新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)例分析,財(cái)務(wù)管理論文

新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)例分析,財(cái)務(wù)管理論文【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)例分析【第五章】【以下為參考文獻(xiàn)】第四章新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)例分析4.1新華聯(lián)雅園項(xiàng)目基本介紹4.1.1項(xiàng)目大概情況新華聯(lián)雅園項(xiàng)目位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市如意開發(fā)區(qū)，南有小黑河稀缺資源，東有二環(huán)路，交通便捷，地理環(huán)境優(yōu)越，周邊有東岸國際、綠地賽尚公館、金隅時(shí)代城、麥迪遜花園，香格里等呼市中高檔名盤。屬于市區(qū)具有很大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，周邊城市規(guī)劃完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，具有良好的增值空間。該項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)呼和浩特市城市發(fā)展和當(dāng)下經(jīng)濟(jì)增長的客觀形勢(shì)，認(rèn)真貫徹國家關(guān)于商品房建設(shè)的有關(guān)精神，加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)自治區(qū)首府環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)科學(xué)、配套完善、布局合理、面向新世紀(jì)家居的時(shí)髦花園式住宅小區(qū)，知足人們對(duì)住房多元化、多層次的需求，根據(jù)呼和浩特市整體規(guī)劃和發(fā)展目的，適應(yīng)呼和浩特市城市化建設(shè)，外來客商投資安置以及本地區(qū)房地產(chǎn)投資的需求，項(xiàng)目的施行將會(huì)產(chǎn)生較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。4.1.2項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目針對(duì)本身特點(diǎn)充分挖掘地塊優(yōu)勢(shì)，將其自然地域環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項(xiàng)目建成以寓居為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，局部擁有私家花園的高尚的大型智能化生態(tài)健康社區(qū)。強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，以高素質(zhì)、高檔次和高格調(diào)的氣氛為基礎(chǔ)，銷售主要面向中高收入階層。1.主題定位該項(xiàng)目的主題定位是以人文自然環(huán)境為主題、運(yùn)動(dòng)為輔、主打生態(tài)健康社區(qū)。健康社區(qū)的概念不僅僅僅是產(chǎn)品本身的健康，而應(yīng)該是小區(qū)多方位、全局的健康。所謂健康住宅就是指知足住宅建設(shè)基本要素的基礎(chǔ)上，提升健康要素、保障寓居者生理、心理、道德和社會(huì)適應(yīng)等多層次健康需求，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展、進(jìn)一步提高住宅品質(zhì)、營造出舒適健康的寓居環(huán)境。在產(chǎn)品上強(qiáng)調(diào)通風(fēng)、采光、日照、隔音等基本的寓居健康條件；在社區(qū)規(guī)劃上關(guān)注小區(qū)自然環(huán)境的健康，建設(shè)中心公園、水系、小區(qū)內(nèi)容園林景觀營造；在身體活動(dòng)上的健康則要加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)配套，小區(qū)內(nèi)景觀運(yùn)動(dòng)配套；在居民心理上的健康就是要營造自然、健康的社區(qū)人居環(huán)境，注重鄰里關(guān)系的構(gòu)造，創(chuàng)造和諧的社區(qū)人文環(huán)境；在構(gòu)筑生態(tài)建筑環(huán)境上首選科學(xué)、安全的生態(tài)節(jié)能環(huán)保綠色材料。2.功能定位在項(xiàng)目的功能定位上要實(shí)現(xiàn)一站式居家，休閑生活，小區(qū)配套完善，大型超市、幼兒園、休閑的居家氣氛；一卡式服務(wù)，智能化大社區(qū)，小區(qū)車輛出入，超市購物，商務(wù)尖聲服務(wù)等可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，紅外線監(jiān)控，遠(yuǎn)程報(bào)警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時(shí)髦生活。3.檔次定位在檔次定位上是要打造高端、精品小區(qū)。項(xiàng)目位于周邊，受其影響將來物業(yè)價(jià)格將會(huì)提升，項(xiàng)目周邊有未開發(fā)空地，這為項(xiàng)目所處區(qū)域市場將來房地產(chǎn)競爭構(gòu)成不確定因素，從發(fā)展的角度來看，項(xiàng)目產(chǎn)品定位高端利于產(chǎn)品延續(xù)的開發(fā)節(jié)拍并為項(xiàng)目產(chǎn)品提供時(shí)常環(huán)境保證。4.目的客戶定位在購房行為發(fā)生經(jīng)過中所考慮的因素隨著收入水平而表現(xiàn)為不同層次。低收入群體主要考慮因素依次為價(jià)格--房型--交通，而高收入群體主要考慮因素依次為小區(qū)環(huán)境--配套設(shè)施--房型。辦公、商業(yè)用房主要考慮因素為位置--周邊環(huán)境--配套設(shè)施。那些地理位置好、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、設(shè)計(jì)合理的開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于購房者將具有極強(qiáng)的吸引力。綜合考慮，本項(xiàng)目的開發(fā)定位為當(dāng)代商業(yè)、住宅小區(qū)，小區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，以高素質(zhì)、高檔次和高格調(diào)的氣氛為基礎(chǔ)，銷售主要客群為：企業(yè)職員、私營業(yè)主、自由職業(yè)者、事業(yè)單位職員和公務(wù)員是本地購房群體的主要行業(yè)來源，總?cè)藬?shù)占到本地購房群體總數(shù)的87%,這些群體主要表現(xiàn)特征是接受過高等教育、社會(huì)交往較廣、消費(fèi)行為活潑踴躍、思維活潑踴躍?？腿杭彝?gòu)造：60年代生人：事業(yè)有成，部分家庭人數(shù)在4口以上，有改善寓居環(huán)境意愿的客群在購房客戶中占有相當(dāng)?shù)谋壤?0年代生人：組建穩(wěn)定家庭，以三口之家為主，這部分人占到購房者一半左右；80后獨(dú)生子女群體：正處于婚育高峰期，以獨(dú)居和兩口為主，占三分之一多。4.1.3項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)及時(shí)機(jī)該項(xiàng)目位于城市新區(qū)腹地，是最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是當(dāng)?shù)刈罴训脑⒕訁^(qū)域。如意開發(fā)區(qū)合理的規(guī)劃和完善的功能分區(qū)，使得該區(qū)域具有開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的良好先天條件。隨著最近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐的加快，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。項(xiàng)目的建設(shè)符合城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目配套設(shè)施齊全、綠化率高、環(huán)境優(yōu)美，具有較大的需求空間。2.劣勢(shì)及威脅當(dāng)代小區(qū)的寓居觀念的構(gòu)成，物業(yè)管理、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。周邊項(xiàng)目與本項(xiàng)目的競爭將造成項(xiàng)目銷售方面的風(fēng)險(xiǎn)。周邊的生活配套設(shè)施及交通尚有待于進(jìn)一步建設(shè)完善。隨著國家對(duì)市場宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，有關(guān)政策將對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生顯著的影響，并較大程度地限制了銷售目的人群對(duì)房價(jià)的預(yù)期空間。4.1.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算分析1.項(xiàng)目銷售收入估算〔1〕項(xiàng)目整體規(guī)劃面積AAA項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積250000平方米，占地面積為60000平方米，容積率3.4%,綠化率為40%.華而不實(shí)，地上總建筑面積為220000平方米，商業(yè)面積為23000平方米，住宅面積為197000平方米；地下室面積為30000平方米，地下面積可分成車位900個(gè)?！?〕項(xiàng)目銷售收入確定呼和浩特市房地產(chǎn)近3年來整體形勢(shì)比擬疲軟，新華聯(lián)雅園項(xiàng)目2018年獲得土地時(shí)房地產(chǎn)市場處于高位，加之該項(xiàng)目處于呼市的金融商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目定位在高檔住宅，綜合確定該項(xiàng)目住宅8000元/平；商業(yè)25000元/平；地下車位120000元/個(gè)。該項(xiàng)目2020年初開工建設(shè)，估計(jì)2020年9月開場銷售，2021年實(shí)現(xiàn)清盤?！?〕項(xiàng)目收入估算項(xiàng)目總銷售收入為225900萬元，詳見表4.1.2.項(xiàng)目總投資預(yù)算雅園項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)為138000萬元，華而不實(shí)包括土地成本57580.97萬元，前期工程費(fèi)用3178萬元，建安費(fèi)用51003萬元、小區(qū)配套費(fèi)用6857萬元，期間費(fèi)用9205萬元，銀行貸款按三年期利率6.40%上浮20%,貸款4.5億元，期限三年，利息為10176.03萬元。上述費(fèi)用均計(jì)入該房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資，詳見表4.2所示。3.項(xiàng)目損益預(yù)測在損益計(jì)算中，各項(xiàng)稅金基本按國家稅率進(jìn)行確定，內(nèi)蒙古自治區(qū)土增稅與其他地方不同，按價(jià)格區(qū)間進(jìn)行確定，4000元下面按每平米1.5%預(yù)征，4000-6000元之間按2%預(yù)征，6000-8000元之間按4%預(yù)征，8000以上按6%預(yù)征，營業(yè)稅按5%繳納。4.2新華聯(lián)雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策正如前所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資有其獨(dú)有的特征，融資形式和融資經(jīng)過。要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場、金融環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及居民消費(fèi)習(xí)慣和宏觀政策等因素，在符合融資的基本原則的前提下，靈敏運(yùn)用各種融資形式。本項(xiàng)目在融資設(shè)計(jì)時(shí)就對(duì)以上要求進(jìn)行了深切進(jìn)入分析，結(jié)合內(nèi)蒙古自治區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展及項(xiàng)目融資現(xiàn)在狀況、充分考慮了其現(xiàn)存的問題，在這里基礎(chǔ)上進(jìn)行了科學(xué)的評(píng)估，以在項(xiàng)目進(jìn)行的不同階段進(jìn)行融資。項(xiàng)目的融資分析分為三個(gè)部分，首先根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況及內(nèi)蒙地區(qū)的金融環(huán)境等條件對(duì)可采取的融資形式進(jìn)行選擇，然后是對(duì)不同融資形式獲得資金的比例進(jìn)行了分析，最后結(jié)合項(xiàng)目的詳細(xì)狀況并對(duì)不同形式進(jìn)入的機(jī)會(huì)進(jìn)行了策劃。4.2.1融資形式?jīng)Q策從以上介紹可知，一般房地產(chǎn)的基本融資形式可分為外部融資與內(nèi)部融資。外部融資又可分主權(quán)融資與債務(wù)融資。華而不實(shí)，前者有合作開發(fā)、直接吸收融資與發(fā)行股票融資等形式；后者有租賃融資、債券融資及貸款融資等形式。在內(nèi)部融資上，一般有企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款兩種形式。本項(xiàng)目根據(jù)融資的基本原則，從三個(gè)維度對(duì)這些不同的融資形式進(jìn)行了分析。第一個(gè)維度是融資的可操作性。這個(gè)維度要考慮三個(gè)要素：一是融資成本，二是資金來源的可靠性，三是獲取資金的困難程度。第二個(gè)維度是融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這里的風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三個(gè)維度是融資的機(jī)會(huì)?？紤]不同的融資形式最合適項(xiàng)目的哪個(gè)階段。在前兩個(gè)維度的每個(gè)要素上，以高、中、低三等來評(píng)估每種融資形式的可行性。1.各種融資形式的要素分析〔1〕融資成本。在融資成本上，一般而言主權(quán)融資的成本較高，債務(wù)性融資的成本較低，債務(wù)融資對(duì)企業(yè)本身的要求比擬高，融資周期比擬長，而企業(yè)內(nèi)部融資的成本最低。〔2〕資金來源的可靠性。企業(yè)自有資金、銀行貸款融資及合作開發(fā)都有較高的資金可靠性。預(yù)收賬款由于市場的不確定性，其資金可靠性一般，而直接吸收融資、股票融資、租賃融資等就公司當(dāng)前實(shí)際情況而言，資金的可靠性都較低?！?〕資金的獲取困難度。結(jié)合公司的詳細(xì)資質(zhì)、進(jìn)入內(nèi)蒙市場的時(shí)間、內(nèi)蒙資本市場的完善程度等、分析結(jié)果以為在主權(quán)融資、租賃融資和債券融資上，公司都具有較高的困難程度。而在貸款融資和企業(yè)自有資金上，由于母公司支持以及公司與商業(yè)銀行的良好合作關(guān)系，則具有一定的可操作性，困難度為中。預(yù)收賬款的困難度最低?！?〕經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，債務(wù)性融資具有較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而主權(quán)融資的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較低，以企業(yè)內(nèi)部融資的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)為最低?！?〕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主權(quán)融資由于其占有資本的長期性和相對(duì)穩(wěn)定性，故對(duì)企業(yè)具有較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而債務(wù)新融資對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。企業(yè)內(nèi)部融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低。詳細(xì)分析結(jié)果見表4.4.2.融資形式確實(shí)定通過以上對(duì)各種融資形式每一要素的詳細(xì)分析后，公司確定了最終選用的融資形式。首先，由于公司當(dāng)前并不具備發(fā)行股票與債券的條件，故此兩種融資形式不具有操作性，予以排除。其次，公司當(dāng)前尚無尋找合作伙伴及吸收直接投資的計(jì)劃，所以亦排除了此兩種融資形式的選擇。除此之外，固然租賃融資具有一定的可行性，但由于其較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與較低的資金來源可靠性，所以亦排除了此種融資形式。最后，公司確定了三種可選的融資形式，即貸款融資、企業(yè)自有資金及預(yù)收賬款。預(yù)收賬款具有財(cái)務(wù)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)低、又幾乎沒有什么融資成本的融資形式。而且，作為交易時(shí)的定金，一般不存在什么獲取難度，及主要障礙在于由于市場不有不確定性，故資金來源的可靠性不太好。針對(duì)項(xiàng)目的定位和當(dāng)時(shí)呼市的房地產(chǎn)市場狀況，項(xiàng)目組以為可通過積極的營銷方案，降低市場的不確定性，故將其作為融資的一種重要形式。企業(yè)自有資金是其它融資形式的基礎(chǔ)，由于銀行貸款以企業(yè)具有一定比例的自有資金為前提條件。自有資金的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)均極低，也沒有什么融資成本，資金來源可靠。但由于企業(yè)流動(dòng)資金都具有一定的限制，故自有資金的比例不宜太高。母公司雖可提供一定額度的自有資金，但在其獲取上還是存在一定困難度。銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最普遍，也是最重要的融資形式。由于公司具有較好的資質(zhì)與母公司的大力支持，銀行貸款也被考慮為本項(xiàng)目主要融資渠道之一。但銀行貸款具有較高的財(cái)務(wù)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)限制其一定的比例。4.2.2融資機(jī)會(huì)決策恰當(dāng)?shù)娜谫Y機(jī)會(huì)不僅能夠保障項(xiàng)目的順利進(jìn)展，而且能夠有效節(jié)約資金成本，提高企業(yè)的運(yùn)營效率。在以上各種融資形式中，主權(quán)融資和債券融資基本合適在項(xiàng)目的前期進(jìn)行，而租賃融資和預(yù)收賬款合適于項(xiàng)目的進(jìn)展中。對(duì)于企業(yè)自有資金和貸款融資則比擬合適于項(xiàng)目的各個(gè)階段，見表4.54.2.3融資比例決策由于各類融資形式的資金成本不同、難易度不同，給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。因此，確定合理的融資形式比例也是進(jìn)行融資決策的重要內(nèi)容。從前面分析能夠得知，內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)自籌資本的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平，而銀行貸款水平則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平。這種狀態(tài)已經(jīng)極大地增加了內(nèi)蒙古房地產(chǎn)企業(yè)資金危機(jī)。因此，項(xiàng)目決定根據(jù)母公司優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目融資中適當(dāng)提高銀行貸款比率，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的預(yù)售能力，提升預(yù)收賬款的水平。最后，公司確定了適當(dāng)?shù)娜谫Y比例，見下表。與全國平均及內(nèi)蒙古地區(qū)2020年的融資比例相比，本項(xiàng)目的融資比例有下面特點(diǎn)。一是考慮將來市場的不確定性，故降低了定金及預(yù)收款的比例，把這一比例定在11%,低于內(nèi)蒙14%及全國28%的水平。二是項(xiàng)目把自籌資金的比例定在45%,大大低于內(nèi)蒙古地區(qū)2020年73%的水平，略高于全國平均40%的水平。4.3新華聯(lián)雅園項(xiàng)目融資施行該項(xiàng)目融資根據(jù)不同的時(shí)期分成三個(gè)階段。1.土地競拍及獲得階段該項(xiàng)目地塊位于呼和浩特市如意開發(fā)區(qū)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治金融中心，該地塊是如意開發(fā)區(qū)最后一塊住宅用地，該地塊的起拍價(jià)格為4.3億元，由于介入競拍的各公司對(duì)將來項(xiàng)目的銷售價(jià)格、銷售周期都比擬看好，所以地價(jià)由原來的4.3億元競爭到9.2億元，土地使用面積173畝，核532萬每畝，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了呼和浩特市住宅用地的最高價(jià)，成為了當(dāng)時(shí)如意開發(fā)區(qū)的地王。由于公司當(dāng)時(shí)對(duì)該地塊準(zhǔn)備的土地出讓金為5億元，最終以9.2億元成交，公司資金出現(xiàn)了嚴(yán)重的缺口。公司通過對(duì)市場價(jià)格的調(diào)研，經(jīng)太多次預(yù)算分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，以為補(bǔ)足土地價(jià)款的有三種方式：母公司增資，合作開發(fā)和信托融資。由于母公司為該地塊已準(zhǔn)備5億元資金，故難以再次籌集更多基金。其次，合作開發(fā)存在大量的法律程序，結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行情，公司不愿意與其他合伙人進(jìn)行分配將來的利潤，最終以減少部分利潤為代價(jià)來使用信托融資。根據(jù)項(xiàng)目的資金情況，公司決定從信托借款5億元，補(bǔ)齊土地出讓金后其余為項(xiàng)當(dāng)前期啟動(dòng)資金。該筆資金順利地使公司獲得土地使用證及其他證照的辦理。2.證照辦理及前期施工階段項(xiàng)當(dāng)前期，公司在獲得國土使用證以后，為了加快項(xiàng)目建設(shè)，提早預(yù)售及獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款，公司在未辦理施工許可證通過協(xié)調(diào)就開場進(jìn)場施工，工程一般需要施工至地上7層后才能夠辦理預(yù)售許可證。由于項(xiàng)當(dāng)前期公司不具備銀行開發(fā)貸款的條件，即需要同時(shí)具備下面條件：獲得國土使用證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證、預(yù)售許可證，這個(gè)階段公司資金壓力非常大。公司在與總包簽署合同時(shí)盡量使付款節(jié)點(diǎn)在出正負(fù)零，上述5證的辦理需要約6個(gè)月的時(shí)間，在這里期間工程施工的各項(xiàng)資金均由總承包單位進(jìn)行墊資，待工程出正負(fù)零后進(jìn)行撥款。辦理證照期間現(xiàn)場的工程能夠施工至地上10層，早已到達(dá)付款條件，此時(shí)已經(jīng)獲得5證。公司結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，采用從銀行獲得流動(dòng)資金貸款。流動(dòng)資金貸款有3點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，相對(duì)于其他融資方式，流動(dòng)資金審批的周期短，一般10個(gè)工作日即可完成放款，能夠知足資金需求的及時(shí)性；第二，相對(duì)于股權(quán)融資、信托融資，流動(dòng)資金貸款的利率比擬低，一般在9%左右；第三，流動(dòng)資金借款能夠直接使用，相比于開發(fā)貸款監(jiān)管比擬方便。而其缺點(diǎn)在于流動(dòng)資金貸款的周期比擬短，對(duì)項(xiàng)目銷售回款要求比擬高，一旦銷售回款跟不上，很有可能出現(xiàn)流動(dòng)資金貸款出現(xiàn)逾期的現(xiàn)象。公司經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目銷售市場的評(píng)估后，最終決定與內(nèi)蒙古銀行進(jìn)行協(xié)商獲得6000萬元流動(dòng)資金借款，借款期限半年，利率為9.2%.通過該筆借款來緩解項(xiàng)目工程施工所帶來的資金壓力，保證項(xiàng)目施工的正常進(jìn)行。3.項(xiàng)目中期階段〔1〕構(gòu)造化融資公司獲得5證后，具備了項(xiàng)目開發(fā)貸款的基本條件。項(xiàng)目開發(fā)貸款相對(duì)于其他融資方式成本比擬低，期限比擬長，但審批周期較長。此時(shí)距公司獲得土地時(shí)的信托借款已經(jīng)9個(gè)月，產(chǎn)生利息費(fèi)用近4700萬，大大增加了項(xiàng)目的資金成本。為了歸還信托借款，公司決定需找資金成本低的借款來歸還該筆資金。中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等大型國有銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行名單制，需要進(jìn)行準(zhǔn)入，準(zhǔn)入后排名前五才有可能獲得開發(fā)貸款。華而不實(shí)準(zhǔn)入經(jīng)過需要3-4個(gè)月，加之項(xiàng)目貸款的審批經(jīng)過，申貸周期無法知足項(xiàng)目資金的需求，故公司決定通過股份制銀行進(jìn)行融資申請(qǐng)。通過與中信、興業(yè)、浦發(fā)等股份制銀行進(jìn)行溝通，最終與興業(yè)銀行達(dá)成6.5億元構(gòu)造化融資借款，利率9.5%,期限為3年。獲得6.5億元貸款后，公司及時(shí)歸還信托資金，進(jìn)而每年節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用1500萬，大大緩解了項(xiàng)目的資金壓力。構(gòu)造化融資借款形式為委托人第一創(chuàng)業(yè)證券股份有限公司，貸款人興業(yè)銀行股份有限公司呼和浩特分行，借款人內(nèi)蒙古XHL置業(yè)有限公司，借款金額：6.5億元。該筆交易由第一創(chuàng)業(yè)證券股份有限公司委托興業(yè)銀行向內(nèi)蒙古XHL置業(yè)有限公司借款，興業(yè)銀行與第一創(chuàng)業(yè)證券簽署委托貸款委托合同，興業(yè)銀行與第一創(chuàng)業(yè)證券、內(nèi)蒙古XHL置業(yè)有限公司簽署委托貸款借款合同，內(nèi)蒙古XHL置業(yè)有限公司提供抵押物給興業(yè)銀行。〔2〕開發(fā)貸款開發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，公司在獲得構(gòu)造化融資后，從根本上解決了資金的問題，加之項(xiàng)目已經(jīng)開場預(yù)售，資金上有了一定的保障，為了獲得成本更低的資金，公司通過努力最終獲得了中國工商銀行、中信銀行的準(zhǔn)入，兩家銀行同時(shí)進(jìn)行開發(fā)貸款的申請(qǐng)。由于是房地產(chǎn)項(xiàng)目，審批權(quán)限全部被總行收回，公司積極配合兩家銀行進(jìn)行貸款報(bào)告的整理，中信銀行歷時(shí)5個(gè)月通過內(nèi)蒙分行的審批，并上報(bào)至總行，中國工商銀行通過7個(gè)月的審批，分行未通過審批。2020年10月份中信將公司申貸要求上報(bào)總行，2020年2月份總行審批通過。審批后，由于中信銀行信貸規(guī)模不夠，沒有額度來進(jìn)行放款，項(xiàng)目公司只要等待信貸規(guī)模。最終，2020年7月、9月份分別獲得開發(fā)貸款2.4億元、3.6億元。公司與中信銀行項(xiàng)目貸款金額為6億元，利率為基準(zhǔn)上浮30%,即7.99%,貸款期限為3年，自有資金比率不得低于30%.〔3〕預(yù)售賬款預(yù)售賬款是項(xiàng)目資金回籠的一個(gè)非常重要的形式?？紤]到市場的不可預(yù)期性，本項(xiàng)目在融資初期其將預(yù)售賬款的比例設(shè)定在11%,略低于內(nèi)蒙古地區(qū)2020年全區(qū)平均14%的水平。該項(xiàng)目啟動(dòng)后，碰到國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，項(xiàng)目銷售碰到極大的阻力。由于本項(xiàng)目定位為高端小區(qū)，購買者大都以具有投資價(jià)值為目的，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控降低了市場對(duì)房地產(chǎn)增值的預(yù)期，進(jìn)而降低了購買者的購買欲望。同時(shí)，內(nèi)蒙古以資源為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長形式也遭碰到極大的困擾，全球煤炭、稀土等原材料價(jià)格的大幅下挫，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展碰到阻礙，降低了購買者的購買能力。當(dāng)前項(xiàng)目總銷售額6.5億元，總投入14.1億元，收入投資比為46%,低于預(yù)期水平。4.4對(duì)項(xiàng)目融資施行中出現(xiàn)問題的反思從該項(xiàng)目的融資經(jīng)過中能夠發(fā)現(xiàn)三個(gè)主要問題。一是企業(yè)本身的戰(zhàn)略管理水平是保障項(xiàng)目融資的前提條件。企業(yè)本身的實(shí)力是保障融資安全性的基本條件。而企業(yè)的戰(zhàn)略管理水平就反映了企業(yè)對(duì)本身實(shí)力及市場趨勢(shì)的把握。只要真正認(rèn)清本身實(shí)力并較清楚明晰地把握市場趨勢(shì)才可能保障一個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行進(jìn)而保障所融資本的安全。在本項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目公司沒有能充分預(yù)見到我們國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益過于樂觀。進(jìn)而在房地產(chǎn)市場處于整個(gè)行業(yè)的巔峰期時(shí)過于積極地進(jìn)入呼和浩特市場，并以地王的身份獲得了項(xiàng)目用地。在資金缺乏的情況下，采用了較高成本的信托資金，降低了項(xiàng)目的整體利潤率。同時(shí)，由于項(xiàng)目公司對(duì)市場趨冷準(zhǔn)備缺乏，沒有能做出及時(shí)地應(yīng)對(duì)并采取相應(yīng)的彌補(bǔ)措施，因此造成項(xiàng)目銷售沒有能按預(yù)期進(jìn)行。項(xiàng)目的預(yù)收賬款及定金收入