半山道一號(hào)跑盤報(bào)告

*半山道1號(hào)

跑盤情況分享目錄項(xiàng)目基本情況分享展示狀況分享項(xiàng)目樣板房及戶型分享項(xiàng)目推廣分享項(xiàng)目銷售及客戶分享跑盤心得分享一、項(xiàng)目基本情況分享1.項(xiàng)目位置紅嶺北路銀湖生態(tài)區(qū)鳳儀山南側(cè)（清平快速北向鳳儀山隧道口）2.項(xiàng)目基本指標(biāo)3.項(xiàng)目平面圖一、項(xiàng)目基本情況分享占地面積4.22萬(wàn)平米建筑面積10.01萬(wàn)平米容積率2.37建筑形態(tài)高層+別墅套數(shù)521套配套5760㎡商業(yè)；1940㎡幼兒園；4.項(xiàng)目戶型配比產(chǎn)品類型戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)戶型占比高層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)131.91-148.5322643%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)162.35-166.72296%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)177.59-179.1915630%187.17-215.365010%頂復(fù)189.75-278.57173%別墅聯(lián)排238.12-243.39326%雙拼512.71-514.2682%獨(dú)棟513.04-514.7231%總計(jì)521100%一、項(xiàng)目基本情況分享高層主推131-148、177-179寬松型三房及四房，目標(biāo)客戶定位于改善型客戶，而別墅以聯(lián)排為主10棟“禮賓府”樓王棟,為兩梯兩戶，約190平米戶型，均為非拼戶型,預(yù)計(jì)單價(jià)4.3-4.5萬(wàn)/平8棟“風(fēng)水大宅”為兩梯兩戶、兩梯三戶，約132-178平米戶型，均為和拼產(chǎn)品,預(yù)計(jì)單價(jià)3.5萬(wàn)/平別墅共43套，其中聯(lián)排32套，獨(dú)棟3套，雙拼8套,預(yù)計(jì)9-17萬(wàn)/平樓層數(shù)：10棟2-27層，8棟A、B均2-30層本期高層戶型132—141㎡，84套；178㎡，56套，190㎡，50套，合計(jì)190套一、項(xiàng)目基本情況分享5.二期銷售項(xiàng)目8棟1棟，聯(lián)排238平米5棟，聯(lián)排238平米2棟，聯(lián)排238平米3棟，聯(lián)排238平米6棟，聯(lián)排238平米15棟，聯(lián)排238平米11棟512㎡11棟512㎡12棟513㎡13棟514㎡12棟513㎡13棟514㎡13棟514㎡10棟178331783313227190391904013741-4414143-46A座B座會(huì)所幼兒園一、項(xiàng)目基本情況分享6.項(xiàng)目區(qū)域、配套狀況農(nóng)民房豪宅區(qū)域形象差，第一印象不佳，不利于項(xiàng)目豪宅定位豪宅形象與農(nóng)民房聚集區(qū)形象相差太大周邊沒有豪宅形象的商品房一、項(xiàng)目基本情況分享半山道1號(hào)清湖山莊總站錢排村臨時(shí)公交站項(xiàng)目周圍只有清湖山莊總站、錢排村（臨時(shí)公交站臺(tái)），步行時(shí)間均在10至15分鐘左右公共交通不便利半山道1號(hào)一、項(xiàng)目基本情況分享仁康醫(yī)院蓮花小學(xué)德興購(gòu)物中心社區(qū)健康服務(wù)中心社區(qū)健康服務(wù)中心龍園(山莊)實(shí)驗(yàn)學(xué)校木棉灣小學(xué)直線距離：2500米半山道1號(hào)項(xiàng)目周邊缺少成熟配套，且街區(qū)道路交通較不方便，附近沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，商業(yè)配套不完善，但項(xiàng)目本身自帶5000多平商業(yè)面積生活配套不完善“東有前海，西有筍崗”“清水河—筍崗”片區(qū)，1000億打造國(guó)際新城；國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)中心與都市創(chuàng)意總部基地；緊連本項(xiàng)目的羅湖更新重中之重的項(xiàng)目；一、項(xiàng)目基本情況分享2500億重塑

新羅湖城市更新，六大產(chǎn)業(yè)片區(qū)建設(shè)；新羅湖——“國(guó)際消費(fèi)中心，國(guó)際時(shí)尚舞臺(tái)”！城市中軸：紅嶺路一路向北道路在改善，地鐵在修建；10分鐘抵達(dá)羅湖中心區(qū)；區(qū)域規(guī)劃利好一、項(xiàng)目基本情況分享項(xiàng)目情況小結(jié)：半山道1號(hào)靠山而立，景觀資源突出，區(qū)域快速路交通便捷，但片區(qū)環(huán)境較差，且周邊沒有類似豪宅項(xiàng)目，樓盤周邊配套不完善，公共交通不便。先天優(yōu)勢(shì)與后天不足的對(duì)立，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷推廣精度、準(zhǔn)度提出高要求。農(nóng)民房豪宅二、展示狀況分享1.項(xiàng)目規(guī)劃展示——遠(yuǎn)觀依山而建，三層臺(tái)地布局項(xiàng)目充分發(fā)揮地勢(shì)優(yōu)勢(shì)，依山就勢(shì)，建筑錯(cuò)落有致，體現(xiàn)山地建筑的特點(diǎn)，形成自然山地景觀三級(jí)梯級(jí)關(guān)系，較好的處理了高層與別墅的位置關(guān)系，實(shí)現(xiàn)景觀資源的最大化，有利于通風(fēng)采光以及良好的視野。二、展示狀況分享2.建筑風(fēng)格外立面采用高檔石材打造，簡(jiǎn)歐設(shè)計(jì)風(fēng)格略顯現(xiàn)代，但避免了純歐式風(fēng)格的突兀，又沒有現(xiàn)代型建筑的冷冰的質(zhì)感，較為符合現(xiàn)代豪宅的品性二、展示狀況分享3.現(xiàn)場(chǎng)展示-----第一感受私家道入口項(xiàng)目石刻名字體顏色采用金黃色，彰顯高檔形象售樓處設(shè)置在項(xiàng)目中心位置的會(huì)所內(nèi),直觀展現(xiàn)了樓盤高檔的品質(zhì)售樓處入門即是沙盤,第一時(shí)間將項(xiàng)目展示給客戶,直接吸引客戶關(guān)注點(diǎn)售樓處超高層高及暖色調(diào)的裝修設(shè)計(jì),給予到場(chǎng)者品質(zhì)的信心營(yíng)銷中心功能分區(qū)展示區(qū)洽談區(qū)營(yíng)銷中心明確的功能分區(qū),較好的疏導(dǎo)了人流,加以功能區(qū)域的明顯分隔,給予客戶良好的體驗(yàn)感和洽談舒適度洽談區(qū)二、展示狀況分享4.營(yíng)銷中心展示接待流程銷售代表接待沙盤講解區(qū)劃講解初步洽談?dòng)^看樣板房深度洽談?wù)w接待流程明確/有序,營(yíng)銷中心明確的功能分區(qū)為接待流程的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ),但考慮到客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)可度,沙盤講解和區(qū)劃講解順序有待商榷，且樣板房指引標(biāo)示不夠明確二、展示狀況分享5.客戶體驗(yàn)感在整個(gè)接待過程中,客戶的體驗(yàn)感是比較充分的,營(yíng)銷中心的高檔次,已完工的小區(qū)環(huán)境,歐式的樣板房設(shè)計(jì),加以高樓層的樣板房的良好景觀和開闊視野,都給客戶直觀的感受到這是半山豪宅營(yíng)銷中心小區(qū)環(huán)境樣板房景觀視野二、展示狀況分享二、展示狀況分享6.陽(yáng)光車庫(kù)三層臺(tái)地勢(shì)抬升地勢(shì)，使得高層部分得以實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光車庫(kù)”的概念，其中10棟及頂復(fù)業(yè)主獨(dú)享，私家雙車位使用權(quán)，更顯樓王尊貴二、展示狀況分享二、展示狀況分享私家登山道的打造，契合新品加推，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的升級(jí)，有效溢價(jià)7.私家登山道及天際泳池會(huì)所天際泳池，彰顯奢華尊享生活，同時(shí)背靠半山，有山有水，項(xiàng)目豪宅檔次不言而喻南北向純板式樓座設(shè)計(jì)；兩梯兩戶；稀缺罕見單一產(chǎn)權(quán)；三面無(wú)遮擋，視野開闊；190平大尺度奢華戶型；10棟三、樣板房及戶型分享1.高層樣板房及戶型分享二、展示狀況分享泰式皇家大堂酒店式入戶大堂，材料全面升級(jí)；奢華公共休息區(qū)，盡顯皇家品質(zhì)；總結(jié)：10棟均為兩梯兩戶190平米單證大宅，戶型方正，南北通透，超大拓展（20%贈(zèng)送），三面無(wú)遮擋，推窗即是山景，視野開闊，加以270度超大山景主臥設(shè)計(jì)，空間開敞，盡顯豪宅氣息；10棟戶型：建筑面積190㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)紅色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送區(qū)域戶型樣式建筑面積贈(zèng)送面積四房?jī)蓮d三衛(wèi)190㎡38-42㎡（20%）半山門戶大宅，背山面水，風(fēng)水極佳；品字結(jié)構(gòu)，獨(dú)特設(shè)計(jì)，三面采光，景觀視野俱佳；雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，兩重奢適景觀，內(nèi)擁風(fēng)情園林，外覽全城景觀；大尺度拓展空間，隨心轉(zhuǎn)換；8棟A座B座三、樣板房及戶型分享紅色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送區(qū)域俯瞰園林泳池，盡享鳳儀山景觀，一覽羅湖繁華城市景觀純板式大宅結(jié)構(gòu)，兩梯兩戶，前后自然通透；戶型方正，尊貴享受；11㎡闊綽入戶花園，雙陽(yáng)臺(tái)布局，270°獨(dú)享一城美景；5米氣派款客大廳，容納賓客艷羨目光；大尺度貴族主臥套房，私人衣帽間、淋浴室一應(yīng)俱全。8棟A01/02戶型：建筑面積178㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三、樣板房及戶型分享戶型樣式建筑面積贈(zèng)送面積四房?jī)蓮d兩衛(wèi)178㎡33㎡（18%）戶型方正，兩梯三戶，再現(xiàn)歐陸貴族生活風(fēng)范；配備11m2入戶花園及前后陽(yáng)臺(tái)，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)最大限度吸納半山鮮氧；戶型空間布局合理，尊容4.5米大開間客廳；客廳主臥奢享皇家園林、靜享深圳城市炫景，270度全景觀環(huán)繞；闊綽30平米主臥套間、配備私人衣帽間，雕飾貴族一派尊容；8棟B01戶型：建筑面積132㎡三房?jī)蓮d三衛(wèi)紅色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送區(qū)域戶型樣式建筑面積贈(zèng)送面積三房?jī)蓮d三衛(wèi)132㎡27㎡（20%）三、樣板房及戶型分享戶型方正，動(dòng)靜分離，南北通透；戶型空間布局合理，尊容4.8米大開間客廳；闊綽山景餐廳，品味精致生活；配備超大入戶花園及前后陽(yáng)臺(tái)，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)最大限度吸納半山鮮氧；山景盡收眼底，闊綽主臥套間、配備私人衣帽間，雕飾貴族一派尊容；3.9米主臥開間，俯瞰無(wú)敵山景；8棟B02戶型：建筑面積137㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)紅色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送區(qū)域三、樣板房及戶型分享戶型樣式建筑面積贈(zèng)送面積三房?jī)蓮d兩衛(wèi)137㎡41-43㎡（30%）臥室全部朝南，三面采光，兩梯三戶，自然通透，

動(dòng)靜分離；25㎡超闊入戶花園，闊綽雙陽(yáng)臺(tái)布局，簇?fù)碣F族風(fēng)范；4.9米大尺度客廳、闊綽山景餐廳，立體視野享受；30平米超大主臥，270度全視野俯瞰無(wú)敵山景；山景盡收眼底，奢境主臥套房，感受貴族一派雍容；8棟B03戶型：建筑面積141㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型樣式建筑面積贈(zèng)送面積三房?jī)蓮d兩衛(wèi)141㎡41-44㎡（30%）紅色區(qū)域?yàn)橘?zèng)送區(qū)域三、樣板房及戶型分享2.別墅板房及戶型分享外立面采用高檔干掛石材材料打造，簡(jiǎn)歐風(fēng)格外立面，顯得簡(jiǎn)約而尊貴，同時(shí)三級(jí)臺(tái)式設(shè)計(jì)，使得每戶均能全面采光，通風(fēng)透氣全采光“地下空間”三、樣板房及戶型分享買二送四，200%超高贈(zèng)送率三、樣板房及戶型分享簡(jiǎn)歐式建筑外觀，端正南北朝向，彰顯別墅高端品質(zhì)一樓七米層高，大廳方正開闊，舉目即是陽(yáng)臺(tái)外風(fēng)景，顯得大氣、高貴三四樓設(shè)計(jì)為臥室，客廳與臥室分離，動(dòng)靜分隔

總結(jié)：別墅簡(jiǎn)歐風(fēng)格彰顯尊貴，戶型端正，朝向通風(fēng)透氣，1:2~1:3超高贈(zèng)送，開闊視野詮釋半山豪宅，但單層面積略顯狹小，空間感略緊，與高層相近一排可能受車庫(kù)噪聲影響。四、項(xiàng)目推廣分享1.項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)及不足山景資源和離塵不離城（普遍認(rèn)同的）周邊環(huán)境和配套不足認(rèn)知銀湖山山景資源項(xiàng)目海拔優(yōu)勢(shì)快速路交通區(qū)域形象差公共交通不便生活配套缺乏運(yùn)用應(yīng)對(duì)說辭，弱化周邊環(huán)境問題強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展，彌補(bǔ)現(xiàn)階段配套不足；強(qiáng)調(diào)交通便捷，享受羅湖配套居于半山之上，離城市一步之遙，離塵不離城純粹/安靜/景觀/品質(zhì)的城市半山生活推廣價(jià)值點(diǎn)定位區(qū)域在升級(jí)——羅湖新生，片區(qū)改造資源在升級(jí)——藏風(fēng)聚氣，風(fēng)水價(jià)值產(chǎn)品在升級(jí)——更好品質(zhì)，更大戶型規(guī)避項(xiàng)目不足的同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),同時(shí)在推廣重點(diǎn)上與一期又有所側(cè)重2.項(xiàng)目推廣策略以客戶為核心，深度挖掘老客戶，有效拓展新客戶極具吸引的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合；高強(qiáng)度的精準(zhǔn)媒體推廣配合；深度挖掘老客戶資源；有效拓展新客戶；推廣策略:以樓王全新形象高調(diào)起勢(shì)，強(qiáng)化“山居價(jià)值”與“產(chǎn)品升級(jí)”兩大訴求推廣方式:網(wǎng)絡(luò)、微博、微信、短信、戶外、紅嶺LED、報(bào)紙、電梯框架等策劃團(tuán)隊(duì)立足客戶為核心,在全面分析一期客戶需求及關(guān)注點(diǎn)后制定了精準(zhǔn)的推廣定位,全面的推廣方式10棟樓王8棟四、項(xiàng)目推廣分享3.項(xiàng)目活動(dòng)策略奔馳S級(jí)星耀半山獨(dú)家冠名《中國(guó)好聲音》第三季澳門海選“尋找半山之美”攝影大賽``````一系列高格調(diào)的推廣活動(dòng)策略奠定了項(xiàng)目的豪宅檔次,強(qiáng)化項(xiàng)目山居價(jià)值,提升了客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可,同時(shí)有利于項(xiàng)目突破一期客戶來源區(qū)域的限制,拓寬客戶來源區(qū)域四、項(xiàng)目推廣分享4.樓體展示項(xiàng)目依托高地勢(shì)的地理優(yōu)勢(shì),全方位

的樓體展示,在片區(qū)內(nèi)起到很好的昭示性,配合其他推廣方式,對(duì)于路過的客戶有很好告知效果,樹立了片區(qū)豪宅的形象四、項(xiàng)目推廣分享五、項(xiàng)目銷售及客戶情況分享分腿盤點(diǎn)：7#除A座01單位走量較快（團(tuán)購(gòu)），其余各腿走量幾近停滯；9#除大戶型走量稍慢，其余各腿去化良好；樓棟推售時(shí)間總建面總套數(shù)已銷售面積已售套數(shù)銷售均價(jià)去化速度（周/套）可售面積可售套數(shù)預(yù)計(jì)消化周期7棟3月21460137361523274002.117845114549棟3月2041713716071108274009.84346252.5小結(jié)3月41876274196861312740011.12219113912.6銷售情況：自3月銷售至今，累計(jì)銷售131套，去化速度11套/周。其中7#共售23套，去化速度2.1套/周；9#累計(jì)銷售108套，去化速度9.8套/周；1.一期部分銷售情況一期9棟去化速度明顯快于7棟，市場(chǎng)認(rèn)可度較高成交客戶工作及居住區(qū)域主要集中在羅湖，占比超六成，其次為福田占比約兩成，有少量香港投資客戶。成交客戶年齡主要在40歲以上，占比超六成，以有18-25歲成年子女的三口之家為主，少數(shù)為父母為20-30歲子女購(gòu)房及老年夫婦購(gòu)房。成交客戶以生意人為主，私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)老板占比近六成，其次為政府公務(wù)員及企業(yè)高管成交客戶九成為二次以上置業(yè)，首次置業(yè)客戶多為父母為子女購(gòu)房；超八成為自住客戶，純投資客戶以香港人居多。從渠道來看，轉(zhuǎn)介效果最佳。成交客戶重視圈層口碑，口碑成交效果顯著，親友推薦成交率高。五、項(xiàng)目銷售及客戶情況分享2.客戶情況六、跑盤心得分享1.踩盤之前2.踩盤之時(shí)3.踩