濱江新城B1地塊定位報告(528)v3

2013年5月長沙市岳麓區(qū)濱江新城B1地塊

定位報告01020304宏觀環(huán)境分析項目整體定位項目本體回顧目錄各類物業(yè)市場分析3.3/商業(yè)公寓市場：總體成交商業(yè)市場持續(xù)發(fā)酵，量價穩(wěn)步上升

在住宅遭受調控的同一時期，商業(yè)市場量價成溫和上升走勢，2012內六區(qū)商業(yè)物業(yè)（涵蓋40年產(chǎn)權公寓產(chǎn)品）成交72.06萬方，比2011年上升47.2%；供應量159.14萬方，相比去年上升33.7%；成交均價17290元/平米，比去年上升1.6%。商業(yè)市場雖然處于溫和上升階段，但是市場內部存在較多不成熟及非理性的成分，部分以零售業(yè)為導向的商業(yè)體缺乏科學運營及規(guī)劃，投資者本身也對其缺乏足夠的知識去認知，在近兩年“繁榮”表象背后，已經(jīng)為未來埋下泡沫破滅的種子。2011年商業(yè)市場岳麓區(qū)與雨花區(qū)仍平分秋色，2012年岳麓區(qū)商業(yè)物業(yè)成交占比則占到了六區(qū)總量的35%，成為商業(yè)市場的絕對熱點區(qū)域。岳麓區(qū)商圈發(fā)展不充分，商業(yè)物業(yè)價格較低，升值潛力較大，這是岳麓區(qū)受到投資者追捧的最為重要的原因。而今年岳麓區(qū)成交熱點項目主要有奧克斯廣場、綠地中央廣場（寫字樓為40年產(chǎn)權）及羅馬商業(yè)廣場，均為綜合體項目2012年商業(yè)市場熱點進一步向岳麓區(qū)轉移3.3/商業(yè)公寓市場：岳麓區(qū)匯金國際東宸19公館明城國際東塘瑞府米蘭春天沁園春御院像素匯涉外公館金領公寓蘭卡威國際萬博匯西子一間先鋒東外灘和天下北城伍家?guī)X月湖星沙麓北武廣新城省府紅星麓谷雷鋒大托暮云麓南長房時代城中心壹號公館中信新城星城榮域在售公寓項目潛在公寓項目沙發(fā)公寓泰格公寓少帥府曙光領峰昊天大廈湘麓國際天翼公寓沸點100鉑金中心友誼公寓觀園公寓大地國際公寓藍灣國際廣場泊富廣場北辰三角洲德思勤城市廣場IDo愛都尚東恒凱鴻潤園恒力中心羅馬假日廣場紅橡華園望興F1站雅閣國際星語林·阿普阿布凱通公館奧克斯廣場世茂鉑翠灣梅溪湖國際新城金榮央谷金座澳海瀾庭陽光錦城月亮灣將愛公寓綠地中央廣場紅公館花漾年華達美D6區(qū)東岸城邦喜盈門范城勤誠達新界融科香山國際匯達國際公館順天國際金融中心長房白沙灣香江錦城西鐵領寓東方摩卡藏瓏保利國際廣場才子佳苑新長海廣場萬科城市花園錦泰東環(huán)愛城陽光公寓恒萬西溪里恒大金都郡原居里水岸世景劍橋名門融源及第中城麗景香山香樟蘭亭時代公館極目楚天康乃馨郡原美村南湖一號星隆國際廣場星湖灣濱江金鼎中心片區(qū)南城省府片區(qū)美美公館羅馬商業(yè)廣場河西片區(qū)華晨世紀廣場武廣尚東片區(qū)公寓分布目前市場公寓分布可分為四個片區(qū)，已知含公寓樓盤共91個(售完除外），其中潛在含公寓項目約42個，多位于中心片區(qū)和河西片區(qū)3.3/商業(yè)公寓市場：分布本案恒大御景灣奧克斯廣場綠地中央廣場項目周邊已知公寓項目僅3個，2個項目在售，1個項目待售從網(wǎng)簽上來看，區(qū)域內，以奧克斯廣場的公寓去化速度最快。去化達97.67%，而綠地中央廣場去化速度較差，整體去化21%。恒大項目公寓還未面市，后續(xù)將投放市場去推貨上看，區(qū)域內總體公寓推貨1419套，去化僅740套，去化速度整體較緩慢面積段（㎡）計算面積（㎡）納入網(wǎng)簽套數(shù)網(wǎng)簽去化套數(shù)套數(shù)去化率（%）40-5047.1818017496.67%50-6058.2724023597.92%60-7062.77605896.67%90-10098.92605998.33%100-110100.256060100.00%總計-60058697.67%面積段（㎡）計算面積（㎡）納入網(wǎng)簽套數(shù)網(wǎng)簽去化套數(shù)套數(shù)去化率（%）23.123.1311135.48%33.42-33.8333.522645320.08%36.36-36.7336.584259121.41%37.3337.3333412.12%63.4763.47661319.70%總計81917221.00%奧克斯廣場綠地中央廣場區(qū)域內公寓項目較少，公寓市場出現(xiàn)空白，但是從兩個項目的成交來看，整體去化不高3.3/商業(yè)公寓市場：現(xiàn)有供應本案恒大御景灣楷林國際君婕地塊百匯地塊B7地塊隨著君婕地塊、凱林國際、百匯地塊、B7地塊的投入使用，還是會有公寓產(chǎn)品推向市場，但基本上都為混搭銷售；隨著濱江新城的快速建設，后續(xù)投資形的公寓產(chǎn)品將越來越多，與之俱來的則是競爭。從潛在競爭來看，后續(xù)公寓產(chǎn)品將面臨很大競爭3.3/商業(yè)公寓市場：潛在供應外部競爭：供應特征：隨著武廣新城、大河西先導區(qū)等政府規(guī)劃的逐步推進，以及綜合體項目的逐步開發(fā)，長沙公寓供應將呈現(xiàn)四面開花的趨勢；銷售特征：大部分開盤項目銷售維持在50%左右；產(chǎn)品特征：精裝修產(chǎn)品將成為主流趨勢；價格特征：中心板塊是價格標桿；潛在競爭：未來潛在貨量高達196.55萬㎡，后續(xù)競爭壓力大3.3/商業(yè)公寓市場小結區(qū)域內競爭：供應特征：區(qū)域內公寓供應量較小，整體供應在10萬㎡之內；銷售特征：僅奧克斯依靠優(yōu)勢的配套，理想的價格，去化速度較高。整體來看，區(qū)域公寓去化較緩。潛在供應特征：后續(xù)公寓貨量將逐步增大，公寓產(chǎn)品面臨競爭局面。對項目公寓開發(fā)有利的因素對項目公寓開發(fā)不利的因素快速實現(xiàn)現(xiàn)金回籠；項目產(chǎn)品溢價；分解容積率壓力。用地周邊配套較為缺失；區(qū)域內雖然公寓推貨量教小，但是去化速度較慢；目前的市場形式來看，區(qū)域公寓產(chǎn)品的價值實現(xiàn)能力較弱。區(qū)域的紅海競爭壓力區(qū)域去化速度較慢，價值實現(xiàn)能力較弱、面臨競爭紅海，在項目容積率符合的情況下，本案公寓產(chǎn)品不做重點考慮3.3/公寓發(fā)展研判1990年2001年2007年至今市場伊始，商住辦公興起代表：平安大廈、華僑大廈、華聯(lián)大廈等。產(chǎn)品特征：寫字樓市場未成熟，大部分產(chǎn)品與真正寫字樓差距較遠，多為住宅、公寓型辦公。專業(yè)寫字樓首亮長沙代表：平和堂、順天財富、銀華大廈等。產(chǎn)品特征：順應大中型企業(yè)要求，硬件設備相對優(yōu)良，開始引進完善的物業(yè)管理服務。換代升級，5A寫字樓開始普及代表：運達國際廣場、萬達、中天、湘域中央等。產(chǎn)品特征：寫字樓市場專業(yè)化，軟硬件全面升級，5A概念開始普及。長沙寫字樓市場發(fā)展落后、底子薄，主流商務產(chǎn)品專業(yè)化程度低，目前實際使用仍多在商住綜合樓及商務公寓，專業(yè)寫字樓份額有限；隨著中天廣場成功運營，運達、保利、泊富、世貿(mào)、綠地、復地等知名房企的高端寫字樓項目落戶，未來長沙寫字樓將會向高檔智能化專業(yè)辦公型寫字樓發(fā)展。3.4/寫字樓市場：發(fā)展趨勢2012年辦公市場穩(wěn)步上漲，內六區(qū)辦公物業(yè)（涵蓋50年產(chǎn)權公寓產(chǎn)品）成交57.24萬方，比去年上漲57.2%，成交均價12089元/平米，比2011年上升1.9%。寫字樓項目2012年紛紛推出市場，導致2012年辦公市場供應量激增，2012年辦公市場供應量達到142.35萬方，比去年上升332.2%，供求比達到了2.49。泊富國際廣場、奧克斯廣場、順天國際金融中心等綜合體項目2012年其寫字樓物業(yè)相繼問世3.4/寫字樓市場：總體供求辦公市場成交穩(wěn)步上漲，供應量激增123.4/寫字樓市場：區(qū)域分布2012年辦公市場岳麓區(qū)崛起，濱江新城成熱點，商務區(qū)布局未來將更加多元化岳麓區(qū)2012年被濱江新城新興綜合體（奧克斯廣場）及濱江新城商務區(qū)項目（民生大廈）拉動，辦公物業(yè)成交占比從2011年的1%上升至19%。隨著濱江新城B7地塊的出讓，濱江新城板塊未來將成為河西的重點商務區(qū)域，長沙商務區(qū)布局正朝著更加多元化的方向發(fā)展此外，也可以看到天心區(qū)今年辦公物業(yè)成交占比也出現(xiàn)了11%的增幅，起推動作用的是保利國際廣場、建發(fā)匯金國際及星城榮域這樣的綜合體項目。3.4/寫字樓市場：板塊分析濱江板塊：行政商務規(guī)劃型帶動伴隨河西濱江新城行政中心、金融中心的定位，寫字樓已經(jīng)預見性的發(fā)展，建成后的濱江新城將成為長沙的城市地標。梅溪湖板塊：產(chǎn)業(yè)型帶動”一谷:麓谷高新產(chǎn)業(yè)科技園；一湖：梅溪湖國際社區(qū)；共同發(fā)力，締造未來寫字樓新區(qū)中心板塊：金融型帶動一縱：芙蓉路；兩橫：五一路、人民路。城南板塊：政府、商業(yè)型帶動一府：省政府；一圈：紅星商圈受紅星商圈與省政府的拉動，寫字樓市場逐步發(fā)展。麓谷-梅溪湖區(qū)域市府、濱江新城區(qū)域中心區(qū)域南城區(qū)域寫字樓依賴于主干道，同時對商務資源、自然環(huán)境也有一定的要求；部分寫字樓依托市政規(guī)劃，分布在省府、市府附近；金融擴散，部分寫字樓向新興金融區(qū)域轉移；

目前河東中心板塊為長沙高端寫字樓最集中區(qū)域，河西專業(yè)、高端寫字樓較為匱乏。長沙寫字樓依托金融、產(chǎn)業(yè)、行政、商業(yè)發(fā)展成為4個板塊，其中濱江板塊以打造成為以商業(yè)、商務、金融為核心，以濱江居住為依托的復合型新都會中心和現(xiàn)代濱水新城，建成后的濱江新城將成為長沙的城市地標。14濱江板塊重點寫字樓分布濱江板塊：本案所在區(qū)域沿岳麓大道目前有三個綜合體項目，都做了頂級寫字樓規(guī)劃，楷林目前也準備入駐濱江新城板塊，另外普通寫字樓項目不多。12123①綠地中央廣場②奧克斯廣場③本案④楷林項目①濱江金鼎②財富岳麓頂級寫字樓普通寫字樓43.4/寫字樓市場：板塊分析綠地中央廣場奧克斯廣場世茂鉑翠灣楷林153.4/寫字樓市場：板塊分析項目開發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價（元/㎡）綠地中央廣場綠地地產(chǎn)集團濱江新城寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅10萬方200m住宅7500奧克斯廣場長沙奧克斯廣場置業(yè)有限公司濱江新城住宅、公寓、酒店、寫字樓--商鋪50000公寓6600楷林項目楷林(長沙)置業(yè)有限公司濱江新城寫字樓20萬方200m籌建濱江金鼎長沙市建設綜合開發(fā)公司濱江新城住宅、寫字樓--6800財富岳麓長沙市麓山城市建設投資有限責任公司市府板塊寫字樓8.3萬方120m未售濱江板塊重點寫字樓概況濱江板塊：三個高端綜合體+楷林專業(yè)寫字樓項目，預示著該區(qū)域將成為未來河西當之無愧的CBD中心。163.4/寫字樓市場：板塊分析項目開發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價（元/㎡）九龍倉項目九龍倉置業(yè)五一廣場商圈酒店、商業(yè)、寫字樓和公寓20萬㎡452m/泰貞中心湖南泰貞投資管理有限公司五一廣場商圈初步規(guī)劃酒店、商業(yè)、寫字樓公寓等13萬㎡245m待售萬達廣場天津長沙開福萬達廣場投資有限公司五一廣場商圈寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅6.7萬㎡200m135000華遠華中心華遠地產(chǎn)五一廣場商圈寫字樓、酒店、住宅、公寓6萬㎡188m18000運達中央廣場湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武廣新城寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅約10萬㎡249m住宅16800世貿(mào)廣場上海世茂股份有限公司五一廣場商圈寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓15萬㎡341m待售保利國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司南湖板塊寫字樓、公寓、住宅約10萬㎡235m住宅14000北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新河寫字樓、酒店、住宅約6萬㎡300m住宅均價10000中建濱江項目中建信和公司南湖板塊寫字樓、酒店、住宅規(guī)劃中規(guī)劃中待售泊富國際廣場湖南珈鼎置業(yè)發(fā)展有限公司

芙蓉北路寫字樓、公寓、商業(yè)9.7萬㎡228m20000建發(fā)·匯金國際長沙兆發(fā)房地產(chǎn)有限公司芙蓉中路寫字樓、住宅-150m住宅均價10000明城國際中心長沙明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉中路寫字樓9萬㎡153m140000華爾街中心湖南金色地標房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉中路寫字樓5.8萬㎡158m16000中心板塊重點寫字樓概況中心板塊：寫字樓市場逐漸繁榮，正從專業(yè)寫字樓向5A甲級寫字樓發(fā)展。173.4/寫字樓市場：板塊分析城南板塊重點寫字樓分布14123城南板塊：寫字樓市場目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政府、韶山南路。①德思勤城市廣場①興汝·金城②御邦國際廣場③中建大廈④中南博遠大廈頂級寫字樓普通寫字樓德思勤城市廣場御邦國際廣場興汝金城183.4/寫字樓市場：板塊分析項目開發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價（元/㎡）德思勤城市廣場湖南德思勤投資有限公司紅星商圈酒店、商業(yè)、寫字樓和住宅14棟甲級寫字樓群-公寓9800興汝金城湖南興汝城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司省府板塊商鋪、寫字樓、公寓、住宅--住宅：7300元/㎡御邦國際廣場湖南立達人投資股份有限公司省府板塊寫字樓、酒店5.7萬㎡-12500元/㎡中建大廈中建投資有限公司紅星板塊寫字樓、酒店、住宅、公寓4.4萬㎡99.4-中南博遠大廈湖南中南房地產(chǎn)開發(fā)公司圭塘板塊寫字樓、商業(yè)約10萬㎡-售完城南板塊重點寫字樓概況城南板塊：由于其目前區(qū)域成熟度以及遠景規(guī)劃，寫字樓的規(guī)劃有限，頂級寫字樓僅德思勤城市廣場。193.4/寫字樓市場：板塊分析梅溪湖板塊重點寫字樓分布1212梅溪湖板塊：由于板塊寫字樓分布依托于產(chǎn)業(yè)型定位，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)需求進行寫字樓的規(guī)劃。①長房·時代城②梅溪湖國際新城①麓谷新長海中心②達美D6區(qū)品質寫字樓普通寫字樓梅溪湖國際新城達美D6區(qū)長房時代城203.4/寫字樓市場：板塊分析項目開發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價（元/㎡）長房時代城長沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麓谷片區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅3.9萬㎡200m住宅6500元/㎡梅溪湖國際新城金茂投資(長沙)有限公司梅溪湖板塊住宅、公寓、酒店、寫字樓--待建達美D6區(qū)湖南達美投資有限公司梅溪湖板塊住宅、寫字樓--住宅7800元/㎡梅溪湖板塊重點寫字樓概況梅溪湖板塊：依托于麓谷、梅溪湖科技產(chǎn)業(yè)園、國際會展中心定位、科研中心定位，區(qū)域出現(xiàn)相適應的寫字樓產(chǎn)品。21各板塊商務市場發(fā)展?jié)摿Ρ确治霭l(fā)展板塊省府CBD武廣新城芙蓉中路韶山路湘江大道芙蓉廣場-五一廣場濱江新城綜合競爭力★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★定位省府CBD現(xiàn)代服務業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)、居住城市主干道，商務形象為主，成熟城市區(qū)城市主干道，商務形象為主，成熟城市區(qū)以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂為特色的宜居濱江區(qū)長沙傳統(tǒng)城市中心長沙市的復合型新都會中心規(guī)劃城市向南的發(fā)展方向，省府新區(qū)商務中心重點建設新城項目城市主干道，商務形象為主城市主干道，商務形象為主長沙新興的商業(yè)休閑中心長沙傳統(tǒng)的經(jīng)濟商業(yè)中心中央商務區(qū)生態(tài)中心區(qū)活力生活區(qū)交通由湘府路連通芙蓉路、韶山路、萬家麗、三高鐵、國際空港城、雙地鐵、城市輕軌雙高鐵、機場高速連通國際空港城，但距離市中心有一定距離城市南北交通主干道，距離商業(yè)中心便利城市南北交通主干道湘江大道、過江隧道、地鐵、城軌數(shù)條地鐵交匯，五一路、芙蓉路城市主動脈交織，火車站“三縱九橫”道路網(wǎng)絡，地鐵、城軌產(chǎn)業(yè)商業(yè)和商務經(jīng)濟、政府產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)和商務經(jīng)濟、休閑和居住新城商業(yè)和商務經(jīng)濟商業(yè)和商務經(jīng)濟，其中井灣子以南以專業(yè)市場為主導休閑旅游觀光產(chǎn)業(yè)、部分商業(yè)配套零售業(yè)、商務和商業(yè)經(jīng)濟、娛樂業(yè)、餐飲休閑業(yè)商業(yè)和商務經(jīng)濟、休閑和居住新城配套省府為龍頭的行政機關配套、生活和市政配套設施完善未成熟生活、市政配套完善生活配套設施基本完善生活配套相對完善各產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善，配套十分成熟起步階段，基礎設施配套基本完善，未來關注熱點，發(fā)展?jié)摿Υ髲母黜椫笜藢Ρ葋砜?，芙蓉中路五一廣場是長沙傳統(tǒng)的城市中心，而濱江新城板塊是河西新興的CBD，有實力與河東CBD媲美，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)地位。3.4/寫字樓市場：板塊分析長沙寫字樓主要分布傳統(tǒng)商務聚集區(qū)，符合甲級寫字樓項目僅三個。分別是芙蓉國豪庭、運達中央廣場、中天廣場3.4/寫字樓市場：物業(yè)特征專業(yè)寫字樓出租率高，近兩年租金漲幅達30%以上，投資回報高3.4/寫字樓市場：租金情況在售寫字樓項目以綜合體居多，且檔次高；售，銷售價格10000-18000元/㎡，溢價能力強，2011年至今推40.8萬㎡，銷34.15萬㎡，個盤最快年銷售達16萬㎡，其次7-9萬㎡在售高端寫字樓在標準層面積、層高、電梯數(shù)量、車位、物業(yè)管理等硬件和軟件方面領先于中檔寫字樓每163㎡配一個車位103.515003.2湖南旺德府投資控股集團單體樓高檔旺德府武廣新城每88㎡配一個車位143.9173013.32（已推）萬達地產(chǎn)綜合體頂級開福萬達廣場五一商圈商業(yè)區(qū)共3000個停車位103.619006.84運達地產(chǎn)綜合體頂級運達中央廣場武廣新城每100㎡配一個車位95號樓3.85米，6號樓4.2米；150011綠地集團綜合體高端綠地中央廣場市府/53.614002.94湖南盛長安房地產(chǎn)住宅+寫字樓中高檔凱樂國際城伍家?guī)X版塊每66㎡配一個車位184200010珈鼎國際綜合體頂級泊富國際廣場伍家?guī)X版塊車位比電梯數(shù)量凈高標準層面積寫字樓建面（萬㎡）發(fā)展商建筑類型檔次項目名稱所在版塊/商圈每163㎡配一個車位103.515003.2湖南旺德府投資控股集團單體樓高檔旺德府武廣新城每88㎡配一個車位143.9173013.32（已推）萬達地產(chǎn)綜合體頂級開福萬達廣場五一商圈商業(yè)區(qū)共3000個停車位103.619006.84運達地產(chǎn)綜合體頂級運達中央廣場武廣新城每100㎡配一個車位95號樓3.85米，6號樓4.2米；150011綠地集團綜合體高端綠地中央廣場市府/53.614002.94湖南盛長安房地產(chǎn)住宅+寫字樓中高檔凱樂國際城伍家?guī)X版塊每66㎡配一個車位184200010珈鼎國際綜合體頂級泊富國際廣場伍家?guī)X版塊車位比電梯數(shù)量凈高標準層面積寫字樓建面（萬㎡）發(fā)展商建筑類型檔次項目名稱所在版塊/商圈34.1540.8合計預計1613.4613.652011年8月開福萬達廣場五一預計1.60.8（約50%的物業(yè)為自留）3.232012年2月旺德府國際大廈6.846.846.84未正式開盤，2011年初開始內部認購運達中央廣場武廣新城預計6.543.274.52012年初綠地中央廣場市府版塊預計1.212.582011年11月凱樂國際城9.189.1810未正式開盤，2011年初開始內部認購泊富國際廣場伍家?guī)X年銷售量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供應量（萬㎡）開盤時間項目名稱版塊/商圈34.1540.8合計預計1613.4613.652011年8月開福萬達廣場五一預計1.60.8（約50%的物業(yè)為自留）3.232012年2月旺德府國際大廈6.846.846.84未正式開盤，2011年初開始內部認購運達中央廣場武廣新城預計6.543.274.52012年初綠地中央廣場市府版塊預計1.212.582011年11月凱樂國際城9.189.1810未正式開盤，2011年初開始內部認購泊富國際廣場伍家?guī)X年銷售量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供應量（萬㎡）開盤時間項目名稱版塊/商圈3.4/寫字樓市場：銷售情況全市2012-2014年潛在寫字樓項目供應量149萬㎡以上，其中2012-2013年入市量56萬㎡，2014年入市量近百萬平米，預計2014年后將迎來寫字樓供應高峰期3.4/寫字樓市場：潛在供應世貿(mào)鉑翠灣B7地塊奧克斯廣場綠地中央廣場楷林萬科·君婕本案新長海麓谷中心央谷金苑保利麓谷淋雨麓谷標志梅溪湖國際新城在售售完未完3.4/寫字樓市場：區(qū)域寫字樓現(xiàn)狀目前河西寫字樓主要分布在麓谷片區(qū)、濱江片區(qū)，在售項目曲手可指。未來可預見性的寫字樓供應為B7地塊、楷林、萬科項目、及梅溪湖國際新城。但從整體上來看，整個大河西寫字樓市場較為缺乏。項目名稱銷售時間寫字樓供應量（㎡）銷售量（㎡）銷售價格銷售方式面積區(qū)間（㎡）銷售主力面積區(qū)間（㎡）奧克斯廣場2012.8670612627201均價8500單獨、半層、政策30-31040-90綠地中央廣場2012.1約10萬㎡60134.07均價11000單獨、半層、整層54-36054-180世貿(mào)鉑翠灣2013年以后------B7地塊2015年20萬-----楷林國際2014年30萬--單獨、半層、整層40-320-萬科君婕2013年------百匯地塊2013年以后------3.4/寫字樓市場：區(qū)域寫字樓分析區(qū)域已知供應量約27萬㎡，去化13萬㎡。預估后續(xù)潛在供應量在50-100萬㎡，相比中心區(qū)競爭壓力較小。整體市場整體去化：去化速度較快，整體均價控制較高。板塊特征：濱江新城板塊將成為河西的CBD，將有實力和河東CBD媲美，可以挑戰(zhàn)傳統(tǒng)CBD。租金水平：租金水平高，投資回報率高。供應情況：目前長沙在售寫字樓供應較高，潛在供應量巨大。區(qū)域市場區(qū)域內基本無大型的高端專業(yè)寫字樓，供求出現(xiàn)空白；區(qū)域未來寫字樓供求量較大，但依舊無法滿足市場需求。3.4/寫字樓市場小結對項目寫字樓開發(fā)有利的因素對項目寫字樓開發(fā)不利的因素政策風險?。槐景柑幱跒I江新城中心位置，距離中心商務圈較近，具備開發(fā)寫字樓的有利條件；全市專業(yè)寫字樓租金及入住率呈現(xiàn)較大幅度上漲趨勢，投資回報較高；區(qū)域內寫字樓的銷售價格是同區(qū)域住宅物業(yè)價格的1倍以上，溢價能力強；區(qū)域內寫字樓年銷售速度個盤最快約6萬㎡，去化速度較為明顯周邊區(qū)域寫字樓市場出現(xiàn)空白，雖后續(xù)將會供應大量產(chǎn)品，但依舊供不應求本案離4號線地鐵口較近，享受良好的交通。全市2012-2014年潛在寫字樓項目供應量149萬㎡以上，其中2012-2013年入市量56萬㎡，2014年入市量近百萬平米，預計2014年后將迎來寫字樓供應高峰期；本案案具備開發(fā)寫字樓有利條件，建議開發(fā)一棟類甲級寫字樓。體量控制在4萬㎡-5萬㎡左右3.4/本案寫字樓發(fā)展研判303.5

區(qū)域競爭情況：競品分布地塊所處濱江板塊是大河西開放熱點板塊之一，區(qū)域內項目眾多，品牌開發(fā)商云集，后續(xù)項目亦將持續(xù)入市，競爭進一步升級奧克斯廣場保利、萬科B7地塊綠地中央廣場世茂鉑翠灣恒大御景灣楷林國際萬科君捷項目地塊陽光麗城濱江壹號蘭亭都薈南山雍江匯中鐵江頌北京御園鈺龍?zhí)煜略谑垌椖看垌椖扛偁帉用嫘蛱栱椖棵Q區(qū)域直接競爭項目1恒大御景灣2南山雍江匯3綠地中央廣場4世茂鉑翠灣5萬科君捷6奧克斯廣場7B7地塊周邊次級競爭項目8陽光麗城9濱江一號10中鐵江頌11鈺龍?zhí)煜?2北京御園13蘭亭都薈14中鐵江頌313.5

區(qū)域競爭情況：市場存量區(qū)域內及周邊統(tǒng)計項目存量已達320萬平米，未來1-2年內供應量將超170萬平米，后續(xù)地塊開發(fā)供應量將進一步增加項目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率住宅存量（萬㎡）未來1-2年內供應量建筑風格主力戶型目前均價(元/㎡)恒大御景灣高層496962535014.023.516新古典92-145平米均價8200精裝南山雍江匯高層750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場高層、超高層635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，寫字樓110-1500平米，精裝公寓32-26平米成交均價7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬55萬2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價7800元/平米奧克斯廣場高層675004500005.00.20.2現(xiàn)代簡約42-91平米公寓均價7600元/平米陽光麗城小高層、高層33350080萬2.4997130法式風情一居至六居56-273平米均價6200元/平米濱江一號洋房、高層416481273442.31212簡歐二居室83-87平米三居室111平米均價5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓?、高?1377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.51313簡歐121平米三房，140平米四房均價5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.617.517.5現(xiàn)代簡約76-118平米兩至三房均價7200元/平米中鐵江頌小高層、高層3916799350---1010B7地塊萬科君捷323.5

區(qū)域競爭情況：產(chǎn)品定位主力產(chǎn)品仍以住宅為主，集中在90-140平之間，其中濱江板塊內以中高端改善型為主，周邊項目多以品質剛需為主打；公寓、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品的供應也在增加，部分項目表現(xiàn)搶眼項目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率住宅存量（萬㎡）未來1-2年內供應量建筑風格主力戶型目前均價(元/㎡)恒大御景灣高層496962535014.023.516新古典92-145平米均價8200精裝南山雍江匯高層750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場高層、超高層635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，寫字樓110-1500平米，精裝公寓32-26平米成交均價7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬55萬2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價7800元/平米奧克斯廣場高層675004500005.00.20.2現(xiàn)代簡約42-91平米公寓均價7600元/平米陽光麗城小高層、高層33350080萬2.4997130法式風情一居至六居56-273平米均價6200元/平米濱江一號洋房、高層416481273442.31212簡歐二居室83-87平米三居室111平米均價5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓?、高?1377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.51313簡歐121平米三房，140平米四房均價5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.617.517.5現(xiàn)代簡約76-118平米兩至三房均價7200元/平米中鐵江頌小高層、高層3916799350---1010B7地塊萬科君捷333.5

區(qū)域競爭情況：主要賣點主要賣點以城市規(guī)劃與資源價值為主，品牌發(fā)展商則更注重品牌價值與產(chǎn)品價值的輸出項目物業(yè)形態(tài)容積率主要賣點建筑風格主力戶型目前均價(元/㎡)恒大御景灣高層4.025萬㎡濱江生態(tài)豪宅，筑水岸經(jīng)典新古典92-145平米均價8200精裝南山雍江匯高層3.5長沙一線濱江華宅Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場高層、超高層5.49首席頂級海派綜合體、大河西CBD總部基地Artdeco95-142㎡成交均價7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房2.52世茂品牌、濱江新城橋頭堡、城市地標、高端綜合體Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價7800元/平米奧克斯廣場高層5.0濱江城市綜合體八大主力店入駐，長沙商業(yè)旗艦坐標現(xiàn)代簡約42-91平米公寓均價7600元/平米陽光麗城小高層、高層80萬國際濱江生活城法式風情一居至六居56-273平米均價6200元/平米濱江一號洋房、高層濱江之心別墅級國際社區(qū)簡歐二居室83-87平米三居室111平米均價5600元/平米鈺龍?zhí)煜赂邔邮懈醒?，百萬幸福之城新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價6000元/平米北京御園小高層、高層市府中央55萬權貴特區(qū)簡歐121平米三房，140平米四房均價5950元/平米蘭亭都薈高層河西城心CBD純居住社區(qū)現(xiàn)代簡約76-118平米兩至三房均價7200元/平米中鐵江頌B7地塊萬科君捷343.5區(qū)域競爭情況：價格情況統(tǒng)計項目之間的價格實現(xiàn)差別較大，其中濱江板塊內高端項目價格最高，去化速度不一，整體良好，周邊剛需項目去化快，價格實現(xiàn)較低項目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率建筑風格主力戶型目前均價(元/㎡)恒大御景灣高層49696.132535014.0新古典92-145平米均價8200精裝南山雍江匯高層750002600003.5Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場高層、超高層635184588735.49Artdeco95-142㎡成交均價7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬方55萬2.52Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價7800元/平米奧克斯廣場高層675004500005.0現(xiàn)代簡約42-91平米公寓均價7600元/平米陽光麗城小高層、高層500畝80余萬2.499法式風情一居至六居56-273平米均價6200元/平米濱江一號洋房、高層416481273442.3簡歐二居室83-87平米三居室111平米均價5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓俊⒏邔?1377811000003.56新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.5簡歐121平米三房，140平米四房均價5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.6現(xiàn)代簡約76-118平米兩至三房均價7200元/平米中鐵江頌小高層、高層39167.26299350.063---B7地塊萬科君捷353.6區(qū)域競爭情況：小結區(qū)域內項目眾多，品牌開發(fā)商云集，后續(xù)項目亦將持續(xù)入市，未來1-2年內供應超過170萬方，競爭激烈；濱江新城板塊內項目開發(fā)以商住一體、中等規(guī)模、高容積率、品牌地產(chǎn)為主；主打中高端改善型產(chǎn)品，面積段集中在90-140平米；周邊項目則以剛需兼改善為主，70-120平米為主；各項目賣點均以城市資源價值為主，尤以濱江新城為重點；品牌發(fā)展商則注重品牌與產(chǎn)品價值的輸出，價格實現(xiàn)高，但去化速度整體一般；以奧克斯、綠地為代表的高端商業(yè)、商務綜合體，大大提升區(qū)域價值，但市場表現(xiàn)不一。其中，奧克斯憑借八大主力店的引進獲得較大的成功；隨著區(qū)域配套的不斷完善，商住、商業(yè)用地的開發(fā)，未來區(qū)域價值將不斷凸顯，預計市場價格將進一步走高363.5

競品分析（1）：恒大御景灣規(guī)劃指標占地面積49696.13㎡建筑面積253501.44㎡容積率4.0綠化率35%其它信息建筑類別板塔結合,高層總戶數(shù)1196交房標準精裝（高層）主力戶型二房至四房92-145㎡物業(yè)費住宅2.3元/月平米，商業(yè)4.5代理公司易居開盤時間2012年12月9日效果圖恒大御景灣位于項目東側，與本項目僅一路之隔，地勢較本項目略低。項目總規(guī)模約25萬㎡，有歐陸經(jīng)典園林、五星級會所、風情商業(yè)街、品牌幼兒園等生活配套項目基本情況373.5

競品分析（1）：恒大御景灣開盤銷售情況項目首次開盤（2012.12.9）推出92-144㎡二房至四房產(chǎn)品，共推出420套，當天銷售135套，銷售率32.1%，成交均價7600元/㎡（精裝）開盤時間2012年12月9日開盤批次一期1批次推出樓棟2#、5#、6#棟物業(yè)類型高層推出套數(shù)420套銷售情況銷售135套，銷售率32.1%銷售均價折后均價7600元/㎡（精裝）面積區(qū)間二房：92㎡（60套）三房：101-141㎡（300套）四房：144㎡（60套）優(yōu)惠購房送1600元/㎡豪裝383.5

競品分析（1）：恒大御景灣產(chǎn)品去化情況改善型產(chǎn)品120-144㎡套數(shù)占比超過40%，去化一半；100-120㎡戶型去化最好，其次為90-100㎡和120-130㎡戶型，分別去化73%和61%面積段面積可預售套數(shù)可預售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率90-10092605541.6444063.841673%100-120106/112/11618519937.8415316432.253282%120-130124627717.14384729.862461%130-14514184659352.525952%合計43150948.4230034578.4713169%39在售主力戶型94㎡兩房102㎡三房121㎡三房142㎡四房3.5

競品分析（1）：恒大御景灣目前在售主力戶型為精裝92-145㎡二房至四房，戶型布局功能齊全，分區(qū)合理，陽臺、飄窗提升舒適度，但整體格局較為傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新與附加值主力戶型分析403.5

競品分析（1）：恒大御景灣價格走勢恒大御景灣最新銷售報價8300元/平米

，較去年12月份開盤報價7280元/平米的價格上漲14%截止到12月21日，恒大御景灣所在的岳麓區(qū)共有在售住宅項目68個，恒大御景灣的價格在片區(qū)內處于中高水平開盤以來價格走勢同板塊價格比較415#1#3.5

競品分析（2）：南山雍江匯規(guī)劃指標占地面積75000㎡建筑面積260000㎡容積率3.5綠化率——其它信息建筑類別板塔結合,高層總戶數(shù)1196交房標準高層（毛坯）主力戶型二房至四房92-145㎡物業(yè)費2.68元/平米代理公司世聯(lián)開盤時間2013年3月10日效果圖南山雍江匯位于B1地塊及恒大御景灣東北側，臨江，開發(fā)商為長沙南山新城房地產(chǎn)有限公司項目總規(guī)模約26萬㎡，有歐陸經(jīng)典園林、五星級會所、風情商業(yè)街、品牌幼兒園等生活配套項目基本情況423.5

競品分析（2）：南山雍江匯開盤銷售情況項目3月10日首次開盤，推出1#和5#86-140㎡房源，共計335套，當天去化130套，成交均價普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡開盤時間2013年3月10日開盤批次首次推出樓棟1#棟、5#棟物業(yè)類型高層推出套數(shù)335套銷售情況截止開盤當天現(xiàn)場銷控顯示認購130套銷售均價普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡（折后價）面積區(qū)間86-140平米優(yōu)惠VIP98折，開盤當天98折，按時簽約99折，按揭99折一次性98折戶型面積段（㎡）推出套數(shù)占比銷售/比例2房86-88㎡12638%38/30.2%3房106-107㎡11635%51/44.0%3房123㎡319%19/61.3%3+1房140㎡6218%22/35.5%合計86-140㎡335100%130/38.8%首次開盤產(chǎn)品推出情況首次開盤戶型配比及去化情況433.5

競品分析（2）：南山雍江匯產(chǎn)品去化情況從套數(shù)配比來看，80-110平米的緊湊型產(chǎn)品占大半，120-144產(chǎn)品為輔（大面積主要為江景房），從去化來看，100-120平米產(chǎn)品相對較好面積段面積可預售套數(shù)可預售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率80-9085-8825222134.42322810.3922012.6%100-110106-10816817919.28323408.1813619%120-130123293575.417863.032224.1%130-145131、1459413236.58212958.67322.3%合計54356865.698210040.246115.1%443.5

競品分析（2）：南山雍江匯戶型方正，布局合理，多陽臺、飄窗設計，N+1高附加值贈送，可改房，更高的舒適度主力戶型分析景觀陽臺可改成次臥，附送價值高廚房帶單獨生活陽臺，生活便捷;南北不通透，主臥正對入戶門。戶型:86-88㎡2+1戶型戶型：140㎡3+1戶型戶型方正，南北通透，動靜分離；廚房帶單獨生活陽臺，生活便捷朝東瞰江景觀陽臺可改成書房，奢華享受主臥套房設計，帶270°轉角飄窗享受奢華戶型特點：戶型特點：453.5

競品分析（2）：南山雍江匯價格走勢南山雍江匯最新銷售價格：臨江10000元/平米，不臨江8000元/平米起，較首次開盤價格上漲10%以上。該項目為大河西區(qū)域內普通住宅價格首次過萬樓盤南山雍江匯在區(qū)域內價格處于中高水平，開盤以來價格走勢平穩(wěn)開盤以來成交價格走勢同板塊價格比較463.5

競品分析（3）：世茂鉑翠灣規(guī)劃指標占地面積156000㎡建筑面積555000㎡容積率2.82綠化率45%其它信息物業(yè)形態(tài)寫字樓、住宅、商業(yè)總戶數(shù)3000戶交房標準精裝、毛坯主力戶型二居至三居84-140平米物業(yè)費2.1元/月/㎡最早開盤時間2011年10月23日由20棟高檔住宅、超五星級酒店、社區(qū)商業(yè)街、五星級會所和幼兒園組成，是河西第一個集商業(yè)、住宅、五星級酒店、精品公寓于一體的國際化城市綜合體項目基本情況效果圖473.5

競品分析（3）：世茂鉑翠灣開盤銷售情況一期住宅于2011年10月23日開盤，開盤當日去化率達68.63%，成交均價7600-8700元/㎡樓棟戶型面積（㎡）供應套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率成交均價（元/㎡）1#兩房82.21-82.33118套27%20套17%7948元/㎡三房130.33-142.99120套28%12套10%復式203.32-204.018套2%0套——4#兩房98.17-98.3731套7%27套87%7653元/㎡三房135.33-138.2458套13%24套41%復式169.52-242.325套1%0套——5#兩房98.07-98.2731套7%1套3%8703元/㎡三房126.82-135.1960套14%0套——復式169.52-231.543套1%0套——483.5

競品分析（3）：世茂鉑翠灣產(chǎn)品去化情況產(chǎn)品以120-144改善型產(chǎn)品為主。90-100㎡戶型去化最好，已基本售罄，其次是中等戶型80-90㎡和130-144㎡，分別去化98.7%和97.8%面積段面積可預售套數(shù)可預售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率80-908223619383.1423319054.46498.7%90-10098939122.04929023.77198.9%120-130126/128/1293380.461126.82233.3%130-144130/131/135/1383740253981.66897.8%160-240169/202/203/204/212/231/236/242316117.89132146.381841.9%合計77487267.2474184333.093395.7%493.5

競品分析（3）：世茂鉑翠灣戶型方正實用，干濕分離，入戶花園、景觀陽臺設計，居住的舒適度高，一定的附加值，但整體缺乏創(chuàng)新主力戶型分析超值入戶花園，三房變四房；三陽臺、兩飄窗，最大俯瞰社區(qū)水系園林；戶型方正，南北通透，三面采光，專設雙臥室客廳朝南。過道狹小，行走不方便；主、客臥室形成門沖，影響私密性；戶型周正，布局緊湊；贈送面積大，半送入戶花園、陽臺。臥室緊鄰餐廳，影響私密性且生活起居不便；主臥與衛(wèi)生間對沖，風水不好且易導致主臥門前濕滑戶型特點鉑華府，B2三室兩廳兩衛(wèi)，136.49㎡鉑雅居，A1兩室兩廳一衛(wèi)，84.05㎡503.5

競品分析（3）：世茂鉑翠灣價格分析世茂鉑翠灣目前銷售價格7800元/平米起，最高價13000元/平米（洋房），近1個月的銷售價格下跌了100元，跌幅為1.3%；近10個月的銷售價格上漲了700元，漲幅為10.0%；該項目價格在岳麓區(qū)板塊內處于中高水平近6個月成交價格走勢同板塊價格比較513.5

競品分析（4）：綠地中央廣場規(guī)劃指標占地面積61538㎡建筑面積353459㎡容積率5.49綠化率40.07%其它信息物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店總戶數(shù)2649戶交房標準精裝、毛坯主力戶型三至四房95-142平米，住宅67-147平米，公寓22-62平米物業(yè)費2.68元/月/㎡開盤時間2011.8（首次）/2012.4（二次）效果圖綠地中央廣場位于項目西南1km，總規(guī)模約35萬㎡，分兩期開發(fā)，一期為住宅，二期為公寓、寫字樓與酒店高容積率，35層建筑高度體現(xiàn)大品牌實力，聯(lián)排式建筑布局規(guī)避零高密度建筑的零散性，利于小區(qū)整體空氣流通和舒適性，寫字樓、精裝公寓沿街排布，隔離外界嘈雜，豐富產(chǎn)品線，聚集項目區(qū)域人氣項目基本情況523.5

競品分析（4）：綠地中央廣場開盤銷售情況首次2011年8月27日推出，共391套房源，成交均價7833元/㎡寫字樓酒店售罄尾盤在售開盤時間2011年8月27日（一期1批）2011年10月1日開盤批次1棟一期2批推出樓棟高層（391套）3棟物業(yè)類型網(wǎng)簽213套（7833元/㎡）高層推出套數(shù)95-126㎡272套銷售情況網(wǎng)簽213套網(wǎng)簽76套銷售均價7833元/㎡7738元/㎡面積區(qū)間95-126㎡95-142㎡優(yōu)惠首批會員入會優(yōu)惠1000元/套；會員護照簽證優(yōu)惠8000元/套；“愛心助學，以一抵十”優(yōu)惠5000元/套；VIP預約登記優(yōu)惠10000元/套；普通預約登記優(yōu)惠5000元/套；開盤額外優(yōu)惠總價1%；按時簽約額外1%優(yōu)惠；一次性付款享總價4%的優(yōu)惠；銀行按揭總價1%的優(yōu)惠開盤選房后立減3.9萬；再減5000；分期付款96折，一次性94折；一套房最高可優(yōu)惠10萬533.5

競品分析（4）：綠地中央廣場產(chǎn)品去化情況90-100㎡戶型去化最好，去化97.9%。其次是中等戶型110-120㎡和120-130㎡，分別去化97.6%和97.2%面積段面積可預售套數(shù)可預售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率60-8066/6825617448.2822716571.72988.6%90-10094/95/9664261661.662959430.141397.9%100-110102/104/10632734532.6128029624.784785.6%110-120110/11112714179.8912413844.13397.6%120-130126/12729537382.128736366.28897.2%130-147132/135/140/1463213018675.653379.7%150以上158/167/169/184/186/190/193/222/224243598.81112240.421345.8%合計1834192024.611688176753.1114692%543.5

競品分析（4）：綠地中央廣場戶型方正實用，動靜分區(qū)，干濕分離，居住的舒適度高；臥室都設有飄窗或陽臺，便于采光通風主力戶型分析戶型周正，功能區(qū)分離，6.5米客廳大開間；主次臥朝南向，小三房設計，套內面積實用率高；餐廳2米進深略縣擁擠，客廳僅半陽臺，且與餐廳直對入戶門戶型周正，功能分區(qū)，3.6米開間主臥室，4.2米開間客廳；戶型南北通透，5明設計，搭配雙景觀陽臺，小功能間連接廚房；入戶門直對次衛(wèi)，影響生活風水，且位置設置不合理戶型特點B戶型三房二廳一衛(wèi)，面積約95㎡E戶型三室二廳二衛(wèi)，面積約126㎡553.5

競品分析（4）：綠地中央廣場價格分析綠地中央廣場4月份銷售均價8500元/平米，本月無銷售記錄該項目價格在岳麓區(qū)板塊內處于較高水平開盤以來價格走勢同板塊價格比較563.5

競品分析（5）：小結競品基本情況比較重點項目均為全國性大品牌開發(fā)商，有較為成熟的開發(fā)經(jīng)驗，主力戶型都在90-140之間，價格7500左右。項目恒大御景灣南山雍江匯世茂鉑翠灣綠地中央廣場開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團長沙南山新城房地產(chǎn)有限公司長沙世茂房地產(chǎn)有限公司綠地地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司代理商易居中國世聯(lián)地產(chǎn)中原自銷建筑設計湖南中大設計院有限公司湖南中大設計院有限公司/上海一砼建筑設計有限公司體量(㎡)25萬26萬55.5萬45萬容積率/綠化率4.0/35%3.5/--2.82/45%5.49/40.07%物業(yè)/費用金碧物業(yè)/2.3元/㎡--/2.68元/平米世茂物業(yè)/2.1元/㎡上海錦日/2.68元/㎡主力戶型90-100㎡100-110㎡90-100㎡90-110㎡573.5

競品分析（5）：小結競品戶型比較重點項目暢銷戶型均有方正、南向、增飄窗、帶觀景陽臺等共性，普遍注重戶型附加值打造，但整體缺乏創(chuàng)新項目暢銷戶型分析戶型實例恒大·御景灣102㎡舒適三房，方正實用廚房帶獨立生活陽臺，便捷生活；主臥帶大景觀落地飄窗，大角度觀光園林風景南山·雍江匯86-88㎡景觀陽臺可改成次臥，附送價值高;廚房帶單獨生活陽臺，生活便捷;南北不通透，主臥正對入戶門。世茂·鉑翠灣84.05㎡戶型周正，布局緊湊；贈送面積大，半送入戶花園、陽臺。臥室緊鄰餐廳，影響私密性且生活起居不便；主臥與衛(wèi)生間對沖，風水不好且易導致主臥門前濕滑綠地·中央廣場95㎡戶型周正，功能區(qū)分離，6.5米客廳大開間；主次臥朝南向，小三房設計，套內面積實用率高餐廳2米進深略縣擁擠，客廳僅半陽臺，且與餐廳直對入戶門583.5

競品分析（5）：小結競品銷售情況比較均以品牌+資源、地段+產(chǎn)品為驅動模式，但四個項目市場表現(xiàn)仍有一定差別，各項目各類產(chǎn)品及面積段也表現(xiàn)不一，總而言之，切合市場需求的高附加值產(chǎn)品更受青睞項目名稱銷售面積（平米）成交套數(shù)成交面積排名重點暢銷項目價值點分析

綠地·中央廣場176753.11168811、大開發(fā)商大品牌，口碑效應；2、位于大河西先導區(qū)濱江新城的核心區(qū)位，居住及商業(yè)氛圍濃厚；3、規(guī)劃地鐵線地鐵口近在咫尺，交通方便；4、法式皇家7重園林設計增添賣點。世茂·鉑翠灣84333.0974121、大開發(fā)商大品牌，口碑效應；2、位于大河西先導區(qū)濱江新城核心的位置，居住及商業(yè)氛圍濃厚；

3、規(guī)劃地鐵線地鐵口近在咫尺，交通方便；4、建筑采用的是ARTDECO風格（簡歐風格）提升項目檔次。恒大·御景灣34578.4730031、大開發(fā)商大品牌，口碑效應；2、居住氛圍濃厚；3、位于大河西先導區(qū)濱江新城核心的位置；4、緊鄰瀟湘大道及地鐵線，交通便捷；南山·雍江匯10040.28241、大開發(fā)商大品牌，口碑效應；2、位于大河西先導區(qū)濱江新城核心的位置；3、緊鄰瀟湘大道及地鐵線，交通便捷；4、良好的形象昭示性外加優(yōu)秀的戶型設計。項目名稱品牌規(guī)模區(qū)位地段交通資源外立面園林景觀戶型設計附加值配套智能化樣板示范精裝修物業(yè)服務合計主力總價銷售套數(shù)恒大御景灣★★★★★★★★7+170-90379南山·雍江匯★★★★★★5+170-100157世貿(mào)鉑翠灣★★★★★★★★6+260-100996綠地中央廣場★★★★★★★★7+260-902363套本案★★？？？？？？？？？？？？？核心價值點★重要價值點★

本案要實現(xiàn)高價快銷，建議核心價值點至少與綠地中央廣場對等，達6-8項，重要價值點達2-3項。從典型項目價值分析不難看出，總價控制得當，價值點控制在6+2以上項目，去化速度快，且價值實現(xiàn)較高，綠地中央廣場就是很好的一個試例。2.6競品分析（5）：小結建議本案核心價值賣點達到5項以上，重要價值賣點達2項以上，現(xiàn)已有核心價值點2項，余下選項如何選擇？價值點條件分析本案選擇對客戶購買行為的影響力（首選條件）本項目實現(xiàn)難度（條件二）對發(fā)展商品牌及經(jīng)驗要求（條件三）市場條件（條件四）區(qū)域項目達到核心與重點外立面中小小20%作為核心賣點20%作為重要賣點★園林景觀大中小20%作為核心賣點★戶型設計大小小20%作為核心賣點40%作為重要賣點★附加值大小小42%作為核心賣點14%作為重要賣點★配套中小小40%作為核心賣點★智能化小小小20%作為核心賣點樣板示范大中中80%作為核心賣點20%作為重要賣點★精裝修大中大20%作為核心賣點物業(yè)服務大中中60%作為核心賣點★項目名稱品牌規(guī)模區(qū)位地段交通資源外立面園林景觀戶型設計附加值配套智能化樣板示范精裝修物業(yè)服務合計本案★★？？？？？？？？？？？2.6競品分析（5）：小結本案價值策略：“7+2”核心價值：發(fā)展商品牌（固有）、交通（固有）、園林景觀、戶型設計、附加值、配套、外立面 重要價值：樣板示范、物業(yè)服務2.6競品分析（5）：小結01020304宏觀環(huán)境分析項目整體定位寫字樓及公寓市場分析項目本體回顧目錄636.1項目總體定位：地塊屬性界定綜合前文，B1地塊屬性界定為：高城市價值、高成長，城市重點建設、熱點開發(fā)區(qū)域中的中小規(guī)模、高容積率、高強度開發(fā)，以中高端居住為主的地塊地塊屬性對本地塊的價值點界定城市層級城市新興主城區(qū)：湘江生態(tài)經(jīng)濟帶北段，長株潭城市群核心區(qū)北部，是長沙主城區(qū)最后一塊優(yōu)質濱江板塊該區(qū)域將建設成集行政服務、商務辦公、休閑旅游、高素質居住、生活配套等功能為一體的全新城市中心，其功能定位為復合型新都會中心，是政府投資建設的重點板塊，房地產(chǎn)開發(fā)投資、置業(yè)的熱點區(qū)域；區(qū)域層級熱點、重點開發(fā)板塊：項目所處的濱江新城是長沙建設“兩型社會”的核心示范區(qū)，也是長沙大河西先導區(qū)開發(fā)建設的核心與龍頭項。地塊層級項目規(guī)模項目整體占地72畝，容積率3.8，屬中小型規(guī)模、高強度開發(fā)項目景觀資源內部無可利用自然資源，東南側為施家港水上樂園交通狀況北臨含光路，東臨觀沙路，另兩側均有規(guī)劃路，出入通達性好地形地貌地勢西高東低，整體平坦，無明顯設計障礙。64高品質濱江商務宜居區(qū)6.2項目形象定位產(chǎn)品打造訴求注重商務空間的多功能利用，與多樣化選擇；注重商務區(qū)域與住宅區(qū)域的合理分離與統(tǒng)一；著眼于社區(qū)細節(jié)打造、高端品質感，追求精神享受。656.4產(chǎn)品定位本體結論：相比于區(qū)域其他項目，屬于二線江景地塊，交通，區(qū)位普通，無明顯差異化優(yōu)勢；宏觀環(huán)境結論：濱江商業(yè)及寫字樓市場需求潛力較大，本案存在一定發(fā)展機會；商業(yè)市場結論：商業(yè)寫字樓投資與風險并存，存量與未來供應競爭較大，辦公市場布局呈多元化發(fā)展；片區(qū)研究結論：片區(qū)內品牌開發(fā)商云集，多為中等規(guī)模，商住一體項目，以改善型需求主主導。項目產(chǎn)品規(guī)劃：住宅為主，必要的裙樓及底商，寫字樓作為明星流產(chǎn)品，考慮會所實際運營限制，不建議做會所；30%商業(yè)：裙樓商業(yè)，寫字樓；70%住宅：改善性需求為主，剛性需求為輔；類甲級寫字樓+特色休閑商業(yè)街+中高端住宅6.2項目業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位特色休閑商業(yè)街滿足周邊中高檔消費需求，全部銷售回現(xiàn)。對部分商業(yè)街的業(yè)態(tài)要有規(guī)定。寫字樓定位寫字樓檔次：按照類似甲級寫字樓標準打造；建筑面積：4-5萬㎡建筑高度：150米標準層面積：1800㎡銷售分割方式：四分之一、八分之一為主，其次整層、二分之一濱江核心、高端品質、尊崇生活社區(qū)—濱江核心名片物業(yè)高端居住品質典范專屬圈層尊崇社區(qū)住宅定位客戶定義——以中心版塊為核心，擴展長沙其他區(qū)域及周邊縣市區(qū)域！他們是中產(chǎn)及以上的成功階層；他們有著豐富的經(jīng)歷，廣博的見識；他們追求著更高的生活品質；他們在找尋著符合個人品味的精品物業(yè)！高端本項目所

瞄準的客戶目標客戶界定主力及重要客戶群：岳麓區(qū)中高端、自住、首置與首改客戶；輔助客戶群：常住及兼顧投資的客戶為主，主要來自其它區(qū)域，少量其它縣市客戶核心客戶重要客戶偶得客戶123來源：天心區(qū)、雨花區(qū)職業(yè)：私營業(yè)主、一般生意人、公務員、企業(yè)職員、拆遷戶等人群目的：首次、二次或以上置業(yè)，主要為改善居住環(huán)境，少量投資年齡：30-50歲來源：岳麓區(qū)、開福區(qū)為主60%-70%職業(yè)：私營業(yè)主、公務員、企業(yè)職員和中層管理；目的：自住，首置及首改為主，追求高品質居住環(huán)境年齡：30-50歲來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、返鄉(xiāng)客戶、其它縣市職業(yè)：廣泛目的：看中項目地段和發(fā)展?jié)摿?，以投資為主要目的年齡：30-50歲目標客戶定位600萬高端本案客戶總價承受能力在65-130萬，其中核心客戶群總價承受85-110萬，輔助客戶群承受總價65-75萬、125-130萬的中高端客戶。頂端中高端120萬50萬65萬130萬輔助客戶（總價68-73萬和127-132萬）項目周邊區(qū)域客戶：公務員、企業(yè)職員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者長沙其它區(qū)域客戶：公務員、企業(yè)職員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者置業(yè)目的：自住、投資兼自住、首次和多次改善型客戶，注重產(chǎn)品的性價比，兼顧物業(yè)升值。核心客戶（承受總價88-110萬）：項目周邊區(qū)域客戶：公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理、企業(yè)職員長沙其它區(qū)域客戶：私營業(yè)主、公務員、企業(yè)管理層置業(yè)目的：自住，首次置業(yè)和首次改善型為主，追求生活的性價比、便利性和舒適度，兼顧升值潛力。85萬目標客戶檔次定位由于發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點，項目核心客戶的選擇將受到戰(zhàn)略要求的制約本地實力企業(yè)跨區(qū)域外地企業(yè)分支機構成長型智力服務型中小企業(yè)外地高端投資客投資公司核心客戶重要客戶需要主動去引導！做區(qū)域價值提升！高形象、完備配套控成本、劃分面積可靈活組合相對難把握，需要主動引導，強調區(qū)域價值、升值潛力！寫字樓客戶定位商業(yè)價格測算商業(yè)定價——周邊市場競品價格項目一層銷售均價恒大御景灣13-61㎡面積臨含光路街鋪均價25000元/㎡世茂鉑翠灣均價30000元/㎡達美D6區(qū)40-100㎡面積，公示價格40000元/㎡預計折后均價38000元/㎡臨街面價格測算價值點權重本項目得分恒大御景灣得分世茂鉑翠灣得分達美D6區(qū)得分地段25%51.2551.255.21.35.51.375交通

15%50.755.20.785.50.82560.9商業(yè)氣氛

15%50.7550.755.30.7955.50.825人流量

10%50.550.55.50.555.50.55周邊環(huán)境5%50.255.20.265.50.2755.50.275規(guī)模5%50.2550.255.50.2755.50.275物業(yè)條件5%50.2550.2550.2550.25形象昭示5%50.255.20.265.50.27560.3硬件設施5%50.2550.255.50.27550.25升值潛力

10%50.550.55.50.554.50.45

100%

5.00

5.05

5.37

5.45成交價格

25000

30000

38000

修正價格

24752.48

27932.96

34862.39

權重

參考權重50%

30%

20%

測算價格

27728.60

12376.24

8379.89

6972.4849728.64含光路臨街一層商業(yè)：當前測算靜態(tài)價格為27728.60元/㎡臨街面價格測算通過市場比較法測算的結果的當期商業(yè)價格為27728.60元/㎡住宅價格修正（預計本案2015年初開盤，時差約1年半）：（1）城市經(jīng)濟及區(qū)域的快速發(fā)展對商業(yè)價格的拉升明顯：到2015年，濱江新城幾大項目都已進入入住階段，社區(qū)人口不斷增加，更重要的是，濱江板塊金融商務的發(fā)展、市政配套公園等設施陸續(xù)落成，極大帶動了區(qū)域人流，也大大提升市場對濱江板塊的價值認可度；因此我項目商業(yè)入市后價格至少增長20-25%；因此我項目一層商業(yè)入市價格為33274.31-34660.75元/㎡寫字樓價格測算項目銷售均價奧克斯廣場均價8500元/㎡綠地中央廣場均價11000元/㎡價值點權重本項目得分奧克斯廣場得分綠地中央廣場得分地段25%51.255.21.35.11.275交通

15%50.755.50.8255.30.795商業(yè)氣氛

15%50.755.40.815.20.78人流量

10%50.55.50.555.30.53周邊環(huán)境5%50.255.40.275.30.265規(guī)模5%50.2550.255.20.26物業(yè)條件5%50.2550.2550.25形象昭示5%50.255.50.2755.30.265硬件設施5%50.255.50.2755.30.265升值潛力

10%50.55.30.535.30.53

100%

5

5.3