工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)不不不不不不不不不不實(shí)施計(jì)劃書(shū)編審審時(shí)開(kāi)發(fā)單位:編審審時(shí)制： 核： 批： 間： 一、 工程概況二、 投融資模式及運(yùn)行流程圖三、 項(xiàng)目成本計(jì)劃與分析四、 營(yíng)銷計(jì)劃五、 資金需求計(jì)劃與分析六、 分析預(yù)計(jì)成果附件：附件一：《工程規(guī)劃一覽表》附件二：《運(yùn)行流程圖》附件三：《成本概算匯總表》附件四：《營(yíng)銷策劃案》說(shuō)明：通過(guò)資料搜尋，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身的積累經(jīng)驗(yàn)和所學(xué)知識(shí)，以及對(duì)該項(xiàng)目的基本了解，做出了這份項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)，數(shù)據(jù)均為估測(cè)、估算，仍需大量信息及技術(shù)力量進(jìn)行補(bǔ)充、細(xì)化。一、項(xiàng)目概況1、 工程簡(jiǎn)介：2、 政策規(guī)劃：《*****************》規(guī)定，高層住宅容積率為妙*，建筑密度*****。則，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)見(jiàn)下表：（具體詳見(jiàn)附件一）名稱參數(shù)建筑規(guī)劃用地面積總建筑面積3、開(kāi)發(fā)方案:方案開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)起止日期開(kāi)發(fā)面積（一）一期二期（二）整體注：以下內(nèi)容暫按方案（二）整體開(kāi)發(fā)策劃。二、 投融資模式及運(yùn)行流程1、 投資運(yùn)行采用模式：2、 運(yùn)行流程（具體詳見(jiàn)附件二）三、 項(xiàng)目成本計(jì)劃與分析1、投入成本匯總表：（具體詳見(jiàn)附件三）投入成本匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱常規(guī)費(fèi)用（萬(wàn)元）估算費(fèi)用（萬(wàn)元）1土地成本2前期費(fèi)用3建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施5配套設(shè)施6管理費(fèi)用7預(yù)備費(fèi)總計(jì)2、成本分析：成本分析表費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)額成本最大額成本估算額總成本費(fèi)用（單位：萬(wàn)元）單方造價(jià)（單位：元）1） 據(jù)上表所述計(jì)劃土地成交最大值與最小值影響單方造價(jià)約***元/m2元，除土地成本費(fèi)用其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與合理化管理后差價(jià)約***元/m2元。2） **投資投資金額按**返還，利息影響單方造價(jià)約元**/m2元3） 根據(jù)上述情況，從新計(jì)算后合理成本最大額為****萬(wàn)元，最小額為****萬(wàn)元，合理性單方造價(jià)******/m2元。四、營(yíng)銷計(jì)劃1、銷售計(jì)劃：1） 根據(jù)周邊市場(chǎng)行情，計(jì)劃銷售均價(jià)為****元/m2。2） 銷售策劃案：（具體詳見(jiàn)附件四）。

五、資金需求計(jì)劃與分析1、資金需求計(jì)劃還款計(jì)劃 單位：萬(wàn)元注：1) 2)、工程進(jìn)度付款計(jì)劃2、工程進(jìn)度付款計(jì)劃工程進(jìn)度付款計(jì)劃付款次數(shù)付款節(jié)點(diǎn)付款時(shí)間付款金額累計(jì)付款第一次建設(shè)基礎(chǔ)工程完成第二次建設(shè)主體工程完成第三次建設(shè)竣工驗(yàn)收完成第四次建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、配套完成單位：萬(wàn)元3、銷售回款計(jì)劃

4、資金需求曲線圖根據(jù)上圖所示******。5、盈利分析：銷盈利分析表按均價(jià)***/m2計(jì)算 單位：萬(wàn)元計(jì)劃銷售均價(jià)銷售方案銷售金額合計(jì)利潤(rùn)成本最大成本最小****元/m2一****元/m2一六、分析預(yù)計(jì)成果綜合以上信息，分析預(yù)計(jì)成果：1、開(kāi)發(fā)單位受益約在******元之間，若能降低土地成、節(jié)約管理成本與預(yù)備費(fèi)，受益將再增大。

附件：附件一：《項(xiàng)目規(guī)劃估算表》項(xiàng)目規(guī)劃估算表序號(hào)名稱計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果備注1規(guī)劃用地面積預(yù)征地由數(shù)X666.67=2規(guī)劃總建筑面積規(guī)劃用地面積X規(guī)劃容積率二3建筑層數(shù)建筑占地面積二建筑履蓋率X用地面積二建筑平均層數(shù)地上總建筑面積；建筑底層面積二覆蓋一般為20%-15%那么層數(shù)應(yīng)在*****層最佳4建筑棟數(shù)按平均每棟**單兀；平均每單元**梯**戶；每戶平均約***皿。5綠地面積綠地面積-土地面積X綠地率6戶數(shù)****

附件二：《項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)行流程圖》項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)行流程圖組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行項(xiàng)目部V辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)V進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工支付進(jìn)度款（確定第一次付款支付進(jìn)度款備案交房平穩(wěn)銷售繳納出讓金辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同建設(shè)售樓處組建銷售部組建開(kāi)發(fā)部基礎(chǔ)施】工完成I組織銷售保證回款f竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)政府立項(xiàng)審批征地—tr~加大宣傳促進(jìn)銷售組建工程部確定第二次付款V辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)V進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工支付進(jìn)度款（確定第一次付款支付進(jìn)度款備案交房平穩(wěn)銷售繳納出讓金辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同結(jié)合實(shí)際根據(jù)合同建設(shè)售樓處組建銷售部組建開(kāi)發(fā)部基礎(chǔ)施】工完成I組織銷售保證回款f竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)政府立項(xiàng)審批征地—tr~加大宣傳促進(jìn)銷售組建工程部確定第二次付款確定第三次付款簽定《施工總承包協(xié)議》11結(jié)財(cái)務(wù)核算、審計(jì)算支付進(jìn)度款y主體=7'"施工完成附件三：《投入成本估算總表》項(xiàng)目投資估算總表 單位：萬(wàn)元總建筑面積（m2）占地面積（m2）序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)/明細(xì)計(jì)劃費(fèi)用估算單價(jià)估算費(fèi)用一土地成本1.1土地出讓金200萬(wàn)/畝150-200萬(wàn)/畝1.2土地交易契稅出讓金*3%出讓金*3%1.3公共建設(shè)配套費(fèi)（占）250/m2（占）100/m21合計(jì)二前期費(fèi)用2.1地質(zhì)勘探費(fèi)（占）約5元/E（占）約4元/E2.2規(guī)劃方案費(fèi)（占）約5元/E（占）約4元/E2.3施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)（總）15元/E（總）12元/E2.4施工圖設(shè)計(jì)審查（總）3元/E（總）2.8元/E2.5墻體材料專項(xiàng)費(fèi)（總）10元/E（總）10元/E2.6人防審查（基）*1500元/E（基）*1500元/E2.7氣象局防雷審查（總）3.7元/E（總）3.7元/E2.8農(nóng)民工保證金（總）10元/E（總）10元/E2合計(jì)三建筑安裝工程費(fèi)3.1樁基工程（總）100元/m2（總）80元/m23.2土建小高層（總）1200元/m2（總）1150元/m23.3安裝工程（總）200元/m2（總）180元/m23.4消防工程（總）30元/m2（總）30元/m23.5電梯工程（總）100元/m2（總）80元/m23合計(jì)四基礎(chǔ)設(shè)施4.1供水（總）*10元/m2（總）*8元/m24.2供電（總）*15元/m2（總）*10元/m24.3道路（總）*30%*60元/m2（總）*30%40元/m24.4污、雨水工程（總）*10元/m2（總）*8元/m24.5電視（總）*5元/m2（總）*3元/m24.6電話（總）*4元/m2（總）*2元/m24.7消防（總）*1.5元/m2（總）*1.5元/m24合計(jì)

五配套設(shè)施5.1綠化（占）12元/m2（占）10元/m2園林綠化設(shè)計(jì)費(fèi)（占）5元/E（占）3元/E5.2景觀小品（占）5元/m2（占）3元/m25.3庭院燈（占）3元/m2（占）2元/m25.4圍墻（占）5元/m2（占）3元/m25.5紅外保安系統(tǒng)（占）5元/m2（占）2元/m25.6大門入口廣場(chǎng)（占）5元/m2（占）2元/m25合計(jì)六tU管理費(fèi)用6.1管理費(fèi)一至五*0.5%一至五*0.3%6.2監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)*1.2%建安費(fèi)*0.8%工程檔案保證金（總）1.2元/E（總）0.8元/E6.3廣告宣傳費(fèi)（總）100/E（總）50/E6.4銷售費(fèi)用（總）100/E（總）80/E6合計(jì)七預(yù)備費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用一至五*3%一至五*2%合計(jì)總 計(jì)總成本費(fèi)用一至七一至七單方造價(jià)總成本費(fèi)用/（總）總成本費(fèi)用/（總）注：（總）-總建筑面積 （占）-總占地面積 （基）-基底總面積附件四：《營(yíng)銷策劃營(yíng)車肖策劃/案項(xiàng)目名稱：樓盤(pán)簡(jiǎn)介：.（具體內(nèi)容由銷售詳細(xì)介紹）。前言通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的了解，為日后項(xiàng)目順利運(yùn)行，從而我做出了這份建議性策劃力"^案。這份項(xiàng)目策劃方案主要包括營(yíng)銷模式、營(yíng)銷回款計(jì)劃、宣傳策略等方面組成。目錄市場(chǎng)分析（具體內(nèi)容由銷售詳細(xì)介紹）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（具體內(nèi)容由銷售詳細(xì)介紹）銷售策略建議營(yíng)銷模式及目標(biāo)付款方式建議回款計(jì)劃宣傳策略宣傳策略建議宣傳主題結(jié)束語(yǔ)（具體內(nèi)容由銷售詳細(xì)介紹）內(nèi)容1.1.市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析?所屬區(qū)域以后將是典型的中心城區(qū)；?出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石;?區(qū)域內(nèi)大型住宅區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍；；?各類教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題；?周圍有體育館，大型商業(yè)中心；方便生活休閑、起居；項(xiàng)目市場(chǎng)定位戶型建議面積在90--150平方米戶型： 4室2廳2衛(wèi)1廚3室2廳1衛(wèi)1廚3室2廳2衛(wèi)1廚2室2廳1衛(wèi)1廚建筑面積：****平方米占地面積：****平方米銷售策略建議3.1.營(yíng)銷模式及目標(biāo)3.2.付款方式建議宣傳銷售客戶結(jié)合市場(chǎng)及規(guī)定，由銷售自定付款方式。3.3.回款計(jì)劃（單位：萬(wàn)元）宣傳策略建議媒體選擇建議我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的：戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；DM:透過(guò)客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣；網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁(yè)，進(jìn)行樓盤(pán)宣傳