毛胚房驗房參考

天璣驗房案例圖解

目錄驗房圖片解析驗房工具驗房答疑收樓注意事項驗房預約流程

問題型材安裝不牢，門框安裝不規(guī)范，缺少鎖扣造成的隱患推拉門無法正常關閉，有異響，導致門框配件損壞，無法上鎖整改難度整改建議重新調(diào)整安裝門以框，加鎖扣。廣州天璣驗房供稿

廣州天璣驗房供稿

問題粉化造成的隱患墻面抹灰層易脫落，破壞裝修美觀整改難度整改建議鏟掉粉化位置，重新抹灰。廣州天璣驗房供稿

問題貫穿性滲水造成的隱患日常生活使用不便，且會引起天花表層發(fā)霉。整改難度整改建議注入樹脂膠廣州天璣驗房供稿

問題陽臺頂棚滲水造成的隱患日后生活使用不便，會引起天花板發(fā)霉整改難度整改建議鑿開外墻滲水處，用防水涂料涂刷密實，閉水24小時不滲漏再修補復原問題墻體滲水嚴重造成的隱患易造成墻面潮濕，引起發(fā)霉。形成色差，無法粘貼墻紙或進行其他墻面裝飾整改難度整改建議建議使用防水材料涂刷再進行修補廣州天璣驗房供稿問題陰角嚴重偏差造成的隱患整改難度整改建議廣州天璣驗房供稿廣州天璣驗房供稿

問題空鼓造成的隱患空鼓會隨著時間，季節(jié)的變化導致墻面脫皮掉漆，開裂，起泡，影響美觀和日常生活使用。整改難度整改建議用切割機切開，鑿除空鼓處，重新抹灰廣州天璣驗房供稿

問題裂縫，批蕩抹灰不均造成的隱患影響美觀，裂縫會隨著時間變寬，易藏匿污漬，甚至滲水整改難度整改建議用鏟刀鏟開裂縫處用尼龍網(wǎng)修補，重新批蕩抹灰，刷漆。問題陽臺護欄采用易攀爬設計造成的隱患存在安全隱患整改難度整改建議建議加高護欄高度，按照國家規(guī)定，護欄高度應設計不應低于1100mm廣州天璣驗房供稿

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問題熱水器排煙管與煤氣表距離太近造成的隱患大部分設計中，熱氣排放對準了天然氣輸入管，夏天超長時間使用，易引起爆炸。整改難度整改建議重新安裝驗房工具天璣驗房特制驗房工具箱驗房工具標線儀檢測墻面水平度，垂直度

驗房工具

相位儀相位儀，用于檢測線路有無接錯接反，線路是否接通等情況驗房工具萬用表用于檢測電流

驗房工具兆歐表兆歐表俗稱搖表，用來檢測線路的電阻情況。

驗房工具游標尺游標尺，用來測電線的截面平方數(shù)據(jù)。

驗房工具碳化深度檢測儀取混泥土，碳化深度值。

驗房工具回彈儀測混凝土硬度

驗房工具水壓表用于水管壓力測試。

驗房工具玻璃檢驗儀玻璃檢驗儀，測試玻璃鋼化情況。

驗房工具兩米垂直靠尺用于測量墻地面水平偏差，墻面垂直偏差。

驗房工具塞尺塞尺，測墻體裂縫，門框縫，兩米墻地面水平偏差等。

驗房工具陰陽角檢測尺用于檢測陰陽角方正度驗房工具地面空鼓錘地面空鼓錘描述

驗房工具墻面空鼓錘墻面空鼓錘，針對瓷磚，墻面空鼓專用。

驗房工具測距儀用于測量面積驗房工具檢測鏡用于檢測門窗框填嵌驗房答疑業(yè)主問：驗出的問題開發(fā)商會整改嗎？答：都會整改的，因為在業(yè)主收樓的這倆

個月，承建商還有部分質(zhì)量保證金在開發(fā)商手上，所以現(xiàn)在都是承建商出錢出力整改的，基本都可以得到比較好的整改。建議業(yè)主要把握好這個時機，業(yè)主在這個期間要盡可能的找出會影響以后居住品質(zhì)的質(zhì)量問題，不然以后再發(fā)現(xiàn)問題就需要自己整改了。雖然房子也有保修期，但是保修期都是物業(yè)在負責，而物業(yè)一無技術人員，二無材料，整改也就只能治標不治本，當房子的保修期限過了，房子質(zhì)量問題就需要您自己負責了。驗房答疑業(yè)主問：你們出具的驗房報告有權威性嗎?答：我們的驗房報告可作為法律依據(jù)，因為我們的驗房報告是根據(jù)國家相關驗收標準制定的，也就是說，驗出來的房子有問題的話，那就是確定存在的事實問題，開發(fā)商一定得進行整改，如果您拿去打官司的話，我們的驗房報告是可以作為法律依據(jù)的，到時房管局隸屬的房屋質(zhì)量檢測站會再次對您的房屋質(zhì)量進行一次檢測，和我們的報告相比對，廣州就有幾個樓盤的業(yè)主拿我們的報告打過官司的。驗房答疑業(yè)主問：驗房有什么用處？答：現(xiàn)在樓盤開發(fā)過快，批量的生產(chǎn)使發(fā)展商在管理上常常跟不上，因此現(xiàn)在業(yè)主新房質(zhì)量上也問題越來越多，同樣也越來越難發(fā)現(xiàn)，對于很多隱形質(zhì)量問題，非專業(yè)人士是絕對無法全面地檢查出來的。一般來講，業(yè)主買樓所看到的質(zhì)量問題都是最表面的，而深層的問題就完全不可能看得到，如空鼓，線路，墻地面的基層處理，防水處理等?，F(xiàn)在業(yè)主收房請驗房師的人越來多，請驗房公司收房已經(jīng)成為業(yè)主收房認證質(zhì)量的一個主流選擇。收樓注意事項——《收樓程序》

一般業(yè)主去到收樓現(xiàn)場時，物業(yè)會先給予業(yè)主一張《流程表》或者會在收樓通知書上列明收樓流程，業(yè)主按照流程表繳納費用（到銀行繳納維修基金，預交1-3月物管費等），然后按照以下程序：在規(guī)定的時間（收樓通知書上的日期）去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、《住宅質(zhì)量保證書》需給業(yè)主原件；B、《住宅使用說明書》需給業(yè)主原件；C、《竣工驗收備案表》業(yè)主可要求一份復印件或者業(yè)主記下上面的編號；D、業(yè)主還可查看面積實測表和管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；注：通常水電分布圖會附在《住宅使用說明書》的第一頁或者最后一頁。證件不齊的情況下，為避免日后的產(chǎn)權不明，業(yè)主有權拒收樓?。?！收樓注意事項——《收樓程序》2.物業(yè)工作人員會同購房者（業(yè)主）看房，驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和國家相關法規(guī)，驗房范圍：房屋及附屬設施質(zhì)量，檢查水電讀數(shù)等等；3.購房者就驗收中針對存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)工作人員記錄在《業(yè)主意見表》（或業(yè)主自己記錄在《業(yè)主意見表（欄）》里，物業(yè)予以認可簽字，承諾整改期限；

收樓注意事項——《收樓程序》4.開發(fā)商在承諾的期限內(nèi)（一般倆周）解決驗房中存在的質(zhì)量問題后，再次發(fā)出交房通知單（或者電話）給業(yè)主，通知業(yè)主再次驗房；注：以開發(fā)商發(fā)出收樓通知書上的日期為始，業(yè)主一月內(nèi)未到達樓盤收樓，或者未有任何證件證據(jù)可證明業(yè)主到過樓盤，并且是因開發(fā)商的原因?qū)е聼o法收樓的話，開發(fā)商有權默認業(yè)主收樓（可寄《拒絕收樓函》證明業(yè)主到過現(xiàn)場）。收樓注意事項——《收樓程序》5.購房者再次會同物業(yè)看房，確認房屋無問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。注：業(yè)主收鑰匙等同于收樓。對于先驗房后收樓的應對辦法：現(xiàn)場組織些業(yè)主撥打12315消協(xié)或者打區(qū)域房管局電話，請政府部門的人員過來協(xié)調(diào)處理，或者在簽字的后面（）備注“房屋質(zhì)量情況未明”“未驗收”等字樣。收樓注意事項——《業(yè)主拒收樓條件》

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等相關條例的有關規(guī)定，下列情況之一者，買家可以不收樓，并可要求解除原購房合同退還房款及利息:一、未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》等“二書一表”的樓房，買賣人可以不收樓。二、開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓（時間超過30天）又未以書面形式提前通知買受者的；三、開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的；四、開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構未經(jīng)買家認可的；收樓注意事項——《業(yè)主拒收樓條件》五、房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過0.06%（不含0.06%）的；六、房屋主體結構質(zhì)量不合格并依照有關規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。注：購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關違約賠償責任由發(fā)展商承擔。如果是開發(fā)商違約行為導致購房者退房的，開發(fā)商除退還房屋全部價款及相應利息外，還應包括違約金，如果違約金不足以彌補購房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購房者還可以向開發(fā)商繼續(xù)要求賠償。收樓注意事項——《業(yè)主可拒交的費用》1、水電周轉金。業(yè)主同意的，可以繳交，但應逐月扣減，否則不得收取。2007年2月1日起執(zhí)行的《廣東省物價局關于加強物業(yè)服務收費管理有關問題的通知》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿，物業(yè)管理企業(yè)可預收水電費并逐月扣減外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關的費用。”2、煤氣初裝費、管網(wǎng)建設費。二○○六年十二月二十六日發(fā)布的《廣東省物價局關于規(guī)范我省管道燃氣價格管理的通知》規(guī)定：“各地必須停止以管道燃氣初裝費、增容費、開戶費等名目收取的費用?！?/p>

3、可視對講系統(tǒng)費。開發(fā)商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第五條規(guī)定：“與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，不得在房價之外另行收取?！?/p>

收樓注意事項——《業(yè)主可拒交的費用》4、售樓中介費、權證綜合費。開發(fā)商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十二條規(guī)定：“商品房交易及產(chǎn)權轉移等過程中的中介服務，應當由購房者自愿選擇，經(jīng)營者不得強制服務、強制收費。凡屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行委托的中介服務，所需費用全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔，不得轉嫁給購房者?！?、契稅、印花稅等辦證費用。開發(fā)商只有在取得房產(chǎn)證后才能代收。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十一條規(guī)定：“由經(jīng)營者經(jīng)辦房地產(chǎn)權屬登記的，經(jīng)營者必須在取得該商品房項目房地產(chǎn)權屬證明書之后，方可向購房者代收相關費用?！?/p>

6、收樓時預收三個月物業(yè)管理費。除非業(yè)主同意，否則不得收取。從2004年11月1日起執(zhí)行《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》第十三條規(guī)定：“物業(yè)服務收費按月計收。除業(yè)主