某市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告

xx市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告來自中國最大的資料庫下載專業(yè)決定高度理性決定價值來自中國最大的資料庫下載目錄一、xx市房產(chǎn)宏觀市場分析二、xx市區(qū)域市場調(diào)查分析三、xx市房產(chǎn)類型調(diào)查分析四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析五、項目概況六、項目分析七、項目認(rèn)知來自中國最大的資料庫下載一、xx市房地產(chǎn)宏觀市場分析

2003年xx社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——GDP為1870億元——社會消費(fèi)零售總額771億元——人均GDP2300美元

資料來源《統(tǒng)計年鑒》來自中國最大的資料庫下載

2004年一季度xx房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量：新開盤項目共計35個（包含亮相項目）

供應(yīng)總量約109.12萬㎡

類型：小戶型住宅商業(yè)物業(yè)來自中國最大的資料庫下載

區(qū)域分布狀況城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體量最大）城西房地產(chǎn)供給達(dá)34.16萬平米城東和城南：（供給平淡）但萬科金色樂章、華潤翡翠城二期等大盤將在年內(nèi)引起城東樓市井噴城北：（主要是商業(yè)地產(chǎn)項目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、億家天下（籌備）等項目掀起了xx商業(yè)地產(chǎn)之革命。來自中國最大的資料庫下載環(huán)域分布狀況

一環(huán)內(nèi)：20%一環(huán)到二環(huán)：17%二至三環(huán)：37%三環(huán)外及郊區(qū)樓盤：26%特征：樓市供應(yīng)量較為均勻，二環(huán)到三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域來自中國最大的資料庫下載

03—04年度xx房地產(chǎn)小結(jié)

2004年1-2月：市區(qū)住宅供應(yīng)面積：45.64萬平方米，同比減少24.6%，銷售面積：106.69萬平方米，同比增長42.49%，供應(yīng)缺口：

61萬平方米+2003年的供應(yīng)缺口=200萬平方米（約2萬戶的需求缺口）2003年：xx的城市住宅地價為負(fù)增長，拍賣土地：60%為舊城改造置換出來的土地40%為新增土地市區(qū)內(nèi)：住宅用地〈商業(yè)用地

大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外土地供應(yīng)錯位來自中國最大的資料庫下載消費(fèi)者研究降價敏感：40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來兩年內(nèi)，xx的房價將平和下降60%認(rèn)為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%34.2%的人認(rèn)為不會因為漲價而沖動購房44%的則處于觀望狀態(tài)8.4%的會延后購買13.4%的會提前購買來自中國最大的資料庫下載二、xx房地產(chǎn)區(qū)域市場分析

理想的居住地選擇比例

31.1％購房者選擇城西27％購房者選擇城南17.6％購房者選擇城東購房區(qū)域敏感性圖來自中國最大的資料庫下載城西區(qū)域市場表現(xiàn)：xx的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為xx樓市的一大亮點巨大的投放量在短時間內(nèi)就被市場消化了近80％原因：城西的生活配套設(shè)施的日益完善，并且房價低于城南房價結(jié)構(gòu)：城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價格在3000元/㎡左右浮動代表樓盤：向左向右、博瑞都市花園、楠極地等特別提示：3000元/㎡左右的價格是目前市民的心理價位！來自中國最大的資料庫下載城南區(qū)域市場表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還需要較長的時間，新城南近年的開發(fā)量不會很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房價平在xx一直保持領(lǐng)先。但住房卻一直供不應(yīng)求。值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品質(zhì)的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導(dǎo)致了區(qū)域房價的攀升和高價位。房價結(jié)構(gòu)：城南的房價基本維持在3500元/㎡這個價格線左右。代表樓盤：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪裊銅、棕北國際等來自中國最大的資料庫下載城東區(qū)域市場表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房價急劇上漲。東湖片區(qū)、建設(shè)路、望江路、蜀都大道是城東高價位樓盤的主要集中區(qū)，華潤翡翠城和萬科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團(tuán)的進(jìn)駐，使得城東的樓盤品質(zhì)得到大幅度提升。原因：稀缺的城市景觀使得目前越來越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。房價結(jié)構(gòu)：二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價格普遍超過了3000元/㎡代表樓盤：蜀都花園、萬科城市花園、南府錦、中海九眼橋項目、吉寶粼江峰閣等來自中國最大的資料庫下載城北區(qū)域市場表現(xiàn)：城北的房價已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。下半年萬科金色花園的推出將會進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房價。原因：由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房價的上漲也是預(yù)期的事。房價結(jié)構(gòu)：城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，城北的房價還有很大的提升空間。代表樓盤：

前鋒項目、迪康銀色詩典、金荷花等來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀玉林·都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華·向左向右華潤·翡翠城蜀都花園來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于xx市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

大型中心景觀園林

來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群錦都近30萬平方米市中心大型風(fēng)尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑xx時尚地標(biāo)、魅力生活排場。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)堅持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代城市的理解。城市休閑地標(biāo)。匯聚一線休閑娛樂時尚?？罩性郝涫焦?、新派寫字樓、物色商業(yè)廣場、咖啡館、俱樂部、會館、新潮娛樂及時尚風(fēng)情餐飲。

來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之三繽紛假日中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑樓高60米，建筑面積38000平方米。售價5000元/平方米完善的功能布局和設(shè)備配套商務(wù)生活的第三空間純酒店式公寓來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平方米個性空間，真正實現(xiàn)都市實用主義

生態(tài)/成熟：水木光華13萬平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。

休閑/舒暢：超大面積陽光泛會所，浪漫摘星臺、乒乓球打拼場、完善周全。舒適/人性：錦繡物管提供貼心服務(wù)，令你感受無比的優(yōu)越與舒適。

時尚/藝術(shù)：2萬平方米風(fēng)情商業(yè)街，休閑設(shè)施、娛樂配套、餐飲茶樓一應(yīng)俱全，展現(xiàn)時尚生活魅力。

潛力/良機(jī)：緊鄰西南財大，校園商機(jī)無限來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之五華潤·翡翠城

項目總占地1245畝，總建筑面積近100萬平米，預(yù)計分5期開發(fā)。項目整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環(huán)抱，風(fēng)水浩淼，人杰地靈

，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風(fēng)水寶地。

翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬多平米，會所面積2100平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設(shè)計有556個停車位。售價在3600元/平方米左右。來自中國最大的資料庫下載來自中國最大的資料庫下載典型項目解讀之六蜀都花園xx市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)

“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國的威格斯及上海同策等合作方的強(qiáng)強(qiáng)連手使得蜀都花園這個房產(chǎn)更具市場競爭力。低價位掀起高層電梯公寓的價格風(fēng)暴配套設(shè)施完備，以MALL的形式出現(xiàn)來自中國最大的資料庫下載三、xx房地產(chǎn)分類調(diào)查分析特征：百花齊放百家爭鳴（xx的房地產(chǎn)開發(fā)在表現(xiàn)出極大的兼容性和包容性。各種類型的房地產(chǎn)項都受到追捧。））類型：商業(yè)VS住宅投資VS自用（各種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)項目，多種方式的下單模式，共同構(gòu)建了xx地產(chǎn)的繁榮?。┠繕?biāo)：知己知彼百戰(zhàn)不殆（本節(jié)單獨對住宅地產(chǎn)項目進(jìn)行專項分析，以期對“維多利亞花園”提供市場考證?。﹣碜灾袊畲蟮馁Y料庫下載類型分析別墅——多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩意棲居小戶型——“靈動空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動多層住宅——“很生活，很xx”，當(dāng)前xx市民的住家首選電梯公寓——“高層維新”，代言都市居住的時代正在來臨（注：本報告在解構(gòu)分析中對高層、小高層電梯公寓將作重點解析）來自中國最大的資料庫下載類型解析之別墅篇區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊城市別墅區(qū)域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區(qū)域崇州白塔湖、崇州街子鎮(zhèn)、青城山遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域

類型主力客戶主題賣點價格情況典型項目城市別墅城市成功人士、商務(wù)用途者便利、高貴5000元/平方米左右河濱印象、草堂之春、金林半島近郊別墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起價維也納森林別墅、遠(yuǎn)郊別墅中老年退養(yǎng)人群養(yǎng)生、度假、休閑2000元/平方米左右天下青城來自中國最大的資料庫下載類型解析之小戶型篇分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間城南又是小戶型的集中區(qū)域代表項目：SOHO沸城、花樣年華、單人房·雙人床、新城市廣場、西岸蒂景、現(xiàn)代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價格表現(xiàn)：小戶型的價格一般在3000元/平方米以上破題：

小戶型供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。值得開發(fā)商警惕?。?！

2002年的小戶型的銷售率基本在95%以上

2003年上半年的銷售率只達(dá)到了85%左右來自中國最大的資料庫下載類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析城東：集中在建設(shè)路—八里小區(qū)、成龍路—東湖兩個片區(qū)。萬科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。城南：集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域心怡房產(chǎn)、深長城、遠(yuǎn)大等大盤將是城南多層住宅的主要供應(yīng)商。城西：集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)銜區(qū)域的多層之舞！城北：駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場供求最旺盛的區(qū)域。

來自中國最大的資料庫下載多層住宅市場破題xx市民的居住習(xí)慣，決定了多層是xx市民的良好選擇。所以xx的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。多層產(chǎn)品的海量入市，導(dǎo)致競爭的白熱化，賦予住宅概念和含義是測試開發(fā)商對市場應(yīng)變能力的有效因素。川西名居、歐式風(fēng)格、院子、閣樓無數(shù)的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣！引導(dǎo)居住風(fēng)向的同時，為xx住宅的發(fā)展帶來革新的氣息！大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團(tuán)的構(gòu)成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為xx多層住宅開發(fā)的一個趨勢！一切便應(yīng)起了居住郊區(qū)化?。￡P(guān)鍵詞：大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化來自中國最大的資料庫下載類型解析之多層電梯公寓篇

區(qū)域分析城中：享受城市，交通便捷！（主要集中在府南河沿岸及城區(qū)主要街道上，價格在3500~4000元/平方米）城南：置業(yè)首選，身份的名片?。ǚ植紖^(qū)域玉林、新棕樹片區(qū)、桐梓林以及南延線，價格在3400元/平方米以上）城西：環(huán)境制勝?。ń鹕称瑓^(qū)、光華片區(qū)，外雙楠為主要區(qū)域，價格在3000元/平方米以上）城東：逐漸形成氣候，充分享受河景?。ㄓ耠p路沿線、蜀都大道沿線及川大九眼橋，交通便捷，沿線新項目不少都是電梯公寓。價格在不斷上漲，目前在3200元/平方米）城北：價格取悅居民?。嗰R橋片區(qū)、人民北路片區(qū)是電梯公寓出現(xiàn)的熱點區(qū)域，價格在2900元/平方米以上）來自中國最大的資料庫下載電梯公寓破題之法xx正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在xx已經(jīng)度過其“冰河季”，市民的購買熱情被電梯公寓的“高瞻遠(yuǎn)矚”所調(diào)動！因此，開發(fā)商開始對電梯公寓的開發(fā)情有獨鐘！市中心的高層項目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等是主要的物業(yè)類型。而xx的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域！城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是小戶型項目，其中的代表作為：長富新城、時代錦江等項目！xx二環(huán)路以外的高層項目主要是居住性項目，但就目前的市場狀況看，xx在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項目還不多。本項目正可以填補(bǔ)市場空白，是否可以旗開得勝，還有待市場檢驗?。?！來自中國最大的資料庫下載四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸凱萊帝景國際花園羅浮世家二期棕北國際水漪裊銅

來自中國最大的資料庫下載玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于xx市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

擁有大型中心景觀園林來自中國最大的資料庫下載凱萊帝景建筑設(shè)計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址：xx市人民南路四段桐祥林北路44號規(guī)劃占地面積

：20001綠化率：30總建筑面積：108888平方米主力戶型面積：138.61平方米--304平方米主力戶型價格：3480元/平方米--5800元/平方米交通狀況：處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。來自中國最大的資料庫下載國際花園先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價格項目地址：武侯武候永豐路24號開發(fā)商：林鳳集團(tuán)占地面積：190000平方米容積率：3.06建筑面積：60000平方米綠化率：41.90%價格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：眾多的休閑配套讓項目更人性化。來自中國最大的資料庫下載羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁抱時尚的同時，呈現(xiàn)的是一次關(guān)于美學(xué)、關(guān)于建筑、關(guān)于品味、關(guān)于格調(diào)、關(guān)于生活……的現(xiàn)代歐洲都會之旅地址：武侯高升橋路9號

交通狀況：緊臨一環(huán)，交通便利，四通八達(dá)

開發(fā)商：xx達(dá)義房產(chǎn)均價：3500元/平方米占地面積：53333平方米建筑面積：227000平方米停車位：913綠化率：50%戶數(shù)：1353戶來自中國最大的資料庫下載棕北國際CBD核心，與繁華為鄰

棕北國際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。沿城市的軌道，與時間賽跑城市交通樞紐，一環(huán)、二環(huán)、人南路、科華北路氣宇軒昂品質(zhì)出眾在xx，領(lǐng)事館路是著名的涉外街區(qū)；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細(xì)膩的色彩在園林美景間自在悠游棕北國際的園林布局，以現(xiàn)代城市廣場為主風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代造園藝術(shù)手法由五岳房產(chǎn)開發(fā)，位于錦繡路33號總建5萬余平方米，共300多戶，均價3800元/平方米，主力戶型由90平方米左右的二居室的戶型為主來自中國最大的資料庫下載金茂禮都王者領(lǐng)域，知本英雄，逐鹿CBD金茂禮都以多功能的商務(wù)小戶型，6星級酒店工服務(wù)品質(zhì)、CBD新商務(wù)帶形成的商務(wù)氛圍和交通優(yōu)勢、良好地理位置的結(jié)合，體現(xiàn)出新一代國際商務(wù)公寓風(fēng)范。開發(fā)商：xx市開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司xx市投資公司房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：武侯區(qū)洗面橋下街20號目前項目尚未開盤面積及售價不詳該項目周邊配套齊全，交通便利，價格應(yīng)該在4000元/平方米左右來自中國最大的資料庫下載五、項目概況本項目位于xx市高新區(qū)，在二環(huán)與三環(huán)之間。項目占地面積181.73畝，凈用地