匯報及費用測算

銷售(xiāoshòu)匯報適用(shìyòng)于2015年9月-2016年1月精品資料市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略3目錄(mùlù)費用(fèiyong)估算精品資料市場分析(fēnxī)：“金九銀十”或移至歲末市場表現(xiàn)：“金九”不“金”已成定局今年9月份，無錫商品住宅成交49.72萬方，同比下跌6.14%，環(huán)比上漲2.86%。今年的成交量僅和12、13年相當，并且未超越(chāoyuè)去年同期。從月度的成交走勢來看，“金九”無錫市場環(huán)比上漲只能說是淡季過后的自然回彈，量價在年內(nèi)表現(xiàn)并不突出，因此不能稱之為“金”。精品資料2015年，樓市利好政策頻出，應該來講，今年的樓市新政推出頻率是歷史上最高的，光央行降息今年已經(jīng)進行了4次，面對如此頻繁的政策利好，市場也用成交數(shù)據(jù)做出了回應，今年房地產(chǎn)整體市場回暖是有目共睹(yǒumùgòngdǔ)的，特別是今年2季度，成交量更是超過了同比50%的漲幅。但是，政策面的邊際效用遞減規(guī)律也在逐步呈現(xiàn)，政策環(huán)境空前寬松，購房者對于政策信息的敏感度也在下降。市場分析(fēnxī)：政策邊際效用遞減精品資料新盤供應不足，阻礙金九成交9月份，無錫市商品住宅新增供應43.86萬方，同比下降54.68%，新出的預售許可證很多都沒有實際推盤，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月份，無錫房地產(chǎn)市場僅有15盤推新，其中部分樓盤加推量都很小，像融科滿堂院、金輪星光(xīnɡɡuānɡ)名座、中隆廣場等樓盤都是2位數(shù)的推盤量，市區(qū)的大牌開發(fā)商項目也鮮有推新。利潤薄弱，開發(fā)商降價艱難，購房者未見明顯實惠9月份，無錫商品住宅成交均價為7857元/平米，同比微跌0.35%，環(huán)比微跌0.72%。雖然很多開發(fā)商為了備戰(zhàn)”金九銀十”，也采取了很多的優(yōu)惠策略，但多數(shù)也是換湯不換藥，和平時的優(yōu)惠并無明顯的差別，購房者也未見明顯實惠，買單積極性不高。市場分析(fēnxī)：新盤供應不足，放棄利潤薄弱精品資料按近年規(guī)律，歲末三個月成交量可期根據(jù)無錫樓市近年來的成交規(guī)律，歲末的三個月將會是成交量的爆發(fā)期。十一黃金周7天，無錫商品住宅累計成交479套，共計5.11萬方，相比去年同期多賣了80套，成交面積同比上漲13.81%，這為“銀十”的到來(dàolái)起了一個很好的開頭。另外，一批純新盤在接下來的3個月中預計也將投入市場，其中不乏大牌房企，比如位于南長區(qū)的萬科潤園。市場(shìchǎng)預判：緊抓最后三個月精品資料3核心競爭對手九龍倉，璽園目前僅240以上大平層，碧璽與時代上城優(yōu)價跑量面對剛需客戶(kèhù)，孔雀城開啟全面線下渠道。12010203ABCABCABC九龍(jiǔlónɡ)倉時代上城九龍倉碧璽無錫孔雀城南長區(qū)大品牌古運河畔景觀高層南長濱河新城大盤在售四期C區(qū)年華里高層少量余房，88-134平，戶型豐富，均價8800元，預計2016年6月底C區(qū)首批交房。在售高層面積為89、128平，均價8700-8900元/平，預計2017年6月30日交付。項目另在售少量現(xiàn)房洋房105-288平，均價15000元/平。在售二期5#毛坯復式117平，均價7700元/平；6#精裝80、90、110平，均價8300元/平，少量洋房97-200平，標準層均價11000元/平。競爭分析精品資料競爭(jìngzhēng)分析：南長區(qū)樓盤成交慨況南長區(qū)銷量靠前項目基本均為品牌房企，孔雀(kǒngquè)城啟動全面線下渠道營銷，距離最近的九龍倉以性價比及戶型為主要亮點，均價均比本案低10%以上。南長區(qū)住宅成交慨況樓盤1-9月成交9月成交月均主力面積套數(shù)面積均價套數(shù)面積均價均價最低價最高價均價孔雀城63668413820673538645747951811871108九龍倉時代上城53260318862277148752596623875259113九龍倉碧璽48358508917489029570496177923454121西水東328478461145410382121993754731156036146九龍倉璽園20032367105069490113471021891129522162恒威中央領(lǐng)地94125959782808711766141833963210134東寶康園94108448695816294506621945010115世貿(mào)中心21338511358775313631337590822161茂業(yè)觀園72115126728300167990001302家樂府8875866183929000112983921109精品資料市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略3目錄(mùlù)費用(fèiyong)估算精品資料本案(běnàn)推售難點品牌知名度低，市場(shìchǎng)曝光面少難點一難點三項目推廣匱乏，現(xiàn)場展示面差區(qū)域競爭激烈，產(chǎn)品無競爭力案場價格混亂，銷控沒有統(tǒng)一難點四策略一策略二策略三策略四梳理產(chǎn)品線，挖掘價值點，推售分主次樹立標桿，價格杠桿，擠壓銷售線下為主，線上為輔，結(jié)合活動，維系業(yè)主抓執(zhí)行，強培訓，統(tǒng)口徑，控房源精品資料銷售(xiāoshòu)目標12月價格(jiàgé)策略推售策略支持條件10月11月1月2500萬2800萬2000萬對于3#樓的價格重新做調(diào)整，調(diào)整為均價13000元/平米（虛提），1#樓價格按照市場價格10200/平米均價銷售，同時114平米戶型與140平米戶型之間差做統(tǒng)一（150-200元/平）1、形象面展示繼續(xù)優(yōu)化；2、媒體推廣（資源導入）;3、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；4、活動節(jié)點重陽節(jié)1、1和2單元剩余的戶型活動特價進行推售；2、集中蓄客3單元，月中開盤。（交一萬抵三萬）提高1和2單元對外售價，特別是114平，引導客戶3單元月中開盤。3號樓可根據(jù)手中客戶情況進行特價，利用活動進行正常去化。提高1號樓已開盤所有在售房源價格，集中精力為4單元開盤做準備。（交一萬抵三萬）對于1#樓已開盤房源整體報價提高口徑（500元/平米），一方面促進特價房源銷售，另一方面為4單元開盤做鋪墊1#（1單元01,02；2單元01,02）1#（3單元01,02）1#樓剩余房源1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；3、活動節(jié)點，光棍節(jié)和感恩節(jié)1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；3、活動節(jié)點平安夜和圣誕節(jié)銷售策略1500萬延續(xù)9月策略，擠壓1#的推售，先集中推售去化114，140平米戶型院墅蓄客（交2萬抵40萬），3號樓蓄客（1萬抵5萬）1、媒體推廣（資源導入）;2、超市展點、社區(qū)展點、小蜜蜂；3、活動節(jié)點元旦和年底清盤1#（4單元01,02）梳理所剩房源，年底清盤，做特價，快速去化手中客戶根據(jù)114和140客戶量進行有針對的清盤，提高114的單價，降低140的總價精品資料推廣(tuīguǎng)動作線上推廣(tuīguǎng)：選擇性價比較高媒體資源投放：網(wǎng)絡，公交站臺，公交車身，地鐵站（節(jié)點性投放）媒體形式投放周期網(wǎng)絡媒體PC端：通欄，視窗，詳情頁，軟文，移動端：口袋樂居APP建議4周（9，,10月）公交站臺及車身公交車車身6-8輛，站臺建議選擇10個左右1個季度地鐵站臺市中心地鐵站廣告燈箱1個季度線下推廣：選擇直接有效的線下動作：超市展點，社區(qū)巡展，二手房門店拓展，掃街派單，競品截客。渠道地點持續(xù)周期超市展點家樂福，沃爾瑪，茂業(yè)、地鐵、中橋樂購1個季度社區(qū)巡展五星家園，清揚路沿線小區(qū)2個月競品截客碧璽，璽園，金科世界城等長效掃街派單沿周邊馬路的商鋪，招商城，商貿(mào)城長效二手房門店聯(lián)動南長區(qū)所有二手房門店的進駐長效現(xiàn)場活動：暖場小型活動及業(yè)主維護活動）精品資料推廣動作(dòngzuò)1：媒體合作穿越古代時空賞玩(shǎngwán)水墨游戲1、活動時間：2015年10月2、活動地點：恒威中央領(lǐng)地

3、活動主題：穿越古代時空

賞玩水墨游戲4、活動嘉賓：無錫濱湖，崇安，南長區(qū)等俱樂部下屬家庭25組，以企事業(yè)單位職員為主，年齡段分布在28-45歲左右。有購房需求客群為基礎。同期硬廣配送及線上炒作，公交站臺及車身或地鐵的合作，建議在費用允許的情況下，爭取合作。精品資料推廣(tuīguǎng)動作2：線下渠道《展位(zhǎnwèi)安排表》恒威外拓工作安排表

日期10.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1210.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31商超組陽光家樂福55555552222

清揚家樂福5555555222222222222222222222222中橋樂購

22222222222222222222茂業(yè)天地

22

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2沃爾瑪

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2社區(qū)組水仙里

揚名一村

五星家園

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金匱苑

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清名一村

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南揚新村

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曹張新村

22錦明南苑

22電話拷客組每天每人100組定量進行電話陌拜精品資料推廣(tuīguǎng)動作3：現(xiàn)場活動1，媒體導客活動：每月1場，每月合作一家媒體，媒體導入并同期邀約意向客戶(kèhù)參與；2，案場暖場活動：每月1場，邀約意向客戶(kèhù)參與；3，老業(yè)主維護：根據(jù)節(jié)點，例重陽節(jié)每戶送菖蒲艾葉、臘八送粥，費用低，重在心意。精品資料市場回顧及競爭分析12目標分解及營銷策略3目錄(mùlù)費用(fèiyong)估算精品資料費用(fèiyong)估算恒威中央領(lǐng)地營銷預算（僅供參考）項目10月11月12月1月合計線上推廣網(wǎng)絡媒體30000---30000地鐵

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公交車站及車身7000元/輛*37000元/輛*37000元/輛*3-63000線下推廣超市展點35000350003500035000140000社區(qū)巡展1000010000100001000040000小蜜蜂