中天城市之門商鋪銷售方案12-07-12

中國首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運營商致：廣東中天公司東莞南城中天·城市之門項目商業(yè)銷售建議報告2012年07月11日LINKWORLDCommercialRealEstateConsultantsLtd.領(lǐng)匯國際（中國）商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)PART1項目經(jīng)濟(jì)測算預(yù)估回本周期返算售價10年回本12年回本15年回本20年回本年回報率8%7%6%5%50元/㎡/月7500元/㎡8600元/㎡10000元/㎡12000元/㎡82元/㎡/月12,300元/㎡14,000元/㎡16,500元/㎡19,680元/㎡100元/㎡/月15,000元/㎡17,000元/㎡20,000元/㎡24,000元/㎡按照鋪位及人流的對比，本項目商鋪的租金范圍約50-100元/M2，按上述計算其基準(zhǔn)價格在82元/M2；但本項目個別商鋪面積較?。s40M2/間），其月租金若在5000元/月以內(nèi)，則其投資具有較大的價值；本項目15年回收期內(nèi)的租金均價約為90元/M2，15年內(nèi)的回報率較為可觀，故本項目基本價格建議在16,500元/M2較為合理。商業(yè)基準(zhǔn)價格制定人流（含方便到達(dá)性）進(jìn)深面寬比面積大小方正間隔50%15%10%25％分值說明：

1、人流量：A、是商業(yè)價值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區(qū)主入口等因素；B、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價值較高；C、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展示條件，故其商業(yè)價值次之;D、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價值較低。2、面積比：A、面積小，其單價可適當(dāng)提高，但總價低，易于銷售；B、面積大，其單價無法提高，由于高總價的原因，故存在較大的銷售難度。3、面深比：面寬大，進(jìn)深小，其商業(yè)價值較高；相反則較低，考慮到本項目進(jìn)深總體較長，故分值占比為10%。4、方正間隔：商鋪內(nèi)方正、規(guī)則，其商業(yè)價值較高，相反則較低；若內(nèi)有大型剪力墻及錯位間隔，則將會大大降低其價值，故取較高的分值20%。5、餐飲功能：小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價值較高，投資自用兩相宜，相反則較低。系數(shù)分析PART2銷售策略方案一選擇1F兩端小面積+2F大面積組合方式銷售,1F中間劃分為三個大面積、2F中間劃分為二個面積鋪位,也采用一拖二的方式銷售(見下圖鋪位劃分)

方案一組合方式1F2F15,015784,5161F1012268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285062112580261833399536271834511480261832873006102103105104106107108109110111112113114115196354260795單價總價2568342196352F1152572892171185553386629463951501794638516250102883106311135884523822123504264085201202203204205206207單價總價序號鋪號預(yù)售建筑面積實收單價實收總價標(biāo)準(zhǔn)面價單價標(biāo)準(zhǔn)面價總價1101164.325,6834,219,63527,7074,552,2692102210.5922,6884,777,76124,4765,154,392310373.5927,1071,994,80429,2442,152,0554104218.3321,2034,629,14222,8744,994,0575105177.7421,6983,856,51423,4084,160,523610619321,6984,187,61823,4084,517,728710799.8219,7701,973,44121,3282,129,008810821719,6354,260,79521,1834,596,67491091232.6416,21319,984,17617,49121,559,53010110248.0117,5634,355,67618,9474,699,0342011137.1630,7551,142,85633,1791,232,9472111274.1128,5062,112,58030,7532,279,11422113129.8426,1833,399,53628,2463,667,52123114165.9727,1834,511,48029,3254,867,12024115109.7326,1832,873,00628,2463,099,485首層3351.8320,37168,279,01721,97673,661,455方案一商業(yè)價格表25201632.4711,5257,289,21712,4347,863,82626202450.3311,8555,338,66212,7905,759,50927203332.9413,5884,523,82214,6594,880,435282041005.559,4639,515,01710,20810,265,086292059009,4638,516,25010,2089,187,58630206301.9510,2883,106,31111,0983,3512712,3504,264,08513,3244,600,222二層3968.5110,72342,553,36311,56845,907,847合計7320.3415,140110,832,38016,334119,569,302套數(shù)建筑面積實收單價實收總價銷售面價單價銷售面價總價227320.3415,14011083238016,3341195693021、定價匯總

2、價差匯總(實收價)

最低單價最高單價單價價差最低總價最高總價總價價差9463307552129211428561998417218841320城市之門商業(yè)價格匯總單價范圍1萬以下1~1.5萬1.5~2萬2~2.5萬2.5~3萬3萬以上套數(shù)254461百分比9%23%18%18%23%5%總價范圍150萬以下150~250萬250~350萬350~450萬450~550萬550~650萬650~750萬750~850萬850~950萬950萬以上套數(shù)1336501012百分比5%14%14%27%23%0%5%05%9%實收定價均價面積總價成交價：15,1407,320.34110,832,380從上表可知，本項目銷售總價在350~550萬元占比較大，針對中高端客戶的市場有一定的承接力。PART3銷售策略方案二選擇1F兩端小面積+2F大面積組合方式銷售,1F中間劃分為三個大面積、2F中間劃分為二個面積鋪位,也采用