《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究6300字（論文）》

PAGE8我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度及其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制研究目錄TOC\o"1-2"\h\u28076我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度及其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 124078摘要 12937關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；測(cè)度；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 117009一、引言 128429二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及調(diào)控效果分析 218281、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析 2281112、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果分析 221227三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制分析 298371、房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度 3309312、寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 423181四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)策及建議 5111491、改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo) 549152、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制 6216913、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系 6198154、逐步規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 730605結(jié)論 76349參考文獻(xiàn) 8摘要近十多年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了迅速發(fā)展，在居住條件改善、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)以及城市建設(shè)推進(jìn)等方面發(fā)揮了重要作用。而目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在諸多問題，比如房地產(chǎn)的供給與需求結(jié)構(gòu)不平衡、某些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過快等。在導(dǎo)致這些問題的眾多原因中，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是其重要因素之一。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)度，明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，少數(shù)寡頭壟斷企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的操控能力較強(qiáng)；探討了寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，表明寡頭壟斷企業(yè)通過壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視及價(jià)格合謀進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，通過產(chǎn)品差異化進(jìn)行非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。最后建議政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；測(cè)度；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制一、引言房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占有重要的地位。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，與社會(huì)生產(chǎn)和人民群眾的生活密切相關(guān)，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的熱門話題，尤其是房?jī)r(jià)已成為人民關(guān)注的焦點(diǎn)。但如今房地產(chǎn)業(yè)普遍存在著定價(jià)過高、中低價(jià)位住宅供給不足、高檔住宅空置率較高等問題，已經(jīng)在一定程度上影響到了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展乃至社會(huì)穩(wěn)定。因此深入了解房地產(chǎn)業(yè)，測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行研究可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、完善提供一些思路和借鑒。二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及調(diào)控效果分析1、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)供求總量上的非均衡般表現(xiàn)為潛在實(shí)際供給大于有效供給，總需求大于有效需求，近幾年來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，政府相繼出臺(tái)了一系列的相關(guān)措旋，但效果并不明顯。需求的購(gòu)房者買不起房子，出現(xiàn)了貧富日益加大，兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。依托城市規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，一線城市的地產(chǎn)價(jià)值將不斷提升。一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展的后時(shí)代，低價(jià)高漲，一類地段的樓面地價(jià)高達(dá)兩三千元/平；二類和三類也在千元上下，規(guī)劃報(bào)建費(fèi)用達(dá)到160-260多元/平，建材人工價(jià)格高漲。綜合開發(fā)成本原先最低可控制在2500-3000/平，加上開發(fā)商起碼的利潤(rùn)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本及營(yíng)銷成本，一線城市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入萬元時(shí)代。2、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果分析隨著一線城市土地資源的不斷開發(fā)，加之國(guó)家調(diào)控政策的實(shí)施，一線城市的經(jīng)濟(jì)也借助這一有效推動(dòng)力在近幾年來持續(xù)增長(zhǎng)。土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相互依存和共同發(fā)展的兩個(gè)整體，也同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的有效開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)業(yè)的興盛發(fā)展。一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，促進(jìn)了一線城市政府整體財(cái)政收入的提高，從2011年的9.73%的增長(zhǎng)到2014年的15.8%的增長(zhǎng)。其中，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)一線城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有較大的貢獻(xiàn)，從2011年的28.9%到現(xiàn)在的35.3%，這也能夠有效推動(dòng)一線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效改善。三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的各個(gè)測(cè)度指標(biāo)可以分別從不同的角度測(cè)定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度，從而確定該市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與社會(huì)生產(chǎn)和生活密切聯(lián)系的基礎(chǔ)性行業(yè)，是一個(gè)生產(chǎn)高度集中的行業(yè)；在我國(guó)獨(dú)特的市場(chǎng)情景下，用市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差異性和進(jìn)入壁壘三個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的測(cè)度指標(biāo)來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)度。1、房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度（1）房地產(chǎn)商品的差異性土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操控能力也越強(qiáng)。與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購(gòu)房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購(gòu)房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場(chǎng)機(jī)制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤(rùn)的提供者。（2）房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘構(gòu)成市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的因素很多，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)策略方面，這是造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，銀行融資成為其主要來源，這在相當(dāng)大程度上使得行業(yè)資本進(jìn)入壁壘失效。政策壁壘是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重要的行業(yè)進(jìn)入壁壘。由于我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的國(guó)有性質(zhì)以及地方政府對(duì)土地使用權(quán)的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產(chǎn)業(yè)的主要進(jìn)入壁壘。我國(guó)是以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進(jìn)入壁壘，開發(fā)商只有經(jīng)過政府許可才能進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)。同時(shí)，政府對(duì)土地的出讓絕大多數(shù)采取的是協(xié)議出讓方式，即由地方政府與開發(fā)企業(yè)就特定地塊通過協(xié)商談判的方式而進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種方式基本上排除了對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，完全取決于開發(fā)商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槎鵁o地可開發(fā)，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商則能圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。正是在這個(gè)意義上，土地的獲取已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)入壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級(jí)資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進(jìn)一步證明規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)潛在進(jìn)入者來說，根本不是進(jìn)入壁壘；由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成強(qiáng)有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構(gòu)筑消費(fèi)者的選擇偏好，所以潛在進(jìn)入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢(shì)。2、寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)寡頭壟斷市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)是：一個(gè)行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個(gè)規(guī)模大到足以影響市場(chǎng)價(jià)格。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)境，房地產(chǎn)價(jià)格并不是像完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤(rùn)是所有寡頭企業(yè)的行為目標(biāo)，而這一目標(biāo)是寡頭企業(yè)借助各種競(jìng)爭(zhēng)策略和行為，培育市場(chǎng)勢(shì)力，獲取壟斷高價(jià)來實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的操控主要是通過壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和價(jià)格串謀來實(shí)現(xiàn)。企業(yè)要進(jìn)行壟斷定價(jià)，必須具有市場(chǎng)勢(shì)力。企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力是與企業(yè)處的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系的，不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力的大小。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場(chǎng)勢(shì)力，而且市場(chǎng)勢(shì)力還相當(dāng)強(qiáng)。在此市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場(chǎng)價(jià)格的接受者，而是價(jià)格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價(jià)格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場(chǎng)勢(shì)力，企業(yè)具備了壟斷定價(jià)的能力房地產(chǎn)企業(yè)是寡頭壟斷企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)壟斷力量，因此可以進(jìn)行歧視性定價(jià)活動(dòng)。但是，由于市場(chǎng)的不完全、信息的不完全，房地產(chǎn)企業(yè)不可能充分了解每一個(gè)消費(fèi)者的信息，因此，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視行為屬于二級(jí)價(jià)格歧視和三級(jí)價(jià)格歧視。在價(jià)格歧視定價(jià)行為下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)由于產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況的不同而有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀行為則是處于同一市場(chǎng)區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過正式談判或其他方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)決策方面保持協(xié)調(diào)和一致，以使各方都獲取更多的壟斷利潤(rùn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是寡頭壟斷市場(chǎng)，這些寡頭之間為了獲取壟斷利潤(rùn)，很容易達(dá)成某種形式的價(jià)格合謀?？梢?，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是壟斷廠商價(jià)格合謀的結(jié)果，而這種價(jià)格合謀也是近年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)原因。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)通過差異化來進(jìn)行區(qū)別定價(jià)，其實(shí)是一種更高形式的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，是通過滿足不同消費(fèi)者偏好影響市場(chǎng)需求，從而增加銷售數(shù)量，最終使企業(yè)獲得高額利潤(rùn)。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的主要形式就是產(chǎn)品差異化，包括概念差異化、屬性差異化、服務(wù)差異化、品牌差異化、區(qū)位差異化等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是以概念差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化為主概念差異化強(qiáng)調(diào)不能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有相同的想法或概念，所以必須找出自己獨(dú)有的特征以創(chuàng)造自身的專有概念。遭遇競(jìng)爭(zhēng)者針鋒相對(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)要么加強(qiáng)目前擁有的房地產(chǎn)概念以突出其差異，要么針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的新概念提出自己的新概念以維護(hù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)差異化概念。同時(shí)還要在原有房地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)上進(jìn)行概念創(chuàng)新，才能保證企業(yè)處于長(zhǎng)久的領(lǐng)先地位屬性的差異性能夠滿足顧客個(gè)性化的需求，是企業(yè)贏得消費(fèi)者的最基礎(chǔ)的保障。最能體現(xiàn)服務(wù)差異化的是房屋銷售期間的客戶服務(wù)與物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最后階段，“滿不滿意看管理”說明了物業(yè)管理對(duì)社區(qū)的重要作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要配套設(shè)施，其差異化水平也是房地產(chǎn)差異化策略的重要組成部分，高質(zhì)量的物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)品質(zhì)量的重要標(biāo)志之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行服務(wù)差異化的最重要內(nèi)容。四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)策及建議1、改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)為了保證我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控任務(wù)的高效完成，可以將宏觀調(diào)控的目標(biāo)劃分為三個(gè)層次，即最高目標(biāo)、中期目標(biāo)與短期目標(biāo)：①社會(huì)主義社會(huì)的本質(zhì)決定了我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的最高目標(biāo)是提高人民的生活居住水平；②中期目標(biāo)是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總量及結(jié)構(gòu)平衡進(jìn)行合理調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。具體而言主要有：促使房地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化供求結(jié)構(gòu)平衡，調(diào)整高檔住宅與中低檔經(jīng)濟(jì)適用房的比例；防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，合理控制銀行貸款資金占企業(yè)總資金的比重；③短期目標(biāo)是著重解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)存在的各種問題，主要包括：加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度；加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為；強(qiáng)化商品住房的價(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為；進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。2、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制盡管市場(chǎng)是資源配置效率最高的一種方式，但由于壟斷、信息不對(duì)稱及外部性等問題的存在使得市場(chǎng)往往會(huì)“失靈”，區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)出現(xiàn)不同程度的失靈，所以構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控機(jī)制對(duì)于糾正“市場(chǎng)失靈”顯得尤為重要?！皩?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”應(yīng)成為當(dāng)前和今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，保持適度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)部門的比例嚴(yán)重失調(diào)，同時(shí)也對(duì)物價(jià)穩(wěn)定帶來了很大壓力。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)由總量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，其增長(zhǎng)速度應(yīng)控制在略高于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度水平，以促使其與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及其他行業(yè)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，削減審批程序，優(yōu)化投資環(huán)境。投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)，政府辦事效率的高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)效率。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地使用權(quán)開始直到發(fā)出入住通知書，需要得到規(guī)劃、房管、建管、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、市政、衛(wèi)生、消防、交通、質(zhì)檢、勘察等二十多個(gè)部門的審批，某些部門還需要反復(fù)審批好幾次。如此多的審批程序既會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效率，還會(huì)滋生相關(guān)部門的腐敗行為。不改變這種不合理的現(xiàn)實(shí)狀況，就很難為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。因此，房地產(chǎn)的相關(guān)政府審批行為也應(yīng)當(dāng)受到法律法規(guī)的嚴(yán)格控制并盡量簡(jiǎn)化，這樣可以降低企業(yè)的市場(chǎng)交易成本，優(yōu)化企業(yè)的投資環(huán)境，為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部市場(chǎng)環(huán)境。3、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，其涉及到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源利用、生態(tài)保護(hù)及社會(huì)進(jìn)步等各個(gè)方面。目前已出臺(tái)的很多政策措施大都是針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中己出現(xiàn)的問題的“亡羊補(bǔ)牢”式反應(yīng)而缺乏嚴(yán)密的理論體系，也不能起到應(yīng)有的預(yù)防與指導(dǎo)作用，更沒有上升到法律法規(guī)層面。這對(duì)于政府正確認(rèn)識(shí)自身角色，依法行政，有效落實(shí)宏觀調(diào)控政策帶來了諸多障礙。因此，加快與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。現(xiàn)有的我國(guó)房地產(chǎn)法律體系忽略了環(huán)保節(jié)能與消費(fèi)者的利益保護(hù)，“以人為本”是可持續(xù)發(fā)展的重要原則之一，而協(xié)調(diào)性原則注重的是自然生態(tài)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口的協(xié)調(diào)發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)法律體系構(gòu)建只注重“向自然索取”而忽視生態(tài)自然與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀不利于我國(guó)對(duì)自然資源的可持續(xù)利用，這種方式是不可取的。因此，政府應(yīng)該制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，從法律層面加以約束并引導(dǎo)其轉(zhuǎn)向科學(xué)發(fā)展軌道。此外，我國(guó)目前針對(duì)侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的處理主要適用《合同法》與《民法通則》的一般性規(guī)定，而缺乏針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的專門法規(guī)，其不能達(dá)到保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的目的。因此，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者利益應(yīng)從一般民法保護(hù)上升到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的高度并予以特別關(guān)注，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。4、逐步規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有價(jià)值昂貴性。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要少則數(shù)百萬元多則數(shù)十億元的資金投入，其平均投資約為1000萬元左右，而其中有一半左右的資金來自銀行貸款。由此說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道過于單一，過分依賴于銀行的商業(yè)貸款。如果房地產(chǎn)存在“泡沫”的話，那么該泡沫一旦破滅就會(huì)嚴(yán)重威脅到我國(guó)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。因此，為了抑制房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)狀，必須合理控制銀行貸款額度，同時(shí)拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。從歷史進(jìn)程來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正進(jìn)入融資階段是在1998年以后，快速發(fā)展的金融業(yè)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了重要推動(dòng)作用。但目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠成熟，金融服務(wù)業(yè)