鉑金時代定價方案

鉑金時代定價方案一、市場形勢與銷售任務(wù)二、項目定價原則一、市場形勢與銷售任務(wù)1、市場調(diào)研2、銷售任務(wù)3、跟競爭項目對比4、VIP客戶情況株洲市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：——銷售方面，1~6月，全市商品房銷售204.71萬m2，同比增長-16.5%，增速比1~5月下降37.6個百分點。實現(xiàn)銷售額87.61億元，同比增長-12.6%，增速比1~5月下降57.2個百分點?！?yīng)方面，今年上半年，株洲城區(qū)商品房上市(批準(zhǔn)預(yù)售)127.82萬m2，同比增長43.74%，6月供應(yīng)放量，達到了35.84萬m2，同比增長13.59%，環(huán)比增長154.04%。供應(yīng)增加，銷售萎縮，市場宏觀面不佳！株洲市場近期銷售去化量下滑趨勢明顯加劇周邊存在同質(zhì)競爭在售項目成交價格基本位于4200-4500之間項目名稱規(guī)模綠化率主力戶型小區(qū)配套園林景觀優(yōu)惠方式成交均價新桂廣場42萬㎡43%87-90㎡兩房、119-127㎡三房、149㎡四房幼兒園、21000㎡風(fēng)情商業(yè)走廊、大型商業(yè)廣場、國際貼身物業(yè)管家200米超寬園林景觀軸、3000㎡中央湖景、30000㎡皇家奢華園林優(yōu)惠房款2萬元后再98折后再99折（一次性97折），4763元/㎡金色荷塘24萬㎡35.20%89㎡兩房、116㎡三房、緊鄰紅旗和紅港商圈，商業(yè)、文化、娛樂、休閑、金融等生活配套齊全500米歐式經(jīng)典園林主軸景觀首付可分期，特價房3900，一次性89折，按揭91折4496元/㎡中鐵荷塘星城37.7萬㎡35.96%82-86㎡兩房、100㎡2+1、113-146㎡三房3000多平米生活超市、2300㎡幼兒園、會所近萬㎡山體公園，15000㎡水景園林直減8萬，買樓王送車位，還免契稅，再送5噸汽油。4795元/㎡三一歌雅郡35.6萬㎡34.71%78-88㎡兩房、125-136㎡三房3000㎡國際幼兒園、生活超市1700多㎡的羅馬假日廣場、大面積西班牙風(fēng)情的噴泉、水景、園林景觀和休閑廣場首付一成3萬起，88㎡小三房3980元/㎡起4419元/㎡金馨花園5000㎡36%93㎡、99㎡2+1、125㎡、127㎡四房/小區(qū)內(nèi)部綠化6月29日晚舉行開盤選房活動4329元/㎡中央皇庭11萬㎡42%81㎡兩房、105㎡小三房，125、132㎡舒適三房，150㎡四房中心休閑廣場、多功能會所、籃球場2萬余平米皇家園林，2000余平米生態(tài)水系特價房3980元/㎡，買三房送車位，老帶新最高獎勵3000元現(xiàn)金4457元/㎡萊茵小鎮(zhèn)28萬㎡45%93㎡兩房、126、142㎡三房柏枷風(fēng)情街，庭院式會所，小哈弗美語幼稚園，小區(qū)運動公園原生態(tài)黑森林，疊水景觀，雕塑小品97.5折后再優(yōu)惠3萬元。老帶新現(xiàn)金獎勵。4253元/㎡項目名稱主力戶型蓄客方式對外公布均價新桂廣場134-139平米2萬抵8萬優(yōu)惠策略4900荷塘星城143-146平米2萬抵10萬優(yōu)惠策略4800御景龍灣79-133平米（1255戶）1千抵1萬、2萬抵4萬，預(yù)計開盤9月份開盤4300-4400田心公館84-129平米

（1000戶）1千抵2萬、前100名按順序選房、后100名搖號選房4200-4300凱風(fēng)·桂花城總面積20萬㎡計劃于13年9月份對外推出/印象華都31-71平米VIP5千抵1萬，前100名入會開盤后可首付1萬元/時代云龍城97-129平米

（共10棟）共10棟，1、2棟計劃在13年10月份面世，12月份開盤.團購均價3680元/㎡繽紛世家80-127平米

（797戶）13年10月份即將推出第一期/鉑金時代83-122平米1千抵6千、1萬抵2萬/后續(xù)市場放量加劇，同質(zhì)化競爭惡化在市場不景氣的情況下我們要面對的銷售目標(biāo)是——計劃8月底開盤，年內(nèi)完成88%的銷售目標(biāo)項目總房源426套，去除80套安置，實際可銷售房源：346套年前銷售任務(wù)305套項目面臨空前的壓力年前銷售任務(wù)鋪排年前總目標(biāo)88%，305套。10月份：45套11月份：30套12月份：20套內(nèi)部認(rèn)購150套開盤當(dāng)月60套年度任務(wù)緊湊，開盤必須成功！1、從地段上來看，有一定的優(yōu)勢，但跟周邊項目對比形成不了絕對優(yōu)勢；2、從小區(qū)規(guī)模來看，無小區(qū)規(guī)模優(yōu)勢，新桂廣場、御景龍灣、金色荷塘、荷塘星城小區(qū)規(guī)模優(yōu)勢非常明顯；3、從園林景觀上來看，項目地塊規(guī)模小，園林景觀難突出，且園林方案尚未落實；4、小區(qū)配套上來看，有商業(yè)配套，打造城市綜合體，但尚未有具體的定位；5、從戶型上來看，面積區(qū)間合理，符合主力市場需求，但面臨區(qū)域同質(zhì)化競爭；6、從銷售價格上來看，周邊樓盤競爭樓盤實行特價房、大優(yōu)惠，我們價格未出；7、從工程形象上來看，競爭項目或是現(xiàn)房或工程進展迅速，本項目工程進展緩慢，工地目前仍無大規(guī)模動工跡象，很難樹立客戶購買信心。與在售競爭樓盤比較我們似乎什么都沒有，要讓消費者買單前提——給出實在優(yōu)惠！雖已經(jīng)辦卡90多組，據(jù)現(xiàn)場跟蹤了解，至少有20組以上的VIP客戶基于周邊競爭項目是現(xiàn)房無需等待，且性價比較高，已經(jīng)出手購買。

已經(jīng)辦卡的客戶流失嚴(yán)重——直接“訂房定價”給出實在優(yōu)惠為了讓VIP客戶安心選擇本項目，不再左顧右盼。二、項目定價原則1、價格策略2、參考樓盤選定3、首批入市房源定價原則價格策略迅速掀起銷售高潮，緩解后期競爭壓力?！烷_高走，理性入市參考樓盤選定根據(jù)本項目的產(chǎn)品特點及房地產(chǎn)銷售的市場區(qū)域性特點，現(xiàn)選定與本項目同區(qū)域同質(zhì)樓盤、同區(qū)域相似產(chǎn)品及目標(biāo)客戶相同或相近的樓盤、相近區(qū)域同質(zhì)樓盤作為本項目定價的參考，以求做到定價準(zhǔn)確。同區(qū)域同質(zhì)樓盤：荷塘星城同區(qū)域認(rèn)可樓盤：新桂廣場同區(qū)域競爭樓盤：金色荷塘項目名稱權(quán)重實收均價新桂廣場40%4763金色荷塘40%4496荷塘星城20%4795各參考樓盤同類產(chǎn)品價格權(quán)重實收均價的初步合成

項目名稱實收均價(元/平方米)權(quán)重權(quán)重均價(元/平方米)新桂廣場476340%1905金色荷塘449640%1798荷塘星城479520%959100%4662參考市場價格后的均價合成：說明：本案考慮地段價值、在同等工程進度下，可按4660元價格左右銷售。同時考慮本案從規(guī)模、形象與周邊項目比不具備優(yōu)勢，生活配套、戶型等存在一定的同質(zhì)化。且前期為快速實現(xiàn)銷售回款，建議首批入市房源實際成交均價區(qū)間在：4300-4500元/平米，能使項目在銷售過程中減緩銷售壓力及獲取一定的價格優(yōu)勢，搶先銷售。首批入市房源定價原則

1號棟兩梯六戶設(shè)計為實現(xiàn)快速消化價格相對2、3號棟-100元/㎡;考慮到高樓層去化難的問題，層差價只定10—20元/㎡;根據(jù)戶型設(shè)計不同實行±50元/㎡的價格差越往東南面越貴朝向差遞增50元/㎡；N+1戶型性價比較高+150元/㎡,105平米2+1戶型辦卡客戶意向選擇+170元/㎡;2號棟的03號房客廳開間3.8米比3號棟的03號房客廳寬0.2米，故價格貴20元/㎡;拿1號棟最差的一套底層做特價房3980；——不同樓棟、不同戶型、不同朝向分別定價首批入市房源定價原則統(tǒng)計整體統(tǒng)計總推建筑面積銷售總價整體銷售均價最高價最低價20259.0189627823442446603980(1套)樓棟差層差價戶型差朝向差贈送面積差-10010—205050150、1701號棟建筑面積1號棟均價銷售額83.44㎡兩房均價（03）85.75㎡兩房均價（04）99.93㎡三房均價（05）8073.6432934950614429843004380