2023年辦工樓治理年尾情況小結(jié)

第7頁共7頁2023年?辦工樓治理?年尾情況小?結(jié)我司年?通過公開投?標中標中國?___農(nóng)村?商業(yè)銀行股?份有限公司?（以下簡稱?農(nóng)商行）綜?合大廈物業(yè)?管理項目，?于__年_?_月__日?派員介入農(nóng)?商行前期物?業(yè)管理，主?要提供施工?現(xiàn)場安全防?范和電梯駕?駛服務(wù)，年?月初正式接?管農(nóng)商行綜?合大樓物業(yè)?管理服務(wù)。?___農(nóng)村?商業(yè)銀行股?份有限公司?于年月由農(nóng)?村信用合作?聯(lián)社改制成?立，是中國?銀監(jiān)會成立?以來全國第?一家改制組?建的股份制?農(nóng)村商業(yè)銀?行。農(nóng)商行?總行綜合大?樓位于市經(jīng)?濟技術(shù)開發(fā)?區(qū)中山南路?___號，?建筑面積_?__萬余平?方米，主體?___層，?裙樓___?層，地庫兩?層，另有獨?體食堂__?_層。配備?兩臺___?千伏變壓器?，備一臺_?__千伏柴?油發(fā)電機。?主要功用為?農(nóng)商行總行?大樓辦公及?部分營業(yè)業(yè)?務(wù)。農(nóng)商?行項目與其?他物業(yè)項目?相比，具有?鮮明的特殊?性。第一?、該項目開?發(fā)方、業(yè)主?方均為農(nóng)商?行，不存在?開發(fā)商與小?業(yè)主的區(qū)分?。其次，由?于銀行工作?的需要，綜?合大樓設(shè)金?融___，?大型會議中?心，宴會包?廂等設(shè)施，?會務(wù)服務(wù)、?宴會服務(wù)、?___服務(wù)?等服務(wù)較多?，對此類服?務(wù)的要求較?高。再次，?因為開發(fā)方?（業(yè)主）與?使用方（小?業(yè)主）主體?相同，業(yè)主?對于大廈設(shè)?施設(shè)備功用?較為了解，?業(yè)主對于大?廈物業(yè)服務(wù)?極為重視，?農(nóng)商行股份?有限公司監(jiān)?事會監(jiān)事長?親自分管物?業(yè)管理工作?，物業(yè)服務(wù)?活動處在業(yè)?主方的監(jiān)督?、管理中，?對物業(yè)服務(wù)?標準要求嚴?格。最后，?因大樓業(yè)主?不是專業(yè)變?壓器開發(fā)企?業(yè)，在房屋?開發(fā)、接管?驗收與管理?維護上不及?專業(yè)變壓器?開發(fā)企業(yè)正?規(guī)。我處?月初進駐農(nóng)?商行綜合大?樓以來，在?設(shè)施設(shè)備管?理上，根據(jù)?銀行特殊情?況，做了如?下工作：?一、工程人?員跟進相關(guān)?施工，加強?對設(shè)施設(shè)備?的了解，學(xué)?習(xí)相關(guān)操作?，收集相關(guān)?資料。1?、公司對農(nóng)?商行項目很?重視，早在?大廈裝修施?工仍在進行?的月份，即?派出公司工?程方面的精?兵強將介入?現(xiàn)場。幾名?工程人員在?施工現(xiàn)場，?克服工地變?壓器臟亂，?住宿條件較?差等困難，?對裝修施工?、水電__?_、水暖_?__、消防?監(jiān)控施工等?施工項目進?行了有效的?跟進。2?、我處工程?人員進行了?合理分工，?采取根據(jù)所?長，分工跟?進的方式，?分組對各類?施工進行現(xiàn)?場跟進，與?施工單位現(xiàn)?場施工人員?進行溝通，?了解相關(guān)設(shè)?施設(shè)備的性?能、使用、?維護技能，?并收集了相?關(guān)圖紙、設(shè)?備說明書、?施工單位負?責(zé)人___?等相關(guān)資料?，建立了設(shè)?備檔案。?3、在前期?介入中，我?處工程人員?發(fā)現(xiàn)了一些?施工方面的?問題，有些?當(dāng)時與施工?單位提出，?及時糾正。?有些施工單?位不愿意整?改的問題，?我處也記錄?在案，以便?日后提出。?二、對前?期裝修施工?、水電__?_遺留的工?程問題，及?時發(fā)現(xiàn)和匯?總，報業(yè)主?方聯(lián)系施工?方跟進，并?全程跟蹤。?1、在農(nóng)?商行總行綜?合大樓通過?相關(guān)政府部?門的竣工驗?收后，我處?提出需按照?物業(yè)接管驗?收的標準進?行接管驗收?，由于農(nóng)商?行開發(fā)、使?用主體的特?殊性，盡管?我處進駐后?多次通過各?種方式提出?需要按照相?關(guān)標準進行?接管驗收，?但接管驗收?一事不了了?之。2、?進駐后，農(nóng)?商行原后勤?管理中心個?別人員以部?分設(shè)備交予?相關(guān)廠家、?原施工單位?維保為由，?對我處工程?部巡視檢查?相關(guān)設(shè)備進?行阻止。我?處克服困難?，頂住壓力?，在不與相?關(guān)人員發(fā)生?正面沖突的?前提下，對?大廈設(shè)施設(shè)?備進行了巡?檢，發(fā)現(xiàn)了?較多前期工?程遺留問題?，并進行記?錄。以《工?作聯(lián)系單》?的方式及時?向業(yè)主方后?勤管理中心?匯報，由后?勤管理中心?聯(lián)系施工單?位整改，并?對整改效果?進行驗證。?三、制訂?設(shè)施設(shè)備管?理、工程服?務(wù)相關(guān)制度?，落實到人?，嚴格執(zhí)行?。1、早?在前期介入?階段，服務(wù)?處即醞釀制?訂相關(guān)規(guī)章?制度，以制?度管人，以?規(guī)程辦事，?確保管理的?有效性和持?續(xù)性。在_?_月份，我?處根據(jù)公司?的規(guī)章制度?和國家相關(guān)?法規(guī)、行業(yè)?標準，建立?了工程設(shè)施?設(shè)備管理，?工程人員日?常服務(wù)規(guī)范?等規(guī)章制度?，經(jīng)公司領(lǐng)?導(dǎo)審核后在?服務(wù)處推行?。部分制度?上墻，各項?質(zhì)量記錄進?行分類管理?。2、我?處在農(nóng)商行?項目配置工?程主管一名?，工程班長?一名，高壓?值班電工二?名，維修電?工一名，對?大廈設(shè)施設(shè)?備進行了分?類、專人管?理，工程人?員分工明確?，做好工程?方面“事事?有人管，人?人有事做”?，我處根據(jù)?農(nóng)商行大樓?設(shè)施設(shè)備特?點，對人員?進行了相關(guān)?操作、維護?方面的培訓(xùn)?；對各項規(guī)?章制度進行?了培訓(xùn)，使?工程人員熟?悉相關(guān)制度?，依據(jù)制度?進行工程服?務(wù)活動。?四、積極與?業(yè)主方設(shè)施?設(shè)備管理部?門及原施工?單位的溝通?、交流，相?關(guān)問題及時?處理。1?、進駐以來?，我處在盡?力提供優(yōu)質(zhì)?的物業(yè)服務(wù)?同時，積極?與業(yè)主方處?理好合作關(guān)?系，多次通?過各種方式?與業(yè)主溝通?交流，與銀?行方分管物?業(yè)管理工作?的后勤管理?中心（現(xiàn)行?政管理部）?保持著良好?的工作聯(lián)系?。對包括工?程遺留問題?在內(nèi)的較多?存在問題進?行了溝通處?理。2、?目前，農(nóng)商?行綜合大樓?部分設(shè)施設(shè)?備的維保處?在施工單位?維保階段，?具體維保單?位見下表：?服務(wù)處留有?維保單位的?___，發(fā)?現(xiàn)問題及時?與維保單位?聯(lián)系處理。?維護設(shè)施設(shè)?備的正常運?轉(zhuǎn)。五、?加強設(shè)施設(shè)?備巡檢，發(fā)?現(xiàn)異常按照?《___處?理預(yù)案》處?理。1、?服務(wù)處工程?部根據(jù)相關(guān)?制度，每日?對大樓進行?巡檢，包括?抄寫水表、?電表，對供?配電設(shè)備進?行檢查等。?相關(guān)數(shù)據(jù)每?周匯總一次?書面報業(yè)主?方。并根據(jù)?季節(jié)氣候變?化對大樓景?觀燈等燈光?的開啟時間?提出建議，?為大樓節(jié)約?電能。2?、我處在日?常巡檢中，?發(fā)現(xiàn)水表流?量異常，及?時與施工單?位___開?元___公?司聯(lián)系處理?，減少了業(yè)?主方損失。?進駐以來，?大樓發(fā)生過?停電、電梯?困人等事件?，我處根據(jù)?《___處?理預(yù)案》進?行了處理，?避免了事態(tài)?擴大。3?、在安全防?范方面，原?施工單位提?供的安防設(shè)?備存在較多?問題，設(shè)備?經(jīng)常出現(xiàn)不?能正常錄像?，顯示屏圖?像不清晰，?CK報警器?不能正常設(shè)?防等問題，?我處均將相?關(guān)問題記錄?在案，并聯(lián)?系維保單位?修理，有些?問題得到解?決。農(nóng)商?行項目是公?司接管的第?一個寫字樓?項目，沒有?現(xiàn)成經(jīng)驗可?以借鑒，在?管理上只能?“摸著石頭?過河”，我?們采取“物?業(yè)管理”+?“酒店服務(wù)?”的模式，?注重了設(shè)備?管理，加強?了員工培訓(xùn)?，注重了規(guī)?范服務(wù)。目?前，我處物?業(yè)服務(wù)已經(jīng)?步入正軌，?入駐以來，?我處維護了?大樓設(shè)施設(shè)?備的正常運?轉(zhuǎn)，提供了?多次會務(wù)服?務(wù)、宴會服?務(wù)和___?服務(wù)；安全?防范上，大?樓范圍內(nèi)的?車輛進行了?有效管理，?大樓內(nèi)未發(fā)?生責(zé)任盜搶?事件和火險?等意外。我?處還配合農(nóng)?商行順利舉?行了多次大?型活動，如?“新大樓喬?遷儀式”、?“職工代表?大會”、“?重陽節(jié)茶話?會”、“變?壓器生交流?會”等，物?業(yè)服務(wù)得到?農(nóng)商行領(lǐng)導(dǎo)?的肯定。?在取得成績?的同時，我?們也清醒的?看到存在問?題：1、?部分客服人?員的業(yè)務(wù)水?平距離業(yè)主?方要求和工?作需要還有?較大差距，?銀行營業(yè)區(qū)?域每日人流?量較大，來?訪人員較多?，對于前臺?接待要求較?高；銀行領(lǐng)?導(dǎo)對于會務(wù)?服務(wù)及宴會?服務(wù)要求高?，特別在服?務(wù)的細節(jié)與?時效性方面?要求較高。?現(xiàn)有部分客?服人員在服?務(wù)方面有待?提高。2?、保安人員?在工作責(zé)任?心與安全防?范技能方面?不夠理想，?工作靈活性?不強，保安?骨干不能真?正起到帶頭?作用，保安?人員流動性?較大，隊伍?不夠穩(wěn)定。?3、工程?方面，有些?前期遺留問?題多次請維?保單位到場?處理，但問?題沒有得到?根本解決，?少數(shù)設(shè)備存?在“好一陣?，壞一陣”?的現(xiàn)象，性?能不夠穩(wěn)定?。對一些目?前由施工單?位維保的設(shè)?備，需要加?強學(xué)習(xí)，為?日后接管打?下基礎(chǔ)。?4、部門之?間配合方面?有待加強，?有時候遇到?一些臨時性?服務(wù)存在工?作脫節(jié)現(xiàn)象?；在進行突?擊性服務(wù)工?作時，顯得?手忙腳亂。?基于以上?問題，服務(wù)?處采取如下?改進措施：?首先，提?出明確工作?目標，服務(wù)?處提出近期?最高目標是?創(chuàng)建蘇州市?優(yōu)秀物業(yè)管?理大廈，最?低目標是親?切服務(wù)，用?心管理，讓?業(yè)主滿意，?為樓盤添彩?。把農(nóng)商行?總行大廈物?業(yè)服務(wù)工作?向更高層次?推進，建設(shè)?一座安全、?文明、和諧?的農(nóng)商行大?樓。工作目?標指明工作?努力方向，?鼓舞了員工?士氣，促使?員工提高工?作熱情。?其次，規(guī)范?日常管理，?對服務(wù)質(zhì)量?進行多頻次?實時監(jiān)控。?管理人員每?日對各部門?工作進行巡?視檢查，確?保員工保持?正常工作狀?態(tài)，及時對?員工不規(guī)范?操作乃至違?紀違規(guī)現(xiàn)象?進行糾正。?再次，提?高工作的前?瞻性，想在?、做在業(yè)主?前。通過近?一年的管理?服務(wù)，我們?對農(nóng)商行主?要領(lǐng)導(dǎo)脾性?喜好、銀行?重點工作時?間段、大樓?物業(yè)服務(wù)重?點難點等均?有了解和體?會，為加強?管理水平，?提高服務(wù)質(zhì)?量打下良好?基礎(chǔ)。今后?，要加強工?作的前瞻性?，跟得上業(yè)?主需求不斷?提高的節(jié)奏?。第四，?加強員工培?訓(xùn)，提高員?工業(yè)務(wù)素質(zhì)?。目前，農(nóng)?商行項目管?理員較多，?包含項目經(jīng)?理在內(nèi)共有?___名，?其中，具有?建設(shè)部頒發(fā)?的物業(yè)管理?上崗證人員?僅有兩名。?工程人員對?于目前仍在?維保期內(nèi)的?設(shè)備商不夠?熟悉，在弱?電維護方面?力量較為薄?弱，員工整?體業(yè)務(wù)素質(zhì)?需要提高。?我們將開展?以部門為單?位的培訓(xùn)活?動，部門制?訂培訓(xùn)計劃?并嚴格落實?，同時鼓勵?員工自學(xué)。?第五，在?提高項目盈?利能力方面?，我們設(shè)想?是人員精練?，一專多能?。本項目為?酬金制，提?高利潤，只?能從人員方?面著手。我?們鼓勵員工?在做好本職?工作的同時?，積極向其?他同事學(xué)習(xí)?，努力做到?有需要時，?部門之間、?人員之間通?用。比如，?___人員?在___空?閑時，可以?參加會務(wù)、?宴請服務(wù)；?工程人員、?保安人員在?需要時，可?以協(xié)助客服?服務(wù)；辦公?室管理人員?也可以進行?前臺接待、?小___小?修補等工作?。第六，?進駐近一年?以來，本項?目管理人員?較為穩(wěn)定，?近___名?客服人員中?僅___人?主動辭職。?但操作層人?員，特別是?保安人員流?動量較大。?保安人員全?年流動率達?到___%?以上。保安?人員不穩(wěn)定?，給安全防?范工作帶來?了被動。我?們初步設(shè)想?是在可能的?基礎(chǔ)上，請?公司逐步提?高保安人員?待遇，特別?是相關(guān)社會?保障方面的?待遇；拓展?保安人員發(fā)?展空間，對?于優(yōu)秀保安?人員，除在?