xx水岸家園定位報(bào)告

富民水岸家園項(xiàng)目定位報(bào)告本報(bào)告解決的核心問題：

項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)功能組合定位在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)最高的招商率及銷售率項(xiàng)目收益最大化商業(yè)定位如何在避免當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，減少發(fā)展商投資風(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告的意義——

提升本項(xiàng)目的商業(yè)綜合價(jià)值，確保開發(fā)商的項(xiàng)目收益最大化，樹立富民中高檔商業(yè)的新典范。本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目商業(yè)定位原則及定位3消費(fèi)者定位2市場(chǎng)分析1運(yùn)營思路4項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃5結(jié)論6目錄市場(chǎng)分析1趨勢(shì)。商業(yè)項(xiàng)目要獲得成功，一定要順勢(shì)而為，要緊跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)區(qū)域規(guī)劃特點(diǎn)，把握市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，那么本項(xiàng)目處于怎樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境呢？城市背景1-1富民縣的概況23KM富民縣位于昆明市西北部，距昆明23公里。2012年末富民縣常住人口14.9萬人，東與嵩明、尋甸相鄰，北與祿勸山水相連，西與祿豐、武定接壤，南靠西山區(qū)。面積993平方千米。地勢(shì)南高北低，境內(nèi)盆地山嶺相間，氣候?yàn)榈湫偷牡途暥葋啛釒Ц咴撅L(fēng)氣候。是個(gè)適合度假休閑的宜居城市。2015年城鎮(zhèn)和農(nóng)村常住居民人均可支配收入分別達(dá)31095元和11213元，年均分別增長12.98%和14.72%。行政區(qū)劃及人口富民縣設(shè)5鎮(zhèn)1街道（即羅免、散旦、款莊、東村、赤就5個(gè)鎮(zhèn)和永定街道辦事處），共73個(gè)村委會(huì)，2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，562個(gè)自然村，縣城所在地為永定鎮(zhèn)。人口及發(fā)展：2015年末，全縣總?cè)丝?5萬余人。全縣少數(shù)民族主要有彝族、苗族、回族等民族?？h城人口僅三-四萬人，消費(fèi)基數(shù)偏低。結(jié)合富民縣域今年人口及城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，總體規(guī)劃預(yù)測(cè)：近期2020年，縣域人口為18.1萬人，其中城鎮(zhèn)人口為10萬人，城鎮(zhèn)化水平約為55%；規(guī)劃控制區(qū)域56.5平方公里，建設(shè)總用地32.24平方公里。永定鎮(zhèn)（縣城區(qū)）：規(guī)劃人口9萬。作為昆明都市圈重要輔城，昆明后花園。大營鎮(zhèn)（商貿(mào)物流區(qū)）：規(guī)劃人口3萬。作為昆明面向滇西北及川西的門戶，重要的倉儲(chǔ)、物流基地。富民新區(qū)：規(guī)劃人口8萬。具有田園特色的濱河旅游度假養(yǎng)生居住新城市。近期2010年：34000人，人均建設(shè)用地110平方米，總建設(shè)用地：3.74平方公里遠(yuǎn)期2020年：200000人，人均建設(shè)用地109.5平方米，總建設(shè)用地：22平方公里遠(yuǎn)景規(guī)劃：30萬人—40萬人城市人口及用地規(guī)模規(guī)劃富民——“滇北鎖鑰”富民縣地處滇東高原西部，昆明市西北部，自古為川藏、滇北入滇中重鎮(zhèn)昆明之要津，是離昆明最近的郊縣，G108、安富公路使富民與昆明、安寧緊密相連；

昆武高速公路（新G108）全線通車，經(jīng)新G108到昆明只需15分鐘，富民成為真正意義上的昆明衛(wèi)星城和后花園。

區(qū)位條件昆明都市圈西北部重要輔城。面向世界的養(yǎng)生居住基地、旅游度假中心。倉儲(chǔ)、物流、貨運(yùn)中轉(zhuǎn)的基地，西部重要的交通樞紐。

城市定位深化“田園城市、養(yǎng)生富民”的主題，借助武昆高速、成昆鐵路復(fù)線等重要交通建設(shè)項(xiàng)目橫穿富民境內(nèi)的有利條件，進(jìn)一步優(yōu)化路網(wǎng)布局，增強(qiáng)城市的倉儲(chǔ)、物流功能，從而拉動(dòng)人流、信息流、資金流，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。項(xiàng)目所在片區(qū)屬性研判項(xiàng)目所在的區(qū)域是富民永定鎮(zhèn)片區(qū)，是富民房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展最集中的區(qū)域，該片區(qū)城市功能相對(duì)完善，公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好。城市面貌較為陳舊，城市品質(zhì)有待提升，城市功能需要完善；城市發(fā)展的需要為該片區(qū)的區(qū)域面貌的更新?lián)Q代迎來契機(jī)。項(xiàng)目所在片區(qū)交通狀況“三橫、兩縱”的交通網(wǎng)絡(luò)南北貫通，國家G5京昆高速昆武已通車，昆明到富民的時(shí)間15分鐘，富民是離昆明最近的郊縣，且擁有良好生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位，是承接昆明功能轉(zhuǎn)移的重要地區(qū)之一，同時(shí)只需2小時(shí)從四川攀枝花，經(jīng)永仁、元謀、到富民、昆明。昆明主城即將修建的輕軌4號(hào)線是連接昆明所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的連接線，全長42.9千米。預(yù)計(jì)在完成主城區(qū)線路段施工后，將根據(jù)開發(fā)條件，從大普吉站向北延伸至富民，將富民融入主城軌道交通體系，城為主城的北部新區(qū)。富民城市小結(jié)1.富民不僅是昆明的北部輔城，也是滇西北進(jìn)入昆明的重要門戶，承擔(dān)著運(yùn)輸?shù)嵛鞅敝晾サ闹饕土髁康闹匾蝿?wù)。昆武高速通車后大幅度縮短富民與昆明的距離，同時(shí)，輕軌七號(hào)線、轎子雪山旅游專線、成昆鐵路復(fù)線、昆京高速的建設(shè)，也為富民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的交通條件，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；2.富民規(guī)劃為九大片區(qū)，每個(gè)片區(qū)都有各自的規(guī)劃方向。永定鎮(zhèn)（永定組團(tuán)）是富民的城市中心區(qū)也是商業(yè)核心區(qū)，為項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供了溫床。同時(shí)富民正處于城市格局拓展，城市功能完善，城市面貌改變階段，都為房地產(chǎn)的發(fā)展提供的良好的契機(jī)；3.富民的GDP總值和人口數(shù)量同昆明另三個(gè)輔城相比，處于末端位置。商業(yè)市場(chǎng)分析1-214縣城多以百貨零售和生活配套類為主。圈層內(nèi)70%以上的被調(diào)查商業(yè)物業(yè)均為沿街底商，物業(yè)老舊，經(jīng)營品牌均中檔偏下。新業(yè)態(tài)集中于新建項(xiàng)目，區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)。餐飲類主要以農(nóng)家樂為主，連鎖品牌餐飲較為缺乏；零售百貨類主要以運(yùn)動(dòng)品牌和國內(nèi)三四線服飾品牌為主，休閑娛樂類主要是當(dāng)?shù)刈詣?chuàng)型品牌，社區(qū)配套類以連鎖品牌藥店居多，其他均是當(dāng)?shù)刈詣?chuàng)品牌。商業(yè)主要集中在永定街、環(huán)城南路、環(huán)城西路、農(nóng)貿(mào)路、黎明路、后街、菜街，新區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后。集中式商業(yè)綜合體稀缺。商業(yè)狀況商業(yè)狀況：重點(diǎn)項(xiàng)目【彩玉國際商業(yè)步行街】是富民縣進(jìn)行城中村改造的首個(gè)示范點(diǎn)，是集觀光、休閑、購物、商住、停車于一體的商業(yè)中心，總投資上億元，建筑面積26586平方米，擁有商鋪160多間。其中投資1080萬元配套新建的標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，擁有攤位700多個(gè)。彩玉國際商業(yè)步行街問題點(diǎn)：1、步行街區(qū)，業(yè)態(tài)雜亂，基本為中低檔2、整體運(yùn)營管理差、無統(tǒng)一推廣3、周邊停車較為困難4、無演藝廣場(chǎng)、唯一小廣場(chǎng)改為小吃富安財(cái)富廣場(chǎng)【富安財(cái)富廣場(chǎng)】項(xiàng)目總占地100畝，綠地率40%，容積率3.09，車位配比1：1，主要規(guī)劃有小高層和商業(yè)。建筑面積26萬方，分兩期開發(fā)，分AB兩個(gè)地塊，B地塊是一期，A地塊是二期。1期規(guī)劃戶數(shù)850戶，共13棟建筑，其中共9棟住宅（5-13棟），總層數(shù)18-20層，1-3層為底商；共4棟獨(dú)立商業(yè)（1-4棟）總層數(shù)3層。商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)比價(jià)豐富，1棟和2棟的一層和二層都是品牌百貨專營店和特色美食，唯獨(dú)三層的規(guī)劃不同，1棟三層是娛樂休閑服務(wù)區(qū)，2棟三層是嬰童主題賣場(chǎng)。3棟一層和二層均是生活服務(wù)和娛樂服務(wù)功能配套，三層是KTV量販?！救俨綒W洲】是以商業(yè)業(yè)態(tài)為主、高層住宅為輔的綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積約101畝，其中商業(yè)建筑面積有5.2萬平方米，住宅面積8.3萬平方米，共計(jì)770戶。項(xiàng)目整體規(guī)劃融入了歐式元素，集板式住宅和深江風(fēng)情商業(yè)街為一體，建成后將形成特色旅游小鎮(zhèn)。目前：空置率較高，商業(yè)尚為成型三百步歐洲印象富民上河圖【印象富民上河圖】占地155畝，坐擁富民200畝濕地公園，環(huán)抱螳螂川母親河，項(xiàng)目分為A/B/C三個(gè)地塊同期開發(fā)，就項(xiàng)目總體而言，涵蓋了商業(yè)、住宅、合院、酒店、公寓、寫字樓等較為豐富的產(chǎn)品類型；商業(yè)面積涵蓋了10-600㎡之間的單層、一拖二、一拖三和獨(dú)棟商業(yè)；在A地塊的外圍商業(yè)區(qū)不僅規(guī)劃了酒吧、咖啡吧、茶餐廳、特色美食、足療、會(huì)所、KTV等休閑娛樂業(yè)態(tài)；而且集四合院的功能又劃分了庭園餐廳、民俗風(fēng)情展示區(qū)、客棧、會(huì)所和居住等，以此來提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍及經(jīng)營價(jià)值。在B地塊上，還設(shè)置了以星級(jí)影院、酒店公寓、寫字樓、商業(yè)及四合院為主的物業(yè)類型。除了A、B地塊是以商業(yè)為主外，C地塊是居住舒適度較高的公園美宅。問題點(diǎn)：1、除影院、KTV及少數(shù)餐飲外，基本無商業(yè)2、晚上到濕地公園游玩人數(shù)較多，但消費(fèi)人群較少3、商業(yè)80%空置，招商運(yùn)營滯后建筑形態(tài)：容器陳舊商業(yè)形態(tài)：初級(jí)（底商居多）業(yè)態(tài)功能：生活配套為主，

餐飲娛樂受限稀缺點(diǎn)：中高檔百貨類集中式綜合商業(yè)體關(guān)鍵詞小結(jié)：通過對(duì)縣城初步市調(diào)研究分析得出以下關(guān)鍵詞，在關(guān)鍵詞的基礎(chǔ)上尋找項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)狀的完善機(jī)會(huì)?？h城無集中式商業(yè)中心，基本形態(tài)為街鋪商業(yè)人流少，整體狀況低迷目前除彩玉國際外，三百步歐洲、印象富民上河圖、富安財(cái)富廣場(chǎng)、富春山水居等項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營、招商狀況不佳各項(xiàng)目都在積極招商，改善經(jīng)營狀況，對(duì)項(xiàng)目有較大影響項(xiàng)目解析2印象。本報(bào)告要解決項(xiàng)目的商業(yè)定位和經(jīng)營方向問題，首先，就是要明確項(xiàng)目的特定條件，產(chǎn)品的自身?xiàng)l件決定它未來的發(fā)展方向！項(xiàng)目名稱俊發(fā).水岸家園項(xiàng)目地址富民縣環(huán)城西路（富民永定中學(xué)以北）開發(fā)商云南俊發(fā)萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型商業(yè)、住宅、寫字樓建筑類別獨(dú)立商業(yè)體,小高層總占地面積75畝建筑面積20萬㎡住宅套數(shù)約1062戶寫字樓面積32000㎡寫字樓面積32000㎡寫字樓戶型單層1600㎡商業(yè)建筑面積30000㎡商業(yè)戶型120-160㎡開盤時(shí)間2012年9月15日入住時(shí)間2013年年底住宅銷售率商業(yè)銷售率項(xiàng)目簡析1.項(xiàng)目為富民首個(gè)商業(yè)綜合體2.

經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為：百貨、超市、零售、影院及餐飲娛樂、辦公等。3.該項(xiàng)目由13棟住宅和一棟商業(yè)辦公綜合體組成項(xiàng)目概況項(xiàng)目特質(zhì)：延續(xù)紐約時(shí)代廣場(chǎng)的精神內(nèi)核及特質(zhì)——特質(zhì)：著名地標(biāo)（繁華）、百老匯（娛樂）、第五大道（商業(yè)、潮流）、時(shí)代大廈（寫字樓）紐約時(shí)代廣場(chǎng)：世界的十字路口時(shí)代廣場(chǎng)位于西42街與百老匯大道交會(huì)處，而這里是紐約劇院最密集的區(qū)域，以時(shí)代廣場(chǎng)大廈為中心，附近聚集了近40家商場(chǎng)和劇院，是繁盛的娛樂及購物中心。1904年4月8日，紐約時(shí)代廣場(chǎng)正式更名，從此享譽(yù)世界不到紐約算不上到過美國，不到時(shí)代廣場(chǎng)算不上到過紐約。由于時(shí)代廣場(chǎng)（TimesSquare）的高知名度，世界上不少著名城市都有商場(chǎng)或建筑物取名為“時(shí)代廣場(chǎng)”特點(diǎn)：承載“時(shí)代廣場(chǎng)”的精髓1、首個(gè)綜合體，打造最優(yōu)的商業(yè)中心，成為富民繁盛的娛樂及購物中心2、3萬平米的集中商業(yè)區(qū)，打造六大中心：娛樂中心、潮流中心、精品百貨、美食中心、購物中心和品牌中心3、唯一5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目印象市場(chǎng)方向及功能確定1.差異化競(jìng)爭(zhēng)，著力商業(yè)空白點(diǎn)；2.以良好的商業(yè)品牌提升片區(qū)商業(yè)品質(zhì)和檔次；3.商業(yè)業(yè)態(tài)出亮點(diǎn)、特色的，最大程度的吸引家庭消費(fèi)人群。功能復(fù)合化品質(zhì)檔次化主題鮮明化以復(fù)合功能引導(dǎo)消費(fèi)理念的華麗蛻變周邊配套齊全，擁有較好的中小學(xué)教育資源：富民縣永定中學(xué)、享德森幼兒園餐飲：富民縣環(huán)城南路一直以來都是餐飲集中的區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)：集中式商業(yè)，富民縣的首個(gè)綜合體項(xiàng)目SWOT分析SWOTS優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)項(xiàng)目交通通達(dá)性好。項(xiàng)目展示面較好，有利于商業(yè)項(xiàng)目首個(gè)綜合體項(xiàng)目地商業(yè)配套檔次較低周邊生活配套不足，地塊人流量較小O機(jī)會(huì)增長性戰(zhàn)略SO扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略

WO位于城市商業(yè)區(qū)域，距離高速出口近。距離核心商業(yè)近，一站式消費(fèi)，商業(yè)形態(tài)稀缺，城市缺少綜合體，是城市發(fā)展需求以目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)做為啟動(dòng)核心主力商家業(yè)態(tài)帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展以吸引城市外部消費(fèi)人群彌補(bǔ)本地消費(fèi)不足結(jié)合地塊周邊項(xiàng)目形成規(guī)模效應(yīng)T挑戰(zhàn)多元化戰(zhàn)略ST防御性戰(zhàn)略WT城市中新項(xiàng)目空鋪率較高，租金較低城市規(guī)模及未來規(guī)劃限制市場(chǎng)容量，本地消費(fèi)人群不足以支撐項(xiàng)目多種目的性消費(fèi)相結(jié)合，如娛樂、兒童主題樂園等相結(jié)合，互為帶動(dòng)，減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)采用分期戰(zhàn)略，運(yùn)用不同方式回流現(xiàn)金；與各方資源合作的可能性，減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目定位3定位。本項(xiàng)目作為富民首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，如何成功啟勢(shì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)？消費(fèi)者定位合理的商業(yè)定位，要充分考慮滿足不同層次的消費(fèi)者群體，現(xiàn)在已經(jīng)不是90年代那種平臺(tái)式的消費(fèi)，那時(shí)人們的消費(fèi)層次沒有拉開，是排浪式消費(fèi)，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)需求多元化。

根據(jù)富民居民收入情況，消費(fèi)者以中低收入者為主，同時(shí)發(fā)展、引導(dǎo)、培養(yǎng)高收入消費(fèi)群體。目前的消費(fèi)者喜歡一站式休閑、娛樂的購物方式。由于離昆明較近，有到昆明消費(fèi)習(xí)慣。受昆明影響較深，較接受昆明的消費(fèi)方式和理念未來2-3年周邊居住的普通工薪階層及政府企事業(yè)白領(lǐng)將會(huì)是該項(xiàng)目前期的主力客戶群體，故本項(xiàng)目定位客群前3年應(yīng)主要還是以中低檔價(jià)格的服務(wù)及產(chǎn)品為主，同時(shí)加以部分精品高檔產(chǎn)品，以引導(dǎo)市場(chǎng)，培養(yǎng)消費(fèi)群體。開發(fā)商政府消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)者團(tuán)隊(duì)資金物業(yè)

市政配套（道路、學(xué)校、醫(yī)院、公園等）規(guī)劃引導(dǎo)（人口、政策等）未知部分有效人口市值未來市場(chǎng)定位百貨店商業(yè)街特色街步行街休閑街娛樂街大賣場(chǎng)定位原則商業(yè)主題定位商業(yè)功能定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位商業(yè)購物中心項(xiàng)目商業(yè)定位集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、居住于一體酒店健身商業(yè)居住辦公交通文化教育兒童天地家庭購物流行時(shí)尚商務(wù)聚會(huì)富民水岸花園開放式歡聚型家庭購物樂園項(xiàng)目涵蓋：零售、餐飲、休閑、娛樂、文化等特色業(yè)態(tài)，同時(shí)引入主題百貨、品牌服裝，珠寶、商務(wù)酒店等。購物：引入主題百貨、戶外運(yùn)動(dòng)、打造主題式購物消費(fèi)模式；餐飲：引進(jìn)部分特色餐飲，打造美食新地標(biāo)；娛樂：引進(jìn)游樂中心；休閑：引進(jìn)中高檔美容會(huì)所，健身中心、特色咖啡書吧、水吧等；文化：引進(jìn)文化培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等；兒童：引進(jìn)兒童主題館（兒童游樂場(chǎng)、兒童食品、兒童玩具、兒童服飾、兒童教育）商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商業(yè)購物公園商業(yè)業(yè)態(tài)組合利用業(yè)態(tài)組合，借目的消費(fèi)帶動(dòng)隨機(jī)消費(fèi)寫字樓：由于富民寫字樓需求不飽和，建議將寫字樓部分改為商務(wù)酒店，通過招商引入品牌酒店，主推產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資型產(chǎn)品引入市場(chǎng)；今年出臺(tái)的“商用房改租賃住房”政策，還可將寫字樓部分改為酒店式公寓出租，吸引市場(chǎng)投資，回籠資金。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商業(yè)購物公園貨品競(jìng)爭(zhēng)性約束強(qiáng)度建議化妝品+++++放棄少淑裝++++++放棄女性內(nèi)衣+++++放棄男正裝++++放棄男休閑++++++放棄女成熟++++++放棄運(yùn)動(dòng)裝+++++放棄皮鞋、皮具+++++放棄精品飾品++++關(guān)注家居飾品+++合適兒童服裝+++合適餐飲++++差異化娛樂++++關(guān)注家電++++關(guān)注藥品+++關(guān)注建材++++放棄健身中心+++合適日常服務(wù)++++差異化貨品競(jìng)爭(zhēng)性約束強(qiáng)度建議化妝品+++關(guān)注少淑裝+++合適女性內(nèi)衣+++++放棄男正裝++++放棄男休閑++++關(guān)注女成熟++++++放棄運(yùn)動(dòng)裝+++合適皮鞋、皮具+++++放棄精品飾品++++關(guān)注家居飾品+++合適兒童服裝+++合適餐飲++++差異化娛樂++++關(guān)注家電+++++放棄藥品+++關(guān)注建材++++放棄健身中心+++合適日常服務(wù)++++差異化業(yè)態(tài)定位中高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔業(yè)態(tài)定位中高檔符合項(xiàng)目市場(chǎng)需求，并有利于招商和日后經(jīng)營；產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對(duì)概念塑造及賣場(chǎng)包裝提升物業(yè)形象。項(xiàng)目檔次定位

根據(jù)商業(yè)“你無我有，你有我精，你精我廉，你廉我新”的發(fā)展原則，首先應(yīng)考慮升級(jí)服裝、百貨,進(jìn)行市場(chǎng)空白填補(bǔ)，同時(shí)對(duì)發(fā)展前景較好同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力較大的特色業(yè)態(tài)，應(yīng)考慮進(jìn)行商品組合或經(jīng)營戰(zhàn)略組合，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組合，謀求市場(chǎng)占有率。

特此應(yīng)針對(duì)可吸引人群又迎合市場(chǎng)發(fā)展需求的大型市場(chǎng)進(jìn)行分析，以尋求如何更好地發(fā)展。小結(jié)引導(dǎo)人流及客群的光臨（前期商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃運(yùn)營）導(dǎo)購系統(tǒng)服務(wù)辦法（統(tǒng)一管理，租賃）價(jià)格低廉優(yōu)勢(shì)（渠道差異化）產(chǎn)品差異化促銷宣傳、形象推廣運(yùn)營思路物業(yè)建議4規(guī)劃。先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃理念可極大提升項(xiàng)目價(jià)值，為了項(xiàng)目日后實(shí)現(xiàn)順暢運(yùn)營，我們應(yīng)給出怎樣的建議？一層平面圖一層商用面積1590.73平米，適合布置百貨類業(yè)態(tài)，如珠寶店、品牌服裝、鞋店、化妝品、女性飾品等業(yè)態(tài)，此可以體現(xiàn)整個(gè)商業(yè)的檔次，其次這些業(yè)態(tài)可承受租金高。布置以女性為主的業(yè)態(tài)，以女性群體拉動(dòng)人流及消費(fèi)。二層平面圖

二層商用面積1876.5平米，建議打造兒童主題城，包含兒童服裝、食品、玩具、游樂等業(yè)態(tài)，通過小手拉大手聚集人流，促進(jìn)消費(fèi)。作用整個(gè)商業(yè)體，帶動(dòng)整個(gè)家庭消費(fèi)。目前家庭消費(fèi)對(duì)孩子投入很大，兒童主題城有一定的市場(chǎng)前景。三層平面圖

三層商業(yè)面積2005.65平米，可布置餐飲（西餐、中餐，火鍋店）、兒童教育類等業(yè)態(tài)。以兒童教育為主，包含吃喝玩樂、教育。

項(xiàng)目本身還有近9000平米的一拖二的社區(qū)商業(yè)，這些根據(jù)項(xiàng)目周邊情況可以布置一些飲品店、酒吧、美容美發(fā)、便利店以及一些日用百貨類、健身會(huì)所等業(yè)態(tài)。總結(jié)：目標(biāo)市場(chǎng)周邊高中低各類人群，輻射富民鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)群體目的鎖定不同消費(fèi)人群，培養(yǎng)主力客群鎖定購買力強(qiáng)的人群，培養(yǎng)平效高的創(chuàng)造利潤的——金牛產(chǎn)品和商家的關(guān)系——差異化競(jìng)爭(zhēng)必須和供應(yīng)商建立特別的關(guān)系——核心競(jìng)爭(zhēng)力

一、地區(qū)獨(dú)有產(chǎn)品二、更好的條件三、商品短缺時(shí)的優(yōu)先權(quán)業(yè)態(tài)開發(fā)通過一到兩年的運(yùn)營——沉淀客群，引進(jìn)國內(nèi)外著名品牌滿足消費(fèi)者休閑購物、娛樂、文化的需要。品類繁多的業(yè)態(tài)將大大延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間?！浞盅娱L項(xiàng)目的經(jīng)營時(shí)間做到白天火、晚上熱。通過豐富的商品組合呈現(xiàn)給富民人民一個(gè)多元化的消費(fèi)場(chǎng)所。市場(chǎng)滲透：鎖定新潮逐新者，檢驗(yàn)顧客忠誠度，商家忠誠度。通過抓住人流，確立富民核心商圈的地位。項(xiàng)目主要經(jīng)營思路：減法商業(yè)。人無我有，人有我精——是零售發(fā)展的規(guī)律。前期充分滿足市場(chǎng)，運(yùn)營過程中通過沉淀客群淘汰不良業(yè)態(tài)，鎖定商家，穩(wěn)定客群，提高服務(wù)水平，提高商品質(zhì)量，提高促銷水平，形成獨(dú)有、可持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。招商策略5招商實(shí)踐。為了實(shí)現(xiàn)日后順暢運(yùn)營，為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益最大化，我們必須在招商方面下足功夫，那么，我們需要制定怎樣的招商策略和計(jì)劃呢？招商節(jié)奏招商啟動(dòng)業(yè)態(tài)組合圈定主力次主力店洽談簽約商家進(jìn)場(chǎng)裝飾到產(chǎn)率確定開業(yè)時(shí)間基礎(chǔ)商規(guī)主力業(yè)態(tài)的研究招商政策制定輔助業(yè)態(tài)啟動(dòng)節(jié)奏初定開業(yè)時(shí)間開業(yè)慶典的活動(dòng)1、通過招商運(yùn)作，促進(jìn)商業(yè)銷售2、通過大量活動(dòng)，炒熱項(xiàng)目，提高人氣、人流量，短期內(nèi)使上客量劇增3、快速蓄水，達(dá)到銷售目標(biāo)4、盒子商業(yè)招商成功，帶動(dòng)底商及附屬商業(yè)招商，促進(jìn)銷售目的：快速達(dá)成銷售目標(biāo)在啟動(dòng)階段應(yīng)采取“放水養(yǎng)魚”、“品牌拉動(dòng)、莊家托市”、“房租高開低收”、“品牌共贏”戰(zhàn)略等。1、放水養(yǎng)魚：就是在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開發(fā)商擁有商業(yè)經(jīng)營權(quán)（如返租3年，托管1年）、照經(jīng)營理念統(tǒng)一招商管理，通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、消費(fèi)者吸引過來，通過大量經(jīng)營戶的入駐來啟動(dòng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)起來后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用，可采取免一年租金，免一年物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策。2、品牌拉動(dòng)、莊家托市：在市場(chǎng)啟動(dòng)階段經(jīng)營者很多都持觀望態(tài)度，如何讓大家盡快的進(jìn)入市場(chǎng)，有效的做法是先通過低租金等優(yōu)惠措施把具有影響力的品牌商家吸引進(jìn)來，然后通過他們來吸引更多的經(jīng)營戶進(jìn)入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。招商策略3、房租高開低收：房租的高低直接影響到投資者和經(jīng)營者雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金應(yīng)高開低收。即租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，來滿足經(jīng)營戶心理的落差。4、品牌共贏戰(zhàn)略：常言說“一根筷子容易斷，三根筷子斷就難”作為一個(gè)游憩式街區(qū)，如果經(jīng)營戶各自為政，各自宣傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，才能吸引更多的一站式消費(fèi)者，才能成為服務(wù)全縣的購物、美食、休閑、娛樂的一站式商業(yè)特區(qū)。招商策略獨(dú)家經(jīng)營

優(yōu)先特色品種

優(yōu)先核心主力店（品牌）優(yōu)先布局品牌經(jīng)營、連帶同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)市場(chǎng)培育招商原則原則招商步驟第三步驟流動(dòng)商戶招商

主力商戶、基礎(chǔ)商戶的進(jìn)入，將極大程度的鼓舞流動(dòng)商戶和投資者的熱情，堅(jiān)定其投資信心此時(shí)流動(dòng)商戶的招商和商鋪的銷售可同時(shí)進(jìn)行第二步驟基礎(chǔ)商戶招商

基礎(chǔ)商戶影響力和號(hào)召力不及主力商戶，但其面積需求相對(duì)較大，在物業(yè)整體之業(yè)態(tài)組合中必不可少；基礎(chǔ)商戶租金往往是主力商戶的3~6倍，其租金總和是項(xiàng)目的主要利潤來