北京CBD商業(yè)地產(chǎn)世界城項目全案策劃策劃案-176part1N課件

世界城商業(yè)策劃報告

TheWorldCity

ShoppingMallStrategicPlanningReport本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標(biāo)；持久運(yùn)營是我們的根本目的；提升物業(yè)品質(zhì)、實現(xiàn)商業(yè)公寓共贏是我們的現(xiàn)實要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區(qū)域市場研究國外知名CBD概覽項目定位方向探討項目整體定位世貿(mào)天階商圈研究

（重點(diǎn)項目研究）業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項目自身解讀產(chǎn)品建議收益預(yù)測北京傳統(tǒng)商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關(guān)村、金融街（商務(wù)中心商圈）；亞奧、望京（區(qū)域型商圈）中關(guān)村金融街西單亞奧王府井CBD望京1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）1.1.1、傳統(tǒng)商圈重點(diǎn)商業(yè)：西單商場、西單購物中心、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場等新建商業(yè)：西單Mall、美晟國際廣場商業(yè)體量：現(xiàn)有大型商業(yè)約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達(dá)到100萬平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對主力業(yè)態(tài)4）已形成自身固定的消費(fèi)群體5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級的空間有限西單商圈——零售購物為主、年輕化商業(yè)集合王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：東方新天地、新東安商場、王府井百貨等商業(yè)體量：大型商業(yè)總體量約40萬平米商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購物中心為主目標(biāo)人群：以旅游消費(fèi)人群為主商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主3）商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主4）消費(fèi)客群以國內(nèi)外旅游人士為主，消費(fèi)力有限5）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級的空間有限金融街商圈——金融產(chǎn)業(yè)及辦公配套商業(yè)重點(diǎn)商業(yè)：金融街中心廣場、百盛購物中心商業(yè)體量：15萬方米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓底商、商業(yè)街目標(biāo)人群：金融街周邊辦公、居住人群商圈特點(diǎn)：1）交通便利，有地鐵等公共交通系統(tǒng)2）金融街商務(wù)區(qū)以金融產(chǎn)業(yè)、大型國企總部辦公人群為主3）商業(yè)需求主要集中在日常商務(wù)消費(fèi)，晚間及節(jié)假日消費(fèi)外流4）新建商業(yè)尚處于招商階段，其商業(yè)氛圍尚不成熟5）未來有高端酒店支撐，商業(yè)定位高端CBD商圈——商務(wù)商業(yè)互動型現(xiàn)代化綜合商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、世貿(mào)天階、SOHO、北京萬達(dá)等商業(yè)體量：現(xiàn)有約４６萬平米，未來兩年內(nèi)新增１２６萬平米左右商業(yè)結(jié)構(gòu)：大型綜合購物中心、寫字樓商業(yè)為主目標(biāo)人群：ＣＢＤ周邊辦公、居住人群、區(qū)域商務(wù)往來人群；城市高端消費(fèi)人群商圈特點(diǎn)：1）商務(wù)氛圍成熟、商業(yè)基礎(chǔ)較好2）具有政府規(guī)劃支持3）未來商業(yè)供應(yīng)總量大，商業(yè)設(shè)施完善4）以大型綜合購物中心商業(yè)為主5）區(qū)域消費(fèi)人群集中，消費(fèi)實力及消費(fèi)檔次較高主要商圈商業(yè)體量預(yù)估（M2）商業(yè)結(jié)構(gòu)主要特征消費(fèi)人群代表項目傳統(tǒng)商業(yè)中心王府井40萬傳統(tǒng)百貨、購物中心國際性觀光、旅游商業(yè)街；品牌展示中心以旅游消費(fèi)人群為主王府井商業(yè)街、新東安市場、東方新天地西單100萬傳統(tǒng)百貨、購物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“時尚、購物”為主題的青春時尚型商業(yè)聚集區(qū)本地年輕化消費(fèi)人群西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、西單購物中心、美晟國際、西單Mall新興商務(wù)中心商業(yè)CBD172萬傳統(tǒng)百貨、購物中心、寫字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場、特色商業(yè)街商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動；最具吸引力的城市升級版商圈CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來人群、高端公寓居民國貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬達(dá)、銀泰中心、日壇國際、SOHO尚都、朝外SOHO等中關(guān)村100萬專業(yè)市場、傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街以科技、商務(wù)、人文主要特征電子產(chǎn)品消費(fèi)者、中關(guān)村周邊辦公及居住人群鼎好電子商城、中關(guān)村ｅ世界、第三極、中關(guān)村廣場、新中關(guān)等金融街15萬傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街、寫字樓底商以金融產(chǎn)業(yè)為依托；高端配套商業(yè)金融街及其周邊商務(wù)辦公人群四季商城、金樹街、百盛購物中心1.2、城市商圈總結(jié)對照

MunicipalCommercialCircle

comparison2、CBD區(qū)域市場研究MarketAnalysisfortheCBDAreaCBD是北京城市財富的聚集地，是北京當(dāng)之無愧的首富之區(qū)。這里匯集了北京70%以上的外資機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的星級賓館、酒店。僅2006年第二季度北京新增的寫字樓面積中就有60%以上都來自CBD區(qū)域。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。

2.1、區(qū)域范圍界定（BoundaryofourStudy）本案北京城市定位根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》將未來北京的發(fā)展目標(biāo)定位于：國家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。

北京將如何實現(xiàn)這個發(fā)展目標(biāo)，成為一個世界城市呢？CBD作為國際大都市的標(biāo)志將起至關(guān)重要的作用！2.2.1、CBD范圍及概況1998年，市規(guī)劃局在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。2.2.2、CBD的功能定位立足北京，服務(wù)全國，輻射亞太地區(qū)乃至全世界。以吸引跨國公司總部和地區(qū)總部為重點(diǎn)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，把商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。

北京商務(wù)中心區(qū)4

平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。2.2.3、功能布局規(guī)劃2008年前軌道交通規(guī)劃光華路站呼家樓站嘉里中心站國貿(mào)換成站國貿(mào)換成站光華路站呼家樓站嘉里中心站地鐵10號線地鐵14號線北京CBD應(yīng)該是24小時CBD

傳統(tǒng)CBD中，夜晚的“死城”是CBD最大的癥結(jié)，歸根到底是因為CBD功能構(gòu)成僅僅發(fā)揮了辦公這一項，忽略了作為商業(yè)發(fā)展和城市娛樂場所等的綜合功能。因而：

北京CBD在規(guī)劃時就定位于24小時，其中商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施250萬平方米，

占總建筑面積的25％，將在未來CBD的運(yùn)作中發(fā)揮重要的作用。24小時的CBD不僅僅體現(xiàn)在住宅、寫字樓和商業(yè)的比例上，更應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)的功能

規(guī)劃上。只有實現(xiàn)多種商業(yè)、娛樂、休閑等功能上的補(bǔ)充互動，才能真正構(gòu)筑24小時

的CBD。2.2.5、北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃CBD寫字樓分布圖1尚都國際中心21國貿(mào)中心2SOHO尚都22嘉都大廈3世界城23央視新址4世貿(mào)商業(yè)中心24中服大廈5光華國際中心25招商局大廈6漢威大廈26艾維克大廈7米陽大廈27北京電視臺8華彬大廈28中國第一商城9國際財源中心29韋伯中心10中環(huán)世貿(mào)大廈30科倫大廈11銀泰中心31和喬大廈12建外SOHO32陽光10013雨霖大廈33溫特萊中心14京廣中心34金地中心15萬通中心35萬達(dá)廣場16北京財富中心36現(xiàn)代城17旺座中心37朝外SOHO18住總大廈38世紀(jì)財富中心19嘉里中心39華貿(mào)中心20數(shù)碼01大廈40富爾大廈13456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536237383940據(jù)《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.5萬人?！侗本〤BD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2002至2010年）預(yù)測，CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬，其中，年輕商務(wù)白領(lǐng)約25萬到30萬；CBD常駐財富階層有5.5萬；CBD涉外人士約5.5萬；各界商務(wù)旅行人群約7萬；文化休閑人群約1至2萬；觀光人群在4至8萬左右。2.4、區(qū)域消費(fèi)人群分析（ConsumerAnalysisoftheArea）2.4.1、消費(fèi)人口數(shù)量及構(gòu)成：2.5、區(qū)域商業(yè)市場概況（

RetailMarketStudyoftheArea）商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型商業(yè)分布原有商業(yè)46.7萬綜合百貨、寫字樓底商以國貿(mào)周邊、長安街沿線以北為主新增商業(yè)126萬綜合性項目的商業(yè)部分，獨(dú)立性較強(qiáng)、所占比例較大相對集中于CBD規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)內(nèi)合計/備注172.7萬——商業(yè)重心向北、向東擴(kuò)散2.5.1、商業(yè)供應(yīng)總量2.5.2、區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)列舉：項目名稱商業(yè)面積商業(yè)定位入市時間招商進(jìn)度經(jīng)營管理SOHO尚都3.7萬時尚休閑、餐飲、零售2006.12/2007.7客戶積累階段，9月底開始簽約，年底計劃簽約40-60%港鐵物業(yè)朝外SOHO6.4萬庭院內(nèi)街式商業(yè)2008年初未開始港鐵物業(yè)世貿(mào)天階8.47萬觀光主題商業(yè)2006.9年底前開業(yè)顧問：仲量聯(lián)行萬通中心1萬商務(wù)配套2006.6底未開始待定新城國際0.4萬商業(yè)配套2008年未開始第一太平光華國際2.15萬配套及文化主題商業(yè)2007年底未開始待定北京財富中心5.5萬購物中心、商業(yè)街、餐飲街、康體中心2005.6未開始待定世紀(jì)財富中心3.5萬銀行、餐飲2007年以確定一家銀行入駐待定溫莎大道0.6萬商業(yè)配套2006年整售——北京國際中心4萬區(qū)域型商業(yè)2007年中無簽約待定國貿(mào)三期14萬高端購物中心2008年已有相當(dāng)客戶積累國貿(mào)商業(yè)管理華貿(mào)中心22萬中高端購物中心2007年底已確定新光三越百貨等主力店——北京萬達(dá)16萬綜合商業(yè)體+獨(dú)立商業(yè)街2007.5已確定新世界百貨、沃爾瑪?shù)戎髁蛻糁倭柯?lián)行CBD主要商業(yè)分布本案尚都國際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國際嘉都大廈嘉里中心國貿(mào)1-3期銀泰建外SOHOSOHO現(xiàn)代城北京萬達(dá)金地中心華貿(mào)中心溫特萊中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財富中心世紀(jì)財富商業(yè)形態(tài)：無論現(xiàn)有商業(yè)還是未來供應(yīng)商業(yè)均以大型綜合性商業(yè)為主。2.5.3、區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)業(yè)態(tài)構(gòu)成：現(xiàn)有商業(yè)以零售類商業(yè)及商務(wù)配套為主；未來商業(yè)將更多體現(xiàn)出商品

零售和餐飲、休閑、娛樂類商業(yè)并存的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)特性。商業(yè)檔次：預(yù)計未來商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。商業(yè)走勢：隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，區(qū)域的商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升，區(qū)域的競爭優(yōu)勢和吸引力明顯增強(qiáng)。商業(yè)缺口：未來CBD商業(yè)供應(yīng)仍以大型綜合購物中心為主，這就注定零售業(yè)態(tài)是未來商業(yè)的絕對主力業(yè)態(tài)，而能夠滿足24小時消費(fèi)的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)仍將是未來CBD的主要需求。2.6、區(qū)域未來商業(yè)市場格局

ForecastofRetail

Market

intheArea世貿(mào)天階商圈國貿(mào)商圈華貿(mào)商圈按照區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布特征，未來區(qū)域內(nèi)將形成三大商業(yè)組團(tuán)：

華貿(mào)商圈：華貿(mào)中心、金地國際、萬達(dá)廣場等

國貿(mào)商圈：國貿(mào)、嘉都、嘉里中心、世紀(jì)財富中心、財富中心等

世貿(mào)天階商圈：世貿(mào)天階、世界城、SOHO尚都、朝外SOHO、光華國際等2.6.1、華貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：華貿(mào)中心、北京萬達(dá)、金地中心、溫特萊中心、陽光100等商業(yè)體量：約40萬平方米商業(yè)結(jié)構(gòu)：綜合百貨、購物中心、大型賣場、寫字樓底商目標(biāo)人群：區(qū)域周邊及京城東部辦公、居住人群；酒店商務(wù)往來人群商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模較大2）具備地鐵等公共交通系統(tǒng)3）商業(yè)形態(tài)以大型綜合性購物中心為主4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群2.6.2、國貿(mào)商圈重點(diǎn)商業(yè)：國貿(mào)中心1-3期、嘉里中心、嘉都大廈、財富中心、銀泰、建外ＳＯＨＯ等；商業(yè)體量：約36萬平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)：高檔購物中心；目標(biāo)人群：城市中產(chǎn)以上階層、其他高端消費(fèi)人群；商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模較大、檔次較高、國際品牌聚集地；2）發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，具備地鐵等公共交通系統(tǒng)；3）商業(yè)形態(tài)以高端綜合性購物中心為主；

4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群；2.6.3、世貿(mào)天階商圈重點(diǎn)商業(yè)：世貿(mào)天階、世界城、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、光華國際等；商業(yè)體量：約24.2萬平方米；商業(yè)結(jié)構(gòu)：特色商業(yè)街、內(nèi)廊式商業(yè)街、寫字樓底商裙樓；目標(biāo)人群：區(qū)域商務(wù)辦公及高端居住人群、其他商旅往來人群；商圈特點(diǎn)：1）商圈規(guī)模相對較??；2）物業(yè)形態(tài)以商業(yè)街為主，商鋪有臨街優(yōu)勢，具備“逛”的可能性；3）周邊無地鐵，人流到達(dá)受局限；4）周邊無星級酒店，缺少流動性高消費(fèi)人群；商圈名稱商業(yè)體量（m2）交通條件建筑形態(tài)商業(yè)定位人群差異形成時間華貿(mào)商圈40萬具備地鐵公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購物中心為主中高端綜合商業(yè)，以零售為主周邊酒店物業(yè)可帶來流動性高端消費(fèi)人流2007-2008年國貿(mào)商圈36萬高端綜合商業(yè)，城市購物中心2007年世貿(mào)天階商圈24萬無地鐵；公共交通無明顯優(yōu)勢；以室內(nèi)、外商業(yè)街為主？周邊無酒店，缺乏流動性高消費(fèi)人流2008年2.6.4、各商圈條件對比2.7、區(qū)域市場研究總結(jié)（Conclusion）通過區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)研究我們認(rèn)識到區(qū)域未來商業(yè)供給：以零售業(yè)態(tài)為主的購物中心型商業(yè)供應(yīng)量大，餐飲、休閑、娛樂商業(yè)設(shè)施相對不足。通過對區(qū)域未來商業(yè)市場格局的分析我們認(rèn)為本案從屬于世貿(mào)天階商圈，應(yīng)協(xié)同天階、ＳＯＨＯ等項目一起打造區(qū)域合力，形成共融，做大商圈。通過CBD規(guī)劃研究我們得知CBD商業(yè)規(guī)劃為：24小時商業(yè)、娛樂、休閑通過區(qū)域消費(fèi)人群需求分析我們了解到以商務(wù)辦公人群為主的區(qū)域消費(fèi)者：年輕、重視消費(fèi)品質(zhì)、對餐飲、休閑消費(fèi)有極大需求商業(yè)格局初現(xiàn)，怎樣與周邊項目共同打造合力？如何使本案脫穎于周邊其他項目之上？這時項目所面臨的環(huán)境就從北京市場及整個CBD區(qū)域縮小到項目自身所處世貿(mào)天階商圈范圍內(nèi)。周邊重點(diǎn)項目研究也由此顯得更為重要。3、世貿(mào)天階商圈及重點(diǎn)項目研究TianJieCommercialCircle&KeyProjectAnalysisTargetBrandmix–1/FZARAForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.FolliFollieSJSJSwarovskiSTARBUCKSAdidasDBSBank/Citibank/HSBCQuiksilverFerrariEnergie

SYSGENMissSixtyCimarronTourneauPumaCJWJustgoldSolomon/RolexCHIC世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖ZARATargetBrandmix–2/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.翡翠小廚Zoe’s

CaféTalentGlassZ&AElongDiamondWD.NYFornarinaSisley

GUESSjessicaAldoSOLOMON

緣(中式服裝)PromodPetteepaneEcco世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖TargetBrandmix–3/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.Only/VeroModa/Jack&JonesAzona,AO2Potato&CO艾格周末LESSHappy2nd艾格運(yùn)動

ODBOPureYoga艾格BENETTONShe’skoolSHIRAIFIDO淑女屋Sunlight馬克華菲江南布衣THEME播世貿(mào)天階商業(yè)招商意向客戶分布圖樓層業(yè)態(tài)代表商戶1B生活廣場、南北匯聚樂天超市、迪士尼娃娃、周杰倫迪廳、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士進(jìn)口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展廳等ZARA、Starbucks、保時捷展廳、MissSixty、SwissPerfumery、CJW等2F零售、美容、餐飲等Only、VeraModa等3FSport1004F-5F各式餐飲日本森本、金錢豹、古老海等

試營業(yè)時間：2006年11月中下旬

正式營業(yè)時間：2007年元旦前世貿(mào)天階實際招商情況：從意向商戶規(guī)劃及實際招商情況的對比可以看出：世貿(mào)天階以零售為主的商業(yè)規(guī)劃的招商并不盡如人意，以至于其將招商全線收縮至南樓。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｊ蕾Q(mào)天階目標(biāo)人群

消費(fèi)區(qū)域

目標(biāo)人群消費(fèi)實力項目實現(xiàn)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測項目未達(dá)招商預(yù)期之消費(fèi)行為預(yù)測北區(qū)CBD涉外人群高日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)日常餐飲及商務(wù)休閑消費(fèi)商務(wù)旅客高周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務(wù)人士以短暫停留為主，消費(fèi)機(jī)率不大CBD商業(yè)精英/公寓住戶高日常餐飲及購物休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)日常生活消費(fèi)南區(qū)CBD普通白領(lǐng)中高工作日商務(wù)、休閑消費(fèi)（經(jīng)常性消費(fèi)）；夜間及假日購物休閑消費(fèi)工作日商務(wù)休閑消費(fèi)本地居民中觀光及休閑消費(fèi)（非經(jīng)常性消費(fèi)）觀光及順帶消費(fèi)

（一次性消費(fèi)）國內(nèi)旅客中觀光及順帶消費(fèi)（一次性消費(fèi)）從上表可以看出：世貿(mào)天階的目標(biāo)消費(fèi)人群仍以餐飲、休閑消費(fèi)需求為主。零售購物類消費(fèi)需求往往也是伴隨休閑消費(fèi)共生的。首先：該項目缺乏支撐國際品牌的流動性消費(fèi)群體，不適合做大比例高端零售。ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務(wù)人群和涉外人士，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對國際品牌的消費(fèi)需求在一定時期內(nèi)是有限的。真正支撐國際品牌消費(fèi)的主力人群一定是高端酒店的流動性高消費(fèi)人群，而該項目周邊恰恰缺乏相應(yīng)的星級酒店。其次：該項目主體消費(fèi)人群的人員構(gòu)成及消費(fèi)特點(diǎn)與商業(yè)定位間有一定偏差。該項目日常消費(fèi)將以周邊辦公人群為主，主要消費(fèi)類別也局限于餐飲、商務(wù)休閑等，而夜間及節(jié)假日的主力人群將以觀光客為主，該部分人群的消費(fèi)屬于順帶性消費(fèi)，顯然與項目商業(yè)檔次、商業(yè)結(jié)構(gòu)不完全吻合。此外，天幕硬件設(shè)施的運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用拉高了后期經(jīng)營成本同樣是不容忽視的問題。世貿(mào)天階項目存在的問題依據(jù)目前世貿(mào)招商情況，我們有理由相信南樓商戶以中檔品牌零售及部分中高端餐飲為主，目標(biāo)客群定位基本可以實現(xiàn)，而北樓招商情況暫不明朗，因此對其商業(yè)做如下預(yù)期：未來北樓有可能調(diào)高餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例，縮小零售業(yè)態(tài)比例，將以餐飲、休閑、娛樂為主基調(diào)，零售配以國際二線品牌零售：理由：北樓招商工作已暫停，可見高端零售定位執(zhí)行有困難、需調(diào)整；零售部分，國際一線品牌較難實現(xiàn)，有可能引入二線品牌；未來天幕將吸引眾多觀光人流，對餐飲、休閑業(yè)態(tài)有較大需求；對餐飲類商戶的招商是較為穩(wěn)妥也最易實現(xiàn)的招商方案；世貿(mào)天階未來商業(yè)預(yù)期 世貿(mào)天階項目自身條件及對本案的借鑒意義影響對本案的借鑒天幕吸引并留住人流加大餐飲、休閑比例自身條件帶動人流商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整借勢造勢帶動人流卻未必留人吸引觀光人群錯位經(jīng)營位置：東大橋路８號，本案北側(cè)

面積：占地面積：２.２公頃

建筑面積：17萬平方米（地上11萬平方米、地下6萬平方米）

商業(yè)面積：3.7萬平方米

構(gòu)成：寫字樓、SOHO公寓、商業(yè)樓（8層）、商業(yè)裙房（B1-4F）

價格：商業(yè)售價2.59萬-4.1萬/平方米，成交均價3.1萬元/平方米（建面）租金報價4.7-12元/天/平方米（建面，含物業(yè)管理費(fèi)）物業(yè)：管理港鐵物業(yè)

費(fèi)用30元/月/平方米（不含空調(diào)加時費(fèi)）

時間：一期商業(yè)（西塔）2007年6月開業(yè)

二期底商（東塔）2008年年中開業(yè)SOHO尚都項目

銷售型物業(yè)，售價高，產(chǎn)權(quán)分散；

長480米的室內(nèi)步行商業(yè)，420余個小面積商鋪；

定位以零售為主，兼有30%-40%的餐飲；

東西側(cè)大面積商業(yè)由空中連廊連結(jié)；SOHO中國的統(tǒng)一推廣及港鐵物業(yè)的統(tǒng)一管理；

下沉式商業(yè)入口，“聯(lián)邦廣場”式的另類的建筑風(fēng)格。SOHO尚都商業(yè)特點(diǎn)SOHO尚都總平面圖B1層平面圖2層平米圖3層平米圖4層平米圖5層平米圖樓層業(yè)態(tài)意向商戶樓層租金報價（美金/月/建筑平米）樓層租金報價（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運(yùn)動+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國餐吧(含演藝酒吧)184.76-7F中餐廳鼎鼎香————8F會所(畫廊)范曾畫廊————

以上租金包括商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)但不包括空調(diào)加時費(fèi)；免租期：開業(yè)后至少3個月時間；

發(fā)展商準(zhǔn)備的補(bǔ)貼費(fèi)及推廣費(fèi)用：2007年共計1200萬元；

開業(yè)時間：2007年6月SOHO尚都西塔商業(yè)分布

周邊：周邊及自身辦公人群；

區(qū)域：區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來、旅游觀光、文化交流人群；

全市：未來商業(yè)營銷活動吸引人群；SOHO尚都目標(biāo)人群

產(chǎn)權(quán)分散，難以真正統(tǒng)一經(jīng)營，不適合大比例零售業(yè)態(tài)；無整體商業(yè)規(guī)劃；東西側(cè)連通不足（地上僅憑連廊連結(jié)，地下不連通），商業(yè)互動受影響；另類建筑風(fēng)格是建筑的亮點(diǎn)卻非商業(yè)亮點(diǎn)（零售商業(yè)的通透性及展示性受影響）；未來需借助持續(xù)性商業(yè)推廣活動來吸引人流；SOHO尚都存在問題

截止到9月底為客戶積累階段，目前無實質(zhì)性簽約；

計劃于2006年底招商率達(dá)到30-40%；SOHO尚都目前租賃狀況空置中開業(yè)前調(diào)整后典型案例——建外SOHOSOHO尚都未來商業(yè)預(yù)期

未來需有兩年左右的市場培育期

未來商業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)期：以餐飲、休閑為主理由：1、銷售型商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃不受控；2、區(qū)域周邊及自身辦公人群需要餐飲、商務(wù)及

休閑配套；3、零售購物類商業(yè)對商業(yè)氛圍要求較高，新興

商業(yè)需做出特色，但特色零售招商難度較大；4、內(nèi)廊式商業(yè)、線形布局且連通性不足，不利

于形成商業(yè)回流，分割不適合零售類商業(yè)。SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義影響對本案的借鑒入市時間早于本案吸引并留住人流帶動人流自身條件對周邊商業(yè)氛圍的帶動商業(yè)推廣活動投入借勢造勢本案潛在消費(fèi)人群辦公人群大比例的餐飲休閑業(yè)態(tài)未來商業(yè)預(yù)期3.4.3、重點(diǎn)項目與本案對照表項目名稱總建筑面積（萬m2）物業(yè)構(gòu)成商業(yè)建筑面積（萬m2）商業(yè)

樓層是否銷售商業(yè)定位預(yù)期目標(biāo)客群世貿(mào)天階21.12寫字樓+商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場8.5Ｂ１-５Ｆ否全天候服務(wù)的時尚休閑中心北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領(lǐng)、國內(nèi)游客SOHO

尚都17寫字樓+ＳＯＨＯ辦公＋室內(nèi)商業(yè)街3.7西區(qū)：1-8F；東區(qū)：B1-4F是餐飲、休閑及時尚零售區(qū)域辦公人群、國內(nèi)游客世界城12寫字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場3.1B1-4F否？？3.4.4、重點(diǎn)項目分析結(jié)論通過對周邊重點(diǎn)項目的分析我們發(fā)現(xiàn)：無體量優(yōu)勢須借助商圈整體商業(yè)氛圍入市時間晚受周邊商業(yè)環(huán)境影響制約化競爭為共榮，共榮中求突破本案商業(yè)策略4、對本案商業(yè)之合理預(yù)期ExpectationForOurProject第一階段：合理借勢階段周期：12個月左右階段策略：市場跟隨策略階段描述：項目入市頭半年左右時間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。這一階段需合理借助周邊業(yè)已形成的商業(yè)氛圍來帶動本案商業(yè)平穩(wěn)起步。因而在業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)氛圍營造等方面均須與周邊項目協(xié)調(diào)一致。通過以上整體市場研究和對重點(diǎn)項目的分析，結(jié)合商業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律，我們可大致勾勒出未來本項目的商業(yè)操作思路。未來本案商業(yè)可大致經(jīng)歷以下四個發(fā)展階段：第二階段：借勢造勢階段周期：6個月左右階段策略：市場跟隨策略+適時調(diào)整策略階段描述：經(jīng)過半年左右時間的經(jīng)營，商業(yè)開始進(jìn)入調(diào)整期。首批入住商戶將會出現(xiàn)分化。大約60-70%左右的商戶經(jīng)過前期市場的培養(yǎng)已逐步走上經(jīng)營正軌，剩余部分商戶將會逐漸自然淘汰并被符合市場需求的商業(yè)填補(bǔ)。第三階段：自成一格階段周期：6個月左右階段策略：市場突破策略階段描述：隨著市場的自然調(diào)整和經(jīng)營管理的主動調(diào)整，本案商業(yè)經(jīng)營方向、業(yè)態(tài)比例、商戶檔次等將更趨合理，商業(yè)氛圍也愈加濃郁，此時的商業(yè)已不單靠某個品牌商戶的個體影響力，更多的顯現(xiàn)出商業(yè)整體的合力，同時逐漸形成自身獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格。階段周期：6個月左右階段策略：市場引領(lǐng)策略階段描述：經(jīng)過兩年的市場運(yùn)營，本商業(yè)基本完成初期調(diào)整，步入經(jīng)營正軌。此時憑借已形成的商業(yè)氛圍，本項目已逐漸由主動招商過渡到商戶篩選階段，有條件就商戶品質(zhì)、檔次進(jìn)行主動調(diào)整，商業(yè)管理與經(jīng)營商戶也因此進(jìn)入良性互動階段。此時的商業(yè)應(yīng)顯現(xiàn)出自身獨(dú)特的魅力，成為區(qū)域商業(yè)的亮點(diǎn)。前期對區(qū)域市場和重點(diǎn)項目的深入研究幫助我們確立了本案商業(yè)的定位方向，但正如任何一個新興商業(yè)都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫成一幅美麗的畫卷則還需要考證商業(yè)自身的客觀條件。第四階段：CBD亮點(diǎn)5、商業(yè)定位MarketingPositioning5.1、本案自身條件分析（ProjectSelf-portrait）位置：CBD西北部，北側(cè)與東側(cè)臨SOHO尚都、南接世貿(mào)天階、西側(cè)隔２棟塔樓與東大橋路相通規(guī)模及層高：樓層B11F2F3F4F層高(m)3.35-7.685.15.14.5－4.83.6建筑面積

(m2)10584.96(地下）21072.69（地上）總計(m2)31657.65建筑形態(tài)：本案兩棟商業(yè)均呈南北狹長分布，面寬進(jìn)深比較大。物業(yè)沿街兩側(cè)自然形成商業(yè)街區(qū)的格局。工程結(jié)點(diǎn)：

開工日期：2006.7

商業(yè)交付日期：2008年12月31日

開業(yè)日期：2009年(注：表中地下商業(yè)建面中包括中間過道面積，其計算方法：過道套內(nèi)建面的50%）1、區(qū)位優(yōu)勢承啟地段本案所處CBD大區(qū)位具有不爭的優(yōu)勢；本案處于ＳＯＨＯ尚都與世貿(mào)天階兩個具有影響力的項目之間，具有承前啟后的連貫和銜接地位和作用。２、品質(zhì)保證業(yè)主高端項目自身建筑品質(zhì)高端；公寓部分定位高端；業(yè)主品質(zhì)及實力高端。３、只租不售實力彰顯本案由實力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經(jīng)營，充分彰顯甲方的實力和遠(yuǎn)見。１、區(qū)域改造升值無限ＣＢＤ區(qū)域的改造升級將使得該區(qū)域價值進(jìn)一步提升；未來區(qū)域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢，因而商業(yè)地產(chǎn)價值也會水漲船高。２、奧運(yùn)臨近創(chuàng)造空間０８年奧運(yùn)會將是北京再次踏上快速發(fā)展快車的重要契機(jī)，而ＣＢＤ地段將是最大的收益地區(qū)之一。３、臨近天階借勢優(yōu)先本案臨近區(qū)域核心商業(yè)“世貿(mào)天階”，且晚于該項目入市，因而有條件借助天階擴(kuò)大自身影響力。１、未臨主街展示有限本案與東大橋路相隔三棟塔樓，且大部分立面被其遮擋，商業(yè)展示性受到一定影響。２、結(jié)構(gòu)狹長商業(yè)隔斷本案商業(yè)分為東西兩部分，僅有Ｂ１層相互連通；各部分商業(yè)格局狹長，面寬進(jìn)深比過大，不利于商業(yè)利用。３、公寓底商業(yè)態(tài)受限本案東西兩側(cè)高層為高檔公寓，考慮到未來商業(yè)可能對住戶造成的影響。１、未來商業(yè)格局多變未來ＣＢＤ區(qū)域仍有相當(dāng)數(shù)量的新增物業(yè)，商業(yè)供應(yīng)有望進(jìn)一步增加，未來商業(yè)格局將有可能發(fā)生新的變化。２、集中放量競爭明顯區(qū)域商業(yè)將隨著ＣＢＤ的快速建設(shè)而集中入市，因而不可避免的將產(chǎn)生多邊商業(yè)競爭。３、周邊項目經(jīng)營不善區(qū)域商業(yè)分布較密集，且各商業(yè)之間存在榮損與共的關(guān)系，因而周邊商業(yè)的失敗將直接影響本商業(yè)。TWSO項目優(yōu)劣勢（SWOT）分析定位位置規(guī)模交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色5.2、定位考慮因素（Factorstobeconsidered）

互動關(guān)系交通消費(fèi)需求市場供應(yīng)CBD發(fā)展趨勢招商可行性建筑特點(diǎn)扮演角色本案定位因素分析規(guī)模？位置毗鄰世貿(mào)天階無地鐵交通3.1萬平米商業(yè)街＋地下商業(yè)要讓CBD亮起來三大組團(tuán)，共170萬平米商業(yè)餐飲、休閑娛樂？互動關(guān)系公寓＋商業(yè)融入世貿(mào)天階商圈

從空間位置考慮：項目位于組團(tuán)核心商業(yè)——世貿(mào)天階北側(cè)，與其僅隔15米左右。

從入市時間考慮：世貿(mào)天階首期開街以南樓為主，北樓晚于南樓面市，本項目則是

在南北樓入市后、商業(yè)氛圍已建立的基礎(chǔ)上進(jìn)入市場。

從項目實力考慮：世貿(mào)天階是本案所在商業(yè)組團(tuán)的核心項目，具有無可爭議的影響

力，本案商業(yè)更多的是扮演“借船出?！钡慕巧?。

從消費(fèi)客群考慮：本案與世貿(mào)天階目標(biāo)客群一致，且需要借助天階的影響力，吸引

世貿(mào)天階帶來的消費(fèi)客群。5.3、商業(yè)定位方向（DirectionofourPositioning）5.4、目標(biāo)消費(fèi)客群定位（SegmentationofourTargetGroup）項目自身居住人群；區(qū)域周邊常住人群；

CBD區(qū)域辦公人群；區(qū)域往來商務(wù)人群；

商業(yè)推廣活動吸引的消費(fèi)人群；世貿(mào)天階項目帶來的觀光人群；人群范疇數(shù)量項目自身居住人群約1500人CBD常住財富階層約5.5萬人CBD區(qū)域辦公人群約30萬人區(qū)域往來商務(wù)、文化休閑人群約13-17萬人天幕吸引的觀光人群預(yù)計日客流量8-10萬人次合計約55萬-60萬人5.4.1、目標(biāo)客群范疇及總量5.4.2、目標(biāo)客群定位區(qū)域內(nèi)商務(wù)往來及文化休閑、觀光人群區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群本案及周邊公寓居住人群

區(qū)域內(nèi)常駐辦公人群：數(shù)量眾多，比例最大。年齡大多在24-45之間，受教育程度較高。月收入約在4000-1.5萬之間。個性、時尚，獵奇心理較強(qiáng)。消費(fèi)觀念較新，消費(fèi)欲望較強(qiáng)。

工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較高，

且以午餐及晚間休閑娛樂消費(fèi)為主。追求個性化、體驗式消費(fèi)感受。目的性消費(fèi)與沖動型消費(fèi)比重相當(dāng)。5.4.3、目標(biāo)消費(fèi)人群特點(diǎn)

區(qū)域內(nèi)常住財富人群（高檔公寓人群）：人群構(gòu)成：私企老板、企業(yè)CEO、總裁、

高級管理者等。年薪收入：20-200萬／年或以上。消費(fèi)習(xí)慣：高端消費(fèi)行為外流。日常消費(fèi)：追求品質(zhì)，注重體驗、品味消費(fèi)。具有文化藝術(shù)消費(fèi)的需求和實力。觀光、商旅人群：

注重過程中的感受，追求新鮮的、不一樣的體驗；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多樣化。該人群一次性消費(fèi)比例較大，重復(fù)光臨消費(fèi)的可能性小。該人群順帶性消費(fèi)消費(fèi)行為和連帶性消費(fèi)行為較多。觀光人群中沖動性消費(fèi)所占比例較大。5.5商業(yè)定位假設(shè)（AssumptionofourPositioning）運(yùn)動主題商業(yè)假設(shè)：

1假設(shè)理由來自NBACITY的遐想可行性分析成立條件1、要求做出一定

規(guī)模；2、須國際品牌

旗艦店支撐1、本案不具備規(guī)模優(yōu)勢；2、國際品牌支持有限。Adidas旗艦店、SPORT100等已進(jìn)駐周邊項目，本案招商難度較大；3、NBACITY尚未確定；4、運(yùn)動主題稍顯年輕化，對公寓品質(zhì)有一定影響；5、該類主題商業(yè)對公共交通的便達(dá)性要求較高；風(fēng)險評估1、招商存在較大的風(fēng)險；2、發(fā)展商付出的招商推廣代價較大；3、可能會對公寓銷售造成負(fù)面影響；4、受規(guī)模等條件限制，未來租金上浮空間不大，收益有限；租金比較1、此類商戶租金承受較高；2、租金指數(shù)：33、未來租金上浮

空間有限零售為主的商業(yè)假設(shè)2：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、零售檔次要么做高端，要么做低端；2、須眾多國際品牌旗艦店支撐；3、周邊須有高檔酒店及流動性高消費(fèi)客群支撐1、以零售為主的商業(yè)對建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應(yīng)；2、零售對公共交通（地鐵）有較大依賴，并且對商場停車位的要求較高；3、區(qū)域內(nèi)國貿(mào)、銀泰、華貿(mào)等已占據(jù)了區(qū)域高端零售地位；4、以世貿(mào)天階為例，巨資打造天幕所聚集的人氣對高端零售幫助不大，而做普通品牌又無法跟傳統(tǒng)商圈競爭風(fēng)險評估1、本案建筑非圍合式，不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應(yīng)；2、目前零售招商存在較大風(fēng)險，需區(qū)域零售形成氛圍后才可行；3、本案品質(zhì)決定無法作低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競爭；4、零售型商業(yè)培育期較長；5、零售為日間消費(fèi)，無法滿足CBD夜間消費(fèi)需求1、零售是商業(yè)的主體業(yè)態(tài)品牌眾多，易于招商；2、跟隨世貿(mào)天階定位租金比較1、零售類商戶租金承受能力相對最高；2、租金指數(shù)：53、未來租金是否有上浮空間須看實際經(jīng)營狀況餐飲、休閑娛樂型商業(yè)假設(shè)3：假設(shè)理由可行性分析成立條件1、需有規(guī)模優(yōu)勢；2、對商場硬件要求

較高（層高、防火、風(fēng)火水電等）；1、純娛樂主題對本案公寓的銷售會有負(fù)面影響；2、純餐飲娛樂前5年的租金收益過低；3、大量商戶，對產(chǎn)品有較高要求，招商難度隨之增大；風(fēng)險評估1、區(qū)域內(nèi)辦公人群存在旺盛的餐飲、休閑娛樂需求，目前市場供應(yīng)不足；2、本案地下商業(yè)具備集中餐飲娛樂條件，但要有效控制比例，不可過大；3、充分考慮對公寓銷售的影響，業(yè)態(tài)比例需合理把握；4、不考慮租金低、噪音大且與其他業(yè)態(tài)缺乏互動的娛樂商戶進(jìn)駐，如洗浴、KTV等；1、CBD缺少成規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)2、借勢“世貿(mào)天階”，做24小時全天候商業(yè)租金比較1、此類商戶承租能力相對零售要低；2、租金指數(shù)：33、一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g定位假設(shè)之租金比較：租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的因素眾多。對于本案的幾種定位假設(shè)情況而言，要在眾多條件都不確定的情況下對其租金做合理的比較，需借助租金指數(shù)進(jìn)行說明。假設(shè)租金指數(shù)為1-5級，1級代表最低租金，5級代表最高租金，則上述定位假設(shè)之租金比較為：假設(shè)定位方向業(yè)態(tài)描述租金指數(shù)比較短期長期假設(shè)1運(yùn)動主題商業(yè)以運(yùn)動服飾及用品零售為主，包括運(yùn)動主題餐飲、運(yùn)動類娛樂等。零售類租金承受力較高，主題餐飲、娛樂類租金承受力有限。32假設(shè)2以零售為主的商業(yè)以中高端品牌零售為主，對商業(yè)環(huán)境及展示性為主。租金承受能力高。53假設(shè)3以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)以餐飲及休閑娛樂為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動消費(fèi)人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價值。35定位假設(shè)總結(jié)：零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場、購物中心等，零售比例可達(dá)50-75%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過之前三種定位假設(shè)的探討，結(jié)合本項目的自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為：商業(yè)定位方向必備條件租金比較可行性風(fēng)險運(yùn)動主題商業(yè)規(guī)模；國際品牌旗艦店短期內(nèi)較高，租金指數(shù)3-5，長期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢；需具備相應(yīng)的硬件設(shè)施短期內(nèi)較低，租金指數(shù)2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)操作風(fēng)險相對較低且可行性較高；從租金收益方面考慮：本案這類自持型商業(yè)更應(yīng)看重長遠(yuǎn)的經(jīng)營前景和收益回報，這一點(diǎn)對于各類商業(yè)及房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也具有相當(dāng)?shù)奈?。在具體操作過程中，關(guān)鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)的同時構(gòu)建商戶間的有效互動，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來的風(fēng)險。5.6、世界CBD案例WorldWideCBDCaseStudy5.6.1、美國紐約CBD——曼哈頓（TheManhattan）紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的CBD。曼哈頓交通便利，商務(wù)金融功能突出是紐約市發(fā)展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國際城市形象。2.商務(wù)金融功能曼哈頓地區(qū)高樓林立，在面積不足1平方公里的華爾街（CBD的金融區(qū)），集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高地區(qū)。1.交通規(guī)劃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機(jī)構(gòu)相連接，同時把人行道和商店設(shè)置在地下，并與地鐵出入口直接相連。夜晚的曼哈頓——百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為“寬街”。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。這條大道早在1811年紐約市進(jìn)行城市規(guī)劃之前就已存在，其中心地帶是在第42街“時報廣場”附近，周圍云集了幾十家劇院，上演被稱為現(xiàn)代歌舞劇的劇目。世界上還沒有一條街道像百老匯大道（Broadway）那樣使人充滿幻想。而今百老匯大道是美國現(xiàn)代歌舞藝術(shù)、美國娛樂業(yè)的代名詞。1.起源百老匯歌舞劇起源于19世紀(jì)中葉，當(dāng)時的百老匯大道就已經(jīng)成為美國戲劇藝術(shù)的活動中心。美式英語中創(chuàng)造了一個極為形象生動的詞－白色大道（TheGreatWhiteWay）來形容百老匯大道入夜后的“星光燦爛”。2.發(fā)展百老匯歌劇已經(jīng)成為紐約市文化產(chǎn)業(yè)中的支柱之一。觀賞百老匯歌劇成為每一個來紐約市參觀、訪問、旅游的人不可或缺的節(jié)目。5.6.2、香港CBD——中環(huán)

TheCentralDistrictofHongKongIsland

1.交通香港CBD通過“聯(lián)動體系”使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統(tǒng)之間，實現(xiàn)短時間內(nèi)緊湊、高效、便捷的轉(zhuǎn)換，大大縮短乘客的滯留時間，減少對城市各交通系統(tǒng)的沖擊。2.商務(wù)金融功能香港是資金充足、商品豐富、高樓林立、人才濟(jì)濟(jì)、信息發(fā)達(dá)、交通便捷的國際金融中心和商業(yè)中心。香港曾經(jīng)贏得世界十大產(chǎn)品制造中心、全球最佳營商城市和全球最具競爭力城市的美譽(yù)。中環(huán)區(qū)位于本島的核心區(qū)域，是香港的金融貿(mào)易心臟。目前香港中環(huán)已發(fā)展為成熟而標(biāo)準(zhǔn)的CBD地區(qū)。香港CBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高樓構(gòu)成別致的美麗景觀。CBD專題研究歡樂時光的聚腳處

——蘭桂坊酒吧街（LanKwaiFongofHongKong

）蘭桂坊位于中環(huán)云咸街與德己立街之間的一條短小、狹窄、呈L形并用鵝卵石鋪成的街巷，街巷滿布西式餐館和酒吧，但聲名很大。1.起源蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開始進(jìn)行市區(qū)重建。道路的開拓，吸引商業(yè)資金的流入，當(dāng)時一位意大利籍商人在蘭桂坊開設(shè)了一間意大利服裝店及餐廳。部分在中環(huán)上班的“優(yōu)皮士”，下班后想找一個地方談天，這家餐廳便成為他們歡樂時光的聚腳處。

2.發(fā)展其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂場所越開越多。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發(fā)展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍。

至今，蘭桂坊已由一條小巷發(fā)展成一個富西方文化的地區(qū)。并開設(shè)了超過五十家餐廳和各樣的消費(fèi)場所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。每逢節(jié)日，如圣誕節(jié)、萬圣節(jié)、蘭桂坊節(jié)、食品節(jié)等，蘭桂坊都吸引大量中外人士參加狂歡活動。CBD專題研究5.6.3、日本規(guī)劃CBD——筑波TsukubaofJapan（失敗案例）CBD專題研究筑波科學(xué)城位于東京都東北60公里，是日本政府規(guī)劃的、以科學(xué)研究、國際交流、教育為特征的專業(yè)化科研辦公區(qū)域。1.交通筑波科學(xué)城位于成田國際機(jī)場西北40公里處，區(qū)域內(nèi)有軌道交通、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，方便快捷的連通大學(xué)區(qū)、科研辦公區(qū)以及東京都城市中心區(qū)。2.科研、教育、交流功能科學(xué)城總面積28400公頃，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩大部分，辦公人員20萬，其中科技研究人員13000余人，是日本最大的科研辦公基地。CBD專題研究城市功能之間具有相輔相成的關(guān)系，功能過于單調(diào)不利于城市健康發(fā)展。筑波在建設(shè)初期因為商業(yè)設(shè)施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因為常住人口少，夜間消費(fèi)缺失，導(dǎo)致商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達(dá)，而商業(yè)設(shè)施的缺失又反過來導(dǎo)致眾多科研辦公機(jī)構(gòu)紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。世界知名的睡城——筑波

5.6.4、世界各地著名CBD之共同特征（CommonCharacteristic）通過對以上三個國家CBD的了解和分析，我們發(fā)現(xiàn)成功的CBD都是商務(wù)辦公、商業(yè)零售、餐飲娛樂、旅游等多種產(chǎn)業(yè)的復(fù)合體。每個地區(qū)都有著雙面性,白天是商務(wù)金融中心,晚上則成為餐飲娛樂的天堂。在這里商務(wù)功能和商業(yè)功能完美結(jié)合并良性互動，共同詮釋著CBD的涵義。夜間娛樂文化的興盛不僅滿足了區(qū)內(nèi)人群的娛樂休閑消費(fèi)需要，而且實質(zhì)性地賦予CBD個性獨(dú)特的魅力，大大提升了區(qū)域、乃至于整個城市的知名度和美譽(yù)度。白天——商務(wù)金融中心夜晚——餐飲娛樂的天堂CBD的雙面性CBD專題研究5.6.5、北京CBD與世界著名CBD之比較分析與世界各地著名的CBD相比，北京CBD也有條件成為國際化大都市的標(biāo)志。目前CBD區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能已非常突出，但夜間商業(yè)特征則相對較弱。夜間服務(wù)的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂場所的缺乏使得下班后的商務(wù)人群轉(zhuǎn)移分流至其他區(qū)域，造成消費(fèi)力的極大浪費(fèi)。共同點(diǎn)曼哈頓中環(huán)筑波北京交通條件規(guī)劃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，地鐵與辦公機(jī)構(gòu)相連通過“聯(lián)動體系”使交通更便利立體交通路網(wǎng)，與城市交通樞紐相連有多條公交和地鐵線路通過白天商務(wù)特征商務(wù)金融中心商務(wù)金融中心科研、辦公、會展基地商務(wù)金融中心夜晚商業(yè)特征歌舞劇、餐飲西式餐館、特色酒吧知名睡城無代表商業(yè)街百老匯蘭桂坊酒吧街無無成功與否成功成功失敗

？CBD專題研究5.7.1、商業(yè)街主題符合CBD商務(wù)人士、旅游人群對購物、餐飲、休閑娛樂綜合消費(fèi)場所的需求，充分迎合此類人群的消費(fèi)習(xí)慣，通過藝術(shù)、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面體現(xiàn)，使得北京CBD夜間亮起來，真正實現(xiàn)北京CBD的國際化、多元化，娛樂化、休閑化、品質(zhì)化、商業(yè)化、高效消費(fèi)的不夜城；

——DawnAvenue（日出/黎明大道）——SunsetAvenue（日落大道）5.7商業(yè)最終定位（FinalPositioning）DawnAvenue

—

傍晚后商務(wù)、旅游人士休閑娛樂聚會的空間；Dawn

是萬般變化當(dāng)中的一種臨界狀態(tài)，在白天和夜晚交替的時候，這里是不分年代、風(fēng)格、地域、文化但求品質(zhì)的中西飲食、高效娛樂休閑；DawnAvenue

帶你體會臨界狀態(tài)的美,抒發(fā)臨界狀態(tài)的煩惱,遐想臨界過后、一切皆有可能的未來生活；

詞典中Sunset

的解釋是：日落后、傍晚后、黃昏后；Dawn

的解釋是：日升的、日出的、黎明的；

Avenue

的解釋是：大道、大路；我們想，CBD下班后的生活也許才是真正的生活吧。北京——日出/黎明大道（DawnAVENUE）

本案倡導(dǎo)的是一種“時尚休閑的都市生活”和“隨意便捷的消費(fèi)方式”；

力求打破區(qū)域辦公人群下班即回家的兩點(diǎn)一線的生活模式，滿足并延展其

休閑消費(fèi)需求；

未來消費(fèi)特點(diǎn)已由第一階段的“滿足基本需求”、第二階段的“追求服務(wù)

品質(zhì)”，發(fā)展到第三階段“追求一種生活體驗”；本案著力打造引導(dǎo)未來

消費(fèi)趨勢的體驗式商業(yè)環(huán)境及服務(wù)，是未來時尚生活的樣板；主題定位闡釋美國的日落大道位于好萊塢大道，長約27公里，路兩旁是綿延的棕櫚樹和林立的電影廣告牌。漫步在日落大道上，隨意踏進(jìn)路邊任何一家音像店，看看陳列在柜臺上的老唱片，重溫多年前讓你心動的弦律，遙想一下從這里走出的影視名星，度過一個閑適的下午。比華麗山莊好萊塢日落大道美國——日落大道（SUNSETBOULEVARD）日落大道是一條商業(yè)街，距離市中心1小時車程。這條街地處西好萊塢，時髦的服裝店，飯館及咖啡廳鱗次櫛比。一到晚上，這里又是另外一番景像，各種夜總會、迪廳吸引了成群結(jié)隊的時尚人士。在這條街，你能見到很多的好萊塢明星。這里有無計其數(shù)的俱樂部、迪斯科舞廳、唱片店等與音樂有關(guān)的娛樂設(shè)施。日落廣場位于離日落大道以南，這里不僅有高級商店，還有一些價格適中的咖啡廳和冰淇淋店。而且即使是在街旁的小桌上，你也可以享受一頓美味的午餐。美國——日落大道（SUNSETBOULEVARD） 滿足CBD辦公人士及旅游觀光人群對高效休閑娛樂專署消費(fèi)場所的需求，充分迎合商務(wù)人士的消費(fèi)習(xí)慣，通過藝術(shù)、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面詮釋，體現(xiàn)未來城市CBD亮點(diǎn)的國際化、綜合性，品牌、品味、品質(zhì)的商業(yè)高地；——GalaSpace（旮旯空間）5.7.2、地下商業(yè)廣場主題GalaSpace——CBD商務(wù)人士休閑娛樂聚會的空間成為CBD區(qū)域內(nèi)唯一引領(lǐng)潮流、時尚消費(fèi)的高檔次休閑娛樂中心；詞典中Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂的，慶祝的。地下商業(yè)廣場定位闡釋5.8、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位

PlannedFunctionsandTradePositioning需求決定供給、供給引導(dǎo)需求。未來本案商業(yè)功能應(yīng)以滿足目標(biāo)客戶需求為基礎(chǔ)，以引領(lǐng)消費(fèi)風(fēng)尚、創(chuàng)造細(xì)分市場為目標(biāo)。功能業(yè)態(tài)業(yè)種基礎(chǔ)功能飲食、聚會、商務(wù)洽談、溝通、放松身心功能餐飲、休閑中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風(fēng)格酒吧、甜品屋、鮮果養(yǎng)生館等高尚生活配套功能零售、服務(wù)生活便利超市、個人護(hù)理用品超市、理容中心、美體養(yǎng)生館、私人診所等引流功能特色商業(yè)引流功能餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)主題餐廳、藝術(shù)品廊、個性攝影、魔術(shù)培訓(xùn)、休閑書吧、特色酒吧、室內(nèi)娛樂等市場細(xì)分專業(yè)功能零售、教育數(shù)碼新品展售、設(shè)計師品牌服裝定制、馬具、高爾夫用品、戶外用品展售、其它特色零售等5.8.1、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)5.8.2、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配業(yè)態(tài)樓層分布面積（M2）所占比例餐飲B1、1-2F、3F8933.8934%休閑、娛樂B1、1-2F731728%零售B1、1-2F5564.0621%生活配套B1、3F4427.2517%合計B1-3F26242.2100%5.8.3、業(yè)態(tài)組合原則、建議（PrinciplesBehindtheMix）相關(guān)性互補(bǔ)性遵循租金規(guī)律遵循業(yè)態(tài)特點(diǎn)遵循人流流動規(guī)律業(yè)態(tài)間須相互關(guān)聯(lián)、可產(chǎn)生連帶消費(fèi)，以便共同造市、分享客源業(yè)態(tài)及商戶間需有功能、品牌、服務(wù)上的互補(bǔ)，以便滿足需求差異具有較高利潤率的業(yè)態(tài)及較高品牌附加值的商戶，其對商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對集中且位置較好對目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，如娛樂等可適當(dāng)放在次要樓層且與順帶性消費(fèi)業(yè)態(tài)穿插分布，以便引導(dǎo)消費(fèi)人流商業(yè)人流需盡量設(shè)置為回流，單項人流不利于留住消費(fèi)，因此主力店應(yīng)盡量設(shè)置在商業(yè)的各個角，以吸引人流在賣場內(nèi)回轉(zhuǎn)零售類作為非目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，需要大量人流，需放置在較低樓層的較好位置；餐飲類作為對于人流具有較好聚集作用之偏目的性業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)充分利用，考慮到餐飲對硬件配置要求較高，可將其相對集中放置，以減少成本；休閑類及配套類的目的性消費(fèi)特征更為明顯，一般放置于人流較少到達(dá)的位置，對于私人會所、女性SPA、護(hù)理等應(yīng)該注意私密性。5.8.4、商戶組合原則及亮點(diǎn)（SpecialFeatures）

本案并非是簡單的業(yè)態(tài)組合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的組合；

本案并非刻意追求單個商品或服務(wù)的獨(dú)特性、唯一性，而是通過獨(dú)特的商品和組合來滿足

潛在需求；各個品牌之間同樣是共榮互利、協(xié)同造市的關(guān)系。

本案并非僅僅是品牌商品的展示及銷售窗口，同樣是塑造品牌、提升品牌的舞臺。A區(qū)B區(qū)D區(qū)C區(qū)E區(qū)E區(qū)美食匯聚區(qū)休閑娛樂區(qū)主題餐廳區(qū)品味生活區(qū)特色集市區(qū)B1主力客戶位置B1整體平面分布5.8.5、商業(yè)平面分布及業(yè)態(tài)組合示意A區(qū)B1B1特色亮點(diǎn)A區(qū)主題“FOODSTOP”——“福食多”美食匯聚區(qū)貝兒多爸爸泡芙工房棒！約翰！銅羅餅元綠回轉(zhuǎn)壽司油渣面碗仔翅車仔面腸粉“鏞記”香港太古城魔術(shù)吧創(chuàng)意手工坊手工陶藝吧創(chuàng)意香皂坊B區(qū)休閑娛樂區(qū)B1商業(yè)平面分布B區(qū)主題“FunfestMill”——“同樂坊”C區(qū)主題餐廳區(qū)B1C區(qū)主題－“FantasyCafe”——“夢想餐廳”足球主題餐廳曼聯(lián)HelloKity主題餐廳海洋主題餐廳D區(qū)品味生活區(qū)B1D區(qū)主題－“Livewithtaste”——“品味生活”JennyLou’s、綠葉子等精品超市家居飾品E區(qū)E區(qū)特色集市區(qū)B1E區(qū)主題－“Everythingatyourdisposal”——“隨心所欲”上海萊福士BreadpapaWill’s偉思美珍香HotDogKing好多客熱狗王每日新鮮樓層主題業(yè)態(tài)參考商戶套內(nèi)建面（m2）B1美食匯聚區(qū)味千拉面、元綠壽司、吉野家等2279.47休閑娛樂區(qū)魔術(shù)咖啡、陶藝吧等2547.62主題餐飲區(qū)NBACITY、HelloKetty餐廳、

海底世界餐廳等1679.03品味生活區(qū)JennyLou’s、綠葉子等1164.25特色集市區(qū)每日新鮮、泡芙工坊、美珍香1406.72小計——9077.09B1業(yè)態(tài)組合

零售酒吧、咖啡展示

生活配套1F整體平面分布

零售酒吧、咖啡展示生活配套2F整體平面分布1F-2F建議引進(jìn)業(yè)態(tài)：休閑、主題酒吧及特色零售；項目首層對外展示面好，要通過引進(jìn)有特色并且符合商旅消費(fèi)人士日常生活、工作習(xí)慣的商家，力求突出項目的整體定位；東側(cè)之休閑咖啡、酒吧街兼顧步行街戶外座椅的擺放經(jīng)營；主題餐吧、酒吧、咖啡區(qū)安排A－B座東側(cè)1F與B1、2F產(chǎn)生互動，在一層留有Ｂ１及２Ｆ餐飲之出入口；建議其它建筑形式為1F－2F；零售區(qū)主要以眼鏡手表、化妝品、IT展示類等高承受租金業(yè)態(tài)為主；PAGEONE1F特色亮點(diǎn)

零售增加扶梯展示

時尚零售展示1F－2F特色咖啡酒吧街酒吧街名稱：漫步街區(qū)

——SidewalkCafeDrive1F世界各類風(fēng)格的咖啡、酒吧匯集與此；各類休閑咖啡、酒吧也是CBD區(qū)域中最受歡迎的業(yè)態(tài)；咖啡酒吧類最適合本案產(chǎn)品－－街區(qū)特點(diǎn)；在A－B座東側(cè)商街戶外做一排休閑座椅，便于消費(fèi)人群戶外用餐；地上酒吧的選擇需考慮對樓上公寓的影響，故選擇相對安靜的酒吧；例如靜吧、收藏吧、藝術(shù)吧、懷舊吧，將迪吧、演藝吧盡量考慮在B1。

酒吧街的主題：SeeandtobeSeen

語義：我能看到你，你能看到我！建議特色咖啡、酒吧街采用1F-2F的

建筑形式特色商業(yè)美國貓頭鷹餐廳（HOOTERS）這是一家有獨(dú)特風(fēng)格的美式餐廳。貓頭鷹餐廳里最吸引人目光的，就是那些年輕漂亮的MM穿著統(tǒng)一的白色運(yùn)動背心，配上桔色運(yùn)動短褲，在身邊穿梭來去，她們充滿活力，健康亮麗，就象球場上的拉拉隊，給餐廳增添活力和精彩。HOOTERS為顧客提供新鮮的海鮮，美味可口的三明治、口味純正的沙拉以及“舉世聞名”的辣雞翅。HOOTERS的廚房是開放式的設(shè)計，讓餐廳看起來格外明亮，廚師們也會不時地制造出一些小插曲給顧客以驚喜。HOOTERS堅持保留傳統(tǒng)，以鋼索將顧客的點(diǎn)餐單“飛”進(jìn)廚房，增添了許多歡樂的用餐氣氛。每一個來HOOTERS餐廳的消費(fèi)者，都可以在這個被美女和美食包圍的環(huán)境里輕松的享受一番。藍(lán)蛙餐廳（BLUEFROG）木的墻壁，木的桌椅，竹制地板，整體低調(diào)而內(nèi)斂，像一個成熟滄桑的男人，平靜的眼睛中，有著太多的故事。這是一家洋溢著異國情調(diào)的無國籍美食餐廳。特色商業(yè)樂美頌法國歌舞餐廳

走進(jìn)樂美頌，它紅黑色的內(nèi)墻是經(jīng)典的法國歌舞餐廳的色彩。伴隨著炫麗的燈光，變幻的音樂，寬大的舞臺，熱情的舞者，這里就是花都巴黎。當(dāng)然，在欣賞熱力四射的表演同時，更有來自法國的高級廚師精心主理的菜肴，搭配純粹的各式法國酒。法式鵝肝醬配白葡萄酒在口腔渾然一體的感覺，可是精致法國大餐的一大享受。歌舞餐廳－浪漫典雅，法國風(fēng)情走進(jìn)樂美頌。特色商業(yè)璐娜餐廳酒吧（LUNA）一家的地中海式餐廳、咖啡屋、音樂酒吧及藝術(shù)中心。LUNA休閑輕松的氛圍也得益于其極富特色的空間結(jié)構(gòu)，無論是延街弧形的露天酒吧，或是圍坐在開放式廚房旁，都可以盡情欣賞熱情似火的菲律賓樂隊的盡情演出?！凹仁遣蛷d又是酒吧”，可以在那里“享用午餐”，也可以“在夜晚泡一下吧”。特色商業(yè)凡是喜歡拉丁舞的年輕人幾乎都知道這里。周末，拉其諾酒吧里面的客人摩肩接踵，被濃濃的拉丁氛圍所籠罩著，舞池里的人們隨著動感極強(qiáng)的旋律。特色商業(yè)LATINOS拉丁酒吧1F－2F生活配套考慮商業(yè)與公寓的互動，根據(jù)業(yè)主對生活配套的需要，須做；此位置相對其他商業(yè)較為隱蔽；初期做零售租金可能不太理想，故做生活配套使用，可提升公寓成熟度；建議該商鋪采用1-2F聯(lián)租的形式；主要業(yè)態(tài)：銀行、藥店、便利店、時尚美容美發(fā)；Canyou3S全新發(fā)型概念店特色商業(yè)美容美發(fā)藥店干洗店便利店樓層業(yè)態(tài)參考商戶開店建筑面積（m2）套內(nèi)建面（m2）1F-2F

餐飲西餐、特色餐飲藍(lán)蛙300-5002757.3LUNA酒吧400-500樂美頌法國歌舞餐廳500HOOTERS300-500休閑

娛樂

咖啡、酒吧、冰淇淋等LAVAZZA100-2001308.72Seattle’sBestCoffee150Tully’sCoffee100TorrefazioneItalia200哈根達(dá)斯100零售

展示珠寶飾品FolliFollie5005564.06高爾夫?qū)Ｙu

TaylorMade等200眼鏡明朗200-400化妝品超市Sephora600展示體驗店SONYCITY400-600生活配套美發(fā)中心、個人形象設(shè)計、自助銀行等200-5001093.63小計

10723.71

1-2F業(yè)態(tài)組合康體健身美容SPA培訓(xùn)機(jī)構(gòu)餐飲3F整體平面分布4F商業(yè)平面分布餐飲3F-4F：

作為項目商業(yè)的最高層，我們安排了擺放目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)；

高端餐飲區(qū)引進(jìn)2-4家大型高端餐飲；

培訓(xùn)區(qū)設(shè)置特色培訓(xùn)中心，藝術(shù)培訓(xùn)中心等SPA、美容康體區(qū)安排2-3家特色美體養(yǎng)生店，并設(shè)置針對女性之SPA與瑜伽館餐飲3F（E座

）4F（D座

）喜多屋葡京茶餐廳香港鴻星錦廬餐飲素菜餐廳康體健身美容SPA培訓(xùn)機(jī)構(gòu)3F（D座）YOGA+瑜迦館VIDALSASOON形象設(shè)計SALOONESPRITLOVENAIL(美甲)舞蹈教育工作室語言培訓(xùn)工作室美容SPA醫(yī)療機(jī)構(gòu)3F特色亮點(diǎn)培訓(xùn)中心口腔診所樓層業(yè)態(tài)參考商戶開店面積套內(nèi)建面（m2）3F-4F餐飲特色中餐錦廬800-15004272.03特色海鮮喜多屋1200—2000茶餐廳葡京、鴻星茶餐廳1000主題餐廳普羅旺斯的樹800-1000美容女性SPA

美體養(yǎng)生3S、思妍麗800-10002169.37東方大班2000教育藝術(shù)培訓(xùn)

TomLee800-1000特色培訓(xùn)舞蹈、華爾街英語1000健康診所瑞爾等300-800小計6441.43F-4F業(yè)態(tài)組合區(qū)域中兩年內(nèi)與我們條件雷同的項目幾乎沒有，后來的項目很難再復(fù)制模仿；該定位鎖定的目標(biāo)商家豐富，且均有尋求商鋪的愿望；項目的定位必將吸引商旅人士及辦公白領(lǐng)的聚集，旺盛的人氣將促使商鋪?zhàn)饨鸬牟粩嗌蠞q；項目上端為高檔公寓，大量外籍人士及高管階層的聚集將為項目帶來直接有效的消費(fèi)人群，同樣繁榮的商業(yè)也必將使項目的整體形象有了大幅度的提升；5.9項目定位對開發(fā)商的意義項目定位決定了入住的商家及終端的消費(fèi)人群，在給開發(fā)商帶來良好口碑的同時也帶來了一系列的挑戰(zhàn)；經(jīng)營的商戶大部分為餐飲、娛樂商戶，其經(jīng)營時間較長，對未來的經(jīng)營管理提出了挑戰(zhàn)，增加了經(jīng)營的成本；該定位決定了項目的投入回報是長期性的，不能在短時間內(nèi)回收大量的現(xiàn)金；5.10項目定位給開發(fā)商帶來的挑戰(zhàn)6、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計建議ProductPlanningandDesignConcept6.1、外部人流及車流動線建議；6.2、內(nèi)部B1層水平交通及人流動線建議；6.3、內(nèi)部各層豎向交通及人流動線建議；6.4、硬件設(shè)施的設(shè)置布局建議；6.5、綠化、小品選擇及設(shè)置建議；6.6、外立面設(shè)置建議；6.1、外部人流及車流動線建議SOHO尚都SOHO尚都世貿(mào)天階車流動線人流流動線?？扛蹫潮景傅叵鲁鋈肟跂|大橋路3.2.1、B1水平交通及人流動線建議6.2、內(nèi)部B1層水平交通及人流動線建議；車流動線人流動線B1原有商業(yè)豎向交通新增商業(yè)向下滾涕新增戶內(nèi)向下步行梯6.3、豎向交通建議1F豎向交通B1豎向交通新增戶內(nèi)向下步行梯原有商業(yè)豎向交通新增商業(yè)向下滾涕卸貨區(qū)D座1FD座2FD座1-2F豎向交通C棟門廳E座2FE座1FE座1F-2F豎向交通新增地下滾梯新增戶內(nèi)地下步行梯（預(yù)留）新增戶內(nèi)地上步行梯（預(yù)留）其他B棟門廳A棟門廳D、E座3F豎向交通及水平動線E座3FD座3FD座B1-1F豎向交通D座1FD座B12321新增地下滾梯原有地下滾梯原有地下步行梯新增戶內(nèi)地下步行梯（預(yù)留）132E座B1-1F豎向交通E座1FE座B123146.4、硬件設(shè)施布局建議燃?xì)飧呦膮^(qū)（明火區(qū)）燃?xì)庀膮^(qū)（明火區(qū)）無燃?xì)鈪^(qū)排煙區(qū)注：本案商業(yè)風(fēng)火水電用量建議見附件一；6.5、園林綠化建議阻隔原貌融為一體向心吸引項目標(biāo)志項目標(biāo)志6.6、商業(yè)外立面設(shè)計建議商業(yè)外立面設(shè)計需滿足三個基本功能；視覺沖擊力（吸引力）現(xiàn)代商業(yè)氣息（商業(yè)氛圍及檔次）具備充分的商業(yè)廣告位（經(jīng)濟(jì)效益）立面改進(jìn)建議1、項目4層連廊的南北面，建議設(shè)置LCD電子

屏幕，增強(qiáng)動感，以便吸引南北兩側(cè)人流；2、統(tǒng)一設(shè)計商業(yè)街（商務(wù)中心4號路）東西兩側(cè)

的立面店頭廣告；3、增添商業(yè)街（商務(wù)中心4號路）東西兩側(cè)外立

面的活潑元素，增強(qiáng)商業(yè)氛圍。7、租金建議及收入預(yù)測FinancialAnalysis7.1租金建議7.1.1租金推導(dǎo)思路商業(yè)地產(chǎn)的價值在于它能在持續(xù)經(jīng)營的過程中不斷的創(chuàng)造利潤，各類商業(yè)物業(yè)的租金也由此產(chǎn)生。既然物業(yè)租金產(chǎn)生于商業(yè)運(yùn)營收入，那么我們在探討租金的時候?qū)膶嵅俳嵌瘸霭l(fā)，依據(jù)項目未來經(jīng)營商戶可能承受的租金水平來推導(dǎo)項目的整體租金，具體思路如下：各業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶首年月均營業(yè)額目標(biāo)商戶租金費(fèi)率

（月租金占營業(yè)額的百分比）目標(biāo)商戶首年月均租金目標(biāo)商戶一般承租面積各業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶首年日均租金本案商業(yè)整體租金均價加權(quán)平均7.1.2首年租金預(yù)測注：表中引用面積