XX工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)文檔

物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理青島XXXX物業(yè)管理有限公司

目錄TOC\o"1-3"一、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 3二、公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 8三、電梯值班制度 11四、電梯機(jī)房管理規(guī)定 12五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 13六、電梯安全操作規(guī)程 14七、電梯困人救援規(guī)程 15八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定 16九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定 18十、水泵房管理規(guī)定 19十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定 20十二、供水管理規(guī)定 22十三、風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 23十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng) 24十五、對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng) 26十六、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 27十七、消火栓的保養(yǎng) 29十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 30十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng) 31二十、疏散出口指示燈保養(yǎng) 33二十一、水池、水箱的清洗 34二十二、汽車(chē)道閘定期保養(yǎng)規(guī)定 36二十三、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn) 37二十四、公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程 40二十五、登高作業(yè)安全操作規(guī)程 41二十六、維修工作流程圖 42二十七、“來(lái)訪卡”使用制度 43二十八、工程服務(wù)質(zhì)量檢查制度 44二十九、維修人員服務(wù)規(guī)范 45三十、公共設(shè)施設(shè)備損壞情況與處理方法 46三十一、維修工具領(lǐng)用/借用制度 47三十二、工程部月檢規(guī)定 48三十三、門(mén)窗修理方法 50三十四、室外公共設(shè)施的維修方法 51三十五、房屋本體公共設(shè)施的維修方法 55三十六、室內(nèi)維修方法 60三十七、住戶家無(wú)電的處理方法 71三十八、燈頭無(wú)電的處理方法 72三十九、漏電開(kāi)關(guān)故障處理方法 73四十、住戶電子對(duì)講門(mén)鈴不響的處理方法 74四十一、停水的處理方法 75四十二、水管爆裂的應(yīng)急處理方法 76四十三、瓷盆漏水的維修方法 77四十四、瓷盆堵塞的維修方法 77四十四、瓷盆堵塞的維修方法 78四十五、馬桶漏水的維修方法 79四十六、馬桶堵塞的維修方法 79四十六、馬桶堵塞的維修方法 80四十七、疏通地漏的方法 81四十八、浴缸堵塞和漏水的維修方法 82四十九、水龍頭開(kāi)關(guān)、接頭漏水的處理方法 83五十、燈不亮的處理方法 84

一、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法1.0目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0程序要點(diǎn)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量及使用要求。成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、預(yù)、售樓合同、售樓資料等驗(yàn)收移交工作；公司管理部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；公司工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備、工程設(shè)備資料、隱蔽工程資料的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：《房屋本體接管驗(yàn)收表》；（參照全國(guó)房地產(chǎn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)制定） 《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； 《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。 接管驗(yàn)收的工作程序：資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書(shū)；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議、購(gòu)售合同復(fù)印件。業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話、房屋測(cè)繪表等；已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無(wú)明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整近視眼固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。門(mén)、窗：門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固、開(kāi)啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門(mén)通話清晰、完好、無(wú)銹跡；不銹鋼防盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；高檔裝飾門(mén)裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；砼樓新穎無(wú)裂縫、無(wú)表皮肅落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。有線電視已開(kāi)通，收視良好。開(kāi)關(guān)安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活、接觸良好。燈具安裝牢固、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無(wú)污漬和刮花、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢、完好無(wú)損。門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻、無(wú)脫皮、銹跡、無(wú)裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)、工作正常。

二、公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法范圍

住宅小區(qū)和大廈的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等。

標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

驗(yàn)收標(biāo)推公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。天臺(tái)：天溝、落水口暢；隔熱層、防水層完好。散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無(wú)損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗、無(wú)死株、無(wú)大面積雜草；道路：路面平整，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好、無(wú)滲漏水、水壓充足。樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損。保安道閥安裝牢固、開(kāi)啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無(wú)損。停車(chē)場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無(wú)斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無(wú)裂縫、池內(nèi)無(wú)雜物。護(hù)坡、檔土墻泄水通暢、砌筑牢固。臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無(wú)裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無(wú)滲漏。信報(bào)箱安裝牢固、完好無(wú)損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工和狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理。遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄?！督庸茯?yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。

三、電梯值班制度電梯運(yùn)行維修人員負(fù)責(zé)對(duì)各大廈的電梯實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控及值班工作。值班人員在值班期間不得會(huì)客、無(wú)故離崗、串崗；電梯出現(xiàn)故障，從接到通知起，不得超過(guò)15分鐘到場(chǎng)。電梯工每周全面維保所管電梯一次。密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，并認(rèn)真填寫(xiě)《周檢記錄》。當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)方面原因而無(wú)法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告工程部主管，通知專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修，并填寫(xiě)《電梯故障維修登記表》。當(dāng)電梯出現(xiàn)故障困人時(shí)，值班人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，安慰乘客不要驚慌，并立即通知電梯工迅速到崗，嚴(yán)格按照《電梯困人救援規(guī)程》執(zhí)行解救。交接班時(shí)，交班者應(yīng)詳細(xì)交代清楚各電梯的運(yùn)行情況；停用的電梯應(yīng)停在基站放置告示牌。

四、電梯機(jī)房管理規(guī)定每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40°C。保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤(pán)車(chē)工具掛于顯眼處。毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入?！峨娞堇司仍?guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的及時(shí)處理。

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定職責(zé)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。內(nèi)容電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。在轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)，在轎頂需停車(chē)長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開(kāi)轎頂急停開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在轎頂和轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開(kāi)啟廳門(mén)探身到井道內(nèi)或在轎箱頂探身到另一井道檢查電梯。在底坑應(yīng)將底坑的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如需同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須戴安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。使用的手提燈具必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心。工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理人員不得留工具在設(shè)備內(nèi)。離去前拆除加上的臨時(shí)短接線，電梯檢查正常后方可使用。

六、電梯安全操作規(guī)程電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停止在該層。開(kāi)啟轎廂內(nèi)照明。每日開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用。層門(mén)關(guān)門(mén)后，從層門(mén)外不能用手撥啟，當(dāng)層門(mén)或轎門(mén)未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。平層準(zhǔn)確度應(yīng)無(wú)顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）。經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門(mén)地槽及乘客可見(jiàn)部分。電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng)轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。乘客電梯不許作為載貨電梯使用。不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。不允許利用轎廂安全窗、轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟，來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門(mén)上。轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。層、轎門(mén)完全關(guān)閉后，電梯末能正常行駛時(shí)；運(yùn)行速度顯著變化時(shí)；層、轎門(mén)關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)：行駛方向與選定方向相反時(shí)；內(nèi)選、停層、召喚和層顯信號(hào)失靈失控時(shí)；發(fā)覺(jué)有異常噪音、較大震動(dòng)和沖擊時(shí)：當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)；安全鉗誤動(dòng)作時(shí)；接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)；發(fā)覺(jué)電氣部件因過(guò)熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。電梯使用完畢停用時(shí)，電梯管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤(pán)上開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，并將層門(mén)關(guān)閉。電梯長(zhǎng)期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總開(kāi)關(guān)電源關(guān)掉。

七、電梯困人救援規(guī)程凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，電梯工必須在30分鐘內(nèi)，以下列步驟先行釋放被困乘客：轎廂停于接近電梯口的位置；確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開(kāi)啟外門(mén)查看）；關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)；用專用外門(mén)鎖匙開(kāi)啟外門(mén)；用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)（要慢、用力不要過(guò)大）；協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂；重新將外門(mén)關(guān)好（人在廳門(mén)外不能用手打開(kāi)為止）。

轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：利用電話或其他方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門(mén)處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開(kāi)關(guān)；拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及手柄；救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近之電梯門(mén)口；確認(rèn)剎車(chē)制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤(pán)車(chē)手輪；然后按照上述“1.0”中所列步驟救出乘客。

此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際情況不符，則以該電梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。

八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定目的

確保低壓配電柜的正常、安全運(yùn)行。

范圍

低壓配電柜每年總體檢查、保養(yǎng)。

職責(zé)全面認(rèn)真地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備。以最少的停電時(shí)間完成維修。

內(nèi)容及步驟根據(jù)檢修的內(nèi)容填寫(xiě)工作票，征得工程主管批準(zhǔn)。檢修前一天通知業(yè)主停電時(shí)間。先檢修勿需停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開(kāi)關(guān)。取出抽屜柜，檢查抽屜柜中的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器，緊固所有接線；觸點(diǎn)凹凸不平部分用細(xì)挫挫平，彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清潔灰塵，完畢后放回配電柜中，母線合上空氣開(kāi)關(guān)，檢查控制部分及指示部分。檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容柜總開(kāi)關(guān)，用截面10MMZ以上的導(dǎo)線逐個(gè)把電容器對(duì)地進(jìn)行放電，后檢查與緊固接觸器、電抗器、電容器的緊固螺絲，接地裝置是否良好，修挫觸點(diǎn)，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示部分及自動(dòng)補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。變電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修，先斷開(kāi)所有負(fù)荷后，用手柄搖出短路器。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧擁有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)械連鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修挫觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無(wú)松動(dòng)、變形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理。母線、變電柜的檢修檢查前操作步驟：逐個(gè)斷開(kāi)低壓側(cè)的負(fù)荷，斷開(kāi)高壓側(cè)的斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)，并鎖好高壓開(kāi)關(guān)柜，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志牌，此時(shí)另一路電源自動(dòng)接通，檢查無(wú)誤后，拉開(kāi)市電雙路電源連鎖柜中的隔離開(kāi)關(guān)然后對(duì)受電柜邊的母排用10MM2以上導(dǎo)線短接并掛接地線，緊固母排螺絲，有松動(dòng)的母排應(yīng)拆下螺絲。檢修操作步驟：母排接觸處重新擦靜，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無(wú)異象，檢查電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性。操作完畢送電前檢查測(cè)試：拆除所有接地線、短接線，檢查是否留有工具在柜內(nèi)，確定無(wú)誤后，合上隔離開(kāi)關(guān)，斷開(kāi)高壓倒接地開(kāi)關(guān)，合上運(yùn)行變壓器的高壓短路器，取下標(biāo)志牌，變壓器送電，然后再合上變電柜的短路器，向母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，讓另一路電源自動(dòng)切斷。

九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定電表箱是直接引至住戶用電的配電和計(jì)量裝置，因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行定期保養(yǎng)，排除故障，使之安全運(yùn)行。具體保養(yǎng)項(xiàng)目如下：l、查電表箱外表有無(wú)破損和箱鎖是否完好，是否有亂搭接現(xiàn)象。2、清潔電表箱內(nèi)外塵污，確保箱體整潔，用電安全，電表讀數(shù)清楚。3、試驗(yàn)總空氣開(kāi)關(guān)跳閘的靈敏性。4、檢查電表、開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線有無(wú)損壞和發(fā)熱現(xiàn)象．5、檢查電線接頭座（如電表、開(kāi)關(guān)、零錢(qián)、接地線等）有無(wú)松脫和氧化現(xiàn)象。6、檢查電表標(biāo)簽是否齊全，是否有損壞現(xiàn)象。7、檢查保養(yǎng)必須由合格電工進(jìn)行，檢修中應(yīng)注意安全，檢修前必須先停電驗(yàn)電。8、檢查保養(yǎng)周期為每年一次，檢查中應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)《電表箱保養(yǎng)記錄》。

十、水泵房管理規(guī)定水泵房應(yīng)保持燈光明亮，道路暢通，嚴(yán)禁堆放雜物。水泵房設(shè)備關(guān)系小區(qū)住戶日常生活和消防安全，必須由專人管理，嚴(yán)禁閑人入內(nèi)。對(duì)消防水泵應(yīng)每隔1－2周進(jìn)行一次運(yùn)行試驗(yàn)（水泵運(yùn)行時(shí)間不少于5分鐘），對(duì)濕式報(bào)警閥每隔一周檢查一次，以確保設(shè)備一直處于正常工作狀態(tài)。每天對(duì)生活水泵要進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做到“一聽(tīng)”，“二看”，“三摸”，并認(rèn)真做好記錄。一聽(tīng)：電機(jī)、水泵運(yùn)行聲音是否正常。二看：水泵出水壓力是否正常，填料室是否滲漏。三摸：電機(jī)溫升是否正常，水泵軸座是否發(fā)燙，基座是否震動(dòng)。生活水泵每周切換一次使用，嚴(yán)禁單一水泵長(zhǎng)期運(yùn)行，并認(rèn)真做好記錄。水泵控制箱開(kāi)關(guān)工作是否正常，認(rèn)真做好記錄。一旦發(fā)現(xiàn)水泵及電氣控制箱出現(xiàn)異常，及時(shí)采取停車(chē)措施，防止事故擴(kuò)大并及時(shí)向工程主管匯報(bào)，工程主管應(yīng)立即組織人員維修。重大事故應(yīng)及時(shí)通報(bào)物業(yè)經(jīng)理。進(jìn)出水泵房應(yīng)做好登記手續(xù)，外來(lái)人員進(jìn)入水泵房必須由工程主管同意，并由專管人員陪同才能進(jìn)出，同時(shí)做好登記手續(xù)。

十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定定期保養(yǎng)規(guī)定生活水泵的運(yùn)行泵與備用泵每周互相輪換一次。生活水泵每月進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)。消防泵、噴淋泵、補(bǔ)壓泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。與泵體相連的5米范圍內(nèi)閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵體同時(shí)保養(yǎng)。定期保養(yǎng)均必須認(rèn)真填寫(xiě)記錄并存檔。

保養(yǎng)規(guī)范泵體檢查、補(bǔ)充及更換變色潤(rùn)滑油，磨損嚴(yán)重部件全部更換。泄漏檢查：盤(pán)根良好，泵體無(wú)滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無(wú)流到地面。轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無(wú)卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座緊固，螺絲無(wú)銹（有防銹措施），墊片齊。外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。閥門(mén)、管道、附件閥門(mén)開(kāi)閉靈活、無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無(wú)漏水。閥體手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀整潔。單向閥動(dòng)作靈活，無(wú)漏水。壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無(wú)滲水。電機(jī)外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，電機(jī)接地線接地良好。線及聯(lián)結(jié)端片連接緊密牢靠，接觸良好，無(wú)發(fā)熱變色跡象，無(wú)裸露部分，編號(hào)清晰。外連線無(wú)松動(dòng)或妨礙操作，絕緣電阻符合規(guī)定（不小于0.5兆歐）。運(yùn)轉(zhuǎn)點(diǎn)動(dòng)一次，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序、指示訊號(hào)等均正常后投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)。泵輸出水壓力正常，水壓能滿足樓房用水要求，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)跳動(dòng)，無(wú)明顯的振動(dòng)，無(wú)異聲，壓力表指示穩(wěn)定，三相電流平衡度小于2％，轉(zhuǎn)速、電流接近額定值。控制柜元件齊全，操作手柄完好無(wú)過(guò)熱，基本無(wú)聲，前后動(dòng)作順序符合要求，訊號(hào)指示正確。

相關(guān)文件及記錄《水泵定期保養(yǎng)檢查記錄》《水泵維修保養(yǎng)記錄》

十二、供水管理規(guī)定目的

加強(qiáng)用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。

內(nèi)容水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人管理，開(kāi)啟箱蓋應(yīng)得到部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的許可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。定期保養(yǎng)水泵、閥門(mén)及管道，定期刷漆防止生銹。經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。盡量保障對(duì)住戶供水的連續(xù)性，若確需短時(shí)停水，應(yīng)提前出示通告通知住戶停水時(shí)間，以便住戶做好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)向住戶作出解釋。

十三、風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)目的

確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。

范圍

每半年對(duì)小區(qū)所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

內(nèi)容保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或連軸器間隙和對(duì)中度。檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠，電線有無(wú)破損，電線接頭緊固是否良好。合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。開(kāi)機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無(wú)異樣聲音。每月有消防管理人員開(kāi)機(jī)試驗(yàn)，檢查一次。

相關(guān)文件及記錄《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)記錄》

十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)目的

保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作}

適用范圍

本管理處管理區(qū)域的防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

職責(zé)

由工程部維修組負(fù)責(zé)。

內(nèi)容監(jiān)視器圖象不清晰的檢修步驟：調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；檢查視頻線有無(wú)松動(dòng)；校正鏡頭焦距；清理鏡片和防塵罩上的灰塵；檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。監(jiān)視器沒(méi)有圖象的檢修步驟；檢查攝像頭是否通電；檢查視頻連線有無(wú)斷裂；檢查攝像頭是否損壞?？刂破鞑荒芸刂频臋z修步驟檢查控制器控制電壓有無(wú)輸出；檢查控制電壓有無(wú)輸入；檢查輸入插件是否損壞；檢查輸出插件是否損壞。保養(yǎng)：規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)；檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距；檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好：檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連接線接觸是否良好；對(duì)于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷外接地是否良好。

相關(guān)文件《設(shè)備維修記錄》《防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十五、對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來(lái)訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警求援的可靠性。

職責(zé)

小區(qū)保安隨時(shí)解答住戶對(duì)使用方法的咨詢；工程部維修組負(fù)責(zé)對(duì)講防盜報(bào)警系統(tǒng)的維修。

內(nèi)容本公司全體人員一旦發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)助理，由物業(yè)助理開(kāi)出維修工作單送工程部進(jìn)行維修。工程部維修組應(yīng)根據(jù)故障情況及時(shí)派人員維修。每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層接解碼器進(jìn)行一次全面檢查維修。檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進(jìn)行，其他人員不得隨意撥動(dòng)解碼器開(kāi)關(guān)，不得對(duì)主機(jī)箱開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時(shí)，應(yīng)避免對(duì)主機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)大震動(dòng)，并注意防止水流入主機(jī)箱內(nèi)。

相關(guān)文件及記錄《對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十六、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

確?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

職責(zé)

由工程部負(fù)責(zé)完成。

內(nèi)容周檢（對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查）：按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來(lái)。按消聲鍵，消除聲音。按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。月檢：完成周檢全部?jī)?nèi)容。測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門(mén)及箱體外觀情況，箱內(nèi)外有無(wú)缺損和故障隱患。檢查3440介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈指示是否正常。對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線端子有無(wú)電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰。因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。年檢：逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)電線接頭進(jìn)行緊固。對(duì)每個(gè)樓層并道內(nèi)的分線箱，3440介面單元進(jìn)行開(kāi)箱清掃，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線進(jìn)行緊固。噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。

相關(guān)文件及記錄《消防中心值班記錄》《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

十七、消火栓的保養(yǎng)目的

保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時(shí)能迅速正常地輸出消防水。

職責(zé)

工程部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)內(nèi)的消火栓、箱的維修保養(yǎng)。

內(nèi)容月保養(yǎng)；栓外檢查：檢查消火栓箱把手是否完好，栓門(mén)開(kāi)關(guān)有無(wú)卡阻，鎖、玻璃有無(wú)損壞；指示燈、報(bào)警按鈕、警鐘是否齊全，有無(wú)脫落；栓門(mén)是否完好。測(cè)試：隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的5%，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報(bào)警顯示。年保養(yǎng)：完成月保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開(kāi)栓門(mén)取出水帶，仔細(xì)檢查有無(wú)破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進(jìn)行修補(bǔ)、清洗或更換。將水帶交換展開(kāi)交換把過(guò)后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水槍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)即使修復(fù)。將箱內(nèi)閥門(mén)開(kāi)閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后關(guān)上箱門(mén)。逐個(gè)測(cè)試報(bào)警按鈕的靈敏性和指示燈顯示的正確性。

十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)目的

確保煙、溫感系統(tǒng)始終在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

職責(zé)

由工程部對(duì)煙感系統(tǒng)每月保養(yǎng)一次。

適用范圍

小區(qū)內(nèi)所有煙溫感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)迅速通知巡邏保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，由有關(guān)人員對(duì)接收?qǐng)?bào)警信號(hào)的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙感數(shù)的5%，用燃著的香煙等煙源使煙感報(bào)警，試驗(yàn)煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個(gè)不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%試驗(yàn)，直到全部合格為止。對(duì)檢查出的不合格品進(jìn)行及時(shí)修復(fù)或更換。檢查3440介面單元箱的信號(hào)燈指示應(yīng)正常，通過(guò)煙感報(bào)曾試驗(yàn)其功能是否正常。對(duì)有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)加溫使其報(bào)警。

十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng)目的

確保手持式干粉滅火器的正確使用與保養(yǎng)。職責(zé)

小區(qū)設(shè)備房滅火器由工程部負(fù)責(zé)。使用滅火操作方法手持滅火器，先將滅火器上下翻轉(zhuǎn)幾次，將粉筒內(nèi)的干粉抖松；然后扯去鉛封，拔除保險(xiǎn)銷(xiāo)，操作者立于有效距離處，手握膠管，將噴嘴對(duì)準(zhǔn)火焰根部，按下壓把，干粉即可噴出；同時(shí)適當(dāng)擺動(dòng)噴嘴，使粉霧橫掃整個(gè)著火區(qū)，并逐漸向前推移。如遇多處明火，可移動(dòng)位置噴射，直至火焰完全熄滅，不留明火，以免復(fù)燃。滅火完畢，松開(kāi)壓把，滅火器即可停止噴射。使用注意事項(xiàng)滅火時(shí)，應(yīng)站在上風(fēng)處切不可沖擊液面，以防飛濺。滅火器一經(jīng)開(kāi)啟使用，應(yīng)重新灌氣、裝粉，才能保證使用。使用時(shí)若發(fā)現(xiàn)干粉噴不出，應(yīng)慢慢的擰松益，讓氣粉噴出。

保養(yǎng)月檢：每月進(jìn)行滅火器檢查，檢查壓力表指針應(yīng)在紅、綠、黃三色的綠色位置，如發(fā)現(xiàn)重量太輕，應(yīng)立即替換。檢驗(yàn)標(biāo)識(shí)是否在有效期內(nèi)。年檢：取下滅火器上下翻動(dòng)幾次，使粉簡(jiǎn)內(nèi)干粉抖松。檢查插銷(xiāo)有無(wú)生銹，是否能抖動(dòng)。檢查每個(gè)滅火器指針位置，并抽取總數(shù)的10%測(cè)定重量，以驗(yàn)證壓力表指針顯示的正確性。檢查滅火器存放地點(diǎn)應(yīng)干燥通風(fēng)，切忌日光暴曬和強(qiáng)烈輻射，懸掛存放于防火區(qū)，環(huán)境溫度應(yīng)在-10°C～45°C之間。正常情況下，滅火器使用有效期為三年，過(guò)期的滅火器應(yīng)及時(shí)更換。檢驗(yàn)合格后，張貼合格證。

相關(guān)文件及記錄《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十、疏散出口指示燈保養(yǎng)目的

使疏散出口指示燈運(yùn)行良好，當(dāng)交流電斷電之后能保證每個(gè)出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。

職責(zé)

由工程部負(fù)責(zé)。

內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃有無(wú)劃傷或破裂現(xiàn)象。檢查電源指示燈應(yīng)常亮，當(dāng)斷開(kāi)交流電而采用備用電池供電時(shí)，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時(shí)應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈用各用電池亮燈半個(gè)小時(shí)，使電池放電后再充電，延長(zhǎng)電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理，每月檢查一次。

相關(guān)文件及記錄《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十一、水池、水箱的清洗目的

保證樓宇供水清潔衛(wèi)生，符合標(biāo)準(zhǔn)。

適用范圍

水池水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門(mén)及電控線路的檢查維修。

職責(zé)

由工程部組織人員進(jìn)行，清潔班人員予以協(xié)助，參加人員應(yīng)取得健康合格證。

內(nèi)容地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗兩次，若遇特殊需要可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)間安排由工程部視情況列出保養(yǎng)計(jì)劃。一般情況下，清洗程序按工作手冊(cè)中的規(guī)定進(jìn)行，特殊情況下則應(yīng)擬定水池水箱清洗方案，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。清洗前一天應(yīng)出通告通知用戶停水時(shí)間，以便用戶做好貯水準(zhǔn)備。清洗前應(yīng)做好所需機(jī)電工具、檢測(cè)器具、清潔工具及消毒藥物的準(zhǔn)備工作。對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水時(shí)，應(yīng)輪流清洗，以避免停水。清洗程序：關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門(mén)，開(kāi)啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。讓泄水閥門(mén)處于開(kāi)啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)兩小時(shí)以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池、水箱中的空氣新鮮。安裝一盞36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。清洗和檢驗(yàn)人員進(jìn)入池內(nèi)工作。清潔人員用檸檬洗潔精對(duì)池壁和池底洗刷不少與三遍，維修人員對(duì)水池中的管道、閥門(mén)、浮球水位控制電路進(jìn)行檢查維修。清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。檢查各種設(shè)施正常后，注入水，取水樣到市衛(wèi)生防疫站化驗(yàn)取證。

安全注意事項(xiàng)使用安全行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開(kāi)關(guān)。人員上、下水地應(yīng)小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。未經(jīng)實(shí)驗(yàn)證明水池中有無(wú)氧氣前，不得進(jìn)入水池。消毒人員必須戴防護(hù)眼鏡和口罩。

相關(guān)文件及記錄《水池、水箱加藥清洗記錄》

二十二、汽車(chē)道閘定期保養(yǎng)規(guī)定目的

保證道閘外觀良好，開(kāi)閉操作靈活可靠。

職責(zé)

工程部維修組負(fù)責(zé)完成。

保養(yǎng)周期

每月檢查保養(yǎng)一次。

內(nèi)容修整擋車(chē)桿，對(duì)反光膜脫膠或脫落的進(jìn)行修復(fù)。取下頂蓋，打開(kāi)箱門(mén)，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油。補(bǔ)充齒輪箱內(nèi)機(jī)油。全面緊固電線接頭，修銼電器觸點(diǎn)。檢查電容器有變質(zhì)漏油時(shí)，立即替換。檢查箱門(mén)、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。每年6月～12月打開(kāi)齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損及眼位開(kāi)關(guān)緊固。全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵。

二十三、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)設(shè)備在進(jìn)行維修保養(yǎng)后，由工程主管對(duì)其進(jìn)行基本性能的檢查，檢查合格后在記錄表審核人欄中簽名。序號(hào)設(shè)備名稱保養(yǎng)周期檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法備注一電動(dòng)機(jī)根據(jù)手冊(cè)和設(shè)備規(guī)定而定手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)應(yīng)無(wú)異常聲響無(wú)卡阻。三相繞阻絕緣合乎要求。聯(lián)軸器的連接可靠，間隙合乎標(biāo)準(zhǔn)，傳動(dòng)皮帶或傳動(dòng)鏈的連接可靠，松緊適度。帶負(fù)荷運(yùn)行無(wú)異常聲響。三相電流應(yīng)平衡。耳聽(tīng)。用1000V搖表?yè)u測(cè)。連軸器連接間隙約2-3毫米，傳動(dòng)皮帶、傳動(dòng)鏈在兩傳動(dòng)輪中部下壓可壓下一指高為松緊適度。用長(zhǎng)螺絲刀一端與電動(dòng)機(jī)相接觸，另一端與耳朵相貼，聽(tīng)其內(nèi)部聲響。用鉗形電流表測(cè)電流。二低壓配電柜半年配電柜內(nèi)外清潔無(wú)塵、無(wú)異物。母線、電纜線之間聯(lián)結(jié)處接觸良好。各電器開(kāi)關(guān)完好無(wú)損。各電器在投入運(yùn)行后能正常運(yùn)行，無(wú)異常聲響。目測(cè)抽取部分連接處用手扳動(dòng)無(wú)松動(dòng)感。抽取部分操作作試驗(yàn)。綜合觀察。三水泵一月泵體外觀清潔，標(biāo)記無(wú)破損。手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)無(wú)卡阻、無(wú)異常聲響。泵體和附近與之相連的管道閥門(mén)無(wú)漏水。壓力表壓力指示正常單向閥無(wú)倒流。潤(rùn)滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)其密封良好。試運(yùn)行無(wú)異常聲響。目測(cè)耳聽(tīng)聯(lián)軸器圓周對(duì)稱抽四點(diǎn)檢查間隙是否一致。目測(cè)。目測(cè)。打開(kāi)旋塞觀察。耳聽(tīng)。四風(fēng)機(jī)半年風(fēng)機(jī)及其相連的軟管清潔無(wú)雜物。傳動(dòng)皮帶連接良好，松緊適度。手動(dòng)盤(pán)轉(zhuǎn)風(fēng)機(jī)皮帶輪無(wú)卡阻、無(wú)異聲。試運(yùn)行無(wú)異常聲響。目測(cè)。手壓皮帶輪間的皮帶中部可壓下一指高。耳聽(tīng)。耳聽(tīng)。五公共天線系統(tǒng)一月天線架牢固可靠。天線架防銹良好放大器、分配器性能良好，接線良好用手搖動(dòng)具有穩(wěn)定感。目測(cè)。用場(chǎng)強(qiáng)儀抽取部分天線終端插座測(cè)量其信號(hào)輸出不低于65db。六防盜監(jiān)控系統(tǒng)一月電視圖像清晰逼真。主動(dòng)功能齊全。攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當(dāng)，鏡頭防護(hù)良好，清潔無(wú)塵。目測(cè)。試機(jī)檢查。目測(cè)。七對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年主機(jī)無(wú)破損，外觀清潔無(wú)塵。功能可靠，線路無(wú)故障。至各個(gè)住戶的對(duì)講都暢通。目測(cè)。目測(cè)。耳聽(tīng)目測(cè)。目測(cè)。八火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)一月消防中心集控柜內(nèi)外清潔無(wú)塵。接線端子的導(dǎo)線聯(lián)接緊固無(wú)松脫。目測(cè)。抽取部分檢查。年檢煙、溫感清潔無(wú)塵，無(wú)銹斑，線頭緊固。3440介面單元箱線頭緊固，內(nèi)外清潔。抽檢部分。用手撥動(dòng)線頭，無(wú)松脫。九消防栓一月配件無(wú)破損缺失。栓箱內(nèi)外清潔無(wú)塵。報(bào)警按鈕靈敏可靠，指示燈顯示正常。目測(cè)。目測(cè)。試驗(yàn)。隨機(jī)抽取5%檢測(cè)十疏散出口指示一月燈箱無(wú)破損。燈箱內(nèi)外清潔無(wú)塵。各按鈕功能正常。目測(cè)。目測(cè)。試驗(yàn)。抽取5%檢測(cè)十一自動(dòng)噴淋系統(tǒng)一月系統(tǒng)管網(wǎng)、閥門(mén)無(wú)漏水噴頭外觀清潔壓力表指示正常。放水試驗(yàn)其報(bào)警性能應(yīng)可靠。目測(cè)。目測(cè)。目測(cè)。試驗(yàn)。十二干粉滅火器一月壓力表指示正常。器身無(wú)銹蝕。滅火其存放位置合乎要求，有檢驗(yàn)合格證。滅火器重量合乎要求。目測(cè)。目測(cè)。綜合考察。抽取5%稱重。

二十四、公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程工程部維修組負(fù)責(zé)對(duì)住宅樓公共設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。工程部維修組具體負(fù)責(zé)路燈、庭院燈、樓梯燈的維修保養(yǎng)。工程部維修組具體負(fù)責(zé)污（雨水）井、污（雨）水溝、管道、化糞池的維修保養(yǎng)工作。工程部維修組具體負(fù)責(zé)樓面、內(nèi)墻面、道路（人行道）、停車(chē)場(chǎng)、住宅樓房外觀、公共場(chǎng)所等方面的維修保養(yǎng)工作。

路燈、庭院燈、樓梯燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。

所有污（雨）水井溝每周清理一次，化糞池每半年清理一次，嚴(yán)重的要用吸糞車(chē)進(jìn)行吸取，保證無(wú)污水外溢現(xiàn)象。

樓面每月檢查一遍，做到無(wú)積水、無(wú)滲漏，隔熱層無(wú)破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)修復(fù)，隔熱層有破損應(yīng)及時(shí)給予修復(fù)。

內(nèi)墻面，每?jī)赡攴乱淮巍?/p>

道路（人行道）、停車(chē)場(chǎng)每周檢查一遍，針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到平整，無(wú)積水、無(wú)破損。

外墻面每個(gè)月檢查一遍，針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水，外觀整齊、清潔。

公共娛樂(lè)場(chǎng)所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無(wú)亂改、亂搭建、亂堆放。

二十五、登高作業(yè)安全操作規(guī)程人字梯，單梯必須加裝防滑腳，2米以上人字梯使用時(shí)，還必須加裝防滑繩。

2米以上登高作業(yè)時(shí)，必須有監(jiān)護(hù)人。

登高作業(yè)時(shí)，必須穿軟底鞋，戴安全帽。

登高作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁騎跨在動(dòng)、靜兩端作業(yè)。

登高作業(yè)中無(wú)防護(hù)欄時(shí)，必須戴安全帶。

安全帶必須每年進(jìn)行一次抗拉力檢測(cè)。存放時(shí)因放在干燥處。

使用安全帶及外墻吊索前應(yīng)認(rèn)真檢查其全部器具，在確認(rèn)所有器具完好無(wú)損時(shí)方能進(jìn)行操作。

外聘施工單位來(lái)進(jìn)行登高作業(yè)時(shí)，必須簽訂安全操作責(zé)任書(shū)，方可施工。

二十六、維修工作流程圖用戶報(bào)修（電話、書(shū)面）業(yè)主（住戶）維修工作流程圖用戶報(bào)修（電話、書(shū)面）維修人員實(shí)施維修工作物業(yè)助理填寫(xiě)維修工作單維修人員實(shí)施維修工作物業(yè)助理填寫(xiě)維修工作單維修領(lǐng)班填寫(xiě)業(yè)主維修登記表后派工維修領(lǐng)班填寫(xiě)業(yè)主維修登記表后派工維修完畢，請(qǐng)住戶驗(yàn)收維修完畢，請(qǐng)住戶驗(yàn)收并在維修工作單上簽字將維修工作單交給維修領(lǐng)班將維修工作單交給維修領(lǐng)班回訪結(jié)果反饋給維修領(lǐng)班處理物業(yè)助理根據(jù)維修工作單回訪維修領(lǐng)班填寫(xiě)業(yè)主維修登記表回訪結(jié)果反饋給維修領(lǐng)班處理物業(yè)助理根據(jù)維修工作單回訪維修領(lǐng)班填寫(xiě)業(yè)主維修登記表結(jié)束結(jié)束2．公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程圖工程主管審核完工記錄并歸檔保存各工種做好完工記錄各工種按計(jì)劃分別實(shí)施工程主管制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

二十七、“來(lái)訪卡”使用制度工程主管審核完工記錄并歸檔保存各工種做好完工記錄各工種按計(jì)劃分別實(shí)施工程主管制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃業(yè)戶向管理處報(bào)修或預(yù)約維修后，偶爾因有事或遺忘離開(kāi)單元，維修人員雖按約定時(shí)間上門(mén)服務(wù)，但往往不能如約完成任務(wù)，造成業(yè)戶對(duì)管理處的誤解。為避免這種現(xiàn)象，加強(qiáng)互相溝通，提高服務(wù)水平，決定使用“來(lái)訪卡”，規(guī)定如下：物業(yè)助理將“采訪卡”發(fā)給工程部維修人員，各維修人員要妥善保管和愛(ài)護(hù)卡片，注意保持卡片平整清潔，不得在卡片上亂寫(xiě)亂畫(huà)，不得隨意送給他人。維修人員接上門(mén)服務(wù)通知后，要隨身攜帶卡片，如遇有業(yè)戶不能如約在家等候維修時(shí)，即可使用此卡片。填寫(xiě)本卡片時(shí)，要按本卡片的空白項(xiàng)目—一填寫(xiě)，編號(hào)填維修單號(hào)碼，聯(lián)系電話填管理處報(bào)修電話號(hào)碼?？ㄆ顚?xiě)完后，投到業(yè)戶的門(mén)戶縫內(nèi)。未完成維修的維修單應(yīng)返回交物業(yè)助理，以便業(yè)戶復(fù)電時(shí)重新做出維修實(shí)排。

二十八、工程服務(wù)質(zhì)量檢查制度工程部工程領(lǐng)班每天對(duì)維修組全體員工的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日檢，并將檢查結(jié)果填寫(xiě)在相關(guān)項(xiàng)目的檢查記錄表中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)每一項(xiàng)扣崗位責(zé)任人一分，并將扣分記入每個(gè)員工的月份服務(wù)質(zhì)量考核表中作為每個(gè)人的季度業(yè)績(jī)考評(píng)依據(jù)。

工程主管每周對(duì)維修組的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果填寫(xiě)在相關(guān)的服務(wù)質(zhì)量周檢表中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)每一項(xiàng)扣維修領(lǐng)班一分，并將扣分記入維修領(lǐng)班的月服務(wù)質(zhì)量考核表作為季度業(yè)績(jī)考評(píng)依據(jù)。

管理處物業(yè)經(jīng)理對(duì)管理處的工程服務(wù)質(zhì)量每月進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果填寫(xiě)在相關(guān)項(xiàng)目的檢查記錄中。對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)每一項(xiàng)扣工程主管一分，并將扣分記入工程主管的月份服務(wù)質(zhì)量考核表中作為工程主管季度業(yè)績(jī)考評(píng)依據(jù)。

二十九、維修人員服務(wù)規(guī)范衣著整齊、干凈，儀容整潔，不得留長(zhǎng)發(fā)、胡須。上班著工作服和佩帶工作牌。上門(mén)服務(wù)必須帶齊工具和工具包、手套、鞋套、維修單、圓珠筆、清潔扶布、整布、維修時(shí)所需的材料及配件等。進(jìn)戶前應(yīng)先按門(mén)鈴（無(wú)門(mén)鈴輕輕敲門(mén)三下），然后退到距門(mén)一米遠(yuǎn)的地方等待開(kāi)門(mén)，約等半分鐘后，如沒(méi)有回應(yīng)，再重復(fù)上述動(dòng)作，嚴(yán)禁按住門(mén)鈴按鈕不放或連續(xù)不斷按鈴及敲門(mén)，到第三次仍沒(méi)有回應(yīng)，留下“來(lái)訪卡“后離去，并將維修工作單回交工程領(lǐng)班，由工程領(lǐng)班返回給物業(yè)助理，由管理處再與業(yè)戶聯(lián)系。業(yè)戶開(kāi)門(mén)后先向業(yè)戶講“您好”，然后出示維修單，說(shuō)明是管理處派來(lái)維修的，在得到業(yè)戶同意后才能進(jìn)入室內(nèi)。進(jìn)門(mén)時(shí)首先穿上鞋套，注意個(gè)人衛(wèi)生，禁止抽煙，大聲喧嘩，禁止東張西望，翻看室內(nèi)物品，禁止談?wù)摴緝?nèi)部事宜和隨便向業(yè)戶表態(tài)，不允許接受小費(fèi)和物質(zhì)饋贈(zèng)，嚴(yán)禁刁難業(yè)戶。維修時(shí)如涉及到樓上樓下住戶的必須報(bào)告管理處，由物業(yè)助理聯(lián)絡(luò)，得到同意后才能入室，切忌魯莽敲門(mén)入室。維修結(jié)束后，要清潔現(xiàn)場(chǎng)，并帶走維修留下的廢物和垃圾，并請(qǐng)業(yè)戶檢驗(yàn)后在維修單上簽字認(rèn)可，并向業(yè)戶講“再見(jiàn)，如有什么問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)倥c管理處聯(lián)系”。在維修天花板、墻壁等易污染部位時(shí)，應(yīng)帶上手套，不得把非維修部位搞臟或留下指印、油污等污跡。事前應(yīng)注意手套是否干凈。維修公共部位時(shí)，應(yīng)放上警示牌，如“注意安全”、“正在維修中”、“小心滑倒”等或拉上禁行路障，提醒行人注意，必要時(shí)安排保安值勤。維修人員乘電梯時(shí)應(yīng)避免和客戶爭(zhēng)乘，遇到乘用人員較多時(shí)，應(yīng)主動(dòng)退出電梯，讓客人先乘，乘用電梯時(shí)注意隨身攜帶的工具、材料不要碰到客人。維修人員到業(yè)戶家中維修完成維修工作單上所列項(xiàng)目時(shí)，有的業(yè)戶會(huì)要求維修工再幫助維修一些其他項(xiàng)目，如屬更換燈泡等無(wú)后遺癥的事，無(wú)須更換部件，可以代做一下。如屬較復(fù)雜的維修項(xiàng)目或需調(diào)換零部件等，請(qǐng)業(yè)戶向管理處報(bào)修，憑維修工作單實(shí)施。在外籍業(yè)戶家中維修時(shí)，維修工要根據(jù)維修單上維修項(xiàng)目維修。如果涉及到須由業(yè)主出資等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)向管理處報(bào)告，由管理處派員和業(yè)主溝通，自己不要亂講一通。

三十、公共設(shè)施設(shè)備損壞情況與處理方法管理處管理的公共配套設(shè)施設(shè)備分布廣、項(xiàng)目多且維修人員有限，為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)各公共設(shè)施設(shè)備的損壞情況并及時(shí)處理，避免因設(shè)施設(shè)備損壞造成更大損失，影響服務(wù)質(zhì)量，要求巡邏保安員和責(zé)任區(qū)清潔工、綠化工加強(qiáng)責(zé)任心，發(fā)現(xiàn)各公共設(shè)施設(shè)備的損壞情況后，均有責(zé)任向管理處報(bào)告，由管理處通知維修人員及時(shí)處理。巡邏保安員、清潔工、綠化工和其他管理人員在其工作范圍內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞、故障或不正?，F(xiàn)象，須于當(dāng)日?qǐng)?bào)告管理處，由物業(yè)助理填寫(xiě)《公共部位公用設(shè)施維修工作單》，交給工程領(lǐng)班。

工程領(lǐng)班接到《維修工作單》后，登記在相應(yīng)的維修登記表中，及時(shí)派人修復(fù)處理，普通故障盡快處理，不得超過(guò)兩天，如不能及時(shí)修復(fù)處理的報(bào)告工程主管，并說(shuō)明原因。

報(bào)告時(shí)間發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞或出現(xiàn)故障對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響明顯時(shí)，要馬上報(bào)告。對(duì)一般性問(wèn)題可以在上午或下午下班后到管理處報(bào)告。

相關(guān)記錄《公共部位設(shè)施維修工作單》

三十一、維修工具領(lǐng)用/借用制度工具的領(lǐng)用各維修工，根據(jù)本工種的要求，對(duì)經(jīng)常使用的工具向工程主管提出申請(qǐng)，物業(yè)經(jīng)理核實(shí)后，報(bào)公司總經(jīng)理審批并安排采購(gòu)。工具到庫(kù)后，維修工必須填寫(xiě)工具領(lǐng)用單并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理簽字后方可領(lǐng)用。倉(cāng)庫(kù)應(yīng)對(duì)工具須用人進(jìn)行登記，并建立工具領(lǐng)用檔案。工具領(lǐng)用人對(duì)所領(lǐng)的工具要保管好，使用好，如有損壞及時(shí)報(bào)修；如須更換，必須依舊換新；如有遺失，照價(jià)賠償。對(duì)每種情況倉(cāng)庫(kù)保管員應(yīng)在工具檔案中作好記錄。倉(cāng)庫(kù)對(duì)每位維修工領(lǐng)用工具情況建立檔案，一人一檔。檔案要求記錄準(zhǔn)確，不得混登、錯(cuò)登。維修工離職時(shí)，對(duì)所領(lǐng)用工具須全部退還倉(cāng)庫(kù)，離職流轉(zhuǎn)單要有保管員簽字，方可辦理離職手續(xù)。如有遺失，照價(jià)賠償。

工具的借用專用工具或價(jià)值較高的工具由倉(cāng)庫(kù)統(tǒng)一保管，需用時(shí)應(yīng)由工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)借用，并填寫(xiě)工具借用單，經(jīng)工程主管簽字后方可領(lǐng)借用。工具借用單一式兩聯(lián)，一聯(lián)交倉(cāng)庫(kù)做登記憑證，另一聯(lián)借用人自存，在退還工具時(shí)作銷(xiāo)帳憑證，借用人在退還工具時(shí)，倉(cāng)庫(kù)應(yīng)當(dāng)面做銷(xiāo)帳處理。工具借用單應(yīng)注明借用日期，工具名稱，規(guī)格，歸還日期，工具完好程度等，在銷(xiāo)帳憑證上還應(yīng)注明歸還時(shí)工具完好程度。借用人借用工具應(yīng)盡快使用，盡早歸還，提高工具周轉(zhuǎn)使用率。如遇借用后工具損壞的要負(fù)責(zé)修復(fù)，并報(bào)告工程主管及倉(cāng)庫(kù)保管員。倉(cāng)庫(kù)保管員應(yīng)對(duì)各項(xiàng)借出或歸還業(yè)務(wù)逐筆登記，不能請(qǐng)登、錯(cuò)登，對(duì)借出工具逾期不歸還時(shí)，保管員應(yīng)及時(shí)催還，對(duì)工具維修情況也要作詳細(xì)記錄。倉(cāng)庫(kù)保管員應(yīng)保管好庫(kù)存工具，不準(zhǔn)有短缺破損現(xiàn)象，要經(jīng)常盤(pán)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。工具損壞，如是人為損壞，對(duì)借用人要視情況作適當(dāng)賠償。不定期地對(duì)庫(kù)存工具作報(bào)廢處理，工具設(shè)備的報(bào)廢，必須經(jīng)五人以上認(rèn)可方可作報(bào)廢處理（五人為：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、工程主管、倉(cāng)庫(kù)保管員）。財(cái)務(wù)將根據(jù)工具報(bào)廢單作銷(xiāo)帳處理。

三十二、工程部月檢規(guī)定工程部維修組在工程主管的組織下對(duì)所管轄的設(shè)備每月進(jìn)行一次巡視檢查。管理工作的檢查內(nèi)務(wù)管理；物品采購(gòu)和倉(cāng)庫(kù)管理；文件、資料管理（含質(zhì)量記錄）；設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃及其他工作完成情況；檢查監(jiān)督情況（含夜間查崗）；上周不合格的驗(yàn)證；其他（視情況而定）；檢查方法：每單項(xiàng)抽查項(xiàng)目不少于三項(xiàng)，夜間查崗抽本周或上周的記錄。

運(yùn)行工作的檢查值班記錄表；配電房、水泵房巡查記錄；設(shè)備運(yùn)行情況；小型維修項(xiàng)目的處理情況；與物業(yè)部的協(xié)調(diào)情況；值班室、設(shè)備衛(wèi)生情況；設(shè)備標(biāo)識(shí)和安全標(biāo)識(shí)及防范；檢查方法：采取抽查法，每單項(xiàng)抽查項(xiàng)目不少于三項(xiàng)。

維修工作的檢查維修保養(yǎng)計(jì)劃完成情況；維修保養(yǎng)工作質(zhì)量：對(duì)設(shè)備突發(fā)故障維修的及時(shí)性；抽查部分設(shè)備試運(yùn)行，觀察其運(yùn)行情況；檢查方法：

上述3.l、3.3、3.4項(xiàng)每項(xiàng)抽三個(gè)；3.2項(xiàng)按《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)》中序號(hào)l～17每項(xiàng)抽查一個(gè)。

公共項(xiàng)目的檢查環(huán)境衛(wèi)生狀況；人員儀容儀表情況：勞動(dòng)紀(jì)律服務(wù)意識(shí)；檢查方法：抽查兩項(xiàng)。

三十三、門(mén)窗修理方法工程部維修組負(fù)責(zé)對(duì)門(mén)窗進(jìn)行修理。

維修工人必須在接到維修工作單10分鐘內(nèi)上門(mén)維修。

推拉窗最常見(jiàn)的故障和修理規(guī)定，可分為以下幾種；滑輪壞：維修方法是將其更換即可。勾鎖壞：維修方法是將勾鎖重新調(diào)位或?qū)⑵涓鼡Q即可。勾鎖與鎖扣不對(duì)位，導(dǎo)致窗戶關(guān)不上或關(guān)不嚴(yán)實(shí)。維修方法是將鎖扣與勾鎖重新定位，反復(fù)調(diào)試，直到勾鎖與鎖扣位置調(diào)正為止，對(duì)已壞掉的鎖扣必須重新更換?？蛄献冃?；維修方法是用木質(zhì)材料將其變形部位一一重新矯位，用力切忌過(guò)大，部位矯正后，再反復(fù)調(diào)整到好開(kāi)、好關(guān)即可。

平開(kāi)窗最常見(jiàn)的故障和修理規(guī)定，大致可分為以下幾種：鉸鏈變形，導(dǎo)致窗戶開(kāi)關(guān)不靈活：維修方法是將校鍵矯位復(fù)形，并加上潤(rùn)滑油即可。若鉸鏈已壞而不能再用，就必須更換。連動(dòng)拉桿脫落：維修方法是用拉釘將拉桿裝上即可?？蛄献冃危壕S修方法是用木質(zhì)材料將變形部位矯正，并反復(fù)調(diào)試到開(kāi)關(guān)自如即可。

三十四、室外公共設(shè)施的維修方法維修目的

使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保在正常的運(yùn)作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個(gè)安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。

維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則。在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格一致的原則。為用戶服務(wù)的原則。

維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

維修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)雕塑（小品）保持清潔。如：為金屬或木質(zhì)、玻璃鋼雕塑定期清潔和油漆（按規(guī)定顏色）；為鋼筋砼雕塑定期清潔，發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)恢復(fù)飾面。保持造型完整。如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應(yīng)及時(shí)通知工程部，有工程部安排修復(fù)。保證安全。有兩層意思：一為對(duì)容易損壞的雕塑（小品）應(yīng)示警示牌嚴(yán)禁用力碰撞或攀爬；二為對(duì)過(guò)高或?qū)θ巳菀自斐蓚Φ牡袼埽ㄐ∑罚┮矐?yīng)示警示牌，限制人員的個(gè)別行為。小區(qū)道路（人行道和車(chē)道）修補(bǔ)損壞的砼路面。

如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。將人行道或車(chē)道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)到新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。用鑿于將坑底徹底鑿毛，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切故里刷除干凈。將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)。濕潤(rùn)水完全滲入里面而砼表面無(wú)積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物坑人坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，如修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼坍落度要控制在≤30MM）。用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤(rùn)狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人車(chē)行走，保持表面清潔）。修補(bǔ)塊材地面（如：地板磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）。鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)?，噴灑水使表面充分濕?rùn)。待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無(wú)需此工序）將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，抹去磚縫多余砂漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對(duì)于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可摻3%的防水劑），然后再做砌塊材。路燈燈不亮：參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。燈柱油漆：現(xiàn)將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。雨水管道如雨水管道堵塞，排水不暢；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開(kāi)挖校正接口并注意保護(hù)坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。如管道損壞，無(wú)法修復(fù)，應(yīng)用同型號(hào)及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。最后修復(fù)地坪。電纜溝如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。如溝內(nèi)積水過(guò)多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開(kāi)溝蓋板，查明積水原因和位置，一般的電纜溝積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情說(shuō)應(yīng)通知開(kāi)發(fā)單位或供電部門(mén)及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請(qǐng)供電部門(mén)及時(shí)修復(fù)。路障砼路障：如缺損較多，可用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，具體做法為鑿除破損面松動(dòng)砼，清潔表面，噴水濕潤(rùn)，刷素水泥漿，補(bǔ)水泥砂漿，然后保護(hù)養(yǎng)護(hù)。如缺損較多，應(yīng)及時(shí)更換新路障。鋼管路障：如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。綠化水管管網(wǎng)漏水如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閘關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在絲口上繞上防水膠帶或麻絲，再將水管接好，打開(kāi)水管總閘閉水檢查，至不漏為止。如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閘，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，打開(kāi)總閘，檢查至不漏為止，如無(wú)法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。水管銹蝕：如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并定期檢查。如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站如飾面（如瓷片、抹灰）被損，可以采用兩種方法：將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)。直接用水泥補(bǔ)，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。如五金部件（如閘門(mén)、鐵欄等）缺損：互檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。如是缺損較嚴(yán)重以致無(wú)法正常使用，應(yīng)及時(shí)更換新配件。

三十五、房屋本體公共設(shè)施的維修方法維修目的

使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，延長(zhǎng)使用壽命，確保正常運(yùn)作狀態(tài)，方便用戶。

維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。為業(yè)主（住戶）提供方便的原則。

維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。用1：3水把砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。恢復(fù)勒腳飾面。如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。如有擴(kuò)展趨勢(shì)，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。如情況較嚴(yán)重，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。梁、柱、板主體露筋將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。用鋼絲刷清潔干凈。充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。有裂縫

參考《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。有孔、洞將孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁。如小孔、洞，則光涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標(biāo)號(hào)高一級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過(guò)規(guī)定范圍）。屬于此種情況時(shí)，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位，請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。墻體

墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)維修應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不在發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修）。裂墻先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成V字型。用鋼絲刷清掃槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤(rùn)。均勻地涂刷一道素水泥漿。再用比砌筑沙漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的1：3水泥砂漿填縫、抹平。用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌作局部結(jié)構(gòu)破損先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕地挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。充分噴水濕潤(rùn)破損面。用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤(rùn)）。墻體室外飾面缺損將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。充分噴水濕潤(rùn)破損面。均勻地涂刷素水泥漿。用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。墻體室內(nèi)飾面缺損同4.3.3.1至4.3.3.4中的做法。用1：3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下泄水斜縫。窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有泄水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有10MM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂（或用手工刷）l：0.5水泥砂漿面層。外墻滲水面積較大時(shí)，先將飾面鏟除，然后涂1～2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿抹平，再修復(fù)飾面。墻、板交接處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開(kāi)鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大100～150MM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2～3道氯丁膠，在最后一道膠未干時(shí)用水泥沙漿抹平，再修復(fù)飾面。頂棚

參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進(jìn)行維修。樓梯間踏步缺損將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。用鋼絲刷清理干凈浮土。充分噴水濕潤(rùn)。均勻地涂刷一道素水泥漿。用1：3水泥砂漿做好基層。修復(fù)飾面。欄板缺損

如為砼或砌塊欄板，可參照4．2和4．3相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。使欄板、梯板、扶手連接牢固。修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。扶手如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。使之與欄板連接牢固。修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。門(mén)、窗

參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中有關(guān)“門(mén)、窗”維修程序執(zhí)行。屋面避雷設(shè)施銹蝕用砂紙除銹。均勻涂刷兩道紅色防銹漆和一道銀粉漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一道漆干為準(zhǔn)。如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。連接部位斷開(kāi)除銹清潔后，焊接牢固。刷兩道防銹漆。屋面隔熱層、防水層隔熱層缺損：及時(shí)更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。屋面漏（滲）水（剛性屋面）：用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原鋼性防水層分倉(cāng)縫處漏水?？v橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨酯、PVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底都可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂油膏的方法來(lái)修漏。屋面水池（箱）滲漏先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。做一布四膠防水層（或其他材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1:2水泥砂漿作保護(hù)層。水池（箱）檢查口蓋缺損。應(yīng)立即維修，并加鎖．刷兩道防銹漆，并定期檢查。

三十六、室內(nèi)維修方法維修目的

為加強(qiáng)小區(qū)住戶室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供方便。

維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)件。修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格一致的原則。方便業(yè)戶的原則。

維修依據(jù)符合修繕設(shè)計(jì)方案的要求，滿足合同的規(guī)定。符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。符合《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)漏層面漏水維修程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來(lái)。如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時(shí)疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時(shí)檢修馬桶。如果是樓板裂縫漏水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開(kāi)，重做防水層和飾面。其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時(shí)處理。檢驗(yàn)：維修完成后，48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。維修完畢后，請(qǐng)住戶在（維修工作單）上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：應(yīng)愛(ài)護(hù)使用任何用水設(shè)施。換鎖（木門(mén)、鐵門(mén)）維修程序木門(mén)鎖、鐵門(mén)鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能修理至正常使用，立即換鎖。檢驗(yàn)：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開(kāi)關(guān)數(shù)次，查看開(kāi)關(guān)是否靈活自如。維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：開(kāi)關(guān)鎖時(shí)不要用力過(guò)猛，不要用其它硬物開(kāi)鎖，定期給鎖活動(dòng)部位上油。閥門(mén)接頭漏水維修程序：檢查閥門(mén)，接頭何處漏水，然后頭上水管總閥。如是閥門(mén)、接頭未擰緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門(mén)接頭，在外絲處纏上幾道生膠帶，再把閥門(mén)、接頭裝上擰緊。如因破損配件而漏水，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件。如再無(wú)法控制漏水，應(yīng)及時(shí)更換閥門(mén)或接頭。檢驗(yàn)：維修完畢后，把水管總閥打開(kāi)，檢查是否漏水；閥門(mén)更換完畢后，把總閥打開(kāi)，反復(fù)開(kāi)關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水；以上無(wú)誤后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：應(yīng)愛(ài)護(hù)使用，旋擰閥門(mén)不要用力過(guò)度。水龍頭漏水維修程序檢查漏水情況，然后關(guān)上水管總閥。如是因水龍頭未擰緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處纏上幾道生膠帶，再把水龍頭裝上擰緊。如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。如是內(nèi)芯橡皮過(guò)小或破損，應(yīng)更換。如是水龍頭自身有沙孔或破裂而漏水，應(yīng)更換水龍頭。檢驗(yàn)：檢修完畢后，打開(kāi)水管總閥，反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭幾次，使其開(kāi)關(guān)自如，不漏水。維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收．告知住戶使用須知：旋擰開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度，不要用硬物碰撞水龍頭。浴缸堵塞和漏水維修程序：堵塞維修程序

A.先查明原因。

B.如是排水管堵塞，打開(kāi)檢查口，取出雜物，用水試通直到正常。

C.檢驗(yàn)：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是否能正常排放。

D.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。漏水維修程序：

A.先查明原因。

B.如是排水管漏水，更換該段排水管。

C.檢驗(yàn)：維修完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量后，存放5分鐘再排放，查看相關(guān)部位有無(wú)漏水。

D.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：使用浴缸時(shí)，不要拋入任何雜物，不用時(shí)保持干爽清潔。通馬桶維修程序

A.先檢查馬桶堵塞原因。

B.用馬桶抽子抽通馬桶。

C.用管道疏通機(jī)進(jìn)行疏通。

D.檢驗(yàn)：反復(fù)放水，檢查馬桶是否暢通。

E.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：使用馬桶時(shí)，不要往馬桶里亂拋雜物。疏通地漏維修程序：

A.先用抽子試通。

B.不能查明原因時(shí)則打開(kāi)檢查口檢查。

C.不通時(shí)再用疏通機(jī)疏通直到通暢為止。

D.檢驗(yàn)：用水試通。

E.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。馬桶漏水維修程序：

A.先檢查漏水情況。

B.如是出水口漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取下馬桶，查看連接件及肢泥圍是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換；裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一圈（3小時(shí)后可以使用）。

C.檢驗(yàn)：維修后，放水看是否漏水。

D.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：應(yīng)正確使用馬桶。洗菜盆下漏水維修程序：

A.先檢查何處漏水，查明漏水原因。

B.如是軟管斷裂、漏水，應(yīng)及時(shí)更換軟管，并把接頭處接好。如是存水彎

堵塞，則拆下存水彎清理干凈，裝回存水彎。

C.檢驗(yàn)：打開(kāi)水龍頭放水，看相關(guān)部位接頭是否漏水。

D.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。修理門(mén)窗維修程序：

A.檢查門(mén)窗的附件是否齊全。

B.檢查配件有無(wú)損壞。

C.更換配件，達(dá)到預(yù)期效果。

D.維修后請(qǐng)住戶驗(yàn)收。

E.檢驗(yàn)：維修后，對(duì)門(mén)窗反復(fù)開(kāi)啟數(shù)次，檢查是否有無(wú)異聲及不靈活之處，

以達(dá)到開(kāi)關(guān)自如的目的。

F.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油。洗臉盆下漏水維修程序：

A.先檢查何處漏水，查明漏水原因。

B.如是存水彎處漏水，先拆下存水彎，檢查兩接口處是否有破損情況，情

況嚴(yán)重的要更換存水彎；情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損

處，以達(dá)到不漏水為止。

C.如是臺(tái)式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

D.檢驗(yàn)：在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏水的目的：在水泥凝固

以后（約需四小時(shí)），再在周?chē)菟囼?yàn)。

E.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：

A.不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口，防止漏水。

B.不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗臉盆，以防止盆四周的白水泥松動(dòng)。洗臉盆堵塞維修程序：

A.查明堵塞原因。

B.取下存水彎倒掉雜物。

C.裝好存水彎。

D.如再不通，打開(kāi)檢查口，用流通工具流通，直到通暢為止。

E.檢驗(yàn)：維修完畢后，把臉盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止。

F.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：

A.用洗臉盆時(shí)盡量不要掉入雜物。

B.及時(shí)清除不小心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。洗菜盆堵塞維修程序：

A.先用抽子試通。

B.不通時(shí)查明堵塞原因。

C.打開(kāi)檢查口用流通工具疏通，再用水試通直至?xí)惩橹埂?/p>

D.檢驗(yàn)：維修完畢后，把菜盆的水儲(chǔ)蓄滿后再排放，使之暢通為止。

E.維修完畢后，請(qǐng)住戶在《維修工作單》上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：

A.剩飯、剩菜及其它雜物不能倒人洗菜盆內(nèi)。