贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析

贈送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤分析贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：贈送面積的利潤率與土地成本無關(guān)；因贈送面積價值打折，當土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項目利潤率，拉升項目總體利潤率，反之，則拖累項目利潤率的提升；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)分界點贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價值打折，當土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈送面積越多，對項目利潤率提升越大，反之，則會拉低項目利潤率；利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!送與不送研判——建筑成本結(jié)論：贈送面積的利潤率與建筑成本成反比；因贈送面積價值打折，當建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積的利潤率才會大于不贈送面積時的項目利潤率，拉升項目總體利潤率；假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）利潤率拉升區(qū)利潤率拖累區(qū)分界點贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）1招商觀瀾中心2中信西鄉(xiāng)3天健寶安中心贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈送率為30%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!贈送面積價格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面積贈送率R1配套面積比率R4實用率R5贈送面積折算率R6P送P不送△P△P保底宏發(fā)領(lǐng)域180027%1.380%50%14000119792021737西岸觀邸180030%1.380%65%1000080401960819贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!關(guān)于土地增值稅對贈送面積的影響相對于增值率的增加，利潤率呈波浪式上升，并在稅率分界點兩側(cè)形成波峰波谷（注意避開波谷）；對位于利潤率拉升區(qū)的項目，贈送面積越多，越能提升項目的利潤率。增值稅稅率：增值額/總成本≤20%，免征20%＜增值額/總成本≤50%，稅率為30%50%＜增值額/總成本≤100%，稅率為40%100%＜增值額/總成本≤200%，稅率為50%200%＜增值額/總成本，稅率為60%贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈送面積價值打折，當建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈送面積越多，對項目利潤率提升越大，反之，則會拉低項目利潤率；

利潤率拖累區(qū)利潤率拉升區(qū)贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!案例：近期招標地塊均位于利潤率拉升區(qū)贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!贈送面積折算率取值參考贈送面積項目折算率取值參考具體取值重點考慮因素內(nèi)庭院兩層通高,不能封不能隔R-50%景觀采光通風兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風一層,不能封R-50%景觀采光通風一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風地下室可改為標準層高70%-90%房間好用性\景觀采光通風2.2米層高50%-75%房間好用性\景觀采光通風假復式夾層≤2.2米60%-80%房間好用性\景觀采光通風夾層＞2.2米70%-95%房間好用性\景觀采光通風入戶花園一層,不能封R-50%景觀采光通風一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風兩層通高,不能封不能隔R-60%景觀采光通風兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風隱形衣櫥

85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露臺不能封R-40%景觀采光通風能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風陽臺不能封R-40%景觀采光通風能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風花池不能封R-30%可利用性能封為室內(nèi)空間50%-95%房間好用性\景觀采光通風R為保底折算率=單位建安成本×（1+15%）/均價贈送面積效益分析-偷容積的利潤分析共13頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!名詞解釋P送：已考慮贈送面積后的均價P不送：不考慮贈送面積時的均價△P保底：保底均價增加值（贈送面積前后利潤相等）C建：單位建筑成本R1：面積贈送率=總贈送面積/總可售面積R2：土地成本占比=可售面積單位土地成本/不贈送面積單價R3：建筑成本占比=單位建筑成本/不贈送面積單價R4：配套面積率=總建筑面積/(可售面積+贈送面積),常規(guī)取值范圍1.1-1.2R