商業(yè)基礎(chǔ)知識-成都商業(yè)地產(chǎn)、綜合體、零售、公寓、LOFT、售后返租

成都商業(yè)基礎(chǔ)知識專題培訓(xùn)關(guān)鍵詞：零售、公寓

20130225【吉信行-資源運營部】本報告宏觀數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，其他數(shù)據(jù)主要來源于吉信行資源運營部信息數(shù)據(jù)庫；本報告中的所有數(shù)據(jù)僅供吉信行員工內(nèi)部參考學(xué)習(xí)使用，采取任何方式為第三方所用，不負任何法律責(zé)任。目錄商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢成都商業(yè)現(xiàn)狀成都商業(yè)格局

成都城市綜合體成都商業(yè)地產(chǎn)概況物業(yè)研究：零售市場物業(yè)研究：公寓市場商業(yè)銷售模式研究12342

主要研究的物業(yè)類型：寫字樓、酒店、零售、公寓

商業(yè)地產(chǎn)（廣義）用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。包含：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園等。

商業(yè)地產(chǎn)（狹義）：專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)，即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。3

2012年成都人均GDP達到8139美元；

根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的預(yù)測，成都城市化率將在2015年達到70%。25%45%70%85%90%800-1500$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展消費者價格敏感1500-4000$綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)多選擇，自由購物空間4000-8000$綜合性商業(yè)形式體驗式的購物需求8000-20000$轉(zhuǎn)型商業(yè)形式個性消費人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)人均GDP+城市化率歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展和演變4

隨著四大新城的建設(shè)，成都市都市副中心發(fā)展雛形逐步形成，商業(yè)發(fā)展郊區(qū)化道路正在進行中。

根據(jù)《成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，各組團的整體功能定位如下：郫縣溫江東升華陽龍泉新都組團發(fā)展定位中心城發(fā)展以商務(wù)中心、購物中心為主體的商業(yè)中心及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。重點發(fā)展面向中西部地區(qū)的商貿(mào)中心功能。龍泉發(fā)展組團商業(yè)中心及東部地區(qū)的主要配送中心，結(jié)合龍泉花果山發(fā)展休閑娛樂業(yè)。華陽發(fā)展組團商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及濱水休閑娛樂業(yè)。東升發(fā)展組團商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及航空港物流基地。新都—青白江發(fā)展組團商業(yè)中心、北部物流中心，依托寶光寺、桂湖等歷史文化古跡發(fā)展旅游業(yè)。

郫縣發(fā)展組團商業(yè)中心、生態(tài)觀光及休閑娛樂業(yè)。

溫江發(fā)展組團商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，依托花卉基地發(fā)展休閑娛樂業(yè)。東：以汽車產(chǎn)業(yè)為主，配以工程機械，電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計服務(wù)業(yè)南：對外經(jīng)濟延展的重要經(jīng)濟板塊，以高端產(chǎn)業(yè)和新型城市功能的存在為主西：大力發(fā)展體育健身、醫(yī)療服務(wù)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展教育培訓(xùn)業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)，建設(shè)全國知名的健康休閑基地北：濕地公園、城市森林綠帶、集裝箱物流園區(qū)等，北部商貿(mào)城將成為承擔(dān)著工業(yè)、商貿(mào)、物流等職能的現(xiàn)代化活力新區(qū)5

2010年，成都商業(yè)地產(chǎn)明顯步入高速發(fā)展期，至2012年，成都主城區(qū)及近郊商業(yè)庫存攀升1100萬方，銷售壓力持續(xù)增大。2008年至2012年成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積增速分別為5%、15%、66%、33%、24%，近三年平均增速達到41%，較2009年，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積大幅增長174%，成交面積增長64%。截止2012年末，成都主城區(qū)商業(yè)庫存量約738萬㎡，近郊商業(yè)庫存量約410萬㎡。66%33%24%6

成都綜合體遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：北京、上海

、廣州、成都、重慶、沈陽綜合體存量領(lǐng)先全國，其中總存量在1000萬方以上的城市為北京、沈陽、重慶三市；而上海、廣州、成都的綜合體存量介于500-1000萬方；其余城市均在500萬以下。據(jù)相關(guān)媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計：成都商業(yè)綜合體已經(jīng)有114個，截至2015年，成都商業(yè)體量將新增1000萬平方米左右。而據(jù)相關(guān)資料介紹，根據(jù)目前規(guī)劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米，將比目前的商業(yè)體量翻上1.5倍。屆時，成都城市綜合體與住宅的比值，將遠超上海、北京等一線城市。7

成都綜合體分布集中度高、未來同質(zhì)化競爭明顯。備注：以上為總體量在10萬平米以上的64個項目分布示意圖新世紀(jì)環(huán)球中心（176萬㎡）金牛萬達廣場（110萬㎡）成都大魔方（105萬㎡）綠地世紀(jì)城（83萬㎡）中鐵西城（70萬㎡）華潤萬象城（32萬㎡）來福士廣場（32萬㎡）棕櫚泉國際中心（26萬㎡）復(fù)城國際（23萬㎡）北城天街（70萬㎡）時代天街（180萬㎡）世豪廣場（77萬㎡）陽光100米婭中心（30萬㎡）江宇天府城（138萬㎡）布魯明頓廣場（17萬㎡）傳化國際新城（110萬㎡）新熙門（12萬㎡）唐人街（70萬㎡）雄飛中心（14萬㎡）北歐知識城（240萬㎡）中糧大悅城（25萬㎡）環(huán)球貿(mào)易廣場（130萬㎡）美年廣場（100萬㎡）福年廣場（18萬㎡）綠地國際花都（100萬㎡）珠江國際新城（24萬㎡）華置廣場（43萬㎡）摩根中心（13萬㎡）晶融匯（18萬㎡）城北天地（48萬㎡）成都水游城（57萬㎡）富森美家居法國風(fēng)情長廊（50萬㎡）沙灣現(xiàn)代城（60萬㎡）成都國際商城（32萬㎡）仁恒廣場（20萬㎡）大鼎世紀(jì)廣場（20萬㎡）萊蒙置地廣場（14萬㎡）富力天匯（30萬㎡）國際金融中心（44萬㎡）凱德廣場天府（28萬㎡）華潤翡翠廣場（14萬㎡）在售或已營業(yè)未售龍之夢（180萬㎡）優(yōu)品時代（50萬㎡）德坤新天地（18萬㎡）天來國際廣場（60萬㎡）協(xié)信項目（22萬㎡）萬科磚石廣場（12萬㎡）重慶商社創(chuàng)紀(jì)中心（39萬㎡）太古項目（21萬㎡）茂業(yè)中心（35萬㎡）航天城上城（30萬㎡）河畔新世界（28萬㎡）五彩城（130萬㎡）中航國際廣場（35萬㎡）東方希望天祥廣場（50萬㎡）龍湖金楠天街（57萬㎡）泓昌嘉泰金融中心（28萬㎡）保利國際廣場（24萬㎡）金沙太陽城（70萬㎡）力寶東盟城（150萬㎡）花樣年龍年國際中心（70萬㎡）總體量超3800萬方部分對外宣傳為城市綜合體項目分布圖8

市場上默認的綜合體概念是指包含酒店、購物、辦公、住宅集餐飲娛樂等物業(yè)形態(tài)的項目；為促進成都綜合體的發(fā)展，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2012年成都出臺綜合體標(biāo)準(zhǔn)?！俺啥紭?biāo)準(zhǔn)”首次出現(xiàn)，2012年6月7日，成都在全國率先對大型城市綜合體項目進行定義，

制定的《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》正式實施，對新審批的城市綜合體項目在性質(zhì)、選址、規(guī)模和規(guī)劃等方面給予了新的要求。要求臨近軌道交通站點、15萬平米起體量、具備商業(yè)性質(zhì)用地和至少三種城市功能規(guī)劃。成都標(biāo)準(zhǔn)土地性質(zhì)規(guī)劃用地性質(zhì)應(yīng)為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施兼容住宅用地選址應(yīng)臨近軌道交通站點；應(yīng)臨兩條（含兩條）以上道路規(guī)劃應(yīng)由商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育、交通、住宅等三種或三種以上的城市功能組成規(guī)模二環(huán)路以內(nèi)的，不宜小于15萬平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米9

新標(biāo)準(zhǔn)出臺，符合標(biāo)準(zhǔn)綜合體大幅縮水（只有16個項目）。序號建設(shè)單位建設(shè)項目建設(shè)位置相鄰地鐵站點建筑總面積（萬㎡）主要業(yè)態(tài)的建筑規(guī)模（萬㎡）建設(shè)情況1仁恒置地（成都）有限公司仁恒置地廣場錦江區(qū)新光華路（二環(huán)內(nèi)）地鐵1號線錦江賓館站19.8商業(yè)：4.4

辦公：6.5已建2群光大陸實業(yè)（成都）有限公司群光大陸廣場春熙路南口（二環(huán)內(nèi)）地鐵2、3號線春熙路換乘點18.7商業(yè)：8.6

酒店：6.4已建3成都銀港（置業(yè)）有限公司、成都乾豪（置業(yè)）有限公司大慈寺文化商業(yè)綜合體項目大慈寺路以南，紗帽街以東，糠市街以南，東順城南路以西（二環(huán)內(nèi)）地鐵2、3號線春熙路換乘點23商業(yè)：12

酒店：2在建4成都泰信建設(shè)有限公司西部國際金融中心鏜鈀街與磨坊街交匯處東北側(cè)（二環(huán)內(nèi)）地鐵2號線東門大橋站29.4商業(yè)：2.7

辦公：9.8

酒店：4在建5成都錦尚置業(yè)有限公司錦尚中心一環(huán)路以西，青和里北段以南，青龍橫街以北（二環(huán)內(nèi)）地鐵2號線牛王廟站25商業(yè)：6.1

辦公：9.2在建6龍錦綜合開發(fā)（成都）有限公司國金中心錦江區(qū)大慈寺路以南，紅星路步行街以東，江南館街以北、紗帽街以西（二環(huán)內(nèi)）地鐵2、3號線春熙路點76.4商業(yè)：16.5

辦公：25.9

酒店：5.8在建8成都市宏段房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宏譽攀成鋼匯泉路以東，匯源路以西，同匯街以南，匯泉東街以北（二環(huán)內(nèi)）地鐵2號線牛市口站及東大路站計容90，其中非住宅46商業(yè)、辦公、劇場等在建9成都富力熊貓城項目開發(fā)有限公司富力熊貓城二期青羊區(qū)順城大街289號（二期用地）地鐵1、4號線騾馬市站總建面29.7，計容23.5商業(yè)：0.8

辦公：17.8

酒店：4.6在建10成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司地鐵4號線中壩站綜合體（包含中鐵西城項目）西部新城青羊副中心地鐵4號線中壩站計容78商業(yè)：60

住宅：18在建11成都金牛萬達廣場投資有限公司成都金牛萬達廣場金牛區(qū)人民北路地鐵1號線、6號線人民北路站70商業(yè)：16.8

辦公：35在建12成都來福士實業(yè)有限公司成都來福士廣場成都市人民南路地鐵1號線省體育館31.2商業(yè)：7

辦公：10.4

酒店：5.6

電影院：0.4已建13上海長峰（集團）成都公司龍之夢成華區(qū)迎暉路以南，錦繡大道以東地鐵2號線、7號線成都東客站55商業(yè)：14.4

辦公：4

酒店：12在建14華潤置地（成都）發(fā)展有限公司華潤萬象城成華區(qū)二環(huán)路以東，雙慶路以南地鐵4號線，8號線雙林路站32（一期建面18.6）商業(yè)：11.2

辦公：7.4在建（一期已建）15成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司新世紀(jì)環(huán)球中心人民南路西側(cè)，繞城內(nèi)側(cè)地鐵1號線海洋樂園150商業(yè)：31.8

辦公：77

酒店：8

文化娛樂：9在建16成都東方希望天祥置業(yè)有限公司東方希望天祥大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地鐵1號線世界城50商業(yè)：5.6

辦公：24.6在建10

目錄成都零售市場發(fā)展歷程成都零售市場發(fā)展格局

零售業(yè)態(tài)研究

成都零售市場發(fā)展趨勢成都商業(yè)地產(chǎn)概況物業(yè)研究：零售市場物業(yè)研究：公寓市場商業(yè)銷售模式研究123411

1990之前成都百貨大樓1993太平洋百貨春熙店1998仁和春天百貨人東店2000王府井百貨1990年之前，成都市僅有兩座歷史悠久的國營百貨商店：成都百貨大樓以及成都人民商場。1993年，成都市第一家外資百貨商店——太平洋百貨進駐春熙商圈，1997年來自日本的伊藤洋華堂也進駐春熙商圈。1998年，成都市第一家本土非國營中高端百貨商店——仁和春天百貨人東店開業(yè)，該商場以奢侈品牌代理的形式逐漸引入國際知名品牌。2000年，來自北京的王府井百貨進駐春熙商圈。次年，同樣來自北京的華聯(lián)集團在鹽市口開出其在成都的第一家店。零售形態(tài)：百貨是絕對主力的零售形態(tài)。零售商：國營、外資、本地民營以及國內(nèi)其他區(qū)域的百貨零售商開始積極關(guān)注成都零售市場。選址：對核心商圈的絕對忠誠，春熙路和鹽市口商圈成為絕對首選。品牌：以中檔為主，奢侈品牌尚未出現(xiàn)。梳理成都零售市場的發(fā)展歷程，2000年之前百貨是成都零售市場絕對主力的零售業(yè)態(tài)。12

2002美美力誠百貨2004百聯(lián)天府購物中心2007萬達廣場2010仁恒置地廣場美美力誠是成都市第一個高檔/奢侈的百貨商店表明成都對奢侈品的較高的接受度和消費力。2004年成都市第一個嚴(yán)格意義上的購物中心百聯(lián)天府購物中心落成。該物業(yè)的建成同時也標(biāo)志成都市二環(huán)商圈的開始呈現(xiàn)。萬達廣場以其25萬㎡的體量成為成都首個大型購物中心，同時也以為著二環(huán)商圈逐步成為成都市一個成熟商圈。2010年，仁恒置地廣場落成，是成都市第一個高檔購物中心，也是成都目前品質(zhì)最高的購物中心。零售形態(tài)：盡管數(shù)量上百貨商店仍然占優(yōu)，但是購物中心已經(jīng)越來越成為零售物業(yè)的主要形態(tài)。零售商：越來越多的專業(yè)零售物業(yè)運營商進入成都。選址：核心商圈仍然是選址熱點，但是零售基礎(chǔ)良好的非核心區(qū)域也成為選址目標(biāo)。品牌：中高檔成為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的主流，國際知名品牌紛紛進入成都。2000年之后，盡管數(shù)量上百貨商店仍然占優(yōu)，但是購物中心已經(jīng)越來越成為零售物業(yè)的主要形態(tài)。13

思維拓展：1.什么是集中式商業(yè)？“集中式商業(yè)”在業(yè)內(nèi)并無標(biāo)準(zhǔn)定義，換句話說，“集中式商業(yè)”只是一種業(yè)內(nèi)默認的說法。商鋪作為零售業(yè)的載體，主要包括了一般的街鋪、裙樓商業(yè)和獨立大型商業(yè)，后兩者一般可以歸類為集中式商業(yè)。規(guī)模較大業(yè)態(tài)豐富相互聯(lián)系統(tǒng)一經(jīng)營管理集中式商業(yè)作為一個整體，需要一個能從項目整體利益的角度出發(fā)的運營者來實現(xiàn)經(jīng)營者之間的平衡。無序經(jīng)營的結(jié)果通常就是外場各自為政，內(nèi)場慘淡經(jīng)營。14

思維拓展：2.百貨和購物中心有什么區(qū)別？業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規(guī)模4萬平米起，5萬-15萬平米為宜2-3萬平米標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品客戶根據(jù)定位不同而不同（脫離傳統(tǒng)商圈）中高收入人群（集中在中心區(qū)域）大眾化消費、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經(jīng)濟實力較強附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長15

多個大型商業(yè)中心奢侈品市場快速發(fā)展國際化品牌大規(guī)模進入強調(diào)購物體驗現(xiàn)代化的購物中心連鎖經(jīng)營快速發(fā)展中高檔市場得到快速發(fā)展品牌認知度提高國際化品牌開始進入市場出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)連鎖經(jīng)營品牌進入市場奢侈品市場得到發(fā)展出現(xiàn)了小型的零售類物業(yè)批發(fā)市場較為盛行以滿足基本生活需求為主缺乏品牌認知度市場內(nèi)缺乏國際化品牌初級市場成熟市場現(xiàn)代化的購物中心已經(jīng)出現(xiàn)，國際國內(nèi)知名連鎖經(jīng)營品牌及零售商紛紛入駐成都。中高檔成為優(yōu)質(zhì)零售的主流，品牌認知度日益提高。現(xiàn)在的人們在選擇商場時，并不僅僅考慮購物，更多地關(guān)注自己購物時的心理需求、情感需求，環(huán)境是否愉悅，是否是自己喜歡的風(fēng)格類型，是否有自己喜愛的附加配套設(shè)施等顯得很重要，購物中心的出現(xiàn)正是迎合了這種潮流。目前成都零售市場主要百貨商店包括王府井、太平洋百貨、仁和春天百貨、美美力誠百貨等。主要購物中心包括：仁恒置地、萬達、來福士等。購物中心重在情感消費——消費觀念從“量的滿足”過渡到“質(zhì)的滿足”，開始重視個性的滿足、消費的愉悅、購物的舒適度和優(yōu)越感。零售市場初級階段零售市場初級階逐步成長段零售市場快速發(fā)展階段零售市場平穩(wěn)成熟階段16

早期近期百貨商場人民商場；百貨大樓群光百貨、星光三越；龍湖三千集等購物中心無萬象城；來福士等專業(yè)賣場八一家具城；新華書店等宜家；迪卡依等商業(yè)街春熙路步行街；染坊街等春熙路步行街；桐梓林歐洲風(fēng)情街等奧特萊斯無九龍倉奧特萊斯特色商業(yè)街跳傘塔科技一條街；漿洗街皮革一條街等錦里古街；琴臺路特色商業(yè)街等成都市場零售主要業(yè)態(tài)包含有百貨商場、購物中心、專業(yè)賣場、商業(yè)街、奧特萊斯、特色商業(yè)街，各種業(yè)態(tài)在成都均能發(fā)展良好，說明成都市民有較強的接納能力，同時，成都市以較強的消費能力吸引眾多品牌的入駐；品牌覆蓋面的提高在成都市場由于缺乏概念新穎、品質(zhì)高的購物中心而出現(xiàn)一定程度上的阻滯?，F(xiàn)有零售物業(yè)的定位大多雷同，尤其是中端和中高端市場，在業(yè)態(tài)組合、品牌組合和運營管理方面，難以找到贏得細分市場的與眾不同之處。代表品牌是否在成都廣泛經(jīng)營奢侈品LouisVuitton，Gucci等是高端時尚品牌Diesel，Agnésb等是潮牌Abathingape、Visvim等否快速時尚品牌Zara，H&M等是其他國外知名品牌Jackjones，E-Land等是其他本國知名品牌美特斯邦威，以純等是隨著成都商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，購物中心越來越多的出現(xiàn)，購物中心同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，招商、經(jīng)營出現(xiàn)困境。17

開業(yè)：6個金牛萬達廣場開業(yè)：2012.12.22東郊記憶更名：2012.11.01華潤萬象城開業(yè)：2012.05.11來福士廣場開業(yè)：2012.09.23九方開業(yè)：2012.09.20奧克斯廣場開業(yè)：2012.11.29世豪廣場開業(yè)：2012.11.29更名：1個購物中心扎堆開業(yè)，2012年前新開業(yè)的商業(yè)綜合體，政府補貼50萬元。18

鵬瑞利青羊廣場預(yù)計開業(yè)：2013年底尚美成箱包皮具城預(yù)計開業(yè)：2013.1.28楓丹國際預(yù)計開業(yè)：2013年ICON大源國際中心預(yù)計開業(yè)：2013.9萬景峰預(yù)計開業(yè)：2013.9優(yōu)博星光廣場預(yù)計開業(yè)：2013.10萬德千雅大廈預(yù)計開業(yè)：2013.3綠地.世紀(jì)城預(yù)計開業(yè)：2013.8龍湖北城天街預(yù)計開業(yè)：2013.12天祥廣場預(yù)計開業(yè)：2013底華置廣場預(yù)計開業(yè)：2013部分開業(yè)萬科購物中心預(yù)計開業(yè)：2013成都龍?zhí)对６妓l(xiāng)預(yù)計開業(yè)：2013陽光新業(yè)中心預(yù)計開業(yè)：2013底棕櫚泉國際中心預(yù)計開業(yè)：2013底中糧大悅城預(yù)計開業(yè)：2013新世紀(jì)環(huán)球中心預(yù)計開業(yè)：2013.8世豪廣場二期預(yù)計開業(yè)：20132013年將有18個商業(yè)項目開業(yè)，可預(yù)見未來競爭的慘烈程度。19

光華商圈雙楠商圈科華路商圈錦華路商圈萬年場商圈建設(shè)路商圈城北專業(yè)市場市級商圈商圈特征春熙商圈天府廣場-鹽市口商圈騾馬市商圈二環(huán)商圈地理位置中心城區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)二環(huán)沿線市場定位中檔+中高檔中低檔+中檔+高檔中檔中檔商業(yè)形態(tài)百貨+步行街購物中心+百貨+小商鋪百貨+購物中心以購物中心為主目標(biāo)群體本地居民+外地游客本地居民+省內(nèi)居民本地居民周邊居住人群首層商鋪租金500-2,500元/平方米/月100-200元/平方米/月60-450元/平方米/月60-400元/平方米/月首層商鋪售價5-20萬/平方米3-20萬/平方米2-5萬/平方米2-4萬/平方米主要業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、娛樂百貨、超市、小商品、餐飲、娛樂百貨、大賣場、家電、餐飲、娛樂百貨、大賣場、家電、餐飲、娛樂優(yōu)勢歷史悠久，知名度高，人流量大百貨數(shù)量多，聚集效應(yīng)顯著國內(nèi)外品牌的首選之地歷史悠久，知名度高，人流量大高端和中低端市場并行，且不同檔次區(qū)域有效劃分地鐵將帶來更多的人流與春熙商圈的積極互動以購物中心為主，業(yè)態(tài)較為豐富未來的地鐵的通車有利于吸引更多的消費群體周邊住宅人群多，消費基數(shù)大物業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富。能滿足一站式的消費需求相較市區(qū)內(nèi)更為暢通的交通成都是典型的向都心型城市，商業(yè)格局受地緣發(fā)展影響。呈現(xiàn)市中心+副中心發(fā)展模式。鹽市口商圈、春熙路商圈、騾馬市是傳統(tǒng)的市級商圈。隨著城市外延發(fā)展，二環(huán)路區(qū)域級商圈形成。隨著郊區(qū)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，郊區(qū)商業(yè)逐步登上成都商業(yè)地產(chǎn)舞臺。從成都商圈發(fā)展來看，二環(huán)區(qū)域商圈發(fā)展成熟，商業(yè)趨勢向郊區(qū)擴散。20

隨著城市軌道交通建設(shè)與郊區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，郊區(qū)商業(yè)與市中心商業(yè)共同帶動城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，競爭激烈。郊區(qū)商業(yè)登上成都商業(yè)舞臺南部新區(qū)商圈，是目前成都發(fā)展最為成熟的郊區(qū)商圈；因素主要為：城市發(fā)展、政府規(guī)劃、軌道交通、購買力、開發(fā)實力；郊區(qū)商業(yè)主要為區(qū)域內(nèi)居住和工作人群服務(wù)；市中心仍是城市核心商圈成都市城市發(fā)展決定了市中心將一直是資源最集中，最受追捧的區(qū)域。無論是現(xiàn)在還是將來，市中心商圈（春鹽商圈）仍然是城市核心商圈；隨著城市外延發(fā)展和軌道交通建設(shè)以及消費者購買力的提高，成都郊區(qū)商業(yè)進入高速發(fā)展軌道。百貨已不是主力發(fā)展趨勢根據(jù)最新的商業(yè)業(yè)態(tài)研究證明，百貨業(yè)市場份額將逐步下降，轉(zhuǎn)而向?qū)I(yè)化、高檔化、連鎖化發(fā)展。購物中心成為未來幾年內(nèi)的主力業(yè)態(tài)。零售載體——商業(yè)街發(fā)展迅猛傳統(tǒng)街邊購物開始分化、聚集。市中心與郊區(qū)發(fā)展趨勢兩極化隨著人口與城市擴張，中心區(qū)商業(yè)向高檔化、專業(yè)化發(fā)展；郊區(qū)商業(yè)向規(guī)模化、大型化、主題化發(fā)展。向規(guī)模化、大型化、主題化方向發(fā)展，在業(yè)態(tài)上與市中心形成差異化競爭，是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要趨勢。21

目錄成都公寓市場的發(fā)展歷程成都公寓市場的發(fā)展格局

變異性公寓產(chǎn)品：LOFT成都商業(yè)地產(chǎn)概況物業(yè)研究：零售市場物業(yè)研究：公寓市場商業(yè)銷售模式研究123422

公寓原意是指集合式住宅，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展公寓逐漸延伸為一種營銷概念，發(fā)展至今，公寓已經(jīng)成為寫字樓產(chǎn)品的細分產(chǎn)品。23

商務(wù)公寓是一種營銷概念由于早期寫字樓市場疲軟，一些寫字樓項目生不逢時，開發(fā)商需要對市場進一步細化，細分目標(biāo)客戶群體，并對項目重新包裝，于是策劃推出了“商務(wù)公寓”這個概念。

一些住宅項目，基于同樣原因，也將住宅包裝成商務(wù)公寓，將本項目與其他住宅劃清界限。

有的項目情況較為復(fù)雜，下面幾層樓以寫字樓或商業(yè)物業(yè)立項，上面塔樓以住宅立項，對外宣傳統(tǒng)一以“商務(wù)公寓”。

在房地產(chǎn)管理部門的概念中只有住宅、寫字樓、商場、車位、廠房等分類，在房地產(chǎn)管理局的有關(guān)文件中，也沒有商務(wù)公寓的提法。按照出讓的國有土地用途分類，國有土地使用性質(zhì)共分為以下幾類：住宅、商業(yè)、辦公、車位等。因此，公寓嚴(yán)格來說應(yīng)屬于寫字樓范疇。公寓——住宅與寫字樓的集合體目前市場上常見幾種公寓類型，主要包括居住型公寓（普通公寓）、商務(wù)型公寓（SOHO）、酒店式公寓、服務(wù)式公寓、LOFT公寓。?普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓服務(wù)式公寓LOFT產(chǎn)權(quán)年限70年40年40年40年40年代表項目棕櫚泉城市春天8號香格里拉公寓復(fù)城國際峰匯中心特點住宅用地精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住；配套設(shè)施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；銷售價格一般高于區(qū)域整體水平一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)；既可居住，又可辦公；

具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；價格相對寫字樓較低；；

非純寫字樓裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計；一般只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)。目標(biāo)市場主要是針對在某地需逗留較長時間的商務(wù)旅游者；價格上，居住時間越長，價格越便宜，居住一周以內(nèi)的價格和同檔次星級賓館的標(biāo)準(zhǔn)價格一樣或略高，居住一周或10天以上的價格比同檔次星級賓館低30%左右。LOFT產(chǎn)品形態(tài)建筑高度可以做到6米，；LOFT最大的賣點就是“面積贈送”，買一層送一層；單價高，但實得單價較低；該類產(chǎn)品比普通戶型的利潤也高備注：酒店式公寓與服務(wù)式公寓的差別主要體現(xiàn)在物管，且酒店式公寓從某種意義上來屬于服務(wù)式公寓中的一類。24

從當(dāng)前市場上購買40年產(chǎn)權(quán)公寓客戶群群體來看，40年產(chǎn)權(quán)公寓的客戶群體較為寬泛，歸納起來就分為純粹的投資客、首次及過渡性居住兼投資客戶、臨時居住客戶三大類。第一類純粹的投資客因其地段好，總價低，易出租，投資回報率較高，40年產(chǎn)權(quán)公寓成為普通投資客青睞的投資產(chǎn)品。第二類首次及過渡性居住兼投資客戶多為剛參加工作、支付能力相對有限的青年置業(yè)者。一些眷戀城市繁華的年輕單身客群。40年產(chǎn)權(quán)相對較低的總價和不影響后期住宅置業(yè)的優(yōu)勢，及成熟完善的商業(yè)配套和交通便捷性是這類客戶認同產(chǎn)品價值的主要因素。第三類臨時居住的客戶主要來自外籍人士或需經(jīng)常出差的商務(wù)人士，注重項目的商業(yè)氛圍和區(qū)域價值，購買此類產(chǎn)品方便其因公或其他事務(wù)偶爾居住。25

LOFT原意是“屋頂之下存放東西的閣樓”，如今衍伸為“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，具有流動性、透明性、開放性、藝術(shù)性等特征。LOFT指的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”；LOFT于1998年正式被引入中國，已在京滬、蘇杭等城市造就了一大批現(xiàn)代藝術(shù)聚集區(qū)；曾經(jīng)的LOFT產(chǎn)品形態(tài)建筑高度可以做到6米，遠遠高于住宅不大于3.6米層高的建筑要求。2010年

《關(guān)于對<成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補充解釋》中首次明確辦公建筑層高不宜超過4.9米。26

目前成都市場，客戶對純辦公的寫字樓認可度最高、LOFT認可度最低。27供銷比存銷比寫字樓1.7：12.6：1SOHO2.1：12.8：1LOFT2.8：13.6：1寫字樓、SOHO、LOFT供銷比、存銷比對比目前成都LOFT產(chǎn)品主要集中在主城區(qū)；近郊區(qū)域LOFT存量不到主城區(qū)的四分之一，銷量不足五分之一，而遠郊則完全沒有LOFT產(chǎn)品。2012年成都主城區(qū)LOFT套數(shù)供銷比為2.4，近郊LOFT套數(shù)供銷比約為4.6，近郊銷售壓力明顯；LOFT曾經(jīng)最大的吸引力在于“高大而敞開的空間”，然而隨著一紙禁令，曾經(jīng)最具吸引力的挑高空間不復(fù)存在，4.9米的尷尬高度使得LOFT遭遇“寒流”。高新區(qū)最集中，近郊僅在年底有少量去化，成都致規(guī)使LOFT產(chǎn)品缺陷，認可度降低，LOFT產(chǎn)品遭遇尷尬。28

公寓發(fā)展特征公寓產(chǎn)品對所在區(qū)域的配套有較強的依賴性，區(qū)域成熟度越高，價格越高，LOFT產(chǎn)品亦然。強烈依托CBD

交通依賴型

完善豐富的商業(yè)配套支撐

戶型小、創(chuàng)新快、功能適用1、辦公需求：目前發(fā)展中的小型企業(yè)的辦公用途（比如廣告公司、禮品公司、咨詢服務(wù)公司等）。2、居住需求：以大中型高新產(chǎn)業(yè)的高級白領(lǐng)臨時租賃居住；暫時缺資金但又要定居的青年過渡性居住。1、純投資性客戶：有一定閑錢的中小型投資者，年齡段主要集中在30-45歲之間。2、過渡性居住兼投資性客戶：因定居、工作而目前又沒有資金實力的剛需客戶，以85后的年輕人為主。層高5米以上、住宅型、配套好的LOFT產(chǎn)品受市場認可度高。29排名項目層高配套備案面積(㎡)備案金額(萬元)1中聯(lián)英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER5.7米，使用率高，真正意義的一層變兩層商業(yè)街、醫(yī)療、交通26102.9419956.862龍湖北城天街4.9米，使用率低龍湖大型商業(yè)配套19962.6117647.903保利香檳國際5.0米，使用率低簡單配套16035.6412618.07中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER龍湖北城天街保利香檳國際新建的住宅、辦公LOFT產(chǎn)品層高上限4.9米，未來，高投資性價比的5.6米以上層高產(chǎn)品將不再出現(xiàn)。中德英倫聯(lián)邦蘋果躍層憑借良好的產(chǎn)品優(yōu)勢和投資前景成功俘獲消費者放心，放眼大成都絕無僅有，成交客群約六成投資、四成自用。30

產(chǎn)品優(yōu)勢5.7米層高、5.8米面寬、9.3米進深，買一層變二層，59㎡實得123㎡、83㎡實得161㎡，約200%超高得房率，水電氣三通。區(qū)位優(yōu)勢高新區(qū)核心位置，與該項目的相鄰的新川創(chuàng)新科技園規(guī)劃面積10.34平方公里，預(yù)計總投資200億元人民幣，預(yù)計居住人口12萬，就業(yè)人數(shù)將達到15萬。成都LOFT產(chǎn)品在售約32個，主要集中在中心城區(qū)、大城南、郫縣。31

中鐵西城北城天街時代天街北歐知識城美年廣場綠地國際花都萬科鉆石廣場花樣年龍年國際中心2012年成都在售LOFT項目分布圖空港國際城萬科魅力之城萬景峰錦泰河畔合力達新銳保利中心保利心語白金瀚宮國際大廈繽紛時代廣場萬通紅墻國際香榭國際保利香檳國際招商雍華府金楠匯保利康橋萬通金牛新都會南庭（南晶國際）中建投峰匯中心利通時代晶座合能四季映像新和領(lǐng)航中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER融信智慧廣場環(huán)球時代中心排名項目備案面積(㎡)1中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER26102.942龍湖北城天街19962.613保利香檳國際16035.644利通時代晶座10394.155合景萬景峰7829.626萬科魅力之城5173.077保利中心4606.018中鐵西城4510.929萬科鉆石廣場4212.5710南庭（南晶國際）3611.9211萬通金牛新都會3336.0312合力達新銳2095.4313香榭國際1998.914中建投峰匯中心1814.3415花樣年美年廣場1663.7516保利康橋1309.5317萬通紅墻國際1226.3818龍湖時代天街1120.0919新和領(lǐng)航820.2920招商雍華府809.09排名項目備案總金額(萬元)1中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER19956.862龍湖北城天街17647.903保利香檳國際12618.074利通時代晶座9574.945保利中心6963.826合景萬景峰5435.477萬科鉆石廣場5235.778萬科魅力之城4378.449南庭（南晶國際）4357.4210中鐵西城4127.1111萬通金牛新都會2734.2912保利康橋2010.3113香榭國際1690.2814中建投峰匯中心1590.9015萬通紅墻國際1493.9816花樣年美年廣場1354.7717合力達新銳1253.5618白金瀚宮國際大廈（昂立大廈）791.8819龍湖時代天街763.1520招商雍華府718.902012年LOFT中德英倫聯(lián)邦蘋果躍層大獲成功32目錄基本的商業(yè)銷售模式售后返租模式研究相關(guān)案例解析成都商業(yè)地產(chǎn)概況物業(yè)研究：零售市場物業(yè)研究：公寓市場商業(yè)銷售模式研究123433

常見的銷售模式對比模式售后返租返租+回購直接銷售承諾租賃操作特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營.租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi).業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為3-10年.直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù)包括零散出售和整體轉(zhuǎn)讓商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運營壓力操作簡單增強客戶對項目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度劣勢分析實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目34

售后返租——一分付出，十分收獲35

形成條件：開發(fā)商大多數(shù)是有實力的大開發(fā)商，其信譽高，履約能力強，選擇開發(fā)項目和經(jīng)營項目均有可行性研究的保證售后返租的回報率比較合理主要與地段和經(jīng)營項目的利潤掛鉤售后返租項目主要在繁華街區(qū)，升值空間比較大起源于美國六七十年代上世紀(jì)90年代中期又經(jīng)香港傳入我國內(nèi)陸，經(jīng)深圳、廣州，進入海南2002年下半年開始，沿海城市蔓延到我國中西部城市我國法律承認了售后返租的存在，也接受了售后返租在我國的發(fā)展售后返租在我國的發(fā)展是有條件的，那就是該項目必須是已竣工的工程開發(fā)企業(yè)可以和其他企業(yè)聯(lián)合售后返租，即開發(fā)企業(yè)進行房產(chǎn)銷售，其他企業(yè)進行返租經(jīng)營未竣工的項目開發(fā)企業(yè)不得以售后返租的形式進行銷售2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！睋?jù)調(diào)查，目前消費者對于售后返租模式最大的顧慮就在于返租期滿，如何保證物業(yè)的持續(xù)收益。36

無法實現(xiàn)返租承諾后期經(jīng)營風(fēng)險商鋪產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險充分了解開發(fā)商背景，根據(jù)開發(fā)商的口碑好壞來決定是否出手。特別要提防一些實力不足的小開發(fā)商和“皮包公司”。對要投資項目所在的商圈進行發(fā)展前景評估，先確定在返祖合同規(guī)定的年限內(nèi)，該商圈是否能夠有足夠的發(fā)展?jié)摿?。在簽訂購鋪合同及返租合同前，?yīng)該對合同條款內(nèi)容進行充分的確認。售后返租典型案例——成都某酒店式公寓37

時間第一年第二年第三年第四年第五年回報比例8%9%10%11%12%19萬套一，27萬套二的精裝花園洋房付全款后第二天開始返租金，租金每季度一返五年租期滿，業(yè)主可自行選擇A繼續(xù)續(xù)約

B自住

C上市交易D原價返還開發(fā)商雙證齊全，40年產(chǎn)權(quán)，5年回報50%，承諾5年后可上市交易，或無理由退房無法實現(xiàn)返租承諾后期經(jīng)營風(fēng)險商鋪產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險解決好購房者信心問題售后返租不得零散經(jīng)營：售后返租的生命線就是經(jīng)營利潤，一個完整的物業(yè)一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去了它的整體性，這將給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善租約管理統(tǒng)一市場營銷：制定統(tǒng)一的營銷推廣計劃統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進行建筑空間維護和保養(yǎng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控：科學(xué)的規(guī)劃布局整體商業(yè)空間38

統(tǒng)一管理分散經(jīng)營統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一市場營銷統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控集中式商業(yè)運營管理的核心是把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上。目前市場上大型中高端集中式商業(yè)多為自持，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，例如仁恒置地、群光廣場、萬象城。華潤·萬象城——2012年5月11日開業(yè)39項目名稱華潤.萬象城位置二環(huán)路與雙慶路的交叉口占地面積80000㎡總建筑面積32萬㎡（商業(yè)約24.4，寫字樓7.4）停車位1700設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)Callison設(shè)計開發(fā)商華潤置地同類產(chǎn)品沈陽.萬象城、杭州.萬象城深圳.萬象城、南寧.萬象城2005.11.15，華潤置地取得土地2009.05.20，華潤萬象城正式開工2010.12.10，華潤萬象城封頂2011.11.09，華潤舉行萬象城招商成果發(fā)布會2011.11.24，華潤萬象城商鋪上市2012.05.11，華潤.萬象城開業(yè)華潤·萬象城——購物中心（主力百貨、服飾為主）40

華潤萬象城是成都首次引入退臺設(shè)計，第一個將博物館引入商業(yè)中的購物中心，其品牌商家入駐超200個，具有特色品牌店包括尚泰百貨、Ole‘精品超市，百老匯影城，繽紛萬象真冰場和NOVO