新時期房地產政策探討與展望

新時期房地產政策探討與展望任宏博士（英國）/教授/博導

主任委員院長住建部全國高等學校工程管理和工程造價學科專業(yè)指導委員會重慶大學建設管理與房地產學院2014年3月上篇房地產市場要素分析房地產市場政府房地產公司購房者政府、房地產開發(fā)公司、購房者是房地產市場的三大參與主體，同時也是影響房地產市場發(fā)展的三大要素。1.影響房地產市場的三大主體要素購房者其他政府房地產公司1.1房地產市場要素分析——政府房地產利益蛋糕政府在房地產市場中的角色土地供應者土地完全控制在政府手中，政府可以控制土地的供應量、供應類型及轉讓價格。市場參與者政府通過出讓土地和設立國有企業(yè)參與房地產開發(fā)，獲得房地產市場的收益。調控主導者政府需要穩(wěn)定經濟、防范金融風險、保障社會公平、解決民生問題，因此政府又設法抑制高揚的房地產市場價格、抑制房地產開發(fā)投機行為。1.1房地產市場要素分析——政府政府究竟從房地產銷售中拿走了多少收入？根據官方數據計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內人士中引起不同觀點，但政府從房地產行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例甚高已經成為不爭的事實。1.1房地產市場要素分析——政府

城市土地是十分稀缺和不可移動的資源，是城市存在和發(fā)展的基礎，是城市最大、最具活力、最有增值潛力、最容易被政府控制的重要資產。土地出讓面積逐年上升，政府每年從房地產銷售中取得的大量資金用于城市基礎設施建設，提升了城市形象，改善了城市居民生活條件，展現施政者城市建設業(yè)績，但是政府通過犧牲土地換來出讓金收入的第二財政之路具有不可持續(xù)性，不利于整體的城市規(guī)劃和發(fā)展。土地財政和物業(yè)稅的征收收入支出獲得收入費用減免出售土地土地換項目截留挪用基礎設施政府體制福利城市市民福利土地費用的資金流程1.1房地產市場要素分析——政府政府在房地產市場中分得了相當份額的“蛋糕”，并將自己的利益與開支緊緊地結合在一起。由于不可分割的利益關系，政府在“房地產熱”中無形起到了推波助瀾作用，屢次的調控始終達不到降低房價、穩(wěn)定市場的目的。so1.1房地產市場要素分析——政府購房者其他政府房地產公司房地產利益蛋糕1.2房地產市場要素分析——房地產公司房地產公司是房地產開發(fā)的實施者，是房地產利益的創(chuàng)造者，同時也是國家經濟發(fā)展的主要推手之一。房地產公司房地產公司的目標是在房地產市場上實現利潤最大化和占有更大的市場份額，同時也是房價上漲的主要推手之一。房地產公司在房地產市場中的角色1.2房地產市場要素分析——房地產公司資料來源：CEIC、WIND、國泰君安地產研究房地產投資占GDP比重房地產業(yè)直接及間接帶動GDP的10.3%。1、房地產業(yè)自身的增加值直接計入GDP，占GDP的4.63%。2、房地產投資的關聯產業(yè)對GDP的貢獻度最大，占GDP的5.45%。3、房地產投資會帶動住房消費建材和家具家電等耐用消費品需求增加，占GDP0.18%。房地產業(yè)對經濟發(fā)展貢獻突出1.2房地產市場要素分析——房地產公司2013年3月29日，國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院在京共同發(fā)布“中國房地產百強企業(yè)研究成果”。中國房地產百強企業(yè)總資產十年間復合增長率達到39.4%，凈資產增長15倍，凈利潤增長26倍。房地產公司隨著房地產業(yè)的發(fā)展獲益頗多高額利潤成為房地產公司追求的目標1.2房地產市場要素分析——房地產公司近些年來，很多其他行業(yè)的企業(yè)選擇進入地產，包括家電、服裝、食品、家居、金融、制造業(yè)等，房地產業(yè)成為了名副其實的“唐僧肉”，誰都想來咬上一口。據統(tǒng)計，最近幾年公布的中國富豪百強，從事房地產開發(fā)的越來越多，利潤豐富的房地產業(yè)成了中國富豪的聚寶盆。房地產的高額利潤促使各行企業(yè)積極參與房地產利益分配1.2房地產市場要素分析——房地產公司非主營房地產的公司參與房地產利益分配2012年福布斯中國富豪榜中，上榜的400名富豪，有128名在各自的所屬行業(yè)中涉及了房地產業(yè)務。而前100名中有34名涉足房地產行業(yè)，其中一半的公司主營業(yè)務不是房地產開發(fā)。1.2房地產市場要素分析——房地產公司物價上漲價格信號失真趨利性效果產業(yè)結構經濟結構發(fā)生變化國民經濟比例失調房產業(yè)賺錢導致產業(yè)結構變化1.2房地產市場要素分析——房地產公司“全民房地產”

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1.3房價過快上漲會導致產業(yè)結構變化聯想家電連鎖新希望萬家樂隆鑫、長安房地產房地產是個高利潤的行業(yè),因此眾多企業(yè)都蜂擁進入這個行業(yè).摩托,汽車,電器,生物科技等行業(yè)的企業(yè)都把觸角伸向了房地產行業(yè).由于房地產也的帶動性,其他下游行業(yè)如建材,鋼鐵,水泥等企業(yè)也盲目的擴大生產.但是房地產也是高風險行業(yè),很容易受到政策等方面的影響.房地產業(yè)需要有專業(yè)人才、專業(yè)經驗來運作，這也是外行的軟肋。在市場上風頭很勁的外行中，目前還缺乏對行業(yè)走勢的準確判斷。這種靈魂人物不是從其他行業(yè)的人一朝一夕即能成就，更無法從企業(yè)外空降。

“國際大公司里面就很少房地產公司。現在內地很多做得很好的企業(yè)企業(yè)去做地產，這是中國企業(yè)的悲哀”1.3房價過快上漲會導致產業(yè)結構變化購房者其他政府房地產公司房地產利益蛋糕1.4房地產市場要素分析——購房者近年來，投資投機性購房之風愈刮愈猛。一些炒房者結伙在部分城市炒房，炒房似乎成了只賺不賠、一夜暴富的“游戲”；消費者受開發(fā)商故意制造房源短缺的誘導，陷入“房價還要漲”的心理恐慌，不停地追高買房；有關數據表明，城市家庭自有住房的比例占到了80%，城市戶均住房1.08/套，這說明房地產市場真正的剛性需求并無多數人預期大。房地產具有投資和消費雙重屬性。1.4房地產市場要素分析——購房者存銀行——“溫水煮青蛙”

物價上漲快，當銀行存款利率小于同期CPI的上漲幅度，實際利率出現負利率的情況。居民在銀行的存款隨著時間的推移，購買力逐漸降低，銀行存款“縮水”。

2012年CPI和存款利率（一年期）的比較圖實際利率=存款利率-CPI“房產在大多數時間是抵御通貨膨脹的工具”——投資大師彼特·林奇1.4房地產市場要素分析——購房者投股市——股市有風險，投資須謹慎1.4房地產市場要素分析——購房者股市和房市之間有著天然的關聯性。股價下跌，股市從制造財富的場所變成吞噬財富的黑洞機構和操盤者的操控炒作，股市動蕩，相比股市，樓市更為平穩(wěn)和安全股市漲，賬面資產膨脹，提高房市購買力，助推房價1.4房地產市場要素分析——購房者廣義貨幣供應量M2可視為社會購買力+可用于投資的儲蓄。M2過高于M1（狹義貨幣）被認為投資相對需求過剩。2012年底，國內M2規(guī)模達到近100萬億人民幣，同比增長13.8%。與此同時，M1增幅卻有限，這就意味著民眾手中的多余的貨幣需要尋找投資出路。尋找投資出路2012年廣義貨幣供應量（M2）規(guī)模1.4房地產市場要素分析——購房者房地產——保值增值，投資涌入

據一項針對國內6大城市居民的投資意向調查顯示，即使是在樓市股市低迷的狀況下依然有超過40%的居民投資時選擇購買房產時選擇購買房產。居民投資渠道過于狹窄，而房地產具有投資和消費的雙重屬性。

房地產具有穩(wěn)定性，有著保值增值的作用，還可以傳給下一代，基于如此考慮，更多人傾向于投資房產。1.4房地產市場要素分析——購房者民眾投資渠道唯一性——投資性買房1.4房地產市場要素分析——購房者截止至2012年，中國中產階級占總人口的24.6%，若刨去農村人口（占總人口48.63%）則占到了50.59%，居民消費剩余的比例不斷上升，這就意味著早富裕起來的那批中產階層不僅能買得起大房子，還能購房投資，，但是為什么要買那么多房子？這背后還有另外一個問題，就是，不買房子，他們買什么？缺少投資渠道是大量資金涌入地產投資市場的重要原因之一。民眾投資渠道唯一性——投資性買房1.4房地產市場要素分析——購房者要解決大量資金涌入地產投資的問題，根本出路還在于廣開投資渠道，讓老百姓有更多的選擇。三方形成房地產利益三角鏈房地產公司購房者投資者政府土地土地費稅收政策調控所得稅房產稅資金房產(增值收益)房地產項目使地方政府獲得高額的土地收益和稅費收入；房地產項目開發(fā)使房地產開發(fā)公司（包括非主營房地產的公司）獲得高額的利潤；房地產滿足購房者的剛性需求和投資投機需求。2.房地產市場“三角利益鏈”分析房地產利益鏈條的循環(huán)不斷提高新購房者的進入門檻，終會將之后的新購房者拒之門外。新購房者承受了巨大的風險和高房價的沉重負擔。但對于新加入的購房者來說，他們既未享受到房價上漲帶來的紅利，還不得不承受已經形成的高房價所帶來的負擔。長此下去，住房需求得不到滿足的群體將成為社會矛盾爆發(fā)的隱患。2.房地產市場“三角利益鏈”分析中國房地產市場的“利益三角鏈”緊緊地結合在一起，牢不可破，三方均享受著房價上升所帶來的收益。中國房地產市場三大主體要素之間的利益鏈關系，使三大主體皆不希望房價下跌。這也是國家進行多次宏觀調控，房價始終降不下來的重要原因。受害者則是后來新加入的購房者，但往往這部分的購房者都是具有剛性需求的真正客戶而非投資者。要打破這種局面，使國家宏觀調控真正實施，并且保證其在地方實行的力度。使樓市調控走出“越調越漲”的怪圈，我們就要切中要害，切斷利益鏈條。2.房地產市場“三角利益鏈”分析下篇新時期房地產政策解讀第一章新時期下房地產政策核心1.1習李政策的核心理念政府的歸政府市場的歸市場中央農村工作會議，習近平表示，要穩(wěn)步推進農村改革，創(chuàng)造條件賦予農民更多財產權利。對中央工作部署，要準確領會政策要點和要領，不能隨意解讀，想怎么干就怎么干。城鎮(zhèn)化不是土地城鎮(zhèn)化，而是人口城鎮(zhèn)化，不要拔苗助長，而要水到渠成，不要急于求成，而要積極穩(wěn)妥。1.1習李政策的核心理念高房價一直是輿論批評焦點的主要原因是，房地產市場未形成合理的價格梯級分布，中低收入群體無力承擔普通商品房的價格。1.2中低檔收入群體剝離帶的錢夠嗎？汽車供應的階梯價格奧迪R85萬元以下100萬以上50—100萬元20—50萬元5—20萬元奇瑞QQ3速騰奧迪A4L寶馬5系住宅價格供應多層高層花園洋房別墅500萬100萬150萬200萬200元自行車1.2中低檔收入群體剝離習李上臺以后，房地產領域改革的思路是：將中低收入群體逐漸從房地產市場剝離，讓“居者有其屋”。從而使房地產成為一種普通商品。數據表明，香港大約40%的中低檔收入的市民，是由政府負責其最基本生存所需房屋空間，政府承擔了其應有的義務，房產作為一種商品，其價格不再引起激烈的社會矛盾。1.2中低檔收入群體剝離小結一旦將中低收入群體從商品房市場剝離，使“居者有其屋”1：房價上漲對社會、民生、政治影響則比現在大幅度降低2：房價上漲越高，稅收越多，高房價與全民矛盾轉上移化為與中產以上階級的矛盾。3：政策倒逼商品房投資性特征降低，市場注重商品房的實用性與舒適性。第二章城市形態(tài)與土地政策土地供應多元化與供應增加的最大優(yōu)勢是，城市發(fā)展模式由高密度向低密度轉變，提高城市發(fā)展質量。城市發(fā)展建設理念簡單、雷同必然造成發(fā)展模式的單一。城有了，城市的特點沒有了。身處大城市中，我們不知道自己究竟是在北京上海？千城一面or2.1城市發(fā)展模式的轉變香港紐約加拿大拉斯維加斯不同的城市形態(tài)對比2.1城市發(fā)展模式的轉變是高樓林立還是錯落有致？是高層建筑還是低層形態(tài)？哪種城市形態(tài)最可持續(xù)？是否千篇一律的采用高樓大廈+大廣場的中國東部城市的發(fā)展模式？瑞士瑞士因特拉肯不同的城市形態(tài)對比2.1城市發(fā)展模式的轉變控制性荷載低層：豎向荷載高層：水平荷載風荷載：非線性地震荷載：非線性低層、多層和高層建筑對比高層建筑中，水平荷載和地震作用對結構設計起著決定性的作用荷載效應的最大值(軸力N、彎矩M和位移Δ)可用下列式子表達：高層建筑質心較高，使得水平荷載造成的彎矩較大，抗風、抗震要求高，產生一系列不利影響（1）荷載2.1城市發(fā)展模式的轉變高層建筑水平荷載引起的過大側移要求采用更多額延性材料-鋼筋，即配筋率要求較高，較大的剛度和配筋率的提高導致更高的成本。（2）配筋住宅（8度設防）鋼筋含量（kg/m2）多層30小高層（11~12層）48~55高層（17~18層）58~62高層（18~33層）65~752.1城市發(fā)展模式的轉變（3）地基承載力：高層建筑自重大，要求對地基承載力有更高的要求，金茂大廈僅在2008年一年之內就下沉了6厘米之多，并造成一定范圍的地面開裂。結構嵌固：深基礎或者地下室，進一步加大經濟負擔2.1城市發(fā)展模式的轉變（4）公攤系數地下室面積較大，一般做特殊要求人防工程必須有轉換層、設備層、防火層等公共空間電梯井、電梯前室、機房防排煙的風道及管道井公攤系數0％~5％公攤系數7％~13％公攤系數15％~20％公攤系數20％~25％別墅低層洋房帶電梯的小高層高層住宅2.1城市發(fā)展模式的轉變（5）交通高層建筑人口密度大，同等路況條件下，單位出行人多，交通壓力大；中低層建筑人口密度小，同等路況條件下，單位出行人少，交通壓力小。2.1城市發(fā)展模式的轉變（6）運行成本高層建筑水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)等大量系統(tǒng)運行成本高；高層建筑物業(yè)管理費用高；從每天清晨打開大門，到晚間最后一盞燈火熄滅，黃浦江畔的金茂大廈每天的運行成本是100萬元人民幣。陸家嘴金融中心有語云：“金茂開門一百萬”。2.1城市發(fā)展模式的轉變目前電梯壽命最多15年，由于高層樓宇的電梯數量、運力不足，使得電梯超載成為常態(tài)，從而也極大加速了電梯磨損，電梯故障頻發(fā)，維修成本加大；上下班高峰期，垂直運輸壓力大。（7）電梯2.1城市發(fā)展模式的轉變（8）消防高層建筑結構材料多為鋼材，耐火耐候性較差。火災隱患多，火勢蔓延快；消防救援設備能力有限，撲救難度大；人員逃生困難。試驗證明，身強力壯的消防隊員從85樓往下跑，最快的也要35分鐘。廣州建業(yè)大廈火災上海高層住宅樓特大火災2.1城市發(fā)展模式的轉變（9）心理影響“高樓綜合征”問題突顯。紐約世貿中心案例已證明：超過80層的高樓對人的心理會帶來很大的壓力，容易造成恐慌、緊張感。世貿中心建好后就出現80層以上無人問津的問題。2.1城市發(fā)展模式的轉變（10）對居住權益影響高層建筑住戶左鄰右舍，樓上樓下，難免相互干擾，私密性較差2.1城市發(fā)展模式的轉變（11）視線與陽光高樓破壞城市規(guī)劃的天際線，蠶食天空，擋住視線和陽光；

夏天，高樓幕墻反射的光對周邊環(huán)境會造成光污染。2.1城市發(fā)展模式的轉變高層建筑對城市自然特征、輪廓線、對景的影響，它的外部空間的設置，它所引起的視線、陽光遮擋等引發(fā)了新一輪的城市規(guī)劃問題，而低層可有效規(guī)避這一點。高層住宅劣勢明顯（11）視線與陽光2.1城市發(fā)展模式的轉變（12）屏風效應、熱島效應高層建筑猶如天幕，阻礙自然風進出，這種屏風效應使城市內的空氣轉差、不見天日、悶熱難擋，影響周邊居民的生活環(huán)境、空氣質素、景觀及自然光，令相對內陸地區(qū)的空氣流動減弱，氣溫升高，易形成“熱島效應”，加劇地區(qū)性的空氣污染問題，令區(qū)內居民患呼吸道毛病的比例增加。2.1城市發(fā)展模式的轉變北京霧霾天氣形成的原因北京市政府新聞辦公室在其官方微博《北京發(fā)布》上，對霧霾天氣的成因進行了分析，主要為以下三點：

根本原因在于：空氣流動性不好，空氣自凈能力差。直接歸咎于北京市外高內低的城市物業(yè)型態(tài)2.1城市發(fā)展模式的轉變北京城市布局明顯以環(huán)路為分界線，市區(qū)空間布局類似一個外高內低，外密內疏的內凹型結構，如鐵桶般將北京團團圍住。使得建筑流場低，城市內部空氣流動性較小，污染物不能及時排出，形成霧霾天氣。三環(huán)、四環(huán)沿環(huán)線分布的建筑物性質也比較均勻。總體高度和密度都大于二環(huán)以內建筑；二環(huán)以內建筑物以低矮為主，即屬于15M以下建筑；五、六環(huán)沿線主體建筑雖比三、四環(huán)稀疏。沿環(huán)路分布形態(tài)很不明顯。但幾條高速路沿線建出現頻率較大。建筑性質與三、四環(huán)比較類似,以多層高層建筑為主。國家人口密度（人/平方公里）日本338中國138中國（除去寧夏、青海省、西藏、新疆、甘肅?。?22地區(qū)人口密度（人/平方公里）東京5986福州（主城區(qū)）1634低層建筑群2.1城市發(fā)展模式的轉變日本人口密度遠高于中國，但是其一層建筑比例為10%，二到五層的住宅比例為77%。低層建筑群——日本東京2.1城市發(fā)展模式的轉變東京大阪不同層數占地區(qū)建筑比例（%）123-56-78-1011-1415+日本9.1954.8523.073.873.993.941.09北海道8.3862.9918.162.224.113.160.97東京1.5841.5830.426.987.539.382.52福岡縣16.1135.3721.827.959.507.351.90神戶市1.6239.1028.627.059.1211.393.09大阪府3.8140.1328.016.808.549.343.37京都府2.6346.3730.789.444.545.950.29廣島縣7.7360.1218.103.665.114.031.25低層建筑群——日本2.1城市發(fā)展模式的轉變低層建筑群——日本層數日本不同層數建筑所占比例2.1城市發(fā)展模式的轉變日本住宅用地僅占國土面積的3.0%以我國人均居住面積35平方米，平均容積率為2，總人口13.39億人計算，我國住宅用地僅占總面積的0.244%，即使平均容積率為1，也只有不到0.5%，遠遠低于日本住宅所占比例。因此在中國采用低層建筑形態(tài)，完全可行。低層建筑群——日本2.1城市發(fā)展模式的轉變2.2土地確權十八屆三中全會提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。新一輪土地改革的基礎性工作之一是農村集體土地所有權確權，簡單地說，確權就是將經過依法依規(guī)登記的集體建設用地使用權和宅基地使用權證辦法給使用權人。確權及土地所有權證的發(fā)放也意味著對農民土地使用權的認可，農民據此可出租具有使用權的土地。土地確權，承認并保護了農民的合法權益，最大限度的盤活了農民沉睡千年的資產，有利于農民致富，縮小城鄉(xiāng)差距，實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。年份項目1978198519941997200120022003城鄉(xiāng)居民收入比2.57:11.8：12.86:12.47:12.90:13.11:13.24:12.2土地確權2.3土地資源來源廣泛，供應量充沛1.互換2.出租3.土地股份合作4.土地入股5.土地轉包6.宅基地換房，承包地換社保農村土地流轉模式：

相對于城市，我國農村具有十分廣闊的土地，農村土地加入流轉無疑將使土地資源具有充沛的供應量。成功案例：互換：重慶江津模式新疆沙灣模式出租：安徽小崗模式

土地股份合作：廣東南海模式山東棗莊模式土地入股：上海奉賢

土地轉包：浙江溫州重慶忠縣宅基地換房，承包地換社保：重慶九龍2.3土地資源來源廣泛，供應量充沛土地資源多樣化轉讓占比國內房地產行業(yè)多年的發(fā)展，形成諸多的問題，其一是政府向擁有土地使用權的農民征收土地時，補償價格經常發(fā)生爭執(zhí)。而另一方面，擁有土地使用權的村集體常常越過政府征收土地而出讓，甚至自己蓋小產權房出售。

三中全會公報中提到，要給農民以土地的部分產權，這就意味著地產商有可能從政府之外的村集體甚至農民組織那里拿到所需土地，這將促進我國土地資源供給的多樣化。2.3土地資源來源廣泛，供應量充沛我國目前尚處于城市土地需求增長最快的城市化中期。土地稀缺性加強。為滿足城市化發(fā)展中的城市土地需求，需增加土地的供給。城市用地供給的增加表現為城市數量的增加與現有城市用地規(guī)模的增加，即城市土地增量供給，城市土地增量供給主要通過將農用地非農化實現的。同時，農村大量的宅基地將隨著農村剩余勞動力的進城而閑置。2011年農村宅基地用地面積為1.364億畝，相當于124個北京市區(qū)（農村宅基地用地面積=農村居民點用地面積2.48億畝*村莊居住建筑用地比例55%。北京市區(qū)面積為735平方公里）1981-2010年城市化水平與城市建設用地面積宅基地置換2.3土地資源來源廣泛，供應量充沛小結政治上的一大步才能帶動政策上的一大步，只有打破現有體制機制格局，改變土地供應模式，才能從根本上解決城市發(fā)展問題。

第三章房產稅環(huán)衛(wèi)安保道路綠化環(huán)境治理消防公共設施公共管理建筑單體是構成城市的基本單元,都直接或間接的不同程度的消耗社會成本社會成本的消耗者自然應該為其買單，而房產稅則是最好的方式之一3.1房產稅的本質地區(qū)房產稅美國房產稅以房地產評估值的一定比例作為稅基?，F今,美國50個州均征收。英國依據房地產評估值,實行累進稅率,地方政府決定稅率,目前在0.67%-2%之間加拿大依據房產市場價值的一定比例,由各地具體規(guī)定,住宅用地的稅率在1.1-1.73%德國依據評估價值的196-1.5%征收法國不動產持有者,每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自有房產裝修后出租,按稅基的34%繳納15%-30%的營業(yè)稅。稅基包括公司房產的出租價值,或16%的公司所付出租金。瑞典征收額度為不動產稅務評估價值的0.5%-1%。自2001年起,對于單棟獨立家庭住房,稅率為1%,對共同產權型的公寓住宅,稅率為0.5%。3.2國外房產稅概況地區(qū)房產稅意大利依據稅務評估價值的0.4%-0.7%西班牙依據稅務評估價值征收,一般低于市場價值的50%,稅率在3%智利設起征點,征收額以評估價格計征,稅率為1%-2%。居民住房和農業(yè)用地評估價格低于3.3萬美元的免征,對于商業(yè)用地則全額征收日本日本的財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等,同時還有遺產繼承稅與贈與稅。固定資產的標準稅率為14%韓國韓國的財產稅和綜合土地稅高達30%,并經進一步調整,財產稅和土地稅將會被韓國整合為資本收益稅,對第二套房產和第三套房產的稅率將分別增加為50%、60%新加坡新加坡對所有房產征收,自住房產的稅率為4%,其他類型的稅率為10%香港若房地產作出租用途,則租金需要交納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值,以15%的標準稅率向香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收3.2國外房產稅概況美國日本在美國，政府對不動產征收物業(yè)稅，其占到地方政府的財政資金75.43%。3.3房產稅（物業(yè)稅）——國外地方政府的主要收入來源在日本，由市政當局對土地、房屋及應折舊資產征收物業(yè)稅，稅收占財政收入的60%左右。英國在英國，地方政府不僅對物業(yè)所有者征收物業(yè)稅，對租用該物業(yè)的人同樣征收，其稅收占財政收入70%以上。香港在香港，政府對土地和樓宇的業(yè)主來自物業(yè)的收入（如租金）征稅，其占到財政收入的50%以上。即使在世界上最貧困的肯尼亞，物業(yè)稅占地方財政收入的比重達到68.56%；從物業(yè)稅收入占地方稅收收入總額的比例來看，發(fā)展中國家的課征比率普遍低于發(fā)達國家，最大相差值達11.82個百分點；幾個國家(地區(qū))物業(yè)稅的征稅對象及稅率比較國家或地區(qū)征稅對象及稅率比較美國不動產經評估的財產價值；稅率大約1%到3%英國居民住宅；稅率不低于1.1%日本土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產應稅財產評估價值；標準稅率為1.4%加拿大土地、建筑物和其他不動產的評估價值；稅率1%到5%新加坡房屋、建筑、公寓和土地等財產年值；自住房產的物業(yè)稅率是4%，其他類型為10%香港所有建筑物、建筑物的組成部分、橋墩、碼頭等建筑物所有房地產的評稅租值；稅率16%3.3房產稅（物業(yè)稅）——國外地方政府的主要收入來源國際上物業(yè)稅通常按照“以支定收”原則計稅和征收，即根據市政設施、公共服務等公共性支出確定物業(yè)稅總計征稅額，配置以健全的物業(yè)稅公告制度和申訴制度。財產稅的稅率(r)通常是由下面的公式計算出來的。E：Expenditure，某一地方政府在一個財政年度中的計劃支出總額NPR：NonpropertyTaxRevenue，為其預計的非財產稅財政收入(E-NPR)：即為地方政府在此年度所需的財產稅收入NAV：NetAssessedValue，為該地方政府轄區(qū)內財產稅應稅財產的評估凈價值

美國私人住宅要交房地產稅(realpropertytax，也稱“不動產稅”)，這是一種地方稅，一半由縣(county，也譯為“郡”)、市(city)或者校(schooldistrict)征收。州法律往往對征收房地產稅有一定規(guī)范，有些地方征收的房地產稅有一部分上交給州里，但是有些地方的房地產稅全歸地方。它們靠這筆錢來維持當地政府開支和社會服務，比如消防急救、公共安全、社會福利、公立教育等等。其中，公立中小學是一個大頭。

在美國，房地產稅和公立中小學教育密不可分。將近一半的房地產稅用于公立中小學教育，而公立中小學經費也有40%以上來自房地產稅。根據美國人口普查局的數據，在2007年到2008年，美國公立中小學的經費來源只有約8.1%來自聯邦政府，其余約48.3%來自州，約43.7%來自地方。而地方政府的收入其實主要就是房地產稅。取之于民，用之于民3.4房產稅的使用3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅簡介英國版的新物業(yè)稅于1993年4月1日起征，其名稱為市政稅（CouncilTax），也被稱作家庭稅、住宅房屋稅、地方議會稅，居民居住的房屋是其主要征稅對象。英國同時也有針對于營業(yè)用房征稅的稅種：營業(yè)房屋稅，與市政稅不同，營業(yè)房屋稅屬于中央稅種3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅簡介作為地方稅的一種，市政稅的征收基數是居民房產的市場評估價值（1991年4月1日評估版），實際稅率由地方政府自主確定，最低稅率一般在1.1％左右；表象化的稅收乘數有某一國確定，一般為A-H八檔對應八個乘數，具體市政稅額根據市政預算確定。3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅簡介市政稅之于地方政府而言是非常重要的稅源。在英國，市政稅總體保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，英國居民每年平均需要支付的市政稅額為800英鎊。在1994～1995年度，英格蘭的市政稅收入為93億英鎊，占地方政府收入的21%。到2003～2004年度，市政稅額迅速增長為190億英鎊，占到地方政府收入的26%。

市政稅是英國地方政府實現民主自治和調節(jié)經濟的根本手段。居民和地方市政建設的唯一財政連接紐帶便是市政稅,地方政府調整支出的主要手段也是市政稅。市政稅主要用于以下3個方面：①社會服務、支付教育、房屋修繕、交通設施、娛樂設施、公共衛(wèi)生設施的支出；②提供警察和消防服務、改善居住環(huán)境；(3)地區(qū)長遠規(guī)劃和發(fā)展。3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅實例3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅實例東柴郡市政委員會（CheshireEastCouncil）以市政稅為主來提供所有的本地服務。這些廣泛的服務包括垃圾收集，公路申請和修建，對兒童和成年人的社會關懷，學校，圖書館和休閑中心等公共服務。每個家庭（少數例外）定期會收到一份市政稅繳納通知單，繳納金額取決于各家各戶的物業(yè)，按照1991年4月1日版評估標準得到的評估價值。3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅實例

①市政稅繳納前先由評估辦公室事先將物業(yè)價值分成A-H八個檔次（形成規(guī)范后只需調整少數有變動的物業(yè)即可）A當次最低，H檔次最高；然后評估辦公室將各家各戶的物業(yè)按評估值的不同歸屬于A-H的某一檔次。之后會使用所謂的“乘數”套用計算每檔每戶市政稅。

英格蘭市政稅評估級次表級次英格蘭房屋評估值（1991年4月1日）稅收乘數A低于￡40,0006/9B￡40,001-￡52,0007/9C￡52,001-￡68,0008/9D￡68,001-￡88,0009/9E￡88,001-￡120,00011/9F￡120,001-￡160,00013/9G￡160,001-￡320,00015/9H高于￡320,00018/9數據來源：.uk/3.5物業(yè)稅案例——英國市政稅實例②市政委員會根據所管轄民眾需求列舉市政稅計征額及用途。所計征的市政稅總額，用來支付居民日常生活中所享用的大部分公共服務支出。資料冊會對居民解釋東柴郡市政委員會249萬英鎊市政財政預算的詳細用途以及各家各戶繳納的市政稅額明細。

東柴郡2011-2012年度預算

單位：萬（英鎊）2010-20112011-2012凈額科目毛支出收入凈支出30666.8兒童及家庭31877.81198.730679.18638.9成人幫扶（含就業(yè)）16129.66516.39613.31485.0健康醫(yī)療2133.41078.21055.23.5908清潔及環(huán)境服務5.25231500.13752.2103.9社區(qū)安保783.2759.024.2442.9規(guī)劃與政策732.4432.5299.91233.0再生育3064.61914.01150.614009.3文藝演出和生產14683.41559.513123.91357.4資本融資1391.601391.661528.0以上累計76048.314958.361090.0-38790.8特別補助金037.3754-37.3754428.8儲備金511.40511.4840.5其它675.50675.524006.5總市政預算77235.252333.724901.5304.0宗教344.30344.324310.5財政總需求77579.552333.725245.8資料來源：.uk/③根據總