商品房工程驗收

商品房工程驗收講師：陳銀棟目錄一、房屋結(jié)構(gòu)概述屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面、地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋叫做“毛坯房”在毛坯房的基礎(chǔ)上，已安裝門扇，墻面、地面完成表面處理，燈具、廚房基本配套齊全的房屋叫做“精裝房”商品房交付標準以銷售合同為準銷售承包驗收移交施工商品房貿(mào)易在房地產(chǎn)行業(yè)商品房貿(mào)易經(jīng)濟活動中物業(yè)公司的職責(zé)？將合格產(chǎn)品（商品房）從開發(fā)商手里移交給業(yè)主，物業(yè)公司是開發(fā)商與業(yè)主交易的橋梁，是商品房建設(shè)經(jīng)濟的最后一環(huán)。物業(yè)公司的職責(zé)：物業(yè)公司業(yè)主工程驗收：依據(jù)設(shè)計文件、工程建設(shè)法律法規(guī)、銷售合同等，使用檢測工具對商品房進行實際檢測，通過實測數(shù)據(jù)與商定數(shù)據(jù)對比，鑒定商品房產(chǎn)品質(zhì)量的過程。如何確保移交給業(yè)主的是合格的商品房？1、商品房驗收存在問題現(xiàn)行國家標準，建筑工程質(zhì)量標準是分層、分棟或分期檢驗，大多開發(fā)商更多側(cè)重于建筑的整體安全和技術(shù)特性管理，沒有完全顧及每戶房屋的觀感和功能等方面的質(zhì)量，同時住戶投訴的一些質(zhì)量問題現(xiàn)行標準沒有明確規(guī)定，難以滿足客戶要求，導(dǎo)致質(zhì)量投訴和糾紛，解決難度較大；更難以滿足人們享受現(xiàn)代住宅帶來的安逸和舒適的同時而提出的更高的質(zhì)量要求。2、物業(yè)公司商品房驗收的方向為加強集團開發(fā)的住宅工程質(zhì)量管理，保障工程結(jié)構(gòu)安全，降低住宅質(zhì)量投訴，強化工程建設(shè)各方的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)工程質(zhì)量驗收規(guī)范，結(jié)合物業(yè)管理實際要求，應(yīng)制定相關(guān)驗房管理規(guī)章制度。3、物業(yè)公司商品房物業(yè)驗收的意義1、商品房驗收存在問題2、物業(yè)公司商品房驗收的方向3、物業(yè)公司商品房物業(yè)驗收的意義物業(yè)公司依據(jù)國家和地區(qū)工程質(zhì)量驗收規(guī)范、技術(shù)標準以及相關(guān)設(shè)計文件進行，對住宅工程的每一戶及單位工程公共部位進行的專門檢驗，降低入伙后業(yè)主的質(zhì)量缺陷投訴，減少業(yè)主收樓問題，提高物業(yè)交樓效率。目錄序號工具名稱用途15M鋼圈尺檢查門窗洞口尺寸、欄桿高度2激光測距儀房間開間、進深、凈高尺寸3投線儀檢查陰陽角、洞口垂直度，地坪、天棚的平整度4直角檢查尺檢查陰陽角方正52M水平尺檢查墻面平整度和垂直度6小錘檢查墻面的空鼓7契型塞尺檢查墻、地面平整誤差、裂縫寬度8樓板測厚儀檢查現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫9兆歐表絕緣電阻測試10試壓泵及壓力表檢查供熱、給水管道系統(tǒng)滲漏試驗11充氣膠囊及橡膠球體檢查排水管通水試驗121M水平尺檢查門、窗框正、側(cè)面垂直度管道坡度13記錄本記錄存在問題二、驗收工具、儀器二、驗收工具、儀器5M鋼圈尺激光測距儀投線儀直角檢查尺水平尺小錘二、驗收工具、儀器契型塞尺樓板測厚儀兆歐表試壓泵壓力表記號筆目錄如何驗收？★商品房驗收依據(jù)1）、GB50300-2001《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》；2）、GB50204-2002《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》；3）、GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》；4）、GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》；5）、GB50242-2002《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》；6）、GB50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》；7）、設(shè)計文件；8）、商品房銷售合同?！矧炇枕椖浚候炇諊@房屋室內(nèi)觀感質(zhì)量及功能性檢查為主，為順利交付及減少交付后房屋報修數(shù)量創(chuàng)造條件。主要包括以下幾項內(nèi)容：1、內(nèi)墻面2、頂棚（吊頂）層高，開間尺寸3、地坪4、進戶門、電表箱管井門5、陽臺6、衛(wèi)生間、廚房間7、塑鋼/鋁合金門窗8、公共部位（門廳、樓梯走道）9、外墻10、屋面驗收具體檢測內(nèi)容及標準1、內(nèi)墻面1.1檢查每個面不少于3個點；1.2表面平整清潔，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓（空鼓面積不大于400c㎡且每自然間不多于二處可不計）開裂，批嵌細膩，無脫皮；1.3墻面平整度采用2m靠尺、塞尺檢查，平整度允許偏差小于3mm；1.4立面垂直，允許偏差小于3mm；陰陽角方正順直，允許偏差小于3mm；1.5預(yù)留洞、槽、管道等的位置、尺寸正確，出墻口整潔、順直；1.6墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。驗收具體檢測內(nèi)容及標準2、頂棚（吊頂）層高，開間尺寸2.1住宅層高不小于2800mm，居住空間室內(nèi)凈高不小于2600mm；室內(nèi)機動位凈高不小于2200mm。頂棚均采用免粉刷工藝。2.2頂棚在平整度的基礎(chǔ)上應(yīng)水平，檢查點每個房間4-6個點；2.3地坪至頂棚各檢查點高低差大于15mm的房間，在房間四角墻面引出水平點檢查頂棚水平度，允許偏差小于10mm；2.4凈高允許偏差小于－15㎜、極差20㎜。2.5開間尺寸兩頭應(yīng)相等，允許偏差小于±15㎜；極差18㎜。2.6其他檢查項標準同內(nèi)墻面。驗收具體檢測內(nèi)容及標準3、地坪3.1地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓（空鼓面積不大于400c㎡且每自然間不多于二處可不計），表面無麻面，不起砂；3.2地坪用2m靠尺和塞尺檢查平整度，允許偏差小于4mm；3.3踢腳線平整順直、高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚。檢查每面不少于3個點；3.4踢腳線處水泥砂漿不得抹在墻面批嵌膩子層上，批嵌膩子不得抹在水泥砂漿層上；3.5地面、踢腳線裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原色澤基本一致，無明顯修補痕跡。驗收具體檢測內(nèi)容及標準4、進戶門、電表箱管井門4.1外開進戶門安裝時凸出外墻面門臉厚，內(nèi)開進戶門安裝時凸出內(nèi)墻面門臉厚，非管道間（井）電表箱暗敷；門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；進戶門均按多層防盜門高層防火門標準施作。4.2表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；4.3門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；4.4框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm；4.5框與扇，扇與扇接縫寬度為1.5-2.5mm，高低差小于2mm；4.6門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全、無遺漏，安裝位置準確。驗收具體檢測內(nèi)容及標準5、陽臺5.1除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂；有組織排水，應(yīng)設(shè)有第二排水口；第二排水口出水底標高低于室內(nèi)地面不少于15mm，高于陽臺地面不少于10mm；5.2陽臺欄桿表面無明顯劃痕、無凹損和明顯色差，欄桿整齊一致，位置正確；5.3陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致；5.4陽臺墻面無色差；陽臺立管清潔、無污染；5.5陽臺欄桿下部設(shè)100㎜寬100㎜高的砼翻邊。驗收具體檢測內(nèi)容及標準6、衛(wèi)生間、廚房間6.1墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整；6.2衛(wèi)生間及廚房間地面24小時盛水試驗，最淺蓄水深度不小于20㎜，達到不滲不漏；6.3各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘，管道通暢，無堵塞、破損和漏水情況；通球直徑為管徑75%。6.4給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。6.5地坪泄水坡度正確流向地漏、不倒泛水，無積水，無空鼓開裂。驗收具體檢測內(nèi)容及標準7、塑鋼/鋁合金門窗7.1門窗三性指標符合設(shè)計要求；門窗型材斷截面符合設(shè)計要求。7.2門窗安裝牢固，安裝位置符合設(shè)計要求；7.3門窗開啟靈活，無倒翹、阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；7.4門窗框扇外觀潔凈，無劃痕、碰傷和拉毛現(xiàn)象；7.5門窗滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢；7.6玻璃表面潔凈，無明顯劃傷、氣泡；（詳見下一頁《浮法、鋼化玻璃標準》）7.7雙層玻璃夾層內(nèi)無灰塵和水氣，雙玻隔條橫平豎直、不翹曲；7.8硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑，硅膠品種材質(zhì)符合設(shè)計要求；7.9高檔住宅不做塑鋼門。驗收具體檢測內(nèi)容及標準8、公共部位（門廳、樓梯走道）8.1墻面平整，陰陽角方正、順直、清晰。樓梯斜板表面平整，與梁等接點處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩子批嵌平整，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差；8.2塊面飾材鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂縫，無碎塊、掉角、缺楞，磚縫均勻順直；樓梯相鄰踏步高差、踏步兩端寬度差不大于10㎜，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm；8.3樓梯擋水線、掛落線寬和厚度統(tǒng)一，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰明快、不含糊；8.4欄桿焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。8.5樓梯踏步寬度不小于260㎜，樓梯踏步高度不大于175㎜。驗收具體檢測內(nèi)容及標準9、外墻9.1墻面平整，無空鼓開裂、無滲漏，大墻角、陰角挺拔通直，細砂批嵌均勻無接口，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽；9.2窗臺橫平豎直，楞角線條清晰，窗框下檻20mm圓弧光滑順直；窗臺泛水排水坡度40mm；窗臺滴水槽順直，二邊粉刷相等，整齊一致；9.3陽臺粉刷曲線和順，陰陽角清晰明快，掛落線厚度、寬度一致，細砂批嵌均勻，紋路順直；涂料均勻，無色差，無起皺脫皮。上下陽臺進出一致，梁底水平無翹曲，上口壓頂流水向里；9.4外墻面磚鋪貼平整、橫平豎直，面磚間隙均勻、勾縫密實，無空鼓、開裂、缺角，陰陽角方正；驗收具體檢測內(nèi)容及標準10、屋面10.1屋面欄桿油漆均勻，無流墜起皺，無銹斑，焊縫飽滿，無漏焊、脫焊現(xiàn)象；10.2屋面上人口鎖具配置齊全，牢靠，開啟靈活方便；10.3屋面地坪找坡準確，屋面細石混凝土保護層及女兒墻無明顯空鼓裂縫；天溝部位及排水口周邊防水卷材鋪貼密實，無孔洞、裂口、裂縫。天溝排水通暢，無明顯積水；平屋面泄水坡度不小于2%；10.4防水卷材上口泛水完整或鋁合金蓋板安裝平直、無短缺；鋁合金蓋板上口、銜接處、釘帽處密封膠施放齊全，平直整潔；泛水女兒墻處壓緣磚施作完整；10.5平屋面防水層完成后48小時盛水無滲漏，最淺處蓄水深度不低于20㎜；10.6坡屋面雨后或連續(xù)淋水二小時后目視檢查不應(yīng)滲漏，坡屋面按有組織排水設(shè)計減少緣口自由落水；10.7女兒墻上