S商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行銷(xiāo)的基本作業(yè)流程概念

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售很容易

但

經(jīng)營(yíng)管理

才是最終的根本商業(yè)地產(chǎn)的招商工作決不是以仲介的方式來(lái)處理

招商不等于中介當(dāng)招商是以仲介的方式進(jìn)行時(shí)招商最后的成果必定導(dǎo)致失敗

.

招商人員既為未來(lái)商場(chǎng)管理人員;不可由其他招商公司;或非編制人員介入招商工作.

招商工作一定是統(tǒng)一統(tǒng)籌由專(zhuān)人專(zhuān)案執(zhí)行.

招商工作是永續(xù)不斷的.

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理決不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理不是簡(jiǎn)單的保安保潔物業(yè)管理

整體工作流程策略MasterPlan初步開(kāi)發(fā)計(jì)劃

財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)分析法規(guī)檢討設(shè)計(jì)修正廠商訪談RealMasterPlan可執(zhí)行之事業(yè)計(jì)劃

開(kāi)發(fā)企劃招商設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃財(cái)務(wù)規(guī)劃營(yíng)運(yùn)營(yíng)運(yùn)管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理行銷(xiāo)企劃完工開(kāi)幕(1)開(kāi)發(fā)規(guī)則(2)開(kāi)發(fā)執(zhí)行(3)運(yùn)營(yíng)階段市場(chǎng)調(diào)查交通調(diào)查（PositioningandProgramming）定位設(shè)計(jì)與商業(yè)組合概念

P&P

目的在于為本身尋求一個(gè)正確的利基（市場(chǎng)附加價(jià)值）,并為商家與消費(fèi)者預(yù)訂一個(gè)

發(fā)展的空間.P&P

不能依靠一句口號(hào)而存在,它要有如文章的標(biāo)題與內(nèi)容相互應(yīng).P&P

的設(shè)計(jì)必須考慮到成果達(dá)成的規(guī)模與時(shí)機(jī).

由于現(xiàn)實(shí)環(huán)境的需要,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可能錯(cuò)序而調(diào)整定位,即便如此,仍要明確

P&P

計(jì)劃,

以期達(dá)成后發(fā)先至的效果.中型專(zhuān)業(yè)店大型專(zhuān)業(yè)店50050020005005005000300006000200001500030000AVGM2服飾西餐中餐健康超市運(yùn)動(dòng)家具家居建材

超市百貨公司Anchor定位的設(shè)計(jì)必須考慮規(guī)模的可行性,先初估可能的內(nèi)容!?實(shí)際的可操作性!?概念評(píng)估市場(chǎng)調(diào)查可行性研究定位設(shè)計(jì)商業(yè)組合店鋪規(guī)劃執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目租售開(kāi)業(yè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)運(yùn)評(píng)量商業(yè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)工程管理預(yù)算編制發(fā)包審批施工圖繪制物業(yè)管理質(zhì)量管理總體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)工程機(jī)電設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)擔(dān)當(dāng)責(zé)任者商業(yè)地產(chǎn)建立同軸思想與組織目標(biāo)提供開(kāi)發(fā)企劃的藍(lán)圖提供建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)提供商業(yè)操作的深度定位不是夸大的宣傳,而是正確合理的效果成形想像開(kāi)幕時(shí)的媒體報(bào)道

--------對(duì)定位的自我評(píng)估定位對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際影響概念設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)市場(chǎng)推廣室內(nèi)裝修市場(chǎng)公開(kāi)招租開(kāi)業(yè)建筑師及其他顧問(wèn)磋商規(guī)劃布局圖反映項(xiàng)目?jī)?nèi)容及設(shè)備位置客戶(hù)需求分析（結(jié)合商業(yè)定位）設(shè)計(jì)說(shuō)明與初步估算可行性研究（商業(yè)定位）客戶(hù)背景分析/市場(chǎng)研究分析人流研究/客戶(hù)需求分析確定規(guī)劃目標(biāo)/業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)比例分配/預(yù)期租金平效分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估/長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立二、商場(chǎng)規(guī)劃(1)空間規(guī)劃分析(2)競(jìng)爭(zhēng)力分析(3)商場(chǎng)定位分析(4)經(jīng)營(yíng)主題分析(5)市場(chǎng)區(qū)分分析(6)目標(biāo)市場(chǎng)分析(7)主力承租戶(hù)分析(8)市場(chǎng)業(yè)種組合(9)承租戶(hù)組合三、招商行銷(xiāo)(1)商場(chǎng)規(guī)劃(2)行銷(xiāo)計(jì)劃(3)財(cái)務(wù)規(guī)劃(4)租賃合約(5)租賃條件(6)招商執(zhí)行一、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)(1)市場(chǎng)調(diào)查(2)可行性分析(3)開(kāi)發(fā)建議(4)財(cái)務(wù)分析第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第六階段修定整體規(guī)劃效果圖及總體模型主要設(shè)備清單成本概算商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理商場(chǎng)管理工程配合

四、經(jīng)營(yíng)管理

(1)公共管理規(guī)劃

(2)管理公約手冊(cè)

(3)廣告促銷(xiāo)企劃

(4)協(xié)調(diào)裝潢工作

(5)開(kāi)幕典禮籌劃定期市場(chǎng)調(diào)查，整合業(yè)態(tài)的組合分配制定推銷(xiāo)策略,鎖定目標(biāo)客戶(hù),達(dá)到效益租金確定主要承租戶(hù)，協(xié)調(diào)工程一致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)示意圖商業(yè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)構(gòu)思附加價(jià)值低高粗糙細(xì)致土地土地營(yíng)建土地營(yíng)建商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)規(guī)劃土地營(yíng)建商場(chǎng)規(guī)劃購(gòu)買(mǎi)土地購(gòu)買(mǎi)建筑物購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)保證收益高投資報(bào)酬高抗跌力高競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)景：定位市場(chǎng)研究的大前提

可持續(xù)發(fā)展具備核心競(jìng)爭(zhēng)力利益最大化具備房產(chǎn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力

與地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合是一個(gè)可以執(zhí)行的方案唯一性排它性權(quán)威性

將每一個(gè)樓層都做成為底樓的價(jià)值宏觀經(jīng)濟(jì)分析基地周邊環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查及分析主力廠商初步訪談初步定位各項(xiàng)目標(biāo)設(shè)定業(yè)種業(yè)態(tài)組合財(cái)務(wù)租金試算地理區(qū)位分析各行政區(qū)概況人口增長(zhǎng)趨勢(shì)及人口結(jié)構(gòu)分析 收入結(jié)構(gòu)分析基楚建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析零售業(yè)發(fā)展?jié)摿拖拗品治鲰?xiàng)目分析及建議市場(chǎng)調(diào)研的研究課目投資架構(gòu)及財(cái)務(wù)方案財(cái)務(wù)計(jì)劃分析說(shuō)明財(cái)務(wù)計(jì)劃評(píng)估短、中、長(zhǎng)期性資金與回收效應(yīng)實(shí)例說(shuō)明項(xiàng)目投資及回收之主題在于分析檢討及設(shè)定資金之?dāng)?shù)量、時(shí)程及名目三

項(xiàng)要素之投入和回收.如何收取資金投入項(xiàng)目（數(shù)量;時(shí)程;名目;作價(jià)）,如何運(yùn)作資金支付項(xiàng)目所需（數(shù)量;時(shí)程;名目）以及如何由項(xiàng)目中回收利益反還資金主（熟量;

時(shí)程;名目）等等將詳細(xì)設(shè)計(jì)于投資計(jì)劃中.財(cái)務(wù)策略商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格策略(銷(xiāo)售價(jià)格需反應(yīng)各項(xiàng)成本)

成本結(jié)構(gòu)

=(舉例會(huì)因個(gè)案不同而會(huì)有所修正)

+購(gòu)置土地直接成本

+營(yíng)建成本

+經(jīng)營(yíng)管理基金(3年)

+返租準(zhǔn)備金(8%*3年

)

+開(kāi)發(fā)開(kāi)辦費(fèi)攤提

+利息

+股東利益__________________________________

=

定價(jià)

商場(chǎng)規(guī)劃策略基地周邊環(huán)境概況周邊都市環(huán)境發(fā)展未來(lái)規(guī)劃及預(yù)測(cè)基地周邊道路發(fā)展現(xiàn)況及規(guī)劃基地周邊公共交通發(fā)展網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)況及規(guī)劃周邊住宅發(fā)展現(xiàn)況及未來(lái)開(kāi)發(fā)計(jì)劃周邊購(gòu)物商場(chǎng)及點(diǎn)單大店發(fā)展現(xiàn)況現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析本專(zhuān)案強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)分析–S.W.O.T.分析市場(chǎng)分析策略——

商業(yè)基地周邊環(huán)境分析存在哪些潛在競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)濟(jì)等實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),經(jīng)營(yíng)方案競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品特點(diǎn),產(chǎn)品存在的優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)分析策略

——競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查者分析建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)策略MIS&POSDesignTeamStructureDeveloperPMDesignArchitect(InternationalTeam)Landscape&WaterLightingSignage&GraphicConceptualStructureA.V.-PerformanceCriteriaFoodServiceConsultantExecutiveArchitect(LocalTeam)StructureMEPFEngineerEnvironmental&SewageCentralControlSystemCode–DesignInstituteQuantitySurveyorIndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingParkingManagementSecurityConsultant前期準(zhǔn)備階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案設(shè)計(jì)（SD）擴(kuò)初設(shè)計(jì)（DD）施工圖說(shuō)（CD）施工階段項(xiàng)目立項(xiàng)用地紅線及規(guī)劃指標(biāo)基礎(chǔ)資料收集政府部門(mén)咨詢(xún)審批規(guī)劃消防交通市政環(huán)保環(huán)衛(wèi)防疫綠化建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)工作流程設(shè)計(jì)依據(jù)

(基本要素)外立面視覺(jué)亮點(diǎn)內(nèi)外通透明亮ZOONING業(yè)種區(qū)塊動(dòng)線明朗市政配套設(shè)計(jì)

(水電煤消防安保通訊

視訊

網(wǎng)絡(luò)

POS物流)廠家營(yíng)業(yè)動(dòng)線消費(fèi)者購(gòu)物動(dòng)線物流配送動(dòng)線結(jié)構(gòu)安全系統(tǒng)其他主客觀條件C.I.S指示標(biāo)志系統(tǒng)

(基本系統(tǒng)

應(yīng)用系統(tǒng)

DISPLAY招牌……)經(jīng)營(yíng)管理的作業(yè)策略開(kāi)幕前工作開(kāi)幕宣傳活動(dòng)節(jié)慶計(jì)劃促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃擬定年度推廣計(jì)劃圖面審核進(jìn)場(chǎng)安排安全管理工程驗(yàn)收商品陳列裝潢施工管理審核專(zhuān)業(yè)能力確立工作要項(xiàng)簽訂專(zhuān)業(yè)合約商

專(zhuān)業(yè)協(xié)力廠商征選專(zhuān)業(yè)課程安排工作內(nèi)容解說(shuō)人員征聘及訓(xùn)練進(jìn)駐說(shuō)明促銷(xiāo)說(shuō)明管理規(guī)章說(shuō)明租戶(hù)協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目開(kāi)幕后執(zhí)行工作設(shè)施管理機(jī)電設(shè)備之管理及修繕清潔管理園藝管理保全管理防蟲(chóng)消毒管理安排保險(xiǎn)服務(wù)地方政府及其它公共團(tuán)體之聯(lián)系會(huì)計(jì)及有關(guān)事宜經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目開(kāi)幕后執(zhí)行工作租務(wù)管理負(fù)責(zé)代管出租物租賃意見(jiàn)之提供管理及租賃事宜之建議租賃文件處理出租單位點(diǎn)交及點(diǎn)收租金／費(fèi)用收取受理承租戶(hù)之投訴承租戶(hù)之教育出租物之裝璜租物之修繕租戶(hù)手冊(cè)編訂經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目各類(lèi)型廣告計(jì)劃促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃發(fā)行刊物計(jì)劃主要租戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃協(xié)力廠商合作計(jì)劃設(shè)定營(yíng)銷(xiāo)方向制作營(yíng)銷(xiāo)工具及設(shè)定營(yíng)銷(xiāo)管道收集國(guó)內(nèi)外商品訊息藉主力、次主力承租戶(hù)之號(hào)召力帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)氣氛開(kāi)幕后執(zhí)行工作營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃執(zhí)行經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目開(kāi)幕后執(zhí)行工作租金收取方式、訂價(jià)、調(diào)幅租期、裝潢期保證金共同經(jīng)營(yíng)基金,用于商場(chǎng)開(kāi)幕、宣傳、建立并維持市場(chǎng)形象其它

：

廣告招牌、店鋪內(nèi)之設(shè)備、使用規(guī)定、

約滿續(xù)約手續(xù)制定標(biāo)準(zhǔn)租賃條件經(jīng)營(yíng)管理的工作項(xiàng)目對(duì)商業(yè)定位的工作成果市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)商圈業(yè)種比例及租戶(hù)組合建議租金規(guī)劃建議外立面概念設(shè)計(jì)公共空間室內(nèi)概念設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)投入產(chǎn)出測(cè)算最終工作成果

全程時(shí)間表SCHEDULE

第一階段:前期規(guī)劃

NO

第二階段:營(yíng)建工程

招商準(zhǔn)備

第三階段:實(shí)際運(yùn)營(yíng)

經(jīng)營(yíng)管理

系統(tǒng)規(guī)劃

招商團(tuán)隊(duì)

之組成

擬定招商計(jì)劃