A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新環(huán)境分析,物業(yè)管理論文

A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新環(huán)境分析,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】【第二章】【第三章】A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新環(huán)境分析【第四章】【結(jié)論與以下為參考文獻(xiàn)】第3章A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新環(huán)境分析A物業(yè)管理企業(yè)必須具體分析物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的環(huán)境，才有可能制定出合適其長期經(jīng)營和發(fā)展的創(chuàng)新策略。本章針對A物業(yè)管理企業(yè)分別從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境三個(gè)方面分析了A物業(yè)管理企業(yè)所處的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新環(huán)境，為創(chuàng)新策略的制定做好了基礎(chǔ)工作。3.1宏觀環(huán)境分析。宏觀環(huán)境指的是企業(yè)或者行業(yè)所處的大環(huán)境，主要由政治環(huán)境〔Political〕、經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔Economic〕、社會環(huán)境〔Social〕和技術(shù)環(huán)境〔Technological〕四種主要影響企業(yè)的環(huán)境因素組成。對這四種因素的綜合分析方式方法也通常稱為PEST分析法。3.1.1政治法律環(huán)境。政治法律環(huán)境是指對企業(yè)或者行業(yè)產(chǎn)生制約和影響作用的政治氣力和相關(guān)法律法規(guī)體系。的十六大和第十屆全國人大一次會議的成功召開，提出了全面建設(shè)小康社會的整體目的，這在一定程度上，為我們國家物業(yè)管理企業(yè)的興起和發(fā)展提供了堅(jiān)定的奮斗目的。當(dāng)下，我們國家政治穩(wěn)定，各行業(yè)、企業(yè)持續(xù)發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營提供了穩(wěn)健的政治環(huán)境。而我們國家物業(yè)管理法律體系也得到了不斷的完善，使得物業(yè)客戶、員工等角色的合法權(quán)益得到了一定的保障。如下表3.1列舉了從1994年到2018年我們國家物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。自1994年至2018年，我們國家共公布了13條與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，分別從環(huán)境、收費(fèi)、維修、資質(zhì)、監(jiān)督、檢查等方面進(jìn)行了物業(yè)管理活動和行為的規(guī)范和制約，在一定程度上，維護(hù)和保障了國家、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。這些法律法規(guī)的制定和公布，為物業(yè)管理走創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略提供了保障，有效的促進(jìn)了我們國家物業(yè)管理行業(yè)向著健康的方向發(fā)展。3.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指對企業(yè)或行業(yè)的生存和發(fā)展有著重要影響的經(jīng)濟(jì)特征和國家經(jīng)濟(jì)政策，主要包括與企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)等因素。對企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析一般可從宏觀和微觀兩個(gè)方面進(jìn)行闡述。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境上，2020年，在一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控影響下，我們國家實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，同比增長7.8%.分驅(qū)動因從來看，投資、消費(fèi)、出口和進(jìn)口的增速分別是20.6%、14.3%、7.9%、4.3%.分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，比上年增長4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，增長8.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，增長8.1%.國民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境上，我們國家物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展后，專業(yè)水平得到了明顯提升，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的生命力。3.1.3社會文化環(huán)境。社會文化環(huán)境是指企業(yè)、行業(yè)、社會中成員的民族特征、社會構(gòu)造、文化傳統(tǒng)、教育水平、價(jià)值觀念、風(fēng)俗習(xí)慣等。華而不實(shí)，影響最大的是社會構(gòu)造、價(jià)值觀念和教育水平。從社會構(gòu)造上來看，我們國家2018年11月第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我們國家人口13.4億，華而不實(shí)農(nóng)村人口6.7億，占總?cè)丝诘?0.32%.隨著人均耕地面積的減少，大量農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)入城市，為我們國家物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和壯大提供了充足的勞務(wù)人員。從價(jià)值觀念來看，隨著經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善和人們生活方式的轉(zhuǎn)變，居民對寓居環(huán)境的選擇和要求也出現(xiàn)了較大變化，智能化、綠化率、安全性等成為居民考慮的主要因素。這在一定程度上，對住宅設(shè)計(jì)、物業(yè)管理形式等提出了更高層次的要求。從教育水平來看，隨著我們國家教育體制的不斷改革和高等教育的逐步深切進(jìn)入，我們國家居民無論是知識水平、基本素質(zhì)還是法律及維權(quán)意識都得到了一定的提高，對寓居條件的品味要求越來越高，在一定程度上，對我們國家物業(yè)管理行業(yè)提出了新的更高層次要求。3.1.4技術(shù)環(huán)境。技術(shù)環(huán)境是指對企業(yè)或行業(yè)的發(fā)展有著重要影響的科技水平、政策及新產(chǎn)品的開發(fā)能力等。當(dāng)代信息技術(shù)的發(fā)展，不僅改變了人們的生活方式，也促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。一方面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展減少物業(yè)企業(yè)工作任務(wù)、提高管理水平的同時(shí)，對物業(yè)管理企業(yè)的勞務(wù)人員把握設(shè)備技術(shù)的能力也提出了新的要求。另一方面，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和電子信息的發(fā)展壯大及物業(yè)服務(wù)工作不斷細(xì)化，物業(yè)管理信息化成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的必然途徑。3.2行業(yè)環(huán)境分析。任何企業(yè)，無論提供服務(wù)或生產(chǎn)產(chǎn)品，在發(fā)展的經(jīng)過中都會遭到競爭、需求或生命周期的制約和影響。本節(jié)從行業(yè)競爭狀況、需求狀況和生命周期三個(gè)層面對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行環(huán)境分析。3.2.1行業(yè)競爭狀況。截止2018年，我們國家物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)達(dá)6萬家，從業(yè)人員600多萬人，住宅物業(yè)管理規(guī)模到達(dá)120多億平方米。華而不實(shí)，盈利能力排前四名的物業(yè)管理企業(yè)分別是：上海陸家嘴物業(yè)管理有限企業(yè)、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)、第一太平戴維斯〔Savills〕中國企業(yè)和深圳市中海物業(yè)管理企業(yè)。他們在物業(yè)管理市場占據(jù)相對較大的市場份額，是A物業(yè)管理企業(yè)最主要的競爭對手。上海陸家嘴物業(yè)管理有限企業(yè)于1992年5月18日在浦東新區(qū)注冊成立，是首批獲得國家物業(yè)管理行業(yè)一級資質(zhì)企業(yè)證書之一。企業(yè)以公眾物業(yè)、商務(wù)辦公樓物業(yè)、城市綜合體、會展物業(yè)和高端住宅物業(yè)為主，管理著30萬平方米的陸家嘴軟件園、33萬平方米的世紀(jì)大都會、48萬平方米的浦東金融廣場及45萬平方米的陸家嘴世紀(jì)金融廣場等項(xiàng)目群。世邦魏理仕總部設(shè)于洛杉磯，在美國紐約聯(lián)交所上市，是全國管理綜合性物業(yè)最多的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之一。提供的業(yè)務(wù)主要包括：物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、物業(yè)租售的戰(zhàn)略參謀、按揭融資、投資管理、評估與估值、研究與策略參謀等。北京世邦魏理仕企業(yè)的管理項(xiàng)目主要是第五廣場,其總建筑面積約12萬平方米。第一太平戴維斯管理企業(yè)自20世紀(jì)80年代進(jìn)入中國，就在物業(yè)管理行業(yè)占據(jù)了一定的市場份額和市場地位。其提供的物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括：寫字樓、商鋪、酒店式服務(wù)公寓、住宅、物業(yè)管理、估價(jià)、資產(chǎn)管理、投資等。第一太平戴維斯中國企業(yè)從業(yè)人員有4600多人，規(guī)模相比照較龐大。深圳市中海物業(yè)管理有限企業(yè)成立于1991年，不僅僅是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè)，而且是業(yè)內(nèi)首家通過ISO9002、ISO14001認(rèn)證企業(yè)，從業(yè)人員有3100多人。其提供的物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括：投資管理、評估與估值、資產(chǎn)管理等。3.2.2行業(yè)需求狀況。房地產(chǎn)業(yè)是我們國家大多居民高度關(guān)注的問題，根據(jù)城鎮(zhèn)化需求預(yù)測模型,2020年到2020年我們國家居民住房需求仍將不斷增長，估計(jì)2020年我們國家居民需求11733萬套住房，住房建筑面積將增長到15.4億平方米。居民對住房的高度需求，在一定程度上，帶動了物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展。從物業(yè)管理企業(yè)提供的業(yè)務(wù)和服務(wù)方面來看，我們國家97%以上的業(yè)主希望物業(yè)企業(yè)能夠提供綠化、治安、衛(wèi)生、房屋維修、管理噪音等基礎(chǔ)服務(wù)；而92%以上的居民希望能享遭到物業(yè)小區(qū)的健身娛樂器材、汽車和自行車停放處等服務(wù)項(xiàng)目；65%的居民希望物業(yè)小區(qū)提供代繳話費(fèi)、送報(bào)、送奶等特約服務(wù)；除此之外，部分居民對接送小孩、照顧老人或病人、室內(nèi)裝修等業(yè)務(wù)也有一定的需求。通過對居民的抽樣調(diào)查顯示，只要28%的居民對自個(gè)住房所屬的物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)滿意.華而不實(shí)，看管汽車或自行車、房屋維修和小區(qū)治安是廣大居民最不滿意的三項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)?？梢姡捎靡欢ǖ氖侄位蚍绞?，改善或完善物業(yè)管理小區(qū)居民要求的服務(wù)，是我們國家物業(yè)管理企業(yè)面對宏大的市場需求，應(yīng)采取的最佳途徑。3.2.3行業(yè)生命周期。任何行業(yè)，在發(fā)展的經(jīng)過中都要遵循一定的市場發(fā)展規(guī)律，即具備生命周期。從行業(yè)或企業(yè)的開場到其退出市場，一般需要經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段，一般是幼稚期、成長期、成熟期和衰退期。行業(yè)處于幼稚期時(shí)，市場增長率較高，產(chǎn)品或服務(wù)的需求量較多，行業(yè)中的企業(yè)致力于挖掘新用戶、新市場和新產(chǎn)品，此時(shí)，企業(yè)進(jìn)入壁壘相對較低。行業(yè)處于成長期時(shí)，市場增長率和需求量持續(xù)增長，行業(yè)的特點(diǎn)和競爭比擬明顯，進(jìn)入壁壘增高。行業(yè)處于成熟期時(shí)，市場增長率和需求量保持穩(wěn)定，盈利能力有所下降，而進(jìn)入壁壘仍然較高。行業(yè)處于衰退期時(shí)，市場增長率和需求量逐步下降，行業(yè)競爭減弱。我們國家物業(yè)管理行業(yè)起步較早，市場增長率和需求量持續(xù)增長，與此同時(shí)，該行業(yè)的特點(diǎn)和競爭也越來越明顯和劇烈，符合成長期的特征。因而，我們國家物業(yè)管理行業(yè)處于生命周期的成長期。3.3內(nèi)部環(huán)境分析。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境指的是企業(yè)內(nèi)部的一系列制度布置，主要包括產(chǎn)品與服務(wù)、組織構(gòu)造、用人狀況、營銷策略、財(cái)務(wù)狀況等。本節(jié)分別從組織構(gòu)造、人力資源和財(cái)務(wù)狀況三個(gè)方面闡述了A物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境。3.3.1組織構(gòu)造分析。物業(yè)管理企業(yè)最常規(guī)的組織構(gòu)造形式是直線職能制，這是最簡單也是最有效的組織形式，主要適用于中小型企業(yè)。A物業(yè)管理企業(yè)的組織形式就是直線職能制。A物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理一職，橫向設(shè)置綠化部、綜合管理部、保安部、房屋管理部、保潔部、財(cái)務(wù)部、客戶接待部和維修隊(duì)8大部門，縱向設(shè)置四大管理處，分管新宇花園小區(qū)、江北貿(mào)易小區(qū)、水岸馨城小區(qū)和水岸馨城二期工程富苑小區(qū)等4個(gè)小區(qū)。A物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的11年以來，一直未設(shè)立專門的人力資源部和質(zhì)檢部，由綜合管理部兼人事工作，維修隊(duì)兼質(zhì)檢工作，造成了人力資源和質(zhì)檢方面氣力的薄弱。A物業(yè)管理企業(yè)組織構(gòu)造的優(yōu)點(diǎn)是，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)分工、分級管理，充分保障了有效的信息溝通，且發(fā)揮了各職能部門的專業(yè)優(yōu)勢和積極性。缺點(diǎn)是部門間的溝通和協(xié)調(diào)性有待加強(qiáng)。3.3.2人力資源分析。人力在一定程度上也能制約和影響企業(yè)的長期經(jīng)營和發(fā)展。A物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有人員95人，從受教育程度來看，碩士以上文憑5人，本科文憑15人，大專文憑40人，大專下面文憑35人；從企業(yè)職位來看，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，保安部、綠化部、保潔部、房屋管理部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部、客戶接待部和維修隊(duì)8大部門員工分別有6人、14人、8人、15人、20人、12人、8人、9人。A物業(yè)管理企業(yè)人員的受教育和職位構(gòu)造。A物業(yè)管理企業(yè)人員碩士以上及本科教育程度分別占5%和16%,而大專和大專下面學(xué)歷分別占37%和42%,A物業(yè)管理企業(yè)員工的受教育程度偏低，員工的學(xué)歷等綜合素質(zhì)還有待提高。A物業(yè)管理企業(yè)員工中，房屋管理部和綜合管理部員工較多，分別占總員工數(shù)的21%和16%.而管理人員只要3人，占3%,.A物業(yè)管理企業(yè)人員的職位構(gòu)造基本符合物業(yè)管理服務(wù)需求，但在職位的分配上仍存在一定的不合理性，還有待完善。3.3.3財(cái)務(wù)狀況分析。財(cái)務(wù)指標(biāo)是最直接反映企業(yè)經(jīng)營狀況的因素。A物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理制度。如下表3.2是A物業(yè)管理企業(yè)2018年到2020年的經(jīng)營狀況。從2018