郊區(qū)型剛需價值點

價值點分析

郊區(qū)型剛需樓盤價值是揭示外部客觀世界對于滿足人的需要的意義關系的范疇，是指具有特定屬性的客體對于主體需要的意義。價值的定義生活資料使用價值共分為四個基本層次：自我發(fā)展與自我實現(xiàn)類價值、人尊與自尊類價值、安全與健康類價值、溫飽類價值。剛需改善豪宅價值的層次產(chǎn)品和客戶的分類高端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品的主要區(qū)別：目標客戶的需求性不同。高端產(chǎn)品，更多的強調(diào)的是舒適性，是基礎功能之上的享受，高端客戶對住宅有全面的居住經(jīng)驗，所以對居住有更高一層的需求，他們更多的看中小區(qū)的品質(zhì)、自然環(huán)境及室內(nèi)空間的舒適度，而對周邊配套不是特別關注。剛需客戶更多關注的是功能性，他們希望花同樣的價格換來更多的功能空間，對功能性要求更嚴格，在舒適性享受性上稍微差一點。剛需客戶對周邊配套也很關注，主要是未來的配套趨勢。價值點與客戶敏感點價值點客戶敏感點我們所關注的部分（針對剛需客戶）CriticalSection急所代號敏感點示例特征建議做法A1樓道內(nèi)對生活垃圾收集設施的擺放位置的考慮客戶對負向價值敏感，但成本不太敏感想方設法滿足基本功能需要，保證工程質(zhì)量A2精裝修的色彩搭配客戶對正向價值敏感，但成本不太敏感盡量多一些這樣更方便、更人性、更好看、更環(huán)保、更可靠的細節(jié)設計，做到惠而不費AB1防水客戶僅對負向價值敏感，成本也敏感用最低的成本滿足基本功能需要，保證工程質(zhì)量AB2門窗、大堂客戶對主要對正向價值敏感，成本也敏感在邊際收益（新增收益減去新增成本）為正的前提下提高產(chǎn)品功能和檔次B綜合管網(wǎng)成本敏感，但客戶不容易感受到其價值用最低的成本滿足規(guī)范或公司標準客戶敏感點與成本效益敏感點對客戶敏感點的關注是基于“客戶至上”的原則。對成本效益敏感點的關注是因為“在花的每一分錢時都要考慮到對投資方的投資回報”。郊區(qū)型剛需價值點原則要把有限的資金，投入到最關鍵的價值點中去。十六字方針：點到為止、夠用就好；眼見為實、手到為真。價值點挖掘價值點滿天飛搜集、歸納、梳理做減法，從而找到適合自己的靜態(tài)價值點由地塊本身的性質(zhì)以及開發(fā)商背景所決定，屬于先天因素，后天不具有提升的空間。如：地段、區(qū)位、周邊環(huán)境、開發(fā)商品牌等。動態(tài)價值點由項目樓盤的特性決定，屬于后天條件，具有后期提升的空間。如：房型、立面、景觀、配置等。兩大類價值點靜態(tài)價值點Static開發(fā)商的背景價值點呂巷鎮(zhèn)當?shù)責o大開發(fā)商，連像樣的商品房都沒有。項目的區(qū)域位置價值點與鎮(zhèn)政府一路之隔；地塊中間為市民公園“蟠桃廣場”；離金山區(qū)的經(jīng)濟、文化中心-朱涇鎮(zhèn)僅6公里。動態(tài)價值點DynamicValuepointlistMasterplanningFa?adeInteriordesignLandscapeQualitycontrolCommunitysecurity規(guī)劃方案外立面戶型設計園林景觀樣板示范區(qū)房屋質(zhì)量社區(qū)安全價值點鏈

客戶的第一感官就是針對樣板示范區(qū)的，細節(jié)決定成敗。1.銷售洽談區(qū)最好設置在空間感強，尺度大，視野好的區(qū)位。周邊園林景觀空間足，可以做出有特色有品質(zhì)的效果，使室內(nèi)室外融成一體。2.樣板房與售樓處有良好的客戶動線，使客戶能舒適地到達，動線中的景觀和道路體現(xiàn)細節(jié)（有景觀小品，拼花小路等）讓客戶感受到是用心在做。3.重點打造，與非示范區(qū)域可以有差異化。樣板示范區(qū)的價值點規(guī)劃方案的價值點（一）可實現(xiàn)的價值點：1.規(guī)劃方案是客戶首先聽到的對項目介紹的內(nèi)容?？蛻舸蟛糠侄疾皇菍＜?，他們只關心和自己生活息息相關的內(nèi)容。2.項目整體的樓座的擺放，容積率的大小，居住的舒適度。（是否符合當?shù)叵M者的傳統(tǒng)居住理念。）3.項目的綠地率，景觀的特色，園林小品的位置。4.社區(qū)內(nèi)車行，人行道路的通達性，舒適性，車行道路及門口與建筑的關系和影響。5.樓座間距的大小，樓座的朝向。規(guī)劃方案的價值點（二）難以實現(xiàn)的價值點：1.老人和小孩在小區(qū)內(nèi)的室外娛樂，鍛煉的場所的位置及體量。2.社區(qū)的整體規(guī)模較大，使客戶有理由相信，建筑的尺度視野和景觀的打造都會更加完美全面和大氣。3.充分的人車分流。外立面的價值點1.今天建筑風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。針對特定區(qū)域的客戶，做些稍重口味的西式古典風格即可迎合需求。2.外立面是客戶對建筑的第一感官，要打造品質(zhì)感，客戶的思維很簡單石材比磚好，磚比涂料好。3.外立面的打造不使用昂貴的材料，某些制作方式也可以體現(xiàn)品質(zhì)感，比如我們目前常用的真石漆、多彩石等也可體現(xiàn)石材的效果。4.住宅大門和臺階是建筑重要的部分，要有禮儀感和品質(zhì)。5.開窗面積的大小和組合，不僅是體現(xiàn)了視野和采光的特性，也體現(xiàn)了建筑外立面的品質(zhì)。窗戶本身的材質(zhì)和顏色也能給建筑加分不少。6.外立面要有大氣的歐式的建筑構件和符號，體現(xiàn)了建筑本身的風格，也可掩蓋施工工藝的缺陷，但過于復雜的外立面也增加了施工的難度，這是要平衡的。7.外立面的顏色及屋頂瓦的顏色要根據(jù)不同的社區(qū)，稍有區(qū)別，隨著價格的提升，立面的變化也是對價格的支持。戶型設計的價值點（一）聯(lián)排產(chǎn)品：1.入口客廳要有禮儀感的設計，比如挑空，玄關。（挑空亦可自行搭出房間）2.老人需要在一層有南向的臥室。3.女主人需要較為寬敞的中式廚房，西廚的設計客戶敏感點不強，可結合在餐廳內(nèi)，使餐廳面積相應加大。4.女主人需要寬敞明亮的主衛(wèi)和衣帽間。（衣帽間可由內(nèi)院上空搭出）戶型設計的價值點（二）聯(lián)排產(chǎn)品：5.男主人需要獨立的書房和寬敞的露臺。6.孩子需要朝南的臥室，旁邊要設立衛(wèi)生間。（從安全性考慮，最好不要帶露臺）7.從住宅本身的價值考慮，邊戶型的禮儀感設計應該高于中間戶型。8.通過設計增加部分贈送面積，如客廳挑空及內(nèi)院，均能提高產(chǎn)品附加值，讓客戶有超值的感受。戶型設計的價值點（三）小高層產(chǎn)品：1.在公共空間的設計要有一定的禮儀感，底層的電梯廳，大堂裝修要有品質(zhì)。但從得房率角度考慮，面積不宜過大。2.客戶對入戶門品質(zhì)會比較重視。3.內(nèi)部空間要考慮面積的合理性和提高使用率。4.臥室和廚房要保證合理的面積，廚房的面寬要有舒適感。5.要根據(jù)客戶對總價的承受度，設計合理的面積區(qū)間，90平方米的二居室及120平方米的三居室，均可滿足客戶居住的剛性需求。6.在面積控制的前提下，適當增加開窗面積，增加室內(nèi)明亮度，也可放大戶型的尺度。7.限于目前的規(guī)劃控制，通過設計增加部分贈送面積比較困難，那做足飄窗，亦能提高產(chǎn)品附加值，讓客戶有超值的感受。園林景觀的價值點1.只抓重點，關注社區(qū)內(nèi)多個景觀節(jié)點，園林小品，小廣場，休閑區(qū)域，每個節(jié)點都要有不同的景觀（體現(xiàn)在樹木，雕塑，鋪裝，花卉），每個景觀節(jié)點也是對周邊建筑的價值提升。2.最大化聯(lián)排私家花園的面積區(qū)間。3.臨近小高層樓座的景觀設計，要有溫馨感，選擇低矮的灌木和花卉拉近距離，也不遮擋低層戶的陽光和視野。4.公共活動空間盡量選擇與樓座有段距離，用綠化進行區(qū)隔，防止低層戶的干擾。墻壁開裂地基下沉（聯(lián)排）地下室、窗邊和頂層漏水外立面開裂并剝落戶門、窗戶變形無法開啟衛(wèi)生間防水室內(nèi)各種管線的合理布置房屋質(zhì)量的價值點產(chǎn)生負向價值點，會對項目乃至整個公司品牌產(chǎn)生重大負面影響。每個社區(qū)都要獨立封閉管理。社區(qū)圍墻要具備通透性和安全性。周邊設置探頭及紅外對射。社區(qū)內(nèi)重要的節(jié)點和死角加裝攝像頭。夜間在社區(qū)的公共區(qū)域要加強景觀照明，選擇低矮的照明方式（草坪燈），且保證質(zhì)量，不漏電。社區(qū)入口及道路，盡量保證行人、車輛各行其道。對噴泉、水系、有坡度的景觀節(jié)點，要有安全防衛(wèi)措施，不利于攀爬，保證小孩和老人的安全。道路、廣場等要使用防滑磚設計，保證雨天和雪天出行的安全。社區(qū)安全的價值點項目分解項是否采納備注規(guī)劃1.規(guī)劃指標、規(guī)劃理念√

2.建筑布局，朝向特點√

3.道路系統(tǒng)、人車分流系統(tǒng)特點×

4.物業(yè)類型組合（組合優(yōu)劣勢）√

5.低密度物業(yè)與公寓類產(chǎn)品分區(qū)及管理模式√

6.社區(qū)入口設置布局×

7.地庫特點（層高、采光）、車位配比×

景觀1.景觀造價成本（估算）√400元／平方米

2.景觀風格×

3.重要景觀節(jié)點√

4.紅線外景觀處理×

公共空間1.大堂裝修（面積、裝修標準、風格）√

2.電梯廳及轎廂、樓道裝修√

3.社區(qū)出入口及圍墻設計特點×

高端會所1.面積大小、社區(qū)內(nèi)分布位置×

2.功能設置(如SPA、健身等)及收費標準×

3.裝修檔次×

4.經(jīng)營模式及經(jīng)營狀況×

配套商業(yè)1.社區(qū)外配套(如教育、醫(yī)療、商業(yè)等特色配套)

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2.社區(qū)內(nèi)配套(紅線內(nèi)配套類型)√

3.商業(yè)配套(主題、業(yè)態(tài)、面積大小、租售模式及價格)

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4.配套開發(fā)策略(如是否先于住宅開發(fā)、以配套促進住宅等)×

材料設備新技術1.門窗品牌及型材√塑鋼窗

2.安防、智能化系統(tǒng)√滿足技防標準

3.電梯品牌√集控品牌最低配置

4.住宅新技術