某某鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市用地發(fā)展分析專題研究

PAGE1PAGE1專題報(bào)告城市用地發(fā)展分析目錄TOC\o"1-2"\h\u9634一、城市用地的現(xiàn)狀評(píng)析 16421二、城市建設(shè)用地需求預(yù)測(cè) 227548（一）基本判斷 229400（二）定性與定量分析 27714（三）結(jié)論一 624824三、主要用地的增長(zhǎng)趨勢(shì) 629508（一）居住用地 728961（二）工業(yè)用地 718871（三）道路廣場(chǎng)用地 714371（四）綠地 730793（五）結(jié)論二 831173四、土地供應(yīng)的可行性分析 1017143（一）鎮(zhèn)域土地利用概況 101056（二）自身土地供應(yīng)能力 116487（三）區(qū)域平衡的可能 11715（四）結(jié)論三 12PAGE1PAGE1一、城市用地的現(xiàn)狀評(píng)析XX現(xiàn)狀建成區(qū)基本處在由荻塘、直港、年豐路、虹陽(yáng)路圍合而成的長(zhǎng)方形區(qū)域中，另外荻塘以北的318國(guó)道沿線也已基本建成。城市建設(shè)總用地772.57公頃，人均建設(shè)用地113.61平方米。舊城區(qū)主要分布在以東西市河、南北市河為軸線的菱形區(qū)域中，其中1.2平方公里的歷史文化保護(hù)區(qū)是XX古鎮(zhèn)的精華所在，同時(shí)也基本是新中國(guó)解放時(shí)XX的建成區(qū)范圍。建國(guó)后，特別是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)成立之后XX開(kāi)始了城市建設(shè)新篇章。隨著XX大橋、南林大橋的相繼通車，拉動(dòng)著城市沿著泰安路向西拓展，疏解了古鎮(zhèn)壓力，并形成新的城市商業(yè)、生活中心；荻塘以北則依托318國(guó)道帶來(lái)得優(yōu)越交通優(yōu)勢(shì)先后成立了“XX國(guó)家級(jí)華僑投資園區(qū)”和市重點(diǎn)的“XX科技工業(yè)園區(qū)”。1994——2001年XX城市規(guī)模一覽表時(shí)間19941995199619971998199920002001平均增長(zhǎng)人口規(guī)模（萬(wàn)人）——2.20*——————5.31——6.8020.69%用地規(guī)模（公頃）274.75357.75422.97433.64471.77574.70609.30772.57**15.92%建成區(qū)面積變動(dòng)情況——+83.00+65.22+10.67+38.13+102.93+34.60+163.27+71.12備注：人口規(guī)模的增長(zhǎng)中，機(jī)械增長(zhǎng)已經(jīng)取代自然增長(zhǎng)而成為城市新增人口的主要途徑；用地規(guī)模的擴(kuò)展總量中，工業(yè)用途占56.03%，其余依次為商住綜合、居住、商業(yè)、辦公、文教衛(wèi)等性質(zhì)用地，比重分別為19.84%、5.52%、5.46%、4.41%、2.11，其他零星用地為6.01%。*：為XX鎮(zhèn)區(qū)戶籍常住人口，尚未考慮暫住人員的因素，因此比實(shí)際人口規(guī)模小。**：尚未計(jì)入“元泰項(xiàng)目”的征地范圍。現(xiàn)狀城市用地布局中，各主要用地類型分布均較集中，其中：工業(yè)比重最高（幾乎占了四成），以荻塘為界基本上分為南北兩大片區(qū)，但古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)周圍也有少量廠區(qū)。根據(jù)；居住用地比重相對(duì)適中（29.17%），以嘉業(yè)路為界也可分為兩片，即舊城區(qū)與新城區(qū)；商業(yè)金融用地（包括市場(chǎng)）則高度集中在以XX大橋和南林大橋橋堍為起訖點(diǎn)的泰安路沿線；行政辦公用地則由老鎮(zhèn)區(qū)逐步遷移至人瑞路兩側(cè)。XX城市現(xiàn)（2001年）狀建設(shè)用地平衡表序號(hào)用地代號(hào)用地名稱面積（公頃）比例（%）人均用地（平方米/人）1R居住用地225.3829.1733.752C公共設(shè)施用地89.8711.6313.22C1行政辦公用地14.71C2商業(yè)金融用地54.92C3文化娛樂(lè)用地5.11C4體育用地2.68C5醫(yī)療衛(wèi)生用地5.59C6教育科研用地5.18C7其它公共設(shè)施用地1.683W工業(yè)用地320.6841.5147.164M倉(cāng)儲(chǔ)用地13.431.741.985T對(duì)外交通用地22.012.853.246S道路廣場(chǎng)用地80.7410.4511.877U市政公用設(shè)施用地4.380.570.648G綠地16.082.082.36其中：公共用地10.67合計(jì)城市建設(shè)用地772.57100.00113.61二、城市建設(shè)用地需求預(yù)測(cè)（一）基本判斷通過(guò)對(duì)城市所處的區(qū)位條件、資源優(yōu)勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的分析研究，可以初步認(rèn)為，XX正面臨著一個(gè)新的歷史機(jī)遇期，進(jìn)入了難得的跨越式發(fā)展歷程，以“元泰項(xiàng)目”為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以世界遺產(chǎn)——XX古鎮(zhèn)為核心的文化生態(tài)旅游這兩個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)（群體）的快速成長(zhǎng)，將會(huì)極大提升城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，引發(fā)城市的高速擴(kuò)張，從而帶來(lái)XX歷史上第四次城市發(fā)展高潮。因此，完全有理由預(yù)見(jiàn)到，在未來(lái)20年左右，由于適應(yīng)城市空間拓展的需要，必然有大量的農(nóng)用地和未利用土地被轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。（二）定性與定量分析城市用地的拓展是人口與經(jīng)濟(jì)在城市集中的結(jié)果，因此直接受到人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量等因素的影響。為了盡可能的預(yù)見(jiàn)到未來(lái)城市土地需求量，為總體規(guī)劃確定城市規(guī)模提供依據(jù)，本文從定性與定量的角度對(duì)規(guī)劃期末2020年的用地水平進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)，并借助計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法建立數(shù)學(xué)模型，以提高研究過(guò)程的科學(xué)性。1、趨勢(shì)外推法預(yù)測(cè)利用已有的城市用地資料，根據(jù)其在某一時(shí)段上的變化規(guī)律，通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型來(lái)推出未來(lái)數(shù)年的可能發(fā)展結(jié)果。由于城市的發(fā)展并不是一直保持衡態(tài)的，有時(shí)甚至是跳躍式的，因此選定數(shù)學(xué)模型的類型非常重要。鑒于XX城市歷史與現(xiàn)狀的特點(diǎn)、規(guī)律，我們擬采用多種數(shù)學(xué)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，但首先可以排除“指數(shù)增長(zhǎng)”和“冪函數(shù)增長(zhǎng)”兩種不可持續(xù)的發(fā)展模式，而最終確定通過(guò)“線性增長(zhǎng)”與“非線性增長(zhǎng)”兩類可能方式進(jìn)行預(yù)測(cè)。下表是歷史數(shù)據(jù)：1994—2001年XX城市用地規(guī)模一覽表時(shí)間19941995199619971998199920002001用地規(guī)模（公頃）274.75357.75422.97433.64471.77574.70609.30772.57①線性函數(shù)（一元一次回歸模型）以時(shí)間t為自變量，用地規(guī)模S為因變量，1994年為基期，可建立如下的數(shù)學(xué)模型：S=71.12t+209.19（R2=0.9428）當(dāng)t=1時(shí)，時(shí)間為1994年，用地規(guī)模280.31公頃；當(dāng)t=8時(shí)，時(shí)間為2001年，用地規(guī)模778.15公頃；略小于實(shí)際用地情況。進(jìn)一步可以推出2020年用地規(guī)模為2129.43公頃。這種方法實(shí)際上是一個(gè)常規(guī)增長(zhǎng)方案，按照目前每年70多公頃的增加速度來(lái)類推今后多年的發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)XX未來(lái)20年的發(fā)展會(huì)好于目前的情況，因此預(yù)測(cè)結(jié)果偏低。②非線性函數(shù)（一元二次回歸模型）以時(shí)間t為自變量，用地規(guī)模S為因變量，1994年為基期，可建立如下的數(shù)學(xué)模型：S=4.6323t2+20.64t+278.68（R2=0.9636）當(dāng)t=1時(shí)，時(shí)間為1994年，用地規(guī)模303.95公頃；當(dāng)t=8時(shí)，時(shí)間為2001年，用地規(guī)模740.27公頃。進(jìn)一步可以推出2020年用地規(guī)模為4212.91公頃。這種方法實(shí)際上是一個(gè)持續(xù)性的跨越式增長(zhǎng)方案，城市規(guī)模呈現(xiàn)幾何形式的擴(kuò)張，但實(shí)際在近20年的時(shí)間里這種可能性較小，因此預(yù)測(cè)結(jié)果又偏高。③求均值上述分析可見(jiàn)，兩種方法對(duì)現(xiàn)有的發(fā)展階段具有較準(zhǔn)確的描述，但對(duì)未來(lái)發(fā)展則各有側(cè)重，分別代表常規(guī)型與跨越式發(fā)展方案，為慎重起見(jiàn)將二者預(yù)測(cè)結(jié)果通過(guò)方差（R2）進(jìn)行加權(quán)平均，即S=（S1*R12+S2*R22）/R22求得規(guī)劃期末2020年時(shí)，城市用地規(guī)模約為31.50平方公里。2、人口—用地關(guān)系城市是人口高度集中的地方，是人居住、工作、游憩、出行等活動(dòng)的空間載體，因此城市的人口規(guī)模直接決定著用地規(guī)模。又由于不同的用地條件、城市性質(zhì)、政策導(dǎo)向，相同人口規(guī)模的城市其建成區(qū)面積也會(huì)有較大差別，因此人均規(guī)劃用地指標(biāo)的選取也就成為影響未來(lái)城市用地規(guī)模關(guān)鍵性因素。XX現(xiàn)狀人均建設(shè)指標(biāo)為113.61平方米/人，按照國(guó)標(biāo)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），并根據(jù)城市發(fā)展用地情況，人均建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)可在第Ⅲ、Ⅳ級(jí)（90.1—120.0平方米/人）。規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)分級(jí)（GBJ137-90）指標(biāo)級(jí)別用地指標(biāo)Ⅰ60.1——75.0Ⅱ75.1——90.0Ⅲ90.1——105.0Ⅳ105.1——120.0為了貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，促進(jìn)土地資源集約利用和優(yōu)化配置，對(duì)于一般城市（鎮(zhèn)），人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)在滿足現(xiàn)代化城鎮(zhèn)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，控制在100平方米左右為宜。但是XX有兩個(gè)特殊之處：第一、上級(jí)批準(zhǔn)成立了國(guó)家級(jí)的華僑投資區(qū)和XX省級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但是卻并未配套下達(dá)用地指標(biāo)，城鎮(zhèn)承擔(dān)的職能與用地政策未能相協(xié)調(diào)；第二、作為世界文化遺產(chǎn)申報(bào)單位，它有1.2平方公里歷史文物保護(hù)區(qū)，和2.7平方公里的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，這些范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是受到嚴(yán)格限制的，并且必須具有較多的公共綠地和接待設(shè)施用地。因此本次規(guī)劃中，XX城市的人均建設(shè)用地面積應(yīng)可突破100.00平方米/人的一般限制，而在105.1～120.0平方米/人之間取值?，F(xiàn)有城市的規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)（GBJ137-90）現(xiàn)狀人均用地水平（㎡/人）允許采用的規(guī)劃指標(biāo)允許調(diào)整幅度（㎡/人）指標(biāo)級(jí)別規(guī)劃人均用地水平（㎡/人）≤60.0Ⅰ60.1～75.0+0.1～+25.060.1～75.0Ⅰ60.1～75.0＞0Ⅱ75.1～90.0+0.1～+25.075.1～90.0Ⅱ75.1～90.0不限Ⅲ90.1～105.0+0.1～+25.090.1～105.0Ⅱ75.1～90.0-15.0～0Ⅲ90.1～105.0不限Ⅳ105.1～120.0+0.1～+25.0105.1～120.0Ⅲ90.1～105.0-20.0～0Ⅳ105.1～120.0不限＞120.0Ⅲ90.1～105.0＜0Ⅳ105.1～120.0＜0根據(jù)“人口專題”的研究結(jié)果，至規(guī)劃期末（2020年），XX城市人口規(guī)模為31.0萬(wàn)人，按照105.1～120.0平方米/人的指標(biāo)計(jì)算，則城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)在31.00～32.55平方公里左右。3、產(chǎn)業(yè)—用地關(guān)系城市是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間舞臺(tái)，在一定的歷史階段，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，但是二者并非呈直線相關(guān)的趨勢(shì)。一般的，生產(chǎn)力水平越發(fā)達(dá)，土地利用集約度越高，城市空間拓展的速度相對(duì)慢于經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張速度。下表是XX鎮(zhèn)區(qū)近幾年的城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量資料，由于沒(méi)有“鎮(zhèn)區(qū)GDP”這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)口徑，因此針對(duì)XX第二、三產(chǎn)業(yè)高度集中與鎮(zhèn)區(qū)的特點(diǎn)暫時(shí)用“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值”這一數(shù)據(jù)替代。XX1995—2001年城市用地與經(jīng)濟(jì)規(guī)模表時(shí)間1995199619971998199920002001平均增長(zhǎng)用地規(guī)模（公頃）357.75422.97433.64471.77574.70609.30772.5715.92%第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）7.069.3111.0612.4714.8617.0419.3418.74%第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）3.143.644.565.276.597.839.25合計(jì)（億元）10.2012.9515.6217.7421.4524.9228.59地均產(chǎn)出（萬(wàn)元/公頃）285306360376373409370*+24備注：由于XX鎮(zhèn)區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難以獲取，根據(jù)鎮(zhèn)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)分布特點(diǎn)，暫將“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)”的增加值數(shù)據(jù)作為分析的指標(biāo)。*：2001年是XX工業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰年，大量的項(xiàng)目于當(dāng)年新建，由于建設(shè)周期的客觀存在，項(xiàng)目投產(chǎn)與收益卻往往滯后一段時(shí)期，因此“地均產(chǎn)出”暫時(shí)有所下降，可視為特例。利用表中數(shù)據(jù)，通過(guò)建立時(shí)間——經(jīng)濟(jì)相關(guān)模型，可以推導(dǎo)出XX城市“地均產(chǎn)出”的指數(shù)性增長(zhǎng)模型。以時(shí)間t為自變量，地均產(chǎn)出水平G為因變量，1995年為基期，可建立如下的數(shù)學(xué)模型：G=288.04*e0.05t（R2=0.7173）當(dāng)t=1時(shí)，時(shí)間為1995年，地均產(chǎn)出水平302萬(wàn)元/公頃；當(dāng)t=6時(shí)，時(shí)間為2000年，地均產(chǎn)出水平389萬(wàn)元/公頃。進(jìn)一步可以推出2020年地均產(chǎn)出水平1057萬(wàn)元/公頃。根據(jù)“經(jīng)濟(jì)與社會(huì)專題”的研究結(jié)果，至規(guī)劃期末（2020年），XX城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模為363億元，則相應(yīng)的城市建設(shè)用地應(yīng)在34.34平方公里左右。（三）結(jié)論一前文從三個(gè)不同的角度對(duì)今后XX城市用地規(guī)模進(jìn)行了預(yù)測(cè)，雖然三者結(jié)果并不完全相同，但是均從某一方面的揭示了城市用地拓展的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)來(lái)說(shuō)，具有一定的彈性空間是合理的，因此可以認(rèn)為：要維持、促進(jìn)XX社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，達(dá)到總體規(guī)劃中所確定的各項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，其相應(yīng)的城市用地規(guī)模應(yīng)保證在31.0～34.5平方公里之間。三、主要用地的增長(zhǎng)趨勢(shì)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)為一高兩平一低，即工業(yè)用地構(gòu)成比例明顯偏高，居住用地、道路用地適中，綠地嚴(yán)重不足。現(xiàn)狀居住用地、工業(yè)用地、道路廣場(chǎng)用地與綠地四大類用地之和占城市總建設(shè)用地的83.21%，明顯高于國(guó)標(biāo)規(guī)定的60—75%水平。XX城市現(xiàn)狀四大類用地指標(biāo)與國(guó)標(biāo)的比較類別名稱人均指標(biāo)（㎡/人）比例（%）國(guó)標(biāo)現(xiàn)狀國(guó)標(biāo)現(xiàn)狀居住用地18.0—28.033.7520—3029.17工業(yè)用地10.0—25.047.1615—2541.51道路廣場(chǎng)7.0—15.011.878—1510.45綠地≥9.02.368—152.08合計(jì)95.1460—7583.21（一）居住用地XX是一個(gè)具有悠久歷史的古鎮(zhèn)，伴隨著商貿(mào)、絲織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量的人口在此集聚，由于長(zhǎng)期的富足生活，使得城鎮(zhèn)歷來(lái)的人居水平較好，現(xiàn)狀用地中居住占了29.17%，比重屬中等偏上。今后，XX城市人口構(gòu)成中，旅游者和務(wù)工人員將占越來(lái)越高的比例，而前者的居住問(wèn)題往往結(jié)合文化娛樂(lè)、商業(yè)金融（含旅游）等用地一起考慮，而后者則有相當(dāng)大一部分在工業(yè)用地內(nèi)部的公寓集體宿舍區(qū)內(nèi)解決，因此規(guī)劃中在基本保持居住用地比例的同時(shí)，而大量增加公共設(shè)施用地面積。至2020年居住用地比例為26.59%，符合國(guó)標(biāo)20—30%的要求。（二）工業(yè)用地XX是XX的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，改革開(kāi)放以來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，有力的促進(jìn)了城市的發(fā)展?，F(xiàn)狀不僅有省級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，而且經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立了國(guó)家級(jí)華僑投資園區(qū)，2001年又被XX市確定為重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積近15平方公里。根據(jù)城建部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)XX城市建成區(qū)每年約擴(kuò)大0.7平方公里，其中59%的分額來(lái)自于工業(yè)，而且工業(yè)項(xiàng)目的檔次規(guī)模呈逐步提升態(tài)勢(shì)。最近的“元泰項(xiàng)目”一家就協(xié)議征地2000畝，在考慮該企業(yè)所引發(fā)的上、下游配套項(xiàng)目，整個(gè)產(chǎn)業(yè)群的用地需求遠(yuǎn)大于1.5平方公里。此外當(dāng)?shù)刈陨淼拿駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)也很好，如南方通信、江南生物等大型企業(yè)集團(tuán)均有意向參與建設(shè)特色園區(qū)。由此可以推斷規(guī)劃期內(nèi)，城市發(fā)展的重要原動(dòng)力仍將來(lái)自產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)，考慮到“省級(jí)XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”和“國(guó)家級(jí)XX華僑投資區(qū)”上級(jí)未安排用地指標(biāo)，因此如果將其納入城市總體規(guī)劃一并考慮，則用地平衡關(guān)系有可能突破國(guó)家的一般規(guī)定（15—25%），至2020年工業(yè)用地比例為30.50%，略高于國(guó)標(biāo)30%的特殊規(guī)定。（三）道路廣場(chǎng)用地由于城市道路作為基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)適度超前于城市其它各類用地的建設(shè)，近幾年新區(qū)道路建設(shè)用地面積增長(zhǎng)較多，今后結(jié)合舊城改造大幅度的提高舊城區(qū)道路設(shè)施。規(guī)劃該類用地比例13.08%，居于國(guó)標(biāo)8—15%的中段，但預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年將有較大的增長(zhǎng)。（四）綠地綠地建設(shè)近年受到城市發(fā)展決策部門(mén)的高度重視，資金投入較大，成效較多，但由于城市建設(shè)初期（無(wú)論新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造）受到資金的限制，大面積鋪開(kāi)建設(shè)綠地較不實(shí)際，且由于歷史上綠地率較低，雖大幅增長(zhǎng)，現(xiàn)狀綠地比重仍然只有2.08%，距離國(guó)標(biāo)下限8%尚有較大的差距，更不能滿足XX未來(lái)發(fā)展古鎮(zhèn)旅游的要求。今后綠地建設(shè)方向主要為大力推進(jìn)街頭游園、濱河綠地、防護(hù)林帶，適度根據(jù)財(cái)力建設(shè)綠化廣場(chǎng)、城市公園。至2020年綠地比例為10.58%，符合國(guó)標(biāo)8—15%的規(guī)定。（五）結(jié)論二現(xiàn)狀XX城市的用地結(jié)構(gòu)由于歷史與現(xiàn)實(shí)的客觀原因不盡合理，今后應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能等方面的提升，逐步實(shí)現(xiàn)各大類用地指標(biāo)基本符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但是由于工業(yè)園區(qū)的特殊情況，部分工業(yè)用地可否考慮單獨(dú)計(jì)算。

XX城市規(guī)劃五大類用地指標(biāo)與國(guó)標(biāo)的比較類別名稱人均指標(biāo)（㎡/人）比例（%）國(guó)標(biāo)規(guī)劃國(guó)標(biāo)規(guī)劃居住用地18.0—28.028.8620—3026.59工業(yè)用地10.0—25.030.5015—2528.10道路廣場(chǎng)7.0—15.014.198—1513.08綠地≥9.011.498—1510.58合計(jì)85.0460—7578.35XX城市規(guī)劃建設(shè)用地平衡表序號(hào)用地代號(hào)用地名稱面積（公頃）占城市建設(shè)用地（%）人均用地（平方米/人）備注1R居住用地894.8426.5928.862C公共設(shè)施用地556.3816.5317.95C1行政辦公用地30.98C2商業(yè)金融用地319.13區(qū)域市場(chǎng)118.72公頃C3文化娛樂(lè)用地19.11C4體育用地28.75C5醫(yī)療衛(wèi)生用地11.01C6教育科研用地147.40科研用地63.61公頃3W工業(yè)用地945.5528.1030.504M倉(cāng)儲(chǔ)用地102.003.033.295T對(duì)外交通用地38.361.141.246S道路廣場(chǎng)用地440.0213.0814.197U市政公用設(shè)施用地31.900.951.038G綠地356.1510.5811.49未包含長(zhǎng)湖申航道防護(hù)綠地、潯南葡萄園等用地。其中：公共綠地288.76合計(jì)城市建設(shè)用地3365.2100108.55注：由于XX古鎮(zhèn)區(qū)主要為修繕與整治，古鎮(zhèn)環(huán)境控制區(qū)面積2.7平方公里，在此范圍內(nèi)城市建設(shè)受到一定的限制；本次規(guī)劃扣除古鎮(zhèn)區(qū)用地、公路用地以及部分道路防護(hù)綠地后，用地按100平方米/人控制。四、土地供應(yīng)的可行性分析（一）鎮(zhèn)域土地利用概況XX鎮(zhèn)域土地總面積14130.44公頃，土地類型分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類，又可進(jìn)一步細(xì)分為十二中類、二十三小類。全鎮(zhèn)土地墾殖率48.68%，未利用土地僅1.29公頃，因此實(shí)際的土地利用率達(dá)到了99.9%。各類土地具體數(shù)量見(jiàn)下表：XX鎮(zhèn)域土地利用現(xiàn)狀表（一）總面積農(nóng)用地建設(shè)用地小計(jì)耕地園地林地其他小計(jì)居民點(diǎn)有林地其他農(nóng)道坑塘其他城市建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)村莊XX鎮(zhèn)域14130.4410021.666879.102880.640.9091.16139.4130.452231.41713.74147.441068.42

XX鎮(zhèn)域土地利用現(xiàn)狀表（二）建設(shè)用地未利用地備注獨(dú)立工礦交通運(yùn)輸水利設(shè)施特殊用地風(fēng)景旅游小計(jì)未利用土地其他土地采礦地其他鐵路公路其他水庫(kù)水工建筑河流其他XX鎮(zhèn)域10.20129.82161.791877.371.291866.949.14（二）自身土地供應(yīng)能力XX城市建設(shè)用地的土地來(lái)源主要通過(guò)占用耕地、開(kāi)發(fā)未利用地和現(xiàn)有建設(shè)用地的調(diào)整，原則上盡量考慮在鎮(zhèn)域土地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，確有不足部分可考慮在整個(gè)XX區(qū)范圍內(nèi)調(diào)配。①占用耕地本著“十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本原則，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)基本實(shí)現(xiàn)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，因此占用指標(biāo)主要來(lái)源于土地整理的增加面積。根據(jù)上版土地利用規(guī)劃和近六年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，水網(wǎng)平原地區(qū)可整理面積約為土地總面積的50～70%，可增加耕地面積約為整理范圍的8～15%，由此計(jì)算XX鎮(zhèn)域土地整理面積約有7065～9891公頃，增加耕地1479.99公頃。按照規(guī)定此項(xiàng)面積的72%可折抵成建設(shè)占用耕地指標(biāo)，即1065.59公頃。②建設(shè)用地調(diào)整通過(guò)拆村并點(diǎn)，積極推進(jìn)城市化等舉措，大量減少農(nóng)村人口數(shù)量；引導(dǎo)鄉(xiāng)村企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，將大部分工業(yè)企業(yè)集中到城市。由此可騰出大量的用地面積，用于彌補(bǔ)城市建設(shè)占用的土地空間?，F(xiàn)狀鎮(zhèn)域內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)面積1068.42公頃（其中城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)約200公頃），規(guī)劃農(nóng)村人口5.0萬(wàn)人，按人均用地85平方米計(jì)，規(guī)劃村莊面積425公頃，富余443.42公頃?，F(xiàn)狀獨(dú)立工礦用地140.02公頃，規(guī)劃40%左右選址不當(dāng)?shù)钠髽I(yè)遷入工業(yè)園區(qū)，40%左右原地保留整改，20%左右淘汰，則可空出84公頃土地。按照規(guī)定此兩項(xiàng)面積可全部折抵成建設(shè)占用耕地指標(biāo)，即527.52公頃。③開(kāi)發(fā)未利用地XX鎮(zhèn)域內(nèi)現(xiàn)狀的“未利用地”幾乎全部為“水面”，因此在符合生態(tài)、環(huán)保要求與滿足水利、航運(yùn)條件的前提下，實(shí)際可開(kāi)發(fā)的面積僅僅是位于城市建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的部分水面面積，根據(jù)此輪總體規(guī)劃的結(jié)果，現(xiàn)狀范圍內(nèi)水面約為280公頃，通過(guò)水系整理至規(guī)劃期末2020年還剩115公頃，即用作城市建設(shè)的為165公頃。④匯總前文三項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)，在XX鎮(zhèn)域內(nèi)至規(guī)劃期末，可獲得1758.11公頃的城市建設(shè)用地指標(biāo)，加上現(xiàn)狀的772.57公頃建成區(qū)面積，共計(jì)2530.68公頃，即距離本次規(guī)劃的城市用地規(guī)模3365.2公頃面積尚有834.52公頃的差額。作為XX市的副中心城市、XX區(qū)工委駐地，為滿足XX城市的合理發(fā)展要求，應(yīng)