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思源元龍國(guó)際項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化及營(yíng)銷策略的建議方案3/8/20232老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)發(fā)展及規(guī)劃老城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀:城市空間超負(fù)荷承載十一·五,老城區(qū)建設(shè)宗旨:優(yōu)化并完善老城區(qū)功能對(duì)老城區(qū)住宅用地的供應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/20233老城區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀:

城市中心區(qū)面積狹?。蝗丝诿芏冗^(guò)大;空間超負(fù)荷承載;與省會(huì)城市和區(qū)域性重點(diǎn)城市地位不符。3/8/20234十一·五老城區(qū)建設(shè):土地儲(chǔ)備用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房的改造;老城區(qū)遵循“稀化、優(yōu)化”原則,“多拆少建,只拆不建”,對(duì)建筑總量進(jìn)行控制;加大綠化、公建、衛(wèi)生、體育、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),大力改善老城區(qū)環(huán)境。3/8/20235對(duì)老城區(qū)住宅用地的供應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制控制新增住宅建設(shè)用地:原則上不再或慎重批建住宅,并通過(guò)規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建設(shè)向金陽(yáng)新區(qū)轉(zhuǎn)移。貴陽(yáng)市將從嚴(yán)控制老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地審批。在城區(qū)范圍內(nèi),小于5000平方米的用地不得單獨(dú)建設(shè)。土地儲(chǔ)備用途從商品住宅向完善城市功能的項(xiàng)目轉(zhuǎn)變:促進(jìn)土地儲(chǔ)備、土地招拍掛方式的更新,老城區(qū)土地儲(chǔ)備的用途應(yīng)從商品房住宅向完善城市功能的項(xiàng)目轉(zhuǎn)變。3/8/20236老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)發(fā)展金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)項(xiàng)目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/20237金陽(yáng)新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽(yáng)市中心區(qū)西北面,整個(gè)規(guī)劃面積占地106平方公里。金陽(yáng)城市新區(qū)性質(zhì):融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂(lè)、金融商貿(mào)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的城市新區(qū);金陽(yáng)城市新區(qū)建設(shè)目標(biāo):因地制宜,高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地將新區(qū)建成一個(gè)生態(tài)環(huán)保型、園林式、數(shù)字化、可持續(xù)發(fā)展的新興城市,并努力實(shí)現(xiàn)人與自然的高度和諧和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的高度統(tǒng)一。3/8/20238金陽(yáng)新區(qū):貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要極金陽(yáng)新區(qū)的十一五發(fā)展建設(shè)目標(biāo),加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集,把金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市,成為貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。所謂貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極,是指金陽(yáng)新區(qū)對(duì)貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用,可以比作是機(jī)械運(yùn)動(dòng)中的"發(fā)動(dòng)機(jī)"。3/8/20239金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展時(shí)序分為三個(gè)主要階段實(shí)施建設(shè)區(qū):1998-2010年,規(guī)劃城市建設(shè)用地17平方公里,規(guī)劃人口18萬(wàn)人。規(guī)劃控制區(qū):2011-2020年,規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里,規(guī)劃人口40萬(wàn)人。遠(yuǎn)景控制區(qū):2020年以后至21世紀(jì)中葉,規(guī)劃用地106平方公里,規(guī)劃人口50萬(wàn)人。當(dāng)前,金陽(yáng)新區(qū)17平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成,并順利完成了市五大班子及32個(gè)市直部門的搬遷工作。3/8/202310金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策《貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)鼓勵(lì)投資扶持政策》于2005年11月3日公布施行,按照該鼓勵(lì)投資扶持政策,今后凡市內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外投資者在金陽(yáng)新區(qū)投資的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部型經(jīng)濟(jì)、旅游服務(wù)、餐飲娛樂(lè)、金融、商業(yè)、文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目以及金陽(yáng)新區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目,除享受國(guó)家、省、市有關(guān)鼓勵(lì)投資的各項(xiàng)優(yōu)惠政策外,均可享受該扶持政策?!蛾P(guān)于更快更好推進(jìn)金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的決定》從七個(gè)方面放寬條件:收費(fèi)、審批環(huán)節(jié)、企業(yè)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公共配套、戶籍、人才引進(jìn)?!蛾P(guān)于服務(wù)金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)若干意見(jiàn)》3/8/202311房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扶持政策今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度,高層達(dá)到地上二層,多層達(dá)到地上一層,其他項(xiàng)目基礎(chǔ)出地面,并已確定施工進(jìn)度和交付日期的,經(jīng)審核手續(xù)齊全,開(kāi)發(fā)商可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證;房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,經(jīng)審核手續(xù)齊全,10個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢商品房登記備案手續(xù),15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢房地產(chǎn)交易手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)證。3/8/202312公共配套優(yōu)惠扶持政策鼓勵(lì)投資生活配套服務(wù)業(yè)。對(duì)在金陽(yáng)新區(qū)投資和開(kāi)辦學(xué)校、賓館、酒店、商業(yè)、金融、商務(wù)、文化娛樂(lè)、菜場(chǎng)、超市、餐飲等項(xiàng)目在工商登記、稅收、貸款貼息等方面給予優(yōu)惠。3/8/202313戶籍管理政策:凡在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)買住房并居住,建筑面積超過(guò)80平方米以上的可遷入3人戶口,達(dá)100平方米以上的可遷入4人戶口,達(dá)150平方米以上的可遷入5人戶口,入戶者應(yīng)系購(gòu)房者直系或旁系親屬。3/8/202314金陽(yáng)新區(qū)土地資源管理金陽(yáng)新區(qū)土地供應(yīng)政策:多方籌資,建立土地報(bào)批適度超前制度和土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。嚴(yán)格控制行政劃撥土地。經(jīng)營(yíng)性用地的出讓嚴(yán)格實(shí)行招拍掛,出讓時(shí),按照生、熟地并舉的方式供給土地(2005年1月1日起,經(jīng)營(yíng)性用地采取招拍掛方式以市場(chǎng)化運(yùn)作方式向市場(chǎng)供地)。爭(zhēng)取盡快將金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)列入國(guó)家或省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目,全市用地指標(biāo)向金陽(yáng)新區(qū)傾斜并單列,享受相關(guān)優(yōu)惠政策。土地資源管理:加強(qiáng)已批土地的利用管理,凡依法取得土地手續(xù)的開(kāi)發(fā)商,必須簽訂合同約定開(kāi)工時(shí)限;不能按時(shí)開(kāi)工的要依法收回土地,避免單位和個(gè)人非法轉(zhuǎn)讓土地或變相倒賣土地,堅(jiān)決防止和杜絕圈地皮的行為。3/8/202315老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)發(fā)展金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)項(xiàng)目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202316十一五”期間金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展實(shí)施的主要內(nèi)容實(shí)施“三大工程”。1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展工程:重點(diǎn)是做大做強(qiáng)以高新園區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè);大力發(fā)展商貿(mào)、物流、金融、房地產(chǎn)、旅游休閑、餐飲娛樂(lè)、教育科技、文化體育等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工程:重點(diǎn)是按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求,加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程,大力推進(jìn)新區(qū)內(nèi)農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化、管理社區(qū)化,初步建立失地農(nóng)民的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障體系,基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)。3、一體化建設(shè)工程:重點(diǎn)是圍繞加快生產(chǎn)要素向新區(qū)轉(zhuǎn)移,充分調(diào)動(dòng)各有關(guān)區(qū)(市)的積極性,實(shí)施“東拓大關(guān)、南下三橋、西進(jìn)百花湖、北接白云”的發(fā)展戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)“雙中心”良性互動(dòng),“多組團(tuán)”連片發(fā)展,形成一體化城市建設(shè)發(fā)展新格局。3/8/202317十一五”期間金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展實(shí)施的主要內(nèi)容市政公共設(shè)施板塊:完成新區(qū)連接老城區(qū)、周邊景區(qū)、高等級(jí)公路的道路建設(shè),40平方公里范圍內(nèi)的路網(wǎng)建設(shè);完成給排水、污水處理、供電、供氣、郵政、通信網(wǎng)絡(luò)、客運(yùn)樞紐、醫(yī)院、中小學(xué)等為主的公共設(shè)施建設(shè)??平虉@區(qū)板塊:建設(shè)以大學(xué)城、科研基地為主的科教園區(qū)。體育文化板塊:建設(shè)以體育中心、青少年活動(dòng)中心、婦女兒童活動(dòng)中心、會(huì)展中心、工人文化宮、博物館、影劇院、圖書城等為主的體育文化活動(dòng)設(shè)施。行政辦公板塊:形成以中央駐筑單位、省直有關(guān)部門、市級(jí)行政中心等為主的行政辦公區(qū)。新型住宅區(qū)板塊:建設(shè)一批最適宜人居住的各類生態(tài)型、智能化、配套設(shè)施完善的新型住宅區(qū)。旅游休閑板塊:建設(shè)以金華湖、百花湖、十水庫(kù)、長(zhǎng)坡嶺公園、石林公園等為主的旅游休閑風(fēng)景區(qū)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊:建設(shè)以中央商務(wù)區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、酒店娛樂(lè)區(qū)、物流園區(qū)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊:發(fā)展以高新開(kāi)發(fā)區(qū)金陽(yáng)園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。建設(shè)“八大城市功能板塊”3/8/202318金陽(yáng)新區(qū)近期重點(diǎn)建設(shè)目標(biāo):完成市級(jí)行政中心二期搬遷工作;建設(shè)市政公共設(shè)施、科技園區(qū)、體育文化等八大城市功能板塊;抓好體育中心、青少年宮、婦女兒童活動(dòng)中心、廣電中心、貴陽(yáng)護(hù)理學(xué)院、市直機(jī)關(guān)職工住房等工程的建設(shè),進(jìn)一步建設(shè)和完善金陽(yáng)新區(qū)文化、體育、商貿(mào)等市政配套設(shè)施;全力支持貴州大學(xué)、貴州省商業(yè)??茖W(xué)校、貴州省電大、貴州省人民檢察院和一批總部、大公司的搬遷工程;完成貴陽(yáng)一中二期擴(kuò)建項(xiàng)目,完成貴陽(yáng)三中新校建設(shè);加快推進(jìn)金陽(yáng)新區(qū)40平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快土地儲(chǔ)備和掛牌出讓進(jìn)度。3/8/2023192005年已開(kāi)工的、在建重點(diǎn)項(xiàng)目貴陽(yáng)衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院、貴陽(yáng)市消防指揮中心、貴航發(fā)動(dòng)機(jī)研究所、貴州省煙科所、貴陽(yáng)警備區(qū)機(jī)關(guān)新?tīng)I(yíng)房、貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)社印務(wù)中心、貴州萬(wàn)代房開(kāi)、成智重工大型沙石破碎設(shè)備生產(chǎn)線、金陽(yáng)科技園一號(hào)服務(wù)站、市測(cè)繪院喀斯特環(huán)保新材料、晶華電子(二期)、興黔路(一期)、觀山北路、7-1號(hào)支路、二號(hào)地塊支路五、市直機(jī)關(guān)職工宿舍一期工程、金麥花園、興中元房開(kāi)、雙星公司鞋類服裝研發(fā)生產(chǎn)基地、3/8/202320計(jì)劃于2009年完工并投入使用的十大重點(diǎn)公建項(xiàng)目貴州大學(xué)金陽(yáng)新校區(qū)、體育中心、青少年活動(dòng)中心、婦女兒童活動(dòng)中心、檔案館、電信樞紐、行政中心三期、市廣電中心、會(huì)展中心、貴陽(yáng)衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)校以上項(xiàng)目將于2006年開(kāi)工建設(shè)。3/8/202321充滿發(fā)展機(jī)遇的2006-2007年已經(jīng)完成的新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目:重點(diǎn)引進(jìn)一批科研院所;完成60億元的基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和社會(huì)投資目標(biāo)任務(wù),完成市級(jí)行政中心二期建設(shè)工程,實(shí)現(xiàn)商業(yè)區(qū)已拍賣地塊的建設(shè)項(xiàng)目主體竣工,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)“碧?;▓@”全面竣工交付使用;擬開(kāi)工建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目:開(kāi)工建設(shè)已出讓的5宗商住樓項(xiàng)目建設(shè)和市級(jí)機(jī)關(guān)職工住宅項(xiàng)目,以及一批科研院所和電信移動(dòng)樞紐、市國(guó)稅辦公大樓、市網(wǎng)絡(luò)中心等項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)貴陽(yáng)一中整體搬遷、貴陽(yáng)科技大廈等項(xiàng)目投入使用,提前完成金陽(yáng)新區(qū)一期規(guī)劃控制區(qū)目標(biāo);3/8/202322充滿發(fā)展機(jī)遇的2006-2007年功能性配套設(shè)施不斷完善:推進(jìn)40平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè),進(jìn)一步完善IT產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施配套,啟動(dòng)大學(xué)城、貴陽(yáng)衛(wèi)校、貴陽(yáng)三中、金陽(yáng)體育中心、客運(yùn)、貨運(yùn)物流設(shè)施、金北污水廠等涉及生活居住需要的功能性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目。2006年至2007年,引進(jìn)一批高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)和一批有知名度有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。力爭(zhēng)每年完成100億元固定資產(chǎn)投入建設(shè)項(xiàng)目,依托項(xiàng)目逐步推進(jìn)40平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)體系等建設(shè)。引進(jìn)并打造城市新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)展高新技術(shù)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。到2007年,力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到300億元,實(shí)現(xiàn)聚集人口10萬(wàn)人。3/8/202323新區(qū)直達(dá)中心區(qū)的快捷通道三橋至金陽(yáng)大道大營(yíng)坡立交橋到觀山路規(guī)劃擬建設(shè)中:貴金線道路,該道路為城市一級(jí)主干道3/8/202324城市道路及功能性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高速公路:貴黃、貴遵、貴新三條高速公路匯集金陽(yáng)新區(qū)的優(yōu)勢(shì),規(guī)劃建設(shè)以金陽(yáng)新區(qū)為中心的放射狀路網(wǎng),構(gòu)筑現(xiàn)代交通體系。城市輕軌:“十一五”期間啟動(dòng)老城區(qū)通往金陽(yáng)新區(qū)輕軌建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作。公共交通:公共交通、長(zhǎng)途客運(yùn)和市政管理實(shí)行市場(chǎng)化建設(shè)及運(yùn)作。便民服務(wù):完善供電、供水、供氣、電信、郵政、銀行、商場(chǎng)、超市、菜場(chǎng)、餐飲和停車場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)3/8/202325老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)老城區(qū)發(fā)展金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時(shí)序、扶持政策在建、擬建重點(diǎn)項(xiàng)目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202326金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)框架第一梯隊(duì):基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè);第二梯隊(duì):高新技術(shù),主要是信息業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等;第三梯隊(duì):服務(wù)業(yè)。3/8/202327金陽(yáng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展:重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)充分利用貴陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和聚集效應(yīng),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),構(gòu)建全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的“硅谷”和科學(xué)城。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。加快電子產(chǎn)業(yè)園和硬盤產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)。積極引進(jìn)高校、科研院所、研發(fā)機(jī)構(gòu)以及國(guó)外大型跨國(guó)公司入駐金陽(yáng)新區(qū)。3/8/202328大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金陽(yáng)新區(qū)當(dāng)前大力發(fā)展物流、會(huì)展、文化、教育、體育、中介服務(wù)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。物流中心:建設(shè)以物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū),逐步形成輻射半徑達(dá)500公里、涵蓋西南地區(qū)的重要物流中心和“商谷”。會(huì)展經(jīng)濟(jì):以各種會(huì)議展覽活動(dòng)為載體,發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)。休閑旅游業(yè):以金陽(yáng)石林、金陽(yáng)公園、十公園、盆景園和東林寺等風(fēng)景點(diǎn)及百花湖風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn),發(fā)展休閑旅游業(yè)。文體體育產(chǎn)業(yè):以引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)校和醫(yī)院進(jìn)駐金陽(yáng)新區(qū)為重點(diǎn),推動(dòng)教育衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展。加快文化體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),積極發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)。中介服務(wù)業(yè):積極支持各類現(xiàn)代中介服務(wù)企業(yè)到金陽(yáng)新區(qū)設(shè)點(diǎn),努力使金陽(yáng)新區(qū)成為西南地區(qū)人才流、資金流和信息流最為集中的區(qū)域之一。3/8/202329積極發(fā)展金融服務(wù)業(yè)和總部型經(jīng)濟(jì)大力引進(jìn)和發(fā)展現(xiàn)代金融保險(xiǎn)業(yè),打造金融一條街。鼓勵(lì)銀行、證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司及期貨、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)入駐金陽(yáng)新區(qū);鼓勵(lì)世界500強(qiáng)企業(yè)或國(guó)務(wù)院、中央部委和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè)(集團(tuán))的管理中心、研發(fā)中心、營(yíng)銷中心、結(jié)算中心入駐金陽(yáng)新區(qū),加快發(fā)展形成總部型經(jīng)濟(jì)。3/8/202330九家高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,已在新區(qū)大興土木生產(chǎn)電子漿料的晶華電子、油菜種子研發(fā)的貴州油研所、水利信息化軟件設(shè)計(jì)的貴陽(yáng)水電院、紅豆衫紫杉醇的德仁公司、自動(dòng)化技術(shù)研究德新技術(shù)研究所、環(huán)保設(shè)備研發(fā)貴州同濟(jì)環(huán)境科技、精細(xì)化工的威頓公司、高技術(shù)汽車配件的新躍曲軸。3/8/202331金陽(yáng)新區(qū)規(guī)模以上重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目:建筑面積30萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)設(shè)施26層的五星級(jí)大酒店建設(shè)規(guī)模為8200平方米的婦女兒童活動(dòng)中心建設(shè)規(guī)模33925平方米的航空動(dòng)力科技園總建設(shè)規(guī)模14000平方米的貴州有線廣播電視信息中心建設(shè)規(guī)模為18000平方米的氣象綜合消息遙感樓建設(shè)規(guī)模90畝、總投資2.5億元的市級(jí)醫(yī)院3/8/202332老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202333房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)明顯開(kāi)發(fā)投資逐年放大,對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)明顯:1998-2004年,貴陽(yáng)市房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)30.80%,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高出12個(gè)百分點(diǎn),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.94%,從各年的完成投資額看,呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例過(guò)高,全社會(huì)投資結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱。新開(kāi)工面積逐年增加:1998-2004年,貴陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積累計(jì)為1636.93萬(wàn)平方米,年平均增長(zhǎng)速度為41.84%。商品房新開(kāi)工面積增幅過(guò)大,會(huì)導(dǎo)致后續(xù)2—3年市場(chǎng)供應(yīng)量的放大,市場(chǎng)壓力增大。也就是說(shuō),在今明兩年,貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)的增量房市場(chǎng)的市場(chǎng)消化將受到前期開(kāi)發(fā)余量的嚴(yán)重影響??⒐っ娣e穩(wěn)步增長(zhǎng):1998-2004年,貴陽(yáng)市商品房累計(jì)竣工面積1476.46萬(wàn)平方米,年平均增長(zhǎng)19.58%;銷售面積逐年增長(zhǎng):1998-2004年,商品房累計(jì)銷售面積1272.68萬(wàn)平方米,年均增長(zhǎng)35.16%。3/8/202334貴陽(yáng)樓市產(chǎn)品格局貴陽(yáng)市以經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、寫字樓為主體,花園洋房、別墅為兩翼的多元化樓市格局;小房型產(chǎn)品,以中心城區(qū)放量為主,如中心兩城區(qū)小戶型住房就推出80萬(wàn)平方米,比2003年和2004年同區(qū)域小戶型住房的總量翻了一番。高層樓盤,2005年1-7月,城區(qū)和郊區(qū)的高層樓盤供應(yīng)總量達(dá)2萬(wàn)套。別墅項(xiàng)目,有將近10個(gè)別墅項(xiàng)目在售,成為城市重要力量。自2006年以后上市的商品房將以招拍掛出讓的用地為主,經(jīng)濟(jì)適用住房用地將受到嚴(yán)格限制,而且土地出讓的區(qū)域?qū)⒅饾u向周邊郊區(qū)縣進(jìn)行轉(zhuǎn)移。因此,貴陽(yáng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn),市中心區(qū)存量房市場(chǎng)活躍,增量房主要集中在郊區(qū)縣,尤其集中在金陽(yáng)區(qū)域。3/8/2023352005年房地產(chǎn)的賣方市場(chǎng),供應(yīng)決定需求除市場(chǎng)需求是支撐貴陽(yáng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上行的主要因素外,商品房結(jié)構(gòu)性因素也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷售均價(jià)的上升。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量較去年同期大幅減少,導(dǎo)致在售的項(xiàng)目中,中低價(jià)位住房所占比例相應(yīng)減少,因此,貴陽(yáng)市商品住宅銷售均價(jià)增長(zhǎng)。這其中主要原因是云巖、南明兩城區(qū)高層住宅銷售量增大。在2005年全市商品房預(yù)(銷)售面積中,兩城區(qū)銷售面積占全市的比例為59.3%,其中住宅占全市的比例為58.5%;云巖、南明兩城區(qū)銷售均價(jià)相對(duì)較高(商品房銷售均價(jià)2930元/平方米,同比增長(zhǎng)14%,商品住宅銷售均價(jià)2560元/平方米,同比增長(zhǎng)10.9%),從而影響到全市商品房銷售均價(jià)水平。3/8/202336商品房需求市場(chǎng)缺乏城市產(chǎn)業(yè)的支撐從地稅貢獻(xiàn)分析貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況:建筑業(yè)貢獻(xiàn)率仍高居榜首,為16.7%;其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)、煙酒行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),貢獻(xiàn)率在10%左右;第三是交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、電力、煤炭、批發(fā)零售業(yè),貢獻(xiàn)率在4%以上。從以上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析,高居榜首的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求拉動(dòng)是十分有限的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售比較薄弱。3/8/202337貴陽(yáng)樓市購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析時(shí)間-指標(biāo)銷售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷售面積占竣工面積的比重過(guò)高,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱,需求急劇增長(zhǎng),投資性購(gòu)房大量存在。3/8/202338貴陽(yáng)未來(lái)商品房供應(yīng)分析時(shí)間-指標(biāo)施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽(yáng)市當(dāng)前施工面積與竣工面積的比值過(guò)高,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)。2005年該比值大于4.0倍,未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大,貴陽(yáng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨于更加激烈。3/8/202339老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202340貴陽(yáng)樓市各板塊地產(chǎn)特征鮮明烏當(dāng)板塊將會(huì)以其交通優(yōu)勢(shì)和宜居環(huán)境成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。花溪區(qū)高檔住宅的發(fā)展前景看好。小河板塊開(kāi)發(fā)時(shí)間較早,配套設(shè)施完善,已成為比較成熟的居住區(qū),但小河區(qū)的城市功能定位為城郊結(jié)合中低收入居民較集中而自然環(huán)境較好的城市居住新區(qū),其交通瓶頸已成為阻礙該地區(qū)繼續(xù)發(fā)展的主要問(wèn)題,但小河也存在一些發(fā)展局限。金陽(yáng)新區(qū)和白云區(qū)依托行政中心的優(yōu)勢(shì)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施,發(fā)展的空間和潛力巨大,該區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者購(gòu)房的首選區(qū)域。3/8/2023412005年批準(zhǔn)預(yù)售情況:商品房新增供應(yīng)比例:住宅、辦公房、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、其他用房新增供應(yīng)比例分別為83.3%、4.2%、9.9%、2.6%,住宅占全部商品房的比例在80%以上。批準(zhǔn)預(yù)售商品的住宅面積比例:普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、別墅及高檔住宅供應(yīng)比例為76.6%、21.3%、2.1%。經(jīng)濟(jì)適用住房72.13萬(wàn)平方米(金陽(yáng)新區(qū)碧海花園、景怡東苑兩個(gè)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目面積合計(jì)約48萬(wàn)平方米,占經(jīng)濟(jì)適用住房比例為67%),2005年批準(zhǔn)預(yù)售的經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在金陽(yáng)新區(qū)。普通住宅259.27萬(wàn)平方米,別墅及高檔住宅6.97萬(wàn)平方米,3/8/202342新增批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目:以金陽(yáng)和云巖為主

批準(zhǔn)預(yù)售面積(約平方米)比例金陽(yáng)區(qū)46852844%云巖區(qū)34653133%花溪區(qū)12529012%烏當(dāng)區(qū)676876%南明區(qū)440504%白云區(qū)126591%從新增供應(yīng)分析,本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)部和云巖區(qū)兩個(gè)區(qū)域,烏當(dāng)、南明、白云區(qū)的供應(yīng)比較少,購(gòu)房選擇時(shí)受區(qū)域限制。2006年樓市,將有可能出現(xiàn)兩種結(jié)果截然不同的樓市現(xiàn)象:一是保守型購(gòu)房客戶,云巖區(qū)市場(chǎng)消化速度快,價(jià)格上漲迅速;二是觀念轉(zhuǎn)變型客戶,金陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值得到認(rèn)同,但受區(qū)域價(jià)格上漲變化的影響,金陽(yáng)區(qū)域的商品房銷售在上市的前期有一定阻力。數(shù)據(jù)來(lái)源:貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局3/8/202343貴陽(yáng)市商品房市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展格局:當(dāng)前產(chǎn)品形式2005年均價(jià)水平元/平方米樓市變化價(jià)格趨勢(shì)云巖南明高層、電梯房住宅供應(yīng)為主2560住宅用地供應(yīng)減少,商品房供應(yīng)稀缺,價(jià)格將上漲;由于土地供應(yīng)及增量房的消化,供應(yīng)稀缺,價(jià)格將保持上漲趨勢(shì)。金陽(yáng)由經(jīng)濟(jì)適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變1410經(jīng)濟(jì)適用住房逐步退出市場(chǎng),市場(chǎng)以商品房供應(yīng)為主,價(jià)格上漲顯著金陽(yáng)新區(qū)房?jī)r(jià)在在貴陽(yáng)市具有十分強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。金陽(yáng)房?jī)r(jià)將有實(shí)質(zhì)性的變化。五個(gè)區(qū)以多層、小高層電梯房為主,含部分別墅產(chǎn)品1500產(chǎn)品形式豐富,區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng),價(jià)格上漲空間增大;五個(gè)區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢(shì),分流貴陽(yáng)的大部分購(gòu)房客戶。一市三縣以多層為主880商品房為主,價(jià)格上漲平穩(wěn)以成本及價(jià)格優(yōu)勢(shì),將保持平穩(wěn)發(fā)展。3/8/202344老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展步入誤區(qū)2005年上市的樓盤,在市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型、定價(jià)策略上都非常接近。尤其是中心區(qū)高層住宅,基本上都定位于高端客戶。在戶型面積上,大多數(shù)項(xiàng)目仍以中大戶型為主;起價(jià)大都定在3300元/平方米以上。為避免競(jìng)爭(zhēng),開(kāi)發(fā)商應(yīng)走差異化道路,根據(jù)土地存量與增量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系,以及產(chǎn)品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu),來(lái)確定產(chǎn)品的差異化道路,分析、定位項(xiàng)目的客戶群,打造具有特色的住宅產(chǎn)品。3/8/202345老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/2023462005年土地市場(chǎng)回顧2005年土地商品房住宅用地共出讓土地165.51萬(wàn)平方米,同比下降63.7%;供應(yīng)區(qū)域由城市中心區(qū)向城市郊區(qū)(市縣)轉(zhuǎn)移。本項(xiàng)目占地面積31.5789萬(wàn)平方米,占全年土地出讓面積的約23%。五個(gè)區(qū)占土地出讓面積的占全市土地出讓總面積的51%。南明、云巖兩區(qū)土地出讓占全市土地出讓總面積的23%。根據(jù)各城區(qū)土地出讓供應(yīng)總量來(lái)看,未來(lái)增量房市場(chǎng)將主要集中在小河、花溪五個(gè)區(qū)。而金陽(yáng)在五個(gè)區(qū)中又占據(jù)著重要地位。3/8/202347貴陽(yáng)樓市購(gòu)房對(duì)象分析購(gòu)房對(duì)象購(gòu)房比例貴陽(yáng)市城區(qū)37.9%貴陽(yáng)市其他地區(qū)29.1%省內(nèi)其他地區(qū)24.6%外省及境外8.4%隨著貴陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,城市功能的不斷完善,居住環(huán)境不斷改善,作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省的力度在不斷增強(qiáng)。由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位,貴陽(yáng)是貴州的貴陽(yáng),也將吸引越來(lái)越多的地州市和外省購(gòu)房者加入購(gòu)房大軍。地州市和外省購(gòu)房者購(gòu)房大軍的崛起,無(wú)疑對(duì)金陽(yáng)地區(qū)的商品房市場(chǎng)發(fā)展將起到巨大的促進(jìn)作用。3/8/202348貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu)每百戶調(diào)查結(jié)果:房改房63%,租房22%,商品房10%,私房5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)表明,貴陽(yáng)城市居民主要以房改房為主,隨著房改房住戶居住需求向改善居住環(huán)境,升級(jí)居住條件的轉(zhuǎn)變,商品房市場(chǎng)未來(lái)有巨大潛力沒(méi)有釋放,租賃市場(chǎng)比較活躍,私房比例逐漸縮小。數(shù)據(jù)來(lái)源(貴陽(yáng)市城調(diào)隊(duì)2006年2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù))3/8/202349從2005年商品房交易分析樓市需求面積成交比例價(jià)位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數(shù)據(jù)可以看出,貴陽(yáng)低總價(jià)的產(chǎn)品比較容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位將有助于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。3/8/2023502006年樓市兩個(gè)明顯的重大變化2006年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房格局將完全打破:2005年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約64%;經(jīng)濟(jì)適用住房土地出讓受到嚴(yán)格控制,新增住宅建設(shè)用地中普通住宅比例提高;自2005年1月1日起,金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛出讓方式,金陽(yáng)新區(qū)的增量房將以商品房為主,區(qū)域樓市品質(zhì)及價(jià)格將有明顯變化。3/8/202351老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202352本項(xiàng)目主題概念的引入城市化、人文化、生態(tài)化3/8/202353主題概念的設(shè)計(jì)、建造細(xì)節(jié)避免多條動(dòng)力管道入戶。推行節(jié)水型器具。住宅小區(qū)要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng);衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施;廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng),達(dá)到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。室外聲環(huán)境系統(tǒng)應(yīng)滿足日間噪聲小于50分貝,夜間小于40分貝。住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求,室內(nèi)要盡量采用自然光。室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具,提倡有新能源提供的綠色照明。住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分,即生活垃圾的收集要全部袋裝,密閉容器存放。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集。3/8/202354本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位:顯性客戶群隱性客戶群擴(kuò)展性客戶3/8/202355顯性客戶群:已經(jīng)搬遷入住金陽(yáng)新區(qū)的政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位中高層管理人員;準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)、或已經(jīng)在金陽(yáng)新區(qū)從事商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的私營(yíng)企業(yè)主;即將搬遷進(jìn)入金陽(yáng)新區(qū)的機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中高層管理人員;工作、生活距離金陽(yáng)新區(qū)距離較近的,準(zhǔn)備在金陽(yáng)新區(qū)周邊區(qū)域購(gòu)房的新增人群;顯性客戶群,大多為地緣性優(yōu)勢(shì)客群(距離上班近、在金陽(yáng)有投資、或者擁有私家車)的關(guān)系,這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。3/8/202356隱性客戶群:為子女教育、就業(yè)而準(zhǔn)備在貴陽(yáng)投資置業(yè)的購(gòu)房人群;從貴陽(yáng)其他城區(qū)分流至金陽(yáng)區(qū)域的購(gòu)房人群;在市區(qū)上班,但擁有私家車,對(duì)居住環(huán)境有一定講究的高收入人群;受惠于二手房交易,在市區(qū)有居住升級(jí)需求的原住居民;在筑城投資房地產(chǎn)的投資性客群;隱性客戶群,包括貴陽(yáng)市私人企業(yè)主、貴陽(yáng)市公務(wù)員、周邊州縣市富有階層。通過(guò)對(duì)顯性客戶的挖掘,實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷,形成一定項(xiàng)目品牌及銷售人氣,加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè),給予這隱性類客戶群充分的信心,從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。3/8/202357擴(kuò)展性客戶:主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽(yáng)人士返回筑城,及其他中意在貴陽(yáng)市居家環(huán)境的貴州籍購(gòu)房客戶;準(zhǔn)備在貴陽(yáng)設(shè)置駐筑辦事機(jī)構(gòu)的各州縣市各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)代表處;貴州省內(nèi)各州縣市來(lái)筑投資置業(yè)的購(gòu)房人群。3/8/202358項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對(duì)接;通過(guò)以上分析,在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)房的客戶有著明顯的需求特征,本項(xiàng)目應(yīng)該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性價(jià)比強(qiáng)、有身份感”才能有效地與目標(biāo)客戶群進(jìn)行對(duì)接。客戶消費(fèi)特征第一圈層顯性客戶群求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn);追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境;青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì);第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車;求環(huán)境——自然與人工;求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué);求品位——社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層擴(kuò)展性客戶追求高品質(zhì);追求高品牌價(jià)值;講究身份體驗(yàn)3/8/202359老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202360總體平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-樓座的排布、天際線建筑形式:金陽(yáng)北路沿線以塔樓+商業(yè)裙樓布置;風(fēng)情街以小高層板樓布置;內(nèi)部組團(tuán)以多層圍合形成獨(dú)立組團(tuán);沿金陽(yáng)北路往東至觀山公園,建筑天際線由高往低;金陽(yáng)北路沿線建筑應(yīng)有至高點(diǎn),建筑天際線向兩邊漸次降低;3/8/2023613/8/202362水系3/8/202363項(xiàng)目功能分區(qū)設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目按照“城市化、人文化、生態(tài)化”進(jìn)行建筑安排。高層塔樓沿金陽(yáng)北街布置,塔樓底部布置商業(yè)用房,突出項(xiàng)目及區(qū)域的城市化特征;多層圍繞組團(tuán)式建筑,通過(guò)圍合式安排突出組團(tuán)內(nèi)部的人文關(guān)懷特征,并利用組團(tuán)式景觀規(guī)劃提升組團(tuán)建筑價(jià)值;別墅組團(tuán)突出生態(tài)化的利用,利用生態(tài)原始風(fēng)貌突出別墅高端項(xiàng)目的生態(tài)化特征。3/8/202364城市區(qū)人文區(qū)人文區(qū)人文區(qū)生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)各功能區(qū)劃分:城市區(qū),以高層建筑+商業(yè)裙樓(風(fēng)情商業(yè)街),高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息,商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。人文區(qū),以多層、小高層為主,圍合式的建筑組團(tuán)拉近了社區(qū)居民親近的距離,營(yíng)造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。自然區(qū),以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主,強(qiáng)調(diào)居住區(qū)域內(nèi)的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合,通過(guò)樓座建筑高度的過(guò)渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。3/8/202365項(xiàng)目交通、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目的交通入口,不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分,更是項(xiàng)目的形象、品質(zhì)所在,需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理,體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在入口形象的設(shè)置上,建議打造出項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀。商業(yè)與住宅的入口應(yīng)分別設(shè)置,住宅中高層與多層可共用主入口,但別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)單獨(dú)設(shè)置。高層與多層入口設(shè)置應(yīng)適當(dāng)加寬人行入口或增設(shè)人行入口的數(shù)量;而別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)考慮加寬或適當(dāng)增加車行入口數(shù)量。高層與多層入口設(shè)置可簡(jiǎn)約,以方便實(shí)用為主;別墅項(xiàng)目的入口設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)大體、大氣3/8/202366項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議:主題景觀、組團(tuán)景觀建議以主題景觀代替普通園林,本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置能夠體現(xiàn)項(xiàng)目特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑,可以雕塑、建筑、符號(hào)等加以表現(xiàn)。從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng),利用本項(xiàng)目天然的自然條件(如山坡、水系)。建議本項(xiàng)目的從設(shè)計(jì)順序上先設(shè)計(jì)環(huán)境后設(shè)計(jì)建筑,做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。各組團(tuán)景觀規(guī)劃,應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。各組團(tuán)景觀的設(shè)置,應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。3/8/202367項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議:水體集中、硬質(zhì)景觀本項(xiàng)目規(guī)劃中,建議將分散的水體進(jìn)行集中,以形成大面積的景觀水體,這將成為本項(xiàng)目的特色所在,同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理(貴陽(yáng)的山體景觀對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō),已經(jīng)不能成為景觀上的賣點(diǎn))。在園林景觀的構(gòu)成要素中,硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重,包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識(shí)等。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設(shè)施,以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來(lái)舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過(guò)程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設(shè)計(jì)思想,并滿足其使用功能,對(duì)硬質(zhì)景觀圖進(jìn)行深化設(shè)計(jì)是一個(gè)不容忽視的重要環(huán)節(jié)。3/8/202368項(xiàng)目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議:集中化:集中化景觀規(guī)劃不明顯,應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃,以鮮明的主題描述項(xiàng)目特征,集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀,便于后期推廣和樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)形象;組團(tuán)化:組團(tuán)化景觀規(guī)劃,應(yīng)便于各樓座對(duì)良好景觀的要求,組團(tuán)化景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)側(cè)重于各組團(tuán)社區(qū)居民的后期使用和維護(hù)。3/8/202369水景對(duì)高層住宅來(lái)說(shuō),價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)。別墅產(chǎn)品在多層、高層的視野范圍內(nèi),私密性無(wú)保障。各樓座均沒(méi)有達(dá)到最佳的視線景觀范圍,能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的景觀規(guī)劃被弱化。3/8/202370項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理:建筑立面本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確,應(yīng)該與市民廣場(chǎng)、會(huì)展中心、市級(jí)行政中心的建筑融合為一體。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級(jí)行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景。具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進(jìn)行處理。3/8/202371項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理:建筑立面處理方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風(fēng)格,或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格。一些具體的細(xì)節(jié)包括:外立面應(yīng)裝飾簡(jiǎn)潔明快的裝飾色塊,窗的開(kāi)面應(yīng)適當(dāng)增大,用大且低的窗臺(tái)設(shè)計(jì)拉近人與自然的距離;陽(yáng)臺(tái)建議以全玻璃陽(yáng)臺(tái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽(yáng)臺(tái)、鐵藝陽(yáng)臺(tái),使本項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)能夠充滿當(dāng)代的時(shí)代氣息。在一些建筑外觀上,陽(yáng)臺(tái)、飄窗盡量不要突出建筑物;空調(diào)機(jī)位應(yīng)預(yù)留百葉或者其他可以將外掛機(jī)進(jìn)行隱蔽性的建筑處理,預(yù)留機(jī)位的空間應(yīng)該足夠大(有些項(xiàng)目機(jī)位預(yù)留位置太小,導(dǎo)致不能使用);城市主干道(金陽(yáng)北路沿線)建筑立面的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)處理建議采用全封閉式,并將晾衣服、儲(chǔ)物等生活用陽(yáng)臺(tái)的朝向小區(qū)內(nèi)引導(dǎo)。3/8/202372項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理:商業(yè)部分建筑處理局部挑空,加大柱距(最好為8.4米),以滿足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要;對(duì)業(yè)態(tài)通過(guò)建筑硬件條件進(jìn)行引導(dǎo),如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留隔油池,大出口地排等;對(duì)商業(yè)部分的配電應(yīng)考慮稍大一些;考慮在部分商鋪設(shè)置上下水處理。3/8/202373建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)裙樓部分以框架結(jié)構(gòu)為主(便于未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整)塔樓(高點(diǎn)住宅)、多層、小高層以剪力墻為主別墅以鋼混為主(或局部鋼混)。

3/8/202374項(xiàng)目建筑外立面主色系裝飾建議建筑外立面,建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。亮色系、淺色系與本項(xiàng)目特征(即規(guī)模較大、品質(zhì)較高的社區(qū)品位不太協(xié)調(diào))可能不太相符,而且貴陽(yáng)特殊的自然氣候環(huán)境,淺色系將容易污染建筑外立面。3/8/202375項(xiàng)目各類物業(yè)內(nèi)部裝修建議公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。建議公共部分的內(nèi)部裝修,首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結(jié)合貴陽(yáng)氣候條件,建議選用耐泥水污染的石材進(jìn)行鋪裝(或地面整體水磨石處理),各樓層的地面鋪裝建議至鋪至戶門。踢腳線選用石材鋪裝,顏色建議選用深色系。套內(nèi)空間,指門窗的設(shè)計(jì)和材料選用以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。套內(nèi)空間的裝修建議以精裝修(或廚衛(wèi)精裝)為主,在交房標(biāo)準(zhǔn)上與其他項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng),一方面體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì),一方面精裝修也有利于提高售房單價(jià)。3/8/202376硬件設(shè)備及設(shè)施建議:采暖采光、熱水飲用水、電視系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)采暖采光,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮在建筑中應(yīng)用節(jié)能建筑材料和施工工藝,如寒冷季節(jié)的墻體保溫功能、大面積窗戶(或陽(yáng)臺(tái))的自然采光、通透的新風(fēng)動(dòng)線設(shè)計(jì)等。熱水及飲用水,是否能夠?qū)厝⒅憋嬎苯右霊簦?4小時(shí)熱水是否供應(yīng)(熱水供應(yīng)可設(shè)計(jì)利用酒店的熱水設(shè)施余量對(duì)小區(qū)進(jìn)行分區(qū)、分組團(tuán)供應(yīng))電視系統(tǒng),小區(qū)內(nèi)配備有線電視、還是衛(wèi)星電視(如酒店的電視接收系統(tǒng)為衛(wèi)星接收系統(tǒng),可為小區(qū)使用);通訊系統(tǒng):系統(tǒng)(包括每戶預(yù)留接口數(shù),是否需要為每戶預(yù)留一個(gè)以上接口)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(如寬帶接口及流量的預(yù)留)等。3/8/202377硬件設(shè)備及設(shè)施建議:智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng):包括社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)(如24小時(shí)電視安防監(jiān)控、電子門禁系統(tǒng)、存車智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)(如煙感系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng))、物業(yè)管理系統(tǒng)(如煤氣、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)智能化系統(tǒng))、金融自助系統(tǒng)(如自動(dòng)柜員機(jī)ATM、繳費(fèi)機(jī)等)是否運(yùn)用、以及如何配備的問(wèn)題。布線系統(tǒng),應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求,與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進(jìn)行有效分離,整個(gè)建筑內(nèi)部應(yīng)保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性,盡量避免管線、管道暴露在公共區(qū)域。3/8/202378廣場(chǎng)及室外公共空間背景布置構(gòu)思建議但社區(qū)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置各種不同主題的社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng),主要以休閑、生態(tài)、活動(dòng)性為主題的集中式公共活動(dòng)空間為主,公共空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)居民的親近性和可參與性。可根據(jù)組團(tuán)形成不同特色的主題廣場(chǎng),但設(shè)置有晨練、健身設(shè)施的活動(dòng)廣場(chǎng)建議設(shè)置在開(kāi)闊、遠(yuǎn)離居住建筑的廣場(chǎng),以免影響周圍社區(qū)居民的日常休息和私密性。室外公共空間可設(shè)置主題背景音樂(lè)或燈光系統(tǒng),3/8/202379商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本項(xiàng)目的商業(yè)是項(xiàng)目成功的一大難點(diǎn),為做好商業(yè)部分的規(guī)劃,建議對(duì)商業(yè)部分的業(yè)態(tài)通過(guò)硬件配套進(jìn)行有意識(shí)的引導(dǎo),如餐飲、洗衣、銀行。具體的目標(biāo)商戶建議為方便入住居民的生活,一期商業(yè)設(shè)施的配套,建議先期引進(jìn)生活超市、門診所、餐館、銀行、郵政所、中小學(xué)校、托兒所、公共廁所等設(shè)施。3/8/202380利用外部連廊,通過(guò)連廊人流能夠快速?gòu)囊粯寝D(zhuǎn)換到二樓。通過(guò)有效的動(dòng)線設(shè)計(jì)和節(jié)點(diǎn),將人流從一樓向二樓進(jìn)行引導(dǎo)。轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)應(yīng)著重外觀設(shè)計(jì),以雙跑式樓梯設(shè)置步行轉(zhuǎn)換的方式不太可取。3/8/202381利用人流轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn),將人流有效地向二樓商業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)。3/8/202382停車場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議;商業(yè)裙樓部分建議有一部分地上停車(沿金陽(yáng)北路建筑布局以塔+裙樓設(shè)計(jì)時(shí),商業(yè)部分除地上停車外,還可以借助塔式建筑地下一層車位使用)。塔式、小高層、多層建筑以地下車位為主別墅以建筑底層(或下沉式建筑內(nèi)部車庫(kù))為主,盡量不下挖建車庫(kù)。3/8/202383為建筑增光添彩的其他建議。本項(xiàng)目可嘗試引溫泉入戶;本項(xiàng)目還應(yīng)該注重想象空間的再創(chuàng)造,利用圓弧、鏤空、轉(zhuǎn)角、嫁接等手法的應(yīng)用,使建筑藝術(shù)與人文生活更加緊密結(jié)合。準(zhǔn)一梯一戶的設(shè)計(jì);電梯大堂賓館化,樓宇入口的電梯廳設(shè)計(jì)開(kāi)始向酒店大堂靠攏,除了藝術(shù)掛畫、吊燈、壁燈,還專設(shè)洽談、休息區(qū),讓住戶擁有酒店式的享受。水景住宅的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)親水性,建議在水景設(shè)計(jì)時(shí),以親水平臺(tái)、親水步道、休息平臺(tái)等,使水景的功能性、景觀性能夠充分應(yīng)用。建筑屋頂?shù)奶幚?,建議以坡屋頂為主,平屋頂建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以一定的建筑造型進(jìn)行處理,以比較豐富的坡頂組合,可以更藝術(shù)化地打破平直呆板的屋頂線條,豐富整個(gè)建筑群天際輪廓線,如四坡頂、雙坡頂、露臺(tái)、屋面斜窗和部分屋頂裝飾件的組合;西式建筑屋頂?shù)膽?yīng)用等等。3/8/202384老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議戶型產(chǎn)品建議營(yíng)銷推廣方案目錄3/8/202385一期項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議:金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析碧海紅湖項(xiàng)目:本項(xiàng)目的銷售率(按套)官方數(shù)據(jù)為15%,根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì),達(dá)到19%左右;本項(xiàng)目的銷售率(按面積)根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì),達(dá)到22%左右;每月銷售66套,銷售面積2萬(wàn)多平方米。碧海紅湖項(xiàng)目面積在170、200左右的產(chǎn)品銷售速度比較快,但占供應(yīng)的比例較?。还?yīng)面積在110-130區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)比例較大(占60%左右),但銷售率都比較低;供應(yīng)面積在100以下的產(chǎn)品,其供應(yīng)比例較小(約6%),未能實(shí)現(xiàn)銷售。數(shù)據(jù)來(lái)源于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局,數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理。3/8/202386一期項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議:金陽(yáng)新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析景怡東苑景怡東苑140平方米左右的產(chǎn)品供應(yīng)較多,面積主要集中在120-160平方米/套之間(比例達(dá)到60%)景怡東苑100平方米以下的產(chǎn)品,供應(yīng)比較少,但銷售速度較快;景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品供應(yīng)較少(占15%左右),大戶型產(chǎn)品(躍式、復(fù)式)銷售緩慢,大戶型產(chǎn)品只有面積在190、160左右的產(chǎn)品才有一部分銷售。每月銷售83套。數(shù)據(jù)來(lái)源于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局,數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)一定處理。3/8/202387一期產(chǎn)品戶型建議:200平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量不做(如景怡東苑200平方米以上的產(chǎn)品未能實(shí)現(xiàn)銷售);70-100平方米之間的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)較少,但小戶型產(chǎn)品不宜太多,可能會(huì)降低本項(xiàng)目檔次;110-120平方米之間的產(chǎn)品供應(yīng)旺盛,銷售率較低,應(yīng)避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng);130左右的產(chǎn)品相對(duì)較少,但消化速度快,本項(xiàng)目產(chǎn)品可在此基礎(chǔ)上適當(dāng)增大戶型面積;建議產(chǎn)品主力戶型以面積在160-190平方米左右的戶型產(chǎn)品為主。3/8/202388一期產(chǎn)品戶型建議:動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離動(dòng)區(qū)包括起居室、餐廳、廚房等;靜區(qū)包括臥室、書房、衛(wèi)生間等;本項(xiàng)目的動(dòng)區(qū)主要是指一個(gè)家庭的公共區(qū),靜區(qū)是私用區(qū)。在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)使居室公私分離,居寢分離,動(dòng)靜分離,使居住功能更加合理。3/8/202389一期產(chǎn)品戶型建議:采光與通風(fēng)立體采光、良好通風(fēng)精心設(shè)計(jì)好本項(xiàng)目的住宅的門、窗、陽(yáng)臺(tái)等開(kāi)口的方向、高度和形狀,建立一個(gè)立體采光、通風(fēng)系統(tǒng),形成一個(gè)較完善的“陽(yáng)光和新風(fēng)通道”,把陽(yáng)光、新風(fēng)盡可能的導(dǎo)入室內(nèi),使居室里得到充足的日照(如采用大面積的落地窗、落地陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì))和空氣對(duì)流,還可以起到節(jié)能的作用。3/8/202390一期產(chǎn)品戶型建議:采光與通風(fēng)廚房規(guī)劃設(shè)計(jì),建議以單一操作型為主;衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)配備,建議有二個(gè)臥室以上時(shí),建議以配備兩個(gè)衛(wèi)生間;3/8/202391老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案項(xiàng)目SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷策略的把握對(duì)價(jià)格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開(kāi)盤準(zhǔn)備目錄3/8/202392產(chǎn)品銷售SWOT的把握:優(yōu)勢(shì)1)趨勢(shì):在貴陽(yáng)的整體規(guī)劃中,金陽(yáng)新區(qū)屬于未來(lái)貴陽(yáng)的新中心區(qū),升值潛力大,目前政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)搬遷;2)配套:本案周邊具備一些形象性的配套設(shè)施:貴陽(yáng)一中,在建的五星級(jí)酒店,金陽(yáng)購(gòu)物中心,金陽(yáng)醫(yī)院;3)環(huán)境:除了金陽(yáng)新區(qū)整體的生態(tài)規(guī)劃外,本案臨近觀山公園,社區(qū)內(nèi)有四個(gè)高低起伏的原生態(tài)小山丘,社區(qū)內(nèi)還設(shè)有一條貫穿整個(gè)社區(qū)的觀景水系;4)規(guī)模:71萬(wàn)平方米的社區(qū)規(guī)模,利于整體規(guī)劃,會(huì)聚資源,營(yíng)造更好的社區(qū)氛圍;同時(shí)也更容易在市場(chǎng)上造成影響。3/8/202393產(chǎn)品銷售SWOT的把握:劣勢(shì)目前商業(yè)部分的格局規(guī)劃不盡合理。1)3米面寬和15米進(jìn)深影響了業(yè)態(tài)的豐富性;2)兩層的單獨(dú)商業(yè)布局,使得上層的銷售更加困難;3)雖然相對(duì)于70萬(wàn)平方米的大盤來(lái)說(shuō),2萬(wàn)平方米的商業(yè)配套不算大,但由于分戶面積過(guò)小,形成了過(guò)多的商業(yè)鋪面,不利于組織社區(qū)服務(wù)型商業(yè)體系,同時(shí)本區(qū)域目前也不具備形成休閑購(gòu)物街的條件;由于采取銷售的方式,將對(duì)后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和品質(zhì)的控制帶來(lái)更多不確定的因素,容易造成整體社區(qū)形象的下降,影響住宅部分的銷售。3/8/202394產(chǎn)品銷售SWOT的把握:威脅1)區(qū)域傳統(tǒng)定位的認(rèn)識(shí)習(xí)慣:雖然金陽(yáng)新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為“園林化、生態(tài)型”和“數(shù)字金陽(yáng)”,但通過(guò)走訪調(diào)查,目前貴陽(yáng)市民對(duì)本區(qū)域的傳統(tǒng)印象仍然為工業(yè)區(qū),從而影響了消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的預(yù)期;同時(shí)區(qū)內(nèi)大都為經(jīng)濟(jì)適用房,也不是傳統(tǒng)的高檔住宅的名片性區(qū)域;2)區(qū)域傳統(tǒng)價(jià)格體系的認(rèn)知習(xí)慣:目前金陽(yáng)新區(qū)的住宅均價(jià)為1430元/平方米,本案預(yù)期的價(jià)格體系將出現(xiàn)一個(gè)級(jí)跳;3)由于是新區(qū)開(kāi)發(fā),雖然實(shí)際距離市中心只有15分鐘左右的車程,但通過(guò)走訪,市民普遍反映心理距離感受較遠(yuǎn)。4)由于自然條件的優(yōu)越,一般的景觀主題住宅在貴陽(yáng)的同質(zhì)化嚴(yán)重,不利于建立項(xiàng)目的差異性。5)本案產(chǎn)品外立面的形象昭示性無(wú)特色;6)本案目前規(guī)劃的產(chǎn)品類型與景觀之間的搭配不盡合理,影響了整體社區(qū)的視野開(kāi)闊性,也不利于價(jià)格體系的制定,容易對(duì)銷售造成阻力;7)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度,城區(qū)項(xiàng)目分流了部分留戀城市生活的高端客戶,花溪項(xiàng)目分流了部分熱衷生態(tài)環(huán)境的高端客戶。3/8/202395產(chǎn)品銷售SWOT的把握:威脅1)貴陽(yáng)整體的住宅市場(chǎng)環(huán)境,對(duì)真正品質(zhì)優(yōu)秀的項(xiàng)目有很強(qiáng)的接受力2)從有利于產(chǎn)品銷售的角度,進(jìn)一步完善產(chǎn)品規(guī)劃,使得項(xiàng)目從原有的人文化的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化3/8/202396老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案項(xiàng)目SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷策略的把握對(duì)價(jià)格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開(kāi)盤準(zhǔn)備目錄3/8/202397一期產(chǎn)品推廣方向確定推廣方向的邏輯主線:實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化是市場(chǎng)操作的核心原則,因此突破市場(chǎng)的傳統(tǒng)觀念,就需要建立新的價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn),其中核心問(wèn)題就是差異性的建立。如何建立差異化,差異化的方向1)你無(wú)我有:容易計(jì)算單個(gè)賣點(diǎn)的成本,不利于形成整體價(jià)格體系的建立;同時(shí)在幾十萬(wàn)平方米的大盤開(kāi)發(fā)中缺乏周期性支撐力;2)同一賣點(diǎn)的價(jià)值最大化:如都做園林綠化,但我們把園林綠化做到極致,如北京星河灣。但這種操作手法需要成本提升很大,而且在貴陽(yáng)市場(chǎng)本身價(jià)格起點(diǎn)不高的情況下,容易導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)值過(guò)度高于價(jià)格,即形成價(jià)值透支,這樣勢(shì)必會(huì)使價(jià)格過(guò)度偏離原有價(jià)格體系,增加了市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)性。3)生活理念的提升:如從一般的舒適性住宅發(fā)展到景觀住宅(公園地產(chǎn)),科技住宅(MOMA),異域風(fēng)情住宅(地中海風(fēng)情)等,通過(guò)一種有硬件條件支撐的新的生活方式的引導(dǎo)和演繹,來(lái)建立市場(chǎng)上新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和形象的差異性。3/8/202398一期產(chǎn)品推廣方向:差異化的建立1)景觀地產(chǎn):本案具備景觀條件,但在貴陽(yáng)市場(chǎng)的形象同質(zhì)化嚴(yán)重;2)異域風(fēng)情地產(chǎn):雖然有商業(yè)風(fēng)情街,威尼斯碼頭的前期設(shè)想,但整體產(chǎn)品硬件支撐不夠(外立面,異域園林品種的引進(jìn),與周邊自然條件的和諧等);且與金陽(yáng)新區(qū)整體的“園林,生態(tài)”定位并不協(xié)調(diào)。3)從市場(chǎng)形象突破的角度看,貴陽(yáng)市場(chǎng)目前的貝地盧加諾,亨特國(guó)際已經(jīng)建立了該領(lǐng)域的形象高度,不利于本案形象的差異化建立。3/8/202399一期產(chǎn)品,倡導(dǎo)一種“生活就象在度假”的生活理念

在景觀地產(chǎn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)景觀與消費(fèi)者心態(tài)的結(jié)合以及與業(yè)主行為的互動(dòng),倡導(dǎo)一種“生活就象在渡假”的生活理念。即景觀環(huán)境不僅僅是用來(lái)看的,而是用來(lái)參與的,享受一種真正融入自然的生活體驗(yàn)。每天在這里的生活都是放松的,是對(duì)城市繁忙生活的一種沉淀。3/8/2023100居住生活理念的確立:可行性硬件條件:社區(qū)內(nèi):水系規(guī)劃,休閑港灣,區(qū)內(nèi)小山丘規(guī)劃,商業(yè)風(fēng)情街周邊:五星級(jí)酒店,市民廣場(chǎng),觀山公園距離:市中心到本案15—20分鐘的車行時(shí)間與消費(fèi)者心態(tài)的契合:目前在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)買住房的消費(fèi)者主要是考慮價(jià)格因素和發(fā)展?jié)摿?,作為第一居所的很少,入住率不高。如果本案突破原?lái)的價(jià)格體系,消費(fèi)者還選擇在本區(qū)域置業(yè),除了仍舊考慮到未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ν?,更多的是尋找一種不同的生活感受和生活形象品質(zhì)的提高?!吧罹拖笤诙杉佟钡睦砟顒偤梅狭诉@種生活狀態(tài)的轉(zhuǎn)變,是一種從繁忙,焦躁到休閑,放松的“閃切”。同時(shí)通過(guò)對(duì)休閑生活感受的引導(dǎo)和客戶的實(shí)際體驗(yàn),也逐漸讓消費(fèi)者產(chǎn)生把這里作為第一居所用于日常居住的比例。3/8/2023101居住生活理念的確立:可行性與開(kāi)發(fā)商大品牌策略的配合為開(kāi)發(fā)商今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和特色,通過(guò)本案的成功開(kāi)發(fā),形成市場(chǎng)上一提起“元龍”的項(xiàng)目,就知道該項(xiàng)目除了注重景觀營(yíng)造外,還特別注重形象和功能配套設(shè)施的完善,倡導(dǎo)一種“生活就象在渡假”的生活理念,“元龍”的項(xiàng)目就是高品質(zhì)和新生活方式的代名詞,從而減少了今后項(xiàng)目的推廣成本。3/8/2023102居住生活理念的確立:可行性(便于推廣)對(duì)于大盤開(kāi)發(fā)來(lái)講,利于整體宣傳和滾動(dòng)式宣傳,也利于開(kāi)發(fā)商大品牌形象的建立;有利于整合現(xiàn)有配套設(shè)施資源,形成宣傳上的合力;在具體的宣傳上,有炒作點(diǎn),容易建立市場(chǎng)形象的差異化,容易形成口碑傳播;與花溪版塊的區(qū)別:不僅是自然生態(tài)的,更是城市文明的(強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化的配套設(shè)施和與舊中心更近的距離);在具體的推廣方式上,可以推出“悠長(zhǎng)假期——旅游路線圖”,將社區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)置為景點(diǎn)1,景點(diǎn)2,方便前期造勢(shì)和后期形成一定規(guī)模后,利于銷售人員的銷講,并自然形成一條看房路線。3/8/2023103居住生活理念的完善:支撐體系理念的完善:為了讓“生活就象在渡假”的理念讓消費(fèi)者更實(shí)際的體驗(yàn)到,還需要進(jìn)一步完善這個(gè)理念的支撐體系。核心形象符號(hào)的建立:根據(jù)以往操盤經(jīng)驗(yàn),一個(gè)項(xiàng)目絕對(duì)需要有一個(gè)可識(shí)別的形象符號(hào),讓客戶一提起某項(xiàng)目就能夠產(chǎn)生一個(gè)具體生動(dòng)的形象來(lái),有利于推動(dòng)市場(chǎng)形象的快速建立;而一般的樓盤LOGO設(shè)計(jì)達(dá)不到這樣的效果,如一提起“水晶苑,龍?;▓@┉”你能想起它的LOGO是什么樣嗎?但一提起北京的“珠江帝景”就能想到躍起的古羅馬戰(zhàn)馬,一提起富力城就能想到外型獨(dú)特的售樓中心。3/8/2023104核心形象符號(hào)的建立:位置和形式位置和形式選擇建議方案1:選擇在社區(qū)內(nèi)高度最高的山丘上設(shè)立一個(gè)形象符號(hào),如:觀音像方案2:選擇在威尼斯港灣設(shè)立一艘大帆船方案3:選擇社區(qū)廣場(chǎng),設(shè)立一個(gè)體現(xiàn)“生活就象在渡假”內(nèi)涵的精神雕塑3/8/2023105珠江帝景-北京3/8/2023106富力城-北京3/8/2023107居住生活理念的完善:支撐體系(案名調(diào)整)案名的調(diào)整建議:“悠長(zhǎng)假期”貴陽(yáng)有太多以“龍”為內(nèi)容的案名,不利于在宣傳上形成差異本案名更好的體現(xiàn)了推廣訴求,并與區(qū)域整體規(guī)劃和周邊生態(tài)環(huán)境的調(diào)性相契合如果從開(kāi)發(fā)商大品牌運(yùn)作的角度,本案名還可以調(diào)整為“元龍—悠長(zhǎng)假期”3/8/2023108居住生活理念的完善:特色景觀的建立如果單純從景觀設(shè)計(jì)的角度來(lái)講,更多的是體現(xiàn)滿足社區(qū)業(yè)主的精神生活需求,但從推廣銷售的角度來(lái)看,需要建立自己的景觀特色,以快速形成市場(chǎng)上的記憶點(diǎn)和口碑傳播點(diǎn)。一提起北京的“萬(wàn)象新天”,就知道該項(xiàng)目有一個(gè)大峽谷的景觀設(shè)計(jì);一提起“東一時(shí)區(qū)”就知道有一個(gè)10萬(wàn)平方米大公園的配套;一提起花溪的“頤和花園”就知道有一個(gè)“社區(qū)山景觀光區(qū)”。3/8/2023109其他在綠地的規(guī)劃上,最好形成1-2塊的大型集中綠地,給購(gòu)房者更好的視覺(jué)沖擊力,同時(shí)建議引進(jìn)可踩踏的草種,讓業(yè)主充分的享受自然,不只是觀景,還可以觸摸。活動(dòng)廣場(chǎng)先期投入:為項(xiàng)目積累人氣和市場(chǎng)形象,利用場(chǎng)地經(jīng)常性的組織一些活動(dòng),造成全市的關(guān)注。對(duì)“生態(tài)環(huán)境”的進(jìn)一步理解:“生態(tài)環(huán)境”除了有“自然景觀,人”的參與外,還應(yīng)當(dāng)有其他生物的參與,如在廣場(chǎng)上放養(yǎng)和平鴿,除了可以增加社區(qū)的生動(dòng)性外,還可以與市政府相呼應(yīng),形成良好的社會(huì)口碑。居住生活理念的完善:特色景觀的建立3/8/2023110對(duì)推廣文案設(shè)計(jì)的把握本項(xiàng)目要做金陽(yáng)新區(qū)的頂尖商品房住宅,因此在價(jià)格上會(huì)突破原有的價(jià)格體系預(yù)期,會(huì)造成一定的銷售壓力。為了配合本案的價(jià)格策略,在宣傳形象上,要比照市區(qū)最高檔住宅的形象設(shè)計(jì),提高消費(fèi)者的心理價(jià)格預(yù)期,然后以低于市區(qū)豪宅的價(jià)格入市,強(qiáng)化高端客戶對(duì)本案價(jià)格的接受程度。一、設(shè)計(jì)元素建議:多一些人物大頭照笑臉的畫面,通過(guò)一個(gè)個(gè)笑臉體現(xiàn)“生活就象在渡假”的理念,更容易與客戶拉近距離,產(chǎn)生情感上的互動(dòng)。二、為了保證形象的品質(zhì)感,在各種媒介材料的選擇上,也應(yīng)當(dāng)也本著“形象提高心理價(jià)格預(yù)期”的先期策略進(jìn)行選擇,如圍擋應(yīng)盡量使用噴繪,而避免使用漆刷。三、廣告公司建議:為了更好的保證宣傳形象的品質(zhì)感,建議選擇深圳或北京有多年房地產(chǎn)推廣經(jīng)驗(yàn)的大型品牌公司來(lái)負(fù)責(zé)廣告設(shè)計(jì)和文案撰寫部分3/8/2023111對(duì)推廣渠道的把握:核心渠道-活動(dòng)營(yíng)銷1、活動(dòng)營(yíng)銷:通過(guò)普遍性活動(dòng)和定向性活動(dòng)的結(jié)合,為項(xiàng)目積聚口碑。1)普遍性活動(dòng):大獎(jiǎng)?wù)骷瘡V告語(yǔ),造成貴陽(yáng)市場(chǎng)的集體性關(guān)注。2)定向性活動(dòng):A、元龍大講堂B、論壇:開(kāi)盤前邀請(qǐng)有關(guān)專家舉辦主題論壇,發(fā)布權(quán)威的“類旅游地產(chǎn)白皮書”,建立行業(yè)內(nèi)的權(quán)威性和話語(yǔ)權(quán)。3/8/2023112對(duì)推廣渠道的把握:核心渠道-戶外廣告牌2、戶外廣告牌根據(jù)經(jīng)驗(yàn),戶外的位置比內(nèi)容更加重要,因此核心問(wèn)題是位置的選擇1)選擇位置和數(shù)量建議:三橋,寶山北路,大營(yíng)坡,(可以在三橋等類似區(qū)域形成廣告長(zhǎng)廊的效果,強(qiáng)化項(xiàng)目形象和影響力)新添大道、蠻坡(可以在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域強(qiáng)化本項(xiàng)目形象,分流客群)2)形式上,在通往項(xiàng)目的主路上設(shè)置“交通指示牌式”路牌3/8/2023113對(duì)推廣渠道的把握:核心渠道-報(bào)紙3、報(bào)紙1)媒體選擇:通過(guò)調(diào)查,貴陽(yáng)的都市報(bào)和晚報(bào)在項(xiàng)目宣傳上的效果比較理想2)在宣傳方式上,建議采取以下三種形式A、根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),由于住宅產(chǎn)品屬于高消費(fèi)式廣告C、可以在報(bào)紙產(chǎn)品,消費(fèi)者相對(duì)理性,因此建議采取以硬廣軟投的方式B、開(kāi)盤階段和其他重要節(jié)點(diǎn),也可考慮連續(xù)性懸念的新聞版或其他比較受歡迎的版面作長(zhǎng)期的冠名推廣3/8/2023114對(duì)推廣渠道的把握:輔助渠道1、廣播考慮到有車族不定期的在車上收聽(tīng)廣播,因此在媒介計(jì)劃的制定上,不選擇集中時(shí)段的宣傳,而是采取不定時(shí)的宣傳。2、房展會(huì)3、DM,主要針對(duì)貴陽(yáng)區(qū)外的周邊區(qū)域客戶,集中開(kāi)發(fā)異地客戶資源。3/8/2023115老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案項(xiàng)目SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷策略的把握對(duì)價(jià)格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開(kāi)盤準(zhǔn)備目錄3/8/2023116對(duì)核心營(yíng)銷策略的把握:情景營(yíng)銷不論是房地產(chǎn)營(yíng)銷還是其他商品的營(yíng)銷,“決戰(zhàn)終端”的理念已為大家所廣泛認(rèn)同,特別是對(duì)于房地產(chǎn)期房銷售來(lái)講,由于總價(jià)高和很多不確定因素,使得消費(fèi)者往往缺乏信心,特別是對(duì)于進(jìn)行第一次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商,更是缺乏購(gòu)買信心。同時(shí)由于貴陽(yáng)的地域局限性和媒體傳播渠道的單一性,信息的傳達(dá)率較高,因此現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境如何,則成為撬動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買意愿的核心要素。3/8/2023117開(kāi)盤前至一期外立面形成前的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝1)圍擋包裝(保持定期更換,使得項(xiàng)目不斷保持“新鮮感”);2)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng);3)看房通道;4)工地氣氛:利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品,引人注目,營(yíng)造人氣旺,整潔有序的施工現(xiàn)場(chǎng);5)工人形象:文明施工,統(tǒng)一工牌、安全帽,對(duì)待看樓人員要文明禮貌(最好做為工地紀(jì)律來(lái)要求),特別是守衛(wèi)人員。3/8/20231183/8/2023119情景樣板間的設(shè)立1)衣柜里掛上衣服2)在客廳茶幾和餐廳餐桌上布置留言紙,上寫:“小蘭:今晚我和朋友出差,打你沒(méi)在”、“爸爸,下午不用接我,我自己已學(xué)會(huì)回家”等日常溫馨語(yǔ)言;3)在浴室放上一本打開(kāi)的書4)其他軟裝修:A、注重?zé)艄夂鸵繇懴到y(tǒng)對(duì)氛圍的營(yíng)造;B、在各樣板房入口處設(shè)置立式展示牌,包含內(nèi)容:戶型推介、專家點(diǎn)評(píng)、數(shù)據(jù)指標(biāo)及用戶意見(jiàn)卡;C、注意維護(hù)樣板房及通道和看樓路程中的清潔;D、不建議設(shè)置鞋套機(jī),通過(guò)加強(qiáng)保潔來(lái)維持樣板間的清潔3/8/2023120將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū):完善的園林樹(shù)池模紋LOGO崗?fù)せ▔嚬战腔▔瘶?shù)池3/8/2023121將一期作為今后幾期開(kāi)發(fā)的樣板社區(qū):完善的園林將陽(yáng)臺(tái)裝飾成花園陽(yáng)臺(tái):完善社區(qū)小品如參考“深圳故事”,圍繞“貴陽(yáng)故事”的主題,建立一系列的反映貴陽(yáng)人日常生活的雕塑小品,形成一個(gè)社會(huì)性的話題。為社區(qū)配套景觀起名字:如“威尼斯”港灣,“海誓山盟”山,強(qiáng)化故事性,傳播性和生動(dòng)性3/8/2023122售樓中心(情景體驗(yàn)中心)在售樓處位置的選擇上,除了現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置外,在市區(qū)也應(yīng)設(shè)立一個(gè)接待中心(或第二售樓處),以分流市區(qū)客戶和強(qiáng)化項(xiàng)目的影響力,并提供看房班車服務(wù)(平日兩班,周末四班)。強(qiáng)化“生活就象在渡假”的主題,給人一種這里不是一個(gè)銷售場(chǎng)所,而是一個(gè)休閑,放松身心的地方。多布置一些綠植、設(shè)計(jì)一些水系設(shè)置一些搖椅、周末或節(jié)假日提供冷餐服務(wù)銷售服裝和其他VI系統(tǒng)的選擇,注重營(yíng)造輕松的交談氛圍3/8/2023123設(shè)置誠(chéng)信宣言:在入口處設(shè)置《誠(chéng)摯宣言》,用1M*2M木質(zhì)展板設(shè)于營(yíng)銷中心入口處,要求顯眼、整體形象莊重。與客戶的“第一次親密接觸”,用發(fā)自肺腑的、來(lái)自心靈的語(yǔ)言來(lái)縮短與客戶之間的距離,取得他們的好感;改變貴陽(yáng)市銷售組織、銷售隊(duì)伍、銷售現(xiàn)場(chǎng)不專業(yè)、不規(guī)范的形象,在與同行的對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)中一枝獨(dú)秀;銷售服務(wù)上襯托產(chǎn)品的內(nèi)涵、品質(zhì)。3/8/2023124對(duì)核心營(yíng)銷策略的把握:文化營(yíng)銷作為一個(gè)70萬(wàn)平方米的大盤,銷售周期較長(zhǎng),從大盤的推廣經(jīng)驗(yàn)看,需要以本社區(qū)的文化理念為主軸,進(jìn)行階段性的宣傳,以使得項(xiàng)目一直保持一定的熱度。建議本項(xiàng)目推出系列的“元龍大講堂”活動(dòng),針對(duì)潛在客戶,認(rèn)購(gòu)客戶和簽約客戶定期舉辦講座,如“出外旅游講座”,“插花講座”,“裝修設(shè)計(jì)講座”等,培養(yǎng)客戶對(duì)社區(qū)的美譽(yù)度,和口碑傳播效果。3/8/2023125老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營(yíng)銷推廣方案項(xiàng)目SWOT分析推廣理念及方向核心營(yíng)銷策略的把握對(duì)價(jià)格和銷控的把握推盤順序及銷售周期、開(kāi)盤準(zhǔn)備目錄3/8/2023126對(duì)價(jià)格和銷控的把握:整盤均價(jià)2800元/平方米價(jià)格策略1、低開(kāi)高走為在開(kāi)盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣,同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購(gòu)房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),

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