美國養(yǎng)老房地產(chǎn)融資機(jī)制研究緒論,房地產(chǎn)論文

美國養(yǎng)老房地產(chǎn)融資機(jī)制研究緒論,房地產(chǎn)論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】美國養(yǎng)老房地產(chǎn)融資機(jī)制研究緒論【第二章】【第三章】【第四章】【第五章】【第六章】【第七章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第1章緒論1.1選題背景人口老齡化是世界范圍內(nèi)的存在的普遍問題，這一問題一直制約著一個國家乃至整個世界的發(fā)展。聯(lián)合國對于人口老齡化做過相關(guān)的定義，在其頒布的人口準(zhǔn)則規(guī)定，一國常住人口中60歲以上〔包括60歲〕的人口占比超過10%就算是進(jìn)入老年型社會[1].我們國家進(jìn)入老齡化社會的時間是在1999年，比預(yù)期的時間要提早了五年，全國第六次人口普查顯示，截至2018年底，我們國家共有1.776億60歲以上人口，占我們國家總?cè)丝跀?shù)的13.3%;共有65歲以上人口1.189億，占我們國家總?cè)丝跀?shù)的8.9%.而2000年的人口普查數(shù)據(jù)顯示，我們國家60歲以上和65歲以上人口數(shù)所占的比例分別為10.33%和6.96%,占人口的比重較2018年相比分別上升了2.93%和1.91%.而14歲下面的人口占比卻呈逐年下降的趨勢，14歲下面的人口比重從2000年的22.89%下降到2018年的16.6%,下降了6.29%,而老年人口占總?cè)丝诘谋嚷蔬€會進(jìn)一步加大。據(jù)相關(guān)研究預(yù)測，到2020年，中國65歲及以上老年人口將到達(dá)1.64億，將占總?cè)丝诒戎氐?6.1%[2].我們國家在1999年就步入了人口老齡化國家的行列，當(dāng)時我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還相當(dāng)有限，而美國、日本、德國、瑞典這樣的發(fā)達(dá)國家，他們在進(jìn)入老齡化國家行列時人均國民生產(chǎn)總值已經(jīng)到達(dá)10000美元以上，而我們國家在1999年的人均國民生產(chǎn)總值還缺乏1000美元，我們國家在進(jìn)入人口老齡化社會時的人均國民生產(chǎn)總值不及發(fā)達(dá)國家的10%,整體上處于一種未富先老的狀態(tài)中。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫節(jié)的經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)實(shí)在一定程度上給我們國家老齡化問題增添了不少的壓力。我們國家老年人的養(yǎng)老觀念還比擬單一，當(dāng)前仍以傳統(tǒng)的養(yǎng)老形式為主，絕大多數(shù)老年人還是選擇在年老時和子女寓居在一起，由家人奉養(yǎng)和照料。我們國家在1980年實(shí)行計劃生育政策以來，多數(shù)家庭都只要一個孩子，整個社會逐步發(fā)展成421的家庭構(gòu)造，多數(shù)青中年人需要奉養(yǎng)四個老人，暫且不講經(jīng)濟(jì)上的壓力，單從奉養(yǎng)老人花費(fèi)的時間精神上來講就已經(jīng)讓很多家庭心有余而力缺乏了，而青中年人又是整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅氣力，過于沉重的奉養(yǎng)負(fù)擔(dān)在一定程度上限制了他們的發(fā)展。人口老齡化固然在一定程度上限制著社會的發(fā)展進(jìn)程，但這對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有其積極的一面，伴隨著人口老齡化所出現(xiàn)的多種養(yǎng)老需求，以老年人為特定目的的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)越遭到國內(nèi)外學(xué)者和商家的關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)龐大的資金需求量、復(fù)雜的經(jīng)營機(jī)制以及廣泛的涉獵范圍，都是國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。面對廣闊的市場需求，社會各界也將目光轉(zhuǎn)向與老年人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)中來，我們國家的十八大報告里面就提出，我們國家要要積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。我們國家于2018年出臺養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃，并且為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)補(bǔ)貼，這些舉措都吸引著社會投資者的目光，社會各界投資興趣濃烈厚重、意向明顯，這是我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。1.2研究的意義美國由于進(jìn)入老年社會的時間較中國要早很多，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又較為完善，有很多值得我們借鑒的地方。美國現(xiàn)有的老年人中有很大一部分是生長在上世紀(jì)60年代的一批，這批老年人在年輕時有著不錯的經(jīng)濟(jì)收入，很大一部分人都受過良好的教育，經(jīng)歷過歲月的勞碌與奔波，他們普遍希望能夠在年老時享遭到高品質(zhì)的生活。敏銳的美國商家早早盯上了這一潛力宏大的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)市場，從上世紀(jì)六十年代至今，經(jīng)過幾十年的經(jīng)歷體驗(yàn)積累，美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)相當(dāng)成熟，構(gòu)成了完備的管理機(jī)制和營運(yùn)機(jī)制，相比擬之下，我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)還處于剛剛興起的階段，我們國家現(xiàn)前階段的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨著融資渠道狹窄，產(chǎn)業(yè)鏈不完善，以及建地偏遠(yuǎn)、交通不便、醫(yī)療設(shè)施配套不健全等眾多問題。因而，總結(jié)美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式對我們國家的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與運(yùn)營以及解決社會問題都具有特別重要的借鑒意義。總的來講，研究的意義在于下面三點(diǎn)。首先，有助于地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高效發(fā)展，一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營效率與該產(chǎn)業(yè)在各個環(huán)節(jié)鏈接的嚴(yán)密程度有著密切的聯(lián)絡(luò)，減少各個環(huán)節(jié)間的障礙，經(jīng)營經(jīng)過會愈加順暢，企業(yè)間的銜接會愈加嚴(yán)密，效率也會提高。當(dāng)前我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的最初級階段，開發(fā)商和投資者當(dāng)前仍普遍將目光集中于青年人寓居為主的地產(chǎn)市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于一種完好的、沒被瓜分的狀態(tài)。美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著幾十年的經(jīng)歷體驗(yàn)?zāi)軌驗(yàn)槲覀兊亟梃b，這些成熟的經(jīng)歷體驗(yàn)?zāi)軌驗(yàn)槲覀儑议_發(fā)商構(gòu)成一定的指導(dǎo)作用，對中國現(xiàn)前階段地產(chǎn)業(yè)存在的缺陷也有一定的彌補(bǔ)作用。同時，借鑒這類發(fā)達(dá)國家成熟的營運(yùn)案例，無疑會為我們國家房地產(chǎn)商搶占市場先機(jī)，快速占據(jù)市場份額，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義，并能在產(chǎn)業(yè)興起的第一時間獲得豐厚的利潤；其次，有助于對我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的理論補(bǔ)充，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展時間較長，對我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展是非常好的補(bǔ)充，本文通過其融資機(jī)制、經(jīng)營機(jī)制、以及運(yùn)營形式的全面分析，對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的營運(yùn)機(jī)制進(jìn)行全面解讀，充分分析美國養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營形式和融資機(jī)制方面獲得良好發(fā)展的原因，比照我們國家在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展上有哪些缺陷，將美國養(yǎng)老地產(chǎn)的理論經(jīng)歷體驗(yàn)運(yùn)用到我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中，對我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)理論進(jìn)行補(bǔ)充。太陽城形式、持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)形式是兩個比擬具有代表性的美國養(yǎng)老地產(chǎn)案例，他們的持續(xù)發(fā)展證明科學(xué)合理的養(yǎng)老地產(chǎn)營運(yùn)機(jī)制是切實(shí)可行的，借鑒這兩種形式有利于為我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)構(gòu)成理論上的支持，構(gòu)成一定的推動作用，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在我們國家長期健康發(fā)展；再次，有助于解決社會問題，緩解養(yǎng)老壓力，相關(guān)數(shù)據(jù)表示清楚，2020年我們國家勞動人口對老年人的撫養(yǎng)比例約為20.7%,2020年該數(shù)據(jù)提高到21.6%,也就是講每100名勞動年齡人口在2020年和2020年平均大概需要奉養(yǎng)老年人21名左右的老年人。除此之外，伴隨著不斷加快的城鎮(zhèn)化速度，空巢老人問題不斷加劇、受人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不平衡等因素的影響，我們國家養(yǎng)老體系相對來講還很薄弱，覆蓋率仍缺乏，覆蓋面還不夠?qū)?。養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展是促成養(yǎng)老社區(qū)繁榮的一項(xiàng)主要因素，社區(qū)養(yǎng)老在我們國家還是一種新興的老年寓居形式，它能夠在一定程度上到達(dá)解決部分老年人的寓居問題，集中養(yǎng)老資源，起到緩解社會養(yǎng)老壓力的作用。同時，為了能夠?qū)⑽覀儑茵B(yǎng)老保障體系發(fā)展提升到一個新的階段、建立愈加完備的養(yǎng)老保障制度、真正做到使老年人老有所養(yǎng)最后，有利于提高老年人生活質(zhì)量，對老年人晚年生活的照料牽涉到飲食起居的各個方面，吃飯、睡覺的場所、休閑娛樂的需求、定期的健康體檢與保健，還有近些年來逐步步入人們視線的老年人精神奉養(yǎng)等眾多問題都會隨著老齡人口的增加在需求和質(zhì)量上得到越來越多的關(guān)注。由于老年人具有行動不便、反響緩慢以及身體較為脆弱的特點(diǎn)，老年人對于寓居的環(huán)境具有很多特殊的需求，美國在這方面就做得非常人性化，借鑒它的設(shè)計方式和設(shè)計理念，能夠?qū)ξ覀儑茵B(yǎng)老地產(chǎn)建筑設(shè)計理論提供有力補(bǔ)充。美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品除了在建筑設(shè)計上按照老年人特有的生理需求而定外，在設(shè)計上也充分考慮到老年人的精神生活需求，這樣的設(shè)計理念也很符合我們國家現(xiàn)有的國情，由于工作等因素的制約，子女對長輩的精神奉養(yǎng)時間著實(shí)有限，假如能夠借鑒美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在知足老年人精神生活上所付出的努力，無疑會大大豐富我們國家老年人的精神生活，減輕子女奉養(yǎng)負(fù)擔(dān)。1.3國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述1.3.1國內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述〔1〕在經(jīng)營形式方面，吳新堅指出了兩種養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利形式，第一種是采用持有和銷售的形式，第二種是采用長期持有、出售或者是采用二者結(jié)合的盈利形式。柴志峰在(養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營形式分析〕中指出，當(dāng)前美國的私人養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營方面主要依靠于咨詢管理運(yùn)營商，在他們的幫助下實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資、理財、人力資源、日常照護(hù)服務(wù)、園區(qū)維護(hù)、醫(yī)療、銷售、租賃等業(yè)務(wù)。彥培將美國養(yǎng)老住宅分成獨(dú)立式老年公寓、多戶型老年公寓、照護(hù)型老年公寓以及持續(xù)照護(hù)型老年社區(qū)四種類型。并指出陪護(hù)型寓居形式在市場上已經(jīng)飽和了，陪護(hù)型和輔助性的養(yǎng)老住宅近年來逐步呈現(xiàn)出下降的市場趨勢，健康老年住宅在市場上仍具有很好的發(fā)展空間?！?〕養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)分為盈利性的和非營利性的兩種形式。陳寶金、師春芳在(美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷體驗(yàn)研究〕中指出，在發(fā)達(dá)國家美國，60%的養(yǎng)老社區(qū)都是由出資建成的，還有一些非盈利性的養(yǎng)老社區(qū)吸收了大量的社會公益性團(tuán)體的資金，比方慈善團(tuán)體的資金捐助來建成，持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)的非營利性相對較強(qiáng)，約占整個持續(xù)照護(hù)社區(qū)的近80%.李克純以為不能單純的將美國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)看作為一種住房或者是一種簡單的租賃形式，而是一種以REITS為主的金融系統(tǒng)，也是美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)金融鏈上的核心環(huán)節(jié)[4].當(dāng)前美國最大的十家養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)中的五家都是為REITs所有，美國最大的三個養(yǎng)老健康房地產(chǎn)投資基金分別為VTR〔VentasInc.〕、HCN〔HealthCareREIT〕和HCP〔HCPInc.〕，他們所采用的營運(yùn)形式之間會有所不同，但主要都采用了租賃、委托經(jīng)營和合營的方式。采用的運(yùn)營方式?jīng)Q定著經(jīng)營的風(fēng)險和盈利能力的不同，我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)結(jié)合本身的實(shí)際情況，參考本身能夠承受的經(jīng)營風(fēng)險采用合適自個的運(yùn)營形式。馬琳同樣以為構(gòu)成像HCN、HCP這樣的實(shí)力雄厚的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑者與的大力支持是密不可分。馬琳以為固然美國對于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的資金支持基本上都聚集在非營利性的養(yǎng)老地產(chǎn)上，但是政策上的支持也會給投資者構(gòu)成相當(dāng)程度的鼓勵作用，例如，美國對養(yǎng)老地產(chǎn)投資基金〔REITs〕免征企業(yè)所得稅的制度就對投資商構(gòu)成了不小的吸引力?！?〕游娜在(美國養(yǎng)老地產(chǎn)對我們國家的啟示〕中指出美國有很多值得我們國家借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)案例，如美國的太陽城形式，太陽城是規(guī)模最大也是最具有代表性的老年社區(qū)，成立于1961年，以其完備的設(shè)施、人性化的設(shè)計理念出名于世界，太陽城的建筑風(fēng)格和管理形式都特別貼近老年人，一切為入住的老年人考慮，除了寓居條件得到知足外，還在知足老年人精神生活方面投入了很大的精神，建立了很多相關(guān)配備。與此同時游娜也指出我們國家在建立養(yǎng)老地產(chǎn)時不能夠完全照搬國外的經(jīng)典案例，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)本身的國情，建設(shè)復(fù)合型養(yǎng)老寓居產(chǎn)品。如：寓居人群的復(fù)合、服務(wù)功能的復(fù)合、產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合、產(chǎn)業(yè)的復(fù)合和盈利方式的復(fù)合。只要把各個形式的優(yōu)勢進(jìn)行借鑒，才能更好的建設(shè)我們國家的養(yǎng)老房地產(chǎn)。1.3.2國外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述由于國外發(fā)達(dá)國家在很早就進(jìn)入了老齡化社會，這就使得國外的養(yǎng)老地產(chǎn)具有愈加扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，RebeccaL.H.Chiu和MichaelH.C.Ho〔2005〕以為信息的不對稱性會使不能夠及時有效地把握養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，因此很難準(zhǔn)確把握養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求，并指出對老年人住房需求分析的指標(biāo)存在一定的缺陷，分析的結(jié)果會有偏差。他們在(EstimationofelderlyhousingdemandinanAsiancity〕一書中以住宅需求、住宅安置以及退休前工資為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，在書中指出采用出租形式是最符合老年地產(chǎn)市場效率的一種盈利形式。KarenM.Gilbler,GeorgeP.Moschis和EuehunLee三位學(xué)者以為，隨著老年人口的增加，老齡化的加劇，市場上針對老年人的產(chǎn)品會被進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，多種類型的產(chǎn)品將會給老年人提供更多的產(chǎn)品選擇方式。例如，大型老年公寓由于完備的設(shè)施，全套的護(hù)理服務(wù)以及便利的交通和服務(wù)吸引著高收入和高學(xué)歷的老年人對它的選擇偏好。由KoWang、SuHanChan、JohnErickson三為學(xué)者所著的(房地產(chǎn)投資信托：構(gòu)造、績效與投資時機(jī)〕中對REITS的起源、發(fā)行、分紅以組織構(gòu)造等相關(guān)知識都進(jìn)行了具體的講解。美國學(xué)者CapozzaandSeguin〔1998、1999〕以為對不同地區(qū)的同種物業(yè)進(jìn)行投資所獲得的收益會比對不同的物業(yè)進(jìn)行投資所獲得的收益要高。1.4文章構(gòu)造與框架第1章，緒論。緒論對文章的整體狀況進(jìn)行講明，先講明文章的背景與研究的意義，接下來對國內(nèi)外學(xué)者對美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式方面的主要學(xué)術(shù)研究進(jìn)行闡述，最后，對文章思路及框架進(jìn)行概括。第2章，養(yǎng)老地產(chǎn)的一般分析。首先介紹養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及內(nèi)涵，接下來從經(jīng)營形式、投資風(fēng)險和設(shè)計理念三個角度對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行分別介紹。第3章，美國養(yǎng)老地產(chǎn)及其發(fā)展基礎(chǔ)。在對美國養(yǎng)老地產(chǎn)營運(yùn)形式介紹之前對美國的人口構(gòu)造進(jìn)行講解，在第三章首先介紹美國從1960年到2018年之間的人口數(shù)和老齡人口比重的變化，并對老齡化社會現(xiàn)象引發(fā)的制約社會發(fā)展的因素進(jìn)行概括總結(jié)。第4章，以REITs為主的美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資機(jī)制分析。本章重點(diǎn)集中在美國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資和經(jīng)營兩個方面。這部分先介紹房地產(chǎn)投資信托基金的含義和優(yōu)點(diǎn)，接下來總結(jié)現(xiàn)如今它在美國的發(fā)展水平，并對三大REITs公司HCP、HCN以及VTR進(jìn)行分析，最后是對養(yǎng)老地產(chǎn)的三種主要經(jīng)營形式和各主體的基本功能的綜述。第5章，美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營形式。本章分別從內(nèi)部劃分、盈利形式、設(shè)計特點(diǎn)三個方面對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)兩大經(jīng)典實(shí)例，太陽城形式以及人性化設(shè)施非常完善的CCRC持續(xù)照