景觀成本分析

珠江國際城

景觀成本研究報(bào)告2.2.3特色鋪裝、雕塑、涼亭等構(gòu)件項(xiàng)目總體規(guī)劃小區(qū)占地面積為18萬平方米，總建筑面積約47萬平方米，園區(qū)綠化率約50%，由32幢10層~28層的小高層、高層住宅樓組成。開發(fā)建設(shè)分三期，其中：一期（西南塊）建筑面積約18.87萬平方米，1079戶，于2004年10月交付；二期（東南塊）建筑面積約13.7萬平方米，737戶，于2005年11月交付；三期（北塊）建筑面積約14.7萬平方米，815戶，于2007年8月交付。每期帶一地下車庫，車位比例一期較低，約為50%，二、三期較高，約為100%，統(tǒng)算車位比例約為70%。選取項(xiàng)目布局概述即：風(fēng)荷整個小區(qū)圍繞中心廣場（含會所、游泳池），共分為5個獨(dú)立組團(tuán)，即：風(fēng)荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉蘭苑。組團(tuán)高出地坪約1.7米，錯落出3個層次、功能用途不同的立體自然空間。組團(tuán)四周由瀝青車道、景觀消防車道與主入口、次入口及地下車庫入口（共10個出入口）相連，車輛進(jìn)出便利暢通。每幢住宅均設(shè)2個自行車庫入口，入口做法與汽車庫基本類似，只是尺寸略小?？紤]到車輛可能隨時經(jīng)過住宅樓時，帶來躁音、尾氣污染等問題，開發(fā)商在設(shè)計(jì)上采取三個措施：住宅樓高出道路約1.7米；與道路之間用喬木、灌木、綠地相隔約3米；車庫入口架設(shè)鋼化玻璃頂，四周及頂面用可伸展的灌木、植物覆蓋，增加美觀、隔離效果。組團(tuán)各自的中心位置布置有或大或小的中心景觀休息區(qū)，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游樂健身器材組成，方便住戶使用。中心廣場經(jīng)新月形坡面和隱形軸圍繞串聯(lián)，整個小區(qū)的中心景觀廣場低于地面約5米，會所、花園、游泳池、網(wǎng)球場掩映于綠林水景之中，為全體住戶提供一個交流、休憩、娛樂健身的理想場所，而且周圍的業(yè)主在家里即可欣賞其景。1成本分析2.1總體分析本項(xiàng)目園林景觀工程分為硬景和軟景兩個部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價為5467萬元?？偩坝^面積約為95000平方米，折合575元/m2。由附件一：測算分析表可知，造價比例相對較高的為：綠化費(fèi)37%，道路建造費(fèi)19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項(xiàng)合計(jì)占造價的81%。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分?？傮w分析表詳見表1。項(xiàng)目名稱景觀面積（m2）景觀造價（萬元）施工單價所占面積比例（%）所占造價比例（%）（元/m2）國際城950005467575100100其硬景35000343598136.863中軟景60000203233963.237表1：總體景觀成本分析2.2分類分析2.2.1軟景軟景部分造價為2032萬元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35%，第二的為大喬木及名貴樹種費(fèi)用，占總成本的15%，第三的為小灌木，投入比例為16.03%，以上三個部分總投入比例合計(jì)為66%，占成本的一半以上。也是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來看，灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1。軟景綠化部分詳見表2、表3、表4。表2：綠化匯總比較序號名稱合價（萬元）占綠化費(fèi)比（%）占總費(fèi)用比（%）單價備注1綠化總面積（6000m2）//2大喬木及名貴樹費(fèi)用31515.495.7673373中等喬木費(fèi)用70934.8912.9723094小喬木費(fèi)用884.321.606695大灌木費(fèi)用241.180.442016中等灌木費(fèi)用160.790.30257小灌木費(fèi)用32616.035.96988地被費(fèi)用361.760.66609草坪費(fèi)用1215.932.214010綠化土方費(fèi)用22210.914.063213綠化設(shè)計(jì)變更費(fèi)用1768.683.2229占苗木及綠化土方費(fèi)用的9.5%14綠化總費(fèi)用占綠化面積均價為338.7元/m2；綠化總費(fèi)用占園林總面積均價為 218.5元/m2；15費(fèi)用比：（大喬木及名貴樹：中等喬木：小喬木：大灌木：中等灌木：小灌木：地被:草坪=20:47:6:2:1:23:3:8）17數(shù)量比：（大喬木：中等喬木：小喬木=1：7:3）18數(shù)量比：（大灌木：中等灌木：小灌木：地被=1:5:360:32）19數(shù)量比：（喬木：灌木（不含地被）=1：2）20數(shù)量比：（大喬木：中等喬木：小喬木：大灌木：中灌木=1:7:3:3:16）表3：軟景綠化分析項(xiàng)目名稱景觀面積（m2）景觀造價（萬元）單方指標(biāo)（元2）/m所占面積比例（%）所占造價比例（%）珠江國際城950005467575100

.軟景600002032339100其中大喬木以及貴樹46233156817.715.5中等喬木2309070930738.534.9小喬木75908811612.74.3大灌木399424606.71.2中等灌木1049161531.70.8小灌木332033269835.716地被596835.8606.421.8草坪276471214446.16綠化土方69300m32213210.8綠化變更60000176298.7表4：前十類大量苗木品種成本投入分析序號苗木名稱苗木數(shù)量苗木單價苗木總價占綠化造價（萬元）分配比例%1香樟6322450154.847.62%2叢生金桂2385600133.286.56%3柑橘樹2893780109.2425.38%4銀杏B267350093.454.60%5重瓣櫻花171420071.823.53%6銀杏A70878061.463.02%7樂昌含笑462130060.062.96%8海棗3150000452.21%9垂絲海棠267168044.8562.21%10西府海棠125345043.1252.12%合計(jì)2524817.13340.21%此項(xiàng)目樹木的品種多樣，營造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價格為南京本地價格，上海地區(qū)價格約高20%~30%。2.2.2硬景硬景部分造價為3435萬元，面積約為35000平方米。占總造價的63%，按景觀總面積計(jì)算，折合361元/m2。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/m2。硬景分析詳見表5、表6。表5:硬景分析項(xiàng)目名稱圖片景觀面積（m2）景觀造價（萬元）單價（元2）/m所占面積比例（%）所占造價比例（%）珠江國際城950005467575100100.硬景350003435981100100

水景300046215408.68.5道路30000107535885.719.2特色鋪裝見分析表373397其中室外照明及水電30832.45.6大門見分析表242.50.4網(wǎng)球場2000707.45.71.3其他構(gòu)件25326.64.6游樂設(shè)施97101.8圍墻18719.73.4零星設(shè)施39241.37.2變更費(fèi)用19420.43.6表6:道路分析名稱施工單價總金額（萬元）成本投入比例覆蓋面積覆蓋面積比例瀝青道路408449.8241.91100036.7消防車道468274.3225.5586019.5花崗巖人行道268105.139.8392213.1水刷石人行便道238145.1413.5609020.3地上停車場32895.848.929229.7汀步2204.540.42060.7合計(jì)1074.79100%30000100%2.2.3特色鋪裝、雕塑、涼亭等構(gòu)件特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺、水景墻、旱景墻、臺階等內(nèi)容，其做法多樣，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對整個景觀綠化環(huán)境起到了“集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價折合景觀總面積為39元/m2。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見表7、表8、表9。

表7：特色鋪裝分析名稱施工單價總金額（萬元）成本投入比例覆蓋面積覆蓋面積比例廊架1000308.130010木地臺85055.2614.865021.7水景墻7000071.91個旱景墻5000051.31個自行車入口擋墻550028.057.551個汽車入口擋墻6008121.71350側(cè)墻入口鋪裝58015.664.22709圓形鋪裝68062.8916.9924.8430.9臺階（游泳池旁）480246.450016.7臺階（單元入口）56019.65.335011.7樹池，花壇85044.211.9520米合計(jì)372.66100%2994.84100%表8：建筑小品分析名稱施工單價總金額（萬元）成本投入比例覆蓋面積備注雕塑16000060.91個雕塑2150000152.31個涼亭1480000487.31個涼亭2630000639.61個涼亭3450000456.91個水景（大）130049.47.5380水景（?。?005.40.860水景鋪貼500558.41100游泳池1600303.646.21897.5噴泉及設(shè)備110048.47.4440小品280017.922.764個合計(jì)656.72100%3877.52.2.4圍墻圍墻造價折合景觀總面積為20元/m2。2.2.5網(wǎng)球場網(wǎng)球場造價折合景觀總面積為7.3元/m2。2.3主要景觀成本分配比例表9：主要景觀成本分配項(xiàng)目名稱圖片面積（m2）硬景（萬元）所占造價比例（％）軟景（萬元）所占造價比例（%）所占面積比例（％）合計(jì)占造價比例（％）主入口部分4000430817234.211會所周邊景觀部分60008201518236.318宅間景觀部分5300012092216743155.853小計(jì)6300024594520283766.382本部分造價占整個景觀造價的82%,其中主入口及會所周邊景觀所占面積僅為總面積的11%，但造價比例卻占總造價的29%，此部分為整個小區(qū)景觀的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)及布局方案要能突出，使人見到眼前一亮，增加小區(qū)賣點(diǎn)。2.3.1主入口部分景觀分析表10：入口部分景觀成本分析名稱面積面積比例成本單價成本投入比例硬景370092.5430116271.4軟景3007.5172573328.6其中大喬木3007.5157523326.1變更費(fèi)用300155002.5此部分景觀面積約為4000m2,硬景包括涼亭、水景、水景墻、圓形鋪裝、景石、水電、雕塑、標(biāo)志系統(tǒng)、大門等，軟景包括行道樹（銀杏、香樟、橘子樹、廣玉蘭等）；主入口造價約為602萬元，占總造價比例為11%，折合主入口面積為1505元/m2，折合景觀總面積為63元/m2；其中硬景約為430萬元，折合主入口面積為1075元/m2，折合景觀總面積為45元/m2,其中軟景約為172萬元，折合主入口面積為430元/m2，折合景觀總面積為18元/m2。4.3.1會所周邊景觀部分:此部分景觀面積約為6000m2，硬景包括水景、水系、圓形鋪裝、景石、水電、假山、游泳池、木平臺、臺階、人行便道等，軟景包括行道樹（特大海棗、香樟、橘子樹、櫻花、桂花、合歡、馬褂木等）；會所周邊景觀造價約為1002萬元，占總造價比例為18%，折合會所周邊景觀面積為1670元/m2，折合景觀總面積為105元/m2,其中硬景約為820萬元，折合會所周邊景觀面積為1367元/m2，折合景觀總面積為86元/m2，其中軟景約為182萬元，折合會所周邊景觀面積為303元/m2,折合景觀總面積為19元/m2。表11：會所周邊景觀成本分析名稱面積面積比例成本單價成本投入比例硬景500083820164081.8軟景100017182182018.2中小喬木3005112373311.2灌木400782000.8草坪地被3005165331.6土方造型1000303003變更費(fèi)用1000161601.64.3.1宅間景觀部分:此部分景觀面積約為53000m2，硬景包括水景、廊架、自行車庫入口、汽車入口、圓形鋪裝、景石、水電、背景音樂、臺階、汀步、人行道、人行便道、游樂設(shè)施、健身器材等，軟景包括行道樹（棒樹、香樟、銀杏、橘子樹、櫻花、桂花、合歡、樂昌含笑、紅葉李、西府海棠、垂絲海棠、廣玉蘭、馬褂木等）；宅間景觀造價約為2883萬元，占總造價比例為53%，折合宅間景觀面積為544元/m2,折合景觀總面積為310元/m2，其中硬景約為1209萬元，折合宅間景觀面積為230元/m2,折合景觀總面積為130元/m2，其中軟景約為1674萬元，折合宅間景觀面積為315元/m2，折合景觀總面積為180元/m2。表12：宅間景觀成本分析名稱硬景名稱硬景-軟面積面積比例成本單價成本投入比例30005.71209403041.95000094.3167433558.1大喬木1585.5中小喬木68523.8灌木50009.430601草坪地被4500084.946710416.2土方造型50000191386.6變更費(fèi)用500001432952小結(jié)3.1珠江國際城項(xiàng)目綠化的特點(diǎn)：1、在沒有坡地的條件下人工造出坡地，給人渾似天成。同時，土方需要量自然變大，引起成本提高。2、綠化占地面積達(dá)到項(xiàng)目總用地的50%，極大滿足了人們對環(huán)境的美好追求。3、 按照綠化效果的優(yōu)化植物配置有5-6個層次，高大喬木、中等喬木、小喬木、大灌木、地被、花卉、藤本交錯搭配。4、 充分利用植物的優(yōu)點(diǎn)軟化硬質(zhì)的構(gòu)筑物，如在擋墻邊種植大量的垂掛植物迎春、紫藤、凌宵、扶芳藤、藤本月季等。5、 利用景石配置在綠地中充分營造回歸自然的感覺。6、 在施工過程中嚴(yán)格要求必須全冠苗木，充分保留苗木的原有的形態(tài)，在選用苗木時，有專業(yè)工程師挑選優(yōu)質(zhì)苗木。7、 細(xì)節(jié)體現(xiàn)項(xiàng)目的高水平管理，在細(xì)節(jié)中達(dá)到景觀效果的最大化，如在自行車庫入口大量栽植迎春、云南黃素馨、凌宵、紫藤等植物，給人以山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村的感覺。8、 人性化配置植物，落葉與常綠交錯搭配，四季鮮花綻放，樓房邊種植大量高低錯落的植物，增加人的私秘性，同時弱化樓房構(gòu)筑物的硬度。9、 常言道“三分種，七分養(yǎng)”，對于綠化工程而言，珠江國際城項(xiàng)目能取得如此佳的綠化效果，很大部分取決于它有一個高養(yǎng)護(hù)水平的隊(duì)伍3.2在綠化工程中應(yīng)注意的問題：1、 質(zhì)量第一、綠化效果第一的方針，在增加綠化工程造價有限的條件下，綠化效果最大的優(yōu)化，能快速提升一個項(xiàng)目的贏利。在項(xiàng)目最初整體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時，就要考慮到綠化景觀工程的布局問題，如出入口的設(shè)置、道路的布置、分期開發(fā)等問題。2、 盡量選擇鄉(xiāng)土及適合本地的植物，那些熱帶植物如海棗并不能在南京生長的很好，一副病泱泱的形態(tài)，綠化效果能好到哪去呢？所以在南京地區(qū)的項(xiàng)目不能完全照搬上海模式，要根據(jù)南京地區(qū)的氣候、土質(zhì)條件等因素選擇適合本地的苗木，否則，花高價引入的苗木在小區(qū)存續(xù)的幾十年間無法長期存活、繁茂，達(dá)不到預(yù)期的效果。上面成本分析中已說了，三棵特大海棗的費(fèi)用占了大喬木總費(fèi)用的14%，而數(shù)量上只占大喬木總棵數(shù)的0.7%。樹種選擇正確，會起到畫龍點(diǎn)睛的效果，相反則會得不償失?？梢該Q用胸徑63-65厘米、高7-8米、冠徑7-8米的單干金桂（嫁接銀杏、古香樟、石楠、紅繼木古樁）或胸徑18-20厘米、高5-6米、冠徑7-8米的單干紫薇；4、施工過程必須按照先后順序進(jìn)行，道路、管網(wǎng)、構(gòu)筑物沒有完成時就進(jìn)行綠化施工，綠化效果出來時又進(jìn)行開腸破肚，綠化效果就根本無法保證，這也象本末倒置的做法。這要求組織好施工工序，協(xié)調(diào)各工種的配合，還要選擇好苗木的種植季節(jié)，在保證整體售房、交房時間要求時，減少苗木額外養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、死苗重栽的發(fā)生，以合