英倫洋房國際裘皮城可行性報告

肇東英倫國際裘皮城

肇東市紅利來農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司項目實施方案可行性分析報告點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本目錄第一章

項目概況與目標1一、項目名稱三、項目背景

二、項目位置與建設內(nèi)容四、項目目標

第二章

項目分析與定位2一、皮草行業(yè)發(fā)展趨勢三、項目優(yōu)勢與劣勢二、國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)四、項目定位與布局第三章

項目運營與執(zhí)行3一、項目階段目標三、項目工作推進二、項目運營目標第四章承包文件（需要政府幫忙的事情）4一、修路三、商戶入駐的政策二、周邊美化點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本一、項目名稱二、項目位置與建設內(nèi)容第一章項目概況與目標肇東英倫國際裘皮城項目是由肇東市紅利來農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設、管理經(jīng)營，坐落于肇東市興安街園林南路。建筑面積近54666平方米，項目分三幢獨立樓宇（40號樓宇、A號、B號樓宇）；項目周邊即將建設近5000平方米生活業(yè)態(tài)。交通地理位置優(yōu)越，處于哈大齊工業(yè)走廊的中軸位置，擴展延伸可輻射東北三省、俄羅斯及東北亞地區(qū)，是哈齊客運專線的重要一站。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本三、項目背景第一章項目概況與目標近幾年，中國逐步成為世界上最大的裘皮制品加工、消費、交易大國。而東北三省是中國皮草交易最多的省份，約占全國交易總量的90%。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本四、項目目標第一章項目概況與目標項目以祿口皮草產(chǎn)業(yè)為核心，順應南京商業(yè)郊區(qū)化、復合化、多功能的發(fā)展趨勢，建立一個皮草原材料采購、皮草成品批發(fā)兼零售的一站式皮草采購交易平臺，整合產(chǎn)業(yè)鏈，匯聚多方資源，在上游形成原皮交易市場，中游打造皮草設計、打板中心，下游共享資源拓寬產(chǎn)品銷品；項目分三步定位：2016年-2017年全力培育皮草經(jīng)營戶；2018年-2019年建設皮草產(chǎn)業(yè)加工、設計、采購、交易一體化的平臺；2020年-2021年全力打造皮草國際化精品交易平臺，為經(jīng)營戶拓展銷路、謀求發(fā)展，實現(xiàn)項目價值全面升值。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本一、皮草行業(yè)發(fā)展趨勢第二章項目分析與定位縱觀皮草數(shù)年載，皮草發(fā)展歷程可謂稱之起伏不定，發(fā)展格局緊跟發(fā)展模式，在變化中尋求發(fā)展，但并沒有脫離時代新變化的總趨勢。目前行業(yè)主要有以下趨勢：（1）從業(yè)人員的增多，對技藝要求逐年提高，皮草“大師傅”自立返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)增加；（2）養(yǎng)殖技術(shù)、生產(chǎn)工藝改進和創(chuàng)新，加工生產(chǎn)設備化、機械化；（3）銷售渠道份額變動和銷售模式的新形勢，信息化、電子化的強勢發(fā)展；（4）皮草消費觀念的變化和發(fā)展，隨著消費群體的變化，慢慢走向大眾化消費發(fā)展；點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本二、我國2015年皮毛產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)第二章項目分析與定位序號數(shù)據(jù)內(nèi)容1中國從丹麥引進10飛機丹麥品種水貂，每飛機1.5萬只左右，共引進15萬只左右白貂；2每飛機運6萬左右原種白貂，產(chǎn)60萬只原種白貂，公貂1100元／張，母貂皮1050元／張，下調(diào)200元-300元3國內(nèi)規(guī)模在80畝以上的咖啡貂養(yǎng)殖場約250-300家；4文登、榮城、海陽、青島、諸城、臨沂、連運港、魯西南地區(qū)、石家莊、大連、丹東、哈爾濱等黑貂存欄數(shù)量下降50%-60%；5白貂存欄數(shù)量沒有下降，反而上升至5%-10%；6國產(chǎn)水貂皮張在6000萬-8000萬左右；7中國咖啡貂，文登、大連帽兒山等地不足200萬張皮；8中國水貂減到歷史最低價格，諸城公母貂平均下降105元／張，國產(chǎn)咖啡公母貂平均下降295元／張-325元／張；92014年進口兔皮每張在15元左右，2015年每張在4-5元左右；10尚村、留史硝染廠，共20-25家，其中貂皮每家硝染在350萬張左右，總計共4000到4500張；11皮毛市場有大營、尚村、留史、辛集、昌黎、東口、文登、陽原、余姚、海寧、臨沂、祿口、托爾普等近20家左右；12目前國內(nèi)有近-40家皮草商城，由于貂皮價格下降，2014年內(nèi)銷市場比往年多銷售出10%-20%；13皮毛加工企業(yè)有30000萬家左右；14貂皮加工企業(yè)6000-7000家，祿口只有700左右家；15皮草俄羅斯外貿(mào)下降60%-70%，而美國、日本、韓國、土耳其等國家外貿(mào)銷售較好。雅寶路商戶減少1／3，加上京津冀協(xié)同一體化，河北白溝、東口、固安、尚村、大營等地有不同程度的增加。數(shù)據(jù)結(jié)論中國內(nèi)銷市場比較看好，還有很大的潛在的購買力。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本三、項目優(yōu)勢與劣勢分析第二章項目分析與定位項目價值與優(yōu)勢項目不足與劣勢●區(qū)位優(yōu)勢明顯，行業(yè)背景強硬；●物業(yè)及硬件設施相對完善；●有較大的市場潛力。●項目規(guī)模偏小，商業(yè)容量有限；●項目沉寂期較長，有較長的培育期；●宣傳推廣、招商啟動上滯后。項目最終收益重點在于銷售，同時從長期考慮，建議采取較高優(yōu)惠吸引老市場客戶進駐本項目，利于招商和銷售，待市場經(jīng)營有起色后再提升租金；針對品牌龍頭商戶，應采取特殊的招商措施及租賃政策，普通政策對其吸引力較小。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本四、項目定位與布局第二章項目分析與定位（一）項目定位項目總體定位為祿口提檔升級的皮草交易精品市場，在皮草批發(fā)零售的基礎上，引進更多具有行業(yè)競爭力的品牌，達到“祿口精品皮草看百發(fā)”的目標，項目最終定位為皮草外銷內(nèi)銷流通平臺。（具體商鋪分布詳見附圖1-8）（二）項目布局樓宇層數(shù)業(yè)態(tài)劃分商鋪數(shù)量40號樓一層、二層精品展示館約50個商鋪A樓一層、二層皮草直銷中心約170商鋪三層加工區(qū)域約70個商鋪B樓會議中心原皮拍賣中心可容納100人次一層原皮交易中心約40個商鋪二層輔料交易中心約40個商鋪三層加工區(qū)域約30個商鋪總計約400個商鋪點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本一、項目階段目標第三章項目運營執(zhí)行項目運營管理分為前期建設階段、項目培育階段、項目成熟階段和項目穩(wěn)定階段。在這一過程中，順應市場的變化與發(fā)展，項目的定位、招商、運營都會做出相應的調(diào)整。就項目以及基于南京市場的現(xiàn)狀，我們將項目的運營管理實施階段劃分如下：開業(yè)前6個月開業(yè)3年開業(yè)1-2年開業(yè)4-6年建設階段培育階段成熟階段穩(wěn)定階段點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本（一）前期建設階段工作：第三章項目運營執(zhí)行※業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；

※組織實施首次招商工作；

※經(jīng)營管理咨詢和答疑（項目銷售配合）；※人員招聘、組織與培訓；

※招商工具資料（手冊、單頁）；

※確保首招成功，支撐項目開業(yè)。（二）項目培育階段※項目區(qū)域市場的分析、制定評估機制，指導項目經(jīng)營決策；

※制定相關(guān)費用減免和優(yōu)惠政策，建立商家經(jīng)營信心；※根據(jù)實際經(jīng)營和項目情況，調(diào)整項目業(yè)態(tài)，置換商家；

※利用公共區(qū)域和廣告位營造市場整體商業(yè)氛圍；※積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評比活動，獲取誠信經(jīng)營項目等榮譽稱號，樹立項目社會形象；※多渠道強力營銷，拉動項目商氣人氣。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本（三）項目成熟階段第三章項目運營執(zhí)行※業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；

※組織實施首次招商工作；

※經(jīng)營管理咨詢和答疑（項目銷售配合）；※人員招聘、組織與培訓；

※招商工具資料（手冊、單頁）；

※確保首招成功，支撐項目開業(yè)。（四）項目穩(wěn)定階段※擴大行業(yè)交流，提升項目及管理公司知名度；※根據(jù)項目實際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；※完善整理項目運營管理經(jīng)驗模式，復制支撐后續(xù)項目的開發(fā)運營。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本二、項目運營目的第三章項目運營執(zhí)行提升祿口當?shù)匦袠I(yè)名知度；提升地區(qū)商業(yè)水平和功能；多渠道就業(yè)；創(chuàng)造稅收逐年獲得預期投資收益；使企業(yè)形象得到提升；后續(xù)商業(yè)項目開發(fā)積累口碑有穩(wěn)定的投資回報；有持續(xù)增長的投資收益；有競爭力的租賃市場可撐控的經(jīng)營風險；良好的經(jīng)營價值和利潤空間；可持續(xù)性的整體業(yè)態(tài)。

良好的產(chǎn)品品質(zhì)保證；優(yōu)惠的產(chǎn)品價格；滿足消費及體驗的需求。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本三、項目運營成效第三章項目運營執(zhí)行價值升值成熟階段培育階段穩(wěn)定階段建設階段組織與配合項目主力店招商、前期全面招商，保障項目持續(xù)運營，保障租金收益和銷售收益；通過前期宣傳達到開業(yè)目標，營造百發(fā)裘皮城品牌商業(yè)氛圍；打造項目品質(zhì)，樹立項目知名度，促進項目資產(chǎn)升值溢價，提高百發(fā)裘皮城品牌的美譽度。四、項目工作推進（詳見附表9）點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本第四章結(jié)束語南京祿口