2023年注冊(cè)物業(yè)管理師實(shí)務(wù)案例分析

成都鑫源物管培訓(xùn)中心2023年注冊(cè)物業(yè)管理師《實(shí)務(wù)》案例分析（新增）案例一某物業(yè)公司是一個(gè)具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，目前服務(wù)3個(gè)多層住宅社區(qū)，服務(wù)面積40萬(wàn)平米，服務(wù)1個(gè)辦公樓提供服務(wù)，面積4萬(wàn)平米。吳某是某物業(yè)公司公司發(fā)展部的領(lǐng)導(dǎo)，為達(dá)成通過(guò)拓展公司業(yè)務(wù)，把物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)提高到二級(jí)的目的，他在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息。請(qǐng)問(wèn)：1、吳某在網(wǎng)上選擇物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息需要考慮什么因素？2、吳某在網(wǎng)上搜出了以下幾個(gè)項(xiàng)目單位：萬(wàn)平米多層住宅獨(dú)立式別墅辦公樓、廠(chǎng)房2044假如可以中標(biāo)，在滿(mǎn)足二級(jí)資質(zhì)最低規(guī)定情況下，有幾個(gè)可選方案？3、某公司決定投標(biāo)獨(dú)立式別墅項(xiàng)目，由吳某組織制訂物業(yè)管理方案。編制物業(yè)管理方案的前提條件是什么？如何做才干保證為編制物業(yè)管理方案提供良好的前提條件？

4、在編制物業(yè)管理方案中如何擬定物業(yè)管理服務(wù)模式？物業(yè)管理服務(wù)模式涉及什么內(nèi)容？

5、在編制物業(yè)管理方案中管理制度的制訂分為哪兩部分？各舉出三個(gè)實(shí)例。［參考答案］1、需要考慮以下因素

(l）物業(yè)公司現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目的類(lèi)型和面積。

(2）計(jì)算與二級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的差距。

(3）依據(jù)《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》第八條規(guī)定查找招標(biāo)信息。2、滿(mǎn)足二級(jí)資質(zhì)最低規(guī)定情況下可選方案有：

(1）計(jì)算與二級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的差距

多層住宅為40/100=40%

辦公樓為4/20=20%

差距為：1-（20%+40%)=40%

(2）可選方案｝單位：萬(wàn)平米多層住宅獨(dú)立式別墅辦公樓、廠(chǎng)房招標(biāo)項(xiàng)目面積2044二級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)100820占比20%50%20%方案一是：同時(shí)投標(biāo)多層住宅和辦公樓兩個(gè)項(xiàng)目20%+20%=40%

方案二是：投標(biāo)獨(dú)立式別墅一個(gè)項(xiàng)目50%﹥40%

3、編制物業(yè)管理方案的前提條件：項(xiàng)目分析

要提供良好的前提條件，物業(yè)服務(wù)公司除了通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獲取資料外，重要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行具體、進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查，并借助公共媒體、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息；同時(shí)對(duì)業(yè)主的需求也需要仔細(xì)了解。在本地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)公司，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管理方案的制訂提供良好的前提條件。4、擬定物業(yè)管理服務(wù)模式：

物業(yè)管理服務(wù)模式是在對(duì)項(xiàng)目基去情況注行進(jìn)一步調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文獻(xiàn)的具體規(guī)定擬定的。

物業(yè)管理服務(wù)模式涉及比容：

物業(yè)管理服務(wù)模式是最符合物業(yè)實(shí)際清況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和重要措施，涉及物業(yè)的功能定位、客戶(hù)定位和服務(wù)需求定位三方面內(nèi)容。5、管理制度的制訂分為：公眾制度和內(nèi)部管理制度兩部分。舉例：公眾制度涉及管理規(guī)約、裝修管理制度、電梯管理制度。內(nèi)部管理制度涉及財(cái)務(wù)制度、人事制度、行政管理制度：案例二2023年6月某物業(yè)公司在中標(biāo)后與某社區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，在承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)前一物業(yè)服務(wù)公司所簽訂的兩份協(xié)議，協(xié)議終止日期為2023年12月，一份是與業(yè)委會(huì)簽訂的協(xié)議，內(nèi)容是就停車(chē)場(chǎng)管理和收入提成的內(nèi)容；另一份是與燃?xì)夤竞炗喌拇沾U燃?xì)赓M(fèi)的協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)：

1、協(xié)議對(duì)某物業(yè)公司是否繼續(xù)具有約束力？

2、假如某物業(yè)公司認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容有利物業(yè)公司業(yè)務(wù)的拓展，應(yīng)當(dāng)如何辦？3、有效協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有的必要條件有哪些？4、假如業(yè)委會(huì)在某物業(yè)公司不樂(lè)意情況下，想運(yùn)用優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)行與其簽訂停車(chē)場(chǎng)管理和收入提成協(xié)議，這樣做合法嗎？為什么？

5、在某物業(yè)公司沒(méi)有進(jìn)駐某社區(qū)前，盡管業(yè)委會(huì)與前一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司于2023年4月解除了協(xié)議，但為使社區(qū)管理具有連續(xù)性，前一物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)，直到7月某物業(yè)公司進(jìn)駐。

在這期間該社區(qū)住戶(hù)劉女士拒絕繳納4至7月停車(chē)管理費(fèi)，理由是前一物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議已于4月終止，因此其與業(yè)委會(huì)簽訂的停車(chē)服務(wù)協(xié)議也就一同終止。請(qǐng)問(wèn)：

劉女士做法對(duì)嗎？前一物業(yè)服務(wù)公司能否要回停車(chē)服務(wù)費(fèi)？6、假如你代表某物業(yè)公司的與某社區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容涉及什么？

7、在與業(yè)委會(huì)人員了解前一物業(yè)公司存在的問(wèn)題時(shí)，業(yè)委會(huì)人員說(shuō)前一物業(yè)服務(wù)公司答應(yīng)要對(duì)社區(qū)實(shí)行“五星級(jí)管家式”服務(wù)，進(jìn)駐后其服務(wù)沒(méi)有讓業(yè)主體驗(yàn)到其服務(wù)的高水平，因此業(yè)主普遍不滿(mǎn)。請(qǐng)問(wèn)：前一物業(yè)公司的做法有何不妥？簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議是應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

【參考答案】1、不具有約束力。協(xié)議是雙方當(dāng)事人之間協(xié)議；是當(dāng)事人之間意思表達(dá)一致結(jié)果，現(xiàn)主體變化了，自然要對(duì)以往所有協(xié)議進(jìn)行清理、對(duì)接。

2、新進(jìn)入的物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為退出的物業(yè)公司過(guò)去所簽定協(xié)議對(duì)自己有利，應(yīng)當(dāng)按照《協(xié)議法》規(guī)定重新簽訂新協(xié)議。

(1）分別與業(yè)委會(huì)和燃?xì)夤痉e極接觸，表達(dá)樂(lè)意按照原有協(xié)議條件與其簽訂協(xié)議。

(2）經(jīng)洽商后分別簽訂新協(xié)議。

3、有效協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有的必要條件有：

(l）當(dāng)事人的締約能力

(2）當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)

(3）協(xié)議的內(nèi)容合法

(4）協(xié)議的形式合法

4、不合法。

作為產(chǎn)權(quán)人代表一一業(yè)主委員會(huì)對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、管理有主導(dǎo)權(quán)、話(huà)語(yǔ)權(quán)，這是《物權(quán)法》賦予的權(quán)利，但其以產(chǎn)權(quán)人優(yōu)勢(shì)地位自居強(qiáng)行簽訂停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分派協(xié)議的行為，違反了《協(xié)議法》關(guān)于“協(xié)議當(dāng)事人的法律地位是平等的，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方”的內(nèi)容規(guī)定，不是“協(xié)議當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá),不符合協(xié)議要件。因此，在這種情況下簽訂的協(xié)議是無(wú)效的、不合法的。

5、劉女士做法不對(duì)。

前一物業(yè)公司可以收回服務(wù)費(fèi)。由于：

雖然物業(yè)服務(wù)協(xié)議己于2023年4月終止，但在某物業(yè)公司進(jìn)駐前，前一物業(yè)公司主觀上是為了社區(qū)物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，客觀上繼續(xù)履行了物業(yè)服務(wù)協(xié)議的所有義務(wù)，是事實(shí)服務(wù)協(xié)議，全體業(yè)主是這一行為的受益者。劉女士作為社區(qū)住戶(hù)同時(shí)也在享受前一物業(yè)公司的服務(wù)，理應(yīng)支付各項(xiàng)費(fèi)用，涉及停車(chē)服務(wù)費(fèi)。6、物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容涉及：

協(xié)議的當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專(zhuān)項(xiàng)維修基金、違約責(zé)任以及其他事項(xiàng)。7、前一物業(yè)公司做法的不妥之處在于：前一物業(yè)公司為了爭(zhēng)取得到該服務(wù)項(xiàng)目，在簽訂協(xié)議時(shí)沒(méi)有實(shí)事求是，違反了價(jià)格與服務(wù)對(duì)等原則，承諾的義務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了物業(yè)公司服務(wù)能力，給物業(yè)服務(wù)公司帶來(lái)了較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)應(yīng)注意：

(l）明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

(2）明確物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利義務(wù)

(3）對(duì)違約責(zé)任的約定

(4）對(duì)免責(zé)條款的約定

(5）物業(yè)服務(wù)協(xié)議的重要條款宜細(xì)不宜粗

(6）協(xié)議的訂立要實(shí)事求是

(7）明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式

案例三電梯驗(yàn)收項(xiàng)目表（表1)樓號(hào)：電梯編號(hào)：登記編號(hào)：驗(yàn)收日期：機(jī)房轎廂與井道主電源開(kāi)關(guān)電梯標(biāo)志電梯運(yùn)營(yíng)計(jì)數(shù)器手動(dòng)緊急操作裝置曳引輪盤(pán)車(chē)方向標(biāo)志制動(dòng)器調(diào)試編碼器方向限位開(kāi)關(guān)極限開(kāi)關(guān)換速開(kāi)關(guān)門(mén)鎖開(kāi)關(guān)斷繩開(kāi)關(guān)急停開(kāi)關(guān)檢修開(kāi)關(guān)安全窗開(kāi)關(guān)轎廂與井道層站底坑功能實(shí)驗(yàn)轎廂獨(dú)立服務(wù)開(kāi)關(guān)轎廂門(mén)機(jī)開(kāi)關(guān)轎廂風(fēng)扇開(kāi)關(guān)呼梯按鈕信號(hào)指示呼梯面板消防盒底坑防護(hù)欄底坑地面底坑檢修盒急停開(kāi)關(guān)平衡系數(shù)安全鉗實(shí)驗(yàn)超載實(shí)驗(yàn)消防功能移交單位：

移交人：年月日驗(yàn)收單位：

移交人：年月日注：(1）經(jīng)檢查符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目畫(huà)“√”，不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目畫(huà)“×"(2）每棟樓驗(yàn)收完畢后，對(duì)合格的項(xiàng)目進(jìn)行匯總，由移交單位和接受單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。電梯接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)登記表（表格）樓號(hào)：電梯編號(hào)：登記編號(hào)：驗(yàn)收日期：序號(hào)不合格項(xiàng)目不合格問(wèn)題簡(jiǎn)述規(guī)定整改日期12n驗(yàn)收人：移交人：移交單位：復(fù)驗(yàn)結(jié)論：年月日驗(yàn)收人：移交人：移交單位：以上是某物業(yè)公司中標(biāo)簽訂協(xié)議后，在承接查驗(yàn)工作中使用的“電梯驗(yàn)收項(xiàng)目表”（驗(yàn)收內(nèi)容為部分節(jié)選）和“電梯接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)登記表”。仔細(xì)閱讀這兩張表的內(nèi)容。

1、請(qǐng)你簡(jiǎn)述承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作內(nèi)容？

2、電梯的承接查驗(yàn)工作屬于物業(yè)查驗(yàn)工作內(nèi)容的哪一部分？在電梯承接查驗(yàn)中使用了哪些檢查方式？（從表1中摘取具體的查驗(yàn)內(nèi)容予以說(shuō)明，至少四種方式）

3、這兩張表反映出管理者對(duì)承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決思緒，對(duì)照表格說(shuō)明管理者解決承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的思緒？

4、電梯沒(méi)有出保修期，在接受時(shí)應(yīng)如何辦理接罷手續(xù)？

5、假如前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒(méi)有交齊物業(yè)管理費(fèi)為由，拒絕移交電梯等設(shè)備資料，拒不配合承接查驗(yàn)工作，某物業(yè)公司應(yīng)如何進(jìn)行承接查驗(yàn)工作？6、簡(jiǎn)述新建物業(yè)電梯的承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)電梯的承接查驗(yàn)的區(qū)別是什么？［參考答案］

1、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作內(nèi)容涉及：

人員準(zhǔn)備、計(jì)劃準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、設(shè)備及工具準(zhǔn)備。

2、電梯的承接查驗(yàn)工作屬于物業(yè)查驗(yàn)工作中的共用設(shè)施設(shè)備這一部分內(nèi)容。在電梯承接查驗(yàn)中使用了以下檢查方式：

(1）現(xiàn)場(chǎng)檢查，例如，機(jī)房的“電梯標(biāo)志”

(2）設(shè)備調(diào)試，例如，機(jī)房的“制動(dòng)器調(diào)試”

(3）觀感查驗(yàn)，例如，層站的“呼梯面板”

(4）使用查驗(yàn)例如，層站的“呼梯按鈕”

(5）實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)，例如，功能實(shí)驗(yàn)“超載實(shí)驗(yàn)”

3、這兩張表反映出對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決思緒應(yīng)為：

(1）收集整理存在的問(wèn)題。

收集承接查驗(yàn)工作中填寫(xiě)的所有的“表1"“表2"，分類(lèi)、對(duì)照整理。(2）問(wèn)題的解決方法。

物業(yè)公司與移交方代表就檢查結(jié)果進(jìn)行洽商，對(duì)不合格項(xiàng)逐個(gè)提出整改日期，并填寫(xiě)在“表2”的“規(guī)定整改日期”一欄。雙方在“表1"“表2(3）跟蹤驗(yàn)證。

物業(yè)公司在移交方整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并在“表2”中填寫(xiě)“復(fù)驗(yàn)結(jié)論”。復(fù)驗(yàn)合格將作為雙方移交工作的依據(jù)。

假如復(fù)驗(yàn)仍不合格，雙方需要就不合格項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步洽商，提出進(jìn)一步改善的辦法。但為了不影響整個(gè)承接查驗(yàn)接受工作，雙方應(yīng)就不合格項(xiàng)的整改工作另行簽署“遺留問(wèn)題備忘錄氣

應(yīng)注意的是，假如復(fù)驗(yàn)仍不合格，接受方某物業(yè)服務(wù)公司不能容易在“表2"的“復(fù)驗(yàn)結(jié)論”中填寫(xiě)合格字樣。

辦理接罷手續(xù)時(shí)承接單位某物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的解決情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)協(xié)議中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。5、假如前一物業(yè)公司以部分業(yè)主沒(méi)有交齊物業(yè)管理費(fèi)為由，拒絕移交電梯等設(shè)備資料，拒不配合承接查驗(yàn)工作，某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)：

(1）做好人力、計(jì)劃、資料、工具等細(xì)致的承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作。制訂好相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

(2）積極配合業(yè)主委員會(huì)工作，對(duì)前一物業(yè)公司放棄管理的部分，在業(yè)主委員會(huì)的主持下逐個(gè)進(jìn)行查驗(yàn)，并具體記錄查驗(yàn)結(jié)果。查驗(yàn)結(jié)果要得到業(yè)委會(huì)的認(rèn)可。

(3）查驗(yàn)完畢，經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可要立即進(jìn)行現(xiàn)狀接受，最佳有具有公信力的第三方（如政府行政主管機(jī)關(guān)、街道辦事處等）給予簽證。

(4）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)以及物業(yè)管理存在的問(wèn)題要形成補(bǔ)充協(xié)議。(5）通過(guò)建設(shè)單位或城建檔案館獲得承接物業(yè)的相關(guān)的原始檔案資料。完善物業(yè)管理工作。

6、新建物業(yè)電梯的承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)電梯的承接查驗(yàn)的區(qū)別新建物業(yè)電梯承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)電梯的承接查驗(yàn)1狀態(tài)不同一般情況下，電梯尚未出保修期電梯未出保修期電梯已出保修期2涉及主體條件不同涉及建設(shè)單位和承接單位兩方涉及建設(shè)單位、移交單位和承接單位三方涉及移交單位和承接單位兩方3承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同側(cè)重查驗(yàn)與電梯配套的設(shè)施設(shè)備和設(shè)施設(shè)備自身的資料增長(zhǎng)了電梯保修和運(yùn)營(yíng)維修資料的承接查驗(yàn)，在承接查驗(yàn)時(shí)需要三方共同簽訂移交協(xié)議。增長(zhǎng)了電梯運(yùn)營(yíng)維修資料的查驗(yàn)。4遺留問(wèn)題及解決方法不同問(wèn)題是由建設(shè)單位解決遺留問(wèn)題較復(fù)雜，屬于保修范疇的由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；屬于一般維修保養(yǎng)等問(wèn)題由移交單位負(fù)責(zé)。問(wèn)題是由移交單位解決案例四通過(guò)申報(bào)審批后，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)將社區(qū)閑置的地下室用于聯(lián)營(yíng)，所得收入重要用來(lái)填補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)維修基金。經(jīng)洽商業(yè)委會(huì)與一家健身俱樂(lè)部簽訂了協(xié)議。健身俱樂(lè)部進(jìn)駐前需要對(duì)地下室進(jìn)行裝修改造。項(xiàng)目涉及：

A健身人員要通過(guò)一層大堂進(jìn)入地下健身房，因此要增開(kāi)電梯的地下一層。B改變地下室部分格局，使其適應(yīng)健身場(chǎng)合規(guī)定。C大幅增長(zhǎng)用電負(fù)荷使其滿(mǎn)足健身設(shè)備和空調(diào)設(shè)備使用規(guī)定。等等當(dāng)物業(yè)公司得知業(yè)委會(huì)要引進(jìn)健身俱樂(lè)部后，找到業(yè)委會(huì)提出異議，業(yè)委會(huì)意識(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)重，經(jīng)和諧協(xié)商業(yè)委會(huì)采納了物業(yè)公司的意見(jiàn)，重新修訂了協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)：

1、請(qǐng)簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)公司房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容？

2、結(jié)合本案例簡(jiǎn)述健身房的進(jìn)駐將給物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備管理帶來(lái)哪些影響？（至少說(shuō)明三點(diǎn)）

3、物業(yè)公司規(guī)定修訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容，增長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，你認(rèn)為合理嗎？為什嗎？

4、由于健身房的進(jìn)駐，電梯使用頻次大幅增長(zhǎng)，因此對(duì)電梯的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要重新編制，請(qǐng)簡(jiǎn)述維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)是什么？對(duì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃草案從哪幾方面進(jìn)行論證？組織實(shí)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的環(huán)節(jié)是什么？

5、假如該社區(qū)物業(yè)服務(wù)公司是將電梯維修養(yǎng)護(hù)單項(xiàng)工作外包給專(zhuān)業(yè)公司了，那么在簽訂外包管理協(xié)議時(shí)應(yīng)注意哪些內(nèi)容？

6、請(qǐng)你簡(jiǎn)述供配電系統(tǒng)管理工作重要內(nèi)容？

7、由于健身房的進(jìn)駐，使得社區(qū)供配電等設(shè)施設(shè)備工作載荷大幅提高，因此在設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理中，除了做好制定合理的計(jì)劃、配備合格的運(yùn)營(yíng)管理人員等工作外，還要加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理，防止發(fā)生故障，出現(xiàn)安全事故，請(qǐng)問(wèn)設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理涉及哪些內(nèi)容？［參考答案］1、物業(yè)服務(wù)公司對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的重要內(nèi)容涉及：

(1）使用管理

(2）維修養(yǎng)護(hù)

(3）安全管理

(4）技術(shù)檔案資料管理

(5）采購(gòu)和零配件管理

(6）工量具和維修用的設(shè)備管理

(7）外包管理

(8）技術(shù)支持2、健身房的進(jìn)駐將給物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備管理帶來(lái)下列影響

(1）增長(zhǎng)了共用設(shè)施設(shè)備的使用管理工作量，如電梯增開(kāi)地下一層。(2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃需要大幅調(diào)整。例如電梯使用頻次的增長(zhǎng)，用電負(fù)荷的增長(zhǎng)等，使得物業(yè)公司要根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用狀況合理調(diào)整運(yùn)營(yíng)管理和維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃，如：提高巡視的次數(shù)，適度縮短修理間隔期等。(3）增長(zhǎng)安全管理力度。由于健身房的進(jìn)駐，使得進(jìn)出人員數(shù)量增長(zhǎng)，身份復(fù)雜限度增長(zhǎng)，因此加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備使用安全教育，和業(yè)主的安全防范意識(shí)教育的工作力度就要相應(yīng)增長(zhǎng)。

(4）技術(shù)檔案資料管理內(nèi)容的增長(zhǎng)。重要涉及健身房裝修的相關(guān)審批文獻(xiàn)和裝修檔案的保管，以及開(kāi)業(yè)后物業(yè)公司在對(duì)其服務(wù)工作中產(chǎn)生的資料形成的檔案。3、物業(yè)公司規(guī)定修訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容，增長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的規(guī)定合理。由于：

(l）物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

健身俱樂(lè)部的進(jìn)駐超過(guò)了原有物業(yè)協(xié)議約定的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容。同時(shí)也改變了物業(yè)服務(wù)的區(qū)域，因此提出修訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議是對(duì)的的。

(2）健身俱樂(lè)部的開(kāi)業(yè)增長(zhǎng)了原有物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的消耗，改變了原有物業(yè)服務(wù)方案，特別是設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃和公共秩序維護(hù)工作計(jì)劃等。大幅增長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容和工作量。

因此按照服務(wù)與收費(fèi)相對(duì)等的原則，物業(yè)公司提出增長(zhǎng)服務(wù)費(fèi)是合理的。4、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)是：

(l）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期。

(2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定和管理目的。

(3）安全和環(huán)境保護(hù)的規(guī)定。

(4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。

對(duì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃草案從以下五方面進(jìn)行論證：（見(jiàn)教材P115)(l）技術(shù)可行性分析。

(2）資源的滿(mǎn)足情況。

(3）資金的貫徹情況。

(4）能否滿(mǎn)足需求。

(5）計(jì)劃的可執(zhí)行性和驗(yàn)證方法。

組織實(shí)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的環(huán)節(jié)是：（見(jiàn)教材P117)

(1）修前檢查。

(2）修前資料準(zhǔn)備。

(3）修前工藝準(zhǔn)備。

(4）其他準(zhǔn)備。（涉及對(duì)材料及零備件、各專(zhuān)用設(shè)備）

(5）組織實(shí)行。5、簽訂外包管理協(xié)議時(shí)應(yīng)注意：

(l）在簽訂協(xié)議時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)行主體的一致。

(2）在協(xié)議中應(yīng)明確再出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免產(chǎn)生糾紛。(3）應(yīng)在協(xié)議中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采用量化形式，便于檢查。

(4）委托方應(yīng)盡量保存受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文獻(xiàn)，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。6、供配電系統(tǒng)管理工作重要內(nèi)容涉及：

(1）配備合格的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。(2）制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)營(yíng)制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。

(3）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(4）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。

(5）定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，保證用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電記錄分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。

(6）建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增長(zhǎng)的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分派，盡也許保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。

(7）要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電防止措施。(8）做好節(jié)約用電工作，減少損耗。

（9）限電、停電要提前告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

(10）供配電運(yùn)營(yíng)可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。

(11）定期對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)實(shí)驗(yàn)。

(12）重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。(13）進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量記錄工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。7、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理內(nèi)容涉及：

(1）設(shè)備的檢查。

(2）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)。

(3）定期防止性實(shí)驗(yàn)。

(4）設(shè)備故障診斷技術(shù)。

案例五2023年11月15日，上海市中心靜安區(qū)發(fā)生一場(chǎng)延燒超過(guò)6個(gè)小時(shí)的大火災(zāi)。出事的是靜安區(qū)膠州路728號(hào)余姚路口的一幢28層、1998年竣工的教師公寓，正在進(jìn)行翻新，大樓外全被“腳手架，,（施工鐵架）包圍。劇烈的大火不久將大樓外墻燒得一片焦黑，濃煙沖上高空，連數(shù)公里外的淮海路大樓都可看見(jiàn)，有居民甚至站到墻外的鐵架上待援。據(jù)上海警方19日記錄，"11.15'事故后，上海殯儀館共接受到遇難者遺骸53具。經(jīng)DNA檢測(cè)，遇難人數(shù)實(shí)為58人，其中男性22人，女性36人。此外仍有40余人失蹤。形成了血的教訓(xùn)。請(qǐng)問(wèn)：

1、消防工作的指導(dǎo)原則是“防止為主，防消結(jié)合”。為了達(dá)成“防止為主”的目的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何做好消防檢查工作？2、重大節(jié)日和重大活動(dòng)應(yīng)如何做好消防檢查工作3、動(dòng)火過(guò)程中有哪些規(guī)定？

4、社區(qū)重點(diǎn)防火部位都涉及哪些部分？5、住宅社區(qū)樓層內(nèi)的消防器材一般如何配置？參考答案

1、消防工作的指導(dǎo)原則是“防止為主，防消結(jié)合”。為了達(dá)成“防止為主”的目的，物業(yè)服務(wù)公司必須對(duì)平常的消防管理工作制度化、明確化。

(1）制訂物業(yè)服務(wù)公司消防管理規(guī)定；

(2）制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度；

(3）制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案。

2、重大節(jié)日和重大活動(dòng)（應(yīng)對(duì)元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日），應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防用水、自動(dòng)滅火等情況重點(diǎn)檢查，必要時(shí)制定重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，保證節(jié)日消防安全得到控制。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增長(zhǎng)，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負(fù)載檢查，采用保衛(wèi)措施，同時(shí)做好居家消防安全宣傳。3、動(dòng)火過(guò)程中要按照以下四個(gè)方面操作：

(l）動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人；

(2）現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)人員必須經(jīng)賞檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火；

(3）發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；

(4）動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

4、社區(qū)重點(diǎn)防火部位重要涉及：機(jī)房、公共娛樂(lè)場(chǎng)合、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專(zhuān)用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(kù)（室）、計(jì)算機(jī)（資訊）中心等。5、住宅社區(qū)樓層內(nèi)的消防器材一般如何配置？

答：消防器材的裝備應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置，一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器。高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器。每個(gè)消防栓（箱）內(nèi)均配置1-2盤(pán)水帶、水槍1支及消防卷盤(pán)。

案例六某大廈總建筑面積5萬(wàn)平方米，地面30層，容積率為5，地下停車(chē)庫(kù)三層，大堂出入口為一個(gè)。物業(yè)實(shí)行全封閉管理，出入有南北兩個(gè)道閘口（有人行通道）,監(jiān)控室設(shè)在負(fù)一層。物業(yè)實(shí)行24小時(shí)保安制，24小時(shí)保潔制。地下停車(chē)庫(kù)和大堂崗實(shí)行24小時(shí)值班制。保安實(shí)行六天工作制（其中1天算加班，清潔工作彈性工作制，工作內(nèi)容為包干制，基本為三層樓一個(gè)人，地下停車(chē)庫(kù)和物業(yè)本體以外區(qū)域?qū)嵭?2小時(shí)保潔制。保安人員工資、保險(xiǎn)和其它約為1500元／人、清潔工約為1200元／人。請(qǐng)問(wèn)：

1、結(jié)合自身物業(yè)管理實(shí)踐，測(cè)算該物業(yè)每月保安和清潔人員工資費(fèi)用。2、請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般涉及幾個(gè)部分？參考答案1、測(cè)算的工資計(jì)算如下：

(1）崗位設(shè)立

l）南北兩個(gè)出入口為2個(gè)崗位；

2）大廈內(nèi)部樓層巡邏，考慮消防通道是雙向交叉，應(yīng)2個(gè)崗位；3）地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)每層設(shè)立1個(gè)崗位，共3個(gè)崗位：

4）物業(yè)區(qū)域流動(dòng)巡視1個(gè)崗位；5）大堂值班1個(gè)崗位；6）一般大廈都應(yīng)當(dāng)有消防監(jiān)控中心，設(shè)崗位1個(gè)7）小計(jì)10個(gè)崗位（保安隊(duì)長(zhǎng)采用兼職不另設(shè)）。。

(2）考慮到六天工作制和勞動(dòng)法規(guī)定，每個(gè)崗位應(yīng)安排的人員為：365×24÷〔(365-52-10)×8〕=3.614

所以共需要保安總?cè)藬?shù)為：

3.614×l0=36

即約需36人。

(3）保安每月固定的工資、保險(xiǎn)及其它測(cè)算

1500元／月人×36人＝54000元／月

(4）保安人員的加班工資為：

〔(52天×2+10天×3)×(1500元／月．人＋((365-104-10）天今12月／年）)÷12月／年〕×10個(gè)崗位＝8008元／月

(5）保安人員每月工資費(fèi)用總額為

54000元/月＋8008元／月＝62023元/月

清潔人員工資

(1）崗位設(shè)立

（1）大廈本體10個(gè)崗位：

2）地下停車(chē)場(chǎng)為1個(gè)崗位；

3）大堂清潔、地面停車(chē)場(chǎng)、垃圾清運(yùn)及管理因素設(shè)1個(gè)崗位；4）彈性工作制和保潔制，基本是一個(gè)崗位一個(gè)人，故清潔工人數(shù)為12人。(2）清潔工每月固定工資測(cè)算

1200/月．人×12人＝14400元／月

(3）清潔工加班工資為：

〔(52天×2×2+10天×3)×(1200元／月.人÷((365-104-10）天÷12月/年））÷12月/年）X(12個(gè)崗位x12小時(shí)／工作制÷8小時(shí)／天）=20451元／月(4）清潔工每月工資費(fèi)用總額為：

14400元／月＋20481元／月＝34881元／月2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成如下：

(1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用；(3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

(4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

(5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

(6）辦公費(fèi)用；

(7）物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊；

(8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9）經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。案例七某社區(qū)入住裝修階段，許多業(yè)主集中裝修，一天社區(qū)保安早7：00點(diǎn)巡視