2023年唐山市文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告

唐山市文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院二OO九年六月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目城市功能及社會(huì)效益研究11.1唐山市城市發(fā)展背景研究11.1.1唐山市概況11.1.2城市發(fā)展階段分析11.1.3目前唐山市城市發(fā)展戰(zhàn)略31.2文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目承載的城市發(fā)展責(zé)任與社會(huì)效益3第二章項(xiàng)目定位52.1項(xiàng)目基本概況52.1.1地塊概況52.1.2地塊四至52.1.3項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃62.2同類項(xiàng)目的成功發(fā)展案例62.2.1武漢琴臺(tái)文化藝術(shù)中心62.2.2上海新天地72.2.3南京1912街區(qū)72.2.4上海大劇院82.3項(xiàng)目的SWOT分析92.4項(xiàng)目范圍土地功能利用分析102.5項(xiàng)目總體定位102.5.1建筑定位112.5.2功能定位122.5.2各類指標(biāo)12第三章本項(xiàng)目發(fā)展策略133.1三個(gè)平衡133.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析133.2.1BOT融資模式133.2.2PFI模式143.2.3TOT模式153.2.4ABS模式153.2.5BT模式153.2.6幾種模式對(duì)比分析173.3本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式操作要點(diǎn)193.3.1本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的操作流程193.3.2本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作建議193.4主要物產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議20第四章經(jīng)濟(jì)性分析214.1投資額分析214.1.1投資估算編制依據(jù)214.1.2項(xiàng)目總投資估算214.1.3唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)投資估算214.1.4商業(yè)住宅項(xiàng)目投資估算214.2項(xiàng)目運(yùn)作周期分析224.3投資回報(bào)分析224.3.1不同土地費(fèi)用下商業(yè)住宅項(xiàng)目投資回報(bào)分析224.3.2不確定性分析23第五章結(jié)論25第一章文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目城市功能及社會(huì)效益研究1.1唐山市城市發(fā)展背景研究唐山市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展：由于1976年地震的原因，20世紀(jì)80年代初期，唐山處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時(shí)期；1986年恢復(fù)建設(shè)基本完成后，唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨溃?988年全市國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)第一個(gè)翻番；1994年實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)翻番；1996年跨入全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)；2001年生產(chǎn)總值登上千億元臺(tái)階；“十五”期間，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12.7%；2006年人均GDP達(dá)32947元；2007年，唐山市GDP總量達(dá)2760億元，排名第20，超越石家莊、濟(jì)南等省會(huì)城市，已成為河北省最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)體；隨著北京去經(jīng)濟(jì)化趨勢(shì)的發(fā)展，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)唐山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人口區(qū)劃：現(xiàn)轄2縣級(jí)市（遷安、遵化），6縣（灤縣、灤南、樂(lè)亭、遷西、玉田、唐海），6區(qū)(路南、路北、開(kāi)平、古冶、豐潤(rùn)、豐南)和6個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)（高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、海港開(kāi)發(fā)區(qū)、南堡開(kāi)發(fā)區(qū)、蘆臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、漢沽管理區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)）?？偯娣e13472平方公里，人口約730萬(wàn)，其中市區(qū)305.53萬(wàn)人；2023年中國(guó)最具幸福感城市群眾和專家評(píng)選中（評(píng)選十名）唐山市排名第五；多次被評(píng)為國(guó)家園林城市和國(guó)家衛(wèi)生城市及全國(guó)文明城市。地理交通：唐山市地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。境內(nèi)鐵路公路交織成網(wǎng)，交通發(fā)達(dá)，京沈、京秦、大秦三大鐵路橫貫全境。津山、京沈干線公里橫跨東西，東有秦皇島港，西鄰天津港，新建的唐山港位于津秦兩港之間。京唐城際鐵路項(xiàng)目計(jì)劃將于09年10月1日開(kāi)工，西起北京，東到河北唐山，線路長(zhǎng)約150公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里，建成后北京到唐山的運(yùn)行時(shí)間僅為30分鐘，唐山將真正加入首都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。自然資源：唐山氣候溫和，地貌多樣，土質(zhì)肥沃，是多種農(nóng)副產(chǎn)品的富集產(chǎn)區(qū)，被稱為“京東寶地”。礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。煤、石油、天然氣、石灰?guī)r、黃金等儲(chǔ)量都十分可觀。歷史沿革：唐山歷史悠久，早在4萬(wàn)年前就有人類勞作生息。商代屬孤竹國(guó)，戰(zhàn)國(guó)為燕地，漢代屬幽州，清代分屬直隸省永平府和遵化直隸州。1878年唐山建喬屯鎮(zhèn)，1889年改名唐山鎮(zhèn)，1938年正式建市，是中國(guó)近代工業(yè)發(fā)祥地之一。中國(guó)第一座現(xiàn)代化煤井、第一條標(biāo)準(zhǔn)軌距鐵路、第一臺(tái)蒸汽機(jī)車、第一袋水泥、第一件衛(wèi)生瓷均誕生在這里，被譽(yù)為“中國(guó)近代工業(yè)的搖籃”和“北方瓷都”。城市發(fā)展階段分析唐山市城市發(fā)展大致可以分為5個(gè)階段（第一階段至第四階段唐山市城市總體規(guī)劃如圖1-1所示，第五階段唐山市城市總體規(guī)劃如圖1-2與圖1-3所示）。第一階段：1976年以前第二階段：1976年-1984年第三階段：1985年-1993年第四階段：1994年-2007年第五階段：2023年-2023年圖1-12023年以前唐山市城市總體規(guī)劃圖1-2唐山市城市總體規(guī)劃1（2023-2023）圖1-3唐山市城市總體規(guī)劃2（2023-2023）目前唐山市城市發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)最新唐山市城市總體規(guī)劃（圖1-2與圖1-3所示），自2023年起，唐山市以“四大功能區(qū)”建設(shè)為重點(diǎn)，具體情況如下：曹妃甸國(guó)際生態(tài)城：（與瑞典、意大利、荷蘭、新加坡等合作，全國(guó)只有上海浦東中英生態(tài)城、天津?yàn)I海新區(qū)中新生態(tài)城可與之相媲美）到2023年，將累計(jì)投資1萬(wàn)億元，建成一座120萬(wàn)人口的世界一流生態(tài)城市、港口城市、示范性城市、國(guó)際性城市和環(huán)渤海中心大都市；鳳凰新城：規(guī)劃面積23平方公里，是具有商務(wù)中心、文化中心、金融中心、總部基地等功能的現(xiàn)代化標(biāo)志性新城區(qū)；南湖生態(tài)城：規(guī)劃面積91平方公里，將成為市民中心、休閑度假勝地、在全國(guó)有很高知名度的文化創(chuàng)意園區(qū)和生態(tài)型示范新城；空港城：規(guī)劃面積20平方公里，是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化、創(chuàng)新型新城，已經(jīng)完成概念性總體規(guī)劃，并于2023年全面啟動(dòng)村莊搬遷改造以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1.2文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目承載的城市發(fā)展責(zé)任與社會(huì)效益進(jìn)一步提升唐山城市形象、城市品位和人文環(huán)境，打造唐山城市新名片；提供欣賞高雅藝術(shù)的場(chǎng)所，進(jìn)一步陶冶唐山人民的情操，提高人口素質(zhì)，加強(qiáng)唐山人民歸屬及自豪感；提升項(xiàng)目周邊區(qū)域的綜合價(jià)值，為唐山市增加又一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將打造高品質(zhì)的文化商圈，增強(qiáng)其區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力；進(jìn)行大面積的綠地建設(shè)，這將進(jìn)一步提高城市的綠化率，改善唐山人民的居住環(huán)境；建成唐山市的標(biāo)志性文化設(shè)施，承載傳播唐山文化的重任，進(jìn)一步擴(kuò)大唐山文化在國(guó)內(nèi)外的影響力。第二章項(xiàng)目定位2.1項(xiàng)目基本概況地塊概況項(xiàng)目地塊形狀呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)753米，東西寬437米，場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)平坦，需要大面積拆遷?？傉嫉孛娣e為470畝，其中120畝為唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)的規(guī)劃用地，另350畝為商業(yè)住宅用地（具體規(guī)劃指標(biāo)待定）。地塊四至項(xiàng)目東側(cè)為南北向主干道——建設(shè)北路，東向主干道，交通便利，臨街面很長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值高，項(xiàng)目形象展示好；項(xiàng)目南側(cè)為煤醫(yī)道，緊靠華北煤炭醫(yī)學(xué)院，與市政府僅隔800米左右。該方位目前無(wú)高層建筑，視線阻擋較少，景觀視野較好；項(xiàng)目西側(cè)為華巖路，河北理工大學(xué)熱力學(xué)院。該方位建筑主要以多層建筑為主，視線阻擋較少，景觀視野較好，距離鳳凰新城片區(qū)不到2公里；項(xiàng)目北側(cè)為翔云道，緊鄰華巖公園，其為市中心為數(shù)不多的公園物業(yè)。項(xiàng)目四至及周邊情況詳見(jiàn)圖2-1。圖2-1項(xiàng)目四至及周邊情況項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位于唐山市路北區(qū)的中心區(qū)域，東面緊鄰建設(shè)北路，南面距離市政府不到800米。該區(qū)域的現(xiàn)狀與城市的總體形象不符，屬于舊城改造的重點(diǎn)對(duì)象，急需改造，同時(shí)該區(qū)域原為體育館所在地，屬于唐山市民休閑娛樂(lè)的集散地，因此該區(qū)域適合建設(shè)文化藝術(shù)中心，且符合城市建設(shè)的規(guī)劃。2.2同類項(xiàng)目的成功發(fā)展案例武漢琴臺(tái)文化藝術(shù)中心琴臺(tái)文化藝術(shù)中心是提升武漢城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要工程，建成后將成為體現(xiàn)武漢城市風(fēng)貌的標(biāo)志性建筑、武漢重要的旅游資源以及市民休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。整個(gè)工程由琴臺(tái)大劇院（已建成）、月湖文化主題公園（建設(shè)中）、琴臺(tái)音樂(lè)廳（建設(shè)中）和文化廣場(chǎng)（建設(shè)中）四部分組成。琴臺(tái)大劇院：琴臺(tái)文化藝術(shù)中心一期工程——琴臺(tái)大劇院，占地面積36畝，由一個(gè)1800座大劇院、一個(gè)400座多功能廳及排練廳、藝術(shù)廳、停車場(chǎng)、餐廳等輔助用房組成。琴臺(tái)大劇院全景如圖2-2所示。圖2-2琴臺(tái)大劇院月湖文化主題公園：月湖文化主題公園是以文化藝術(shù)為主題的大型城市公園，總用地面積825畝。新建18棟仿古及古典風(fēng)格的配套公用建筑及大型地下停車場(chǎng)一處，人工開(kāi)挖兩處流水景觀與月湖融為一體，擴(kuò)大月湖水域面積約4萬(wàn)平方米，建成后將成為市民日常休閑、娛樂(lè)、旅游觀光的場(chǎng)所。音樂(lè)廳：琴臺(tái)文化藝術(shù)中心音樂(lè)廳主要由一座1609座交響樂(lè)廳和一座428座室內(nèi)樂(lè)廳及展廳，前廳，休息廳，后臺(tái)輔助營(yíng)運(yùn)用房等組成。音樂(lè)廳總建筑面積35832平方米，設(shè)計(jì)一層地下室，地上4層（局部6層），建筑總高度37.2米。文化廣場(chǎng)：分為兩個(gè)，大劇院、音樂(lè)廳之間是布有音樂(lè)噴泉、疊瀑的流水廣場(chǎng)，月湖對(duì)岸是可觀賞水幕電影的鳳凰廣場(chǎng)。上海新天地上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。其占地45畝，建筑面積為6萬(wàn)平方米。這片石庫(kù)門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門、仿佛時(shí)光倒流，置身于20世紀(jì)20年代，但是，每座建筑內(nèi)部，則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，成為一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。上海新天地地理位置和部分街景如圖2-3所示。圖2-3上海新天地南京1912街區(qū)南京1912街區(qū)緊鄰總統(tǒng)府西側(cè)，南鄰南京文化一條街——長(zhǎng)江路，北靠南京電子一條街——珠江路，離華夏第一商圈——新街口僅1000米。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地45畝，總建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米，其建筑融合了中式和歐式的風(fēng)格，并將之注入現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)元素，包括20多棟民國(guó)府衙式建筑及太平、博愛(ài)、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)，配備140余個(gè)地下停車位及近百個(gè)地面停車位。南京1912街區(qū)是目前南京唯一的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身的時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最佳展示地?！拔羧湛偨y(tǒng)府邸，今朝城市客廳”是“南京1912”的目標(biāo)定位，其消費(fèi)人群主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等。南京1912街區(qū)整體布局以及部分街景如圖2-4與2-5所示。圖2-4南京1912街區(qū)布局圖2-5南京1912街區(qū)街景上海大劇院上海大劇院位于市中心人民廣場(chǎng)，占地面積約31.5畝，總建筑面積為62803平方米，總高度為40米，分地下2層，地面6層，頂部2層，共計(jì)10層。上海大劇院是上海又一個(gè)標(biāo)志性建筑，使人民廣場(chǎng)成為上海名副其實(shí)的政治文化中心。其建筑風(fēng)格新穎別致，造型優(yōu)美，融匯了東西方的文化韻味，白色弧形拱頂和具有光感的玻璃幕墻有機(jī)結(jié)合，在燈光的烘托下，宛如一個(gè)水晶般的宮殿。上海大劇院全景如圖2-6所示。圖2-6上海大劇院2.3項(xiàng)目的SWOT分析本項(xiàng)目的SWOT分析如圖2-7所示。圖2-7SWOT分析分析結(jié)論：綜合本項(xiàng)目交通便利、未來(lái)配套完善、開(kāi)發(fā)條件成熟，未來(lái)區(qū)域發(fā)展，商業(yè)、教育價(jià)值等優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目適于開(kāi)發(fā)城市中心多樣化生活社區(qū)（含居住、休閑、商業(yè)等功能）；本項(xiàng)目擁有地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)實(shí)力優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，本項(xiàng)目也存在區(qū)域形象弱、環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、噪音污染等不利因素以及未來(lái)市場(chǎng)供求變化和政策變化等不確定因素影響；基于本項(xiàng)目本身具有的開(kāi)發(fā)條件，認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目條件相結(jié)合的情況下，在上述開(kāi)發(fā)策略的指引下進(jìn)行定位與規(guī)劃，建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.4項(xiàng)目范圍土地功能利用分析地塊北部建設(shè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)，與翔云道北面的華巖公園連為一體，打造唐山市休閑文化中心，其占地面積大約為120畝；地塊南部建設(shè)中高檔住宅小區(qū)；地塊中部建設(shè)商業(yè)圈。土地利用規(guī)劃如圖2-8所示。圖2-8土地利用功能規(guī)劃項(xiàng)目總體定位總體定位如圖2-9所示。圖2-9項(xiàng)目總體定位圖建筑定位文化藝術(shù)廣場(chǎng)建筑定位“唐山”這一城市名源于唐朝，因此整個(gè)建筑風(fēng)格以仿唐建筑為主，弘揚(yáng)大唐文化，追憶古唐遺風(fēng)，同時(shí)融匯現(xiàn)代時(shí)尚元素，完美演繹古代歷史元素與現(xiàn)代時(shí)尚元素的交流與碰撞，置身古唐，體驗(yàn)現(xiàn)代，實(shí)現(xiàn)古今對(duì)話；平面整體布局呈“T”字布局，“T”字取于唐山的“唐”的首字母，建筑以中間高，兩邊低布局，錯(cuò)落有致，呈現(xiàn)出山巒疊嶂的意象；建筑技術(shù)上充分發(fā)揮現(xiàn)代新技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，貫徹節(jié)能建筑、綠色建筑、環(huán)境保護(hù)等理念；秉承生態(tài)保護(hù)的思想，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，建設(shè)能夠最大限度改善唐山人民生活品質(zhì)的文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目；文化廣場(chǎng)的配套設(shè)施或景觀工程中融入“冀東三枝花”元素：評(píng)劇、皮影、樂(lè)亭大鼓，以進(jìn)一步推廣唐山民俗文化；商業(yè)建筑定位將西方現(xiàn)代文化和中方古唐文化融合，并將地震文化與時(shí)尚文化融合，打造仿唐的“唐山城市客廳”；住宅建筑定位仿照古唐建筑，弘揚(yáng)大唐文化，同時(shí)融入現(xiàn)代元素，建設(shè)有文化內(nèi)涵、高品質(zhì)、舒適的住宅建筑；利用現(xiàn)代技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，打造節(jié)能建筑、綠色建筑，最大限度的保護(hù)生態(tài)環(huán)境。2.5.2功能定位文化藝術(shù)廣場(chǎng)定位：將其建設(shè)為全國(guó)一流的藝術(shù)殿堂和體現(xiàn)唐山城市風(fēng)貌的標(biāo)志性建筑，成為唐山市重要的旅游資源以及市民休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所，包括唐山大劇院、藝術(shù)院團(tuán)大樓、群眾藝術(shù)館、唐山圖書館、商業(yè)經(jīng)營(yíng)和文化廣場(chǎng)六部分；商業(yè)開(kāi)發(fā)定位：將娛樂(lè)、酒吧、咖啡廳、餐廳、休閑購(gòu)物及服務(wù)等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)合理搭配，組合在一個(gè)永久性、專營(yíng)商業(yè)的娛樂(lè)空間中，這種組合不是某一種業(yè)態(tài)的簡(jiǎn)單復(fù)制和擴(kuò)張，也不是多種簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)的復(fù)合和疊加，而是使不同行業(yè)有機(jī)互補(bǔ)、不同經(jīng)營(yíng)特色的商家資源共享、生意相得益彰，進(jìn)而達(dá)到投資收益最大化的商業(yè)目的；住宅開(kāi)發(fā)定位：面向城市中青年客戶群，以舒適居家型產(chǎn)品為主導(dǎo)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑藝術(shù)風(fēng)格，并具有開(kāi)放、多元、人本、互動(dòng)、共享、活力、親和、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康、進(jìn)取等多種價(jià)值元素的中高檔舒適住宅小區(qū)。各類指標(biāo)表2-1項(xiàng)目各類指標(biāo)建筑功能用地面積（畝）建筑面積（m2）容積率文化藝術(shù)廣場(chǎng)唐山大劇院24240001.09藝術(shù)院團(tuán)大樓1615600群眾藝術(shù)館168000唐山圖書館2016000商業(yè)經(jīng)營(yíng)168000文化廣場(chǎng)2816000商住項(xiàng)目3536022002.56第三章本項(xiàng)目發(fā)展策略3.1三個(gè)平衡政府公共利益與投資方商業(yè)利益的平衡前瞻性與操作性的平衡城市發(fā)展推力與市場(chǎng)消費(fèi)拉力之間的平衡3.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析BOT融資模式BOT的英文是“Build-Operate-Transfer”，即“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓”，是政府部門通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將項(xiàng)目授予為該特許項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，待特許權(quán)期滿后，項(xiàng)目公司在回收建設(shè)成本和取得合理利潤(rùn)后，將特許權(quán)項(xiàng)目無(wú)償交給政府部門的融資方式。BOT運(yùn)作模式如圖3-1所示。圖3-1BOT模式運(yùn)作圖PFI模式PFI的英文是“PrivateFinanceInitiative”，即“民間主動(dòng)融資”，是政府不采取傳統(tǒng)的由政府負(fù)責(zé)提供公共項(xiàng)目產(chǎn)出的方式，而采取促進(jìn)私營(yíng)部門有機(jī)會(huì)參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共產(chǎn)品的生產(chǎn)或提供公共服務(wù)的一種全新的公共項(xiàng)目產(chǎn)出方式。該模式有服務(wù)購(gòu)入型以及合資經(jīng)營(yíng)型兩種模式。（1）服務(wù)購(gòu)入型這種類型的項(xiàng)目是由私營(yíng)部門實(shí)施公共事業(yè)的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，公共部門收費(fèi)以補(bǔ)償私營(yíng)部門對(duì)該項(xiàng)目所產(chǎn)生的成本。這樣的項(xiàng)目主要包括私人融資興建監(jiān)獄、醫(yī)院和體育場(chǎng)館設(shè)施等。該模式示意圖如圖3-2所示。公公共部門PFI項(xiàng)目承擔(dān)人公共事業(yè)最終使用者支付服務(wù)費(fèi)用以補(bǔ)償成本提供服務(wù)圖3-2PFI服務(wù)購(gòu)入型模式（2）合資經(jīng)營(yíng)型這種類型項(xiàng)目中，公共部門和私營(yíng)部門合作建設(shè)、私營(yíng)部門承擔(dān)主要的經(jīng)營(yíng)職能，雙方共同分擔(dān)成本和共享收益。該種類型主要應(yīng)用于隧道、鐵路建設(shè)項(xiàng)目和一般項(xiàng)目的二次開(kāi)發(fā)或重建上。該模式示意圖如圖3-3所示。公公共部門PFI項(xiàng)目承擔(dān)人公共事業(yè)最終使用者以補(bǔ)助金等形式提供財(cái)政支援提供服務(wù)利用收費(fèi)補(bǔ)償圖3-3PFI合資經(jīng)營(yíng)模式TOT模式TOT的英文是“Transfer-Operate-Transfer”，即“移交－經(jīng)營(yíng)－移交”，是項(xiàng)目融資的一種形式，具體是指中方在與外商簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議后，把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目移交給外商經(jīng)營(yíng)，憑借該設(shè)施在未來(lái)若干年內(nèi)的收益，一次性地從外商手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，特許經(jīng)營(yíng)期滿后，外商再把該設(shè)施無(wú)償移交給中方。該模式示意圖如圖3-4。圖3-4TOT模式運(yùn)行程序ABS模式ABS融資的英文是“Asset-BackedSecuritization”，即“資產(chǎn)證券化”，指的是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。圖3-5ABS融資模式BT模式BT模式是由業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定建設(shè)方，由建設(shè)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和工程建設(shè)，項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收合格后由業(yè)主回購(gòu)，并由業(yè)主向建設(shè)方支付回購(gòu)價(jià)款的一種融資建設(shè)方式。該模式有施工二次招標(biāo)型、施工同體型以及墊資施工型三種模式。施工二次招標(biāo)型BT模式施工二次招標(biāo)型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)招標(biāo)選定僅承擔(dān)投資職能的投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司作為建設(shè)單位對(duì)BT項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)組織和管理，包括項(xiàng)目公司自行融資、辦理工程建設(shè)有關(guān)審批手續(xù)、通過(guò)公開(kāi)的招投標(biāo)程序選擇施工承包商、監(jiān)理單位和材料設(shè)備供應(yīng)商等，項(xiàng)目建成后由業(yè)主回購(gòu)的形式。按此種方式實(shí)施的BT模式項(xiàng)目主要有北京2023奧運(yùn)會(huì)主體育館、重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋南引道等。其運(yùn)作方式如圖3-6所示。圖3-6施工二次招標(biāo)型BT模式運(yùn)作圖施工同體型BT模式施工同體型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)招標(biāo)選定投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司作為建設(shè)單位對(duì)BT項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)管理和施工總承包，項(xiàng)目建成后由業(yè)主回購(gòu)。按此種方式實(shí)施的BT項(xiàng)目主要有重慶朝天門大橋項(xiàng)目、南京市城市快速內(nèi)環(huán)東線建設(shè)項(xiàng)目等。其運(yùn)作方式如圖3-7所示。圖3-7施工同體型BT模式運(yùn)作圖墊資施工型BT模式墊資施工型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)法定程序選定同時(shí)承擔(dān)投資和工程施工的項(xiàng)目建設(shè)方（可以是聯(lián)合體），項(xiàng)目投資方直接承擔(dān)項(xiàng)目融資和施工職能，項(xiàng)目的建設(shè)管理職責(zé)由主辦方承擔(dān)，項(xiàng)目驗(yàn)收合格后由業(yè)主回購(gòu)的形式。其運(yùn)作方式如圖3-8所示。圖3-8墊資施工型BT模式運(yùn)作圖幾種模式對(duì)比分析在介紹幾種常見(jiàn)的融資模式的基礎(chǔ)上，對(duì)這些模式的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)性作了對(duì)比分析，最后得出BT模式適應(yīng)于本項(xiàng)目。對(duì)比分析過(guò)程如表3-1所示。表3-1各模式對(duì)比分析表模式優(yōu)點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)性BOT融資模式投資者多以競(jìng)標(biāo)方式獲得BOT項(xiàng)目，程序復(fù)雜，但透明度高，體現(xiàn)了公平、公正、公開(kāi)的原則，可以有效地保證基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量；BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目公司大部分或全部承擔(dān)，然后，再由公司通過(guò)一系列契約安排將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去；BOT項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段參與方眾多，協(xié)調(diào)各方法律關(guān)系難度較大，而后期的管理相對(duì)簡(jiǎn)單，特許權(quán)協(xié)議屆滿，該項(xiàng)目不許清算而由政府無(wú)償獲得該項(xiàng)目全部資產(chǎn)；項(xiàng)目有限追索。貸款的償還以項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)收入為基礎(chǔ)，即以項(xiàng)目公司的未來(lái)資產(chǎn)和收益作為償還的保證，不需要政府和境內(nèi)機(jī)構(gòu)提供任何形式的融資擔(dān)保。本項(xiàng)目建成后的主要收入相對(duì)于巨額的建設(shè)投資較微薄，投資收益率過(guò)低，對(duì)投資者很難形成吸引力。PFI融資模式有效地吸引了民間資本投資公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),既可減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)和債務(wù),也改變了投資環(huán)境；融資風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任均由投資者承擔(dān),政府不提供任何信用擔(dān)保；有利于加強(qiáng)管理、控制成本；有利于引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)設(shè)備；政府在特許權(quán)期間不出讓項(xiàng)目的所有權(quán),可隨時(shí)檢查工程的進(jìn)展。政府仍需要對(duì)投資者進(jìn)行財(cái)政支援或支付服務(wù)費(fèi)用，同樣對(duì)政府財(cái)政造成負(fù)擔(dān)；對(duì)于公共設(shè)施而言，在目前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境下，私人對(duì)公眾提供的服務(wù)質(zhì)量很難得到保證，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中政府擔(dān)當(dāng)較大的風(fēng)險(xiǎn)。TOT融資模式TOT融資方式只涉及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)之爭(zhēng)；有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)存量，為新建基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金，加快我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐；有利于提高基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)管理水平。難以尋找已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；機(jī)會(huì)成本太高。ABS融資模式利用ABS項(xiàng)目融資可拓寬我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資的渠道；利用ABS項(xiàng)目融資可降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資成本；利用ABS項(xiàng)目融資可分散基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)出售后即可以從資產(chǎn)負(fù)債表中剔除,從而實(shí)現(xiàn)表外融資；利用ABS項(xiàng)目融資保證了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的安全性。組建的SPV公司需要獲得國(guó)際權(quán)威資信評(píng)估機(jī)構(gòu)授予的較高資信等級(jí)；ABS項(xiàng)目融資涉及到的許多會(huì)計(jì)、稅收和外匯管理等問(wèn)題都有許多不完善的地方,甚至有的還存在著一定的沖突；缺乏規(guī)?；氖袌?chǎng)投資者；目前我國(guó)缺少負(fù)責(zé)ABS研究、管理的專門人員,更沒(méi)有在國(guó)際高檔證券市場(chǎng)上進(jìn)行ABS實(shí)際操作的專家。BT融資模式以加快公共工程建設(shè)為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)又避免加重政府財(cái)政負(fù)擔(dān)；增加私人資本參與公共工程建設(shè)的渠道，解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺的矛盾；發(fā)揮私人資本融資靈活的特點(diǎn)，啟動(dòng)民間資本參與公共工程的積極性；不斷深化公共工程投融資體制的改革，使國(guó)有資本逐步退出準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用由投資人投入，政府在建設(shè)期不需要投入資金，不會(huì)增加政府的負(fù)擔(dān)；回購(gòu)款的回收風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)投資人不公平，需要政府給與強(qiáng)有力的擔(dān)保。通過(guò)上述分析，建議本項(xiàng)目采用BT融資模式中的施工二次招標(biāo)型BT模式，并且政府給予一定的土地進(jìn)行置換，即建議本項(xiàng)目采用“BT+土地捆綁”模式。3.3本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式操作要點(diǎn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的操作流程本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的操作包含項(xiàng)目確定階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目特許合同簽訂、項(xiàng)目特許公司組建和項(xiàng)目建設(shè)、土地置換、項(xiàng)目移交等六個(gè)階段，其操作流程如圖3-9所示。圖3-9本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式操作流程本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作建議本項(xiàng)目采用施工二次招標(biāo)型BT模式，其操作流程復(fù)雜，面臨風(fēng)險(xiǎn)繁多，包括：中標(biāo)人投資能力風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)管理能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)上述的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目將遵循“對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最有控制力的一方進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制”原則，表3-2中，從政府與投資方兩個(gè)主體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理分析：表3-2本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分析主體風(fēng)險(xiǎn)管理措施政府在資格預(yù)審階段要嚴(yán)格對(duì)投標(biāo)人財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審查；政府聘請(qǐng)有相關(guān)資質(zhì)的工程監(jiān)理公司的監(jiān)管實(shí)現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制；在招投標(biāo)階段，政府應(yīng)該聘請(qǐng)專家和顧問(wèn)參與BT特許合同的起草、商務(wù)談判、提供法律咨詢等工作，保存項(xiàng)目招投標(biāo)中有關(guān)篩選進(jìn)程的關(guān)鍵信息的適當(dāng)記錄；政府對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理的評(píng)估。投資方投資方提供一定金額的履約保證金；項(xiàng)目公司應(yīng)該由融資、銀行貸款、概預(yù)算、工程管理、工程技術(shù)等方面具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員構(gòu)成；投資方應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)施工單位來(lái)完成項(xiàng)目的建設(shè)；嚴(yán)格控制變更。一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)該就新增的工程量重新進(jìn)行計(jì)價(jià)；在實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目中標(biāo)人應(yīng)根據(jù)具體工程類別，對(duì)設(shè)計(jì)方面、建設(shè)方面、物資采購(gòu)方面、設(shè)備供應(yīng)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致地分析，完善各種合同條款并嚴(yán)格執(zhí)行；投標(biāo)人應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查研究，全面了解項(xiàng)目情況，積極穩(wěn)妥地制訂切實(shí)可行的融資方案；要積極穩(wěn)妥地選定金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)項(xiàng)目的大小和所需要的資金額選擇相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)合作；在與金融機(jī)構(gòu)就融資合同談判時(shí)，一是提款時(shí)間與還款時(shí)間要詳細(xì)測(cè)算，在滿足施工的要求下，盡量縮短資金滯留項(xiàng)目的時(shí)間，充分發(fā)揮資金的效能；二是建設(shè)期間的股東擔(dān)保合同要本著平等、互惠互利的原則積極商談，避免雙方利益受到損害；三是爭(zhēng)取優(yōu)惠利率，銀行可以下浮一定利率的，要積極爭(zhēng)取下浮。3.4主要物產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議表3-3主要物產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議主要物產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議唐山大劇院明確自身的定位；開(kāi)闊經(jīng)營(yíng)演出思路；充分開(kāi)發(fā)利用有形和無(wú)形資源；努力追求先進(jìn)管理。藝術(shù)團(tuán)大樓、群眾藝術(shù)館該類物業(yè)將由文化局牽頭，各業(yè)主單位共同進(jìn)行管理。內(nèi)部相關(guān)文化場(chǎng)館資源可以考慮與演藝代理合作，進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)化運(yùn)營(yíng)。唐山圖書館運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，積極開(kāi)辟多種形式的經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道。商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分為發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，建議本部分委托給投資方經(jīng)營(yíng)。文化廣場(chǎng)歸文化局所有，其地下車庫(kù)可以在滿足廣場(chǎng)業(yè)主自身需要外，向社會(huì)開(kāi)放運(yùn)營(yíng)。第四章經(jīng)濟(jì)性分析4.1投資額分析投資估算編制依據(jù)唐山市類似工程造價(jià)指標(biāo)資料國(guó)家、河北省關(guān)于建設(shè)工程投資估算編制的有關(guān)規(guī)定本項(xiàng)目擬建各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量項(xiàng)目總投資估算固定資產(chǎn)投資總額包括工程建安費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息。唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為99077.10萬(wàn)元，商住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為305284.79萬(wàn)元（不含土地費(fèi)用）。唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)投資估算表4-1唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)投資估算表項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）投資估算（萬(wàn)元）占總投資比例（%）工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息小計(jì)唐山大劇院2400024000.0014640.0012364.802763.5353768.3354.27藝術(shù)院團(tuán)大樓156003744.002283.841928.91431.118387.868.47群眾藝術(shù)館80001760.001073.60906.75202.663943.013.98唐山圖書館160006400.003904.003297.28736.9414338.2214.47商業(yè)經(jīng)營(yíng)80001920.001171.20989.18221.084301.464.34地下建筑160006400.003904.003297.28736.9414338.2214.47合計(jì)8760044224.0026976.6422784.205092.2699077.10100.00商業(yè)住宅項(xiàng)目投資估算表4-2商業(yè)住宅項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資（萬(wàn)元）占總投資比例（%）1工程費(fèi)用144528.0047.342工程建設(shè)其他費(fèi)用（不含土地費(fèi)用）66482.8821.783預(yù)備費(fèi)79053.2625.894建設(shè)期利息15220.654.995合計(jì)305284.79100.004.2項(xiàng)目運(yùn)作周期分析表4-3唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作周期示意圖序號(hào)任務(wù)名稱2023202320232023202320237-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月1文化藝術(shù)廣場(chǎng)建設(shè)2商住項(xiàng)目一期建設(shè)3商住項(xiàng)目一期銷售4商住項(xiàng)目二期建設(shè)5商住項(xiàng)目二期銷售6商住項(xiàng)目三期建設(shè)7商住項(xiàng)目三期銷售4.3投資回報(bào)分析不同土地費(fèi)用下商業(yè)住宅項(xiàng)目投資回報(bào)分析參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基準(zhǔn)投資收益率，同時(shí)考慮BT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資方而言，可以接受的投資利潤(rùn)率為15%-20%。經(jīng)測(cè)算，可得不同土地費(fèi)用下商業(yè)住宅項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中三種土地費(fèi)用下項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表4-4所示。表4-4三種土地費(fèi)用下商業(yè)住宅項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)土地費(fèi)用（萬(wàn)元/畝）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率（%）靜態(tài)投資回收期（年）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）12619.973.9025076.694.4315016.944.0216795.324.6216215.084.0912654.644.71計(jì)算說(shuō)明：住宅銷售價(jià)格6300元/m2，商業(yè)銷售價(jià)格13000元/m2，酒店式公寓銷售價(jià)格13000元/m2，車位銷售價(jià)格10萬(wàn)元/個(gè)不同土地費(fèi)用下政府應(yīng)給予置換的土地費(fèi)用唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算為99077.10萬(wàn)元，僅靠350畝的土地不足以置換投資方進(jìn)行唐山文化藝術(shù)廣場(chǎng)建設(shè)所投入的資金，因此，政府還需利用另外一塊土地進(jìn)行置換。其對(duì)應(yīng)關(guān)系可如表4-5所示。表4-5不同土地費(fèi)用下政府應(yīng)給予置換的土地費(fèi)用文化藝術(shù)廣場(chǎng)投資（萬(wàn)元）土地費(fèi)用（萬(wàn)元/畝）商住項(xiàng)目投資利潤(rùn)率（%）