我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀、問題及對策

我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀、問題及對策

一2009～2010年中國住房企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）房企經(jīng)營環(huán)境：政策調(diào)控力度空前，市場波動幅度加大中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)行商業(yè)盈利模式下，土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素，土地儲備的多寡和融資渠道的寬窄已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力的最重要的兩個指標(biāo)。土地儲備不足會“斷頓”，無法通過連續(xù)滾動開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢降低成本；融資渠道偏窄則會導(dǎo)致資金流動不暢，易于“梗塞”。這兩項最重要的資源，土地由政府壟斷，單一供給，而管制型銀行主導(dǎo)的金融市場體系，使商業(yè)銀行貸款（開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和購房業(yè)主的按揭貸款）成為房企外部融資的最主要渠道，同時也將房企的財務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)到銀行系統(tǒng)。正是這兩大關(guān)鍵資源掌握在政府手中，所以中央政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，所出臺的宏觀政策和地方政府的執(zhí)行力度，是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的政策變量。1.系統(tǒng)性調(diào)控房地產(chǎn)市場思路基本明確從1998年房改開始，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的成長和市場的發(fā)育，中央政府在如何調(diào)控房地產(chǎn)市場上的思路也不斷變化，單一性解決問題式調(diào)控思路向建立系統(tǒng)性的調(diào)控體系轉(zhuǎn)變趨勢逐漸明朗。房地產(chǎn)市場成長中逐步形成的中央政府、地方政府、開發(fā)企業(yè)、購房者、銀行/稅務(wù)錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系，呈現(xiàn)出財政、經(jīng)濟(jì)和民生三方面主要問題。宏觀調(diào)控面對的問題也由商品房價格、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場健康發(fā)育上升為國家性的經(jīng)濟(jì)、政治、民生問題?！皣畻l”及以后各部委協(xié)同密集出臺的各項政策，分別從金融信貸、土地、財政稅收、市場監(jiān)管等方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)控方式也由側(cè)重于某一方面的調(diào)控，如“70/90”政策，向建立調(diào)控體系轉(zhuǎn)化，更注重部門政策操作層面的協(xié)調(diào)一致，整體性推進(jìn)?？v觀2003年以來的調(diào)控政策，變化頻率快，時效性強(qiáng)，在2008年金融危機(jī)蔓延前后更加顯著。政策的穩(wěn)定性差，加劇了房地產(chǎn)市場的波動性，對市場預(yù)期的影響尤為明顯。對開發(fā)企業(yè)而言，戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計劃制定的難度大大增加，更易側(cè)重于短期應(yīng)激反應(yīng)能力。2.調(diào)控手段微觀化傾向中國房地產(chǎn)市場具有明顯的政策性市場特征，房地產(chǎn)開發(fā)過程實(shí)行的是全流程監(jiān)管的模式，政府職能部門在開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)都有不同程度的介入。從“70/90”政策到如今的“國十條”要求國土資源部門將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，再到新近出臺的《上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則》對建設(shè)規(guī)模和預(yù)售規(guī)模的詳細(xì)規(guī)定，對預(yù)售價格的申報、價格調(diào)整的備案制度，以北上深廈等為代表的一線城市的限購令的出臺表明政府職能向開發(fā)企業(yè)滲透之深，是其他行業(yè)難以比擬的。總之，中國的房地產(chǎn)市場在發(fā)育成長中，政府對金融市場和土地市場的操控，調(diào)控手段向微觀領(lǐng)域的深入，注定房地產(chǎn)市場是有限的市場，市場所發(fā)出的價格信息是扭曲的。所以，這是任何房企在制定戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計劃時必須倍加關(guān)注的經(jīng)營環(huán)境。（二）生產(chǎn)經(jīng)營及其變化：上半年成交萎縮，三季度銷售放量1.年度銷售目標(biāo)的完成，開發(fā)商有喜有憂自樓市新政實(shí)施以來，房屋銷售量增長總體下滑，2010年1～9月全國商品房銷售面積為6.31億平方米，同比增長8.2%，全國商品房銷售額3.19億元，同比增長15.9%。房屋銷售額增幅小于房屋面積增幅，房產(chǎn)交易量增幅下滑的同時，房價下降趨勢并不十分顯著。萬科以銷售金額692億元居銷售額榜首，幾乎較前兩季度的總額翻了一倍，而恒大則以597萬平方米的銷售面積位居成交面積第一位，保利地產(chǎn)第3季度銷售相當(dāng)于前半年的業(yè)績總額。萬科、保利、中海、綠地等企業(yè)的增長接近翻倍，而上半年表現(xiàn)不算理想的金地集團(tuán)在第3季度的銷售額幾乎是上半年的兩倍。經(jīng)過第3季度的銷售井噴，大多數(shù)企業(yè)的銷售回款壓力已經(jīng)明顯降低，尤其是萬科、恒大兩家公司，已經(jīng)離各自的全年銷售目標(biāo)僅一步之遙。萬科的全年銷售計劃是820億元，截至目前僅差約120億元；恒大的全年目標(biāo)則是400億元，僅剩下25億元的任務(wù)。反觀另一些開發(fā)商的銷售額，離全年目標(biāo)仍有距離，例如富力和碧桂園全年銷售目標(biāo)都是300億元，但前三季度只銷售了217億元和215億元。而綠城的全年銷售目標(biāo)是670億元，但前三季度只完成了326億元，只有全年任務(wù)的一半。龍湖、雅居樂、金地等，前三季度銷售分別為180億元、170億元和150億元，距離各自的年度目標(biāo)已經(jīng)不算太遠(yuǎn)。東部12個城市限購令的出臺，對市場預(yù)期產(chǎn)生了極大的影響，第4季度的市場出現(xiàn)再度萎縮的概率提高，銷售區(qū)域集中在東部的公司將面臨無法完成年度任務(wù)的風(fēng)險，此類公司爭取客戶、降價銷售的趨勢明顯。2.房企開發(fā)投資快速增長，未來競爭加劇2009年下半年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計增幅呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，與2009年初樓市遇冷情形反差較大，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資月同比增幅達(dá)16.1%。2010年1～9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33511.25億元，同比增長36.4%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資19711.21億元，同比增長38.3%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資7077.28億元，同比增長32.1%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資6722.76億元，同比增長35.8%。1～9月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅投資23512.05億元，同比增長33.8%。8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4490億元，同比增長34.1%。今年以來房地產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定快速增長，意味著未來商品房的供給會進(jìn)一步增加，房企的投資意味著現(xiàn)金消耗量增大，如果外部融資無法解決，資金壓力將迫使房企加大營銷力度，盡快回籠資金，對促進(jìn)商品房價格穩(wěn)定有積極作用。（三）基本素質(zhì)及變化1.新政促進(jìn)行業(yè)洗牌，市場集中度日趨提高房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力是房企的命脈所在。很多企業(yè)在開發(fā)模式上都在運(yùn)用金融杠桿“以小博大”，房價的持續(xù)上漲會給這些企業(yè)提供空間。但是，很多企業(yè)的資金面上尤其是經(jīng)營活動現(xiàn)金流波動性大，抗風(fēng)險的能力低，一旦遇到市場調(diào)整，就會出現(xiàn)資金方面危機(jī)。新政實(shí)施在金融信貸、土地和財政稅收政策上都指向開發(fā)商的資金鏈。當(dāng)期合約銷售額（或稱簽約額）是判斷開發(fā)企業(yè)的資金緊張程度的重要指標(biāo)。2010年前三季度，銷售額前20位的房企銷售額合計4710億元，其中前10位銷售額合計3346億元，占71.04%，2009年同期為69.50%。銷售面積前20位合計4832億平方米，前10位合計3626億平方米，占75.04%，2009年同期為72.13%。大房企的銷售額比重的提高意味著資金向大房企集中，意味著新政對土地獲取資金的要求更有利于資金雄厚的房企。金融機(jī)構(gòu)基于安全性和收益性的考慮也更傾向于向開發(fā)能力和銷售能力強(qiáng)的知名房企提供資金支持。所以，當(dāng)土地和資金向大房企集中時，未來市場的集中度也隨之提高。2.國企攻城略地，民企謀求突圍調(diào)控新政對首付比例、土地出讓環(huán)節(jié)的管理更嚴(yán)格，同時銀行信貸方面的不斷收緊，使民營開發(fā)企業(yè)資金壓力更大。國企的資金實(shí)力比民營企業(yè)強(qiáng)，尤其是在市場不太好的情況下，民企的資金壓力較大，一方面想逢低拿地，另一方面又要考慮資金因素，力不從心，市場預(yù)期不好時，國企的資源優(yōu)勢越凸顯。調(diào)控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市的所有成交地塊，央企拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。除了北京新政前央企拿地的比例在新政前后相差不大外，其他三大城市均明顯上升。例如上海，新政前央企拿地比例為9%，新政后則達(dá)到20%；廣州從新政前的12%上升至30%；深圳更是從新政前的4%上升至25%。而據(jù)統(tǒng)計，民企拿地多在新政實(shí)施以前。所以，民企在房企兩大核心資源上處于不利地位，意欲尋求轉(zhuǎn)型。3.新軍不斷涌入，行業(yè)競爭加劇相對于某些行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)很少的政策性限制，行業(yè)的繁榮，較高的利潤率，較低的技術(shù)門檻，對于資金比較充裕，在本行業(yè)內(nèi)短期難以找到收益滿意的投資項目的企業(yè)極具誘惑。如海爾、美的、格力、海信等紛紛成立房地產(chǎn)公司；2009年格力地產(chǎn)更是借殼ST海星上市，得以拓寬融資渠道；同為家電巨頭的TCL、康佳也通過戰(zhàn)略合作或拍得土地開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國內(nèi)軟件行業(yè)領(lǐng)先者用友集團(tuán)和IT業(yè)龍頭聯(lián)想集團(tuán)加入萬達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)組成“聯(lián)合艦隊”，投資開發(fā)規(guī)模達(dá)200億元、占地面積約2.7萬畝的長白山旅游地產(chǎn)項目。企業(yè)資金投向房地產(chǎn)已經(jīng)成為常態(tài)，幾乎各個企業(yè)都在投，區(qū)別只在規(guī)模大小。眾多其他行業(yè)資金紛紛以各種方式投資于房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)競爭的加劇在所難免。4.央企房產(chǎn)業(yè)務(wù)重組：方案出臺，整合任重道遠(yuǎn)自2009年7月至2010年3月在土地市場頻繁出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象，在當(dāng)期的15塊“地王”中，11塊由央企拍得。在127家中央企業(yè)中，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，央企從事房地產(chǎn)的企業(yè)比例達(dá)到了73%。國資委確認(rèn)央企有16家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)，要求78家加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企情況復(fù)雜，程度不一，如何向16家整合是突出問題。2004年央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并大潮中，中國房地產(chǎn)集團(tuán)整合20多家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于相互之間利益糾纏，矛盾難以平衡，時至今日，也未能完成整合的目標(biāo)，反而并入中國交通建設(shè)集團(tuán)。如何不再重蹈上輪重組的覆轍，央企仍是任重道遠(yuǎn)。（四）生產(chǎn)要素及變化1.資金面：銀行和股市受阻，信托融資由松趨緊作為資本密集型的行業(yè)，資金鏈的安全與否是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存的命脈所在?！皣畻l”頒布以后，相關(guān)部委出臺的金融信貸、市場監(jiān)管政策直指開發(fā)企業(yè)的資金面。2009年的熱銷各房企資金充裕，但隨著調(diào)控后銷售下滑，資金鏈逐漸繃緊。2010年第2季度后，資金鏈逐步繃緊，世茂地產(chǎn)、招商地產(chǎn)發(fā)布公告擬撤融資計劃；金地集團(tuán)、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等龍頭企業(yè)公布的增發(fā)預(yù)案也跌破擬增發(fā)價格；萬科高達(dá)112億元的再融資計劃擱淺。證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組政策，待相關(guān)政策規(guī)則推出之后，將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項目的受理與審批。在銀行貸款與股市融資受挫后，開發(fā)商倚重的信托融資渠道也將迎來挑戰(zhàn)。從2009年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模加大，往年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅占到所有集合信托產(chǎn)品的30%～40%，而2010年則占到了50%以上。據(jù)統(tǒng)計，2010年1～8月，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過1047億元，僅7～8月就已經(jīng)達(dá)到433億元，幾乎相當(dāng)于去年全年的449億元水平，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)超2009年全年的水平。資產(chǎn)良好的上市企業(yè)，融資成本可控制在12%左右，但民營的非上市公司融資成本就相當(dāng)高。目前房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的成本一般在15%～20%左右，有的高達(dá)30%。隨著《信托公司凈資本管理辦法》于2010年9月正式實(shí)施，對于開發(fā)商來說，頒布的時機(jī)尤為不利，通常，開發(fā)商在下半年興建的項目較多（一般60%的項目在下半年動工，而上半年則占40%），但隨著信托融資的政策收緊，房地產(chǎn)銷售的壓力將有所上升。2.土地儲備：央企攻城略地，民企行事謹(jǐn)慎土地儲備的高低是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)開發(fā)能力的重要指標(biāo)，一般情況下，房企根據(jù)自身開發(fā)能力儲備三年的開發(fā)面積。土地儲備的多寡意味著房企項目滾動開發(fā)的可持續(xù)性的長短。房企可以通過規(guī)模效應(yīng)降低成本。同時在現(xiàn)行的盈利模式下，若商品房價格持續(xù)走高，土地溢價將會貢獻(xiàn)更大的利潤。在土地市場，央企以及國企頻繁出手拿地，加快擴(kuò)張版圖。2009年全國90個“地王”中，央企就拿了60個。2010年伊始，央企中海地產(chǎn)以59.7億元在豐臺區(qū)獲得居住項目用地；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司以40.8億元競得大望京1號地；中國兵器裝備集團(tuán)旗下北京世博宏業(yè)，以17.6億元競得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊?！皣畻l”頒布以來，房地產(chǎn)市場一直處于緊繃狀態(tài)，樓市成交量快速下降，土地市場也陷入冷清。經(jīng)過短暫的沉寂，央企在土地市場表現(xiàn)異?；钴S，在北京、上海、廣州、深圳4個一線城市成交總價前10名的地塊中，多數(shù)被國企收入囊中。3個多月來16家央企拿地總金額接近300億元。民企由于資金渠道狹窄，成本偏高，因此相對謹(jǐn)慎，拿地多在新政以前，新政后拍地?zé)岫认陆怠Ｗ畲笠还P是2009年12月23日富力聯(lián)合體（富力、雅居樂、碧桂園三大民營地產(chǎn)聯(lián)合）廣州亞運(yùn)地塊，總價達(dá)到253億元。3.人才：知名房企高管接連變動，少數(shù)公司逆市吸納人才因為房地產(chǎn)項目固有的周期性，所以人才流動一直較為頻繁，在逆市環(huán)境中尤為明顯。綠城、中國建筑、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)陸續(xù)出現(xiàn)人事變動。此外，萬科、華潤、合生創(chuàng)展、世茂股份、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等十幾個房地產(chǎn)大鱷今年以來也均有高管離職。在目前的行業(yè)環(huán)境下，以往依賴房價高速上漲帶來的銷售業(yè)績增長的難度大大加強(qiáng)，原有的思維和經(jīng)營方式需要調(diào)整，轉(zhuǎn)型過程中必然需要一批新的領(lǐng)導(dǎo)者和管理者。政策重?fù)魧ζ髽I(yè)有挑戰(zhàn)，更有機(jī)遇，對于資金實(shí)力強(qiáng)的房企來說，逆市更是低成本擴(kuò)張的好機(jī)會，這其中包括了對人才的吸納與儲備。房企大規(guī)模招聘主要有兩方面的考慮：一是儲備人才，為企業(yè)擴(kuò)張時提供人力資源，而逆市時是獲取競爭對手人才的較好機(jī)會；二是更換更能應(yīng)對危機(jī)的高端人才，為現(xiàn)時項目在逆市中脫穎而出尋求良將。中海地產(chǎn)、萬科、恒大都啟動了大規(guī)模招聘活動，涉及省份多達(dá)10個。在一系列政策重?fù)粝?，房企大?guī)模招兵買馬，不僅是基于管理層更新、公司儲備新人才的需要，還可能是滿足急速擴(kuò)張的需要。（五）住房產(chǎn)品：市場表現(xiàn)迥異由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡增長，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別很大，造就了中國房地產(chǎn)市場區(qū)域差別明顯。從新政實(shí)施的市場表現(xiàn)來看，市場表現(xiàn)迥異。1.外銷程度越高，銷售面積和銷售額降幅越大外銷程度高指預(yù)售商品房非戶籍人口購房比例占50%或更高。從區(qū)域分布看，東部地區(qū)的總體外向度水平要高于中西部，同一區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域高于落后區(qū)域。新政后，地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺，對本地商品房的外來購買者采取了更加嚴(yán)厲的措施。按國家統(tǒng)計局公布的2010年1～9月商品房銷售面積和銷售額增長情況，東部地區(qū)銷售面積增速0.9%，其中北京為-37.3%，上海為-39.3%，浙江為-18.0%；銷售額增速7.9%，其中，北京為-7.4%，上海為-25.2%，浙江為-1.0%。與之形成鮮明對比的是，中部地區(qū)銷售面積增速19.7%，銷售額增速39.2%；西部地區(qū)銷售面積增速13.7%，銷售額增速29.8%。中西部地區(qū)銷售額增速超過銷售面積增速，商品房總體價格仍在上漲。2.成交量影響：城市中心小，遠(yuǎn)郊大城區(qū)中心地帶對居住來講，由于周邊生活設(shè)施完善，交通便利，資源集中度高，物業(yè)更具稀缺性和保值性，易受市場認(rèn)可，所以價格堅挺甚至逆市上揚(yáng)。較之而言，遠(yuǎn)郊基礎(chǔ)設(shè)施差，資源集中度低，居住不便，若是城市規(guī)劃的發(fā)展方向具有投資價值，市場成交量和成交價格的波動幅度大。對于項目在城市中心的房企，只要資金鏈不緊張，價格維持或上漲的動力遠(yuǎn)勝于項目位于遠(yuǎn)郊的房企。對于開發(fā)項目多在城郊的房企，價格下調(diào)的壓力高于項目多分布在中心地帶的房企。3.普通住宅政策鼓勵，市場接受程度高無論是中央的宏觀調(diào)控政策，還是地方出臺的調(diào)控細(xì)則都對普通住宅采取了鼓勵的態(tài)度，在土地供應(yīng)上予以傾斜，如最新出臺的上海市調(diào)控細(xì)則規(guī)定：確保完成2010年度住房供地1100公頃的計劃目標(biāo)。積極開展大型居住社區(qū)土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。按揭政策的調(diào)整，首付比例提高到30%。對于首次置業(yè)的剛性需求群體，按目前的商品房價格水平，面積小、總價低的戶型是比較理性的選擇。而對于大戶型的改善性需求，由于按政策視為購置第二套房，首付和貸款利率都提高將產(chǎn)生明顯的抑制作用，購房計劃則必須在上漲還是下降的預(yù)期和自身實(shí)際支付能力之間做出選擇，再次觀望傾向顯著。所以，針對市場出現(xiàn)的變化，未來開發(fā)產(chǎn)品中的適應(yīng)政策和市場需求的戶型結(jié)構(gòu)是重要的戰(zhàn)略問題，而銷售價格調(diào)整屬于戰(zhàn)術(shù)性問題。（六）經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任并舉1.創(chuàng)造價值，和諧共贏為社會創(chuàng)造價值，與相關(guān)利益者分享是企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的根本所在。中國的城市化進(jìn)程從外部推動房地產(chǎn)企業(yè)的快速成長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到，通過積極融入城市發(fā)展，推動城市建設(shè)，提升城市形象，為城市發(fā)展不斷地創(chuàng)造效益更是自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，也是塑造自身良好企業(yè)形象的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速成長、持續(xù)發(fā)展，同樣離不開利益相關(guān)者的合作與支持。在追求企業(yè)自身成長的同時，厘清相關(guān)利益者，為相關(guān)利益者創(chuàng)造價值，共同成長，分享成長的果實(shí)，實(shí)現(xiàn)利益共贏是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在動力。2.參與保障房建設(shè)，踐行社會責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅只有經(jīng)濟(jì)責(zé)任，作為社會的主體之一，更應(yīng)主動成為社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng)者。安居才能樂業(yè)，保障房建設(shè)已成為目前最為突出的民生問題。積極主動參與保障房建設(shè)是踐行企業(yè)社會責(zé)任已逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識。行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)已在行動中走在前列。二房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展存在的問題（一）行業(yè)盈利模式經(jīng)受考驗?zāi)壳埃鄶?shù)開發(fā)企業(yè)預(yù)期房價持續(xù)上漲，低價拿地，土地在建工程抵押貸款，快速滾動開發(fā)，預(yù)售回籠資金，利用銷售回款和按揭放款拓展新項目的商業(yè)盈利模式，以土地溢價和金融杠桿的使用作為利潤最主要的貢獻(xiàn)來源。但是隨著政府對“囤地”行為更為嚴(yán)厲的打擊，行政性介入程度在開發(fā)時間、項目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可、戶型結(jié)構(gòu)、售價調(diào)價申報等環(huán)節(jié)的進(jìn)一步加深，低價拿地，分期開發(fā)，拉長開發(fā)周期，通過土地溢價獲得豐厚利潤的難度越來越大。銀行監(jiān)管加強(qiáng)，資金使用約束程度提高，金融杠桿作用削弱。如果房價預(yù)期進(jìn)入下行通道，現(xiàn)行盈利模式要經(jīng)受考驗。（二）行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，政策調(diào)控促市場洗牌房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、市場需求旺盛、行業(yè)利潤豐厚誘使更多未從事過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)入其中分一杯羹，市場中彌漫著拿塊土地快速開發(fā)、預(yù)售、回籠資金收回投資的投機(jī)心理，眾多與房地產(chǎn)行業(yè)毫不相干的企業(yè)蜂擁而至，行業(yè)內(nèi)良莠不齊。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)并非表面上看得那么簡單。如果對行業(yè)的特征不熟悉，比如在目前的開發(fā)模式下無法形成連續(xù)拿地、滾動開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，成本控制的難度是非常大的。加之房地產(chǎn)開發(fā)自身的周期性，人員的流動速度快、頻率高，企業(yè)內(nèi)部的管理制度的建立到正常運(yùn)轉(zhuǎn)并非朝夕之事。所以，一旦市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這類企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險會迅速放大。（三）行業(yè)進(jìn)入門檻單一，競爭手段同質(zhì)化在目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式下，市場發(fā)育過程中的制度建設(shè)滯后和市場監(jiān)管的不健全，以及較少的政策限制，使行業(yè)進(jìn)入政策性門檻低，所以資金是否充足是進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的最主要的門檻。加之房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃、設(shè)計、建筑安裝、策劃營銷等服務(wù)都不同程度由市場中的專業(yè)化機(jī)構(gòu)提供，從表面上看，行業(yè)技術(shù)含量低，進(jìn)入難度小，所以資金易獲得的國企和有閑置資金的民企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。在開發(fā)企業(yè)的競爭中，開發(fā)能力、營銷能力及融資能力普遍成為房企最為看中的能力，由于總體供求矛盾突出，價格敏感程度高，價格很容易作為競爭手段，而通過增加產(chǎn)品附加值展開營銷策略、創(chuàng)造利潤的案例在市場中很少見，購房者對價格預(yù)期的敏感程度遠(yuǎn)勝于其他因素。（四）產(chǎn)品線豐富程度不足，盈利波動幅度大通過對上市房企收入結(jié)構(gòu)的分析能夠明顯看出，商品住宅銷售是各公司最主要的收入來源。由于住宅開發(fā)的周期性特征，住宅銷售最顯著的特征是利潤的波動顯著。所以，拓寬產(chǎn)品線，提高持有物業(yè)收益在總收入中的比重，有利于熨平利潤波動幅度，使公司持續(xù)穩(wěn)定地成長。（五）企業(yè)家素質(zhì)：企業(yè)塑造的是品牌而不是企業(yè)家中國近30年企業(yè)歷史經(jīng)驗發(fā)展證明，不違拗社會、大多數(shù)人的觀念和容忍度是尋求生存、發(fā)展的企業(yè)之道。一個個行業(yè)從暴利走向微利，再走向企業(yè)虧損，行業(yè)中的企業(yè)從群雄紛爭最后到寡頭壟斷，幾乎沒有一個行業(yè)成為例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個過程中，面對不成熟市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，面對更多的社會負(fù)面輿論，企業(yè)家的言談舉止易成為媒體和大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，這也對企業(yè)家的素質(zhì)提出了更高要求。企業(yè)家自身的知名度比企業(yè)本身更大對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展未必是好事，企業(yè)要塑造的是品牌的美譽(yù)度而不是企業(yè)家本身。三政策建議（一）審視盈利模式，提升戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行能力本次的宏觀調(diào)控與以往最大的區(qū)別是不僅僅調(diào)控房價，更重要的是對行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)中的定位正在發(fā)生變化，支柱產(chǎn)業(yè)弱化的輿論導(dǎo)向在加強(qiáng)。行業(yè)的政策環(huán)境的變化要求房企必須認(rèn)真分析這種變化帶給自身的影響是什么，審視現(xiàn)行盈利模式的弱點(diǎn)和可持續(xù)性，在充分分析自身資源和能力的基礎(chǔ)上，制定或調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)來講，面對市場價格的變化做出的營銷策略調(diào)整僅是戰(zhàn)術(shù)層面的應(yīng)變能力，而重新審視經(jīng)營環(huán)境的變化，制定切合實(shí)際的戰(zhàn)略規(guī)劃則是在新的政策環(huán)境下生存和持續(xù)發(fā)展的根本性問題。（二）提升風(fēng)險意識，強(qiáng)化風(fēng)險管理一般來講企業(yè)面對的風(fēng)險分為系統(tǒng)性風(fēng)險和公司特有風(fēng)險。2010年經(jīng)營環(huán)境最顯著的變化是宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲和金融信貸、市場監(jiān)管等多方面政策的同時推出，市場波動幅度劇烈。政策的不穩(wěn)定性大大增加了對未來市場走勢判斷的難度，強(qiáng)化風(fēng)險意識凸顯重要。找出開發(fā)過程中的關(guān)鍵風(fēng)險控制點(diǎn)，強(qiáng)化風(fēng)險管理始終是管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容。工程質(zhì)量問題層出不窮，既損害了消費(fèi)者利益，也降低了開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。只有行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險管理，扭轉(zhuǎn)這種雙輸?shù)木置娌拍艽龠M(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。（三）尋找行業(yè)持續(xù)增長的內(nèi)生動力從房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，商品房市場與保障性住房市場所形成的“雙軌制格局”將逐漸明朗化，市場與政府之間的界限動態(tài)變化本身將增大商品房市場的競爭壓力。消費(fèi)者在保障性住房、中低檔房、高檔房之間保留更寬廣的選擇空間。未來，商品房市場將是改善性住房的供給主體，因此只有開發(fā)出高品質(zhì)的產(chǎn)品，企業(yè)在未來商品房市場中才有競爭力。尋求房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)成長的內(nèi)生動力，必須完成關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變，從依賴土地溢價、金融杠桿與成本控制轉(zhuǎn)向產(chǎn)品溢價和打造行業(yè)品牌。目前，不同規(guī)模、不同層次的企業(yè)，實(shí)質(zhì)上正處于不同的價值驅(qū)動階段。眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍處于依賴土地增值的初級階段，而一些大型企業(yè)則走向了開發(fā)更好的產(chǎn)品與打造知名品牌，拓寬產(chǎn)品線，率先引入建筑節(jié)能、低碳、環(huán)保等概念，制造新的市場賣點(diǎn)，逐步弱化土地溢價和金融杠桿的作用，尋找可持續(xù)的利潤增長點(diǎn)的階段。（四）密切關(guān)注科技進(jìn)步，尋求差異化競爭策略一直以來，開發(fā)商只重視建筑實(shí)體的“看得見的質(zhì)量”，如門庭的裝修、小區(qū)的綠化等，隨著消費(fèi)者越來越理性，對建筑的防噪音、節(jié)能、智能化等方面的要求也越來越高，“隱性質(zhì)量”將得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。尤其是高端客戶群，在選房標(biāo)準(zhǔn)的排序中，這方面的要求越來越靠前。新技術(shù)、新材料方面的科技進(jìn)步，勢必對建筑設(shè)計及配套設(shè)備等行業(yè)帶來重大影響。提高建筑的科技水平，不但可以提高建筑室內(nèi)的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節(jié)約能耗、減少環(huán)境污染和降低建筑的全壽命成本費(fèi)用。同時，提高建筑的科技水平可以制造新的市場賣點(diǎn)，提高項目的市場競爭力，以及提高企業(yè)項目自身的市場形象。從歷史發(fā)展的角度看，建筑科技含量提高是大勢所趨，將技術(shù)含量轉(zhuǎn)化為市場賣點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題。四2010～2011年中國住房開發(fā)企業(yè)發(fā)展展望（一）行業(yè)發(fā)展仍處于成長期，市場規(guī)范在競爭中形成以行業(yè)周期理論判斷，通過對行業(yè)內(nèi)企業(yè)利潤豐厚、企業(yè)個數(shù)快速增多、產(chǎn)品供不應(yīng)求、價格是競爭中的最敏感因素等特征判斷，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速成長階段。在快速成長中，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。鑒于目前越來越多資金雄厚和具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商加入跨區(qū)域項目拓展的行列，行業(yè)內(nèi)競爭的激烈程度會逐漸提高，行業(yè)洗牌在所難免。通過促進(jìn)市場競爭有助于形成規(guī)范的市場行為。（二）預(yù)售制度逐步完善中，資金回收期拉長商品房預(yù)售制度資金方面的特點(diǎn)在于，預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M(jìn)入開發(fā)商的資金賬戶，從而在預(yù)售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商。引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付且嚴(yán)格貸后監(jiān)管。北京市最新出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定：“商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度?！比绻鞯囟汲雠_類似政策，資金使用和工程進(jìn)度的匹配程度提高，開發(fā)企業(yè)的資金回收期將拉長，資金使用的自由程度降低，擴(kuò)張過程中的對外融資需求會進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）跨區(qū)域布局提速，中西部掘金加快隨著二次調(diào)控力度加大，尤其是東部12城市限購令的出臺，對東部區(qū)域一線城市的市場預(yù)期出現(xiàn)明顯變化，市場增長速度預(yù)計將下滑。而二、三線城市，特別是區(qū)域性的中心城市，由于房價漲幅沒有東部城市顯著，且中西部的城市群仍處于形成的快速通道中，對城市建設(shè)和城市形象塑造的迫切程度高。較之東部開發(fā)企業(yè)而言，中西部城市當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模小，資金實(shí)力明顯不足，開發(fā)能力和運(yùn)營能力欠缺，市場競爭力弱。截至2010年上半年，恒大73個項目分布于36個主要城市，其中89%為省級城市。恒大是項目進(jìn)入省級城市數(shù)量最多的開發(fā)商，這也正是恒大能在調(diào)控下在2010年取得驕人戰(zhàn)績所在，也是恒大自2004年以來戰(zhàn)略性布局的豐碩成果，為行業(yè)內(nèi)企業(yè)重視制定戰(zhàn)略規(guī)劃樹立了一個標(biāo)桿。面對高企的地價，東部資金實(shí)力不很強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)將加快在中西部城市的戰(zhàn)略布局，更多國內(nèi)知名房企也將利潤增長點(diǎn)向中西部轉(zhuǎn)移。（四）資金鏈日益趨緊，房價下調(diào)趨勢逐漸顯現(xiàn)雖然2010年第3季度商品房成交量增長，部分房企的資金鏈緊張程度得以緩解，但是隨著調(diào)控細(xì)化程度提高，執(zhí)行力度進(jìn)一步加大，市場供給量提高，加之現(xiàn)行開發(fā)模式下，供應(yīng)商多數(shù)采用墊資方式參與項目建設(shè)，開發(fā)商按工程進(jìn)度付款，按行業(yè)中的習(xí)慣做法大額工程款的支付多集中在年末，項目銀行貸款在接近年末時需還本付息并申報下年度貸款計劃，資金壓力會進(jìn)一步增大。政策調(diào)控關(guān)注的東部重點(diǎn)地區(qū)，對外來需求的抑制程度加大，降價壓力更大，整體價格水平會顯現(xiàn)下降趨勢。預(yù)計2010年第4季度和2011年上半年將制定更嚴(yán)格的現(xiàn)金運(yùn)籌方案，強(qiáng)化營銷導(dǎo)向，制定促銷的多種預(yù)案，減少新開工面積，適度放慢部分項目的施工進(jìn)度，適度收縮、降低企業(yè)運(yùn)營成本，會成為更多房企準(zhǔn)備“過冬”的選擇。（五）拓寬產(chǎn)品線，延伸產(chǎn)業(yè)鏈新政調(diào)控針對的是住宅地產(chǎn)，而對商業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有影響。新政出臺后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況表現(xiàn)良好。拓寬產(chǎn)品線已成為部分房企的戰(zhàn)略選擇，而商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)成為拓展的首選。萬達(dá)的快速擴(kuò)張，其綜合體模式成為市場成功的樣板。萬達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、用友集團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)組成的“聯(lián)合艦隊”接連在福州、武夷山、大連、西雙版納等地項目簽約或簽署投資框架協(xié)議。而另一些房企也重啟或加大了在商業(yè)地產(chǎn)項目中的投資力度。由于行業(yè)發(fā)展勢頭良好，目前社會上的閑散資金希望分享房地產(chǎn)和城市發(fā)展過程中的紅利。但目前只有兩個渠道，一個是買房子，第二個是買房企股票，方式比較少。房地產(chǎn)私募基金的設(shè)立，可以把這些錢變成房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源。只要土地供應(yīng)能跟上，投資多了，使行業(yè)競爭充分，價格就會逐漸平穩(wěn)。2010年3月8日，北京第一家以房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募基金管理公司成立。4月7日，金地與瑞銀合作的房地產(chǎn)投資基金完成資金募集；9月6日星浩資本啟動。相比其他人創(chuàng)建的PE，具有開發(fā)商背景的“地產(chǎn)PE”占有與政府、項目合作的資源，對房地產(chǎn)項目的市場潛在價值具有專業(yè)判斷能力和開發(fā)經(jīng)營全程的專業(yè)管理控制能力的競爭優(yōu)勢。（六）2010～2011年開發(fā)企業(yè)狀況預(yù)測如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)良好的發(fā)展勢頭，調(diào)控政策持續(xù)從緊，資金渠道進(jìn)一步收窄，預(yù)計2010年第4季度的市場成交量將再次出現(xiàn)下滑，一線城市非中心區(qū)域價格將呈現(xiàn)下降趨勢，二、三線城市價格將趨于平穩(wěn)。開發(fā)企業(yè)將會推遲開盤，放慢施工進(jìn)度，部分未完成年度銷售目標(biāo)的房企，將采用各種促銷手段銷售存貨緩解年末還貸和支付工程款的資金壓力。若預(yù)計2011年從緊的調(diào)控政策持續(xù)，開發(fā)企業(yè)制定的2011年經(jīng)營計劃將比之2009年更為謹(jǐn)慎。隨著供地量增加，資金充裕的大房企會在土地市場有所表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注二、三線城市。2011年第1季度的市場表現(xiàn)非常重要，如果市場價格下降預(yù)期加重，成交量將進(jìn)一步下滑，開發(fā)企業(yè)將加大營銷力度，尤其是拿不到貸款的更易在價格上做出讓步，季度末成交量可能回升。若第1季度銷售狀況達(dá)不到目標(biāo)，則第2季度的營銷力度將進(jìn)一步加大，促使成交量的回升，資金回籠。2011年上市的樓盤項目越來越多是2007年以后拿的地，所以整體市場價格上，開發(fā)企業(yè)讓步空間不大。若2010年第4季度和2011年上半年土地市場表現(xiàn)不佳，地方財政逐步吃緊，商品房價格上升壓力將突出在2011年第3季度，成交量逐步放大，價格穩(wěn)中有升，將進(jìn)一步刺激成交量的上升，開發(fā)企業(yè)的狀況在第3季度將出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，直至進(jìn)入第4季度的傳統(tǒng)市場平淡期?？傮w來講，市場狀況不會有2009年以來的表現(xiàn)，但是在貨幣政策仍舊寬松和房價仍舊上漲的社會普遍心理預(yù)期難以短期扭轉(zhuǎn)的環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)仍可能保持謹(jǐn)慎的樂觀，相對調(diào)低利潤的心理預(yù)期。五住房上市公司指數(shù)：住房100指數(shù)分析（一）指數(shù)構(gòu)建1.指數(shù)含義本分析中指標(biāo)體系使用一般性財務(wù)分析指標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)予以篩選。銷售收入反映公司在持續(xù)經(jīng)營條件下的盈利能力，同時也是考察市場份額的標(biāo)準(zhǔn)，該指標(biāo)越高越好。營業(yè)利潤率反映盈利能力，是收入獲取能力和成本控制能力的綜合性指標(biāo)，為避免非持續(xù)性的營業(yè)外收支對利潤的影響，該指標(biāo)越高越好。資產(chǎn)收益率反映管理層運(yùn)用資產(chǎn)的運(yùn)營能力，該指標(biāo)越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨周轉(zhuǎn)的效率。因為商品住宅為主的開發(fā)企業(yè)的存貨在實(shí)物資產(chǎn)中所占的比重往往最高，因此，該指標(biāo)周轉(zhuǎn)速度的高低，反映了報表利潤實(shí)現(xiàn)的快慢。凈資產(chǎn)收益率反映企業(yè)為股東創(chuàng)造財富的能力，該指標(biāo)越高越好。2.數(shù)據(jù)來源及樣本本指標(biāo)體系數(shù)據(jù)來源于滬深兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的2009年年度報告中的財務(wù)數(shù)據(jù)，選取截至2009年12月31日營業(yè)收入排名前100名的住房企業(yè)（見本章附表）。樣本選擇中剔除了以出租或租賃為主，商品房銷售在營業(yè)收入中比重很?。ǖ陀?0%）的企業(yè)；同時，以持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營為標(biāo)準(zhǔn)，將帶有ST標(biāo)志的公司排除（見圖5-1）。圖5-1深滬A股上市公司“住房100”前20位企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)（二）指標(biāo)結(jié)果對比分析1.地域分布：上市公司企業(yè)地域集中從“住房100”的注冊地可以看出，在區(qū)域分布上都集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是珠三角、長三角和京津環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)。這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，住房商品化程度高，市場化早，所以房企總量也多。住房指數(shù)100中，排名前20位的公司全部位于東部，而中西部城市上市企業(yè)少之又少。2.銷售收入比較：優(yōu)勢企業(yè)銷售能力高，招保萬金仍是標(biāo)桿排名前20位的上市企業(yè)的住房銷售收入為1614.16億元，占據(jù)100個排名份額的65%，而排名后20位的銷售收入為52.58億元，僅占100個排名企業(yè)的2%的份額。其中，萬科、招商、保利、金地四家企業(yè)，合計銷售收入941.03億元，數(shù)量上占4%，銷售額卻占了38%。四家企業(yè)在市場規(guī)模上仍舊是房地產(chǎn)上市公司中的標(biāo)桿企業(yè)。3.營業(yè)利潤率比較：半數(shù)以上企業(yè)不及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)從營業(yè)利潤率看，2009年行業(yè)營業(yè)利潤率為21.15%，銷售規(guī)模排名前100家的上市房企有45家高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有3家的營業(yè)利潤率為負(fù)值，即確認(rèn)收入的項目是虧損的，52家企業(yè)達(dá)不到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。半數(shù)上市公司營業(yè)利潤不及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，說明銷售能力和費(fèi)用成本控制能力的匹配程度上還有不小的差距。4.資產(chǎn)收益率比較：運(yùn)營能力水平趨同性高從資產(chǎn)收益率看，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)收益率4.98%為基準(zhǔn)，樣本中僅有28家達(dá)到或超過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不及樣本總量的1/3，其中有10家不及1%。資產(chǎn)收益率從1%到5%之間集中了63家企業(yè)。2/3以上的上市公司的資產(chǎn)收益率不達(dá)標(biāo)，表明公司管理層在運(yùn)用資產(chǎn)創(chuàng)造利潤的能力方面明顯不足，也意味著資源的有效利用程度低，是資源配置不當(dāng)?shù)囊环N表現(xiàn)。5.凈資產(chǎn)收益率比較：多數(shù)處于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之下以行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率14.13%為基準(zhǔn)，有33家樣本房企的凈資產(chǎn)收益率在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上，占1/3，凈資產(chǎn)收益率10%以下的房企有49家，其中還有兩家為負(fù)值。凈資產(chǎn)收益率代表了運(yùn)用股東資產(chǎn)的創(chuàng)富能力，若為負(fù)值是吞噬股東財富的表現(xiàn)。低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)表明多數(shù)房企在為股東創(chuàng)造財富方面表現(xiàn)不佳。通過正常的經(jīng)營創(chuàng)造利潤，增加股東權(quán)益能力欠缺，因此，增加資產(chǎn)總量和股東權(quán)益很可能是通過資本市場的運(yùn)作獲得。6.存貨周轉(zhuǎn)率比較：存貨周期長的企業(yè)比重高從存貨周轉(zhuǎn)率的角度觀察，按照年度0.38次的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有41家達(dá)標(biāo)，未能達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的是59家。以年度0.38次為基準(zhǔn)，正負(fù)各0.2個百分點(diǎn)，有66家企業(yè)集中分布在這一區(qū)域。（三）結(jié)果聚類分析以現(xiàn)行開發(fā)企業(yè)的模式分析，市場銷售能力的高低在企業(yè)綜合能力中占主導(dǎo)地位，是企業(yè)自身能力的體現(xiàn)。能否快速銷售不僅決定著資金回籠的快慢，資金鏈的緊張程度，還是其他企業(yè)能力的基礎(chǔ)。所以以銷售收入為基礎(chǔ)，將銷售排名前20位的界定為優(yōu)秀，判斷其他四項指標(biāo)能體現(xiàn)出行業(yè)特征。1.四項皆優(yōu)營業(yè)利潤率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、存貨周轉(zhuǎn)率的排名都在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上的僅有北京城建一家。說明同時在盈利能力、資產(chǎn)的運(yùn)營能力、報表利潤實(shí)現(xiàn)、為股東創(chuàng)造財富的能力表現(xiàn)優(yōu)異的企業(yè)甚少。比較符合行業(yè)快速成長期時的企業(yè)特征：絕大多數(shù)企業(yè)都存在能力上的“短板”。2.四項中三項優(yōu)秀營業(yè)利潤率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、存貨周轉(zhuǎn)率四項中有三項排名在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上的有6家企業(yè)，分別是嘉凱城、新湖中寶、中華企業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、億城股份和濱江集團(tuán)。其中嘉凱城、新湖中寶均在營業(yè)利潤率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)良好。3.四項中兩項優(yōu)秀營業(yè)利潤率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、存貨周轉(zhuǎn)率四項中有兩項排名高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、首開股份、浙江廣廈、榮盛發(fā)展5家。其中保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的強(qiáng)項都出現(xiàn)在營業(yè)利潤率和存貨周轉(zhuǎn)率上。4.四項中單項優(yōu)秀營業(yè)利潤率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、存貨周轉(zhuǎn)率四項中有單項居于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之上的有8家企業(yè)，分別是萬科、金地、金融街、北辰實(shí)業(yè)、福星股份、華發(fā)股份、中國寶安和蘇州高新。8家公司占有的指標(biāo)比較分散，說明能力體現(xiàn)的方面區(qū)別很大，各有所長，單項能力突出。六專題：中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化問題研究1998年國務(wù)院在通知中明確了深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)市場整體上快速增長，尤其是2003年房地產(chǎn)行業(yè)被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一后，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭。房地產(chǎn)行業(yè)仍總體處于令人羨慕的高增長階段，良好的收益前景誘使越來越多企業(yè)大量的資源在短時間內(nèi)投向房地產(chǎn)行業(yè)。2003年以來商品房價格持續(xù)上漲，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)37123家，到了2008年則達(dá)到了87562家，5年時間增加了1.36倍，年平均增長保持在20%以上，同期規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)由196222家增加到426113家，年平均增長17%。尤其在2007年房價高漲刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)一年間增加40%，而規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)則增加26%。從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資看，2003～2008年房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比例始終保持在20%以上，年平均增速保持在25%的高水平。本文以深、滬A股上市公司為樣本，以上市公司公布的數(shù)據(jù)信息為依據(jù)，研究中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化問題。（一）中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化狀況1.經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的整體狀況在國內(nèi)所有產(chǎn)業(yè)中，滬深A(yù)股上市公司具有顯著的代表性，通過統(tǒng)計分析2009年深市A股主板和滬市A股1300多家上市公司（不含深市中小板和創(chuàng)業(yè)板）年報所披露的信息，近5年來A股上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的數(shù)量近年來一直呈直線上升趨勢。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。其中不僅包括“從無到有”實(shí)現(xiàn)借殼上市的，也有在原有房產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上注入新的盈利性房產(chǎn)資產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成長為A股市場分布最廣泛的行業(yè)，不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，更表現(xiàn)為眾多的涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)類公司。根據(jù)上市公司所披露的年度報告，按照深、滬兩市對上市公司的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類的20個行業(yè)，除去房地產(chǎn)行業(yè)、金融保險業(yè)以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)前三位的是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；其次是35家建筑與工程業(yè)的公司中，24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；批發(fā)和零售行業(yè)73家，占行業(yè)114家公司的64.03%，排在第3位。上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)，通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益。在財務(wù)報表中反映，截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業(yè)。2.競爭性低利潤行業(yè)進(jìn)入積極在18個有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非房地產(chǎn)主業(yè)的公司中，綜合類、批發(fā)和零售貿(mào)易、建筑和工程、醫(yī)藥生物、食品飲料、紡織和服飾等都是市場競爭性非常強(qiáng)的行業(yè)。除建筑和工程因為產(chǎn)業(yè)鏈的延伸進(jìn)入外，其他與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭性強(qiáng)，行業(yè)利潤逐步下降的企業(yè)，更有向其他行業(yè)投資尋找新的利潤來源的壓力。反之，像石油化工、礦產(chǎn)品采掘業(yè)、公用事業(yè)、通信、公路港口等具有行業(yè)準(zhǔn)入或資源控制性的行業(yè)，本身利潤水平較高，除本身原因業(yè)績不佳外，多數(shù)已與房地產(chǎn)企業(yè)屬于同一母公司。3.行業(yè)中領(lǐng)先或知名企業(yè)掘金房地產(chǎn)2007年房地長市場呈爆發(fā)式增長以來，一些行業(yè)知名或領(lǐng)先企業(yè)紛紛出現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的榜單中。在上市公司年報中直接出現(xiàn)存在房地產(chǎn)收入的有紡織服裝業(yè)的雅戈爾、美爾雅，食品飲料業(yè)的五糧液、水井坊和金健米業(yè)，批發(fā)零售業(yè)的南京新百、泰達(dá)股份和豫園商城，信息技術(shù)業(yè)的實(shí)達(dá)集團(tuán)，紫光股份和同方股份等。寶鋼、首鋼、武鋼、包鋼等鋼鐵巨頭，有色金屬的龍頭中國鋁業(yè)，電氣行業(yè)的東方電氣和上海電氣集團(tuán)，也設(shè)立房地產(chǎn)公司經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)。甚至有軍工背景的企業(yè)也不甘寂寞，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、航空工業(yè)的洪都航空都加入到了房地產(chǎn)開發(fā)行列?？毓缮鲜泄镜纳霞壖瘓F(tuán)公司也相繼投身房地產(chǎn)。作為國內(nèi)競爭性最充分的行業(yè)，家電行業(yè)中的佼佼者海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產(chǎn)公司。2009年格力地產(chǎn)借殼ST海星上市，在資本市場與格力電器并駕齊驅(qū)；長虹集團(tuán)已經(jīng)將房地產(chǎn)列為與電子電器、軍工并列的三大產(chǎn)業(yè)板塊之一。IT業(yè)標(biāo)桿性企業(yè)聯(lián)想控股，以子公司聯(lián)想集團(tuán)和國內(nèi)軟件領(lǐng)軍企業(yè)用友集團(tuán)以參股的形式，加入到大連萬達(dá)領(lǐng)軍的旅游地產(chǎn)開發(fā)的集團(tuán)軍中，開始向旅游地產(chǎn)進(jìn)軍。從2006年起，保險公司便曾以各種形式變相進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域，包括自用、自用型開發(fā)、與不動產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)合作、對項目公司股權(quán)投資、對開發(fā)企業(yè)股權(quán)投資等。2010年7月，國壽投資與信達(dá)投資達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開合作。2010年9月初保監(jiān)會下達(dá)《保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)暫行辦法》，從政策層面上正式為保險資金進(jìn)入樓市提供了制度保障。中國平安旗下控股公司平安財險以7.18億元收購瑞安建業(yè)位于成都的中匯廣場二期項目，掀起保險行業(yè)進(jìn)軍不動產(chǎn)的大潮。4.延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，建工企業(yè)沖在前列建筑工程企業(yè)以往都是以開發(fā)企業(yè)的總承包的角色出現(xiàn)，而在本次房地產(chǎn)大潮中，建工企業(yè)紛紛延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，由土建施工提供者轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商。在35家建筑業(yè)上市公司中，共有24家公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。上海建工2008年公司可銷售和在建的商品房建筑面積達(dá)到85萬平方米，待開發(fā)的土地面積約2500畝。中國建筑力求將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例從目前的9%提升至20%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)比例也將從20%提升至60%。中國中鐵、鐵工、鐵建3家上市公司2008年的年報中，中鐵二局年末房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、成本的存貨共計34.58億元，中國鐵建則為96.86億元，中國中鐵為199.48億元。這3家國內(nèi)基建龍頭合計持有房地產(chǎn)資產(chǎn)共計330.93億元，這一總量僅次于國內(nèi)地產(chǎn)的兩大龍頭萬科和保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)2008年末房地產(chǎn)資產(chǎn)存貨共計404.74億元，而萬科的期末房地產(chǎn)存貨則為870.91億元。（二）眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)原因分析1.相對較高的行業(yè)毛利率追逐利潤是資本的天性，哪里存在著高額的行業(yè)利潤，資本必然向高利潤的行業(yè)集中。2005～2009年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率在30%左右（見表5-1）。即便在遭受國際金融危機(jī)沖擊的2009年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在宏觀政策的刺激下的“V”形經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，大受其益。以萬科為例，2009年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，經(jīng)營指標(biāo)全面超過2007年。利潤的誘惑是首要原因。通過分析發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)非主業(yè)的公司，其行業(yè)利潤較低，行業(yè)內(nèi)競爭激烈，行業(yè)內(nèi)競爭格局穩(wěn)定，短期內(nèi)難以提高利潤率，打破現(xiàn)有的競爭格局，所以為剩余資金找出路，尋找新的利潤增長點(diǎn)成了投資房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在動力。反之，利潤比較豐厚的行業(yè)，比如能源和石油化工、電力等行業(yè)，雖有涉及但比重可以忽略不計。2.表面上的低行業(yè)進(jìn)入障礙房地產(chǎn)投資對自有資金的要求并不高。雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集的行業(yè)，但銀行的大力支持，按揭貸款的出現(xiàn)，預(yù)售制下的現(xiàn)金快速回籠，使企業(yè)實(shí)際投入的資金并不多。很多極端情況下，土地費(fèi)用和工程款可以延期支付，其他的只是作為投資方的銀行、作為土地提供方的政府、實(shí)際的施工方以及最終的消費(fèi)者之間的事情了。在國家采取一系列措施之后，上述情況有了很大程度的改善，但房地產(chǎn)的高杠桿特征依然非常明顯。表面上看，進(jìn)入房地產(chǎn)市場沒有什么技術(shù)性壁壘，只要拿到土地，無論是地產(chǎn)項目的策劃、設(shè)計、施工、推廣甚至是最后的銷售都有其他專業(yè)機(jī)構(gòu)可以幫助完成，房地產(chǎn)商的作用似乎無非是將土地、資金以及上述機(jī)構(gòu)整合到一起，因此房地產(chǎn)商開始遍地開花。這一切都讓人容易忘記，任何一個行業(yè)都有固有的風(fēng)險和行業(yè)所要求的專業(yè)能力，否則沒有必要存在這樣一個行業(yè)。表5-1部分行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率對比3.預(yù)售制降低資金門檻，方便風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁傳統(tǒng)意義上，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型高風(fēng)險行業(yè)。但是中國房地產(chǎn)開發(fā)采用預(yù)售制的開發(fā)模式，開發(fā)項目的主要外部資金來源是銀行貸款和房屋預(yù)售的資金，按規(guī)定，項目自有資金不低于項目投資總額的20%即可。預(yù)售制降低了房地產(chǎn)商的信用貸款需求，提高了開發(fā)上的資金流轉(zhuǎn)能力；建筑工程墊資施工的行業(yè)慣例促進(jìn)房企資金門檻的降低。房屋預(yù)售制帶來了在銷售價格的制定上方便“低開高走”，幫助解決開發(fā)商的融資問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金保障。近5年持續(xù)高走的房價極大地降低了房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險性。由于資金直接和間接來源于銀行系統(tǒng)和消費(fèi)者的比重高，開發(fā)企業(yè)如果資金鏈斷裂則項目無法繼續(xù)，但資金風(fēng)險的大部分由銀行和消費(fèi)者承擔(dān)。同時，在開發(fā)過程中政府監(jiān)管執(zhí)行力度不足，穩(wěn)定性差，寬嚴(yán)不一。而市場監(jiān)管，如工程監(jiān)理與開發(fā)企業(yè)利益一致，形不成制約關(guān)系，所以監(jiān)管環(huán)節(jié)的缺陷使工程質(zhì)量問題屢見不鮮。4.民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差商品房既有消費(fèi)品的居住的功能，又有資本品的投資功能。從普通公眾角度來講，隨著收入水平的逐步提高，居民積累了一定的財富。較之目前的資本市場的發(fā)育程度低，市場法制和監(jiān)管不足，以及投資所需的專業(yè)知識而言，房地產(chǎn)具有的實(shí)物形態(tài)、經(jīng)濟(jì)特征易識別性更能誘使公眾將商品住宅作為投資的選擇。尤其是在通脹預(yù)期強(qiáng)烈時，股票市場低迷時這種傾向性更加明顯。2009年商品住宅價格高速上漲，就是這種傾向性的顯著表現(xiàn)。宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策的限制，使得民間資本無法進(jìn)入一些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。目前，民間資本在電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)中只占13.6%，在金融業(yè)只占9.6%，在交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)只占7.5%，在水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)只占6.6%，至于在石油、電信、鐵路等領(lǐng)域，所占比例幾乎可以忽略不計。雖然國家出臺了鼓勵民營資本的“新36條”，但具體的政策執(zhí)行和國有資本已形成的既定利益格局，事實(shí)上使民營資本難以真正進(jìn)入。一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等資源性領(lǐng)域，即使一些做得相當(dāng)不錯的實(shí)業(yè)家，因為環(huán)境因素都急于退出實(shí)業(yè)，使大量的民間資本難尋出路。而房地產(chǎn)行業(yè)政策限制少，行業(yè)發(fā)展快速帶來的財富效應(yīng)刺激民營資本加速進(jìn)入。5.畸形的地方發(fā)展考核機(jī)制目前，地方財政的收入結(jié)構(gòu)中依賴土地出讓收入，政府官員政績考核體系以官員所轄地的GDP和財政收入增長率為主要指標(biāo)。再投資是官員在任期內(nèi)實(shí)現(xiàn)這兩個指標(biāo)快速增長的捷徑和顯著的政績。吸引外部的實(shí)業(yè)投資和進(jìn)行大規(guī)模的城市拆遷使官員們找到了創(chuàng)造好看政績的最佳方案，因此傾向于制定政策維持房地產(chǎn)市場的繁榮。政府獲得了大量土地出讓金，同時也制造了無數(shù)投資機(jī)會。所以中央出臺的各項宏觀調(diào)控政策，在地方具體執(zhí)行中總是大打折扣就不足為奇了。（三）經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的潛在風(fēng)險1.資源短期內(nèi)向單一行業(yè)集中投入大量的土地、人員、商業(yè)信貸和消費(fèi)信貸資源，以及吸引到源源不斷的投機(jī)資金，社會資源短時期內(nèi)快速地集中于單一行業(yè)，必然減少在其他行業(yè)的投資，壓抑了其他方面的供應(yīng)。尤其是上市公司不專注自身的主營業(yè)務(wù)，都轉(zhuǎn)向來錢快的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是資源和資金的一種扭曲和錯配，也增加了房地產(chǎn)市場的泡沫。短期看，上市公司的財務(wù)報表好看，長遠(yuǎn)看會削弱上市公司的競爭力。隨著時間的推移，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的危害是顯而易見的。2.阻礙產(chǎn)業(yè)升級世界上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，從縱向的歷史看，都曾經(jīng)是或者仍舊是