日本的承租人保護制度

日本的承租人保護制度

一《借地借家法》的沿革《借地借家法》是日本政府為了順應當時的日本經(jīng)濟活性化及社會經(jīng)濟的變化，1991年將《房屋保護法》、《借地法》及《借家法》三個法律統(tǒng)合為現(xiàn)行的《借地借家法》，優(yōu)先于民法規(guī)定，對土地承租人[1]和房屋承租人[2]進行保護。并于1999年和2007年對其部分內(nèi)容進行了修正。1.頒布《民法》日本的現(xiàn)行民法于1896年頒布、1898年實施。現(xiàn)行民法作為日本私法的基本法，到2017年為止并未進行實質(zhì)性的修正[3]?！睹穹ā穼τ谕恋胤课葸@類房地產(chǎn)租賃行為的規(guī)定具有以下特征。即，以擁有房屋為目的的土地利用權，采用地上權（物權[4]）及租賃權（債權[5]）的雙重制度，而針對房屋的利用關系僅規(guī)定為債權，直接適用一般的租賃規(guī)定。2.頒布《房屋保護法》在明治時代，進行地租改正事業(yè)[6]的同時，土地價格作為征收地租稅的基礎亦被再三估算，課稅評估額也逐漸上漲。重新規(guī)定課稅評估額及地租率造成地租稅呈現(xiàn)高額化，對土地的租賃需求也隨之增加。日清、日俄戰(zhàn)爭（1894～1905年）極大地改變了日本的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟構造，另外，大量人口從農(nóng)村擁入城市，土地價格的上漲以及租金的增加也趨于恒常化。其結果導致部分土地所有者對沒有對地租上漲做出回應的承租人，趁地上權或租賃權沒有登記之便，通過假裝出售租賃土地等行為，強行要求租戶騰讓土地或是同意提高地租，類似狀況的風行引來了社會上的關注。于是，在1909年頒布了《房屋保護法》，規(guī)定只要對房屋進行了登記，便可對抗借地權的第三人。3.《借地法》和《借家法》的頒布與修正《房屋保護法》頒布后，社會上對借地權的最低存續(xù)期間及更新請求權的必要性的認識依舊很高，該等問題在法律制定期間就已被討論，加上對當時存在的住房供給不足、租金上漲、逼迫承租人退還房屋等一系列社會問題的考量，政府在1921年頒布了《借地法》、《借家法》。該法律是以保護承租人為目的的首部法律，其承認以房屋的交付作為第三人對抗要件的規(guī)定等至今仍在沿用。1937年日華事變的爆發(fā)使得日本進入戰(zhàn)時體制，全面戰(zhàn)爭進一步激化了城市人口的集中，對住房的需求也隨之激增。在此背景下，土地租金、房屋租金的高漲衍變?yōu)橐淮笊鐣栴}。為應對土地及房屋租金的高漲，政府于1939年制定了地租統(tǒng)制令。根據(jù)地租統(tǒng)制令的制定，土地及房屋租金直接由政府管控并對其設定了上限。在戰(zhàn)爭時期居住難問題嚴重，雖然制定了地租統(tǒng)制令，有關土地承租人及房屋承租人的退租仍存在很多問題，因此政府在1941年對《借地法》、《借家法》進行了修正，為保護土地承租人、房屋承租人，對出租人拒絕更新和提出解約申告的自由進行了限制，在一般條款中增加了須提供“正當事由”這一條件。隨著該《借地法》、《借家法》的修正，鞏固了借地關系、借家關系，對于出租人來說拒絕更新及解約也不再容易。第二次世界大戰(zhàn)后，隨著日本經(jīng)濟的逐漸復蘇，社會經(jīng)濟體制的急速變化對借地借家關系造成了較大影響，同時隨著房屋的構造、規(guī)模等變化，產(chǎn)生了各種新的事態(tài)及糾紛，為了對應此種需求，在1966年圍繞借地借家關系紛爭的處理方法等內(nèi)容對《借地法》、《借家法》進行了再次修正。4.《借地借家法》的成立1966年修正后至1980年代中期，《借地法》、《借家法》的修正并未成為社會經(jīng)濟的一個熱門話題，而在這期間，人們對于土地及房屋的看法發(fā)生了改變，房屋的構造、規(guī)模、種類等也發(fā)生了變化。前文中提到，《借地法》、《借家法》的頒布與修正重視了對土地承租人、房屋承租人的保護，特別是針對借地關系、借家關系中拒絕更新及解約等情況要求須提供正當理由，導致一旦簽訂租地合同、租房合同后就很難解除契約關系，這在一定程度上也控制了租地合同、租房合同的數(shù)量。因此，為了順應日本經(jīng)濟活性化及社會經(jīng)濟的變化，1991年將《房屋保護法》、《借地法》及《借家法》三個法律統(tǒng)合為現(xiàn)行的《借地借家法》，并于1999年和2007年對其部分內(nèi)容進行了修正。二《借地借家法》的對象及其強制性法規(guī)1.《借地借家法》的對象在日本，規(guī)范包含房屋在內(nèi)的體物的租賃行為的法律為《民法》。同時，在日本，體物的租借權利不是物權而是債權。但是，房屋作為人們社會生活及經(jīng)濟活動的基礎，如果依據(jù)《民法》規(guī)定容易造成房屋使用收益關系的消除，對人們的社會生活及經(jīng)濟活動造成障礙。因此《借地借家法》對于房屋的租賃合同（以下簡稱“租房合同”），規(guī)定其采取不同于《民法》的處理方式，在一定程度上保護了承租人?！督璧亟杓曳ā窙]有根據(jù)房屋的用途來區(qū)別適用對象（《借地借家法》1條）。由于沒有將適用對象區(qū)分為居住用（一戶建住宅、區(qū)分所有房屋）和營業(yè)用（事務所、商鋪、工廠、酒店等），因此只要是房屋的租賃合同，基本上都適用于《借地借家法》。針對這一點，合同標的物能否被稱之為房屋，需要根據(jù)其在結構上、經(jīng)濟上、使用上是否獨立來進行判斷。只要租借部分在結構上、經(jīng)濟上、使用上獨立，不論是整棟租借還是部分租借均適用于《借地借家法》。[7]另外，作為《借地借家法》適用對象的房屋租借，不因承租人或房屋的所有者是誰而有所例外。也就是說，公營住宅及公團住宅，或是國有（公有）房屋的租賃只要沒有特別規(guī)定，均適用于《借地借家法》。[8]2.《借地借家法》的強制性法規(guī)《借地借家法》為保護房屋承租人、謀求房屋利用的穩(wěn)定性，排除《民法》對租賃的規(guī)定等，制定了一系列的特殊規(guī)則?？紤]到如果這些特殊規(guī)則可以通過當事人的特約條款任意排除，《借地借家法》對承租人的保護在很大程度上將缺乏實用性。因此《借地借家法》第30條和第37條規(guī)定，相關合同規(guī)定中對承租人不利的特約條款無效。違反《借地借家法》，簽訂不利于承租人或轉租人的特約條款時，依據(jù)《借地借家法》的規(guī)定該特約條款無效。這種不論當事人是否同意都被適用的法令被稱為強制性法規(guī)。此外，《借地借家法》認定無效的僅限于該特約條款部分，租房合同本身不受影響（部分無效）。在《借地借家法》有關租房的規(guī)定中，被視為強制性法規(guī)的主要有以下內(nèi)容：①租房合同的存續(xù)期間②租房合同的法定更新③根據(jù)解約申告終止租房合同④拒絕租房合同的更新⑤租賃權的對抗力⑥租金增減請求權需注意的是，《借地借家法》的適用對象是在“正當事由”制度下應保障合同繼續(xù)生效的“普通的房屋租賃”。也就是說，允許根據(jù)特約條款或法律規(guī)定以不同于《借地借家法》的方式處理。具體為，關于①短期使用目的的房屋租賃、②適用于《借地借家法》時的“有期限規(guī)定的房屋租賃”、③定期租房合同、④根據(jù)有關確保高齡者居住穩(wěn)定的法律第56條而設立的“終身租房合同”，前述合同中部分事項采取不同于《借地借家法》的處理方式在法律上也是被認可的。三有關房屋租賃合同存續(xù)的承租人保護制度1.租房合同的存續(xù)期間日本的《民法》針對租借的存續(xù)期間，沒有規(guī)定短期租賃的期限，只規(guī)定最長不可超過20年（《民法》第604條）[9]。這是對租借物所有權的制約，不希望期間太長因而作此規(guī)定。針對房屋，如前文所述需要謀求房屋的穩(wěn)定使用，因此必須約定合同期限達1年以上，若未滿1年將“視為無期限規(guī)定的房屋租賃（不定期房屋租賃）”（《借地借家法》第29條1項）。還廢除了《民法》第604條對長期存續(xù)期間的規(guī)制，從而使簽訂超過《民法》規(guī)定的20年的租房合同也成為可能（《借地借家法》第29條2項）。如若當事人簽訂了未滿1年的租房合同，該合同將被視為不定期的租房合同以利于保護承租人，出租人如果不提出解約申告將無法終止該合同，然而終止合同的解約申告必須具備后述的正當理由等必要條件，導致出租人實際上很難解除不定期的租房合同，從而在謀求房屋穩(wěn)定使用的同時有助于保護承租人的利益。表1《民法》與《借地借家法》對存續(xù)期間約定的對比存續(xù)期間的約定無1年未滿1年以上20年未滿20年以上《民法》第604條無期限規(guī)定根據(jù)約定期間根據(jù)約定期間20年《借地借家法》第29條無期限規(guī)定無期限規(guī)定根據(jù)約定期間根據(jù)約定期間|Excel下載表1《民法》與《借地借家法》對存續(xù)期間約定的對比2.租房合同的法定更新等（1）租房合同的法定更新《民法》規(guī)定對于定期租賃合同，原則上到約定期限意味著該租賃合同終止，承租人應將出租房返還給出租人。但是租期約滿后，承租人想繼續(xù)使用或是繼續(xù)收益時，出租人事先得知且沒有提出異議時，則被推定為以與原合同同樣的條件再次進行租賃（《民法》第619條1項）?！睹穹ā返奶幚矸绞较抻谑峭贫ǖ姆ǘǜ拢鲎馊送ㄟ^反證可以否認其更新，這一點對保護承租人來說十分不利。因此《借地借家法》規(guī)定“如果規(guī)定了房屋租賃的期限，當事人（主要設想為出租人）在期限截止前1年至6個月期間內(nèi)沒有通知對方不續(xù)約或是不變更租賃條件，且要求不續(xù)約的，將視為與原合同同樣的條件進行契約更新”，也就是說出租人在一定時間內(nèi)沒有通知承租人拒絕更新時，不允許出租人反證，視為法定更新生效以達到保護承租人的目的（《借地借家法》第26條1項）。此外，關于拒絕更新的通知，不僅僅限于“一定時間內(nèi)”這一要件，還需要提供拒絕更新合同的正當理由，有關正當理由將在后文中詳述。另外，即使在一定時間內(nèi)通知了承租人不續(xù)約，在租賃合同期滿后承租人想繼續(xù)使用，如果出租人沒有及時提出異議亦將按照法定更新進行續(xù)約（《借地借家法》第26條2項）。對于這個“及時”的標準，則須具體情況具體分析。例如，有案例在租約期滿后出租人收受了承租人的款項并簽發(fā)了租金收款收據(jù)，就不可推說是收取了損害賠償金，即使日后提出異議，也沒能認定為是“及時”提出了異議[10]，而另有案例[11]則是在租約期滿后第66天提出房屋騰退請求的訴訟，考慮到提起訴訟的準備時間，被認定為及時提出了異議。（2）法定更新的租房合同的內(nèi)容法定更新的租房合同是在與原合同同等條件下更新的合同。但是，租房合同在法定更新后被視為無期限規(guī)定的租賃合同，因此在期限這部分是不同于原租賃合同的（《借地借家法》第26條2項）。另外，以沒有提前通知拒絕續(xù)約為前提進行的法定更新（《借地借家法》第26條1項），適用于“有期限規(guī)定”的租房合同，即便當初為有期限的租房合同，經(jīng)過法定更新后也被視為無期限規(guī)定的租房合同，因此對于法定更新后的租房合同，如果沒有提前通知拒絕更新的話，選擇進行法定更新是沒有任何問題的。（3）不及時的更新拒絕通知如前文所述，出租人如果想拒絕續(xù)約或者變更租賃條件，應在租約期滿前1年至6個月期間內(nèi)通知承租人。這段時間是提前通知承租人終止租房合同，或承租人對提出的租賃更改條件進行檢討從而決定是否續(xù)約的準備期間。錯過這段時間即使通知承租人拒絕續(xù)約也是無效的，由于法定更新后的租房合同為沒有期限規(guī)定的合同，因而不及時的更新拒絕通知對法定更新后沒有期限規(guī)定的租房合同是有效的（無效行為的轉換）。另外，租約期滿1年以上之前發(fā)出的拒絕續(xù)約的通知亦被視為無效。且，如后文所述，與更新拒絕通知一樣，對租房合同提出解約申告時亦須提供正當理由。3.租房合同解除時的承租人保護制度（1）提出解約申告終止租房合同《民法》規(guī)定，無期限規(guī)定的租借可以理解為隨時到期，以此為前提考慮的話，當事人可隨時提出解約申告（《民法》第617條第1項）。且，房屋的租賃合同在提出解約申告后的3個月后得以終止（《民法》第617條第1項第2號）。而另一方面，《借地借家法》并未改變當事人可隨時提出解約申告這一內(nèi)容（但出租人提出解約申告時需要正當理由），但對于提出解約申告至終止合同的期限，從《民法》規(guī)定的“3個月”延長至“6個月”（《借地借家法》第27條第1項）。此外，租房合同由于解約申告的提出而終止時，如果承租人繼續(xù)使用該房屋時，該合同的終止亦會受到法定更新的制約（《借地借家法》第27條之2）。也就是說，出租人有正當理由提出解約申告，要求解除沒有期限規(guī)定的租房合同時，解約申告提出6個月之后合同終止時，如果承租人仍繼續(xù)使用該房屋，只要出租人沒有及時提出異議，則該租房合同被視為與原租房合同同等條件的更新。另外，根據(jù)《借地借家法》第27條第2項規(guī)定，租房合同在進行法定更新后自動變更為沒有期限規(guī)定的租房合同。（2）對定期租房合同的解約申告根據(jù)《民法》規(guī)定，定期的房屋租賃是指當事人雙方簽訂的在一定時間內(nèi)租借對象房屋的合同，因此只要沒有特約條款，就無法在合同期間內(nèi)解約，也不可提出解約申告。根據(jù)《借地借家法》簽訂的定期租房合同也是租賃合同，因此同樣適用。但是如果當事人雙方約定可以中途解約（附帶保留解約權的特約條款），《民法》根據(jù)契約自由的原則認同該特約條款的效力，因此在合同期間亦可以提出解約申告。對于《借地借家法》中規(guī)定的定期租房合同，基于保留解約權特約條款提出解約申告時須提供正當理由，因此該法律僅認可不會對承租人產(chǎn)生不利影響的特約條款。4.拒絕租房合同更新的必要條件（正當理由）（1）終止租房合同的正當理由依照《民法》原則，定期的租賃合同在租約期滿時終止，沒有期限規(guī)定的租賃合同根據(jù)出租人提出的解約申告而終止。但是，房屋是人們社會生活及經(jīng)濟活動的基礎，如果租房合同適用《民法》原則，承租人將很容易失去社會生活及經(jīng)濟活動的基礎。因此針對出租人提出的拒絕續(xù)約通知或是解約申告，《借地借家法》規(guī)定“除考慮房屋的出租人以及承租人……使用房屋的必要性外，還應考慮有關房屋租賃的經(jīng)過、房屋的使用情況以及房屋的現(xiàn)狀、房屋的出租人就返還房屋所提出的交換條件或就房屋的返還對承租人所提出的財產(chǎn)給予的要求，若不能認定其有正當理由，出租人不得拒絕更新或終止租約”（《借地借家法》第28條）。這樣一來，出租人想要終止租房合同時必須具備正當理由，因此解除合同不再是輕而易舉的事情，保障了承租人繼續(xù)使用房屋的權利，同時有助于承租人社會生活和經(jīng)濟活動的穩(wěn)定。（2）正當理由的判斷依據(jù)正當理由是《借地借家法》的核心概念，通過終止租房合同時須提供正當理由這一規(guī)定來保護承租人的同時，也需要考慮出租人想要終止合同利用房屋的需求。因此，如何考量正當理由的判斷基準是一個大問題。《借地借家法》第28條規(guī)定，是否為正當事由的判斷因素是分階段構成的，①當事人雙方使用房屋的必要性是首要的，這是最基本的判斷因素，單憑這一點無法得出結論時應考量，②之前租賃的經(jīng)過，③房屋的利用狀況，④退居費的申請。從條文的結構“除考慮房屋的出租人以及承租人……使用房屋的必要性外”也可以明顯看出這一階段性要求，同時在頒布《借地借家法》的過程中政府也給出了類似的答復。以下將針對各判斷因素進行詳細的說明。A使用房屋的必要性當事人雙方對使用房屋的需求程度是影響正當理由是否存在的重要判斷標準。在比較使用的必要性時，居住目的應優(yōu)先于營業(yè)目的的使用，另外在營業(yè)目的中，維持生計的使用應優(yōu)先于利潤追求的使用。（a）居住的必要性居住的必要性對承租人來說，是請求騰讓房屋時最有利的事實。從1970年開始放寬住房供給后，除非出租人的居住需求大大超過承租人的需求情況以外，單憑這一點就判定其為正當理由的案例也越來越少。例如，出租人是生活緊迫的老年人，持續(xù)現(xiàn)狀其將失去基本的生活，而承租人即使騰讓出該房屋也不會立刻陷入困境時，僅通過比較當事人雙方的需求判定為正當理由的案例[12]也是存在的。如果當事人雙方對房屋的需求并沒有較大差異時，則通過簽訂合同時的情況以及提供的搬遷費等進行判斷。例如，出租人的居住環(huán)境極其狹窄，但承租人家中有病患且生活狀況窘迫，對于雙方來說對房屋具有同等程度的需求時，由于出租人提供了120萬日元的搬遷費而判定其為正當理由[13]的案例是存在的。再者，如果承租人對房屋的需求遠遠超過出租人時，即使提供搬遷費也不能認定其為正當理由。例如，出租人即使不能入住該房屋也不會對生活造成任何障礙，而承租人如果歸還了出租房，維持生計的事業(yè)將被迫停止沒有收入來源，承租人所承受的損失無法通過金錢來彌補時，無法認定其為正當理由[14]的案例是存在的。（b）營業(yè)的必要性日本與歐美等國不同，沒有對居住租賃與營業(yè)租賃加以區(qū)別，所以營業(yè)的必要性被作為房屋使用的必要性來考量。另外，在營業(yè)必要性的判斷上，對是否為正當理由的判斷采取與居住必要性相同的判斷方式。最近，在營業(yè)的必要性方面，受通過重建房屋來達到土地高度利用目的的影響，希望租客遷出房屋的案例不斷增加，此類糾紛在泡沫經(jīng)濟時代尤為常見。然而，即便是重建為高層房屋，認可其屬于正當理由的情況也很少見，如果出租人對承租人支付高昂搬遷費的話則另當別論。例如下述案例：為適應JR大阪站附近房屋高層化的發(fā)展趨勢，修建必要的配套停車場（9層），出租人希望在房屋內(nèi)經(jīng)營藥店的承租人遷出，“支付暫時中斷營業(yè)的補償、另租店鋪所需的保證金等搬遷產(chǎn)生的諸多費用，相當于足夠用于開店的金額”作為正當理由的補充，最終被判決須支付搬遷費9000萬日元。[15]B房屋租賃的經(jīng)過在房屋租賃過程中需要考量的具體內(nèi)容有：①設定租賃關系的基本情況（是否為建立在特殊關系上進行的租賃，例如是否基于雇傭關系、親屬關系、朋友關系、業(yè)務關系等）；②此類基本情況的變更；③租金的合理性；④當事人雙方信賴關系的有無（給房主添麻煩、輕度的租金滯納、違規(guī)使用等）；⑤是否在簽訂合同時收受權利金和更新費，及其具體金額；⑥設定以來的期間長短等。諸如此類作為租賃需要考量的情況很多，而這些情況對正當理由的認定究竟能起到多大的作用，還需要具體問題具體分析。C房屋的使用情況房屋的使用情況是指，承租人是否依據(jù)合同目的合法有效地使用房屋并獲利，承租人是否因名下無私人物業(yè)且通過租賃方式得以使用該房屋的。此處存在很多模棱兩可的地方，比如經(jīng)常被討論的：①是否符合建筑基準法等的規(guī)定；②作為房屋是否持續(xù)的發(fā)揮效用等。因此有觀點認為僅憑這些就將“房屋的使用情況”作為正當理由的判斷基準之一是沒有意義的。D房屋的現(xiàn)狀房屋的現(xiàn)狀指現(xiàn)在房屋本身的物理狀況。即指房屋是否需要重建，不僅限于房屋的老化，也包括房屋社會效用及經(jīng)濟效用喪失的情況。此外還包括房屋依附于土地無法單獨存在的情況。E財產(chǎn)的給付財產(chǎn)的給付雖然包括提供可代替的房屋，一般情況下多為金錢（所謂的搬遷費）補償。搬遷費包括遷出費用[16]、租賃權價格[17]、營業(yè)補償[18]等。搬遷費的金額以當事人雙方的協(xié)議為準，若無協(xié)議，則就當事人雙方的必要程度具體問題具體分析。一般來說，要求承租人遷出的必要性越高，出租人提供的搬遷費越低（也包括無搬遷補償?shù)那闆r），另外，如果承租人租賃房屋用于營業(yè)，則營業(yè)收益的損失補償也包含在搬遷費中，其金額也會隨之升高。綜合以上內(nèi)容對正當理由的判斷基準進行總結整理，如下表所示：表2對終止租房合同正當理由的判斷基準基本要素房屋使用的必要性出租人使用房屋的必要性

承租人（包含轉租人）使用房屋的必要性補充要素租賃的經(jīng)過合同成立的情況及其變更

合同內(nèi)容（租金、權利金、更新費）

義務的履行狀況（是否存在租金滯納、違規(guī)使用等破壞信賴關系的行為）房屋的使用情況承租人承租房屋的使用目的，實際的使用方法房屋的現(xiàn)況房屋老化、使用便利度、房屋地基使用權的變化財產(chǎn)的給付搬遷費、可代替房屋的提供|Excel下載表2對終止租房合同正當理由的判斷基準四關于房屋租賃合同效力的承租人保護制度1.租賃權的對抗力根據(jù)《民法》規(guī)定，不動產(chǎn)實行登記后則產(chǎn)生對抗力（《民法》第605條）。但在房屋租賃中，沒有登記租賃權的情況較多，只要沒有登記則無法認定其具有対抗力，此時如果出租人選擇出售租賃標的物，承租人將被強制要求搬出。另外，即便將房屋移交給了承租人，房屋的收購者通過對房屋的調(diào)查了解到承租人的存在后，對租賃權行使其權利的對抗權也是無可厚非的。因此根據(jù)《借地借家法》的規(guī)定，自房屋交付之日起便賦予其租賃權対抗效力，之后即便有人取得了該房屋的物權，也不可強制承租人搬遷，以此來保護承租人利益（《借地借家法》第31條第1項）。2.租金增減額請求權（1）認可租金增減額請求權的動機房屋是人們社會生活及經(jīng)濟活動的基礎，出租人終止租賃合同時必須具備正當理由，所以多數(shù)租賃合同的存續(xù)期間較長?？上攵芙?jīng)濟社會形勢的影響，合同最初約定的租金可能已經(jīng)不再符合當前的社會狀況。在這種情況下，當事人雙方雖然希望通過協(xié)商來解決租金問題，但現(xiàn)實中往往就是否需要調(diào)整及調(diào)整后的具體金額無法達成共識，而對這些租賃糾紛的忽視直接導致了租賃關系的不穩(wěn)定。因此《借地借家法》規(guī)定，為調(diào)整出租方及承租方的利益關系，確保當事人雙方的公平及租賃關系的穩(wěn)定延續(xù)，賦予當事人雙方租金增減額請求權（《借地借家法》第32條第1項）。另外過去發(fā)生的租金糾紛案大多是因為出租方要求上調(diào)租金造成的。然而近年來由于泡沫經(jīng)濟崩潰帶來的經(jīng)濟不景氣，造成空置率上升、租金水平下降，也有不少承租方提出降低租金的要求。（2）不增額特約條款在租房合同中，如果對一定期間內(nèi)不上漲租金進行了特別約定，則須遵守該約定內(nèi)容（《借地借家法》第31條第1項）。如果事先約定由出租人自行承擔風險，即便將來有上調(diào)租金的必要，也無須特別保護出租人的利益。與此相對的是，即便對一定期間內(nèi)不下調(diào)租金進行了特別約定，因該約定內(nèi)容對承租人不利故被判定為無效（《借地借家法》第37條）。這是在簽訂租賃合同階段，因出租人與承租人所處立場的不同，為保護承租人不會被不正當特約約束。（3）租金增減額請求的判斷要素若租房合同雙方當事人在簽訂租房合同時約定了不合理的租金，則須通過行使租金增減額請求權，調(diào)整租金使其達到合理水平。關于約定租金是否合理的判斷要素，相關法律條文做出以下規(guī)定：①對土地或房屋所征收稅款及其他負擔的增減，②土地或房屋價格的漲跌及其他經(jīng)濟情況的變動，③與附近類似房屋的租金水平比較（《借地借家法》第32條第1項）。上述①至③所述的判斷要素只是判斷租金是否合理的部分示例，還需要考慮除其以外的其他要素。在最近實際工作中，除條文規(guī)定的事項外，還應該對當事人決定租金的要素進行綜合考量，進而判斷增減額請求的合理性以及合理的租金額。[19]（4）計算方法合理的租金，通常是從以下方式中選出適合案例的，并在此基礎上參考其他方式進行綜合計算得出。A回報率法房屋及其土地價格與期待回報率的乘積所得的純租金，與必要經(jīng)費（折舊費用、維修費用、維護管理費、稅費等）相加求和的方法。B浮動法以既存租金為基準，乘以之后的經(jīng)濟波動指數(shù)（如物價指數(shù)、租金價格變動指數(shù)等）的方法。C差額分配法房屋及用地的經(jīng)濟價值相對應的合理租金與實際支付租金間的差額，通過對合同內(nèi)容、簽訂合同的經(jīng)過進行綜合考量后，將判定應由出租人負擔的部分與往日支付的租金額相加求和的方法。D租賃事例比較法通過與鄰近的同類租賃事例的市場租金價格進行比較，并對個別因素進行修正求得合理租金的方法。3.添置物買取請求權承租人為使用房屋自行添置的體物，即使該添置物在租房合同終止時仍具有剩余價值，依據(jù)《民法》規(guī)定其剩余價值將難以回收。《民法》第608條第2項規(guī)定的有益費償還請求制度，僅適用于投入費用所得的結果已成為房屋構成