淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為根底的物業(yè)管理，蓬勃開展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及開展趨勢，對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策；開展趨勢。

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃開展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步開展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的開展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化效勞和市場化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)開展水平、政策標(biāo)準(zhǔn)、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；_展仍需一個(gè)艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進(jìn)行分析。

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

物業(yè)管理是一個(gè)充斥生機(jī)和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點(diǎn)開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響開展的主旋律，在開展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷開展壯大，日益受到社會(huì)的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、效勞水平、效勞內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)立既合乎國際慣例，又適合中國國情和社會(huì)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，同時(shí)我國物業(yè)管理仍存在許多問題。

〔一〕物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，標(biāo)準(zhǔn)和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立合乎我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理開展的一個(gè)很重要問題。

〔二〕物業(yè)管理市場競爭機(jī)制尚未形成。

物業(yè)管理招投標(biāo)管理不標(biāo)準(zhǔn)，根本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，根本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住到達(dá)一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己稱心的物業(yè)公司。

〔三〕物業(yè)管理收費(fèi)難且不標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理直接波及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比擬突出的兩個(gè)問題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不標(biāo)準(zhǔn)。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法》將物業(yè)管理效勞收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)無視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。

〔四〕物業(yè)管理開展的區(qū)域性不平衡。

我國沿海地區(qū)、興旺地區(qū)物業(yè)管理效勞開展較快，運(yùn)作也比擬正常；而在遙遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理效勞的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實(shí)行物業(yè)管理效勞。這就造成了我國物業(yè)管理開展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的開展。

〔五〕物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并不足專業(yè)人才。

目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的上下，不僅影響到物業(yè)管理的效勞質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)開展。

二、我國物業(yè)管理開展的假設(shè)干對策。

1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確辨別開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷開展壯大。

2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符效勞的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。

3、著重加強(qiáng)遙遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用播送、電視、報(bào)紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)藏。物業(yè)管理不僅波及面廣，而且專業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理伎倆。人才是企業(yè)開展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場的需要，就必須在人員培訓(xùn)高低功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)方案，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原那么，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場的需求。

三、我國物業(yè)管理的開展趨勢。

針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速開展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向開展。

〔一〕物業(yè)管理的社會(huì)化。

物業(yè)管理波及面比擬廣，業(yè)務(wù)也比擬繁雜，物業(yè)效勞公司既可以承當(dāng)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比擬強(qiáng)的局部效勞工程別離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)效勞公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相別離以及社會(huì)分工興旺為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣闊業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)發(fā)明更多的財(cái)富。

〔二〕物業(yè)管理的專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)效勞外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)效勞已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營效勞公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

〔三〕物業(yè)管理的智能化與信息化。

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的效勞品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速開展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的開展空間，但也存在諸多問題急待解決，效勞質(zhì)量急需提升，否那么難以適應(yīng)社會(huì)對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

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