第七講地役權(quán)與相鄰關(guān)系

第七講

地役權(quán)與相鄰關(guān)系簡目相鄰關(guān)系地役權(quán)地役權(quán)與相鄰權(quán)的鑒別相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系的類型相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或利用人在行使權(quán)利時(shí)，因相鄰各方給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。思考：相鄰關(guān)系是一種單獨(dú)的物權(quán)嗎？

主體兩個(gè)或兩個(gè)以上相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人客體行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益和其他利益內(nèi)容相互提供便利或接受限制相鄰關(guān)系的類型用水、排水的相鄰關(guān)系a.86鄰地使用的相鄰關(guān)系通行的相鄰關(guān)系（必要通道權(quán)）a.87建設(shè)施工、管線鋪設(shè)的相鄰關(guān)系（必要管道權(quán)）a.88通風(fēng)、采光和日照的相鄰關(guān)系（風(fēng)光關(guān)系）a.89排放保護(hù)的相鄰關(guān)系a.90侵害防免的相鄰關(guān)系a.91,a.92第八十六條【用水、排水相鄰關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

另請(qǐng)參考：《民通意見》a.98,a.99,a.102第八十七條【相鄰關(guān)系中通行權(quán)】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。另請(qǐng)參考：《民通意見》a.100,a.101

第八十八條【利用相鄰?fù)恋亍坎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。另請(qǐng)參考：《民通意見》a.97,a.103練習(xí)甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說法不正確？A.乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材B.乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi)D.若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)《民通意見》相關(guān)規(guī)定97．相鄰一方因施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失?！R時(shí)施工占用不屬于相鄰關(guān)系的范疇98．一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。99．相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。100．一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；因此造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。101．對(duì)于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人或者使用權(quán)人不得堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活，他人要求排除妨礙或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)予以支持。但有條件另開通道的，也可以另開通道。102．處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，對(duì)有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除妨礙、賠償損失。103．相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或者種植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。

第八十九條【通風(fēng)、采光和日照的規(guī)定】建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第九十條【相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間禁止排放、施放污染物】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第九十一條【維護(hù)相鄰不動(dòng)產(chǎn)安全】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。第九十二條【使用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)避免造成損害】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。補(bǔ)充說明：越界建筑鄰地所有權(quán)人知其越界，即提出異議——所有權(quán)不容侵害，成立除去或變更請(qǐng)求權(quán)，以及侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)。鄰地所有權(quán)人知其越界而不即提出異議忍受義務(wù)：鄰地所有人不得請(qǐng)求移去或變更其房屋土地購買請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)：為平衡鄰地所有人忍受越界建筑之不利益上述規(guī)則準(zhǔn)用于地上權(quán)人之間、典權(quán)人之間，及其與所有權(quán)人之間越界竹木根枝及果實(shí)自落于鄰地地役權(quán)地役權(quán)的概念、功能和特征地役權(quán)的取得地役權(quán)的消滅地役權(quán)的概念、功能和特征地役權(quán)的概念地役權(quán)，是指以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己不動(dòng)產(chǎn)的方便和利益之用的權(quán)利，其中，供他人不動(dòng)產(chǎn)的方便和利益之用的不動(dòng)產(chǎn)，為供役地，享受方便和利益的不動(dòng)產(chǎn)，為需役地。地役權(quán)的功能1.以供役地供使用收益，如通行、引水、輸送天然氣等。2.禁止供役地為某種使用，如禁建大樓以免妨礙眺望；不在供役地興建工廠；供役地所有人或使用人僅能建筑某特定風(fēng)格或種類的房屋等。3.排除供役地所有人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如新設(shè)的工廠與鄰地所有人或使用人設(shè)定排放廢氣或廢水的地役權(quán)，以支付一定的回饋金，而換取鄰地所有人或使用人的容忍義務(wù)。4.營業(yè)競(jìng)爭(zhēng)限制的地役權(quán)——地役權(quán)的第二春，如土地所有人或使用人某甲與某乙約定，乙不在其土地上從事某種營業(yè)，不販賣某種商品，不將該地出租給他人經(jīng)營某種營業(yè)，或不販賣某種商品。討論理解地役權(quán)對(duì)“南水北調(diào)”、“西氣東輸”等架設(shè)管線工程的意義。地役權(quán)的特征1.地役權(quán)是按照合同設(shè)立的物權(quán)。2.地役權(quán)的主體既可以是需役地的所有人，也可以是需役地的使用人。3.地役權(quán)是以限制供役地的所有權(quán)或使用權(quán)為內(nèi)容的物權(quán)。4.地役權(quán)為利用他人不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。5.地役權(quán)是以他人的不動(dòng)產(chǎn)供自己不動(dòng)產(chǎn)的方便和利益之用的權(quán)利。6.地役權(quán)具有從屬性。7.地役權(quán)具有不可分性。8.地役權(quán)具有期限性。地役權(quán)的從屬性設(shè)定上的從屬性轉(zhuǎn)讓上的從屬性抵押上的從屬性設(shè)定上的從屬性a.162、a.163有地役權(quán)的土地，在該土地上另設(shè)用益物權(quán)，該用益物權(quán)之上將負(fù)有前述地役權(quán)如：有水井的土地被承包后有用益物權(quán)的土地，在該土地之上另設(shè)地役權(quán)，須經(jīng)權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓上的從屬性隨土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等一同轉(zhuǎn)讓第一百六十四條【地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓】地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。抵押上的從屬性隨同土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)一同抵押第一百六十五條【地役權(quán)不得單獨(dú)抵押】地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)的不可分性a.166，a.167需役地用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓供役地用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？A小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑B甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑C甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑D甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑練習(xí)地役權(quán)的取得基于地役權(quán)合同取得基于法律規(guī)定取得基于繼承取得基于受讓需役地物權(quán)取得基于地役權(quán)合同取得1.需役地人與供役地人應(yīng)簽訂書面形式的地役權(quán)合同。2.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。3.登記對(duì)抗主義。練習(xí)甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景，便與相鄰的乙達(dá)成書面約定：乙于5年內(nèi)不在自己的土地上從事高層建筑，作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。2年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪些是錯(cuò)誤的?甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效基于法律規(guī)定取得《物權(quán)法》第162條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)”?；谑茏屝枰鄣匚餀?quán)取得1.《物權(quán)法》第164條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”2.《物權(quán)法》第165條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！?.《物權(quán)法》第166條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)?！被诶^承取得地役權(quán)為物權(quán)，得因繼承而取得。根據(jù)《物權(quán)法》第169條規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記。地役權(quán)的消滅地役權(quán)消滅的原因1.供役地已不能再供需役地的方便和利益，如土地滅失，引水地役權(quán)的水源已經(jīng)枯竭等。2.約定的存續(xù)期間屆滿或約定的地役權(quán)消滅的其他事由發(fā)生。3.供役地權(quán)利人基于法定事由解除地役權(quán)合同。（1）地役權(quán)人違反法律規(guī)定或合同約定，濫用地役權(quán)；（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。注銷登記案例研討1甲公司在離海不遠(yuǎn)的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋轉(zhuǎn)餐廳就餐可以很好地欣賞海景。乙公司取得了酒店與大海之間的土地的建設(shè)用地使用權(quán)，甲公司擔(dān)心乙公司修建高層建筑，會(huì)妨礙在旋轉(zhuǎn)餐廳的客人的視野，遂與乙公司約定，乙公司10年內(nèi)不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20萬元，雙方簽訂了書面形式的合同，但未進(jìn)行登記。（1）甲公司的地役權(quán)何時(shí)成立（2）合同履行3年后，甲公司酒店經(jīng)營不善，在約定的付款期屆滿后沒有向乙公司支付費(fèi)用，乙公司通知甲公司解除合同。乙公司的做法是否合法？（3）如果乙公司將該土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，甲公司是否有權(quán)要求丙公司按照與乙公司的合同約定履行義務(wù)？【解析】（1）根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。因此，甲公司的地役權(quán)自其與乙公司簽訂的地役權(quán)合同生效之時(shí)成立。（2）根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后地役權(quán)人在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅。只有在付款期限屆滿后合理期限內(nèi)甲公司經(jīng)兩次催告仍不支付費(fèi)用，乙公司才有權(quán)解除合同，乙公司無權(quán)在付款期限屆滿后直接解除合同，所以乙公司的做法違反法律。（3）根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。甲公司的地役權(quán)沒有登記，不具有對(duì)抗效力，因此如果丙公司對(duì)地役權(quán)的設(shè)立不知情，是善意第三人，甲公司就無權(quán)要求丙公司履行地役權(quán)合同的義務(wù)。案例研討2南寧市民李先生購買了位于邕江邊某廣場(chǎng)商住樓3號(hào)樓20層的一套住房，去年入住。今年3月，開發(fā)商將該廣場(chǎng)中央空調(diào)的冷卻塔及消音管道安裝在他的房屋前方的2號(hào)樓14層的樓頂上。他認(rèn)為，自從冷卻塔及兩根直徑約1米的管道在那里“落腳”后，從他家觀看邕江岸景的視線被遮擋了大半。李先生認(rèn)為，觀賞視線受到阻礙大大改變了自己當(dāng)初選擇在此買房的初衷，開發(fā)商這么做是剝奪了他及其家人的觀賞權(quán)?！窘馕觥勘景钢校凑战ㄖ?guī)劃的要求，安裝的冷卻塔及管道不構(gòu)成對(duì)李先生房屋的通風(fēng)權(quán)和采光權(quán)的侵害。李先生因?yàn)檫@些空調(diào)設(shè)施阻擋其在家中觀景視線而向開發(fā)商主張的“觀賞權(quán)”不屬于相鄰權(quán)的范疇，而且雙方事先也沒有就“觀賞權(quán)”簽訂專門的地役權(quán)合同，因此李先生要求的“觀賞權(quán)”不能得到法律的支持。地役權(quán)與相鄰關(guān)系的鑒別形式標(biāo)準(zhǔn)法定范圍實(shí)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)相鄰關(guān)系：基本需求地役權(quán)：高級(jí)需求地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別地役權(quán)相鄰權(quán)性質(zhì)獨(dú)立的用益物權(quán)所有權(quán)的限制與擴(kuò)張?jiān)O(shè)定意定法定登記須登記無須登記需求標(biāo)準(zhǔn)超越相鄰關(guān)系限度的限制（更高追求）最低限度內(nèi)的必要限制（基本需求）是否有償約定，多為有償無償救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)地役權(quán)受到損害的請(qǐng)求之訴所