貴陽(yáng)市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

xxxxxxxxxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告目錄：1、項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目概況位置用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.2貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析2.3小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析2.4貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)供給情況分析住宅市場(chǎng)需求情況分析2.5貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析2.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)3、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述3.1貴陽(yáng)市2010年總體城市規(guī)劃3.2貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略3.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析4.1區(qū)域定義4.2現(xiàn)狀與規(guī)劃4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析5.1地塊概況5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃5.3交通5.4地塊周邊環(huán)境5.5項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的SWOT分析6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6.1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析6.2其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià)7、市場(chǎng)需求分析7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)論8、項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià)8.1目標(biāo)客戶確定8.2項(xiàng)目概念定位8.3項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位8.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位9、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算項(xiàng)目總投資與成本估算項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃9.2項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析10、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析10.1項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)10.2項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)10.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)10.4項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn)10.5項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)11、項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議一、項(xiàng)目基本情況：（一）項(xiàng)目概況：1、地理位置：珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。東面為小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路,與樂(lè)街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。2、用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀：珠江路A地塊項(xiàng)目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被以松樹(shù)為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋?chǎng)和一座水庫(kù)；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬(wàn)2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長(zhǎng)江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂(lè)街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂(lè)街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。北面是一片山麓。（二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、珠江路A地塊用地平衡表：項(xiàng)目用地面積（公頃）百分比（%）居住用地21.1958.5%公建用地3.178.7%道路用地5.4215%公共綠地6.4717.8%總用地36.25100.00%2、珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1總建筑面積44.34萬(wàn)㎡2住宅建筑面積41.14萬(wàn)㎡3公建建筑面積3.2萬(wàn)㎡4總居住戶數(shù)3244戶5總居住人數(shù)11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率1.239綠地率33.5%項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)：現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）12.50%年度銷售量合計(jì)一二三四五六七八九啟動(dòng)12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%現(xiàn)金流入銷售收入9000900090009000900090009000900072000小計(jì)09000900090009000900090009000900072000現(xiàn)金流出1、土地費(fèi)用21532153215321532153215321532153172202、前期費(fèi)用21221221221221221221221216963、建安費(fèi)用469246924692469246924692469246924692422285、開(kāi)發(fā)費(fèi)用77877877877877877877877877870026、開(kāi)發(fā)稅金34734734734734734734734727767、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)62.562.562.562.562.562.562.562.5小計(jì)78978244824482448244824482448244581770922現(xiàn)金凈流量-789775675675675675675675631831078土地及其它費(fèi)用按按八年計(jì)，平平均分批付出出。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2003年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。1、綜合：全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值280.92億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.0%，增幅是近年來(lái)的最好水平，比全國(guó)平均水平高出3.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出2.9個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值達(dá)10962元，比上年增長(zhǎng)11.8%。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值28.81億元，增長(zhǎng)6.7%，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值191.94億元，增長(zhǎng)14.8%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值160.17億元，增長(zhǎng)11.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的7.9：50.9：41.2調(diào)整為7.6：50.4：42.0，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為4.1%、59.3%和36.6%。非公有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值147.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)了22.0%，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)38.8%，比上年提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格總體水平有所上揚(yáng)。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.8，比上年上漲0.8%。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)等四大類價(jià)格分別上漲2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類價(jià)格分別下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。勞動(dòng)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全市在崗職工55.45萬(wàn)人，在崗職工年平均工資12182元，比上年增長(zhǎng)10.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.0%。全年有1.82萬(wàn)下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.9%。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。2、工業(yè)和建筑業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全年全部工業(yè)增加值完成151.62億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。全部工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)45.3%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.9個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值121.21億元，增長(zhǎng)16.1%。其中：重工業(yè)完成增加值76.56億元，輕工業(yè)完成增加值44.64億元，分別比上年增長(zhǎng)14.6%和19.6%；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成增加值77.9億元，增長(zhǎng)7.9%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，增長(zhǎng)18.0%；大中型企業(yè)完成增加值78.02億元，增長(zhǎng)9.4%。產(chǎn)品銷售率達(dá)96.76%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額11.18億元，比上年增長(zhǎng)1.6倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3238萬(wàn)元。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值40.32億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。全年具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.89億元，實(shí)現(xiàn)稅金總額4.75億元。全年房屋建筑施工面積1217.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.5%，房屋建筑竣工面積368.49萬(wàn)平方米，比上年下降11.2%。3、固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽(yáng)大劇院、火車站中心廣場(chǎng)環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤(pán)項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成239.9億元，比上年增長(zhǎng)27.6%。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成104.45億元，增長(zhǎng)33.0%；更新改造投資完成53.45億元，增長(zhǎng)28.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成60.62億元，增長(zhǎng)21.2%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資2.19億元，比上年增長(zhǎng)67.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資71.34億元，比上年增長(zhǎng)29.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資166.37億元，比上年增長(zhǎng)26.4%。4、國(guó)內(nèi)貿(mào)易：消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成153.67億元，比上年增長(zhǎng)了12.5%。從城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售總額完成140.7億元，比上年增長(zhǎng)了12.6%，占零售總額的91.6%；縣及縣以下消費(fèi)品零售總額12.97億元，比上年增長(zhǎng)11.1%，占零售總額的8.4%。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額118.44億元，比上年增長(zhǎng)12.0%；餐飲業(yè)完成零售額30.98億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4.6個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的19.5%上升到20.2%。5、財(cái)政和金融：2003貴陽(yáng)市財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市財(cái)政總收入91.6億元，比上年增長(zhǎng)15.7%，其中：地方財(cái)政收入完成40.39億元，增長(zhǎng)22.1%；財(cái)政支出保持適度增長(zhǎng)，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，全年財(cái)政總支出53.03億元，增長(zhǎng)8.8%。金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快，資金運(yùn)行趨于活躍。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額893.6億元，比年初增長(zhǎng)22.1%，其中：企業(yè)存款余額352.55億元，增長(zhǎng)16.1%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額344.95億元，增長(zhǎng)19.8%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額763.61億元，比年初增長(zhǎng)28.2%，其中：中長(zhǎng)期貸款398.47億元，增長(zhǎng)41.4%；短期貸款267.15億元，增長(zhǎng)1.5%。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入1606.06億元，現(xiàn)金支出1577.59億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金28.47億元，比上年多回籠現(xiàn)金0.88億元。保險(xiǎn)、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市保險(xiǎn)部門的保費(fèi)收入10.95億元，增長(zhǎng)11.1%，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入3.92億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入5.9億元，分別增長(zhǎng)3.7%和12.4%。全年保費(fèi)陪付金額為2.97億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付2.05億元，壽險(xiǎn)陪付0.7億元，分別增長(zhǎng)12.0%和4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數(shù)為17萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)2.0%，全年股票交易額為181.11億元。6、城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。年末市區(qū)道路總長(zhǎng)787公里，道路面積624.3萬(wàn)平方米。公交運(yùn)營(yíng)車輛1870輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)車輛2238標(biāo)臺(tái)，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度1298公里，公交客運(yùn)總量4.49億人次，城市出租汽車2444輛。全市自來(lái)水綜合生產(chǎn)能力125.7萬(wàn)立方米/日，供水管道長(zhǎng)度1735.48公里。全年供水總量25551萬(wàn)立方米，其中生活用水13687萬(wàn)立方米。自來(lái)水普及率達(dá)97.1%年末有煤氣用戶24.78萬(wàn)戶，液化氣用戶19萬(wàn)戶。全年煤氣供應(yīng)量10990萬(wàn)立方米，其中家庭用氣5737萬(wàn)立方米；液化氣供應(yīng)量氣量23517噸。環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實(shí)施，深入開(kāi)展城市環(huán)境綜合治理，積極實(shí)施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至65，空氣質(zhì)量好于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到351天，占全年總天數(shù)的96%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值為0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值為6.08。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為94.44%，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為55.8DB（A）和69DB（A）。加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力8980噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16.76萬(wàn)標(biāo)立方米/時(shí)，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。建成區(qū)綠地率38.8%，綠化覆蓋率39.4%，人均公共綠地面積12.4平方米。7、人口、人民生活和社會(huì)保障：年末全市總?cè)丝跒?48.7萬(wàn)人（常住人口），比上年增加2.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.7%，其中城市人口163萬(wàn)人。人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增長(zhǎng)率6.22‰。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增長(zhǎng)9.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%。農(nóng)民人均純收入2510元，比上年增長(zhǎng)6.7%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.4%。居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格而系數(shù)）為38.7%。社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險(xiǎn)制度逐步推開(kāi)，“兩個(gè)確?！钡玫竭M(jìn)一步的鞏固，社會(huì)保障水平不斷提高。年末全市養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)為28.41萬(wàn)人，失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)為26.4萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)為32.96萬(wàn)人。社會(huì)福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全市城鄉(xiāng)各級(jí)辦社會(huì)福利院、敬老院共75個(gè)，有床位1582張，年末收養(yǎng)人員1399人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心34個(gè)，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施1239個(gè)；享受最低生活保障的人數(shù)達(dá)7.16萬(wàn)人，國(guó)家撫恤、補(bǔ)助各類優(yōu)撫對(duì)象7265人。全年共發(fā)行福利彩票964.7萬(wàn)元；接受社會(huì)捐贈(zèng)現(xiàn)金195.6萬(wàn)元，捐贈(zèng)物資衣被價(jià)值29.1萬(wàn)元。資料來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局（二）貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析：１、貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)工作2004年首季開(kāi)局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。從4月12日召開(kāi)的市政府常務(wù)會(huì)會(huì)議上獲悉，今年一季度，貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持了持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長(zhǎng)短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展的后勁。全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項(xiàng)目及技術(shù)改造項(xiàng)目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)明顯。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長(zhǎng)，出口交貨值大幅上揚(yáng)。四是非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。五是運(yùn)行質(zhì)量良好，企業(yè)利潤(rùn)總額大幅提高。僅1－2月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.17億元，增長(zhǎng)96.07％。加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力開(kāi)辟農(nóng)民就業(yè)門路，拓寬農(nóng)民增收渠道，全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)局良好。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資30億元，增長(zhǎng)30％，仍然保持了增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。由于新開(kāi)工的房開(kāi)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)局良好，完成11.8億元，同比增長(zhǎng)50％，成為全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，金融形勢(shì)平穩(wěn)。全市地方財(cái)政收入完成11.85億元，為年度預(yù)算的26.31%。一市三縣一季度完成收入預(yù)算進(jìn)度歷史上首次超過(guò)全年收入任務(wù)的20％。金融形勢(shì)平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。2月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額919.04億元，比年初增加25.45億元。一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長(zhǎng)較高，同比增長(zhǎng)15％。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì)551元，同比增長(zhǎng)5.5％。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期上漲2.1％。對(duì)外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。截至2月，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額14107萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)30.3％，其中：進(jìn)口增長(zhǎng)21.8％，出口增長(zhǎng)38.6％，改變了去年同期出口負(fù)增長(zhǎng)的局面。一季度預(yù)計(jì)直接利用外資可達(dá)700萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)141.7％；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金將突破20億元。就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，社會(huì)保障面逐步擴(kuò)大。全市新增就業(yè)崗位7887個(gè)，為年度目標(biāo)的21％，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)10249人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)5610人，為年度目標(biāo)的20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè)2451人，為年度目標(biāo)的14.9％,農(nóng)村富勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移2426人，為年度目標(biāo)的24.3％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.9％?！皟蓚€(gè)確保”做到了100％，發(fā)放解困資金42701萬(wàn)元。養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、

醫(yī)療保險(xiǎn)工作正常開(kāi)展。２、2004年1季度貴陽(yáng)市城市居民收入消費(fèi)同增長(zhǎng)今年1季度我市城市居民，月均收入867余元

消費(fèi)595余元。今年1季度，我市城市居民收入消費(fèi)同步增長(zhǎng)：月人均可支配收入為867.58元，同比增長(zhǎng)15％，扣除物價(jià)因素后，實(shí)際增長(zhǎng)12.6％；月人均消費(fèi)支出為595.37元，同比增長(zhǎng)8.7％，扣除物價(jià)因素后，實(shí)際增長(zhǎng)6.5％。

據(jù)介紹，可支配收入增長(zhǎng)的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長(zhǎng)：1季度月人均工資收入為610.27元，同比增長(zhǎng)23.3％。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎(jiǎng)較上年增長(zhǎng)，市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動(dòng)通訊補(bǔ)貼，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動(dòng)了今年1季度城市居民的可支配收入增長(zhǎng)。在消費(fèi)八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂(lè)服務(wù)類消費(fèi)有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、居住、雜項(xiàng)商品及服務(wù)等六類消費(fèi)均有不同程度的增長(zhǎng)。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長(zhǎng)分別為27％和27.8％。

據(jù)調(diào)查，一段時(shí)間以來(lái)，我市糧油價(jià)格的上漲引起了其他食品等價(jià)格的連鎖反應(yīng)。今年1季度，我市食品類消費(fèi)同比增長(zhǎng)12.1％，由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價(jià)因素后，食品類消費(fèi)實(shí)際僅增長(zhǎng)6.4％。（三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析：根據(jù)2000年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃1996-2010》，2010年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約81.3平方公里。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。金竹發(fā)展無(wú)污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫(kù)的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。規(guī)劃城市建設(shè)用地約21.2平方公里，規(guī)劃人口21.7萬(wàn)人。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。（四）貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析：貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場(chǎng)消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)的提高，貴陽(yáng)樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開(kāi)發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開(kāi)發(fā)規(guī)模大、開(kāi)發(fā)成本相對(duì)低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。大盤(pán)規(guī)?；_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)樓市10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下20個(gè)，50萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。而且大盤(pán)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)主要集中在2004年和2005年。貴陽(yáng)的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢(shì)、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，共同來(lái)發(fā)展和分享貴陽(yáng)的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開(kāi)、民營(yíng)的麒龍房開(kāi)等。更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開(kāi)等。具備較強(qiáng)資金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。延續(xù)2003年的發(fā)展勢(shì)頭，貴陽(yáng)樓市在步入2004年、2005年，全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)商品房的施工總量和新開(kāi)工面積都將會(huì)超過(guò)2003年。樓市開(kāi)發(fā)區(qū)域由過(guò)去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開(kāi)花。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。１、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開(kāi)發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近10個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。2004年和2005年的市場(chǎng)上，三橋、金陽(yáng)、烏當(dāng)將會(huì)成為樓市中的新亮點(diǎn)和樓市銷售的有力競(jìng)爭(zhēng)者。三橋隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，憑著獨(dú)特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢(shì)，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開(kāi)發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽(yáng)本土較為成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)將使這個(gè)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，同樣也會(huì)成為樓市中的有力競(jìng)爭(zhēng)者。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由低端市場(chǎng)向中高端市場(chǎng)前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，2004年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽(yáng)樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥?。二手房日趨活躍、梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)的GDP增長(zhǎng)達(dá)到12.9%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，市民的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長(zhǎng)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨，這一切無(wú)疑為市民購(gòu)房、改善居住條件提供了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)M22）目前狀況備注小河興隆城市花園鐵五建房開(kāi)60一期已基本竣工，二二期處于前期期規(guī)劃、拆遷遷中興隆珠江灣畔56前期規(guī)劃、拆遷中中瑞和家園利爾房開(kāi)17一期銷售態(tài)勢(shì)較好好，二期尚未未開(kāi)盤(pán)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房綠園50四方河植物園附近近，沿未動(dòng)工工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房中興世家大興房開(kāi)11.46除別墅外已基本完完工別墅部分將于年底底發(fā)售中海城市花園白云中海房開(kāi)11二期部分建筑已封封頂二期已于04年99月17日正式發(fā)售，05年5月交房南明區(qū)山水黔城宏立城房開(kāi)93一期全部封頂一期交房時(shí)間一再再推遲，具體體時(shí)間未定美佳馨苑宏安房開(kāi)10在售，宏安房開(kāi)同時(shí)開(kāi)發(fā)發(fā)位于中華北北路的“美佳大廈”云巖區(qū)中天花園世紀(jì)中天房開(kāi)110小區(qū)普通住宅部分分已基本入住住，目前主推推月亮湖別墅墅區(qū)入市時(shí)間早、社區(qū)區(qū)成熟、市場(chǎng)場(chǎng)知名度較大大中天世紀(jì)新城世紀(jì)中天房開(kāi)100一期聯(lián)排別墅、回回遷戶已基本本入住，二期期正在建設(shè)中中“TTownhoouse”在市場(chǎng)上知知名度較廣暫未定名嘉信天和房開(kāi)50拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量量較大，定位位高檔暫未定名亨特房開(kāi)30拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量量較大，定位位高檔小石城泰聯(lián)房開(kāi)37一期基本竣工，二二期在建銷售情況不錯(cuò)金獅小區(qū)省經(jīng)濟(jì)38一期已基本竣工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房三橋楓丹白露天緯房開(kāi)38會(huì)所、一期部分樓樓棟已動(dòng)工預(yù)計(jì)明年春季可上上市圣泉流云集成房開(kāi)48會(huì)所已動(dòng)工周邊原居民居住較較分散，拆遷遷難度大貝地·盧加諾三力房開(kāi)22.3地堪已完成據(jù)悉，04年100月動(dòng)工貴龍?jiān)焚F龍房開(kāi)29.51號(hào)樓已入住，一期期1-8棟將陸續(xù)于05年10前竣工前期銷售情況較好好，目前處于于較沉靜狀態(tài)態(tài)智慧龍城智誠(chéng)房開(kāi)55一期基本竣工受拆遷影響較大，修修筑處于見(jiàn)縫縫插針的狀況況廣信四季花園廣信房開(kāi)21一期大部分已竣工工、交房該項(xiàng)目從原規(guī)劃的的16萬(wàn)方現(xiàn)已增增加到21萬(wàn)方新添寨山水城市公園金泰房開(kāi)20前期規(guī)劃中04年春季房交會(huì)中項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)展展示，但目前前尚未動(dòng)工烏當(dāng)藍(lán)波灣龍潤(rùn)德房開(kāi)31前期規(guī)劃中地塊生活氛圍較濃濃，拆遷量較較大暫未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中烏當(dāng)二中周圍，屬屬招商引資項(xiàng)項(xiàng)目，總投資資額達(dá)10億。金陽(yáng)麗水茗苑永茂房開(kāi)純別墅區(qū)，一期基基本竣工，二二期在建據(jù)悉，市場(chǎng)反映較較好，二期內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)據(jù)《貴陽(yáng)晚報(bào)》004-09--30第6版報(bào)道：金金陽(yáng)兩塊土地地要拍賣——據(jù)悉從今年10月至明年上上半年，金陽(yáng)陽(yáng)新區(qū)將陸續(xù)續(xù)掛牌招標(biāo)拍拍賣6塊土地。其其中“十一”之后位于金金陽(yáng)大道與金金朱路叉口東東南面，市級(jí)級(jí)行政中心北北側(cè)，面積約約200畝，建筑容容積率為2.0，建筑密度30%。另一塊土土地位于金陽(yáng)陽(yáng)中心商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)背面，金金陽(yáng)大道與迎迎賓大道交叉叉西南側(cè)，總總用地面積約約130畝（記者：：耿敬濤）。２、銷售價(jià)格環(huán)境綜合因素影響、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2003年貴陽(yáng)全市的房地產(chǎn)銷售均價(jià)為1991元/平方米，其中住宅預(yù)售均價(jià)為1730元/平方米。房地產(chǎn)的整體預(yù)售價(jià)格較去年同期下降2.83%，住宅部分的預(yù)售價(jià)格同比上漲2.43%，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到3157元/平方米，同比上漲10.06%；商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為4570元/平方米，同比下降了10.87%。從數(shù)值上看，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價(jià)格，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降低，反而在穩(wěn)步上漲。2003年兩城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)達(dá)2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價(jià)1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區(qū)的房?jī)r(jià)同樣在逐年上漲。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出2003年貴陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價(jià)只是一種表面現(xiàn)象而已。2004年貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)，樓市面臨競(jìng)爭(zhēng)是否會(huì)降價(jià)呢？房?jī)r(jià)將不降反漲。言房?jī)r(jià)上漲的原因主要是基于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。步入2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開(kāi)發(fā)商們將會(huì)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽(yáng)這個(gè)土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等因素，2004年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房?jī)r(jià)向上漲的日子可以預(yù)測(cè)也就不遠(yuǎn)了，不漲價(jià)是不太可能的，只是漲多少罷了。３、住宅市場(chǎng)需求情況分析：改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；60-80平米的精巧二房和91-100平米的舒適二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶型和面積。4房為希望購(gòu)買大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。入戶花園和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂(lè)于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。市場(chǎng)7成客戶接受1500-2500元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)15-30萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，20萬(wàn)和30萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司；樓盤(pán)宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。（五）貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析：近一二年，城市中心區(qū)將保持約100萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的開(kāi)發(fā)量。另外，三橋、烏當(dāng)、金陽(yáng)幾個(gè)區(qū)域?qū)⒓休^大的開(kāi)發(fā)量，這三個(gè)區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計(jì)達(dá)到550萬(wàn)平方米，其中三橋區(qū)域定點(diǎn)項(xiàng)目約20個(gè)，年內(nèi)陸續(xù)推出的開(kāi)發(fā)量將達(dá)250萬(wàn)平方米。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約80平方米的項(xiàng)目開(kāi)工上市。金陽(yáng)新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬(wàn)平方米的森活林城也將在今年新鮮推出,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近220萬(wàn)平方米項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。小河板塊由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近10個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開(kāi)工量將達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的的開(kāi)工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開(kāi)工工面積和以往往的在建面積積雙重壓力下下，各地產(chǎn)公公司乃至各板板塊樓盤(pán)營(yíng)銷銷工作的方向向，向進(jìn)一步步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)實(shí)施產(chǎn)品差異異化戰(zhàn)略、走走板塊聯(lián)合道道路的方面發(fā)發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新成為很多多公司的選擇擇。（六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)：2003年國(guó)家相相關(guān)部門先后后下發(fā)了：（１）《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理通知》121文件；（２）《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知》18號(hào)文件；（３３）建設(shè)部頒頒布的《物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例》；；（４）國(guó)土資源部部下發(fā)的《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)土地地供應(yīng)管理促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)健康康發(fā)展的通知知》；（５）建設(shè)部修訂訂的《商品房房預(yù)售管理辦辦法》；等以上政策，地方方房地產(chǎn)銷售售預(yù)售資金的的監(jiān)管帳戶的的設(shè)立。在房房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家及及相關(guān)部門在在土地出讓、金金融政策、開(kāi)開(kāi)發(fā)后服務(wù)的的各個(gè)方面為為房地產(chǎn)業(yè)定定下了行業(yè)發(fā)發(fā)展的宏觀方方向。2004年相繼傳出出或報(bào)道的中中國(guó)房地產(chǎn)擬擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅稅、商品房的的保修責(zé)任明明確有房開(kāi)商商負(fù)責(zé)、包括括貴陽(yáng)在內(nèi)的的26個(gè)城市暫停停審批建設(shè)用用地等消息，無(wú)無(wú)不反應(yīng)出中中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)正在向向規(guī)范、成熟熟的方向發(fā)展展。房地產(chǎn)的行業(yè)門檻檻在提高，誠(chéng)誠(chéng)實(shí)守信、用用心經(jīng)營(yíng)、實(shí)實(shí)力發(fā)展、專專業(yè)開(kāi)發(fā)成為為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的基本方向向。同時(shí)隨著著法律法規(guī)的的完善，在銷銷售中保護(hù)企企業(yè)的合理利利益，避免糾糾紛，為品品品牌建設(shè)服務(wù)務(wù)，是一個(gè)需需要高度重視視的問(wèn)題。三、貴陽(yáng)城市總體體規(guī)劃描述：：（一）貴陽(yáng)市20010年總體城市市規(guī)劃：《貴陽(yáng)市城市總體體規(guī)劃》是貴貴陽(yáng)市政府于于2000年在1986年國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)《貴陽(yáng)市市城市總體規(guī)規(guī)劃》的基礎(chǔ)礎(chǔ)上調(diào)整、修修訂的，規(guī)劃劃確定了19996-20010年間貴陽(yáng)15年的中長(zhǎng)期期規(guī)劃方案，從從社會(huì)、城市市發(fā)展的各個(gè)個(gè)方面明確了了貴陽(yáng)未來(lái)發(fā)發(fā)展的指導(dǎo)性性方向。其中各城區(qū)的規(guī)劃劃布局編制如如下：城區(qū)由中心區(qū)、小小河(含中曹、甘甘蔭塘)、白云、金金陽(yáng)、龍洞堡堡、花溪、三三橋馬王廟、新新添、二戈寨寨九個(gè)片區(qū)組組成，規(guī)劃城城區(qū)總用地495平方公里，其其中，城市市市建設(shè)用地約約157平方公里，規(guī)規(guī)劃人口174萬(wàn)人。城區(qū)是省、市黨政政機(jī)關(guān)所在地地，突出金融融、信息、交交通、通信、文文化藝術(shù)、科科技、商貿(mào)和和旅游服務(wù)中中心的功能，優(yōu)優(yōu)化城市用地地結(jié)構(gòu)，調(diào)整整城市發(fā)展方方向和規(guī)模，加加強(qiáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)和舊城改造造，開(kāi)拓城市市發(fā)展空間；；嚴(yán)格控制中中心區(qū)人口規(guī)規(guī)模，提高城城市基礎(chǔ)設(shè)施施水平，改善善城市環(huán)境質(zhì)質(zhì)量。（二）貴陽(yáng)城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)：到2010年，把貴貴陽(yáng)市建設(shè)成成為經(jīng)濟(jì)繁榮榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)合理、科學(xué)學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服服務(wù)體系完善善、社會(huì)文明明、城鎮(zhèn)布局局合理、環(huán)境境與生態(tài)良好好、產(chǎn)通便捷捷的現(xiàn)代化城城市，力爭(zhēng)2010年城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)和科技技綜合實(shí)力達(dá)達(dá)到全國(guó)省會(huì)會(huì)城市中等水水平。（三）總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：實(shí)實(shí)施開(kāi)發(fā)帶動(dòng)動(dòng)、科技興市市和可持續(xù)發(fā)發(fā)展三大戰(zhàn)略略，建立和完完善社會(huì)主義義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體體制，優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培培植支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，發(fā)展特色色經(jīng)濟(jì)，形成成以高新技術(shù)術(shù)為先導(dǎo)，第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)突出，農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度度較高的現(xiàn)代代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。保保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)、健康、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，到到2010年，國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值比1996年翻2.2翻。高起點(diǎn)快速發(fā)展金金融、保險(xiǎn)、通通信、商貿(mào)、旅旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)、信息咨詢?cè)?、文化、教教育、科技事事業(yè)，建立功功通齊全、行行業(yè)配套、結(jié)結(jié)構(gòu)布局合理理，高度產(chǎn)業(yè)業(yè)化、社會(huì)化化的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)。發(fā)展壯壯大以優(yōu)質(zhì)鋁鋁為代理的冶冶金工業(yè)；以以橡膠、磷化化工、媒化工工為代表的化化學(xué)工業(yè)；以以汽車配件和和磨具磨料為為代表的機(jī)械械工業(yè)；以卷卷煙為代表的的食品工業(yè)等等支柱產(chǎn)業(yè)。著著力培育生物物制藥、電子子信息產(chǎn)品制制造、新型材材料等新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材材、建筑、旅旅游等新的支支柱產(chǎn)業(yè)，使使貴陽(yáng)成為在在西南和華南南部分省區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突突出的重要工工業(yè)基地。第一產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持城城郊型、外向向型、現(xiàn)代化化的方向，全全力發(fā)展蔬菜菜、糧食、優(yōu)優(yōu)質(zhì)烤煙、干干鮮果、奶牛牛、禽蛋、豬豬牛羊、花卉卉、水產(chǎn)養(yǎng)殖殖、觀光農(nóng)業(yè)業(yè)，形成生產(chǎn)產(chǎn)基地，劃定定基本農(nóng)田保保護(hù)區(qū)。加速速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)基地地建設(shè)。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：嚴(yán)嚴(yán)格控制人口口增長(zhǎng)，人口口增長(zhǎng)率控制制在10%以下，提高高全市人民的的科學(xué)文化素素質(zhì)，普及九九年制義務(wù)教教育，大力發(fā)發(fā)展職業(yè)教育育和成人教育育，加強(qiáng)貴陽(yáng)陽(yáng)作為全省高高等教育基地地的建設(shè)；加加大科技成果果的開(kāi)發(fā)與推推廣力度，提提高國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值增長(zhǎng)中中的科技貢獻(xiàn)獻(xiàn)率，進(jìn)一步步繁榮和發(fā)展展文化、體育育、衛(wèi)生、廣廣播電視、新新聞出版事業(yè)業(yè)，逐步建立立和形成設(shè)施施齊全、配套套完善的社會(huì)會(huì)服務(wù)體系，提提高精神文明明建設(shè)水平，滿滿足全市人民民不斷增長(zhǎng)的的精神文化生生活需要。城市建設(shè)目標(biāo)：加加快城市建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程程，優(yōu)化城市市用地結(jié)構(gòu)，合合理進(jìn)行城市市功能布局，為為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)發(fā)展提供良好好的物質(zhì)空間間；建立多層層次布局均衡衡的商業(yè)、文文化、醫(yī)療、游游憩、娛樂(lè)設(shè)設(shè)施體系；建建設(shè)安全高效效便捷的城市市交通體系；；加快市政基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，完善城市市綜合防災(zāi)體體系；提高居居住水平和居居住環(huán)境質(zhì)量量，加強(qiáng)環(huán)境境保護(hù)，改善善城市生態(tài)，把把貴陽(yáng)市建設(shè)設(shè)成文明、繁繁榮、優(yōu)美、具具有高原特色色的現(xiàn)代化城城市。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境境評(píng)價(jià)：四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境境分析：區(qū)域定義：根據(jù)2000年《貴陽(yáng)陽(yáng)市城市總體體規(guī)劃1996--2010》，20100年，形成以以中心區(qū)為市市級(jí)中心，小小河、白云為為市級(jí)次中心心，金陽(yáng)、龍龍洞堡、花溪溪、三橋馬王王廟、新添、二二戈寨為片區(qū)區(qū)中心的城市市結(jié)構(gòu)。各片片區(qū)依托中心心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局局形態(tài)。其中，小河片區(qū)（含含中曹甘蔭塘塘）規(guī)劃總用用地約81.3平方公里。完完善基礎(chǔ)設(shè)施施配套建設(shè)。工工業(yè)以機(jī)械、電電子、航空、新新材料為主。片片區(qū)公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用地沿沿黃河路兩側(cè)側(cè)布置，三江江口以北和花花溪大道以東東以居住用地地為主，三江江口以南黃河河路以西為工工業(yè)用地，規(guī)規(guī)劃礦山機(jī)械械廠東南部為為倉(cāng)儲(chǔ)用地和和鐵路貨場(chǎng)，火火車西站建成成鐵路集裝箱箱貨物運(yùn)輸和和物質(zhì)、糧食食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘甘蔭塘建設(shè)糧糧食期貨交易易中心；在馬馬鞍新村建設(shè)設(shè)污染水處理理廠。金竹發(fā)發(fā)展無(wú)污染工工業(yè)，防止對(duì)對(duì)阿哈水庫(kù)的的污染，規(guī)劃劃期內(nèi)搬遷貴貴州水泥廠。規(guī)規(guī)劃城市建設(shè)設(shè)用地約21.2平方公里，規(guī)規(guī)劃人口21.7萬(wàn)人。形成成具有一定規(guī)規(guī)模、各具特特色、功能互互補(bǔ)、配套齊齊全的城市次次中心，分擔(dān)擔(dān)市級(jí)中心對(duì)對(duì)外輻射、對(duì)對(duì)內(nèi)服務(wù)的功功能，并通過(guò)過(guò)次中心的配配套建設(shè)，完完善城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，為疏疏解中心區(qū)人人口創(chuàng)造條件件?，F(xiàn)狀與規(guī)劃：小河作為貴陽(yáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，第三個(gè)個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)經(jīng)過(guò)近幾年的的開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐逐步奠定了貴貴陽(yáng)次中心區(qū)區(qū)和貴陽(yáng)市居居住生活區(qū)域域的地位。縱縱使除開(kāi)南明明、云巖區(qū)的的貴陽(yáng)其他區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得得了長(zhǎng)足的發(fā)發(fā)展，但無(wú)論論從樓盤(pán)質(zhì)素素、社區(qū)氛圍圍、居住環(huán)境境、人文環(huán)境境、樓盤(pán)定位位、價(jià)格水平平等各方面的的指標(biāo)來(lái)看，都都無(wú)法與小河河的發(fā)展水平平相比，小河河區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境仍占有舉舉足輕重的地地位，仍然是是市民購(gòu)房的的主要選擇區(qū)區(qū)域。但我們們不能忽視的的是隨著經(jīng)過(guò)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，小河河區(qū)的可開(kāi)發(fā)發(fā)用地日益減減少，開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目日益萎縮縮，市場(chǎng)熱度度、區(qū)域版塊塊聲勢(shì)在削弱弱，不利于版版塊的追捧效效應(yīng)。未來(lái)區(qū)區(qū)域內(nèi)面臨主主要由本公司司兩個(gè)項(xiàng)目同同時(shí)放量供應(yīng)應(yīng)的局面，在在宣傳造勢(shì)、產(chǎn)產(chǎn)品差異化、客客戶分流等等等環(huán)節(jié)上的壓壓力。珠江路A地塊周邊邊的樓市一直直以來(lái)就是小小河區(qū)的一個(gè)個(gè)大板塊，在在小河區(qū)樓市市中占有很大大的比重。目目前只有樂(lè)街街小區(qū)經(jīng)過(guò)多多年的開(kāi)發(fā)已已形成一個(gè)成成熟的小區(qū)，但但現(xiàn)在又有了了瑞和家園、華華榕商廈、中中興世家等樓樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)發(fā)。加上黃河河路以西開(kāi)發(fā)發(fā)用地越來(lái)越越少，珠江路路區(qū)域的規(guī)劃劃已成為未來(lái)來(lái)小河區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的重心。A、B、C地塊面積相相對(duì)比較大，將將會(huì)成為小河河區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的一個(gè)新新熱點(diǎn)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)供應(yīng)量：小河區(qū)人民政府22004年的的發(fā)展重點(diǎn)將將放在工業(yè)園園的建設(shè)和珠珠江路、黔江江路的改建工工程。根據(jù)規(guī)規(guī)劃，以黃河河路為界，小小河以南的部部分過(guò)漓江花花園就是工業(yè)業(yè)區(qū)，以工業(yè)業(yè)發(fā)展為主。也也就是說(shuō)，小小河的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再再向南部移動(dòng)動(dòng)。黃河路以以西，沿南明明河一帶，具具有一定代表表性的還是“興隆城市花花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要項(xiàng)項(xiàng)目。黃河路路以東，熱銷銷項(xiàng)目數(shù)量較較2003年略略有下降，目目前較有規(guī)模模、環(huán)境且銷銷售情況較好好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。小河河?xùn)|北方向，珠珠江路的改造造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動(dòng)錦上上添花。黃河河路北端，黔黔江路的改造造工程，“中海城市花花園”二、三期的的啟動(dòng)以及“云凱·頤園”等項(xiàng)目也將將使此地成為為小河區(qū)近年年的熱點(diǎn)，同同時(shí)，沙沖路路的改建也將將帶動(dòng)這一地地段的商業(yè)氛氛圍。預(yù)計(jì)全全年有約50萬(wàn)平方米的的項(xiàng)目開(kāi)工。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件件分析：地塊概況：1、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積6331畝，總規(guī)劃劃面積56萬(wàn)平方米，具具備大盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)的條件，因因規(guī)模效應(yīng)帶帶來(lái)的成本控控制，配套相相對(duì)完善，塑塑造項(xiàng)目形象象，產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)節(jié)性等。但目目前市場(chǎng)上的的大盤(pán)為數(shù)不不少，此種優(yōu)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非非一家獨(dú)有，且且大盤(pán)長(zhǎng)周期期開(kāi)發(fā)帶來(lái)市市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。2、地理位置：貴陽(yáng)市區(qū)南部，小小河城區(qū)的東東北端邊緣地地帶，因地塊塊屬于小河、南南明兩城區(qū)間間的飛地，過(guò)過(guò)去少有人煙煙，目前顯得得較為偏僻。從從發(fā)展趨勢(shì)看看，隨著城市市區(qū)域的不斷斷發(fā)展，該地地段將會(huì)成為為城市中心南南區(qū)的組成部部分，有發(fā)展展?jié)摿?。較其其他區(qū)域的主主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目而言，目前前該地段缺乏乏優(yōu)勢(shì)可言。3、人文條件：該項(xiàng)目用地原主要要為農(nóng)民聚居居地、農(nóng)業(yè)耕耕地、水池、魚(yú)魚(yú)塘、墳地等等，缺乏人文文積淀，而周周遍多為三線線建設(shè)時(shí)搬遷遷的廠礦區(qū)，沒(méi)沒(méi)有可以挖掘掘的人文資源源。開(kāi)發(fā)后，因因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有有其他的項(xiàng)目目，也不能很很好的在后期期形成某種人人文現(xiàn)象，總總體看該項(xiàng)資資源不足。從從市場(chǎng)上看，目目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目已經(jīng)開(kāi)始著著手項(xiàng)目的文文化建設(shè)，但但多數(shù)情況與與項(xiàng)目類似，文文化資源需要要在開(kāi)發(fā)中通通過(guò)人為塑造造、宣傳，形形成自己的一一方人文高地地。4、建筑形態(tài)：規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下下的低層、別別墅物業(yè)和高高層（小高層層）高檔住宅宅區(qū)，簡(jiǎn)約的的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)個(gè)性鮮明的外外墻立面，錯(cuò)錯(cuò)落有致的山山地建筑風(fēng)格格，以創(chuàng)新的的（就貴陽(yáng)市市場(chǎng)現(xiàn)狀）戶戶型設(shè)計(jì)和親親地的建筑形形態(tài)將對(duì)貴陽(yáng)陽(yáng)的住宅建設(shè)設(shè)和住宅消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)創(chuàng)新的建筑形形態(tài)也是項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)資源源之一。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已已經(jīng)確定為高高檔社區(qū)，是是興隆城市花花園的全面升升級(jí)版，除領(lǐng)領(lǐng)先的建筑形形態(tài)外，合理理、舒適的功功能性，環(huán)保保美觀、品質(zhì)質(zhì)的的細(xì)部用用材，使用環(huán)環(huán)節(jié)的人性設(shè)設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品品創(chuàng)新和技術(shù)術(shù)營(yíng)銷提供了了資源，也是是差異化的資資源。6、環(huán)境規(guī)劃：借助項(xiàng)目用地周邊邊自然植被，通通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的的大景觀長(zhǎng)軸軸線，以水景景為展示形象象的親水、親親地型的環(huán)境境規(guī)劃，從目目前的規(guī)劃思思路，項(xiàng)目可可以創(chuàng)造出貴貴陽(yáng)少有的大大型親水住宅宅，對(duì)住宅市市場(chǎng)的景觀建建設(shè)帶來(lái)新意意，形成較大大的市場(chǎng)沖擊擊力。7、配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教教育、醫(yī)療、娛娛樂(lè)等配套資資源十分缺乏乏，現(xiàn)有資源源數(shù)量和質(zhì)量量均與項(xiàng)目的的定位不符，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套套建設(shè)需要長(zhǎng)長(zhǎng)期建設(shè)才能能實(shí)施，在項(xiàng)項(xiàng)目前期將面面臨配套缺乏乏的現(xiàn)狀?？瓶茖W(xué)的實(shí)施和和安排與項(xiàng)目目進(jìn)程、形象象相符的配套套需要重點(diǎn)研研究。目前競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該該項(xiàng)資源的情情況大體相同同。8、品牌資源：借助于貴陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)名企和和中國(guó)明盤(pán)興興隆城市花園園的品牌知名名度和一定的的市場(chǎng)美譽(yù)度度，珠江灣畔畔項(xiàng)目得已站站在一個(gè)較高高的起點(diǎn)和有有利的市場(chǎng)形形勢(shì)。同時(shí)過(guò)過(guò)去開(kāi)發(fā)為項(xiàng)項(xiàng)目的潛在消消費(fèi)人群積累累相當(dāng)?shù)臄?shù)量量，為人際營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)造了一一定的條件。地塊所在區(qū)域城市市規(guī)劃：（三）交通：目前項(xiàng)目沒(méi)有與外外相連的城市市道路，而規(guī)規(guī)劃中的珠江江路開(kāi)通時(shí)間間很難確定，如如果安計(jì)劃開(kāi)開(kāi)通C標(biāo)段，也只只能連通小河河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江江路或建設(shè)中中的黔江路，進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目的道道路形象不佳佳是一個(gè)很難難改變的現(xiàn)實(shí)實(shí)，短期內(nèi)公公共交通資源源不足，交通通資源不足。（四）地塊周邊環(huán)環(huán)境：項(xiàng)目東部緊鄰貴陽(yáng)陽(yáng)環(huán)城林帶、北北部為山驪，自自然條件一般般，西部是未未來(lái)的農(nóng)民拆拆遷還房區(qū)，南南部是一生產(chǎn)產(chǎn)輕工產(chǎn)品的的國(guó)有工廠，地地塊內(nèi)地貌呈呈丘陵?duì)?，中中部是一谷地地狀的濕地和和水體，東北北端有一小型型水庫(kù)，有水水鳥(niǎo)棲息。從從總體地貌看看，地貌呈方方塊狀，而非非貴陽(yáng)多有的的條狀谷地，且且有一定的水水體資源，有有利于展示項(xiàng)項(xiàng)目形象和總總體規(guī)劃，而而適度的坡地地為山地建筑筑的建造創(chuàng)造造了條件，是是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)之一。10000畝藥用用植物園近在在咫尺。市政配套項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目基本情況位置備注1二十五中完中，有學(xué)生7000人左右，主主要面向小河河區(qū)招生。距項(xiàng)目1500米米左右2一中分校有學(xué)生300多人人，但不面對(duì)對(duì)小河區(qū)招生生，是一中寄寄宿制中學(xué)。珠江路高強(qiáng)度螺栓栓廠對(duì)面3黔江子校距珠江路A地塊8800米左右，可對(duì)對(duì)外招生。黔江路需繞道長(zhǎng)江路才可可與項(xiàng)目連接接4三十四中位于樂(lè)街小區(qū)西面面5洛解小學(xué)人數(shù)360左右地塊紅線范圍內(nèi)已改擴(kuò)建投入使用用6幼兒園日托380元/人，全全托600元/人，生源較較少，多以廠廠子弟為主。樂(lè)樂(lè)街小區(qū)幼兒兒園長(zhǎng)江路華烽廠辦、柴油機(jī)機(jī)廠辦、樂(lè)街街小區(qū)社區(qū)幼幼兒園7菜市場(chǎng)2-3個(gè)，規(guī)模不不大，零星分分布華烽廠和高強(qiáng)度螺螺栓廠之間、長(zhǎng)長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤(pán)附附近8銀行2個(gè)位于長(zhǎng)江路，距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概概2公里左右9公交車13、11、42走長(zhǎng)江路到瑞和家家園、中興世世家終點(diǎn)站在華烽廠和和高強(qiáng)度螺栓栓廠之間，距距地塊附近較較遠(yuǎn)10便利店沿長(zhǎng)江路有紅玉超超市、紅華超超市便利店、糖糖煙酒雜貨鋪鋪等零星分布布項(xiàng)目建設(shè)大型住宅宅區(qū)的SWOT分析：1、優(yōu)勢(shì)：（1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯：珠江路AA地塊位于正正在規(guī)劃中的的珠江路一側(cè)側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)之一，它可可通過(guò)珠江路路連接南明區(qū)區(qū)，如果珠江江路能在規(guī)劃劃時(shí)間內(nèi)開(kāi)通通，則它離貴貴陽(yáng)市兩城區(qū)區(qū)比小河區(qū)的的任何一塊區(qū)區(qū)域都近，是是未來(lái)連接南南明區(qū)的交通通要道。在地地理位置上占占有后天的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。（2）自然環(huán)境較好：：該地塊周邊自然生生態(tài)所受到的的破壞程度較較小，東面植植被較好，北北面稍差，但但四周山體上上均有綠色覆覆蓋，且以較較為密集的松松林為多。地地塊四周山勢(shì)勢(shì)稍有起伏，對(duì)對(duì)于依山就勢(shì)勢(shì)，造就園林林景觀而言，是是有其獨(dú)到之之處的。就水水體而言，地地塊上方有一一處小型水庫(kù)庫(kù)，中間有一一處積水池塘塘，在景觀造造型和綠化取取水上也較為為方便。地塊塊內(nèi)靠近水庫(kù)庫(kù)一側(cè)還有天天然泉眼，水水質(zhì)優(yōu)良。（3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易易于規(guī)劃：珠江路A地塊一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的大型區(qū)域地地塊，在規(guī)劃劃整體性上易易于統(tǒng)一。整整個(gè)項(xiàng)目用地地47公頃，地塊高高差不大，連連接成塊，可可對(duì)用地進(jìn)行行整體性規(guī)劃劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，規(guī)模大，便便可做大文章章，對(duì)于營(yíng)造造一個(gè)規(guī)模大大盤(pán)具有完備備的地理?xiàng)l件件；也極有利利于配套建設(shè)設(shè)方面的規(guī)劃劃和減免與爭(zhēng)爭(zhēng)取配套相關(guān)關(guān)的費(fèi)用。在在商業(yè)上，規(guī)規(guī)模大盤(pán)更有有創(chuàng)造商機(jī)的的空間，對(duì)于于做大做好社社區(qū)商業(yè)配套套有一定的作作用。同時(shí)還還可創(chuàng)建和延延續(xù)興隆品牌牌。中國(guó)最大的資料庫(kù)庫(kù)下載（4）社區(qū)配套日趨成成熟：雖然珠江江路A地塊的區(qū)域域位置相對(duì)獨(dú)獨(dú)立，但其社社區(qū)配套相對(duì)對(duì)成熟。與其其相鄰的樂(lè)街街小區(qū)已發(fā)展展成為具有相相對(duì)規(guī)模的居居住型社區(qū)，與與瑞和花園、黔黔江社區(qū)等居居住聚中地可可以形成一個(gè)個(gè)較為大型的的居住社區(qū)。在在教育上，該該地塊距二十十五中，黔江江子校都比較較近，大可解解決社區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)后業(yè)主子女女入學(xué)就讀的的問(wèn)題。在醫(yī)醫(yī)療上，該地地塊與小河四四十四醫(yī)院的的直線距離也也比較近。綜綜合而言，珠珠江路A地塊的社區(qū)區(qū)配套相對(duì)較較為成熟，對(duì)對(duì)于今后的社社區(qū)配套困難難有一定的緩緩解作用。（5）周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相相對(duì)成熟：除樂(lè)街小區(qū)外，在在項(xiàng)目周邊還還有瑞和家園園等一些開(kāi)發(fā)發(fā)相對(duì)成熟的的樓盤(pán)，這對(duì)對(duì)該片區(qū)的適適宜居住的形形象會(huì)有很大大的提升。2、劣勢(shì)：（1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)較難：因?yàn)樵摰氐貕K的區(qū)域?qū)賹儆谛『訁^(qū)現(xiàn)現(xiàn)中心地帶外外圍，其開(kāi)發(fā)發(fā)前提是規(guī)劃劃中的珠江路路早日實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)工與開(kāi)通，特特別是實(shí)現(xiàn)與與南明區(qū)的連連接，將會(huì)成成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成功的關(guān)鍵鍵問(wèn)題。如此此大型規(guī)劃不不能實(shí)現(xiàn)，則則其區(qū)域價(jià)值值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在在目前的情況況下，連接該該片區(qū)與周邊邊的公交車較較少。（2）長(zhǎng)江路無(wú)入口：：珠江路A地塊南面面與華烽廠、長(zhǎng)長(zhǎng)江路連接的的地段是洛解解村居住地段段，該村只有有一條巷道與與長(zhǎng)江路相連連，只有利用用珠江路解決決小區(qū)出入口口的問(wèn)題。（3）拆遷量較大：如按小河河區(qū)政府新的的規(guī)劃想法，要要把A地塊與華烽烽廠中間的民民居納入進(jìn)來(lái)來(lái)的話，洛解解村共計(jì)約四四萬(wàn)二千多方方的拆遷房需需進(jìn)行拆遷安安置，如此一一來(lái)，該開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的拆遷遷量和拆遷費(fèi)費(fèi)用便會(huì)大幅幅上升。（4）人文環(huán)境及形象象較差：珠江路A地塊因有有洛解村處于于其邊緣，沒(méi)沒(méi)有整體規(guī)劃劃，加之其位位于小河區(qū)的的郊區(qū)地帶，在在市民心中一一直屬于偏、亂亂、差的這類類雜亂形象，人人文環(huán)境較差差。（5）南面廠礦企業(yè)較較多：珠江路南段，分布布著華烽電器器總廠、高強(qiáng)強(qiáng)度螺栓廠、輕輕騎集團(tuán)以及及西北面的黔黔江機(jī)械廠和和磚廠等廠礦礦企業(yè)，離廠廠區(qū)過(guò)近會(huì)使使人產(chǎn)生一種種雜亂、污染染等影響生活活的印象。（6）地塊東北有垃圾圾場(chǎng)：珠江路A地塊東北北角，紅線邊邊小河區(qū)與南南明區(qū)交界處處的垃圾場(chǎng)還還在使用。（7）地塊北面有墳?zāi)鼓梗褐榻稟地塊北面面坡地上有一一座墳山，山山上植被較少少，非常醒目目。（8）地塊高差較大：：地塊高差較大，會(huì)會(huì)使建安成本本增加。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）未來(lái)的市場(chǎng)需求求：小河目前的城市化化水平是24%，按政府的的十五規(guī)劃，到2010年，城市化水平將達(dá)到35%—40%，按這一指標(biāo)，到2010年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加5萬(wàn)人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為35平方米/人計(jì)算，未來(lái)將有175萬(wàn)平方米的需求空間。（2）未來(lái)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：就目前小小河區(qū)的規(guī)劃劃而言，今后后區(qū)政府的主主要開(kāi)發(fā)力度度主要在珠江江路片區(qū)，如如果開(kāi)通珠江江路，并且盡盡早順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與南明區(qū)的的連接，將改改變目前小河河比較單一的的線狀聯(lián)系現(xiàn)現(xiàn)狀，將貴溪溪大道、黔江江路、珠江路路、戰(zhàn)備路、甚甚至二戈寨連連成一片，發(fā)發(fā)展成為帶狀狀交通系統(tǒng)。它它的開(kāi)發(fā)將會(huì)會(huì)為A地塊帶來(lái)非非常的的升值值空間。因此此可以充分利利用珠江路這這一小河區(qū)近近期開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)的契機(jī)，在在項(xiàng)目升值潛潛力上作文章章，進(jìn)行此項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建建設(shè)。（3）興隆品牌的創(chuàng)建建和延續(xù)：興隆城市花花園一期的開(kāi)開(kāi)發(fā)與建設(shè)已已經(jīng)在貴陽(yáng)市市市民當(dāng)中產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的的口碑效應(yīng)，已已經(jīng)具備良好好的市場(chǎng)美譽(yù)譽(yù)度。鐵五建建房開(kāi)的實(shí)力力也得到了充充分的認(rèn)同，因因此，對(duì)于珠珠江路A地塊項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)，可充充分利用興隆隆及鐵五建的的品牌優(yōu)勢(shì)，增增強(qiáng)潛在客戶戶信心和確立立樓盤(pán)市場(chǎng)形形象。（4）尋求小河區(qū)政府府政策的支持持：就小河區(qū)目前的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看看，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展翻4番的目標(biāo)，在在工業(yè)發(fā)展無(wú)無(wú)法保證的前前提下，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容容忽視。因此此，對(duì)于珠江江路項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)，大可利利用政府對(duì)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的扶持力度度，尋求政策策盡可能的優(yōu)優(yōu)惠，特別是是在拆遷上的的支持。（5）項(xiàng)目所在區(qū)域樓樓盤(pán)質(zhì)素一般般：雖然珠江江路項(xiàng)目一帶帶有多家房開(kāi)開(kāi)提前進(jìn)入，而而且開(kāi)發(fā)成績(jī)績(jī)也不可小視視，但就目前前該區(qū)域規(guī)劃劃情況來(lái)看，尚尚缺乏品質(zhì)卓卓越的中、高高檔次樓盤(pán)，對(duì)對(duì)未來(lái)地塊的的規(guī)劃大有空空間。4、障礙點(diǎn)：（1）規(guī)劃方案難以實(shí)實(shí)現(xiàn)：要開(kāi)發(fā)珠珠江路片區(qū)，其其前提是開(kāi)通通珠江路，并并且連接南明明區(qū)。但此規(guī)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的難難度比較大，這這將會(huì)影響購(gòu)購(gòu)房者的信心心與持幣待購(gòu)購(gòu)的心理，造造成客戶分流流。（2）市場(chǎng)供應(yīng)量大：：根據(jù)目前前的市場(chǎng)信息息反饋，2003--04年整個(gè)貴陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)量量仍將很大，兩兩城區(qū)、四郊郊區(qū)、金陽(yáng)新新區(qū)（大部分分可能會(huì)團(tuán)購(gòu)購(gòu)消化）等幾幾個(gè)主要區(qū)域域的市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)達(dá)250萬(wàn)方。未來(lái)來(lái)的二、三年年內(nèi)，這幾個(gè)個(gè)區(qū)域的供應(yīng)應(yīng)量將保持一一定的水平，而而且從政府的的規(guī)劃來(lái)看，三三橋片區(qū)也將將形成對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)勢(shì)，規(guī)劃住宅宅建設(shè)面積不不少于100萬(wàn)方陸續(xù)上上市。這樣的的市場(chǎng)環(huán)境，會(huì)會(huì)增加開(kāi)發(fā)的的投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)長(zhǎng)：珠江路AA地塊占地47公頃，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模過(guò)大，這這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)，不不可預(yù)期的市市場(chǎng)因素太多多，從而導(dǎo)致致運(yùn)作此項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較低。對(duì)珠江路改造、開(kāi)開(kāi)通這一規(guī)劃劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，目前尚存存在著諸多不不確定因素，這這會(huì)對(duì)地塊項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)間，開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度產(chǎn)生巨大大的影響，從從而產(chǎn)生項(xiàng)目目操作中的不不可控性。（5）土地費(fèi)高、土地地成本不確定定：政府將對(duì)地塊實(shí)行行掛牌出讓或或拍賣，出讓讓方式的不確確定，影響因因素過(guò)多，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而而且如果將洛洛解村部分村村民居住地納納入規(guī)劃，四四萬(wàn)多方的拆拆遷量，使地地塊熟地成本本提高。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析：：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)分析：項(xiàng)目名稱山水黔城位置/售樓電話貴陽(yáng)南明區(qū)四方河河/51111111開(kāi)發(fā)商貴州宏立城房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃：新加坡雅科科本公司；建建筑設(shè)計(jì)：澳澳大利亞柏濤濤公司/貴州省建筑筑設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)單位貝爾高林公司策劃代理單位策劃：前期深圳國(guó)國(guó)際；中期：：深圳中原；；推廣：深圳圳同路物業(yè)管理單位第一太平戴維斯公公司項(xiàng)目定位大型山水生態(tài)城池池，別墅社區(qū)區(qū)。國(guó)際化生生活王國(guó)。推廣用語(yǔ)城市上游生活。引引領(lǐng)貴陽(yáng)人居居潮流。勝者者之譽(yù)、居者者之幸。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積15000畝（含600畝山林公園園），可用地地面積880畝（土地使使用年限70年）?？偨ńㄖ娣e約93萬(wàn)㎡?？傄?guī)規(guī)劃居住戶數(shù)數(shù)5100戶，總?cè)丝诳诩s17000人。其中一一期855戶（環(huán)型電電梯房502戶、18層精品小戶戶型225戶、別墅125戶）。綠化化率52%，容積率0.92，車位比例1：2。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期風(fēng)臨半島：7727戶環(huán)型電梯梯住宅，125戶退臺(tái)、連連排、獨(dú)立別別墅；二期城城市綠洲：規(guī)規(guī)劃主力產(chǎn)品品為別墅，少少量一梯一或或二戶全景觀觀電梯住宅；；三期故鄉(xiāng)國(guó)際：規(guī)規(guī)劃為小高層層和高層電梯梯住宅；產(chǎn)品特點(diǎn)/比重一期風(fēng)臨半島：別墅：半山退臺(tái)別墅墅、豪華別墅墅，面積212—513㎡，主力面面積225-2265㎡；半島連連排別墅、豪豪華別墅，面面積212、245、797㎡，豪華別別墅少量；環(huán)型電梯房：面積積108—187㎡（三房-五房，錯(cuò)層層設(shè)計(jì)）；主主力面積142—148㎡（三、四四房），其中中三房占56%，四房占38%，五房占5%。小戶型電梯房：993—106㎡（兩房—三房）。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)設(shè)計(jì)，配以明明亮、歡快的的外墻漆或飾飾面磚，追求求立面效果。毛胚房交付，設(shè)子子母防盜門、塑塑鋼窗、可視視對(duì)講門禁、紅紅外和火災(zāi)報(bào)報(bào)警裝置；緊緊急求助和煤煤氣泄露報(bào)警警由業(yè)主選配配。配套設(shè)施小區(qū)配套規(guī)劃600畝山林公園園、五大休閑閑健身廣場(chǎng)、一一個(gè)高爾夫推推桿練習(xí)場(chǎng)、一一個(gè)醫(yī)療保健健中心、一座座五星級(jí)產(chǎn)權(quán)權(quán)渡假酒店、一一座品牌商業(yè)業(yè)城、五條商商業(yè)步行街，游游泳池、網(wǎng)球球場(chǎng)，幼兒園園和中、小學(xué)學(xué)。市政配套地處小河、南明交交界，周邊配配套主要有：：飲食一條街街，醫(yī)療、金金融設(shè)施相對(duì)對(duì)完善，但購(gòu)購(gòu)物、生活目目前還多有不不便。銷售情況/價(jià)格銷售情況較好。在在售半山別墅墅銷售率約60%，售價(jià)3820—5300元/㎡，均價(jià)約4500元/㎡。環(huán)型電電梯住宅銷售售率約60%，售價(jià)1765---25566元/㎡，均價(jià)約2200元/㎡。小戶型電電梯房已預(yù)定定70%，價(jià)格未定定。物業(yè)費(fèi)（暫暫定）：電梯梯房0.8元/㎡，別墅1.2元/㎡。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)經(jīng)過(guò)3年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目目一期中的部部分半山別墅墅、半島連排排別墅已經(jīng)基基本竣工，但但具體交房時(shí)時(shí)間未定。環(huán)環(huán)型電梯住宅宅進(jìn)入外裝飾飾階段，目前前正在做沿河河景觀綠化帶帶的工程，并并取得了一定定的效果，通通往項(xiàng)目地1、2號(hào)橋已經(jīng)可可以通車。精精品小戶型電電梯房目前在在平整場(chǎng)地，預(yù)預(yù)計(jì)05年初竣工。估估計(jì)整個(gè)一期期工程住宅部部分將在05年內(nèi)完工，同同時(shí)游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒兒園將投入使使用，小學(xué)建建成待用，五五條商業(yè)步行行街中的一條條將以便利店店或超市的形形式開(kāi)張營(yíng)業(yè)業(yè)。如果一期工程能如如期完成，預(yù)預(yù)計(jì)在05年同時(shí)啟動(dòng)動(dòng)二期建設(shè)，整整個(gè)工期約需需一年半時(shí)間間，除住宅部部分外，二期期工程還包含含部分大型配配套，如：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式渡假酒酒店、五大休休閑健身廣場(chǎng)場(chǎng)和品牌商業(yè)業(yè)城等。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目定位為國(guó)際際化的生活王王國(guó)，擁有山山、水、林、谷谷等獨(dú)特的自自然環(huán)境、龐龐大的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)和超前的的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完完善的配套設(shè)設(shè)施，00—01年間一直處處于難產(chǎn)狀態(tài)態(tài)，02年開(kāi)始項(xiàng)目目逐步進(jìn)入較較良性的開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)期，從目目前的現(xiàn)場(chǎng)建建設(shè)情況看，項(xiàng)項(xiàng)目一期的建建成，將給消消費(fèi)者新鮮的的感受，促進(jìn)進(jìn)二期的開(kāi)發(fā)發(fā)工作。近兩兩年的幾次房房交會(huì)展示，受受到市民關(guān)注注，是市場(chǎng)上上中高端產(chǎn)品品的強(qiáng)有力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者。項(xiàng)目名稱云凱·熙園地理位置/售樓電電話貴陽(yáng)小河中心轉(zhuǎn)盤(pán)盤(pán)/38355777、38315555開(kāi)發(fā)商貴陽(yáng)云凱房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司策劃代理商貴陽(yáng)宏廈房地產(chǎn)交交易有限公司司建筑設(shè)計(jì)重慶輕工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)學(xué)院占地面積/建筑面面積5198平方/112059..62平方容積率/綠化率35.64%/33.44規(guī)模（總套數(shù)）274套戶型（種類及面積積）二房70.65平方；；三房96.83、109.449、132.661平方。戶型特點(diǎn)各種戶型面積偏小小車位127個(gè)交通9、21、11、13、43、41、42、85路配套內(nèi)部配套電梯入口設(shè)防盜門門，每戶配有有可視對(duì)講門門禁系統(tǒng)外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院院、黔江骨科科醫(yī)院；教育育：二十五中中、開(kāi)發(fā)區(qū)二二小、貴航高高級(jí)技工學(xué)校校；金融：漢漢唐證券、建建行、工行、郵郵政。商業(yè)未售，據(jù)稱面積為為40-1220平方，價(jià)格格大致為8000--100000元/平方裝修清水房工程進(jìn)度一棟12層，其余4-5樓樓公攤率電梯15%（一梯3--4戶），多層17%（一梯2戶）目標(biāo)客戶市區(qū)、小河及周邊邊工薪階層價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1835/元18875元/2063元。目前已已漲過(guò)二次價(jià)價(jià)格付款方式按揭99折、一次性98折折、建筑分期期無(wú)折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)費(fèi)用重慶云凱物管/高高層6角、多層4角銷售方式尚未取得預(yù)售許可可證，現(xiàn)為內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（據(jù)據(jù)稱將于044-10-220左右取得得預(yù)售許可證證）銷售狀況訂金為壹萬(wàn)元，已已預(yù)訂90%，其余10%房開(kāi)商進(jìn)行行銷控售樓地點(diǎn)/售樓處處特點(diǎn)售樓部位于小河轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)，公交車車站旁為單體體臨時(shí)建筑，面面積約100平方經(jīng)驗(yàn)及不足售樓部位置選擇得得很好，非常常搶眼，起到到了很好的宣宣傳作用。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間價(jià)格格調(diào)整令消費(fèi)費(fèi)者有非常搶搶手的感覺(jué)，雖雖然沒(méi)有投入入大量的宣傳傳，但銷售態(tài)態(tài)勢(shì)較好。售樓人員較專業(yè)。項(xiàng)目名稱中海城市花園（二二期）位置貴陽(yáng)市小河區(qū)黔江江路7號(hào)售樓電話3400166、34002266投資商賢成集團(tuán)有限公司司開(kāi)發(fā)商貴州白云中海房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司承建商省建工集團(tuán)第八建建筑工程公司司占地面積/建筑面面積1.2萬(wàn)方/2萬(wàn)萬(wàn)方容積率1.6規(guī)模（總套數(shù)）270余套戶型（種類及面積積）二室：87.022、87.83平方；三室室：97.88、116.224、110.5平方；復(fù)式式：153.996、205.113、171.996、147.666、207.5、183.004平方.交通43、42配套內(nèi)部配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)會(huì)所外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院院、黔江骨科科醫(yī)院；教育育：二十五中中、開(kāi)發(fā)區(qū)二二小、貴航高高級(jí)技工學(xué)校校；金融：漢漢唐證券、建建行、工行、郵郵政會(huì)所一樓為售樓部，樓樓上為棋牌室室、乒乓球室室裝修清水房工程進(jìn)度二期約有一半已封封頂，靠黔江江路部分已到到5層，2005年5月交房公攤率15%目標(biāo)客戶市區(qū)工薪階層、周周邊中等收入入群（個(gè)體業(yè)業(yè)主、公務(wù)員員）價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1680元/17780元/1980元付款方式一次性付款99折折，按揭無(wú)折折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)費(fèi)用中海物管/5角每每平方營(yíng)銷定位廣告媒體/廣告主主題貴陽(yáng)晚報(bào)/“隆重重開(kāi)盤(pán)”“\忘情山水、繽繽紛生活”、“關(guān)愛(ài)一生情情定中?！睆V告時(shí)間04-09-177（半版彩色色）、04-099-24（半版彩色色）、04-099-29（半版彩色色）銷售狀況三房銷售態(tài)勢(shì)較好好銷售率據(jù)悉已售60%，其其中116平方三房已已售完，97平方三房?jī)H僅余4套左右售樓地點(diǎn)及售樓處處特點(diǎn)風(fēng)格簡(jiǎn)潔。售樓人人員素質(zhì)較好好。經(jīng)驗(yàn)及不足由于該樓盤(pán)一期已已形成小河區(qū)區(qū)域口碑較好好的成熟社區(qū)區(qū)，客戶認(rèn)同同度較高。但由于黔江路的改改造造成宣傳傳及交通的不不便利，對(duì)目目前吸引來(lái)自自其它區(qū)域的的新客戶有一一定的影響。項(xiàng)目名稱中興世家位置/售樓電話小河浦江路1900號(hào)/38355355、38352255開(kāi)發(fā)商貴陽(yáng)大興房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司策劃代理商容文毅工作室建筑設(shè)計(jì)中國(guó)市政工程、西西南設(shè)計(jì)研究究院占地面積/建筑面面積68180萬(wàn)平方方/11.446萬(wàn)平方容積率/綠化率1.84/39%%規(guī)模（總套數(shù)）800多套戶型（種類及面積積）二房：85、700、67平方；三房96.23、102.009、99.45平方；36套別墅戶型特點(diǎn)一梯2-3戶設(shè)計(jì)，各各種朝向都有有，通風(fēng)、采采光相對(duì)較好好交通13、41、42路配套室外健身中心、山山頂公園、會(huì)會(huì)所、游泳池池、網(wǎng)球場(chǎng)、圖圖書(shū)館、幼兒兒園、醫(yī)療中中心會(huì)所棋牌室、乒乓球、桌桌球室、健身身房、會(huì)議室室、歌舞休閑閑娛樂(lè)中心裝修清水房工程進(jìn)度除別墅外基本竣工工，公攤率14%目標(biāo)客戶普通住宅主要面對(duì)對(duì)市內(nèi)、周邊邊工薪階層；；別墅面向全全省高收入者者價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1580元/18800元/2000元（復(fù)、躍躍式1950起價(jià)）付款方式一次性付款、按揭揭無(wú)折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)費(fèi)用貴陽(yáng)大興物業(yè)管理理有限公司/普通住宅0.57元/平方智能化程度遠(yuǎn)程抄表、電子保保安巡更/可視對(duì)講門門禁營(yíng)銷定位廣告媒體路牌廣告銷售狀況普通住宅部分尚余余二房、三房房帶私家花園園一樓、中間間層復(fù)式、頂頂層復(fù)式；別別墅目前處于于前期預(yù)熱階階段將于年底底正式發(fā)售售樓地點(diǎn)及售樓處處特點(diǎn)售樓處中興世家會(huì)會(huì)所、中檔裝裝修，室內(nèi)布布置較凌亂、戶戶型模型與沙沙盤(pán)模型擺放放搭配不太合合理商業(yè)部分沿街一層門面全部部售完，單價(jià)價(jià)3000--8000元/平方經(jīng)驗(yàn)及不足該小區(qū)背面有大松松樹(shù)林，進(jìn)小小區(qū)位景觀較較好由于環(huán)境境不錯(cuò)價(jià)位適適中,銷售情況較較好樓盤(pán)名稱格林博邸位置/售樓電話四方河路（原搪瓷瓷廠）/37155566、37155577開(kāi)發(fā)商宏翔房開(kāi)策劃代理商成都同利行占地面積/建筑面面積5.54萬(wàn)平方//約10萬(wàn)平方容積率/綠化率1.81/36%%規(guī)模（總套數(shù)）約900套，20005年5月前交房戶型（種類及面積積）二房86平方；三房1122平方戶型特點(diǎn)大部分為南北向交通41、42、150（面的）裝修清水房工程進(jìn)度大多已封頂公攤率不超過(guò)10%目標(biāo)客戶周邊工薪階層，中中等偏低收入入人群價(jià)格起價(jià)/平均價(jià)/最高價(jià)1680元/17750元/1900元付款方式一次性付款98折折，按揭無(wú)折折扣物管費(fèi)用3-5角廣告媒體投放噴水池、四方河路路口路牌廣告告、公交車體體廣告經(jīng)驗(yàn)及不足小區(qū)周邊環(huán)境較嘈嘈雜，前期銷銷售態(tài)勢(shì)不很很理想其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)分析：項(xiàng)目名稱中天世紀(jì)新城項(xiàng)目地址電話貴陽(yáng)市城區(qū)東部水水口寺/56300382、56303399開(kāi)發(fā)商世紀(jì)中天投資股份份有限公司（世世紀(jì)新城經(jīng)營(yíng)營(yíng)分公司）規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院、法法國(guó)歐博建筑筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)院園林設(shè)計(jì)單位香港雅克設(shè)計(jì)顧問(wèn)問(wèn)有限公司策劃代理單位貴陽(yáng)弘展?fàn)I銷策劃劃有限公司物業(yè)管理單位中天物業(yè)管理公司司項(xiàng)目定位貴陽(yáng)首席高尚生活活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首首個(gè)“怡生社區(qū)”推廣用語(yǔ)“世紀(jì)生態(tài)新城、演演繹國(guó)際經(jīng)典典”，“生活在TOWNHHOUSE，感受別樣樣人生”、“懂生活，懂TOWNHHOUSE”，“品自然、品品時(shí)尚”經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)總占地面積778.9萬(wàn)㎡，總建建筑面積100萬(wàn)㎡，容積積率1.26，小區(qū)綠化化率為45%，共分為12個(gè)組團(tuán)，總總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃劃居住總?cè)丝诳?萬(wàn)余人。其其中一期別墅墅區(qū)占地面積積8.44萬(wàn)㎡，建筑筑面積5.42㎡，容積率0.64，共229戶。二期總總戶數(shù)約700戶，建筑面面積約10萬(wàn)㎡。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期：第一組團(tuán)為為TOWNHHOUSE別墅區(qū)，全全部由三層聯(lián)聯(lián)排別墅組成成。二組團(tuán)為為多層高密度度回遷房。二期有十一組團(tuán)：：全部為多層層住宅，沿街街設(shè)置商業(yè)配配套用房。產(chǎn)品特點(diǎn)/比重一期聯(lián)排別墅：戶戶型面積為200㎡--250㎡之間，花花園面積40-70㎡；戶型結(jié)結(jié)構(gòu)：3層主體帶半半地下車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)，以4房3廳為主力，建建筑依地形建建造，間架錯(cuò)錯(cuò)落，形成有有機(jī)的街區(qū)間間隔和鄰里氛氛圍。二期產(chǎn)品：?jiǎn)挝幻婷娣e：約79—170㎡，戶型：：二房—五房；主力力單位為90-1220㎡的小三房房和大三房設(shè)設(shè)計(jì)以平層為為主，輔以錯(cuò)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，頂頂層均安排為為6躍7的躍式結(jié)構(gòu)構(gòu)。建筑風(fēng)格/交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一期別墅區(qū)主要采采用法蘭西現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，沿沿襲部分傳統(tǒng)統(tǒng)的坡屋面、老老虎窗等設(shè)計(jì)計(jì)元素，以簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的線條和和裝飾構(gòu)件、運(yùn)運(yùn)用色彩搭配配來(lái)表現(xiàn)浪漫漫的法蘭西風(fēng)風(fēng)格。交房為毛坯房，配配入戶防盜門門，窗為鋁合合金雙層中空空幕墻玻璃窗窗，天窗為鋼鋼化中空玻璃璃防水窗，車車庫(kù)大門為自自動(dòng)整體升降降門。戶內(nèi)設(shè)設(shè)可視對(duì)講系系統(tǒng)和緊急求求助按鈕，信信息寬帶網(wǎng)和和電話線、有有線電視線路路進(jìn)戶。配套設(shè)施小區(qū)配套項(xiàng)目擬修建一個(gè)110000㎡的社區(qū)幼幼兒園和中、小小學(xué)及足球場(chǎng)場(chǎng)等教育設(shè)施施，規(guī)劃修建建70000㎡的商業(yè)配配套設(shè)施及占占地50000㎡的康體中中心會(huì)所和一一個(gè)5000㎡的社區(qū)醫(yī)醫(yī)療中心?，F(xiàn)現(xiàn)一期會(huì)所已已修好（即現(xiàn)現(xiàn)在的銷售大大廳兼開(kāi)放會(huì)會(huì)所），一期期還有一個(gè)網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、組團(tuán)團(tuán)廣場(chǎng)等休閑閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。市政配套小區(qū)附近缺乏的市市政配套，只只有一個(gè)水口口寺小學(xué)，無(wú)無(wú)大型商場(chǎng)、成成規(guī)模菜場(chǎng)、健健身場(chǎng)所、休休閑娛樂(lè)場(chǎng)所所和大型醫(yī)療療網(wǎng)點(diǎn)。目前前公交車不能能直達(dá)，只有有中巴車路經(jīng)經(jīng)此地。銷售情況/價(jià)格銷售情況，一期銷銷售約75%，別墅起價(jià)價(jià)為4000元/㎡，均價(jià)在4400元/㎡，最高價(jià)價(jià)達(dá)到5500元/㎡。二期預(yù)預(yù)計(jì)均價(jià)約1850元/㎡。別墅區(qū)區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)為每月1.3元/㎡(暫定)。發(fā)展現(xiàn)狀/趨勢(shì)項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的是第一組組團(tuán)“TOWNHHOUS別墅”和二組團(tuán)（拆拆遷還房），一一期別墅共229套，現(xiàn)已交交付的約85套，且已有有部分業(yè)主入入伙裝修。現(xiàn)現(xiàn)有約十余套套在建，別墅墅區(qū)會(huì)所已修修好，因用作作售樓大廳，所所以有部分功功能未啟用，估估計(jì)一期在2004年底前可全全部完工。項(xiàng)項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)計(jì)在04年初動(dòng)工，計(jì)計(jì)劃開(kāi)工約10萬(wàn)㎡，計(jì)劃劃竣工8萬(wàn)㎡。整個(gè)個(gè)新城的總工工期約在8年左右。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市市東出口，規(guī)規(guī)模十分龐大大，是由貴州州省實(shí)力雄厚厚的開(kāi)發(fā)商中中天房地產(chǎn)投投資承建。小小區(qū)一期樣板板房設(shè)計(jì)獨(dú)特特、新穎，強(qiáng)強(qiáng)勁的吸引力力、震憾力，能能感染客戶，使使之產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的購(gòu)買欲望望。項(xiàng)目若能能如期按規(guī)劃劃完成，將會(huì)會(huì)是貴陽(yáng)的一一大創(chuàng)舉，也也能帶動(dòng)此片片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，完全的的改變?cè)瓉?lái)的的雜亂面貌，但但新城處于南南明河下游，河河水污臭問(wèn)題題難以解決，而而進(jìn)入小區(qū)的的道路拓寬也也是一個(gè)難題題（左面是南南明河，右面面是高聳的懸懸崖，貴陽(yáng)市市政府將投資資改造南明河河形象，此事事已例為貴陽(yáng)陽(yáng)市2004年政府的十十大重大實(shí)事事這之一，并并且現(xiàn)在已在在緊密施工中中2004--7-