武漢旅館房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告收益法

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：武漢市***旅館房產(chǎn)評(píng)估.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價(jià)方：工程管理0702班估價(jià)人員：***估價(jià)作業(yè)日期：2009年12月15日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：X房估字[XX]第XX號(hào)目錄1.HYPERLINK\l"_Toc217747175"致委托方函32.HYPERLINK\l"_Toc217747176"估價(jià)師聲明43.HYPERLINK\l"_Toc217747177"估價(jià)的假設(shè)和限制條件54.HYPERLINK\l"_Toc217747178"房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6HYPERLINK\l"_Toc217747179"一、委托方6HYPERLINK\l"_Toc217747180"二、估價(jià)方6HYPERLINK\l"_Toc217747181"三、估價(jià)對(duì)象概況6HYPERLINK\l"_Toc217747182"四、估價(jià)目的7HYPERLINK\l"_Toc217747183"五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)7HYPERLINK\l"_Toc217747184"六、價(jià)值定義7HYPERLINK\l"_Toc217747185"七、估價(jià)依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc217747186"八、估價(jià)原則8HYPERLINK\l"_Toc217747187"九、估價(jià)方法8HYPERLINK\l"_Toc217747188"十、估價(jià)結(jié)果8HYPERLINK\l"_Toc217747189"十一、估價(jià)作業(yè)日期8HYPERLINK\l"_Toc217747190"十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期9HYPERLINK\l"_Toc217747191"十三、估價(jià)人員簽字95HYPERLINK\l"_Toc217747192"房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告10HYPERLINK\l"_Toc217747193"一、個(gè)別因素分析10HYPERLINK\l"_Toc217747194"二、區(qū)域因素分析10HYPERLINK\l"_Toc217747195"三、市場(chǎng)背景分析10HYPERLINK\l"_Toc217747196"⑴地理位置和行政區(qū)劃10HYPERLINK\l"_Toc217747197"⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r11HYPERLINK\l"_Toc217747198"⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析12HYPERLINK\l"_Toc217747199"四、最高最佳使用分析12HYPERLINK\l"_Toc217747200"五、估價(jià)方法選用13HYPERLINK\l"_Toc217747201"六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程13HYPERLINK\l"_Toc217747202"七、估價(jià)結(jié)果確定156HYPERLINK\l"_Toc217747203"附件16致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2009年12月15日對(duì)于武漢市***路272號(hào)光谷高新大廈二層，建筑面積為571.58m2，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)武漢市類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12月15日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)總格598246元伍拾玖萬(wàn)捌仟貳佰佰肆拾陸元單價(jià)7872元/m22柒仟捌佰柒拾貳元元每平方米工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價(jià)員***對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。七、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，不得用于驗(yàn)資證明、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及上級(jí)機(jī)關(guān)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本公司和簽字估價(jià)師保留對(duì)本評(píng)估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。九、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起一年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。在已說(shuō)明的評(píng)估假設(shè)和限制條件之外，引用本評(píng)估結(jié)果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價(jià)師的責(zé)任范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：***注冊(cè)證號(hào)：U200715511二00九年十二月十五日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1、本報(bào)告基于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，即：（1）市場(chǎng)為公開(kāi)的市場(chǎng)，賣(mài)方愿意出售并有合理的時(shí)間讓買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議價(jià)；（2）議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定；（3）買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格。2、本報(bào)告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書(shū)等資料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價(jià)對(duì)象的建筑面積均由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實(shí)而造成評(píng)估值失實(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果是為委托方提供的專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，估價(jià)師只對(duì)結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的決策負(fù)責(zé)。3本次評(píng)估結(jié)論為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，隨著時(shí)間的推移及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。4．本次評(píng)估未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。7.本評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅為本次評(píng)估目的提供價(jià)值參考，不得用于其他目的。未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：X房地估X字[XX]第X號(hào)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱(chēng)：ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人：ⅩⅩⅩ單位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：工程管理0702班單位住址：武漢市***法定代表人：ⅩⅩⅩ估價(jià)資格：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：87485311三、估價(jià)對(duì)象1.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零零零年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，建筑面積為ⅩⅩⅩⅩ，其中含公攤面積ⅩⅩⅩⅩ。⑵武漢市***大廈位于武漢市***路，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等，高14層，委估對(duì)象屬第二層，地面鋪紅色方格地磚，中檔裝修。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館，公共配套設(shè)施好。3.周?chē)h(huán)境估價(jià)對(duì)象位于武漢市***路，北面正對(duì)華中科技大學(xué)光谷南二門(mén)、珞瑜路，南有長(zhǎng)動(dòng)醫(yī)院，西與中建三局第二建設(shè)工程有限責(zé)任公司相接，東臨中百倉(cāng)儲(chǔ)光谷購(gòu)物廣場(chǎng)，旁邊為關(guān)山口車(chē)站，西行500米為光谷步行街，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大。區(qū)位價(jià)值有很大潛力。㈡權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象位于武漢市***路劍橋.金時(shí)代10-04號(hào)，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于資料方面的原因，他項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房屋出售時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年12月20日六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商鋪門(mén)面，土地性質(zhì)為出讓形式。七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評(píng)估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》。2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）。4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。=3\*GB4㈢產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號(hào)．八、估價(jià)原則㈠合法原則。㈡最高最佳使用原則。㈢替代原則㈣估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用收益法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)總格598246元伍拾玖萬(wàn)捌仟貳佰佰肆拾陸元單價(jià)7872元/m22柒仟捌佰柒拾貳元元每平方米十一、估價(jià)人員估價(jià)師簽名資格證書(shū)號(hào)估價(jià)師簽名***U200715511***十二、估價(jià)作業(yè)日期2009年12月15日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2009年12月15日至2010年12月14日工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日武漢市***房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零零零年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，建筑面積為ⅩⅩⅩⅩ，其中含公攤面積ⅩⅩⅩⅩ。⑵武漢市***大廈位于武漢市***路，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等，高15層，委估對(duì)象位于關(guān)山高新大廈二層，地面鋪大理石，中檔裝修。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館，公共配套設(shè)施好。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象為武漢市***路272號(hào)關(guān)山高新大廈二層，北面正對(duì)華中科技大學(xué)南二門(mén)、珞瑜路，南靠劍橋春天高檔小區(qū)，西與華工科技產(chǎn)業(yè)大廈相接，東臨中百倉(cāng)儲(chǔ)光谷購(gòu)物廣場(chǎng)，旁邊為關(guān)山口車(chē)站，西行500米為光谷步行街，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價(jià)值有很大潛力。三、市場(chǎng)背景分析影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。⑴地理位置和行政區(qū)劃武漢由武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)組合而得名，素有“九省通衢”之稱(chēng)，位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與長(zhǎng)江、漢水交匯處，是我國(guó)的歷史文化名城，現(xiàn)為湖北省省會(huì)。光谷又稱(chēng)東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于武漢市城區(qū)東部，北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路、滬蓉高速，通達(dá)全國(guó)。光谷是武漢的東大門(mén)，有省道、國(guó)道輻射周邊市縣黃石、鄂州、黃岡和黃梅，在武漢市1+8城市圈發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)著重要的地位。現(xiàn)在是武漢市最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃?。⑵?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顮顩r估價(jià)對(duì)象鄰近的“中國(guó)光谷”是武漢東湖湖國(guó)家高新區(qū)區(qū)的簡(jiǎn)稱(chēng)。2001年國(guó)家將這這個(gè)高新區(qū)批批準(zhǔn)為國(guó)家光光電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，“武漢。中國(guó)國(guó)光谷”由此誕生。目目前，中國(guó)光光谷形成了以以光電子信息息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)、生物工程程與新醫(yī)藥、能能源環(huán)保、新新材料、機(jī)電電一體化和高高科技農(nóng)業(yè)競(jìng)競(jìng)相發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局。其其中光電子信信息企業(yè)700多家，占全全區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模的50％，擁有國(guó)國(guó)內(nèi)最大的光光纖光纜和光光電器件生產(chǎn)產(chǎn)基地、最大大的光通信技技術(shù)研發(fā)基地地、最大的激激光產(chǎn)業(yè)基地地。光纖光纜纜年產(chǎn)量居全全國(guó)第一，占占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)一一半份額，國(guó)國(guó)際市場(chǎng)的占占有率達(dá)12％。中國(guó)光谷不不僅產(chǎn)業(yè)特色色明顯，在“十五”時(shí)期，這里里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展以年均30％的速度快快速增長(zhǎng)。2005年的技工貿(mào)貿(mào)總收入達(dá)到到725億，占武漢GDP的10％。在短短幾年年，中國(guó)光谷谷得到了超常常規(guī)發(fā)展，而而且后勁十足足，主要得益益于這里有良良好的創(chuàng)新創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境。區(qū)內(nèi)已有15家公司在境境內(nèi)外上市，帶帶動(dòng)資金200多億元，并并在中國(guó)證券券市場(chǎng)上形成成了頗有影響響的“光谷版塊”。估價(jià)對(duì)象北面的華華中科技大學(xué)學(xué)

國(guó)家教育部部直屬的全國(guó)國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，是是涵蓋理、工工、醫(yī)、文、管管等多學(xué)科的的綜合性大學(xué)學(xué)，是目前國(guó)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大大、水平一流流的高等學(xué)府府之一，是首首批列入國(guó)家家"211工程"重點(diǎn)建設(shè)的的大學(xué)。現(xiàn)有有教職工、學(xué)學(xué)生7萬(wàn)余人，市市場(chǎng)潛力極大大。估價(jià)對(duì)象所在光谷谷片區(qū)作為武武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展展極的定位信信息高科技基基地，在發(fā)展展產(chǎn)、學(xué)、研研的同時(shí)，全全方位一體化化地協(xié)調(diào)發(fā)展展。規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)為滿足人的的生活、工作作、文化、教教育、娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物、休閑等等綜合性城市市功能需求。開(kāi)發(fā)商實(shí)力力強(qiáng)、品牌大大，萬(wàn)科城市市花園、劍橋橋春天、巴黎豪庭庭、藍(lán)域國(guó)際際等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)氣勢(shì)如虹。=3\*GB2⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年武漢樓樓市尚處于牛牛市時(shí)，光谷谷區(qū)域無(wú)論是是從銷(xiāo)量還是是價(jià)格漲幅上上都跑在樓市市前列，堪稱(chēng)稱(chēng)“樓市大贏家”；而在2008年，武漢樓樓市進(jìn)入熊市市調(diào)整時(shí)，光光谷區(qū)域又以以領(lǐng)跌之勢(shì)，率率先拉開(kāi)降價(jià)價(jià)大幕，逆市市下，光谷仍仍是贏家.從武漢市房地產(chǎn)信信息網(wǎng)每月公公布的市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，樓樓市量?jī)r(jià)齊跌跌已成為不爭(zhēng)爭(zhēng)的事實(shí)，但但即便如此，在在近幾個(gè)月內(nèi)內(nèi)，光谷片區(qū)區(qū)的成交量依依然一直穩(wěn)居居排行前列逆逆市下，光谷谷樓市為何仍仍能贏得相對(duì)對(duì)青睞，這其其中自然包括括不少其他區(qū)區(qū)域所不具備備的優(yōu)勢(shì)。據(jù)據(jù)武漢思銳地地產(chǎn)總經(jīng)理沈沈金長(zhǎng)介紹，3年前，思銳銳初到武漢時(shí)時(shí)，光谷的產(chǎn)產(chǎn)值是700多億，現(xiàn)在在已達(dá)到1700億左右，而而到2020年，預(yù)計(jì)將將達(dá)到15000億，從武漢漢市近期確定定的“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市”的戰(zhàn)略來(lái)看看，光谷地區(qū)區(qū)是承載武漢漢GDP過(guò)萬(wàn)億的重重要力量之一一，特別是國(guó)國(guó)家光電信息息中心、富士士康等大企業(yè)業(yè)，給區(qū)域長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)來(lái)了巨大的基基礎(chǔ)，而隨著著區(qū)域的發(fā)展展，還有很多多大型優(yōu)質(zhì)企企業(yè)想要進(jìn)駐駐，現(xiàn)有的規(guī)規(guī)劃已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能滿足需求求了，因此光光谷才有了這這幾年逐漸外外擴(kuò)，向江夏夏、葛店擴(kuò)展展的需求，傳傳統(tǒng)的光谷概概念正被“大光谷”所取代?？煽梢哉f(shuō)，產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)來(lái)的人口聚集集，是光谷樓樓市自始至終終最強(qiáng)勁的支支撐，這也是是其他許多區(qū)區(qū)域所無(wú)法比比擬的。此外，光谷區(qū)域內(nèi)內(nèi)大專(zhuān)院校、科科研機(jī)構(gòu)眾多多，居住人群群穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力強(qiáng)，在樓樓市投資性需需求被抑制之之時(shí)，這部分分剛性需求便便成為樓市極極力抓住的“救命稻草”。據(jù)長(zhǎng)城建建設(shè)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃部經(jīng)理李福福介紹，今年年以來(lái)，不少少省內(nèi)二級(jí)城城市的家庭，因因子女在光谷谷區(qū)域內(nèi)上大大學(xué)，便提前前考慮在學(xué)校校附近買(mǎi)房置置業(yè)，為子女女畢業(yè)做好安安排，這部分分購(gòu)房需求在在光谷樓市中中并不少見(jiàn)，也也成為支撐光光谷樓市的重重要力量。這這也是商鋪穩(wěn)穩(wěn)定的消費(fèi)源源。四、最高最佳使用用分析估價(jià)對(duì)象位于武漢漢市***大廈，北面正對(duì)華華中科技大學(xué)學(xué)南二門(mén)、珞珞瑜路，南靠靠劍橋春天高西與華工科科技產(chǎn)業(yè)大廈廈相接，東臨臨中百倉(cāng)儲(chǔ)光光谷購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)，旁邊為關(guān)山口口公交車(chē)車(chē)站站，環(huán)境好，地地段好，繁華華程度高，交交通方便，人人流量大，區(qū)區(qū)位價(jià)值有很很大潛力。根根據(jù)最高最佳佳使用原則和和合法原則的的分析，假定定現(xiàn)做旅館用用是最佳用途途。五、估價(jià)方法選用用估價(jià)人員在實(shí)地勘勘察的基礎(chǔ)上上，對(duì)委托方方提供的各種種資料進(jìn)行了了認(rèn)真分析，根根據(jù)估價(jià)期日日委估房地產(chǎn)產(chǎn)用途、估價(jià)價(jià)目的、資料料狀況和武漢漢市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的實(shí)際情情況，決定采采用收益法來(lái)測(cè)算算委估房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格。收益法：就是預(yù)計(jì)計(jì)估價(jià)對(duì)象未未來(lái)的正常收收益，選用適適當(dāng)?shù)馁Y本化化率將其折現(xiàn)現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)后累加，以以此估算估價(jià)價(jià)對(duì)象的客觀觀合理價(jià)格或或價(jià)值的方法法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程程1、選擇估價(jià)方法。假設(shè)該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估價(jià)，選用收益法中的報(bào)酬資本化法。2、搜集資料。通過(guò)過(guò)調(diào)查，搜集集的有關(guān)資料料和情況如下下：（1）租金按凈使用面面積計(jì)?？晒┕┏鲎獾膬羰故褂妹娣e總計(jì)計(jì)為150m2（2）通過(guò)調(diào)查武漢市同同類(lèi)型、同地地段、同規(guī)模模，裝飾大致致相同的房子子的月出租價(jià)價(jià)格一般為22800元/月（3）入住率為95%%（4）維修費(fèi)：按房屋重重置價(jià)的1.5%—2%（5）管理費(fèi)：對(duì)出租房房屋進(jìn)行的必必要管理所需需費(fèi)用，一般般按年租金的的2%—5%。（6）保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重重置價(jià)或房屋屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在在0.15%—0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地地所在城鎮(zhèn)房房屋出租時(shí)應(yīng)應(yīng)繳納的有關(guān)關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)規(guī)定確定，一一般有房產(chǎn)稅稅（按年租金金的12%計(jì)）