核算技巧的學(xué)習(xí)與提升

核算技巧的學(xué)習(xí)(xuéxí)與提升主講：張盈精品資料主要(zhǔyào)內(nèi)容一、成本核算概述二、成本項目(xiàngmù)三、竣工決算四、計稅成本五、成本計算2精品資料成本核算程序(chéngxù)1、確定(quèdìng)成本核算對象2、確定(quèdìng)成本項目3、歸集開發(fā)成本4、分配開發(fā)成本3精品資料4核算(hésuàn)對象開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項目的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工(shīgōng)隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：精品資料5核算(hésuàn)對象

成本對象確定原則如下：（一）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。（三）功能區(qū)分原則。（四）定價差異(chāyì)原則。（五）成本差異(chāyì)原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。精品資料6核算(hésuàn)對象（續(xù)）1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立(dúlì)編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。精品資料7成本(chéngběn)項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qǐyè)的成本項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qǐyè)在組織成本核算時，按照經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目：土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。精品資料成本(chéngběn)項目（續(xù)）1、土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費、前期(qiánqī)工程費2、房屋開發(fā)成本：建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費3、開發(fā)間接費用8精品資料9土地(tǔdì)購置費用土地征用及拆遷費是指為征用土地所發(fā)生的各項費用(fèiyong)，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費用(fèiyong)（包括耕地占用稅）。精品資料10拆遷安置的特殊(tèshū)考慮1、拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認(rèn)(quèrèn)安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認(rèn)(quèrèn)安置差價注：拆遷時沒有確認(rèn)(quèrèn)拆遷建筑物的增值精品資料11拆遷安置(ānzhì)的特殊考慮（續(xù)1）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理(chǔlǐ)辦法》的通知

[2009]31號注：拆遷時確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本以拆遷資產(chǎn)的增值是否實現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)不論是否開工建設(shè)，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷精品資料拆遷(chāiqiān)安置的特殊考慮（續(xù)2）中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條明確指出，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，“免征(miǎnzhēnɡ)土地增值稅”2008關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知12精品資料拆遷安置的特殊(tèshū)考慮（續(xù)3）對于搬遷收入是否需要計算營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局沒有(méiyǒu)明確的答復(fù)，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。13精品資料14前期(qiánqī)工程費前期工程費指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、項目可行性研究費、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察(kānchá)設(shè)計費、測繪費以及三通一平等費用。精品資料15特殊(tèshū)納稅地點問題在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供的設(shè)計（包括在開展設(shè)計時進(jìn)行的勘探、測量等業(yè)務(wù)）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅(nàshuì)地點為單位機(jī)構(gòu)所在地。精品資料16基礎(chǔ)設(shè)施(jīchǔshèshī)建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用(fèiyong)?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化以及通訊等設(shè)施。精品資料綠化(lǜhuà)工程綠化工程(gōngchéng)往往與建筑工程(gōngchéng)相連，或者本身就是某個建筑工程(gōngchéng)的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程(gōngchéng)作業(yè)”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程(gōngchéng)按“建筑業(yè)-其他工程(gōngchéng)作業(yè)”征收營業(yè)稅。17精品資料甲供料稅務(wù)(shuìwù)處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十六條納稅人提供(tígōng)建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供(tígōng)的設(shè)備的價款。

建議：由開發(fā)商以建筑公司的名義購進(jìn)2006關(guān)于納稅人以清包工形式提供(tígōng)裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知18精品資料19公共(gōnggòng)配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及(yǐjí)地下人防設(shè)施等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、學(xué)校、醫(yī)院、車庫等都不能計入該成本項目內(nèi)。精品資料20公共(gōnggòng)配套設(shè)施費（續(xù)）注：配套設(shè)施如果與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施，或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本(chéngběn)時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，一般采取預(yù)提的辦法，即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本(chéngběn)（或計劃成本(chéngběn)）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出。（預(yù)提比例不能超過總預(yù)算成本(chéngběn)的10%）超過部分稅法不允許扣除，但在以后三年完工并決算的，可以追溯調(diào)整精品資料建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指開發(fā)項目主體的建筑安裝工程價款，包括支付給建筑安裝公司的人工費、材料費、機(jī)械使用費以及(yǐjí)設(shè)備款項等。是成本核算中分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等開發(fā)成本的依據(jù)21精品資料勞務(wù)(láowù)派遣關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理(bànlǐ)的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動力的工資和為勞動力辦理(bànlǐ)社會保險及住房公積金后的余額為營業(yè)額。22精品資料工程(gōngchéng)承包工程(gōngchéng)承包公司承包建筑安裝工程(gōngchéng)業(yè)務(wù)，即工程(gōngchéng)承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同的建筑安裝工程(gōngchéng)業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。工程(gōngchéng)承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程(gōngchéng)合同，只是負(fù)責(zé)工程(gōngchéng)的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程(gōngchéng)承包公司的此項業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。23精品資料24開發(fā)(kāifā)間接費用開發(fā)間接費用主要指借款利息、工程監(jiān)理(jiānlǐ)費用和施工現(xiàn)場管理費用借款利息并不是指所有的借款利息，進(jìn)入開發(fā)間接費用中的利息是指在開發(fā)項目開始開工建設(shè)到達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)期間所發(fā)生的利息，不包括開工建設(shè)前發(fā)生的利息和達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后發(fā)生的利息。精品資料25借款(jièkuǎn)利息的資本化開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款(jièkuǎn)費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。精品資料借款(jièkuǎn)利息的資本化（續(xù)）中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第三十七條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上(yǐshàng)的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。26精品資料27特殊的借款(jièkuǎn)業(yè)務(wù)銀行將房地產(chǎn)企業(yè)無力(wúlì)償還的利息轉(zhuǎn)作借款的，應(yīng)將其分解為償還利息和借款兩項業(yè)務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)以等額本金或等額本息貸款方式取得貸款的，應(yīng)按照貸款清單上標(biāo)注的償還本金和利息沖減應(yīng)償還的本金和利息，而不是先全額沖減本金，再沖減利息。精品資料歸集開發(fā)成本開發(fā)總成本=土地征用及拆遷費+前期工程費+建筑安裝費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共設(shè)施配套費+開發(fā)間接費用會計師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結(jié)算，以及根據(jù)工程實施(shíshī)過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價格，確定工程項目最終結(jié)算價格的竣工結(jié)算文件。28精品資料歸集開發(fā)成本（續(xù)）基本建設(shè)(jīběnjiànshè)工程結(jié)算，稅法稱為竣工決算，包括工程結(jié)算和財務(wù)決算工程結(jié)算：建筑安裝費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施費注：工程結(jié)算主要用于與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程款項，可信性較強(qiáng)。29精品資料30工程(gōngchéng)結(jié)算（續(xù)）如果實際結(jié)算款項小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項應(yīng)推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為(zuòwéi)開發(fā)成本的組成部分。如果實際結(jié)算款項大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項應(yīng)推定為開發(fā)商的非正常損失。注：貫徹孰低原則精品資料31工程(gōngchéng)結(jié)算（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計入到“營業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本分析：對總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對不同(bùtónɡ)的納稅年度產(chǎn)生影響精品資料32財務(wù)決算財務(wù)決算：工程結(jié)算成本+土地征用及拆遷費+前期工程費+開發(fā)(kāifā)間接費用缺點：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票1、維護(hù)開發(fā)(kāifā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)(kāifā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。2、以后年度取得該發(fā)票時，再作為其他損益調(diào)整，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。精品資料33分配(fēnpèi)開發(fā)成本1、按照成本項目歸集各種(ɡèzhǒnɡ)開發(fā)成本2、運(yùn)用分類法分割建筑安裝成本3、按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分?jǐn)傞_發(fā)成本精品資料成本計算方法(fāngfǎ)常見的有品種法、分批法、分步法房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法分類法是品種法和分批法的結(jié)合(jiéhé)和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計算對象歸集開發(fā)成本，計算總的開發(fā)成本，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法分配計算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法34精品資料副產(chǎn)品副產(chǎn)品(chǎnpǐn)是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品(chǎnpǐn)的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品(chǎnpǐn)，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品(chǎnpǐn)。副產(chǎn)品(chǎnpǐn)的費用比重一般不大，按照計劃成本計算，倒算出主產(chǎn)品(chǎnpǐn)的生產(chǎn)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，副產(chǎn)品(chǎnpǐn)是指可以轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、車庫等,以及樓宇的外墻面\屋面使用權(quán)35精品資料副產(chǎn)品（續(xù)）如果(rúguǒ)財務(wù)決算報告中單獨注明了有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的實際成本，則按照財務(wù)決算中的實際成本作為計稅成本。如果(rúguǒ)財務(wù)決算中沒有單獨注明其實際成本，可以按照項目預(yù)算作為計稅成本注：均不考慮納稅調(diào)整事項36精品資料主產(chǎn)品與副產(chǎn)品對應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實際(shíjì)開發(fā)總成本扣除副產(chǎn)品的計劃成本注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計劃成本與實際(shíjì)成本的差額對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項目，如商鋪、寫字間、住宅等37精品資料聯(lián)產(chǎn)品聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料，同時生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價值不同的主要(zhǔyào)產(chǎn)品對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等38精品資料聯(lián)合(liánhé)成本的分配1、聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費用即聯(lián)合成本(chéngběn)，可按照一個成本(chéngběn)核算對象設(shè)置一個成本(chéngběn)明細(xì)帳進(jìn)行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配2、分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細(xì)帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本(chéngběn)。39精品資料40實物(shíwù)數(shù)量法聯(lián)合成本是以產(chǎn)品的實物數(shù)量為基礎(chǔ)分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價格很不穩(wěn)定(wěndìng)或無法直接確定。評價：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的聯(lián)合產(chǎn)品價格穩(wěn)定(wěndìng)，并且容易取得，分配應(yīng)貫徹承受能力原則，不能采用實物數(shù)量法精品資料41銷售(xiāoshòu)價格法聯(lián)合成本是以分離點上每種產(chǎn)品(chǎnpǐn)的銷售價格為比例進(jìn)行分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品(chǎnpǐn)價格穩(wěn)定并且容易取得。評價：貫徹公平原則和承受能力原則注意：銷售價格應(yīng)來源于同一時點。一般成本計算的程序精品資料42產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)歸屬1995建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則公攤(ɡōnɡtān)率=套內(nèi)建筑面積÷（套內(nèi)建筑面積+公共建筑面積）公攤(ɡōnɡtān)系數(shù)=套內(nèi)建筑面積÷公共建筑面積公攤(ɡōnɡtān)系數(shù)=公攤(ɡōnɡtān)率÷（1-公攤(ɡōnɡtān)率）套內(nèi)建筑面積<套型建筑面積<銷售面積精品資料43產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)歸屬（續(xù)1）注意事項方法：利用