盛世香河月月報

謹呈：四川興茂（集團）有限公司盛世香河三月銷售月報聯(lián)合地產(chǎn)機構(gòu)

2014年4月2日1、市場資訊2、一級市場3、二級市場4、區(qū)域競品項目3月情況市場板塊市場資訊【成都樓市四大熱詞土地成交攀升房價上漲為主調(diào)】金融板起面孔，房貸意外收緊。目前成都各大銀行在首房首付政策上，近乎都是首付三成，然而對于房貸利率卻不盡相同，貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上，上浮從5%—10%不等。其中，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、光大銀行等銀行最低上浮5%，成都銀行的首套房貸利率則上浮6%。區(qū)域分化明顯，價格表示堅挺，上漲總為主調(diào)。成都目前在售的708個住宅樓盤中，有92個樓盤呈現(xiàn)不同程度的漲價，漲價樓盤占總樓盤比例為12.99%；據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計，2014年1月-2月，成都市主城區(qū)土地市場供應面積824.58畝，與去年同期比較增長57.48%。土地成交面積755.67畝，與去年同期比較增長53.81%。從成都城區(qū)推出的地塊來看，大部分土地都屬于優(yōu)質(zhì)的地塊，因此，一季度的土地市場都比較活躍?？傮w來看，近期土地市場的活躍升溫屬于正常表現(xiàn)。【房地產(chǎn)基金引入互聯(lián)網(wǎng)金融“基因”】自今年以來，房地產(chǎn)融資市場接連爆出負面問題，將多年來房地產(chǎn)基金行業(yè)潛藏的諸多“雷點”一一展現(xiàn)。房地產(chǎn)基金業(yè)在未來將何去何從，成為各界探討的焦點話題之一。從中國目前現(xiàn)狀來看，直接融資成為金融資本市場化的一個重要方向。受近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展，根據(jù)深圳市私募基金協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年10月底，全國房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)約510家，管理規(guī)模超6000億人民幣，其中僅深圳本土房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)約210家，管理規(guī)模接近2000億人民幣。房地產(chǎn)行業(yè)籌融資以及投資渠道過分單一，房地產(chǎn)基金的介入無疑為房地產(chǎn)行業(yè)直接融資提供了一個缺口。而互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，為房地產(chǎn)基金以及房企拓展了融資渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)金融近來并不是房地產(chǎn)基金格局的攪局者，恰恰它給房地產(chǎn)基金融資帶來創(chuàng)新的渠道，兩者的融合將是未來房地產(chǎn)基金發(fā)展的趨勢?！薄臼滋追抠J款優(yōu)惠利率全線消失基準利率已成最低】馬年過后，信貸額度再度走緊。《金證券》記者摸底多家銀行了解到，目前首套房的優(yōu)惠利率已經(jīng)全線消失，基準利率已成為最低利率。隨著利率自由化的腳步臨近，房貸利率的利潤空間被壓縮得越來越小，房貸利率還會繼續(xù)上調(diào)，首套房優(yōu)惠利率的時代將一去不復返。事實上，即使目前各家銀行把存款利率一浮到頂，仍然很難吸收存款。多家銀行信貸人士對《金證券》記者表示，首貸利率說調(diào)就調(diào)，按照目前各銀行對于資金的需求狀況來看，首套房的貸款利率上調(diào)至基準利率上浮10%至上浮20%都是眼前的事兒?！敖衲晷刨J額度本來就不寬松，在有限的信貸額度方面，會再度收縮個人按揭貸款方面的業(yè)務。往后，房貸的優(yōu)惠利率將成為歷史?！币粐写笮袃?nèi)部人士表示，目前，五年期的存款利率為4.75%，大部分銀行為了吸納存款，實行上浮10%的政策，即5.225%，而五年期的貸款利率僅為6.55%市場資訊【“金三銀四”節(jié)點效應明顯成都樓市小陽春正當時】三月，鉑雅苑降價帶動成都高端市場的集中推盤，綠地城的熱銷點燃剛需市場，一時成都樓市捷報頻傳。進入三月之后，無論是高端華宅，還是首改剛需，銷售現(xiàn)場都開始人氣滿滿。這種人氣是因為個別樓盤的熱銷，還是整體房地產(chǎn)市場的回暖？目前這種現(xiàn)象也是符合市場規(guī)律的，“金三銀四”是一個典型的房地產(chǎn)市場節(jié)點，每到這個階段都會形成一輪樓市“小陽春”，因此目前的這種回暖其實本來就在這個傳統(tǒng)的節(jié)點之內(nèi)。隨著五月份房交會的來臨，因為眾多客戶都在期待房交會期間的巨大優(yōu)惠，四月下旬市場可能就會隨之走進觀望狀態(tài)，大量的客戶會去等待房交會的巨大優(yōu)惠，市場交易量不會再表現(xiàn)出強烈的上揚趨勢。在樓市中，永遠都是剛需走勢比較好，但是今年成都房地產(chǎn)市場，會是高端發(fā)力的一年。【2014年中國房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期】2014年，房地產(chǎn)市場不再是繼續(xù)2013年的輝煌，而是突發(fā)轉(zhuǎn)向，房市悲觀情緒蔓延。房地產(chǎn)調(diào)控也不再針對于房價，而是轉(zhuǎn)向強調(diào)政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經(jīng)濟功能。那么與中國經(jīng)濟息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經(jīng)濟硬著陸，還是會繼續(xù)發(fā)展，中國應怎樣面對已經(jīng)進入調(diào)整的市場。當前中國住房市場出現(xiàn)了新的階段性趨勢。第一，增長速度放緩或者說增速換擋。但這是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長以后，規(guī)律性地開始回落。第二，供求關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。第三，區(qū)域市場分化。這個分化表現(xiàn)在銷售土地市場以及房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出分化的特征。與此同時，發(fā)揮地方政府作用，保持房地產(chǎn)金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。【2014中國房地產(chǎn)500強揭曉】3月19日，“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”在北京舉行。這是中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第六年進行此項測評。在500強榜單中，萬科集團以超群的綜合實力連續(xù)六年位居榜首，數(shù)據(jù)表明，2013年500強中的100強企業(yè)銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。2013年千億企業(yè)由上年的3家擴容為7家，500億以上企業(yè)增加至11家。近年來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)。2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強榜單：1萬科企業(yè)股份有限公司2恒大地產(chǎn)集團3大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司4綠地控股集團有限公司5保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司6中國海外發(fā)展有限公司7世茂房地產(chǎn)控股有限公司8碧桂園控股有限公司9綠城房地產(chǎn)集團有限公司10龍湖地產(chǎn)有限公司。土地市場主城區(qū)土地供應主城區(qū)3月土地供應為1宗，供應面積23.28畝：成華區(qū)供應1宗。本月土地供應1宗為商業(yè)，占比100%；土地市場土地位置交易方式用地面積(畝)土地用途起拍價(萬元/畝)容積率成華區(qū)新客站片區(qū)金馬河路和龍泉山路交叉處掛牌23.28商業(yè)900.104.0主城區(qū)土地供應土地市場主城區(qū)土地成交成都主城區(qū)成交土地1宗，成交面積為51.74畝。錦江區(qū)1宗。3月成都主城區(qū)溢價成交1宗，溢價率為0。土地位置交易方式用地面積(畝)土地用途起拍價(萬元/畝)成交單價（萬元/畝）成交總價（萬元）容積率樓面地價（元/㎡）競得者溢價率錦江區(qū)沙河堡片區(qū)北1A地塊掛牌51.74商業(yè)兼住宅1300130067267.693.85132成都盛世瑞城置業(yè)有限公司0土地市場郊區(qū)土地供應：郊區(qū)土地供應17宗，供應面積達1340畝，成交805畝。崇州7宗；雙流6宗、都江堰2、溫江和邛崍和供應1宗。住宅兼容商業(yè)共計6宗，占比35%；商業(yè)兼容住宅共計3宗，占比18%；純商業(yè)用地共計5宗，占比29%，純住宅用地3宗，占比18%。土地市場土地位置交易方式用地面積(畝)土地用途起拍價(萬元/畝)容積率雙流縣西航港街道寺圣社區(qū)集體1。2.3組掛牌63.27商業(yè)2557.0雙流華陽街道二江寺社區(qū)1、2、3組掛牌65.07商業(yè)4001.8邛崍市平了樂鎮(zhèn)河濱路東側(cè)1號地塊掛牌46.49商業(yè)兼住宅801.3雙流縣西航港街道寺圣社區(qū)拍賣30.20住宅兼商業(yè)4502.5雙流華陽街道一心社區(qū)1、3、5組拍賣112.51住宅兼商業(yè)552-崇州市街子鎮(zhèn)天順村拍賣80.53住宅兼商業(yè)811.63都江堰市中興鎮(zhèn)沿江村4、7組拍賣100.87住宅兼容商業(yè)1501.1溫江區(qū)鳳凰大道以北、同福苑安置房以東拍賣199.6住宅兼容商業(yè)1504崇州市公議鄉(xiāng)花果山社區(qū)12組拍賣65.26住宅兼容商業(yè)521.47崇州市公議鄉(xiāng)花果山社區(qū)11、12組拍賣60.73住宅521.5崇州市公議鄉(xiāng)花果山社區(qū)13.14.15組拍賣65.01住宅兼容商業(yè)521.5成都郊區(qū)土地供應土地市場土地位置交易方式用地面積(畝)土地用途起拍價(萬元/畝)容積率崇州市馬羊鎮(zhèn)漕溪村4組掛牌24.68商業(yè)兼住宅953.0崇州市公議鄉(xiāng)花果山社區(qū)10.11.12組拍賣47.20住宅521.5崇州市崇陽鎮(zhèn)石羊西路南側(cè)世紀大道西側(cè)拍賣37.65住宅兼商業(yè)2002.85都江堰蒲陽鎮(zhèn)雙愧村G04街坊掛牌8.79商業(yè)兼住宅953.6雙流華陽街道二江寺社區(qū)1、2、3組掛牌65.07商業(yè)4001.8雙流縣華陽街道伏龍社區(qū)集體5組掛牌136.47商業(yè)兼住宅3364.0成都郊區(qū)土地供應土地市場土地位置交易方式用地面積(畝)土地用途起拍價(萬元/畝)成交單價（萬元/畝）成交總價（萬元）容積率樓面地價（元/㎡）競得者溢價率新津縣鄧雙鎮(zhèn)金龍村7、8、11組掛牌10.53商業(yè)5020526.501.8416.67四川希望農(nóng)業(yè)科技博覽園有限公司0雙流縣萬安鎮(zhèn)大石村7社。紅豆樹村3.4社掛牌197.06商業(yè)兼住宅23023045323.803.01150成都興露置業(yè)有限公司0.新津縣鄧雙鎮(zhèn)金龍村11組掛牌14.32商業(yè)5050716.001.0750四川希望農(nóng)業(yè)科技博覽園有限公司0雙流縣萬安鎮(zhèn)大石村7。8社。紅豆樹村3.6社掛牌209.93商業(yè)兼住宅23023048283.903.01150成都興露置業(yè)有限公司0溫江區(qū)公平街辦太極社區(qū)六。七組拍賣22.19商業(yè)1861684127.344697.5成都廣潤投資有限公司0彭州溕陽鎮(zhèn)柏橋社區(qū)1組、東星社區(qū)1組掛牌27.80商業(yè)兼住宅858523633425成都盛世凰巢置業(yè)有限公司0彭州溕陽鎮(zhèn)柏橋社區(qū)3.7.8.12組掛牌49.57商業(yè)兼住宅85854213.452.8455.36成都盛世凰巢置業(yè)有限公司0郫縣郫筒鎮(zhèn)天臺村5社、涼水村2社掛牌258.27商業(yè)兼住宅16016041323.204.0600大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司0邛崍市臨邛鎮(zhèn)九義校東北側(cè)。318國道西側(cè)掛牌15.00商業(yè)909414103.0470邛崍市成秦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司0.04郊區(qū)土地成交9宗，成交面積達805畝。其中新津、彭州、雙流各2宗，溫江、邛崍、郫縣各供應1宗5商業(yè)兼容住宅共計宗，占比56%；純商業(yè)用地共計4宗，占比44%。郊區(qū)本月最高溢價地塊為邛崍的一宗商業(yè)地塊，溢價率達0.04.住宅市場市場數(shù)據(jù)暫未更新競品情況源上灣銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策銷售情況LOFT690075-92交2萬抵3萬一次2點按揭1點開盤1點113D地塊占地45畝，共6棟900余戶。一批次開1、2號樓（1號樓25層2T6，2號樓29層3T6，一層都是底商），交2萬抵3萬。3月26號開盤，排號120，當日銷售109套。序號推廣項目數(shù)量1戶外大牌廣告5處2行銷30人3戶外桁架3處4道旗30個北歐知識城競品情況銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策銷售洋房:9000住宅：7000SOHO：6500洋房：135—180住宅：72—110SOHO：37—43交2萬抵3萬一次性4%按揭3%SOHO產(chǎn)品：14套車位400住宅2套洋房1套底商43套一期車位銷售10萬—18萬，二期底商22號開盤銷售40套，均價2.8萬-3.2萬，SOHO（交5000抵2萬，按揭（6%一次7%）賣完后再開3期歐盟中心（商業(yè)）北歐現(xiàn)在住宅存量較少10套，洋房不足20套。序號推廣項目數(shù)量1公交站臺廣告50個2戶外大牌廣告5處3行銷30人4戶外桁架5處5道旗50個競品情況富力桃園序號推廣項目數(shù)量1戶外大牌廣告5處2行銷30人3戶外桁架5處4道旗50個富力桃園三期16#、17#、18#樓持續(xù)銷售，戶型區(qū)間72-109平，銷售價格4700元/㎡（精裝修），一次性9.6折、按揭9.7折的優(yōu)惠。項目目前正在與新浪合作進行交交1萬抵5萬的優(yōu)惠活動。銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策去化量5700（精裝修）72—110交1萬抵5萬；一次性4%；按揭3%20套競品情況北領(lǐng)峰尚序號推廣項目數(shù)量2戶外大牌廣告1處4戶外桁架3處銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策去化量640059—79一次性2%14套

北領(lǐng)峰尚項目目前銷售2號樓的兩個單元剩80余套，面積區(qū)間主要為59—79㎡，銷售均價在6400元左右，目前主要的優(yōu)惠為一次性優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠。銷售盤點戶型銷售套數(shù)惠后均價銷售套數(shù)占比C16530022%C3155003.5%B14605015%B23600011%B3160503.5%IPC5410019%底商71200026%合計27套/100%盛世香河3月銷售情況項目3月銷售27套。3月認購：27套，認購面積2474.25平米，認購金額：1890.54萬元?？蛻舴治?、項目整體來電來訪分析2、成交客戶分析來電來訪分析3月來電來訪區(qū)域與之前相同，月來電93組，來訪114組。均以城北片區(qū)為主，城北來電占67%，來訪占38%。3月來訪其次的是城西，占10%；來電其次是新都、斑竹園，各占15%。深挖城北市場，做好二期信息釋放，吸引路過客戶；重視口碑宣傳力量，持續(xù)維系老客戶老業(yè)主關(guān)系。盛世香河3月來訪居住區(qū)域盛世香河3月來電居住區(qū)域來電來訪認知途徑3月來電認知途徑以廣告為主76組，占82%。3月來訪認知途徑以路過為主58組，占51%。