樓市論文集粹

樓市論文（zt）------羨慕學(xué)者的學(xué)識和才能。以下轉(zhuǎn)載，在此向文中作者表示敬佩，希望自己能學(xué)好經(jīng)濟(jì)學(xué)，用好經(jīng)濟(jì)學(xué)，將來成為擁有作者一半學(xué)識的文化人。上海樓價是高是低，樓市有無泡沫，恐怕會是本論壇永恒的主題。這里只談一談，我個人的一點看法，歡迎拍轉(zhuǎn)。一、上海現(xiàn)在樓價是市場的產(chǎn)物。上海房價2003年全年漲幅在25%左右，這個漲幅已大大超過上海GDP總量、戶均家庭可支配收入的增幅和恩格爾系數(shù)降幅。2004年，到目前來看，恐怕還是難以退燒的。樓價到底高不高，確實高。但必須承認(rèn)樓價基本上還是在一個自由和開放的市場上形成的。既然是在市場上形成的，決定價格的就是需求與供給。如果現(xiàn)在房產(chǎn)市場供大于求那就要跌，反之就要漲。值得專門提一下，現(xiàn)在經(jīng)?；煜氖?，到底什么是“供應(yīng)量”和“需求量”?！靶枨罅俊睕]有問題，就是指有效購買力，與多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，不能講完全沒關(guān)系，但關(guān)系也不大。需要指出，“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。這里，我需要表明一下身份，我是空方。作為空方，我最感謝的就是“世貿(mào)集團(tuán)”了，“濱江”和“湖濱”這樣兩個地方的房子，都給“炒”成了天價，對比“康橋”，對市場最大的貢獻(xiàn)是，在同樣面積的土地上把“供應(yīng)量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠(yuǎn)兩灣”它的高容積率，也起到了同樣的效果。如果你學(xué)過《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)》，自己畫一下均衡曲線和市場需求曲線就知道，“高價房”絕對是雙刃劍，如果市場反轉(zhuǎn)，對價格殺傷程度最大就是它，一旦開始下跌，必然是市場連鎖反映（這以后再專門討論）。但另一個需要指出的是，市場上形成的價格，并不代表沒有泡沫。你說是20塊的“湘火炬”的價格合理，還是3塊5的“湘火炬”的價格合理？其實不過是反映了不同時間內(nèi)市場對它的供求關(guān)系而已。房價既然是由市場決定的，漲跌自然也是正常的現(xiàn)象，和其他的市場沒什么區(qū)別。就象股市，今天能漲到2200點明天也能跌破1300，沒什么稀奇的。知道了上面幾條，現(xiàn)在市面上1/4的樓市評論你就不用看了。什么土地拍賣價格上升（其實反映市場對土地需求），什么原材料張價（建造成本不過900元/平方米，建材對房價的影響恐怕只能體現(xiàn)在小數(shù)點3位以后），種種理由，各樣分析，你就都知道都是扯談。明天房價要是供過于求，他割肉斬倉也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。歸根到底，是對房子的供求關(guān)系決定了房價，（由于建筑成本相對固定，其實是對土地的供求關(guān)系決定了房價）。我們習(xí)慣講，“價格圍繞價值波動”，道理沒錯，但指導(dǎo)實踐就不行。因為我們既沒有辦法發(fā)現(xiàn)波動的范圍，也沒辦法發(fā)現(xiàn)波動的時間。通過價格去發(fā)現(xiàn)價值，實際上根本不可行。在這里，我說句大話，我來打房價老虎，保證3月內(nèi)房價打下30%。最簡單的中心精神：保證供給，限制需求。1、落實國家土地管理規(guī)定，標(biāo)到地后2年不開發(fā)的一概收回，重新招標(biāo)。（這國家是有法律依據(jù)的）限制囤積居奇，限制炒土地行為。2、建設(shè)500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房免去土地出讓金，由政府財政代付動遷補償金。房屋價格與“市場房價”相應(yīng)便宜45%左右。但收取物業(yè)稅，每年物業(yè)稅為“政府核定該房屋當(dāng)時價格”的7.5%～15%（由當(dāng)年通貨膨脹系數(shù)決定）。經(jīng)濟(jì)適用房不得自由流通，但可以按“政府核定該房屋當(dāng)時價格”賣給政府（或其代理非盈利型機構(gòu)），政府不得拒絕收購。經(jīng)濟(jì)適用房出讓及回收情況，包括購買及出售人，完全上網(wǎng)公開。經(jīng)濟(jì)適用房先面向特定人群出售，逐步擴(kuò)大。除失業(yè)及退休人員，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)有交納上海社會保障記錄，其優(yōu)先程度，按家庭登記人口總交納年限決定。經(jīng)濟(jì)適用房每戶限購一次（注意，是一次）。經(jīng)濟(jì)適用房容積率不低于4.2。位置考慮方便群眾交通。3、商品房供應(yīng)集中向高檔商品房發(fā)展，市中心集中供地。以平抑高檔商品房價格為重點。爭取高檔商品房價格下跌，爭取出現(xiàn)“多米諾骨牌”效應(yīng)，出現(xiàn)連環(huán)下跌。4、商品房交易登記制度，對商品房交易贏利收取所得稅，稅率為33%。房屋由于質(zhì)押等方法引起所有權(quán)變更的，采取拍賣手段。對刻意隱瞞房屋交易價格的，不保護(hù)其不當(dāng)?shù)靡妫⒉扇?yán)格法律手段。5、商品房租賃登記制度，對租金收取所得稅，稅率不低于利息稅。住房和大米白菜沒什么區(qū)別，就是這么簡單。就著幾招（張五常講“亂拳打死老師傅”）就這個意思。二、排隊與房價記得原來在論壇上看空房價的時候，有人質(zhì)疑我，“你說要跌，可買房為什么要排隊”。當(dāng)時，我反問，買“巴比”饅頭也要排隊，難道代表糧食會漲價嗎？應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我的回答是錯誤的。有排隊這樣的情況出現(xiàn)，就說明價格有上調(diào)的空間。但我之所以這樣回答，也不是完全沒有理由的。套一句老話，情況是很復(fù)雜的。我慢慢來講。今天，最讓我關(guān)注的排隊現(xiàn)象是，NBA的球票排隊，3000張票一日出空，其受歡迎的程度，真不是蓋的。但是，究竟是什么樣的需求支持這樣的情況呢？問題的關(guān)鍵，是排隊買到后的票子可以高價在市場上出售；不排隊就要到市場上去花更多的錢去買同樣的票子。在這個問題上，我們還是必須感嘆市場那無可倫比威力，不論是球迷還是黃牛，在市場的面前變得如此平等，共同發(fā)現(xiàn)“物品”的“真正價格”。其實問題很簡單，據(jù)說照一般的牌價，雇一個民工排一天隊的價錢是200元，只要預(yù)期在“黑市”上能把著200元賺回來，就有人雇人會去排隊，如果他自己愿意這樣掙200元的話，他自己會去。我們不論是當(dāng)年排隊買冰箱、彩電，還是排隊買“巴比”饅頭；不論是買“甲A”滬連對決，還是今天買“NBA”都是這樣的機制在起作用。沒有什么稀奇的。我們得出結(jié)論是：排一個隊（按一晝夜計），行為本身最多值200元。如果，你預(yù)期排個隊的行為收益超過200元，那就排隊去吧。同樣，市場這只看不見的手，等你到達(dá)的時候一定會看到一條長龍的?；氐絼偛诺膯栴}，排隊和房價的關(guān)系是怎樣的呢？我的結(jié)論是，有排隊對未來房價漲跌的預(yù)期，沒有太大的價值。在市場的條件下，任何交易都要在“買”“賣”雙方進(jìn)行，有人“買”才“賣”得了，有人“賣”才“買”得到，價格是市場均衡的產(chǎn)物，大家都由自己，對商品的估計進(jìn)行交易。有排隊這樣的情況出現(xiàn)，確實就房價說明價格有上調(diào)的空間。但這個價格、這個預(yù)期都是指現(xiàn)時現(xiàn)地的市場而言，于未來無關(guān)。而產(chǎn)生這樣的價格空間，剛才已經(jīng)講過200元足以。對房產(chǎn)這樣的資產(chǎn)，200元說明什么問題。再舉個例子，如果同樣包子，別人買1.5元，你賣1元，如果供應(yīng)量有限的話，你那必然會有人排隊，但于未來糧食和包子價格無關(guān)。同樣的例子，還有電冰箱、甲A球票，當(dāng)年都是一票（物）難求，現(xiàn)在都棄如破履，在我們這樣一個“低收入”的國家，排隊就太普遍、太容易了。順便提一下，為什么供應(yīng)方會故意出讓這樣的“價格空間”呢？其往往有其他的目的，以NBA為例，如果它大幅提高票價，完全可能排除排隊現(xiàn)象，但對NBA來講，他在中國的比賽只有兩場，但它的市場空間和潛力很大，他關(guān)注的是主題衍生產(chǎn)品、廣告市場，這樣就需要培養(yǎng)一個廣泛的市場。一味提高票價，把NBA搞成“貴族運動”，不符合他根本利益。房產(chǎn)商也是這樣，在價格和房型選擇上給一點優(yōu)惠，能加快資金回籠，增加銷售速度，效果其實比打廣告劃算得多啊。三、彩票、股票與炒房我曾經(jīng)講過：在中國凡是抄股的必定相信有“莊”，凡是賭球的必定相信有內(nèi)幕，凡是相信買彩票的必定相信有規(guī)律，凡是炒房的必定相信“只漲不跌”。我們在這里并不討論上述問題的有無，而在于一旦股票市場沒有莊，賭球沒有黑幕、彩票沒有規(guī)律，炒房不是“只漲不跌”，那還“玩”個什么?。课矣袝r是買“彩票”的，但我知道彩票價格的一半會被國家收去，只有一半會讓中獎?wù)邅矸郑远噘I彩票等于多交稅。既然明白了，試試運氣而已，所以也不專心?！皩I(yè)”彩民不是這樣的，猜“明牌”，算“概率”，花樣百出，不亦樂乎，歸根到底，都相信有規(guī)律可尋，不這樣不足支撐他追求的回報。（友人告誡我，為點擊率考慮，不要用數(shù)學(xué)公式，但我這里必須用一下。）我希望大家理解“數(shù)學(xué)期望值”的概念買彩票的收益（數(shù)學(xué)期望值）=中獎獎金×中獎概率=總投入資金×中獎概率=投入資金×0.5這等于講，把買彩票當(dāng)投資手段，只能收回一半的成本。這樣擺明的虧本生意，如果不是相信彩票必定有規(guī)律，會去投入嗎？賭球也是類似，我是不賭的，但大家想必知道，賭球中凡是實力弱的，賠率必然高；凡是實力強的，賠率必然低。在這里，還是市場那只看不見的手控制著一切，利用賠率（其實就是價格）這個奇妙的杠桿，保持著市場的平衡，風(fēng)險和回報永遠(yuǎn)成正比。不管是固有的兩隊實力差別，還是某主力的突然受傷，一切變化都可以在瞬間反映到賠率上。我勸我的朋友，如果不是相信你一人可以對抗全世界，就不用花時間和精力去選擇一方投注了。因為，回報的數(shù)學(xué)期望值一定相等。賭球的收益（數(shù)學(xué)期望值）=投入資金×賠率×概率－賭博公司的抽成=投入資金－賭博公司的抽成這樣的投資注定是負(fù)收益，如果不是相信賭球必定有內(nèi)幕，誰會去呢？證券市場的情況也類似，我非常敬佩的一位前輩經(jīng)濟(jì)學(xué)家就講過，“中國股市就是一個大賭場”，如果你投入股市的資金是期望通過上市公司的有效經(jīng)營，通過分紅和基本經(jīng)營情況的改變來獲益的話，我們在這里向您表示敬意，您是孤獨的守望者，即使在歐美的股事上您的收益，也需要好幾年的時間。如果你還是要直接股價的波動上受益，那不好意識我告訴你，如果是一個充分和絕對完善的市場，恐怕您的智慧和見識都沒有辦法幫你。不用費心去研究考慮了，你精心選的股票回報恐怕在期望上不會比你家的狗狗高多少。并非鄙視你的美麗和智慧，也不是我刻意恭維你的愛犬，只是因為一個簡單的原因，你畢竟沒辦法擁有所有的智慧。你知道“高科技”未來的收益可能增長的很快，可以市場也知道，所以他的“市盈率”也高，“網(wǎng)絡(luò)公司”未來可能“不得了”，所以它的股價也“了不得”。這個“ST”可能要摘牌但也可能“改換門庭”，別擔(dān)心，它的價格一定把兩種情況都考慮了。當(dāng)然，這都依賴于我們的前提，“如果是一個充分和絕對完善的市場”，如果有“莊”的存在，游戲規(guī)則就大大不同了。所以，與“莊”共舞成為市場主旋律，與“莊”博弈成為股評的主要話題。如果沒有“莊”，不知道還有多少人愿意炒股。下面是我們的主題，如果你買房子是為了出租收益的話，那你的成本是你房子的市值，你的收益=房租－物業(yè)管理費－折舊－稅金及其他支出，在正常情況下，請你放心，大約收益不會比長期國債高多少的。如果高的離譜，放心各種資金都會蜂擁而入，提高房價（成本），降低租金（收益），直到社會的平均水平。這就是市場的力量。如果是純粹炒的。通過上面幾個例子我們知道，市場是不會缺位的。不用仔細(xì)考慮，是大戶型還是小戶型，如果小戶型租金高必然它的售價也高，如果要修地鐵，價格肯定考慮了，如果突然有可能修不成，價格馬上會體現(xiàn)出來。你家門前有74%的可能修條路，那這條路修成后收益的74%已經(jīng)體現(xiàn)在你的房價上了。不要懷疑市場的有效性。宏觀經(jīng)濟(jì)向好，開世博會，必然在價格和預(yù)期上都已經(jīng)反映了，就象“網(wǎng)絡(luò)股”即使一毛錢還沒掙到，一樣是天價。舉個例子，如果原來預(yù)期GDP增長是9%，即使它增長了8.9%，只要低于原來預(yù)期，一樣跌給你看。我們常常看到有什么“專家”大談什么“未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，×××效應(yīng)”等等，都是扯談，我預(yù)計要打世界大戰(zhàn)，還買房子嗎？虧損股只要虧得比預(yù)期少就能漲，藍(lán)籌股即使贏利，只要贏的不夠多，一樣會跌?，F(xiàn)在的房產(chǎn)價格就已經(jīng)是“未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，×××效應(yīng)”的房價了，到是一旦發(fā)展不如預(yù)期，或市場上有什么“風(fēng)吹草動”到是會影響價格的呢。1997年到2003年，為香港的經(jīng)濟(jì)增長率比日本國高，為什么香港跌而日本漲呢？四、房價下降只能是幻想嗎？今天在網(wǎng)上偶爾看到金巖石先生文章，不怕當(dāng)“文抄公”摘抄其中一段如下：“房地產(chǎn)市場上有三點是明確的。第一、從現(xiàn)在開始供求之間的非對稱性開始減弱，這是好事。第二、基于廉價土地所提供的未來供給將會減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開發(fā)商在廉價土地上獲得廉價資金提供廉價房屋的能力下降了，其結(jié)果必將導(dǎo)致開發(fā)成本上升。”金巖石認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場還有兩個特殊的前提，第一是中國人有房屋偏好，中國人不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲。第二、中國人多地少，這是一個基本的現(xiàn)實。在這兩種情況下，中國在常規(guī)的需求函數(shù)上又增加了一個特殊的函數(shù)。從這個意義上看，宏觀調(diào)控時期人們都在等待房價的下降，他認(rèn)為這只是一個幻想。從中國目前房地產(chǎn)市場長期的成長趨勢看，難以避免的結(jié)論是，中國的房地產(chǎn)價格會持續(xù)上升。金先生是哈佛的博士，其學(xué)位人望向來我是十分景仰的，但對上文的幾個觀點卻不敢茍同。不知道薩老見了這“只漲不跌”論感想會如何？而哈佛諸公的眼鏡恐怕也掉落一地了。首先，按俗話將，“有漲有跌才是市場經(jīng)濟(jì)”。為什么有漲有跌，市場需要不斷平衡而已?！笆袌龀銮濉笔俏⒂^經(jīng)濟(jì)基本假設(shè)。如果真的有一種商品只漲不迭，供求如何保證平衡。房價不會下降，就意味著，需求永遠(yuǎn)增加，供給永遠(yuǎn)減少。這可能嗎？當(dāng)然，我強調(diào)我認(rèn)為，考察房產(chǎn)市場的供需量，應(yīng)該以購買金額和銷售量來考慮，而不是房屋面積。需求量與多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，關(guān)系也大?！肮┙o量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。關(guān)于需求的具體分析，我下一篇再講。金先生的觀點有幾個依據(jù)，1、土地成本增加；2、中國人有房屋偏好；3、中國人多地少。上述3個依據(jù)我感覺都有商榷的余地，在市場環(huán)境中，真正決定商品價格的是供需關(guān)系，與商品的成本關(guān)系不大。成本只有得到市場的認(rèn)可，才能體現(xiàn)在價格上。是對房子的供求關(guān)系決定了房價，明天房價要是供過于求，他割肉斬倉也要買，變成“爛尾樓”也要停；明天如果需求旺盛，再爛的房子也能賣。我們的“東方經(jīng)濟(jì)學(xué)”講“價格圍繞價值波動”，道理沒錯，但指導(dǎo)實踐就不行。因為我們既沒有辦法發(fā)現(xiàn)波動的范圍，也沒辦法發(fā)現(xiàn)波動的時間。97年香港房價高企的時候，企業(yè)不顧一切拍地，泡沫破滅，該死的死，該跌的跌，當(dāng)初高價拍的地，誰理你啊。知道你地價高，估計你頭寸緊，還要殺你價呢。就是我們現(xiàn)在的市場，各房地產(chǎn)公司拿地的價格相差很大（能差上幾10倍），但反映在房價上呢？能發(fā)現(xiàn)他們這原始的差別嗎？關(guān)鍵還是供需（有效購買能力、購買意愿、有效供給能力、供給意愿）這4個因素在起作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本前提之一是，資源稀缺。從這角度來看，恐怕全世界不只中國人對房屋有偏好，也不只中國人多地少吧。再講，中國人3千年前就在香港、臺灣（有文物為正），200年前去美國，可是這些地方都是有漲有跌的。所謂“偏好”又有什么關(guān)系呢？不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲，這榮譽恐怕只有“地理大發(fā)現(xiàn)”時的歐洲人才擔(dān)當(dāng)?shù)闷?。其實“中國人”也是“?jīng)濟(jì)人”，拿“中國人習(xí)慣”說事，容易誤入歧途。10年前，大家“排隊買彩電”，不是也有人論證過“中國人對家用電器有偏好”嗎？如果講人多地少，恐怕墨西哥城的人口密度要比紐約高，好象房價不是吧，還有孟買呢？金先生是博士，“不識廬山正面目”，恐怕是“只緣身在此山中吧”。五、長期投資房產(chǎn)有超高回報嗎？近2日，壇子上的方向又有變化，紛紛談起房產(chǎn)的長期投資價值來。我們討論的例子是：上海的華僑新村（上海改革后第一批商品房），在1979年時價格是6萬左右，現(xiàn)在價格為100萬左右，25年回報是17倍。上述的例子很典型，也很難得，對我而言我也很熟悉，我很愿意通過這個例子來討論房產(chǎn)的投資價值問題。首先，必須承認(rèn)，房產(chǎn)不是消費品，而是投資產(chǎn)品。當(dāng)時的7萬元，肯定是一筆巨款。但買一所房子，至少有了基本的“安身立命”的基礎(chǔ)。而留在手邊揮霍，肯定早就沒有了，（我身邊就有這樣的例子）。第二，我覺得當(dāng)時的“華僑新村”7萬元的價格應(yīng)該是偏高的，當(dāng)時有很多老房子出售，由于沒有“煤衛(wèi)”，價格便宜很多，由于很少人買得起，我記得長陽路上的新里一棟才3萬多，（03年買出是50多萬），好房子也便宜，上方新村新里1棟也就10萬?，F(xiàn)在恐怕上千萬了。當(dāng)時老房子不值錢，不認(rèn)識他的歷史價值?！叭A僑新村”是新公房，所以偏貴。但由于當(dāng)時它就是商品型的，就有它的普遍性，具有分析價值。其實當(dāng)時價高其實主要并不高在絕對價格上，而是高在房價與收入的比值上。從與收入比來講。當(dāng)時人均收入不超過40元/月（那時是“38元萬歲”的時代），而滿足吃飯的基本需求后，可支配收入就更低了。如果按今天的2000元/月的價格來計算，當(dāng)時的價格幾乎相當(dāng)與現(xiàn)在的300多萬了。這樣的價格已經(jīng)是天價了。這當(dāng)然只能是特殊歷史的產(chǎn)物，“華橋新村”是僑匯房，講難聽是“釣凱子”的，講好聽就是現(xiàn)在的“豪宅”了。我個人感覺，在79年6萬比今天300萬，還要難得。但也確實證明一個道理，房子的價格最基本的決定因素可以認(rèn)為是2個方面，一是貨幣購買力（大家記得80年代的錢多“值錢”嗎？），二是社會收入。這2點從根本上決定了市場的需求情況。過去、現(xiàn)在、未來的房價，都是這樣。現(xiàn)在房子的保值價值，也就體現(xiàn)在對上述2點的反向作用而已。然后，我們來分析他的收益情況，25年回報是17倍。按年折算是多少呢？年回報約是11%，加上5%的出租收益（其實實際上在98年前都沒可能實現(xiàn)這么高的收益的），扣去房錢、地產(chǎn)稅什么的（這倒很便宜）總和約是16%。但是，我們扣除人民幣購買力下降的影響呢（有統(tǒng)計，現(xiàn)在人民幣購買力是當(dāng)年1/10），我估計年收益也就7%~9%。這可是我們經(jīng)濟(jì)增長最快的25年?。ㄉ鐣杖朐鲩L效果最明顯）。這樣來看，如果社會收入增長不能達(dá)到前25年的水平（我認(rèn)為達(dá)不到，否則我們提前到2020年就能實現(xiàn)偉大復(fù)興），以歷史情況看，房產(chǎn)的年回報也就在5%~7%之間。根據(jù)我了解，這樣的回報和其他情況差不多，有人講，計算1990~2003年的香港房產(chǎn)市場，總回報也是這個水平。我的結(jié)論：長期來看，年回報在5%~8%之間。說高不高，說低不低的一個水平，市場平均水平而已?？梢?，市場規(guī)律還是起決定作用的。如果講投資價值的話，我們有個比較，伯克希爾•哈撒韋公司(BerkshireHathaway)（老板是巴菲特）在過去1964到2003年的39年中年平均回報是22.2%,而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的投資回報平均每年是10.4%,（也就是講就是你閉著眼睛選一個股票，預(yù)期回報是10.4%），上述收益是扣除通漲的，雖然由于統(tǒng)計指標(biāo)不明確，不能直接比較，但還是很有參考價值的，我請大家自己比較一下。下面是比較夸張的例子：1979年，當(dāng)時人民幣對美圓是1比3左右，這就是1萬美金。如果在1980年，你用1萬美圓投資“微軟”，今天的收益是6億美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“沃兒馬”，今天的收益是4千萬美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“GE”，今天的收益是1千萬美圓如果在1980年，你用1萬美圓投資“intel”，今天的收益是9千萬美圓如果在1984年，你用1萬美圓投資“甲骨文”，今天的收益是6千萬美圓如果在1989年，你用1萬美圓投資“DELL”，今天的收益是8千萬美圓如果在1994年，你用1萬美圓投資“思科”，今天的收益是1千萬美圓能比嗎？就是在中國，當(dāng)年海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)政府，用2萬元摻股“四通”，后來分得不下6千萬。分得少，主要還是它后面經(jīng)營地不好。80年初，齊白石的1幅畫不過幾千，今天可能幾十萬你用6萬元買“猴票”，今天估計也上億了。如果是“梅蘭芳”，就更厲害。你用3萬買1000張股票認(rèn)購證，也能賺個300多萬了2000年到現(xiàn)在，基金的回報據(jù)說也不止年15%。當(dāng)然，上述投資風(fēng)險大得多了，所以回報高。六、需求是怎樣被放大的（1）？每次寫文章討論房產(chǎn)市場文章，我都要不厭其煩解釋一個基本的理念，“決定房產(chǎn)價格的是需求與供給”。其中，需求量就是指“有需求的購買力”，供給量指的是“市場價格（市值）的總和”。之所以我反復(fù)強調(diào)這樣基本概念的“ABC”，主要原因是，現(xiàn)在實在是充斥著太多的混淆，其中最普遍的就是把人口量當(dāng)需求，我們常常可以看到，將人口增長（或城市人口增長）再成上一個所謂的“平均住宅面積”就當(dāng)未來的需求，用多少農(nóng)民進(jìn)城，多少青年準(zhǔn)備結(jié)婚，來預(yù)計市場的需求。前不久，還有一篇關(guān)于“老年公寓”的文章，就將老年人數(shù)中3%（據(jù)說是國外住老年公寓的比例）乘上所謂人均30平方（其實，以我們的居住條件，能有20就不錯了）來預(yù)測未來市場。在完全沒有考慮現(xiàn)實支付能力、生活條件、養(yǎng)老習(xí)慣、醫(yī)療條件的情況下，我實在不知道這樣的需求預(yù)測有什么價值。更加受到誤解的概念是“供給量”。我們的“供給量”指的不是建筑面積，也不是土地面積，而是市場價格（市值）的總和。用“面積”當(dāng)供給量的話，崇明和外灘同樣“一平方”的區(qū)別如何體現(xiàn)呢？他們的價格可能相差50倍。更重要是，其實與“供應(yīng)量”有關(guān)的不僅是“新房”還有“舊房”，當(dāng)房價上漲，不只新房漲，舊房也在漲，市場的供應(yīng)市值不斷增加。這些“市值”隨時可能在市場上實現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“唯一會不斷增加的是貨幣供應(yīng)量”，房產(chǎn)市場上也是這樣。我講過，作為空方，我最感謝的就是“世貿(mào)集團(tuán)”，“濱江”和“湖濱”這樣兩個地方的房子，都給“炒”成了天價，對比“康橋”，對市場最大的貢獻(xiàn)是，在同樣面積的土地上把“供應(yīng)量”提高好幾倍。同樣需要感謝的是，“中遠(yuǎn)兩灣”的高容積率，也起到了同樣的效果。我們認(rèn)為，要考察“需求量”最關(guān)鍵的因素是有2個。第一、“可支配收入”（其實和人口數(shù)無關(guān)，不然房價最貴的國家必然是中國、印度，最貴的城市是墨西哥城，人總想住大房子，關(guān)鍵是買得起。第二、房產(chǎn)的資本收益能力，（用馬克思的話講，就是資本化的地租收入），也就是租房、炒房的收益。我說過“決定房產(chǎn)價格的是需求與供給?！蔽覀儓孕拧胺績r要跌”并不是出于“人文關(guān)懷”和“居者有其屋”這是政治家的抱負(fù)，我們觀點的基礎(chǔ)就是“上海房產(chǎn)的需求已經(jīng)被過分放大”。首先，給我如此強烈印象的出于兩個基本事件，“溫州炒房團(tuán)”和“姚廣康”事件。關(guān)于“溫州炒房團(tuán)”原來我有文章描述主要有下面幾個特點。1、我們平時講的溫州炒家，不僅包括溫州也包括其周邊地區(qū)。我認(rèn)識的，不少來自永康，臺州，這些地方的房價其實不一定高。2、溫州是“手工業(yè)”發(fā)達(dá)地區(qū)。確實是工業(yè)產(chǎn)業(yè)，但核心競爭力是靠大規(guī)模手工操作，利用較底的人工成本，降低價格，來取得競爭優(yōu)勢。3、溫州是經(jīng)濟(jì)收入差別比較大，貧富差距大的城市。千萬富翁不少，但一般人工作一月收入在1500元（前提是拼命加班），拒一般估計，窮人和富人數(shù)量基本在二八開。4、溫州經(jīng)濟(jì)形態(tài)決定其一旦積累較大額資金，很難通過繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模來使資產(chǎn)增殖，產(chǎn)生較多的閑余資金。5、有閑余資金，且較集中，且不愿意投入常規(guī)的金融途徑。這些因素決定了這部分資金的基本性格。第一、流動性大，哪里有利潤，迅速聚集。第二、不進(jìn)行長期投資，不進(jìn)入長期金融的途徑。投機性明顯。第三、操作上明顯的散戶特征。第四、戰(zhàn)術(shù)上大膽，戰(zhàn)略上謹(jǐn)慎。“千做萬做，蝕本不做”，很少描繪遠(yuǎn)大，美好的遠(yuǎn)景。對未來估計，腳踏實地。我認(rèn)識一溫州人，其在上海房產(chǎn)上有較大投資。問其怎樣看待風(fēng)險，其講：“H市長都講過會有豐厚回報，而且完全沒有風(fēng)險?！奔?xì)問，回答如下：他現(xiàn)在有10套左右房產(chǎn)，市價千萬以上，但其自有資金不過150萬左右，原來他用的是用租金還按揭的辦法。現(xiàn)在房產(chǎn)市場不好租，就用擴(kuò)大按揭比例，延長按揭時間的辦法解決。問：一旦旦房產(chǎn)市場有有較大調(diào)整，怎怎么辦？一旦旦由于通貨膨膨脹，銀行調(diào)調(diào)高利率，怎怎么辦？答：“我我不怕。實在在不行，去溫溫州找個人，價價值75萬的房子，反反正是自己賣賣給自己，平平地起價，120萬賣給他，銀銀行貸90萬，先用銀銀行的錢收回回成本。如果果市場不行，就就不還了，讓讓銀行拍賣房房產(chǎn)好了，剩剩下的是銀行行的壞帳了。銀銀行買最后一一單。那個抗抗債的不過宣宣布破產(chǎn)而已已?！蹦强蛻粑锷氖瞧淦湟粋€遠(yuǎn)房堂堂叔，想講給給大家聽的是是，他今年58歲，職業(yè)是是企業(yè)家，名名下是客戶的的廠，當(dāng)然也也向銀行抵押押了?！霸谥袊搿鸵裤y行”，客戶最后后如是講。等到今年“姚廣康”事件被揭露露，更加讓我我們相信，現(xiàn)現(xiàn)在投入房產(chǎn)產(chǎn)市場的資金金，其中有太太多“不是自己的的錢”，市場的購購買力被過分分的夸大了。“溫州炒房團(tuán)”和“姚廣康”們共同特點點是，他們所所投入的資金金已經(jīng)大大超超過了他們對對風(fēng)險的承受受能力。而且且，市場的“供應(yīng)量”也被這樣的“炒作”不斷推高，他他們“托盤”的壓力越來來越大。而由由于國情，銀銀行和其他利利益集團(tuán)的博博弈中，又處處于不利的地地位?！?21”文件與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的對撼，遭遭到摻敗就是是明證。銀行行不擁有全部部自我選擇的的能力。現(xiàn)在在銀行對市場場采取嚴(yán)格手手段，就表明明確實感覺到到了危險和壓壓力。就象當(dāng)年年“透支”炒股票，到到頭寸調(diào)不開開的時候，就就由不得他們們了。割肉也也是要出的。其其實，那些人人也并非“大奸大惡”，只是充分分利用游戲規(guī)規(guī)則，“遇到紅燈繞繞著走而已”，原來他們們正是依靠這這樣的方法“挖到第1桶金”，而且這樣樣的方法，賺賺“快錢”，錢來得太太容易，所以以從來不在乎乎高利率，正正常的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營對他們根根本沒有吸引引力。他們在在“快車道”上，越來越越快，直到“翻車出軌”。我常想，這這究竟是中國國民營資本的的“原罪”，還是“宿命”。據(jù)我知道道，現(xiàn)在有的的房產(chǎn)商，在在地下金融市市場上以16%的年利率借借高利貸。已已經(jīng)如此瘋狂狂，如同穿上上紅舞鞋，我我已經(jīng)聞到死死亡的味道了了。七、由黃牛炒“票票”說開去張五常先先生講過，作作為一個研究究價格理論的的人，他對實實證工作好之之成癖。為了了解玉石市場場，賣過玉，其其在夜市賣桔桔更是成為集集名。于我而而言，要研究究價格變化情情況，一個非非常有吸引力力工作是“黃?！?。近日，就就有一個絕好好的例子—F1。方便起見見，我們僅僅僅談?wù)撔瞧诹膬r格，在幾天前F1的門票還是“一票難求”，如果你上周周六去過“上賽場”的話，你就就能夠發(fā)現(xiàn)竟竟然現(xiàn)在可以以低價買到。而而且一張面值值為3000元的門票，竟竟然可以在同同一時間被開開出從400—2500這相差幾倍倍的價格。其實，每每次“黃?！钡牟僮魇址ǚǘ际窍嗨频牡?。首先，是是如果比較熱熱門的票子，有有能力的黃牛牛會通過內(nèi)部部人搞內(nèi)部票票，實在不行行就組織人（或或自己）連夜夜排隊，等待待以后加價拋拋售，這是第第一部分。第第二部分，就就是在體育場場門口低價買買入高價拋出出。（這和房房產(chǎn)市場蠻相相近的，只是是他們換了個個“中介”的名字）。在這里我我要聲明，我我對中介和黃黃牛并沒有惡惡意和負(fù)面的的看法，他們們是“市場價值”的發(fā)現(xiàn)者，經(jīng)經(jīng)管有時“吃相難看”，但我認(rèn)為為他們的行為為本身沒什么么可指責(zé)的，只只要不是“販假票”和有欺騙的的行為（這兩兩點也很難避避免）。在這這個“食物鏈”的底部是購購票者，上面面是“黃?！保钌厦媸鞘潜荣惢蜓莩龀龅摹敖M織者”。因為有關(guān)關(guān)系的黃牛是是少數(shù)，排隊隊掙的又是辛辛苦錢。所以以大多數(shù)黃牛牛都采用第2種方法，但但由于低價買買入高價拋出出中市場風(fēng)險險的存在，黃黃牛市場中往往往存在“行規(guī)”，如，他們們會約定一個個“底價”，無論如何何不能突破這這個底線，在在外圍（通常常在體育場外外的車站開始始）他們會有有人“收票”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地對對你拿著錢，只只要你有賣票票的意思，就就緊緊纏住，一一是你當(dāng)時不不了解價格，他他可以以比較較便宜的價格格買到你的票票，第二是不不讓你的票價價（肯定比他他的便宜）到到內(nèi)場沖擊他他的票價。一一般而言，到到了體育場附附近，如果他他的票買120，你的票也也能賣100，他必須收收下這是行規(guī)規(guī)，不然你找找個花壇什么么，登高一呼呼“100塊1張”，他手里所所有的票子都都受影響。如如果你喊“50一張”（這是他在在門口向你收收購的價錢），那那他手里所有有的票子都買買不出去了。當(dāng)然你向向他買就復(fù)雜雜多了，如上上面同一時間間被開出從400—2500這相差幾倍倍的價格，這這取決于你的的議價能力和和信息的對稱稱程度。但是是，不論是黃黃牛還是購票票者個人都是是在接納這個個價格。在后后面調(diào)控的是是供求關(guān)系。以這次FF1為例，原來來是“一票難求”，但一直到到了20日，突然很很多票子蜂擁擁而出，在易易趣上3000元的票子，原原來還有人加加價到3500出售，但馬馬上價格直線線下滑，值到到有賣500多元的價格格其速度只快快讓人驚訝。真真正是“迅雷不及掩掩耳”。F1的票票價定得是高高是低，我不不便多做評論論，據(jù)組織者者講票買完了了，市場價值值已經(jīng)實現(xiàn)，我我們實在沒有有什么可多指指責(zé)的。不論論如何，票最最后還是要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到愿意跑跑到安亭賽場場去的人手中中。由于我們們還是缺乏賽賽車的土壤，被“炒高”的價格不可避免地回落了。其實，就是當(dāng)天在易趣上拋售的票總共不過幾百張，比起15萬的總數(shù)，實在不值一提，但背后市場“供求”的反轉(zhuǎn)，已經(jīng)是不可避免了。當(dāng)初的“高票價”買出去，在在市場上實現(xiàn)現(xiàn)，不是市場場的錯，也不不是黃牛的錯錯。現(xiàn)在“票價跳水”，也在市場場上實現(xiàn)，同同樣不是市場場的錯，也不不是黃牛的錯錯。他們僅僅僅是“發(fā)現(xiàn)”了其真實的“供求”關(guān)系而已，盡盡管“速度”快了一些，“效率”高了一些?？赡芤呀?jīng)經(jīng)有讀者在怪怪我講話羅嗦嗦了，下面就就是正題。我我們從上面例例子看到，當(dāng)當(dāng)初“風(fēng)光無限”的高票價，在在“團(tuán)體購票”的時候，在在黃?！岸诜e居奇”的時候，的的確是“高不可攀”。但是在我我們還缺乏“賽車土壤”的地方，在“價格高企”的條件下，很很多人并不愿愿意去60公里外的安安亭，在太陽陽底下曬3天，就選擇擇把票子賣出出來。盡管可可能在15萬人中，只只有一個不高高的比例，泡泡沫不可避免免的破滅了，價價格“無可選擇的”下滑了。同樣，我我們現(xiàn)在的房房產(chǎn)也有多少少這樣的泡沫沫呢？看來“風(fēng)光無限”“高不可攀”，但同樣有有相當(dāng)部分是是掌握在“團(tuán)體購票”和黃牛手中中，不斷“囤積居奇”時，自然價價格不斷高企企，但一旦泡泡沫破滅，大大家覺得“風(fēng)險”高到大家難難以承受的時時候，大家選選擇出貨，恐恐怕價格的下下降速度只怕怕是“迅雷不及掩掩耳”呢。F1準(zhǔn)備備工作是出色色的，又是第第1次F1到上海，同同時并不缺乏乏國際概念，翻翻了一倍的酒酒店價格證明明，也不缺乏乏國外來客。大大家如果當(dāng)初初，去售票處處門口聽一下下，“黃?！眰冞€有許多多票價會上漲漲的理由，但但畢竟是“中國站”，其價格還還是取決與中中國“賽車土壤”，取決與有有多少人愿意意花多大的代代價去現(xiàn)場看看。房產(chǎn)市場場也是這樣，不不論市場如何何“喧鬧”，房產(chǎn)市場場的價格還是是取決于大家家愿意為改善善自己的居住住環(huán)境花多少少錢，取決于于民眾收入。八、需求是怎樣被被放大的（2）我寫這系系列文章的本本意，想寫一一些真正從經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點去去討論上海房房產(chǎn)市場的文文章。上海的的房產(chǎn)市場你你可以用各種種角度，星象象命理，八卦卦風(fēng)水，但是是如果你用的的是經(jīng)濟(jì)學(xué)的的名義，就必必須符合經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)基本的觀觀點和方法。但但長久以來，我我還是看到許許多“似是而非”的經(jīng)濟(jì)評論論。在前面文文章中我們提提到，現(xiàn)在上上海房產(chǎn)市場場上“最活躍”的是炒房者者，而“炒房者”最大特點是是其并不以自自己居住為目目的，甚至不不考慮通過“出租”獲利。其利利用“銀行”資金為主要要資金來源，大大大的夸大了了市場需求。從市場總總體看，需求求的被放大來來源于4個錯誤的預(yù)預(yù)期：1、對對民眾收入的的錯誤預(yù)期關(guān)于房價價，我的觀點點是，大家并并不是不想買買房了，而是是買不起房了了。來“搜房”的朋友都是是與房產(chǎn)業(yè)有有關(guān)或準(zhǔn)備買買房的，大家家的受教育程程度較高，收收入水平也較較高。雖然論論壇很熱鬧，但但恕我直言，其其實論壇上人人數(shù)其實不是是很多，據(jù)我我估計保證每每周至少上一一次論壇的人人不過3、5千人吧。我在論壇壇上常?？梢砸钥吹?，不少少朋友常常以以與自己相近近的環(huán)節(jié)舉例例子，討論以以一對白領(lǐng)夫夫妻的收入如如何支撐現(xiàn)在在房價，但有有沒有想過，上上海到底有多多少人能有這這樣的收入。根據(jù)20004年和2003年《上海統(tǒng)統(tǒng)計年鑒》上上的統(tǒng)計，2002年上海從業(yè)業(yè)人員報酬總總額是788.555億元，而平平均報酬是22612元（就是1884元/月）。2003年上海從業(yè)業(yè)人員報酬總總額是873億元，而平平均報酬是25565元（就是2130元/月）。21300的平均收入入其實并不底底，如果是以以全上海的勞勞動人口計算算的話，確實實能讓良宇同同志，好好放放心了。但是我們們只要將上述述兩者相除，就就可以看到，參參加統(tǒng)計的不不過是348.7萬人（2003年更低341萬）而已。而而上海人口近近1400萬，勞動適適齡人口至少少是800萬以上，其其他人口到哪哪里去了呢？？我猜想，當(dāng)當(dāng)然不會全是是失業(yè)，而是是從事農(nóng)業(yè)家家庭生產(chǎn)，下下崗人員再就就業(yè)，小商業(yè)業(yè)等，這些人人的收入當(dāng)然然不會很高，很很難超過上述述標(biāo)準(zhǔn)。我還有一一個沒有得到到官方正式文文件肯定的數(shù)數(shù)字，即上海海參加勞動社社會保險的人人是400萬左右，參參加住房公積積金是347萬左右。但但這2個數(shù)值，和和上面的判斷斷是符合的。而那些沒沒有被納入統(tǒng)統(tǒng)計視野的，應(yīng)應(yīng)該就是低收收入者了，當(dāng)當(dāng)然也會有其其他隱性收入入和非法收入入沒有包括，但但從統(tǒng)計上來來講，影響已已經(jīng)很低了。同同時，我認(rèn)為為采用的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)本身也也沒有問題。從上面我們幾乎可可以推斷，全全上海收入最最高的350萬人的平均均收入是1884元/月。由于我我門的收入結(jié)結(jié)構(gòu)還是金字字塔型的，多多數(shù)人收入還還是低于平均均水平。我估估計，上海月月收入在2500元以上的，不不過120萬到140萬人，60多萬戶家庭庭而已。根據(jù)上海海的房價，月月收入2500元以下，是是很難買房了了。幾乎可以以這樣講，上上海的房價僅僅僅依靠這120萬到140萬人在支撐撐。我們再回回望一下，我我們的房產(chǎn)市市場是從1998年開始（此此前的“僑匯房”主要是用來來釣凱子的）。在在這5－6年中的“置業(yè)”的浪潮中，投投入購房的資資金不但包括括歷年的積蓄蓄，原有的二二手房，還預(yù)預(yù)支了未來10年20年甚至30年的收入。這這樣的資金投投入才形成了了“第一次房產(chǎn)產(chǎn)熱潮”，即使這樣樣能參加這次次“熱潮”的改善了自自己的居住了了條件的，估估計也就占人人口的20%，而且由于于用完了前面面的積累，用用完了未來的的收入，他們們很難再有能能力再購置新新房，再改善善住房條件了了。如果你和和我講，上海海的房產(chǎn)市場場要靠外地人人、外國人來來支撐的話，我我無言。上海海不是一個移移民城市，已已經(jīng)有1400萬人口的上上海也不可能能成為一個移移民城市。而而且，世界沒沒有一個大型型城市是能依依靠外來需求求支撐房產(chǎn)市市場的。于是我們們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)我我們發(fā)現(xiàn)，大大家并不是不不想買房了，而而是買不起房房了。當(dāng)2000年大家還是是為了改善居居住條件買房房時，現(xiàn)在已已經(jīng)“非結(jié)婚”不買房了（只只有這需求比比較剛性）了了。原來160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。反反映了什么問問題——購買力在下下降。在我們已已經(jīng)沒有一個個正常的社會會需求來支撐撐這個房產(chǎn)市市場的條件下下，看來這“接力棒”只能交到“炒房人”手中了。九、需求是怎樣被被放大的（3）2、低價價房供應(yīng)不足足，導(dǎo)致推高高整體房價。有人讓我我形容一下上上海的房產(chǎn)市市場，我常用用的是“上有虛火上上升，下有內(nèi)內(nèi)火攻心”。我講過，上上海的收入情情況是不足以以支撐現(xiàn)在上上海房價的，這這話我不僅現(xiàn)現(xiàn)在這么講，而而是從去年年年底（2003）開始就在在講。但我實實在需要對在在市場上尚顯顯旺盛的需求求進(jìn)行解釋。有人講笑笑話，“說將來上海海市區(qū)房子漲漲到4萬/平方”。我講“把房賣500萬，去加拿拿大投資移民民去”?，F(xiàn)在房子子沒有漲到4萬，但許多多人也已經(jīng)開開始把錢他用用了，或買車車，或改善生生活。效用是是可以互相替替代的而已，價價錢越高需求求越低，是經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本本的道理。股票市場場有不同的股股票，房產(chǎn)市市場也有不同同的樓盤；股股票市場上可可以分為高價價股低價股，房房產(chǎn)市場也可可以這樣劃分分。高價低價價是在市場的的條件下均衡衡的，一套200萬的房子可可能是市中心心的小公寓，也也可能是市郊郊的別墅，反反映購買者不不同的“偏好”而已。反正正，市場的手手會自動調(diào)節(jié)節(jié)的，如果不不是個體有什什么重大變化化，也和股票票市場上差不不多，隨“大盤”沉浮而已。還有一個個現(xiàn)象，我發(fā)發(fā)現(xiàn)，在身邊邊自2003年后，很少少見有人為改改善居住條件件而購房了，身身邊常見的購購房只有3種“炒房的”、“結(jié)婚的”、“拆遷的”，除“炒房”外，幾乎都都是最剛性的的需求了。“剛性”的需求是沒辦法的的，可剛性需需求的購買力力又實在比較較低，反映在在現(xiàn)實的市場場上就是，低低價好賣。不論是二二手的“舊公房“也好，還是是地方偏遠(yuǎn)一一些的”新房“也好，只要“總價”低肯定賣的的快，這樣的的樓盤漲得最最快，這樣的的樓盤隊排的的比較長。為為什么老百姓姓沒錢，不是是一定要買房房的，都不買買了，有閑錢錢也不買房了了。從市場上上來看，也很很明顯，原來來上?？傮w房房價可以從2000元到10000多分布，現(xiàn)現(xiàn)在全部聚集集到5000到10000了。老“公房”漲得快，高高價房漲得慢慢。房價開始始聚集于7500——8000的區(qū)域。同同時原來160平米3房，105平米2房，縮水到110和80平米了。為為什么？有利利減低總價，讓讓人買得起。房產(chǎn)市場場卻有個特殊殊的特點，漲漲價通常從低低價開始，2000元（如崇明明）漲到3000，當(dāng)時如果果我收入只能能買2000的，就找不不到房子了。有有人就不買了了，要結(jié)婚的的沒辦法，買買3房的，改買2房，再多背背幾年債，咬咬咬牙就買下下來了。同時時炒房的看有有利可圖，跟跟風(fēng)而上，價價錢就這樣起起來了。2000的買3000，原來3000的開始賣4000，逐漸向上上推動，價格格就是這么傳傳遞到整個市市場的價格上上，同時需求求同時被放大大傳遞到市場場上了，形成成了房產(chǎn)市場場“欣欣向榮”的局面。我本來設(shè)設(shè)想是盡量不不要涉及，政政府的具體政政策的，現(xiàn)在在略微講到：：我們的黨是是人民的黨，我我們的政府是是人民的政府府，對于人民民的住房問題題，一直是很很關(guān)心的。具具一位美國CNN記者回憶，他他第一次采訪訪***是在1980年代，當(dāng)時時擔(dān)任上海市市市長的***同志最關(guān)心心的問題是如如何解決1000萬市民的住住房問題。近年來，為為了平議房價價，政府還是是想了辦法，但但是似乎少了了最重要的一一招，建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房政政策在全國各各地都有，只只要當(dāng)?shù)卣鼙ＷC經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房確實實讓“老百姓”能買到的多多對改善人民民生活，有了了較大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。什么是“經(jīng)濟(jì)適用房”，就是“社會保障”“民眾福利”，條件不一一定很好，但但“居者有其屋”，暫時沒住住上的也有希希望。香港當(dāng)當(dāng)年就是用類類似“抽簽”的辦法（當(dāng)當(dāng)然，香港的的“經(jīng)濟(jì)適用房”也太少，制制度也不好，不不能平議房價價）。我們也有有現(xiàn)在也有“經(jīng)濟(jì)適用房”，數(shù)量其實實還不少，有有250萬平，但幾幾乎成了原來來的“動遷房”。在市場上上買不到，也也就在市場上上作用不大。由于現(xiàn)在在動遷成本高高昂（這又是是高房價的一一個“惡果”），政府要“收回”土地使用權(quán)權(quán)需要向居民民進(jìn)行補償。必必然要參照市市場價格收購購。但是我們們定的動遷補補償標(biāo)準(zhǔn)還比比較低，還達(dá)達(dá)不到要求，就就只能采用變變通的辦法，把“福利”項目也合并進(jìn)來使用。比如，你你的房子值45萬，可是按按補償標(biāo)準(zhǔn)只只能發(fā)30萬，我政府府用30萬強制回收收肯定不行，那那我就拿一套套“經(jīng)濟(jì)適用房”來，市場價45萬，但30萬賣給你，當(dāng)當(dāng)作補償。政府征用用民眾財產(chǎn)給給予補償，自自然是憲法的的要求，但是是應(yīng)該在本身身的項目下支支出，反映在在市政工程的的預(yù)算上，反反映在市政項項目的成本上上，反映在“土地出讓金”和“轉(zhuǎn)讓費用”上；我認(rèn)為為仿佛不應(yīng)該該去動用公眾眾的“福利”項目。從會會計上講，是是混淆了“科目”，從財政上上講，這是“一筆錢，兩兩遍帳”，掩蓋了財財政“支出”。就是說如如果是向非洲洲派遣“援助醫(yī)療隊”，在支出上上就應(yīng)該體現(xiàn)現(xiàn)為“對外援助費費用”或“外交經(jīng)費”，而不應(yīng)該該動用大家交交納的“社保醫(yī)療基基金”吧。當(dāng)然政府府有困難，大大家都能諒解解，但還是希希望政府能拿拿出些“真金白銀”來，改善大大家的居住條條件。當(dāng)然，“經(jīng)濟(jì)適用房”是還需要配配套措施的，下下面是我的想想法：每年建設(shè)設(shè)300平方米經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用用房免去土地地出讓金，由由政府財政代代付動遷補償償金。房屋價價格與“市場房價”相應(yīng)便宜45%左右。但收收取物業(yè)稅，每每年物業(yè)稅為為“政府核定該該房屋當(dāng)時價價格”的7.5%---15%（由當(dāng)年通通貨膨脹系數(shù)數(shù)決定）。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定該該房屋當(dāng)時價價格”賣給政府（或或其代理非盈盈利型機構(gòu)），政政府不得拒絕絕收購。經(jīng)濟(jì)適用用房出讓及回回收情況，包包括購買及出出售人，完全全上網(wǎng)公開。經(jīng)濟(jì)適用用房先面向特特定人群出售售，逐步擴(kuò)大大。除失業(yè)及及退休人員，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)應(yīng)有交納上海海社會保障記記錄，其優(yōu)先先程度，按家家庭登記人口口總交納年限限決定。經(jīng)濟(jì)適適用房每戶限限購一次（注注意，是一次次）。經(jīng)濟(jì)適用用房容積率不不低于3.4。位置考慮慮方便群眾交交通。十、需求是怎樣被被放大的（4）？我認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)適用房”不僅是“社會福利”的政府職責(zé)責(zé)；而且規(guī)定定出售對象和和屋主只擁有有限產(chǎn)權(quán)的“經(jīng)濟(jì)適用房”，本身就是是非常好的調(diào)調(diào)控手段。我們的房房產(chǎn)市場其實實沒有“作空”的機制，沒沒人能從“作空”中獲利。在在這樣的條件件下，市場不不容易取得均均衡，需求容容易擴(kuò)大。但這并不不是說，經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)律就不起起作用了，“虛火上升”就真的變成“紅光滿面”了?！肮?jié)節(jié)上漲”還是可能變變成“一瀉如注”的。香港、東東京的先例都都是一下子就就“崩”下來了，擋擋都擋不住。現(xiàn)現(xiàn)在上海的房房產(chǎn)市場從總總量上來講，是“高位運行”，從結(jié)構(gòu)來講，需求聚集在低部，總量結(jié)構(gòu)上都存在矛盾。我們現(xiàn)在在的“宏觀調(diào)控”不是“沒事找事”，而是為了了避免將來的的“大衰退”。房產(chǎn)市場場也需要，一一個有效調(diào)控控的機制和手手段。3、是以以投資或投機機為目的買家家對房地產(chǎn)市市場發(fā)展搏弈弈性的預(yù)期。據(jù)了解，每每個城市都有有不少房屋炒炒手，也有一一部分人肯于于貸款買高價價房或者在城城里工作到郊郊區(qū)購房，其其心理就是覺覺得房子會繼繼續(xù)升值或是是郊區(qū)的房子子也終會象城城里一樣值錢錢。如有人月月薪5千就肯付月月供2—3千貸款買房房就是認(rèn)為其其房子會升值值。再如大興興的土地能拍拍出“天價”，就會蓋出出高價房子，有有人買高價房房子就是希望望它會繼續(xù)升升值。目前各各城市投資性性購房在房市市中都占有一一定比例，如如上海這一比比例已達(dá)16％，而在單單價7000元以上的商商品房中，投投資性購房已已占39％。而理論論上這一比例例達(dá)20％，風(fēng)險就就不容小視。一切投資資或投機心理理都是相似的的，即買漲不不買跌，在市市場價格上升升的過程，投投資(機)者總是預(yù)期期房價還會漲漲，結(jié)果形成成追隨者越多多、越漲價、追追隨者就越多多的循環(huán)。價價格過快上漲漲實際上透支支了日后的購購買力，這不不僅給金融帶帶來風(fēng)險，還還會給市場以以虛假的需求求信號，架空空市場形成了了風(fēng)險。值得一提提的是，我們們通常所說的的“房屋空置率”主要是針對對出售情況計計算的，如果果算算上海房房市的實際入入住率，就會會發(fā)現(xiàn)目前確確實有大批資資金沉淀在空空房子里。我我敢斷言，現(xiàn)現(xiàn)在房屋出租租市場的萎縮縮是由于破紀(jì)紀(jì)錄的空房率率造成的。上海房市市泡沫隱藏在在二級市場中中。即便在房房價高漲的今今天，大多樓樓盤一上市，還還是會被一搶搶而空，但其其中有一部分分是用來轉(zhuǎn)手手投資的，一一些專業(yè)投資資者手中擁有有十幾套房不不足為奇。這這一點，可從從最近二級市市場上“次新房”交易十分活活躍得到佐證證。而這些投投資者很大程程度上是依靠靠銀行貸款來來炒房，一旦旦哪一天他們們的資金鏈出出現(xiàn)了斷裂，將將會釀成巨大大的金融風(fēng)險險。據(jù)統(tǒng)計，目目前房地產(chǎn)企企業(yè)的資金基基本上都來自自于金融機構(gòu)構(gòu)，再加上買買者的按揭貸貸款，這一數(shù)數(shù)字可能要接接近80－90％。而且，和和個人購房會會計劃未來還還款計劃不同同，這些資金金的償還是沒沒有“來源”的，他們就就指望著房產(chǎn)產(chǎn)“投機”來還款。一一旦危機爆發(fā)發(fā)，后果不可可設(shè)想。至少少是該對房產(chǎn)產(chǎn)投機之風(fēng)敲敲敲警鐘了。4、房地地產(chǎn)商對土地地投資需求，被被錯誤放大到到房產(chǎn)市場。“天價地”的背后是是房地產(chǎn)商對對土地保值增增值持有大膽膽樂觀的預(yù)期期，這種預(yù)期期來自城市經(jīng)經(jīng)營理念的擴(kuò)擴(kuò)張。因為大大家都認(rèn)為，經(jīng)經(jīng)營城市就是是怎么把土地地經(jīng)營好，吸吸引開發(fā)商投投資，把價格格抬上去。而而土地價格的的不斷上升強強化了開發(fā)商商土地升值的的預(yù)期，大膽膽地在土地上上下注，結(jié)果果形成了互動動螺旋式的地地價攀升。實實際上不少人人士指出，現(xiàn)現(xiàn)在房子都貴貴在地價上了了。這當(dāng)中就就存在著非常常令人擔(dān)憂的的土地風(fēng)險。但從來沒沒人規(guī)定，成成本的增長一一定要反映到到最終產(chǎn)品上上（這樣，當(dāng)當(dāng)年國有企業(yè)業(yè)就不會大規(guī)規(guī)模虧損了），“天價地”只是反映了房地產(chǎn)商的預(yù)期，有沒有人“買單”還要看市場檢驗。但是，在在當(dāng)年的“拿地”時代，大家家的成本相差差很大。你在在房產(chǎn)價格上上能發(fā)現(xiàn)他們們“起點”上的差距嗎嗎？價格還是是要市場認(rèn)可可的。空氣，人人不能一分鐘鐘沒有，水也也很便宜。煤煤用完不會再再生，200年儲量不斷斷減少，價錢錢（按購買力力）卻差不多多。價格理論論不是那么簡簡單的？我們現(xiàn)在在面臨的是中中國房產(chǎn)市場場的第1次“大牛市”，任何人都都缺乏經(jīng)驗——賺錢的經(jīng)驗驗和賠錢的經(jīng)經(jīng)驗。如果不是是“軟著陸”，就一定是“硬著陸”，反正不會會老是吊在空空中。在“再分分配”經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在各種種既得利益集集團(tuán)和民眾的的博弈中，在在短期利益和和長期利益的的平衡中，我我們政府每項項政策，都不不簡單容易。在“賺錢錢”的熱情上，中中國和美國、香香港人沒什么么不同，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前前，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)和他們的區(qū)區(qū)別也很有限限。炒“房”是為了發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價格，但通通常大家“逃命”比“上班”跑得快。十一、關(guān)于2.77%的空置率根據(jù)我的的習(xí)慣，我一一般不懷疑統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真真實性。同樣樣，我也不評評論該次調(diào)查查的真實性。但2.7%的空置率還是大大出于大家的預(yù)料和感覺的，包括我。我們首要要的還是分析析這報告，從從中尋找信息息。所以我們們假設(shè)其采用用方法及數(shù)值值均是正確的的。總體上講講，我認(rèn)為這這報告非常有有價值，很難難得。非常有有質(zhì)量，多空空都應(yīng)該注意意這份報告。最令我遺遺憾的是，報報告中沒有提提出，其進(jìn)行行采樣的房屋屋，按不同的的地域、房價價、面積大小小具體分組的的統(tǒng)計信息。我我們只可以知知道，在本市市17個區(qū)，住宅宅總面積規(guī)模模近2800萬平方米，覆覆蓋3382448套住宅。約約占2003年年底本市市建制鎮(zhèn)以上上全部居住類類房屋總量的的9%。根據(jù)上面面的信息我們們知道其抽樣樣的房屋平均均面積是82平方，上海?？傋》棵娣e積（為3.3億平方）。我手邊關(guān)關(guān)于上?？傋∽》棵娣e有2個數(shù)字，一一是從53年開始上海海住宅建設(shè)總總面積為4億平方米，2003年人均住房房面積19平方米（人人口是不到1400萬）。這些些數(shù)字和上面面數(shù)值相比較較基本吻合。但我主要要討論的是如如何解讀這些些數(shù)字。由于于統(tǒng)計方法的的不同，我們們以前的空置置率只看多少少“商品房”沒賣出，請請注意是“商品房”。而在98年前“商品房”在“住宅”的總數(shù)中，只只是很小的數(shù)數(shù)值，多的是是“公房”?！案＠俊笔菦]有空置置率的，事實實上也基本不不會有，不花花錢的房子，會“空置”嗎？但98年后，住房“商品化”了，不僅新增房是“商品房”，把原來的“福利房”也變成了“商品房”。用來計算“空置”的基數(shù)就大了好幾倍。舉個例子，造了100平，賣了50平，空置率是多少？是50%嗎？不是，而是6%。因為基數(shù)被放大了，不光要算著100平，還要把歷年當(dāng)“福利房”統(tǒng)計進(jìn)去，把分出去的400平也算上。這樣的話空置率想不低也不行啊。我在前幾幾期文章中，反反復(fù)堅持的觀觀點是：上海的房房產(chǎn)市場不是是一個1300萬人的市場場，只是一個個月收入2500元以上的200萬人的市場場。同時，這這市場也不是是一個完全的的市場，只是是一個增量的的市場。1998年后，能在在這市場上購購買房屋的就就是200萬人而已。其其他的人幾乎乎和房產(chǎn)市場場的漲跌沒有有關(guān)系。即使使是有動遷這這樣的變化，從“市值”上看，他們在退出“福利房”時代后，沒和房產(chǎn)市場發(fā)生什么關(guān)系。他們的住房保持原來狀態(tài)，并不會產(chǎn)生“空置”。如果我們把1998年前建成的房屋去掉，看看會有怎樣的變化。而根據(jù)我我的數(shù)字是，1998年后建成并并出售的“商品房”總面積是8500萬平方米（也也是政府公布布的），約占占上海住宅建建設(shè)總面積的的25%。而那75%是原來的“福利房”。這75%一直作為存存量在市場上上體現(xiàn)。如果拋開開存量不談的的話，我估計計按98年后新增的的供給和需求求情況來看的的話，“空置率”在9%左右。我的習(xí)慣慣是，給我百百分比，先要要看總數(shù)和分分布（個別情情況）；給我我數(shù)值，我要要看存量和增增量。我們從統(tǒng)統(tǒng)計報表的數(shù)數(shù)據(jù)來看，也也能看出端倪倪。2000年后的房屋屋空置率為5.4，111---150平方米和150平方米以上上（這是98年以后的主主要房型了，“福利”時代局級不不過110平）的空置置率高達(dá)6.4和8.5。供給大過過需求的情況況已經(jīng)可以看看到了。那為為什么，這數(shù)數(shù)值還是低于于我的估計值值呢。要看到到，有部分人人自98年后改善住住房條件，還還是要賣出原原來的住房的的，空置的房房屋（就是高高于“有效”需求的供給給）被傳遞到到老公房、二二手房的市場場了。如果有有從“市值”統(tǒng)計的話，我我相信能證明明我的觀點。這2.77%的空置率，如如果不看存量量，市場反映映的就是1998年（甚至2000年）后。供供給與需求相相比，已經(jīng)聚聚集了1000萬平方的供供給還沒有有有效釋放。而而對98年后才竣工9000平方的總數(shù)數(shù)來講，不是是小數(shù)字啊。這樣算，調(diào)調(diào)整后的“參考空置率”就在9%左右了。我曾講現(xiàn)現(xiàn)在上海的房房產(chǎn)市場從總總量上來講，是“高位運行”，從結(jié)構(gòu)上來講，需求聚集在低部，總量結(jié)構(gòu)上都存在矛盾。我現(xiàn)在還是堅持這個觀點。而且，這空置的1000萬平基本都掌握在炒家手中，房價每漲1塊錢，這1000萬平跟著漲，多頭托盤壓力不輕啊。當(dāng)然，報報告中認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前本市住宅宅空置率偏低低主要有以下下幾個原因：：一是本市房房地產(chǎn)市場連連年旺盛，在在較長時期供供不應(yīng)求的形形式下，以前前年度形成的的空置住宅得得到了較大程程度的消化；；二是受近年年來本市大規(guī)規(guī)模城市建設(shè)設(shè)、舊區(qū)改造造以及世博項項目啟動的影影響，本市的的動拆遷規(guī)模模較大，由此此