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文檔簡(jiǎn)介

建設(shè)·天波園總體策略方案金燦燦的南開福地——【市場(chǎng)描述】不足的是,一是該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境還比較混亂。二是地價(jià)成本高,導(dǎo)致樓盤價(jià)格偏高(比中環(huán)線片區(qū)平均高出500元/M2左右),從而影響了消費(fèi)者的置業(yè)積極性。

結(jié)論:片區(qū)正處開發(fā)快速增長(zhǎng)期,從危改到可持續(xù)發(fā)展,到處都在進(jìn)行開發(fā)建設(shè),整體格局明顯散亂,影響片區(qū)高檔人文社區(qū)形象的提升,市政公共配套還有待完善。遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——【競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析】競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手凱立欣園售樓處已成型。項(xiàng)目工程進(jìn)度較快,目前為樓花,項(xiàng)目值得關(guān)注,就圍墻等設(shè)計(jì)格調(diào)來看,項(xiàng)目為區(qū)內(nèi)目前規(guī)模和檔次都很偏高的住宅項(xiàng)目/由于項(xiàng)目位置離本案較近,同時(shí)銷售日期比本項(xiàng)目略早,是本案較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬隆文化花園五個(gè)組團(tuán)式高層/在和平區(qū)有一定規(guī)模,與本案有多處相似,價(jià)格范圍3000-4300元/平方米,但萬兆公司開發(fā)的住宅就品質(zhì)或服務(wù)方面都有很大問題,在消費(fèi)者中口碑較差,距本案有一定心理距離,但也是本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-名士郡(臺(tái)北花苑)六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層/價(jià)格范圍3500-4500元/平方米/由于初期銷售案略等不慎,價(jià)位偏高,管理服務(wù)不良等,造成消費(fèi)者心理差距,與本案有一定心理距離,項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)定位有別于本案。在高層上與本項(xiàng)目有沖突。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-優(yōu)勢(shì)(獨(dú)家擁有)規(guī)模大,60萬平方米的超大社區(qū)吸引力與市場(chǎng)影響力。建設(shè)品牌多年來的誠(chéng)信積累的品牌信賴感與有效的消費(fèi)口碑傳達(dá)率。南開區(qū)作為著名的學(xué)府區(qū)位價(jià)值在消費(fèi)者心中根深蒂固。產(chǎn)品品質(zhì)保障,北方罕有的架空層與主園林呼應(yīng),可緩解容積高的不利。-形勢(shì)分析-劣勢(shì)·容積率過高,環(huán)境空間小,未能充分適應(yīng)環(huán)境要求大大提高的市場(chǎng)需求?!ろ?xiàng)目雖然有規(guī)模大,但各個(gè)組團(tuán)被公共交通線分隔?!て瑓^(qū)樓盤及本身在售樓盤項(xiàng)目銷售進(jìn)度總體過慢。機(jī)會(huì)·前期項(xiàng)目銷售單位中業(yè)主購(gòu)買和推薦購(gòu)買占所占比例較高。·本地樓市正處于更新?lián)Q代期,買家對(duì)新產(chǎn)品和新形象抱有積極的需求,項(xiàng)目必須賦予獨(dú)特的市場(chǎng)觀念與鮮明的推廣主題。誰是我們上帝——【目標(biāo)群體分析】仁者樂山,智者樂水。喜歡購(gòu)買天波園的是什么人?高收入中收入低收入低層次中層次高層次★★★★我們的上帝-目標(biāo)群體-大中型企業(yè)老總,主要為民營(yíng)企業(yè)較多的中高級(jí)公務(wù)員有灰色收入的隱居者立足天津的影視文藝界“公眾人物”來津投資并準(zhǔn)備長(zhǎng)期發(fā)展的僑胞和外籍商人多數(shù)屬首次置業(yè),部分二次置業(yè),重視物業(yè)品質(zhì)、戶型的舒適和居住環(huán)境及條件、并能充分體現(xiàn)自己“成功人士”的身份和地位,獲得一種尊貴感,不排除少量炒作行為和從眾心理。-消費(fèi)特征--方案名-九如文鼎家園九如文谷-方案名釋義-“九如”:如山如皋,如岡如陵,如川之方至,以莫不增——如月之恒,如日之升,如南天之壽,如松柏之茂,無不爾如承?!拔亩Α保号c鼎相應(yīng),借以多種藝術(shù)手法和場(chǎng)所生動(dòng)活潑地展現(xiàn)中華五千年光輝燦爛的歷史文明和博大精深的民族文化,寓文于樂,融參觀和參與于一體,把展示、參觀和交流有機(jī)地結(jié)合起來。金域之城 福地名宅文化之城 主流未來健康之城驅(qū)動(dòng)源生活-主題-學(xué)習(xí)文化+健康人文南開璀璨天波園一顆種子,需要多少灌溉?一段成長(zhǎng),需要多少心血?一世傳承,又需要多少關(guān)愛?天天在教條下生活,誰能真正了解人本的精神?其實(shí)只有傳承與深耕,才能將人本的精神留給下一代!我們相信,一點(diǎn)過往的傳承,一點(diǎn)愛心的深耕,理念,就因此而延續(xù),而人本的精神,也就在其中,一點(diǎn)一滴地累積。我們知道,只有在人本的前提下,人類的進(jìn)步才會(huì)更人性!也只有在這樣的精神下,社會(huì)、城市、居住才能不斷地前進(jìn),再前進(jìn)。。。-廣告語-尊貴。與眾不同!天波園我們的生活習(xí)慣在逐漸進(jìn)步,我們的思想境界在不斷升華,我們渴望被尊重,被認(rèn)可,我們更希望走在大街上,老遠(yuǎn)就被人認(rèn)出來并被簇?fù)?,這是一種榮耀。住在天波園,已經(jīng)默認(rèn)您的身份高人一等?!烊吮?,是傳承與深耕的。生活是我們對(duì)文化的詮釋?!煊^念的進(jìn)步帶來文化的演進(jìn)?!靹?chuàng)造藝術(shù)的生活,創(chuàng)造生活的藝術(shù)。§想要成為天波園的主人,沒有一點(diǎn)財(cái)力和身份,幾乎是不可能。§關(guān)于尊貴,天波園看得太多,關(guān)于品位,天波園有高人一等的淡泊.§經(jīng)營(yíng)健康永遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)事業(yè)重要,修身養(yǎng)性比金錢游戲更重要,在天波園主人身上,總是多了一份修養(yǎng),一份炫耀。§住宅建筑不是鋼筋水泥的構(gòu)成的“住人機(jī)器”,建造住宅的目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人們生活品位的提升,在于實(shí)現(xiàn)對(duì)人性的終極關(guān)懷。-輔助廣告語-我們的支撐——【廣告支撐點(diǎn)】新家

孩子學(xué)會(huì)了如何收拾自己的房間文化詩(shī)廊

孩子開始對(duì)中國(guó)五千年的文明產(chǎn)生興趣,在這里,定下人生的第一個(gè)目標(biāo):熟背唐詩(shī)三百首文谷園:后附具體方案會(huì)所

孩子明白了什么叫“健康”社區(qū)文化活動(dòng)

參與其中,孩子學(xué)會(huì)了“合作”、“交流”、“溝通”打造一個(gè)人們夢(mèng)幻與現(xiàn)實(shí)的交匯地,是綠色、美麗與浪漫浸潤(rùn)的空間。兒時(shí)記憶中的長(zhǎng)青藤、牽?;ā獛谆鼗?duì)繅?mèng)繞,而今,呼吸的是真實(shí)的芬芳,觸摸的是真實(shí)的綠意,不論是在觀景、親水的那份愜意,或璞真回歸的那種感受,源于綠葉、源于青藤、源于心靈的潔凈和超脫。墻外遍種常青藤植物,戶戶設(shè)雙層生態(tài)窗,其間密植珍品植物,空氣經(jīng)過充分的過濾、凈化之后,室內(nèi)生態(tài)將得到最大改善。從此房間將是滿目春色,清新空氣,和煦陽光。拒之在外的是秋日沙塵、冬天寒冷和擾人噪音。在青藤公寓,科學(xué)的實(shí)踐、技術(shù)的創(chuàng)新是人性回歸的根本保障。挑高的層高,挑傳統(tǒng)戶型,擺脫壓抑、憋悶和煩躁。體驗(yàn)空靈、寬闊,感受自由飄飛,心曠神怡。青藤公寓多款的戶型打破過去單調(diào)格局,倡導(dǎo)回歸人性的主張,因此無論是在如此靈性之柔空間內(nèi)賞景,懷舊,或是幻想、開拓,一定能體驗(yàn)融入自然,暢想遨游的真實(shí)感覺。青藤公寓 生活藝術(shù)館:

展現(xiàn)藝術(shù)成就和提供學(xué)術(shù)交流,不僅使天波園城區(qū)的業(yè)主生活和文化品位有了極大的豐富與提高,而且使天津與國(guó)內(nèi)外,特別是歐美國(guó)家在文化、藝術(shù)方面的交流與合作大大加強(qiáng),同時(shí)也帶來一些潛在的商業(yè)合作機(jī)會(huì),為城市文化的發(fā)展做了一份應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

高品位社會(huì)服務(wù)設(shè)施:

有經(jīng)營(yíng)國(guó)際名牌的商場(chǎng)精品廊,充滿個(gè)性與文化韻味的西餐廳、咖啡館、小酒吧、生活大師文化沙龍以及增設(shè)建設(shè)會(huì)館,必將以其極高的文化藝術(shù)含量傲視天津居住小區(qū),成為人們心目中當(dāng)之無愧的最有文化氣息的高尚社區(qū)?!憩F(xiàn)居住天波園的五種感覺[品質(zhì)感][自由感][歸宿感][尊貴感][私密感]第一階段蓄勢(shì)造市——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)熱1時(shí)間:9月1日-10月15日核心:樹立天波園“人文名宅”人居相依的親切形象目的:1、吸引關(guān)注,提高知名度;2、截流客戶,儲(chǔ)備客源品質(zhì)+理念第二階段亮相時(shí)間:10月18日(開盤日)-12月20日核心:建立天波園“人文名宅”的美譽(yù)度目的:1、加強(qiáng)市場(chǎng)感染力;2、提升美譽(yù)度,形成口碑;3、吸納首批客戶;4、儲(chǔ)備意向客戶強(qiáng)勢(shì)突圍——開盤強(qiáng)銷品質(zhì)+尊貴2外部設(shè)置1、天使的飛翔——小圣馬克廣場(chǎng)放飛鴿子2、天波園秀——體現(xiàn)歐美文化3、小丑送禮——快樂送給你4、街頭藝術(shù)——免費(fèi)素描,像框裝表(條件設(shè)定)5、免費(fèi)合影——“一拍得”天波園布景快照6、洋妞引賓——異域風(fēng)情內(nèi)部設(shè)置7、天波園雕塑長(zhǎng)廊——品嘗凝固的藝術(shù)8、參觀文谷園——賞藝術(shù)精品…9、天波園社雕揭幕——天波園精神堡壘10、“天波園之旅”幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)——天波園真實(shí)體驗(yàn)活動(dòng)設(shè)定:“天波園之旅”大型活動(dòng)互動(dòng)推廣三:--階段傳播策略--市場(chǎng)引爆——快速銷售火爆時(shí)間:12月21日-2003年春節(jié)核心:放大產(chǎn)品利益點(diǎn),實(shí)景實(shí)說目的:1、實(shí)現(xiàn)天波園快速銷售2、消化意向客戶品質(zhì)+享受3第四階段一舉成功——后續(xù)銷售凱旋時(shí)間:2003年春節(jié)后核心:尾盤熱賣,建設(shè)集團(tuán)品牌目的:1、消化尾盤;2、在自己占領(lǐng)的高地上,讓建設(shè)集團(tuán)的品牌大旗高高飄揚(yáng)。品質(zhì)+品牌4附:文谷園的資料(一)宗旨:展現(xiàn)歷史,弘揚(yáng)精粹,凝聚力量。

(二)主題:回顧過去,把握現(xiàn)在,開拓未來,發(fā)展創(chuàng)新。

(三)目標(biāo):

1、文谷:文化展示中心;文化交流平臺(tái);整合文化資源的基地;文化產(chǎn)業(yè)的聚集地。

2、今天的精品,明天的經(jīng)典:文谷城追求與華夏五千年文明和十二億人口泱泱大國(guó)的世界地位和禮儀之邦的世界形象相適應(yīng)的高品位,致力于今天的精品,明天的經(jīng)典。

文化展示區(qū)包括:藝術(shù)交流中心;文化交流中心;歷史長(zhǎng)廊;單項(xiàng)可分歐美展示區(qū)、東方藝術(shù)區(qū)等。

文化景觀區(qū)包括:科技未來世界;水上娛樂城;極樂島娛樂大世界;文化街;藝術(shù)學(xué)苑;商務(wù)中心。

文化產(chǎn)業(yè)區(qū)包括藝術(shù)創(chuàng)作館;圖書信息中心;藝術(shù)沙龍;文化會(huì)館;文化園;商務(wù)中心。

文化居住區(qū)包括高品質(zhì)住宅。

文化景觀區(qū)

1、位置:該區(qū)位于主題展示區(qū)的一隅。

2、立意:人們?cè)诠ぷ鳌W(xué)習(xí)之余,可以在這里感受生命與自然的瑰麗多彩和人類想象的無垠,在水光山色之中休憩身心,寄情生活,暢意馳懷。

3、環(huán)境:飛瀑噴泉,疊石架山,穿渠引水,花木扶疏。

4、內(nèi)容:區(qū)內(nèi)設(shè)有未來城、康體中心

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