2022年國開電大《資產(chǎn)評估》形考任務1-4答案

2022年電大《資產(chǎn)評估》形考任務1-4答案（全）形考任務一1.什么是資產(chǎn)評估機構？答：資產(chǎn)評估機構是指組織專業(yè)人員依照有關規(guī)定和數(shù)據(jù)資料，按照特定的目的，遵循適當?shù)脑瓌t、方法和計價標準，對資產(chǎn)價格進行評定估算的專門機構。2.什么是注冊資產(chǎn)評估師？答：注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試合格，取得《資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書》并經(jīng)中國資產(chǎn)評估協(xié)會登記的資產(chǎn)評估專業(yè)管理人員，主要從事資產(chǎn)評估工作。3.什么是評估客體？答：評估客體指被評估企業(yè)所擁有的或長期控制的各種財產(chǎn)、債權及其他權利。資產(chǎn)評估客體包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，既包括各種單項資產(chǎn)、部分資產(chǎn)，也包括整體資產(chǎn)。特別是無形資產(chǎn)評估，它對資產(chǎn)重新估價的過程，是一種動態(tài)性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。4.什么是評估依據(jù)？答：為了給各地制定具體的評估收費標準提供參考依據(jù)，我會通過對全國資產(chǎn)評估行業(yè)收費情況的兩次調(diào)查分析，并查閱國家統(tǒng)計局公布的1992至2008年各年的通貨膨脹率，結合今后幾年內(nèi)經(jīng)濟增長、物價指數(shù)繼續(xù)上漲，并參照注冊會計師、律師等中介行業(yè)的收費標準等因素，提出了資產(chǎn)評估收費水平的測算標準。5.什么是資產(chǎn)評估的目的？答：資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分.資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化.一是建立了以執(zhí)業(yè)質(zhì)量為核心的檢查長效機制；二是推動了資產(chǎn)評估準則的貫徹落實；三是促進了資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的明顯提高；四是建立了一套定性和定量相結合的檢查方法；五是培養(yǎng)了一批相對穩(wěn)定的兼職檢查人員。6.什么是資產(chǎn)評估的原則？答：資產(chǎn)評估原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承當者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。7.資產(chǎn)評估有哪些價值類型？答：資產(chǎn)評估特定?的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。8.資產(chǎn)評估有哪些理論假設？答：（1）交易假設（2）公開市場假設（3）持續(xù)使用假設（4）清算假設9.什么是交易假設？答：交易假設是資產(chǎn)評估最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。一方面為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件，另一方面限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中的。10.什么是公開市場假設？答：就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。形考任務二1.什么是資產(chǎn)評估程序？答：資產(chǎn)評估程序是評估機構及其評估人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)發(fā)性工作步驟。2.什么是資產(chǎn)評估業(yè)務約定書？答：本準則所稱業(yè)務約定書,是指評估機構與委托方簽訂的,明確評估業(yè)務基本事項,約定評估機構和委托方權利、義務、違約責任和爭議解決等內(nèi)容的書面合同。3.什么是現(xiàn)場調(diào)查？答：現(xiàn)場調(diào)查是資產(chǎn)評估八大程序之一,是資產(chǎn)評估不可缺少的步驟,通過現(xiàn)場調(diào)查可以準確的了解資產(chǎn)的法律權屬和當前的狀況,也可以第一時間跟現(xiàn)場工作人員核實資產(chǎn)的相關情況比如是否有大修,是否存在外借或者丟失等。4.什么是資產(chǎn)評估工作底稿？答：資產(chǎn)評估工作底稿是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務形成的,反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結論的工作記錄及相關和獲取的資料。5.什么是市場法？答：市場法也稱市場價格比較法（marketapproach），是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。6.什么是成本法？答：成本法(Costmethod):是指長期股權投資按投資的實際成本計價的方法。該方法要求當企業(yè)增加對外長期投資時才增加長期股權投資的賬面價值。當投資公司能夠?qū)Ρ煌顿Y公司實施控制時采用的長期股權投資會計處理方法，即投資公司的長期股權投資賬戶，按原始取得成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營業(yè)結果發(fā)生增減變動的一種會計處理方法。成本法房地產(chǎn)估價方法之一，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。7.什么是資產(chǎn)的重置成本？答：資產(chǎn)重置成本是指重新建造或購買與被評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)需要支付的價格。按照資產(chǎn)重置方式不同，可以將重置成本分為復原重置成本和更新重置成本兩種。8.什么是資產(chǎn)實體性貶值？答：資產(chǎn)實體性貶值也稱有形損耗貶值。它是指設備由于運行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設備實體形態(tài)的損耗，引起的貶值。9.什么是收益法？答：收益法(incomeapproach，incomecapitalizationapproach)，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。10.什么是清算價格法？答：清算價格法是依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的有關規(guī)定,根據(jù)企業(yè)清算時其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價值，評定資產(chǎn)重估價值的方法。清算價格一般是通過市場售價比較法來估算。形考任務三1.什么是機器設備？答：機器設備是指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的(自然屬性)、特定主體擁有或控制的有形資產(chǎn)(資產(chǎn)屬性),包括機器、儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。資產(chǎn)評估中,機器設備不僅包括利用機械原理制造的裝置、而且包括利用電子、電工、光學等各種科學原理制造的裝置。2.什么是現(xiàn)場工作階段？答：現(xiàn)場工作階段是在新建筑之前進行現(xiàn)場評估。現(xiàn)場環(huán)境評估通常分為兩個階段。第一階段旨在確定可能存在的污染物,在第二階段,我們將更加協(xié)調(diào)一致地努力具體地確定和描述潛在的問題。鑒于第二階段所需的專業(yè)性質(zhì)和培訓,許多人只在條件需要時才選擇這一階段。3.什么是物價指數(shù)法？答：物價指數(shù)法是指在資產(chǎn)歷史成本的基礎上,通過價格變動指數(shù),將其調(diào)整為評估基準日時的重置成本。4.什么是功能系數(shù)法？答：功效系數(shù)法又叫功效函數(shù)法，它是根據(jù)多目標規(guī)劃原理，對每一項評價指標確定一個滿意值和不允許值，以滿意值為上限，以不允許值為下限．計算各指標實現(xiàn)滿意值的程度，并以此確定各指標的分數(shù)，再經(jīng)過加權平均進行綜合，從而評價被研究對象的綜合狀況。運用功效系數(shù)法進行業(yè)績評價，企業(yè)中不同的業(yè)績因素得以綜合，包括財務的和非財務的、定量的和非定量的。5.什么是綜合估價法？答：綜合估價法是用來確定設備本體的重置成本的一個計算方法，經(jīng)常用于機械工業(yè)概算中估算能用非標設備的重置成本。6.什么是成新率？答：成新率法是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估計實體性貶值。7.什么是修復費用法？答：修復費用法是利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。8.什么是功能性貶值？答：功能性貶值(Df)是由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。9.什么是經(jīng)濟性貶值？答：經(jīng)濟性貶值是進行資產(chǎn)評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經(jīng)濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價值損失。10.什么是因素調(diào)整法？答：因素調(diào)整法，亦稱"調(diào)整分析法”，指以上年度資金的合理占用額為基礎，分析計劃年度各項變動因素索，加以計算調(diào)整后核定流動資金定額的一種方法。形考任務四1.什么是房地產(chǎn)評估？答：房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。2.房地產(chǎn)評估的程序？答：第一，明確評估基本事項。明確評估目的：在受理評估業(yè)務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。了解評估對象，確定評估基準日：常以年、月、日表示。簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。第二，制定工作計劃。第三，實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。第四，測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。第五，綜合分析確定評估成果。第六，撰寫評估報告。3.什么是基準地價？答：基準地價指的是城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，價格是按不同級別、地段進行評估?？偟膩碚f，測算不同用地土地使用權的平均價格。根據(jù)國土資源部有關聽證的規(guī)定，第一次制定基準地價和修改調(diào)整基準地價均需由主管部門組織聽證。目前基準地價主要反映了低價總體的水平以及變化的趨勢，為征收土地稅收提供依據(jù)。4.什么是樓面地價？答：樓面地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地的地價。樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價/規(guī)劃容積率。5.什么是土地取得成本？答：土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發(fā)費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)。6.什么是土地開發(fā)成本？答：土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各種費用支出。7.什么是分部分項法？答：分部分項法又稱面積比較法(Theunitinplacemethod)，是將委估建筑物先分成各個分部分項工程，如基礎、地面、墻壁、樓板、門窗、屋面、裝修等，然后利用建筑工程綜合預算定額查出各分部分項工程的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項工程的數(shù)量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。8.什么是容積率？答：容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）是指一個小區(qū)的地上建筑總面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。9.什么是約當產(chǎn)量法？答：約當產(chǎn)量法指將月末實際結存的