國際休閑度假海岸分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計

三亞海棠灣分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計

2008.12

1.認(rèn)識2.定位3.定式4.定量分區(qū)規(guī)劃匯報八要點5.定規(guī)6.定型7.定序8.定責(zé)項目認(rèn)識1.1海棠灣的共識總體定位:“國家海岸”

——國際休閑度假區(qū)國際品牌:世界級品牌的引入開發(fā)理念:生態(tài)保護與開發(fā)建設(shè)雙贏劃定三區(qū):劃定北、中、南三區(qū)

關(guān)于國家海岸國家公園包括國家自然公園、國家歷史公園、國家海岸公園和國家湖岸公園等。國家公園應(yīng)是一片未遭破壞的永久保留的地域；早期在國家公園內(nèi)可開展的游憩活動范圍很廣，現(xiàn)在開始限制在開展對環(huán)境影響最小的戶外游憩方面。

1）概念規(guī)劃4個共識：2006.4省規(guī)委通過概念性總體規(guī)劃霍克同濟阿特金斯SASAKI1.2分區(qū)規(guī)劃的兩大任務(wù)五個問題開發(fā)的法則——分區(qū)規(guī)劃不是簡單的發(fā)展規(guī)劃。作為國家法定規(guī)劃，在整個海棠灣現(xiàn)在與未來20年的動態(tài)開發(fā)過程中，既是城市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個利益主體的準(zhǔn)入門檻與游戲法則。利益的支點——面對海棠灣眾多強勢利益主體的介入，本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構(gòu)想的落實、保障城市公共利益的有效操作平臺，更是城市政府平衡多方利益、最優(yōu)化配置資源、實現(xiàn)多贏，保障海棠灣健康持續(xù)開發(fā)的主要支點。1)分區(qū)規(guī)劃的兩大任務(wù)：確立法則建立支點總體定位與定量深化統(tǒng)籌核心項目功能統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施與配套統(tǒng)籌整體景觀形象控制與協(xié)調(diào)各利益主體2)分區(qū)規(guī)劃編制中的五個問題：2.海棠灣定位旅游市場需求分析兩個需求三個階段六大趨勢歐美發(fā)達國家每年一半以上家庭會外出度假1次以上，沿海岸帶是美國度假區(qū)最密集的區(qū)域，濱海度假地是美國人度假目的地的第一選擇兩個需求——世界度假旅游的需求特征美國人對度假地的位置的偏好情況*土福灣南卡羅納州佛羅里達Bintan夏威夷Homestead加利福利亞度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%產(chǎn)業(yè)規(guī)模：規(guī)模最大，就業(yè)人口最多。發(fā)展趨勢：休閑經(jīng)濟在旅游產(chǎn)業(yè)體系中將會占據(jù)首位。市場格局：從歐美為主變成歐洲、亞太、美洲三足鼎立的態(tài)勢。旅游模式：散客旅游、地區(qū)性旅游、中程旅游將成為主體。兩個需求——國內(nèi)度假旅游的需求特征需求旺盛——隨著居民收入水平的提高，國內(nèi)游客數(shù)量和旅游收入高速上升。檔次提高——高端豪華旅游市場逐漸形成，正在形成新的增長點。模式轉(zhuǎn)變——以觀光為主向觀光、度假。專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期。類型多樣——融合傳統(tǒng)的、現(xiàn)代的和國外元素的項目會越來越多。體驗深化——提供人們娛樂性、獨特性、冒險性和具有刺激性經(jīng)歷的深度體驗型產(chǎn)品，將會深受歡迎。商務(wù)商務(wù)觀光商務(wù)觀光觀光初期發(fā)展期成熟期度假區(qū)客戶組成階段變化趨勢度假度假度假長三角北京+東北山東半島沿海城市海南?？?、三亞三亞中國中產(chǎn)階層濱海度假遷移路線西南地區(qū)海坡片區(qū)三亞灣（市區(qū)）大東海片區(qū)亞龍灣片區(qū)海棠灣片區(qū)約12公里以旅游配套服務(wù)為主并輔以居住功能的超大型新社區(qū)城市社區(qū)型近三年開始起步，目前配套缺乏。完善公共配套，提升活力，未來的主題休閑度假區(qū)。約4公里城市中心與旅游服務(wù)基地服務(wù)三亞本地人居民與游客綜合型目前配套成熟，但檔次低端，環(huán)境雜亂，生態(tài)環(huán)境有待改善。結(jié)合規(guī)劃，整治公共空間，提升環(huán)境品質(zhì)，未來國際一流的旅游服務(wù)中心。約2.5公里大眾休閑主題的中部城市旅游區(qū)，01年定位為國際社區(qū)服務(wù)國內(nèi)外旅游客戶綜合型目前配套成熟，富有活力。但功能混雜，環(huán)境較差。旅游商服發(fā)展?jié)摿^大，未來的國際性旅游休閑綜合區(qū)。約6公里國家級旅游度假區(qū)服務(wù)于中高端旅游客戶主題型目前一期已成規(guī)模，相應(yīng)配套不足，功能單一，公共性差。二期發(fā)展?jié)摿^大，未來的主題型高端休閑度假區(qū)。約22公里目前尚未開發(fā)，遠離城市、生態(tài)需要修復(fù)。三亞五大名灣中唯一的處女地，發(fā)展?jié)摿薮蠊δ芏ㄎ话l(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?jié)摿θ齻€階段——三亞市主要海灣發(fā)展的三個階段特征？岸線長度開發(fā)模式？80年代：觀光型90年代：度假型21世紀(jì)：？六大趨勢——三亞旅游度假市場的六大趨勢特征特征1：旅游市場形成規(guī)模，旅游方式從純觀光團體消費向重復(fù)購買的度假散客轉(zhuǎn)變，度假會議市場需求日益旺盛。71%29%回頭客新游客旅行團旅行團散客度假散客度假現(xiàn)狀后期2006年春節(jié)黃金周三亞接待散客和團隊游客比例2006年春節(jié)黃金周三亞接待新老游客比例度假區(qū)家宅散客與旅游團回頭率比較度假區(qū)家宅散客比例變化六大趨勢——旅游度假客戶特征特征2：旅游度假市場受氣候影響，旺淡季特征較為明顯，但近幾年旺淡季趨勢縮小，星級酒店經(jīng)營業(yè)績趨好。春季春節(jié)95%

春季90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月初夏50%

夏季45%夏季五一70%盛夏40%酷暑30%夏季暑假50%夏季45%秋季十一80%秋季75%冬季85%月份現(xiàn)狀入住率理想入住率近幾年增加溫泉、高爾夫、會議組織、夏季團隊游推廣淡季旅游市場有所提升，隨著國內(nèi)帶薪休假機制的建立與推廣，旺淡季差距將不斷縮小。像喜來登等高端五星級酒店淡季入住率也達到了60％以上。六大趨勢——旅游度假客戶特征特征3：配套要求更高，趨于多樣性，尤其對于酒店等度假配套設(shè)施、舒適度、服務(wù)水平是客戶最為關(guān)注的要素。舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個區(qū)域客戶最為關(guān)注的。其次是價格。景觀提及率處于第四位；景觀和價格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)三亞酒店星級越高，入住率越高，經(jīng)營業(yè)績越好。六大趨勢——旅游度假客戶特征特征4：長三角、環(huán)渤海、珠三角國內(nèi)市場及國外市場大中型企業(yè)對商務(wù)、會議旅游需求旺盛。全球背景：目前全球會議旅游收入約為2200億美元以上，并且將以每年8％至10％的速度遞增中國現(xiàn)實：我國每年的商務(wù)旅行支出高達103億美元，約占亞洲商務(wù)旅行市場的17％.2004年三亞接待的大型會議團超過1200個。CASE：2005年，有新加坡環(huán)亞國際有限公司第五屆國際年會、荷蘭INGLIFE金融機構(gòu)韓國分部獎勵團、俄羅斯CarlsonWanonlitTravel公司銷售會議、波蘭ATLAS公司獎勵團等。企業(yè)會議旅游對酒店硬件配套設(shè)施、酒店環(huán)境、會議接待水平有較高要求海航會議樓800平米會議廳六大趨勢——酒店經(jīng)營狀況特征特征5：星級越高，入住率越高，經(jīng)營業(yè)績越好。眾多國際級品牌酒店進入，在酒店市場整體虧損的情況下，高星級品牌酒店經(jīng)營業(yè)績良好。五星級酒店客房量占到星級酒店客房量的25%,但經(jīng)營利潤占到80%以上。在行業(yè)總體虧損的前提下，五星級酒店經(jīng)營業(yè)績卻很好。旅游飯店04年總收入9.25億，利潤總額為-1.7億。喜來登03年開業(yè)，04年收入突破1億，05年收入突破2億，上繳稅收突破1千萬，06年預(yù)計收入2.6億。星級酒店數(shù)量客房數(shù)量(間/套)平均客房數(shù)(間/套)占總量比例五星9%四星級29607721025.6%三星級117112719747.5%六大趨勢——旅游房地產(chǎn)市場趨勢特征6：旅游市場發(fā)展較快，促使產(chǎn)品高端化。如三亞房地產(chǎn)市場消化量2000年~2004年以較快速度增長，土地供應(yīng)量在05年也出現(xiàn)大幅度增長。(注:萬平米)商品住房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計土地出讓情況統(tǒng)計2005年共批準(zhǔn)預(yù)售商品面積62.17萬m2，尚未銷售的商品房面積為82.81萬m2，其中現(xiàn)房27.14萬m2，實際登記銷售面積51.7567萬m2，且06年土地供給大幅度增長，商品住房的供給量略大于求。2006年１-５月成交面積為37.83萬平米，成交均價為5178元／平米，86％以上為島外人士購買，主要房價集中3000~4000，5000~6000，2500~3000元／平米。

亞龍灣控規(guī)（1998年中規(guī)院編制）——定位和資源情況與海棠灣類似亞龍灣亞龍灣的得與失

規(guī)劃面積18.6平方公里。環(huán)境容量：瞬間環(huán)境容量為20520人，其中海濱浴場瞬間容量17940人。

一期開發(fā)建筑面積66.5萬平方米，建設(shè)用地毛容積率為0.20。優(yōu)點高端品牌生態(tài)保育適宜強度缺陷開發(fā)模式公共資源公共配套城市酒店海棠灣總體定位的深化

海棠灣是國家稀缺資源，區(qū)位和場地資源特性決定了他的基本功能必然是熱帶濱海旅游度假區(qū)．必須建設(shè)成為國家級、世界級的旅游休閑度假區(qū)，成為國家品牌，承載國家熱帶濱海旅游形象。“國家海岸”國際休閑度假區(qū)

世界級的度假天堂，國家級海洋科研、教育、博覽基地，面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)。3.海棠灣定式世界十大海岸開發(fā)案例研究九大原則三大功能復(fù)合模式九大規(guī)劃原則1公共領(lǐng)域2優(yōu)地優(yōu)用3空間異質(zhì)4生態(tài)保育5世界品牌6有力形象7高效交通8異域文化9田園風(fēng)光十項核心功能1頂級酒店2游艇基地3高爾夫4娛樂中心5主題公園6會議中心7博物展覽8大型購物9特色餐飲10教育培訓(xùn)明確的主題定位和發(fā)展規(guī)劃國際水準(zhǔn)的核心功能與大型旅游項目高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)成功案例共同條件世界十大海岸開發(fā)案例研究：城市綜合型和郊區(qū)主題型城市綜合型-黃金海岸黃金海岸屬大型海濱度假區(qū)，擁有長達70公里的沖浪海灘和郁郁蔥蔥的亞熱帶雨林。是國際文化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。世界十大海岸案例研究1

公共領(lǐng)域2

優(yōu)地優(yōu)用3

空間異質(zhì)4

生態(tài)保育5

世界品牌6

有力形象7

高效交通8

文化異域9田園風(fēng)光主要項目:1、帆船比賽，騎馬比賽，其他運動賽事2、華納電影世界,3、海洋世界及夢幻世界4、剪羊毛表演5、沙灘排球、游泳、沖浪6、世界珍奇的發(fā)光蠕蟲所在地——自然橋公園城市綜合型-黃金海岸1

公共領(lǐng)域2

優(yōu)地優(yōu)用3

空間異質(zhì)4

生態(tài)保育5

世界品牌6

有力形象7

高效交通8

文化異域9田園風(fēng)光海棠灣規(guī)劃建設(shè)九大原則——世界十大海岸案例研究

黃金海岸1

公共領(lǐng)域2

優(yōu)地優(yōu)用3

空間異質(zhì)4

生態(tài)保育5

世界品牌6

有力形象7

高效交通8

文化異域9田園風(fēng)光1

公共領(lǐng)域2

優(yōu)地優(yōu)用3

空間異質(zhì)4

生態(tài)保育5

世界品牌6

有力形象7

高效交通8

文化異域9田園風(fēng)光城市綜合型-邁阿密巴厘島屬中型海濱度假區(qū)，自然與旅游資源豐富，擁有迷人的海濱，以及巴厘傳統(tǒng)習(xí)俗與社會習(xí)俗，是高質(zhì)量的海濱綜合體。1、建筑物高度不超過15米。2、每公頃不超過20間客房，密度不超過25%。3、所有海濱要方便公眾進入。郊區(qū)主題型-巴厘島世界十大海岸案例研究主題型-巴厘島主要項目:1、頂級主題酒店2、快樂中心3、節(jié)日公園4、高爾夫球場（2個）5、輔助服務(wù)區(qū)（會議中心、公園）6、全國旅游教育中心

郊區(qū)主題型-巴厘島1

公共領(lǐng)域2

優(yōu)地優(yōu)用3

空間異質(zhì)4

生態(tài)保育5

世界品牌6

有力形象7

高效交通8

文化異域9田園風(fēng)光3.1海棠灣規(guī)劃建設(shè)九大原則1公共領(lǐng)域2優(yōu)地優(yōu)用3空間異質(zhì)4生態(tài)保育5世界品牌6有力形象7高效交通8異域文化9田園風(fēng)光3.2海棠灣核心功能——三大國家級和世界級品牌國際頂級品牌的濱海酒店帶－－20～30個濱海高級酒店、國際組織會議中心、國家俱樂部世界級的游艇休閑社區(qū)－－全天候熱帶游艇港、游艇社區(qū)、游艇俱樂部、高爾夫國家級海洋科研與博覽中心－－世界第一的海洋公園和水族館、國家海洋研究院與國際海洋科學(xué)中心、國家海洋大學(xué)、國家海岸濕地公園海棠灣必須承擔(dān)自己的國家功能，在從中國從大陸強國向海洋強國邁進的歷程中承擔(dān)和扮演重要的角色。中國的海洋研究、教育、博覽在世界遠遠落后于世界海洋大國,在100平方公里的場地中，用２-３平方公里容納這一功能是可行的，也是必須的。（2005年全國共有普通高等學(xué)校和成人高等學(xué)校2273所，其中本科的海洋、水產(chǎn)大學(xué)只有６所）3.3海棠灣開發(fā)模式

——城市綜合型與郊區(qū)主題型之間的大型復(fù)合型旅游社區(qū)距鳳凰國際機場40公里距三亞市28公里4.海棠灣定量人口規(guī)模開發(fā)總量

根據(jù)“國際典型海灘容量分析標(biāo)準(zhǔn)”、“國際案例比較法”和“典型案例類比法”三種方法研究推算海棠灣可容納居住人口總量控制在25萬人以內(nèi)。其中：旅游居住人口：12-14萬人服務(wù)居住人口：6-8萬人安置居住人口：約4萬人4.1定量：海棠灣人口規(guī)模旅游容量分析游客數(shù)量

依據(jù)“典型海灘容量分析標(biāo)準(zhǔn)”，選取低、高兩個標(biāo)準(zhǔn)計算沙灘可容納游客數(shù)量。

計算公式海灘容納游客數(shù)量＝海灘可用長度×每米海灘容納游客數(shù)量按照50％游客同時享用海灘計算

游客總數(shù)量＝海灘容納游客數(shù)量×2計算結(jié)果

游客總數(shù)量極限容量：167850人

游客總數(shù)量適宜容量：111900人外來服務(wù)人員數(shù)量

依照“直屬員工比例標(biāo)準(zhǔn)”，選取適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計算各類服務(wù)人員數(shù)量。

國際典型海灘容量分析標(biāo)準(zhǔn)法計算公式酒店服務(wù)人員數(shù)量＝游客總數(shù)量×0.5×0.7其他接待設(shè)施服務(wù)人員數(shù)量＝游客總數(shù)量×0.5×0.1旅游活動服務(wù)人員數(shù)量＝游客總數(shù)量×0.2按照其他海灣經(jīng)驗，本地區(qū)可為原住民提供10000個工作崗位外來服務(wù)人員數(shù)量=酒店服務(wù)人員數(shù)量+其他接待設(shè)施服務(wù)人員數(shù)量+旅游活動服務(wù)人員數(shù)量－原住民服務(wù)人員數(shù)量計算結(jié)果

外來服務(wù)人員數(shù)量極限容量：90711人

外來服務(wù)人員數(shù)量適宜容量：57140人

原住民數(shù)量

原住民數(shù)量38365人合計人口數(shù)量計算公式

合計人口數(shù)量＝游客數(shù)量+外來服務(wù)人員數(shù)量+原住民數(shù)量

計算結(jié)果

合計人口數(shù)量極限容量：296926人

合計人口數(shù)量適宜容量：207405人

以亞龍灣為例計算亞龍灣定位:國家級旅游度假區(qū)總用地面積:18.6平方公里客房數(shù)5000間一期開發(fā)用地10.3平方公里,已經(jīng)基本完成,目前區(qū)內(nèi)總建筑面積66.5萬平方米以亞龍灣為例計算游客數(shù)量以亞龍灣海灘可用長度每千米酒店床位數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，計算酒店可容納游客數(shù)量，從而計算游客總數(shù)量。計算公式酒店容納游客數(shù)量＝亞龍灣海灘可用長度每千米酒店床位數(shù)量×海棠灣海灘可用長度

按照50％游客入住酒店計算游客總數(shù)量＝酒店容納游客數(shù)量×2計算結(jié)果

旅游人口數(shù)量約135000人

外來服務(wù)人員數(shù)量計算標(biāo)準(zhǔn)與方法同游客容量分析

。計算結(jié)果

外來服務(wù)人員數(shù)量約63100人

原住民數(shù)量

原住民數(shù)量38300人合計人口數(shù)量（旅游人口+外來服務(wù)人口+原住民）

236400人典型案例類比分析法外來服務(wù)人員數(shù)量以西班牙陽光海岸規(guī)劃用地面積每平方千米從業(yè)人員數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，計算服務(wù)人員數(shù)量，從而計算外來服務(wù)人員數(shù)量。計算公式服務(wù)人員數(shù)量＝西班牙陽光海岸規(guī)劃用地面積每平方千米服務(wù)人員數(shù)量×海棠灣規(guī)劃用地面積

外來服務(wù)人員數(shù)量＝服務(wù)人員數(shù)量－原住民服務(wù)人員數(shù)量計算結(jié)果

外來服務(wù)人員數(shù)量50643人

游客數(shù)量計算公式設(shè)游客數(shù)量為n，計算標(biāo)準(zhǔn)與方法同游客容量分析。①酒店服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.5×0.7②其他接待設(shè)施服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.5×0.1③旅游活動服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.2④服務(wù)人員總數(shù)量為：0.35n+0.05n+0.2n＝6315計算結(jié)果

游客數(shù)量

101070人原住民數(shù)量

原住民數(shù)量38365人合計人口數(shù)量計算公式

合計人口數(shù)量＝游客數(shù)量+外來服務(wù)人員數(shù)量+原住民數(shù)量計算結(jié)果

合計人口數(shù)量190078人以西班牙陽光海岸為例計算典型案例類比分析法外來服務(wù)人員數(shù)量以邁阿密規(guī)劃用地面積每平方千米從業(yè)人員數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，計算服務(wù)人員數(shù)量，從而計算外來服務(wù)人員數(shù)量。計算公式服務(wù)人員數(shù)量＝西班牙陽光海岸規(guī)劃用地面積每平方千米服務(wù)人員數(shù)量×海棠灣規(guī)劃用地面積

外來服務(wù)人員數(shù)量＝服務(wù)人員數(shù)量－原住民服務(wù)人員數(shù)量計算結(jié)果

外來服務(wù)人員數(shù)量197398人

游客數(shù)量計算公式設(shè)游客數(shù)量為n，計算標(biāo)準(zhǔn)與方法同游客容量分析。①酒店服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.5×0.7②其他接待設(shè)施服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.5×0.1③旅游活動服務(wù)人員數(shù)量為＝n×0.2④服務(wù)人員總數(shù)量為：0.35n+0.05n+0.2n＝6315計算結(jié)果

游客數(shù)量

345664人原住民數(shù)量

原住民數(shù)量38365人合計人口數(shù)量計算公式

合計人口數(shù)量＝游客數(shù)量+外來服務(wù)人員數(shù)量+原住民數(shù)量計算結(jié)果

合計人口數(shù)量581427人以美國邁阿密為例人口規(guī)模分析結(jié)論亞龍灣開發(fā)模式與海棠灣相似，但亞龍灣現(xiàn)狀一期開發(fā)以酒店為主，二期開發(fā)將引入住宅、公建、娛樂設(shè)施等項目，其人口規(guī)模將隨之增大。西班牙陽光海岸屬大型濱海游覽度假區(qū)，邁阿密屬城市型濱海旅游休閑度假區(qū)，而海棠灣灣的開發(fā)模式介于兩者之間，因此其人口規(guī)模應(yīng)在兩者之間，最終規(guī)模需結(jié)合實際情況與條件確定。綜合旅游容量分析、案例對比分析方法，考慮本地區(qū)資源條件，結(jié)合觀光、度假產(chǎn)品開發(fā)類型，以及國際一流旅游休閑度假區(qū)的發(fā)展定位，綜合確定海棠灣的人口規(guī)模為25萬人以內(nèi)。

人口規(guī)模旅游居住人口：12-14萬人服務(wù)居住人口：6-8萬人安置居住人口：約4萬人為達到開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護雙贏的目標(biāo)，綜合規(guī)劃方案功能布局，我們運用了開發(fā)建設(shè)成本與合理利潤水平容積率拐點計算法、國際著名濱海旅游度假區(qū)總體平均密度指標(biāo)法、海棠灣周邊相關(guān)海灣開發(fā)案例比較法等三種方法的比較分析，重點對海棠灣開發(fā)建設(shè)的適宜規(guī)模與適宜強度進行了研究，以保障“國家海岸”的目標(biāo)的實現(xiàn)與開發(fā)的可持續(xù)性，并為區(qū)內(nèi)公共利益的管控與公共設(shè)施的配套提供科學(xué)的依據(jù)。

4.2定量：開發(fā)建設(shè)總量總用地面積：98.7平方公里總?cè)丝冢?5萬人開發(fā)建設(shè)總量：

1100萬平方米左右開發(fā)建設(shè)總量房屋售價（元）550060006500毛容積率0.2260.1980.177建筑量（萬平方米）1166.721023.61911.77樓面地價（元）2435.527763116.5多種房屋售價合理利潤開發(fā)總量一覽表

綜合考慮海棠灣的資源條件和開發(fā)建設(shè)品質(zhì)，預(yù)期房價一二線平衡應(yīng)當(dāng)能夠達到6000元左右，根據(jù)以上三種預(yù)期房價的測算，海棠灣的建設(shè)用地毛容積率應(yīng)控制在0.2左右，總建筑量應(yīng)控制在1100萬平方米左右。

1.開發(fā)建設(shè)成本與合理利潤水平容積率拐點計算法預(yù)期房價（S）=樓面地價（土地開發(fā)成本/FAR）+房屋開發(fā)成本+不可預(yù)見成本+其他費用+合理利潤

S(預(yù)期房價)=A/F(樓面地價)+B(房屋開發(fā)成本)+(A/F+B)4%(不可預(yù)見成本)+(A/F+B)３%（管理費）＋(A/F+B)8%（投資利息）+2.5%S（銷售費用）＋5.5%S(稅費）+(A/F+B)20%（合理利潤）開發(fā)建設(shè)總量分析土地開發(fā)成本（A）項

目單價數(shù)量單位小計（億元）備注土地出讓金按平均２0萬元/畝計算77400畝154.8

大市政開發(fā)費用建設(shè)用地15萬元/畝77400

116.1123.8

清淤吹填50元/立方米78782003.93.9

小計

120.0127.7

拆遷安置費

水田29124.0158494.64.6考慮到拆遷過程中的不可預(yù)計因素，拆遷安置費取1.3的系數(shù)計算。計算結(jié)果平均3.55萬元/畝。旱地20610.0180053.73.7果園13458.0302114.14.1林地792.0139150.10.1蝦塘15000.0104891.61.6宅基地、荒地10305.091030.90.9墳?zāi)?50.0300000.30.3拆遷安置350.01695.95.9小計

27.527.5前期費用（勘察、設(shè)計、可研等）50萬元/平方公里77400畝0.3

合計————

302.6

區(qū)內(nèi)土地開發(fā)總費用=302.6億元土地開發(fā)成本（A）＝土地開發(fā)總費用/總用地面積=550.26元／平方米（即36.7萬元/畝）房屋開發(fā)成本包括建筑安裝費用、小區(qū)內(nèi)市政費、室外綠化工程費等，主要單價水平來源于三亞主要開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。以上各項合計，加權(quán)估算建筑安裝成本為940元/平方米；房屋開發(fā)成本(Ｂ)為1310元每平方米。

建安工程費每平米費用（元／平米）比例開發(fā)成本（元／平米）低層建筑80040.0%940多層建筑90040.0%小高層建筑130020.0%小區(qū)內(nèi)市政費120室外綠化工程費150室外裝修100合計1310房屋開發(fā)成本（B）4～６層(法國)2～3層建筑(西班牙)個人使用單元的上限（希臘、巴里島）平均密度的個人單元(地中海)低密度的個人使用單元高密度建筑－夏威夷表1

不同類型濱海度假區(qū)的總平均密度海岸旅游密度分布（每公頃床位）0204060801001201401601802.國際著名濱海旅游度假區(qū)總體平均密度指標(biāo)法根據(jù)國際著名濱海旅游度假區(qū)總體密度指標(biāo)比較，海棠灣區(qū)域總建設(shè)量為930萬—1240萬平方米之間。（海棠灣的開發(fā)模式是介于城市綜合型和郊區(qū)主題型之間的混合型模式，即海棠灣區(qū)域的總平均密度應(yīng)當(dāng)適中取值，介于60～80床/公頃之間。）

3.海棠灣周邊相關(guān)海灣開發(fā)案例比較法

海灣名稱總用地面積（公頃）總建筑面積（萬平方米）毛容積率亞龍灣103466.50.20香水灣234.714.210.16石梅灣58561.490.11我們認(rèn)為，海棠灣的建設(shè)用地毛容積率控制在0.2左右（與亞龍灣基本一致）。海棠灣建設(shè)用地面積51.6km2，則其總建設(shè)量為1000-1100萬平方米。（綜合比較亞龍灣、香水灣和石梅灣三個開發(fā)案例，并根據(jù)已經(jīng)建設(shè)基本完成亞龍灣度假區(qū)，可以看出0.2的建設(shè)用地毛容積率的建設(shè)強度并不是很低。）開發(fā)建設(shè)總量分析海棠灣規(guī)劃范圍總用地面積98.7平方公里，其中可開發(fā)建設(shè)用地為51.6平方公里，規(guī)劃人口25萬人?？紤]到既要保證海棠灣良好環(huán)境品質(zhì)，同時又能調(diào)動投資與開發(fā)的積極性，以達到開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護雙贏的效果。綜合規(guī)劃方案功能布局，通過開發(fā)建設(shè)成本與合理利潤水平容積率拐點計算法、國際著名濱海旅游度假區(qū)總體平均密度指標(biāo)法、海棠灣周邊相關(guān)海灣開發(fā)案例比較法等三種方法的比較分析，我們建議,海棠灣總建筑量應(yīng)控制在1100萬平方米左右，建設(shè)用地毛容積率為0.21?？紤]到未來市場的不確定性和多變性，本次規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的配建，按開發(fā)總規(guī)模1200萬平方米所需配套標(biāo)準(zhǔn)的容量預(yù)留。結(jié)論開發(fā)建設(shè)總量分析5.定規(guī)：八大公共資源要素管制海域沙灘第一沙壩湖泊：鐵爐港、龍江塘水系：南北內(nèi)河島嶼：椰子洲島、蜈支洲島山體：薄尾嶺、鐵爐港四周山體特殊預(yù)留地5.1海域控制要點：要點1：海域劃分為：港口區(qū)、航道區(qū)、旅游用海區(qū)、生態(tài)保護區(qū)、禁漁區(qū)。

要點2：杜絕船舶油污染，實施對污染物總量控制，保證海水環(huán)境質(zhì)量，保證航道和海底管線的安全，潛水活動不得破壞珊瑚生態(tài)系統(tǒng)。操作主體：政府實施途徑：途徑1：依照國家法律，由政府制訂嚴(yán)格的海域監(jiān)管條例。途徑2:由政府在海棠灣設(shè)立海域安全監(jiān)管機構(gòu)，實施嚴(yán)格的管理。海南省海洋功能區(qū)劃三亞市海洋功能區(qū)劃海域規(guī)劃控制要點5.2沙灘控制要點：要點1：保持沙灘的公共性，嚴(yán)禁任何形式的沙灘私有化要點2：沙灘為禁建區(qū)，嚴(yán)禁破壞沙灘和使沙灘退化的行為，沙灘上只能放置遮陽傘等臨時用品。操作主體：政府與市場實施途徑：途徑1：簽訂協(xié)議，各家經(jīng)營單位必須保證沙灘的公共性途徑2：政府主導(dǎo),管理部門監(jiān)控,對可能破壞沙灘和引起沙灘退化的各種活動必須事先作可行性研究（如沙壩開口，修建港口、碼頭）5.3第一沙壩控制要點：要點1：最高潮水位線退后100-200米區(qū)域為禁建區(qū)，只能安排休閑度假旅游附屬設(shè)施和綠化。要點2：保護禁建區(qū)內(nèi)沙壩原生植被及防護林帶，不得破壞第一道沙丘。要點3:保持沙灘的公共性，開辟足夠多的貫通沙灘的公共通道。操作主體：政府與市場實施途徑：途徑1：政府主導(dǎo),規(guī)劃部門監(jiān)控,多方共同操作實施2:市場運作，各家經(jīng)營單位服從統(tǒng)籌安排。5.4湖泊：鐵爐港、龍江塘等控制要點：要點1：保持、修復(fù)自然的湖岸線，港口、碼頭不得設(shè)置硬岸；保持大龍江塘的淡水特性。要點2：保持環(huán)湖濱湖區(qū)域的公共性和通達性；要點3：湖底清淤，清理湖中的水產(chǎn)養(yǎng)殖。操作主體：市場與政府實施途徑：途徑1：政府主導(dǎo),規(guī)劃部門監(jiān)控,多方共同操作途徑2:市場運作，各家經(jīng)營單位服從統(tǒng)籌安排5.5水系：南北內(nèi)河等水系的生態(tài)修復(fù)199020062000海、河、湖、溪南北內(nèi)河水系的變化(1990—2000—2006)5.6島嶼1：椰子洲島椰子洲島——是區(qū)內(nèi)唯一的原生態(tài)濕地島嶼，作為北區(qū)中的唯一綠心，其高價值不僅僅體現(xiàn)在景觀，更是因為它的保護會使其周圍土地獲得極高價值（沙源、地價、品牌與題材）。因此，我們建議完整保護好椰子洲島，并申請成為“國家海岸濕地公園”。經(jīng)營途徑：1、國家濕地公園：政府通過周邊土地拍賣，獲取經(jīng)營收益，保護原生態(tài)。2、主題公園：政府制定嚴(yán)格管控條理，采用市場機制運做經(jīng)營管理。

2005年2月，杭州西溪濕地被命名為全國首個國家濕地公園目前國內(nèi)只有兩個國家濕地公園，杭州西溪國家濕地公園和江蘇溱湖國家濕地公園杭州西溪濕地位于杭州城西，距西湖僅5公里，面積10平方公里，目前開放的第一期景區(qū)，約3.2平方公里，它是目前國內(nèi)唯一的集城市濕地、農(nóng)耕濕地、文化濕地于一體的首個國家濕地公園。國家濕地公園:杭州西溪濕地控制要點：要點1：嚴(yán)格保護島嶼及海域周邊生態(tài)環(huán)境，保持公共性、防止過渡性度假開發(fā)。要點1：限制游客容量和游覽區(qū)域，保護島上物種多樣性。操作主體：政府、市場5.6島嶼2：蜈支洲島——國家海島熱帶雨林公園5.7山體1：薄尾嶺控制要點：加強原生性，不得在上面進行建筑和農(nóng)業(yè)開發(fā)，予以絕對保護。保證公共性，將薄尾嶺開辟為觀光公園，設(shè)置少量服務(wù)設(shè)施和標(biāo)志性眺望點。操作主體：政府實施途徑：政府主導(dǎo)，建設(shè)薄尾嶺公園，提升港區(qū)周邊土地價值。5.7山體2：鐵爐港四周山體控制要點：嚴(yán)格執(zhí)行三亞市相關(guān)管理規(guī)定，修復(fù)破壞的山體環(huán)境。停止鐵爐港南部山體的采石活動并進行修復(fù)。操作主體：政府、市場實施途徑：途徑：南部開挖的山體通過在其上建設(shè)山地全石別墅籌集資金予以修復(fù)，或者開辟為空中熱帶雨林公園。5.8特殊預(yù)留地控制要點：要點1：建設(shè)海洋公園和世界最大的海上水族館，作為國家、國際頂級原創(chuàng)品牌。要點2：博覽、科研、教育相結(jié)合“三位一體”的開發(fā)模式。作為海棠灣的國家級旅游吸引物之一。操作主體：市場、政府、國家實施途徑：途徑1：政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、科技先導(dǎo)。途經(jīng)２：采用市場機制運做。途徑３：經(jīng)營單位服從政府、國家引導(dǎo)。海洋公園、海上水族館、主題公園等5.9空間管制規(guī)劃公共資源保護地濱海、濱河區(qū)域、大型公園綠地生態(tài)敏感區(qū)域沙灘、沙壩、山體、河流、湖泊、島嶼、椰洲等文物保護區(qū)域伊斯蘭古墓群主要交通廊道濱海景觀道、國道、高速公路廊道、區(qū)內(nèi)主要聯(lián)系道路

規(guī)劃范圍總用地98.78平方公里，其中環(huán)境生態(tài)用地（47.16平方公里）與公共綠地(22.84平方公里)共計70平方公里,占70.86%。6.定型：規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能布局橫向分層沙壩地帶濱水腹地山前地帶海島6.1場地特征：橫向分層林旺片區(qū)鐵爐港片區(qū)龍江塘片區(qū)風(fēng)塘片區(qū)椰洲片區(qū)土福片區(qū)6.1場地特征：縱向分段現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)規(guī)劃范圍用地面積：98.78km2；岸線總長度21.8公里，沙灘長度：18.7

km用地面積（km2）國道東側(cè)面積（km2）岸線長度（km）沙灘長度（km）水域（km2）山體（km2）現(xiàn)狀人口（人）六大片區(qū)其它（km2）片區(qū)名稱用地面積（km2）北部用地31.720.76.96.61.515769其中土福片區(qū)4.82椰子洲保護區(qū)：1.9椰洲片區(qū)17.71風(fēng)塘片區(qū)9.51中部用地20.917.44.74.70.86662其中龍江塘片區(qū)19.78龍江塘：0.6蜈支洲島1.1南部用地46.133.110.27.47.24.315934其中林旺片區(qū)11.95鐵爐港：6.5鐵盧港片區(qū)33.84合計98.771.221.818.79.54.338365·另海棠灣包括土福灣岸線全長26.1km，沙灘長度22.6km。

方案三“海上絲路圖景”

方案一“場地單元”“花”開滿堂—個碧波蕩漾、海棠飄浮、枝葉繁茂的海上盛景

方案二“海上花開圖”“水”的傳奇一個充滿故事、異域風(fēng)情的體驗之旅單元一個開發(fā)單元與生態(tài)單元;場地一個操作平臺與管控平臺6.2規(guī)劃方案比較再現(xiàn)“海上絲路圖景”6.3設(shè)計主題海上絲路圖景海上絲綢之路自漢至明，達致鼎盛進出商品，香料絲綢浩蕩船隊，海洋強國商貿(mào)之旅，和平之旅“水”場地的精神——再現(xiàn)“海上絲路圖景”海、河、湖、溪南北內(nèi)河水系的變化(1990—2000—2006)1990年2006年2000年“水”的傳奇：一個充滿故事、異域風(fēng)情的體驗之旅圖景一：東南亞之旅（島嶼風(fēng)情圖）圖景二：南亞之旅（印巴圖畫）圖景三：西亞之旅（一千零一夜圖）圖景系列海上絲路圖景古城港（中南半島風(fēng)情）爪哇港（爪哇風(fēng)情）蘇門答臘港（蘇門答臘風(fēng)情）渤泥港（加里曼丹風(fēng)情）圖景系列一：東南亞之旅（島嶼風(fēng)情圖）海上絲路圖景錫蘭港（斯里蘭卡風(fēng)情）古里港（印度風(fēng)情）馬累港（馬爾代夫風(fēng)情）圖景系列二：南亞之旅（印巴圖畫）海上絲路圖景阿丹港（阿拉伯風(fēng)情）阿巴斯港（波斯風(fēng)情）霍爾木茲港（紅海風(fēng)情）圖景系列三：西亞之旅（一千零一夜）海上絲路圖景空間意向：海上絲路圖景一個充滿故事、異域風(fēng)情的體驗之旅內(nèi)河水上交通6.4規(guī)劃結(jié)構(gòu):“一點一帶，三區(qū)六片五楔”一點：熱帶海島雨林公園一帶：世界頂級品牌酒店帶

三區(qū)：南區(qū)--綜合休閑旅憩中區(qū)--高端休閑度假北區(qū)--多元文化旅游六片:結(jié)合場地特征劃定的鐵爐港片區(qū)、林旺片區(qū)、龍江塘片區(qū)、風(fēng)塘片區(qū)、椰洲片區(qū)、土福片區(qū)

五楔：順應(yīng)山勢、通向海濱的五條主要綠化通廊6.5用地布局規(guī)劃范圍總用地98.78平方公里，其中環(huán)境生態(tài)用地（47.16平方公里）與公共綠地(22.84平方公里)共計70平方公里,占70.86%。建設(shè)用地51.62平方公里,其中：居住用地17.5%，公共設(shè)施用地29.5%，綠地44.2%，道路廣場用地6.1%可進行有償使用用地24.31平方公里,占總用地24.6%椰洲片區(qū)與土福片區(qū)景觀意向國家海岸濕地公園、國家海洋研究中心、國家海洋大學(xué)、古墓遺址公園、專家公寓6.7交通系統(tǒng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：三縱九橫三縱：組團間聯(lián)系道路、沙壩聯(lián)系道路、濱海景觀大道

九橫：高速公路聯(lián)絡(luò)線、海榆東線聯(lián)絡(luò)線內(nèi)河水上游線海上觀光游線

規(guī)劃高鐵

東線高速

國道

藤橋出口

土福灣出口

林旺出口

片區(qū)聯(lián)系路

濱海景觀大道

海灘步行觀光路濱海步行觀光路海灘木板道海灘木板道及電瓶車道6.8公共交通組織水上公共交通●游艇港-鐵爐港建設(shè)國際游艇港?！窈Ｉ嫌尉€--建設(shè)海棠灣區(qū)域的海上游線和至周邊旅游區(qū)的海上游線?！駜?nèi)河水上交通--開辟水上觀光、游覽廊道，在南北內(nèi)河沿線結(jié)合公共中心、公共設(shè)施建設(shè)游船碼頭和觀光碼頭。陸上公共交通

完全公交區(qū)域--在沙壩酒店帶等重點區(qū)域禁止私人小轎車進入，允許旅游大巴、電瓶車等車輛通行。內(nèi)河水上交通空間形態(tài)7.定序:項目實施操作安置區(qū)與建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套7.1安置區(qū)與建設(shè)村落分布：三個居委會，25個村委會。人口結(jié)構(gòu)：總?cè)丝?8365人，其中城鎮(zhèn)人口9074人，農(nóng)業(yè)人口29291人。用地規(guī)模：占地約738公頃，占總用地的7.5％民族分布：黎族主要分布在鐵爐港西北側(cè)的鐵爐村、青田村和灣坡村，漢族主要分布在中北部大部分地區(qū)現(xiàn)狀基本情況：7.1村莊安置安置原則：

就近安置、節(jié)約用地安置區(qū)選擇形式：分別在北部海棠鎮(zhèn)區(qū)、中部林旺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、南部青田片區(qū)設(shè)置3個集中安置區(qū)；保留村莊：保留具有本土文化特色的小漁村，發(fā)展旅游業(yè)，分別為椰子洲的舊市村、鐵爐港的龍坡村。滕橋林旺青田安置用地測算:青田安置區(qū)可用地2.43km2，安置1萬人藤橋安置區(qū)可用地2.56km2，安置2.5萬人林旺安置區(qū)可用地3.64km2，安置1萬人村莊的搬遷：南部：保留安置地塊內(nèi)村莊及周邊部分村莊。安置人口：5455人，拆遷地89.38公頃中部：保留林旺集鎮(zhèn)及周邊部分村莊。安置人口：11372人，拆遷用地129.07公頃北部：保留高速公路以北的村鎮(zhèn)及部分具有本土文化特色的小漁村。安置人口：4094人，拆遷用地167.12公頃村莊的搬遷：安置區(qū)選擇：在北部藤橋鎮(zhèn)區(qū)、中部林旺鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、南部青田村設(shè)置三處集中安置區(qū)；藤橋鎮(zhèn)用地1.5平方公里安置2萬人林旺鎮(zhèn)用地2.3平方公里安置1.5萬人青田用地1.2平方公里安置1.2萬人村莊的搬遷：拆遷安置區(qū)域人口、用地統(tǒng)計表林旺藤橋青田

現(xiàn)狀分布：在村落外圍及沙壩等高崗地帶，規(guī)劃范圍內(nèi)共有墳地約2萬多座，總面積約403公頃，占總用地的3.99％。規(guī)劃選址：在高速公路西側(cè)山前坡地上選擇風(fēng)水好、又不影響度假區(qū)景觀的地段集中布置。建設(shè)形式：可采用公墓或塔林形式。墳地搬遷安置點1安置點2安置點3藤橋鎮(zhèn)——傳統(tǒng)溫泉渡假小鎮(zhèn)7.2特色城鎮(zhèn)建設(shè)功能：旅游特色服務(wù)、溫泉度假、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易項目：溫泉度假、熱帶農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心，特色商業(yè)街，文化娛樂設(shè)施，教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、消防隊建筑風(fēng)格：低層、多層為主，強化街道公共空間，營造充滿人氣的市井風(fēng)情林旺鎮(zhèn)——現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)功能：旅游特色服務(wù)、旅游小商品加工項目：酒吧街、商業(yè)街、文化娛樂設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施，消防中心建筑風(fēng)格：低層、多層為主，熱帶建筑風(fēng)格、不夜鎮(zhèn)青田——民俗旅游示范社區(qū)功能：黎苗族特色旅游觀光居住社區(qū)項目：有社區(qū)旅游文化中心，旅游者可進入，展現(xiàn)黎苗載歌載舞的民俗文化，以及黎苗健康美食建筑風(fēng)格：依山而建，小高層為主，民族建筑風(fēng)格農(nóng)民就業(yè)三種途徑：景區(qū)內(nèi)部就業(yè)通過各種免費專業(yè)技能培訓(xùn)，在酒店業(yè)、餐飲等服務(wù)行業(yè)中解決部分人就業(yè)。據(jù)測算，該區(qū)共可安置10000左右原住民就業(yè)。旅游小鎮(zhèn)就業(yè)規(guī)劃中在海棠灣鎮(zhèn)及林旺鎮(zhèn)發(fā)展一些作坊式旅游工藝品加工業(yè)及旅游服務(wù)業(yè)，讓原住民融入海棠灣旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)就業(yè)保留在高速公路與國道之間的以及高速以西的農(nóng)業(yè)用地，發(fā)展觀光型生態(tài)農(nóng)業(yè)。為旅游區(qū)提供花卉、蔬菜、水果。7.3基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)留用地：各開發(fā)單元根據(jù)規(guī)劃要求必須預(yù)留基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展控制用地。同步建設(shè)：市政管線建設(shè)必須與道路建設(shè)同步進行。污水處理:項目開發(fā)要高度重視污水處理，力爭做到零排放,避免對水環(huán)境的污染，近期根據(jù)啟動項目分散配套建設(shè)污水處理設(shè)施，政府修建尾水收集管道，統(tǒng)一排放；遠期分片集中處理，采用深度處理措施，中水回用；供水、供電、電信:根據(jù)啟動項目滿足發(fā)展需求，結(jié)合通海道路建設(shè)延伸配套；燃?xì)?近期采用瓶裝液化氣方式，中遠期根據(jù)發(fā)展情況配套天然氣管道?；A(chǔ)設(shè)施配套原則高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、零排放、無污染

林旺聯(lián)絡(luò)線已明確的啟動項目：高速林旺聯(lián)絡(luò)線；近期可能啟動的項目：兩條林旺聯(lián)絡(luò)線延伸到沙壩；藤橋出口改造為互通式，修建至沙壩的聯(lián)絡(luò)線；國道至沙壩的主要聯(lián)絡(luò)線；沙壩上道路根據(jù)項目進展可以分段實施；建議在沙壩后內(nèi)河?xùn)|岸各向中、南兩區(qū)內(nèi)先修一段濱海觀光路；蜈支洲島碼頭建議搬遷至中部海洋公園位置高鐵站建議選址在藤橋鎮(zhèn)附近交通設(shè)施：

建議蜈支洲島碼頭位置

建議高鐵站位置至國道聯(lián)絡(luò)線沙壩上道路區(qū)域外圍交通設(shè)施:高鐵、高速、國道。

高鐵

高速

國道

溝通南北內(nèi)河

高鐵溝通內(nèi)河：

溝通南北內(nèi)河開辟水上交通廊道操作主體：市場與政府實施途徑：途徑1：政府主導(dǎo)，規(guī)劃部門監(jiān)控,多方共同操作實施。途經(jīng)２：政府負(fù)責(zé)主干水系，市場運作。

高速

國道供水：近期利用青田水廠，遠期在藤橋新建一座水廠；污水：近期各啟動項目分別配套污水處理措施，遠期分片集中設(shè)置污水處理廠，進行中水回用。電力:近期擴建林旺變電站，遠期新建三座變電站；燃?xì)?近期采用瓶裝液化氣方式，中遠期根據(jù)發(fā)展情況配套天然氣管道。電信:林旺和海棠灣鎮(zhèn)電信支局?jǐn)U容，各片區(qū)設(shè)置模塊局；市政設(shè)施：

青田水廠

規(guī)劃藤橋水廠

污水處理廠

污水處理廠

污水處理廠

污水處理廠南田變電站

鐵爐港變電站

林旺變電站林旺電信支局海棠灣鎮(zhèn)電信支局供水：近期利用青田水廠，遠期在藤橋新建一座水廠；污水：近期各啟動項目分別配套污水處理措施，遠期分片集中設(shè)置污水處理廠，進行中水回用。電力:近期擴建林旺變電站，遠期新建三座變電站；燃?xì)?近期采用瓶裝液化氣方式，中遠期根據(jù)發(fā)展情況配套天然氣管道。電信:林旺和海棠灣鎮(zhèn)電信支局?jǐn)U容，各片區(qū)設(shè)置模塊局；市政設(shè)施：

8.定責(zé):開發(fā)管控總體管控過程管控開發(fā)設(shè)計條件為了實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)，作為管理者的政府要有完整的開發(fā)理念和一整套管控規(guī)則。海棠灣規(guī)劃的目標(biāo)就是為開發(fā)管理形成完整的理念和制定一攬子的管控規(guī)則包。8.1總體開發(fā)管控——政府與投資者空間管制核心功能總體管控規(guī)則包。。。。。總體開發(fā)單元管控包禁止建設(shè)區(qū)47.17平方公里，占總用地的47.75％開發(fā)建設(shè)條件綜合評價確定的“不可建設(shè)地區(qū)”為基礎(chǔ)，增加為滿足生態(tài)結(jié)構(gòu)完整性而劃定的生態(tài)廊道以及其它規(guī)劃中判定不可建設(shè)的地區(qū)。

一級限制建設(shè)區(qū)10.31平方公里，占總用地的10.44％包括區(qū)域內(nèi)主要公園及大型開敞空間，主要綠化及開敞空間廊道（山水之間，海河之間、河湖之間、功能片區(qū)之間等）以及濱河、濱湖開敞空間控制區(qū)域。二級限制建設(shè)區(qū)15.40平方公里，占總用地的15.59％本次規(guī)劃確定的公共綠地及開敞空間用地

適宜建設(shè)區(qū)25.90平方公里，占總用地的26.22％總體用地布局確定的可開發(fā)建設(shè)用地及其他為城鎮(zhèn)發(fā)展提供支撐的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，空間管制規(guī)劃國際游艇港國際會議中心國家海岸濕地公園頂級酒店帶海洋公園國際社區(qū)、主題樂園國家海洋研究中心國家海洋大學(xué)國家海洋公園國際游艇港游艇社區(qū)海棠灣核心功能——三大國家級和世界級品牌核心功能在各開發(fā)單元的位置和用地必須得到保障和落實。核心功能控制建筑高度確定為五級控制區(qū)，從9米以下到30米以下。設(shè)立高度特別控制區(qū)。視廊與建筑高度控制人口規(guī)模與建設(shè)總量控制總?cè)丝冢?5萬人總用地面積：98.7平方公里建設(shè)用地面積：51.6平方公里開發(fā)建設(shè)總量：1100萬平方米左右建設(shè)用地毛容積率：0.218.2過程管控——業(yè)主與設(shè)計團隊開發(fā)單元劃定確立總體管控規(guī)則開發(fā)單元管控規(guī)則發(fā)展商規(guī)劃方案設(shè)計指導(dǎo)與審查項目的實施城市政府規(guī)劃局規(guī)劃師相關(guān)業(yè)主設(shè)計團隊過程管控的實例——盈科案例區(qū)域總用地15平方公里，總建筑量大于500萬平方米，總?cè)丝谌萘考s8萬人。A、盈科最初方案主要問題：開發(fā)量過大場地結(jié)合差占用海岸線過長開發(fā)地塊管制要點7月上旬7月中旬與香港盈科公司交流，提供《開發(fā)地塊管制要點》7.14提出的方案（阿特金斯）B、盈科第二輪調(diào)整方案區(qū)域總用地約17平方公里，海岸線約7公里。結(jié)合了場地單元主要問題：用地過大；安置區(qū)沒有考慮；邊界較碎；7.27提出的方案（阿特金斯）C、盈科第三輪調(diào)整方案主要問題：劃地邊界存在不確定性；總用地較大；提出了兩個劃地方案，區(qū)域總用地約17平方公里，海岸線約6公里。劃界相對完整,兼顧濱海與腹地區(qū)域Summary:TotalLandArea:2100HaPreservedOpenSpace:600HaDevelopableSiteArea:1500HaEstimatedPermanentPopulation:24,000*PreservedOpenSpaceincludesCoastalSetbacks,50%ofDunes,ExistingVillagesthatareretained,FloodPlains,lakesandWetlands盈科7.27提出的方案（易道公司）區(qū)域總用地21平方公里總建筑量約300萬平方米總?cè)丝谌萘?萬人區(qū)域核心功能的體現(xiàn)重視對現(xiàn)狀生態(tài)資源的保護；海岸線、龍江塘公共性的保證；建筑總量從500萬減到300萬；人口容量從約6萬人減少到3萬；過程管控的初步成果布局結(jié)構(gòu)公共資源開發(fā)總量空間形態(tài)開發(fā)設(shè)計條件核心功能8.3開發(fā)設(shè)計條件——分區(qū)規(guī)劃五把尺子總體管控規(guī)則開發(fā)單元限制性條件——保利集團地塊一、總則

定位\功能\總量二、細(xì)則（規(guī)劃設(shè)計要點）

空間布局\開敞空間\交通廊道水系\生態(tài)保護要求\空間形態(tài)三、地塊控制指標(biāo)8.4七家企業(yè)開發(fā)設(shè)計條件保利集團區(qū)位現(xiàn)狀用地總用地面積8.84平方公里，其中一級開發(fā)用地面積7.68平方公里。位于海棠灣南部，鐵爐港東側(cè)，包括后海灣，鐵爐港半島，薄尾嶺及亞龍嶺山前地帶等幾部分。區(qū)域內(nèi)匯集了海水，沙灘、內(nèi)河，瀉湖，濕地，山地，薄尾嶺巨石等眾多優(yōu)質(zhì)的旅游資源。一級開發(fā)用地注：現(xiàn)國土局已批用地0.83平方公里。1、用地條件國際游艇港、主題休閑度假社區(qū)2、核心功能定位鐵爐港公園濱海旅游綜合服務(wù)區(qū)半島風(fēng)情小鎮(zhèn)國際游艇港后海山公園薄尾嶺公園后海灣主題酒店區(qū)國際游艇港與公共碼頭濱湖濱港公共服務(wù)區(qū)后海灣主題酒店鐵爐港公園：薄尾嶺、湖濱、海濱、后海3、必須落實的功能項目公共資源控制地塊控制指標(biāo)濱海、濱湖區(qū)域水系、交通、綠化廊道分區(qū)控制要求

空間形態(tài)整體較低密度開發(fā)、保持自然環(huán)境特征限高：北部半島20米、其它區(qū)域9-15米開發(fā)總量總建筑容量100萬平方米左右。小結(jié):總建筑量應(yīng)控制在100萬平方米左右；建設(shè)用地面積4.57平方公里；可開發(fā)地塊面積2.42平方公里；建設(shè)用地毛容積率0.21；可開發(fā)地塊毛容積率0.40。多種房屋售價合理利潤開發(fā)總量一覽表房屋售價（元）550060006500毛容積率0.2380.210.187建筑量（萬平方米）108.8695.8885.67樓面地價（元）2515.528563196.54、開發(fā)總量盈科集團區(qū)位現(xiàn)狀用地總用地面積17.02平方公里，其中一級開發(fā)用地面積16.07平方公里。位于海棠灣中部，區(qū)域內(nèi)匯集了海水、沙灘、內(nèi)河、淡水湖、濕地等眾多優(yōu)質(zhì)的旅游景觀資源。其中大龍江塘淡水湖和指狀濕地具有特別的價值。一級開發(fā)用地1、用地條件

該片區(qū)位于海棠灣中心位置，場地巨大，占用岸線最長，是打造海棠灣濱海酒店帶和七星頂級品牌酒店的重點區(qū)域；重點建設(shè)頂級酒店和大小龍江塘的國際社區(qū)，同時配套旅游綜合服務(wù)、高檔旅游接待設(shè)施。2、核心功能定位頂級品牌休閑度假區(qū)國際游艇社區(qū)地塊控制指標(biāo)七星級酒店國際會議中心濱海公園公共服務(wù)中心國際級游艇社區(qū)國際級游艇社區(qū)濱海公園濱海酒店濱海公園七星級酒店濱海公園國際會議中心公共服務(wù)中心3、必須落實的功能項目小結(jié)：總建筑量應(yīng)控制在240-300萬平方米之間比較合理；建設(shè)用地面積11.95平方公里；可開發(fā)地塊面積6.56平方公里；建設(shè)用地毛容積率0.25；可開發(fā)地塊毛容積率0.46。房屋售價（元）550060006500毛容積率0.2550.2230.197建筑量（萬平方米）305.12266.08235.89樓面地價（元）2320.526613001.5多種房屋售價合理利潤開發(fā)總量一覽表4、開發(fā)總量家化集團現(xiàn)狀用地區(qū)位總用地面積9.14平方公里，其中一級開發(fā)用地面積8.93平方公里。位于海棠灣中部林旺鎮(zhèn)南側(cè)、東側(cè)，鐵爐港北側(cè)。與蜈支洲島隔海相望，區(qū)域處于海棠灣的核心位置，區(qū)內(nèi)有海洋、沙灘、瀉湖、內(nèi)河、濕地等旅游景觀資源。一級開發(fā)用地注：現(xiàn)國土局已批用地0.71平方公里。1、用地條件主題文化休閑社區(qū)濱港綜合服務(wù)區(qū)功能：該片區(qū)是落實海棠灣國際休閑度假區(qū)功能的重點區(qū)域，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于觀光娛樂項目、旅游綜合服務(wù)、休閑度假設(shè)施的營建，注重一定的功能混合性以保障片區(qū)的豐富性和活力性。2、核心功能定位地塊控制指標(biāo)五星級國際酒店濱港公共服務(wù)帶濱港文化娛樂區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)游艇港五星酒店生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)濱港公共服務(wù)帶游艇港濱湖文化娛樂區(qū)3、必須落實的功能項目小結(jié)：總建筑量應(yīng)控制在110萬平方米以內(nèi)；建設(shè)用地面積5.74平方公里；可開發(fā)地塊面積3.14平方公里；建設(shè)用地毛容積率0.19；可開發(fā)地塊毛容積率0.35。多種房屋售價合理利潤開發(fā)總量一覽表房屋售價（元）550060006500毛容積率0.2420.2120.189建筑量（萬平方米）139.16121.91108.46樓面地價（元）2405.527463086.54、開發(fā)總量區(qū)位D星獅集團現(xiàn)狀用地總用地面積1.5平方公里，其中一級開發(fā)用地面積1.39平方公里。位于海棠灣北部，藤橋河口南側(cè)。區(qū)域內(nèi)匯集了河口三角洲、椰子洲、海水、沙灘、內(nèi)河、瀉湖、濕地等眾多優(yōu)質(zhì)的旅游景觀資源。一級開發(fā)用地1、用地條件高端品牌休閑觀光度假村功能：該片區(qū)是落實椰子洲國家海岸濕地公園項目的重點區(qū)域，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于椰洲濕地公園、旅游綜合服務(wù)設(shè)施和高檔度假設(shè)施的營建，注重一定的功能混合性以保障片區(qū)的豐富性和活力性。2、核心功能定位地塊控制指標(biāo)椰洲國家海岸濕地公園椰洲濕地公園3、必須落實的功能項目小結(jié)：總建筑量應(yīng)控制在19萬平方米左右；建設(shè)用地面積0.55平方公里；可開發(fā)地塊面積0.41平方公里；建設(shè)用地毛容積率0.35；可開發(fā)地塊毛容積率0.46。多種房屋售價合理利潤開發(fā)總量一覽表房屋售價（元）550060006500毛容積率0.4210.3710.332建筑量（萬平方米）23.1820.4318.26樓面地價（元）2530.528713211.54、開發(fā)總量區(qū)位現(xiàn)狀用地E翰星集團總用地面積2.30平方公里位于海棠灣南部山前坡地上，包括石姆龍水庫，距離林旺出口處的灣坡溫泉不到2公里。從場地內(nèi)可以俯瞰林旺鎮(zhèn)和鐵爐港，遠眺蜈支洲島，場地內(nèi)有山地、溫泉、水庫等資源。一級開發(fā)用地注：現(xiàn)國土局已批用地0.14平方公里。1、用地條件南中國影視基地功能：該片區(qū)是落實海棠灣國際休閑度假區(qū)功能的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于旅游綜合服務(wù)、影視娛樂設(shè)施的營建，注重一定的功能混合以保障片區(qū)的豐富性和活力性。2、核