房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因，了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述一、宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)（一）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對(duì)于“經(jīng)濟(jì)周期”的研究，一般是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行（即宏觀經(jīng)濟(jì)）為對(duì)象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會(huì)的關(guān)注。21、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類型

在科技領(lǐng)域中，對(duì)周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)特征，即：等間隔性和重復(fù)性。在數(shù)學(xué)上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn)。含義：經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況。所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復(fù)性。

經(jīng)濟(jì)周期（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點(diǎn)是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。3類型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長(zhǎng)度區(qū)分為四類。1）、短期波動(dòng)（短周期）：又稱基欽周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個(gè)月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的。一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期。

43）、中長(zhǎng)周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認(rèn)為中長(zhǎng)周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化、建筑技術(shù)的更新、金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張。）4）、長(zhǎng)期波動(dòng)：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長(zhǎng)期波動(dòng)又稱為長(zhǎng)周期。認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長(zhǎng)周期產(chǎn)生的原因這種觀點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受。5擴(kuò)張階段收縮階段長(zhǎng)周期中長(zhǎng)周期中周期短周期四種周期波動(dòng)示意圖由于長(zhǎng)期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長(zhǎng)短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā)，用某個(gè)基準(zhǔn)線來衡量，高于基準(zhǔn)線的是繁榮期或景氣期，低于基準(zhǔn)線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴(kuò)張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個(gè)階段，而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn)（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個(gè)周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準(zhǔn)線擴(kuò)張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn)

持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：由美國(guó)開始的“新經(jīng)濟(jì)”，對(duì)人民生活和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)也向理論界提出了新課題。美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過去的八年里增長(zhǎng)了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長(zhǎng)2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長(zhǎng)3.5%左右，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是持續(xù)的。從美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長(zhǎng)達(dá)110個(gè)月（9.2年）的繁榮。這是一個(gè)打破歷史記錄的超長(zhǎng)增長(zhǎng)曲線。（劉樹成，2000年）

在美國(guó)，自1854年開始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期，其中擴(kuò)張期超過80個(gè)月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時(shí)80個(gè)月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時(shí)期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化。“新經(jīng)濟(jì)”是否改寫了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)并存的，還有股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點(diǎn)水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點(diǎn)，而從1995年到1999年，僅用了四年時(shí)間，該指數(shù)便突破了萬點(diǎn)大關(guān)。亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本韓國(guó)等國(guó)家都飽受其害，經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。這與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“長(zhǎng)期繁榮”形成鮮明對(duì)照。9

總之，信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng)，縮短了供求之間的距離，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減；同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國(guó)，此后對(duì)于這個(gè)問題的研究一直是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問題之一。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的周期性漲落波動(dòng)變化，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分，具體又可分為復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期示意意圖11我國(guó)經(jīng)濟(jì)景景氣循環(huán)和和房地產(chǎn)景景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期與房房地產(chǎn)周期期的關(guān)系二者究竟是是什么關(guān)系系？有人認(rèn)認(rèn)為兩者完完全一致（（吳兆華，，1995），但大大部分人認(rèn)認(rèn)為兩者既既有聯(lián)系又又有區(qū)別。。1、兩者呈現(xiàn)現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)關(guān)系：從整體上上說，一個(gè)個(gè)國(guó)家房地地產(chǎn)周期和和宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期是一一種正相關(guān)關(guān)關(guān)系，波波長(zhǎng)大體一一致。例如如：在中國(guó)國(guó)，兩者的的周期大致致都是四至至五年。美美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)周期約為為20年，相當(dāng)于于經(jīng)濟(jì)周期期的中長(zhǎng)周周期。日本本大體為7至10年，也與其其宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的中周期期大致相當(dāng)當(dāng)。2、兩者的變變化期間互互不相同：經(jīng)濟(jì)周期期與房地產(chǎn)產(chǎn)景氣循環(huán)環(huán)雖然有規(guī)規(guī)律性波動(dòng)動(dòng)，但每個(gè)個(gè)變化區(qū)間間不會(huì)有絕絕對(duì)的等長(zhǎng)長(zhǎng)，正如：：P.薩繆爾森所所說：“沒沒有兩個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期是是完全一樣樣的，但它它們會(huì)有許許多相似之之處，雖然然不是一模模一樣的孿孿生兄弟，，但可以看看出它們屬屬于同一家家族”。13所謂相似，，是指在每每個(gè)周期都都包括了擴(kuò)擴(kuò)張與收縮縮，波峰與與波谷不斷斷交替的運(yùn)運(yùn)動(dòng)。所謂不同，，是指每個(gè)個(gè)周期變化化的幅度、、頻率、落落差勢(shì)能的的差異。一般來說，，房地產(chǎn)的的復(fù)蘇、蕭蕭條期滯后后，而繁榮榮、衰退期期提前。研研究這種差差別，不僅僅有理論意意義，更重重要的是在在實(shí)踐中，，投資者和和國(guó)家宏觀觀調(diào)控可通通過兩者波波動(dòng)的時(shí)差差進(jìn)行決策策，即可根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)的波動(dòng)來來分析預(yù)示示宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的走勢(shì)，，亦可根據(jù)據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的走勢(shì)，，預(yù)測(cè)房地地產(chǎn)的發(fā)展展趨勢(shì)。14從復(fù)蘇階段段看，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大大，耗用資資金多，生生產(chǎn)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，個(gè)體差差異大等特特點(diǎn)，決定定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在在經(jīng)濟(jì)開始始復(fù)蘇時(shí)，，需要經(jīng)過過較長(zhǎng)時(shí)間間的籌備、、計(jì)劃才能能投入生產(chǎn)產(chǎn)，因此，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的復(fù)蘇要要略滯后于于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)，但很短短暫。從繁榮期看看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮榮期要比宏宏觀經(jīng)濟(jì)高高漲期來得得迅速。因因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)復(fù)蘇期的準(zhǔn)準(zhǔn)備后，其其先導(dǎo)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的作用用充分顯現(xiàn)現(xiàn)出來。在在市場(chǎng)需求求擴(kuò)張的拉拉動(dòng)下，房房地產(chǎn)業(yè)迅迅速發(fā)展；；同時(shí)，較較充足的資資金也會(huì)推推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線15加速發(fā)展。。如左上圖圖所示。從衰退期來來看，房地地產(chǎn)業(yè)要早早于和快于于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)。這是因因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的超前前發(fā)展一方方面可以滿滿足宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的需要，提提前進(jìn)入衰衰退期；另另一方面，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展是是以社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)各部門門發(fā)展為基基礎(chǔ)的。當(dāng)當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退時(shí)，，房地產(chǎn)的的需求狀況況發(fā)生變化化，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格急劇劇下挫，使使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的衰退退比宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)來得迅迅速。如右右上圖所示示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段段來看，房房地產(chǎn)業(yè)又又滯后于宏宏觀經(jīng)濟(jì)。。因?yàn)楫?dāng)宏宏觀經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)蕭條時(shí)時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展處于停停滯狀態(tài)，，失業(yè)率、、通漲率較較高。但是是由于房地地產(chǎn)本身的的保值增值值功能，投投資轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)業(yè)或或購置房地地產(chǎn)增加，，從而維持持房地產(chǎn)市市場(chǎng)上一定定的供求，，推遲了房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的蕭條。。國(guó)家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價(jià)）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房房地產(chǎn)、股股票收益率率及通漲率率17二、國(guó)內(nèi)外外房地產(chǎn)周周期研究發(fā)發(fā)展?fàn)顩r（一）、國(guó)外外對(duì)于房地地產(chǎn)周期的的研究1、從研究?jī)?nèi)內(nèi)容上看根源研究（（外力沖擊擊，內(nèi)生變變動(dòng)）特征研究（（波長(zhǎng)、指指標(biāo)體系、、分析模型型等）2、從周期時(shí)時(shí)間上看長(zhǎng)周期研究究（1930-60年代）強(qiáng)調(diào)人口增增長(zhǎng)與移動(dòng)動(dòng)、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)變動(dòng)等等因素對(duì)于于房地產(chǎn)周周期波動(dòng)的的影響。短周期研究究（1960-90年代）從市場(chǎng)周期期運(yùn)動(dòng)影響響因素分析析，到對(duì)房房地產(chǎn)投資資者行為的的研究，以以及對(duì)房地地產(chǎn)金融體體制及其變變動(dòng)等綜合合因素的研研究。18（二）、國(guó)內(nèi)內(nèi)對(duì)于房地地產(chǎn)周期的的研究1、從研究?jī)?nèi)內(nèi)容上看理論研究：：根源、周周期波動(dòng)特特征、規(guī)律律、預(yù)警系系統(tǒng)等研究究。實(shí)證研究：：波長(zhǎng)、波波型、指標(biāo)標(biāo)體系影響響因素等分分析。2、從研究地地區(qū)上看主要以東南南沿海的城城市房地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)案研究究為主。逐步加強(qiáng)對(duì)對(duì)于全國(guó)房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的研研究。3、從類型上上看房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)自然周期期；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)投資周期期；等等等資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與與周期波動(dòng)動(dòng)分析一、中國(guó)房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)實(shí)證證分析房地產(chǎn)業(yè)在在我國(guó)成為為一個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)來發(fā)展，，主要是在在改革開放放以后，始始于八十年年代初，短短短的二十十幾年已取取得巨大成成就，從總總體上觀察察，中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入到以體體制轉(zhuǎn)軌為為主要運(yùn)行行特征的發(fā)發(fā)展階段以以后，房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開開始形成較較為明顯的的復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互互循環(huán)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與與產(chǎn)業(yè)收縮縮兩個(gè)過程程交替出現(xiàn)現(xiàn)的周期波波動(dòng)現(xiàn)象。。主要觀點(diǎn)有有四種：一個(gè)周期說說：根據(jù)GNP增長(zhǎng)率與商商品房銷售售額增長(zhǎng)率率的良好對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系，，把改革開開放以來的的中國(guó)房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)劃分為為單個(gè)周期期的四個(gè)階階段：201、1979年——1985年為復(fù)蘇期期；2、1986年——1993年為增長(zhǎng)期期（92-93年為高速增增長(zhǎng)期）；；3、1994年——1995年為宏觀調(diào)調(diào)控期；4、1995年以后衰退退到復(fù)蘇。。一個(gè)半周期期說：用年商品品房銷售面面積來表示示中國(guó)房地地產(chǎn)供給與與需求相互互作用而產(chǎn)產(chǎn)生的波動(dòng)動(dòng)狀況，據(jù)據(jù)此把我國(guó)國(guó)1986年以來的房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)劃分分出一個(gè)半半周期，即即：1、1986年——1991年持續(xù)6年的周期；；2、1992年——1995年的半個(gè)周周期。三個(gè)周期說說：選取多項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)（8項(xiàng)）得出中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動(dòng)動(dòng)形態(tài)，據(jù)據(jù)此劃分三三個(gè)周期。。1、1981年——1986年為第一個(gè)個(gè)周期；2、1987年——1989年為第二個(gè)個(gè)周期；3、1990年——以后為第三三個(gè)周期21四個(gè)周期說說：以深圳為為背景的一一項(xiàng)研究，，把我國(guó)房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)劃分分為四個(gè)周周期，即：：1、1978年——1986年為第一個(gè)個(gè)周期；2、1987年——1991年為第二個(gè)個(gè)周期；3、1992年——1994年為第三個(gè)個(gè)周期；4、1995年以后——為第四個(gè)周周期。（何何時(shí)完成還還有待于觀觀察）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國(guó)房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴(kuò)張指數(shù)）22二、房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動(dòng)動(dòng)的指標(biāo)體體系與特點(diǎn)點(diǎn)分析對(duì)周期的描描述通常采采用價(jià)格指指標(biāo)。但是是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)發(fā)展很不不成熟，還還沒有建立立起規(guī)范的的產(chǎn)值指標(biāo)標(biāo)體系。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求的的景氣循環(huán)環(huán)測(cè)定，不不能僅限于于房地產(chǎn)的的供給量和和需求量這這一淺層的的表面分析析，應(yīng)涵蓋蓋房地產(chǎn)投投資、生產(chǎn)產(chǎn)、交易、、金融以及及產(chǎn)業(yè)增加加值等多方方面，以便便更好地反反映房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)。（一）、房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的指指標(biāo)體系1、選取原則則相關(guān)性原則則：指標(biāo)要要與周期波波動(dòng)有直接接聯(lián)系，能能綜合反映映波動(dòng)的特特征；可靠性原則則：選用的的指標(biāo)要能能反映出房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的真實(shí)實(shí)情況，且且統(tǒng)計(jì)口徑徑一致，渠渠道可靠；；23連續(xù)性原則則：指標(biāo)的的數(shù)據(jù)資料料要有較長(zhǎng)長(zhǎng)的連續(xù)時(shí)時(shí)間序列來來供分析使使用；獲得性原則則：指標(biāo)的的數(shù)據(jù)資料料還必須是是較容易獲獲得的資料料。2、具體指標(biāo)標(biāo)體系的確確立八項(xiàng)指標(biāo)：（（何國(guó)釗、、曹振良等等，1996）1）、商品房房?jī)r(jià)格；2）、城鎮(zhèn)新新建住宅面面積；3）、城鎮(zhèn)住住宅竣工面面積；4）、實(shí)有房房屋建筑面面積；5）、實(shí)有住住宅建筑面面積；6）、城鎮(zhèn)住住宅投資；；7）、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人人員；8）、房產(chǎn)買買賣成交面面積。24十六項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)：（譚剛剛，2000）（6類16項(xiàng)）A房地產(chǎn)總量量指標(biāo)：α房地產(chǎn)業(yè)增增加值；B房地產(chǎn)投資資類指標(biāo)：：b1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額；；b2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)額。C房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)類指標(biāo)：：c1房地產(chǎn)出讓讓用地面積積；c2商品房施工工面積；c3土地開發(fā)面面積；c4商品房竣工工面積。25D房地產(chǎn)交易易類指標(biāo)：：d1商品房銷售售面積；d2商品房空置置面積。E房地產(chǎn)金融融類指標(biāo)：：e1個(gè)人住房存存款與貸款款總額；e2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)商業(yè)業(yè)用房開發(fā)貸款；e3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自有有資金總額。F房地產(chǎn)價(jià)格格類指標(biāo)：：f1商品住宅價(jià)價(jià)格指數(shù)；；f2商業(yè)用房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)；；f3辦公用房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)；；f4住宅建安材材料費(fèi)用指指數(shù)。26（二）、房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)的特點(diǎn)點(diǎn)1、與宏觀的國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周周期波長(zhǎng)相相似，但階階段有差異異。在我國(guó)，1949年以來宏觀觀經(jīng)濟(jì)的周周期性波動(dòng)動(dòng)已出現(xiàn)了了8次，第9次還沒有完完成。周期期長(zhǎng)度約為為4—5年，這與我我國(guó)的房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周周期的長(zhǎng)度度相似。但但是兩者在在周期的““四個(gè)階段段”的時(shí)間間上有前有有后。從1981年以來兩者者都出現(xiàn)的的三次周期期來看，四四個(gè)階段的的前后時(shí)差差比較明顯顯。以高漲漲期為例，，宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高漲期期分別為1984、1988、1993年，房地產(chǎn)產(chǎn)的高漲期期分別為1984、1988、1992年，第三次次比較明顯顯地看出房房地產(chǎn)高漲漲期（1992年）先于國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的高漲期（（1993年）。從從蕭條階段段來看，宏宏觀經(jīng)濟(jì)的的谷底分別別是1986、1989年，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的谷谷底則為1987、1989年，房地產(chǎn)產(chǎn)的蕭條期期要滯后于于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)。user:（參閱《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論》包亞鈞、汪汪洪濤著，，同濟(jì)大學(xué)學(xué)出版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)從快速發(fā)發(fā)展期向調(diào)調(diào)整期轉(zhuǎn)變變。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)從1993年開始，總總體上呈現(xiàn)現(xiàn)出從快速速發(fā)展轉(zhuǎn)入入調(diào)整期的的態(tài)勢(shì)，表表現(xiàn)為以下下幾種市場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)態(tài)：1）、市場(chǎng)區(qū)位發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移1992年，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展主要集中中在珠江三三角洲地區(qū)區(qū)，例如全全國(guó)推出的的9萬多套外銷銷樓盤中，，該地區(qū)就就多達(dá)7萬多套，所所占比重超超過80%，其中僅東東莞、惠陽陽兩市就高高達(dá)3萬多套，由由于該地地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供給給量大增，，市場(chǎng)信息息率先下挫挫，投資回回報(bào)率減低低，因而93年以來，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)重心心北移趨勢(shì)勢(shì)，形成沿沿海、沿江江、沿邊到到內(nèi)陸占據(jù)據(jù)交通要道道的多元化化區(qū)位市場(chǎng)場(chǎng)格局。外外銷樓盤在在珠江三角角洲地區(qū)所所占比重已已下降至50%，其它地區(qū)區(qū)如：上海海、北京、、天津、遼遼寧、閩南南地區(qū)、海海南和北海海地區(qū)、以以及京九鐵鐵路沿線的的重要城市市，都成為為國(guó)內(nèi)重要要的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位位。292）、物業(yè)投資結(jié)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)調(diào)整在1992年前后，物物業(yè)投資的的市場(chǎng)趨向向由外銷市市場(chǎng)熱、內(nèi)內(nèi)銷市場(chǎng)平平靜轉(zhuǎn)向投投資于內(nèi)銷銷市場(chǎng)；由由大型別墅墅轉(zhuǎn)向于商商場(chǎng)、寫字字樓以及住住宅商品房房。近年來來，住宅商商品房投資資仍是熱點(diǎn)點(diǎn)。3）、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的非均衡衡發(fā)展主要表現(xiàn)為為：第一，，投資指向向的非均衡衡性（指向向沿海）；；第二，投投資環(huán)節(jié)的的非均衡性性（土地批批租制度實(shí)實(shí)施非均衡衡性、土地地出讓價(jià)格格不規(guī)范、、土地政策策地區(qū)差異異大）；第第三，投資資結(jié)構(gòu)的非非均衡性。。30三、中國(guó)房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的原原因分析影響中國(guó)房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的原原因很多，，這里我們們主要分析析投資和政政策這兩個(gè)個(gè)最具代表表性的因素素。（一）、投投資與房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)投資是造成成房地產(chǎn)周周期波動(dòng)的的重要內(nèi)生生因素之一一。特別是是對(duì)投資主主導(dǎo)下的中中國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期波波動(dòng)來說，，投資波動(dòng)動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)的影響作作用就更為為明顯。從全國(guó)房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)來看，，如果用房房地產(chǎn)業(yè)增增加值的變變動(dòng)來反映映房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨趨勢(shì)，則根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)投資與房房地產(chǎn)業(yè)增增加值的歷歷史數(shù)據(jù)，，可以建立立全國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)增加加值（Yt）與房地產(chǎn)投投資規(guī)模（It）之間的回歸歸模型。31Yt=62.8481+0.5322It相關(guān)系數(shù)高高達(dá)0.9981，表明兩者者存在非常常緊密的聯(lián)聯(lián)系，投資資波動(dòng)對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)周期波動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生了明明顯的帶動(dòng)動(dòng)作用。根根據(jù)實(shí)證證分析研究究結(jié)果，我國(guó)住宅的的投資波動(dòng)動(dòng)與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的周周期波動(dòng)是是一致的，，且投資波波動(dòng)對(duì)房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)的影響響很大，兩兩者幾乎是是共振的，，然而在有有些年份（（如1993年）投資波波動(dòng)與房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)呈相反反方向。這這說明投資資波動(dòng)盡管管是影響房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的主主要因素，，但不是唯唯一因素。。32（二）、政政策與房地地產(chǎn)周期波波動(dòng)政策因素作作為經(jīng)濟(jì)周周期的外部部沖擊力量量，對(duì)我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)周周期波動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生重要影影響。對(duì)處處于轉(zhuǎn)軌時(shí)時(shí)期的中國(guó)國(guó)來說，政政府不但是是經(jīng)濟(jì)體制制改革的推推動(dòng)者和經(jīng)經(jīng)濟(jì)制度變變遷的供給給者，同時(shí)時(shí)還是產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的制制定者和宏宏觀經(jīng)濟(jì)的的調(diào)控者。。這樣一來來，政府行行為的確立立和變動(dòng)，，就成為影影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的重要要因素。1、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)宏觀管理理政策的影影響；2、經(jīng)濟(jì)管理理體制與房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制度的影影響；3、與宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)調(diào)控有關(guān)的的政策的影影響。（（例如：經(jīng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政政策與經(jīng)濟(jì)濟(jì)收縮政策策的相互交交替變動(dòng)作作用下，使使得房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有有明顯的政政策周期特特征。）33（三）、房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的沖沖擊——傳導(dǎo)模型我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)時(shí)期房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動(dòng)動(dòng)既有外部部沖擊的決決定性作用用，同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制也也開始發(fā)揮揮作用，由由此形成房房地產(chǎn)周期期波動(dòng)的沖沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制。。也就是說說：可以把把房地產(chǎn)周周期波動(dòng)看看成是房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)對(duì)外部部沖擊的響響應(yīng)曲線，，即：在來來自房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)以外的隨隨機(jī)性或周周期性因素素的沖擊下下，通過房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部部傳導(dǎo)機(jī)制制的作用，，結(jié)果相應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)了具具有周期波波動(dòng)特征的的運(yùn)行軌跡跡。這一過過程大體經(jīng)經(jīng)歷了四個(gè)個(gè)階段：341、第一步為為外部沖擊擊階段來自房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)外部的變變量，如宏宏觀經(jīng)濟(jì)政政策變動(dòng)、、經(jīng)濟(jì)體制制變遷，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)生外部沖沖擊。2、第二步為為初始響應(yīng)應(yīng)與內(nèi)部傳傳導(dǎo)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外外部沖擊產(chǎn)產(chǎn)生初始響響應(yīng)，并利利用內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制把把外部沖擊擊轉(zhuǎn)化為房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行行的重要?jiǎng)觿?dòng)力因素。。主要有房房地產(chǎn)投資資規(guī)模與投投資結(jié)構(gòu)、、房地產(chǎn)供供求關(guān)系變變動(dòng)、房地地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)、房地地產(chǎn)投機(jī)行行為等傳導(dǎo)導(dǎo)途徑。353、內(nèi)部傳導(dǎo)導(dǎo)與振蕩衰衰減階段內(nèi)部運(yùn)行阻阻力對(duì)外部部沖擊在房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)各個(gè)個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行行全面?zhèn)鲗?dǎo)導(dǎo)時(shí)給予作作用力，必必然會(huì)導(dǎo)致致初始響應(yīng)應(yīng)曲線發(fā)生生衰減，表表現(xiàn)為房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波波動(dòng)在波動(dòng)動(dòng)強(qiáng)度、波波動(dòng)振幅與與波動(dòng)長(zhǎng)度度等指標(biāo)上上逐漸趨于于正?；蚍€(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)。。Y0TsT初始響應(yīng)曲線振蕩衰減振幅時(shí)間364、重新恢復(fù)正正常運(yùn)行狀態(tài)態(tài)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)在對(duì)外部部沖擊做出初初始響應(yīng)，并并經(jīng)過內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制作用用而呈現(xiàn)振蕩蕩衰減之后，，會(huì)重新進(jìn)入入穩(wěn)定狀態(tài)，，或重新回到到外部沖擊前前的正常運(yùn)行行軌跡。在這這里，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)態(tài)所需時(shí)間（（Ts），是衡量房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)特特征的重要指指標(biāo)。Ts越長(zhǎng)，說明房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)在受到外外部沖擊后重重新恢復(fù)穩(wěn)定定所需要的時(shí)時(shí)間越多，房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系系統(tǒng)對(duì)外部沖沖擊的抵御能能力越差；反反之，則房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)的內(nèi)部特征征就越好。37總之，當(dāng)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)受到外部沖沖擊而改變系系統(tǒng)的運(yùn)行軌軌跡或出現(xiàn)不不穩(wěn)定狀態(tài)之之后，內(nèi)部傳傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)沖沖擊進(jìn)行滯后的自我反反應(yīng)與調(diào)整，在沖擊機(jī)制與傳傳導(dǎo)機(jī)制的交互作用下下，歷經(jīng)上述述四個(gè)階段而而重新回到穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)，這這樣也就完成成一次波動(dòng)。。當(dāng)外部沖擊連連續(xù)不斷甚至至重復(fù)疊加時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)便在在“沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制”作作用下進(jìn)入連連續(xù)不斷的波波動(dòng)循環(huán)之中中，由此形成成房地產(chǎn)周期波波動(dòng)。38不同的變量作作用效果有區(qū)區(qū)別：外部沖擊：外生變量自發(fā)發(fā)性轉(zhuǎn)移，主主要強(qiáng)調(diào)時(shí)間間序列的變化化。（原始動(dòng)動(dòng)因，對(duì)波峰峰、波谷、波波幅、波長(zhǎng)等等有疊加影響響，使基本波波動(dòng)形態(tài)產(chǎn)生生變化，對(duì)波波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的的形成有主導(dǎo)導(dǎo)性的影響））內(nèi)部傳導(dǎo)：內(nèi)生變量作用用，主要是系系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)效效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)系系統(tǒng)對(duì)外部變變化的滯后響響應(yīng)與自我調(diào)調(diào)整。（對(duì)波波動(dòng)形態(tài)及周周期性、持續(xù)續(xù)性有影響。。）39四、我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)周期期性波動(dòng)分析析的啟示盡管房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期性波波動(dòng)是一種超超越制度的普普遍現(xiàn)象，但但是我國(guó)所出出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)周期性性波動(dòng)，卻與與我們對(duì)房地地產(chǎn)周期波動(dòng)動(dòng)缺乏深入研研究，以及國(guó)國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)調(diào)控應(yīng)遵循房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的規(guī)律重重視不夠有關(guān)關(guān)。對(duì)我國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)周周期性波動(dòng)的的分析，至少少可以得出以以下四點(diǎn)啟示示：（一）、房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展必須要保保持適度規(guī)模模1、這就要求房房地產(chǎn)投資增增長(zhǎng)速度要與與國(guó)家整體固固定資產(chǎn)投資資的增速相適適應(yīng)；2、房地產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)必須合合理，就是使使房地產(chǎn)項(xiàng)目目的投資規(guī)模模、投資結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場(chǎng)的有有效需求量和和需求結(jié)構(gòu)基基本適應(yīng)。40（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的培育育和發(fā)展，需需要有科學(xué)的的國(guó)家宏觀政政策調(diào)控1、國(guó)家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的科科學(xué)性及正確確性，將直接接影響政府干干預(yù)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展的效效果；2、通過科學(xué)的的宏觀調(diào)控，，可以減緩周周期性衰退的的震蕩和損失失；3、宏觀經(jīng)濟(jì)政政策的制定、、頒布和實(shí)施施，應(yīng)根據(jù)房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的實(shí)際，，防止“一刀刀切”，以避避免大起大落落。41（三）、國(guó)家家必須調(diào)控房房地產(chǎn)價(jià)格，，保持房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展展1、房地產(chǎn)價(jià)格格由土地和房房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成，土地價(jià)格格是房地產(chǎn)市市場(chǎng)的核心；；2、地價(jià)的調(diào)控控就成為國(guó)家家調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)節(jié)各方面利益益關(guān)系的關(guān)鍵鍵；3、政府通過有有效調(diào)控土地地供應(yīng)量、貸貸款利率、稅稅收、建立土土地收購、儲(chǔ)儲(chǔ)備和轉(zhuǎn)讓機(jī)機(jī)制等，對(duì)房房產(chǎn)價(jià)格實(shí)行行宏觀調(diào)控，，從而促使房房地產(chǎn)市場(chǎng)合合乎規(guī)律地持持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展展。42（四）、國(guó)家家必須引導(dǎo)房房地產(chǎn)企業(yè)提提高適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)周期性變化化的能力，完完善企業(yè)的自自我調(diào)節(jié)機(jī)制制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的周期性性波動(dòng)固然與與國(guó)家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)關(guān)，但房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)自身的經(jīng)經(jīng)營(yíng)操作也是是很重要的因因素。開發(fā)商商能否充分認(rèn)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)本身身的經(jīng)濟(jì)背景景、運(yùn)行規(guī)律律及諸多相關(guān)關(guān)因素，利用用周期性波動(dòng)動(dòng)規(guī)律，抓住住機(jī)遇，進(jìn)行行正確的戰(zhàn)略略定位是關(guān)鍵鍵。企業(yè)要根根據(jù)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，做出正確確分析，確定定企業(yè)發(fā)展目目標(biāo)，并積極極采取措施防防范和控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。43第三節(jié)、房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)為了有效地監(jiān)監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況況，防止房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度度蕭條或過度度高漲，把握握不同的景氣氣調(diào)整政策開開始的時(shí)機(jī)，，及時(shí)發(fā)出指指示信號(hào)，有有必要研究制制定房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)預(yù)警系統(tǒng)。一、預(yù)警信號(hào)號(hào)系統(tǒng)在預(yù)警信號(hào)系系統(tǒng)中，首先先要設(shè)計(jì)選擇擇一組反映房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r的敏敏感性指標(biāo)；；然后，運(yùn)用用有關(guān)的數(shù)據(jù)據(jù)處理方法，，將多個(gè)指標(biāo)標(biāo)合并為一個(gè)個(gè)綜合性的指指標(biāo)，給出一一組標(biāo)志44對(duì)這些綜合性性指標(biāo)所反映映出的經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況發(fā)出出不同的信號(hào)號(hào)；最后，通通過觀察分析析信號(hào)的變動(dòng)動(dòng)情況，來判判斷未來房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢(shì)，并明明確提示經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策制定部部門應(yīng)針對(duì)當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的動(dòng)態(tài)采取取何種調(diào)控措措施。（一）、預(yù)警警信號(hào)系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)1、預(yù)警指標(biāo)的的選取建立預(yù)警信號(hào)號(hào)系統(tǒng)最首要要的工作就是是選擇房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警指指標(biāo)。預(yù)警指指標(biāo)應(yīng)能在不不同的方面反反映房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)發(fā)展規(guī)模、發(fā)發(fā)展水平和發(fā)發(fā)展速度。入入選的指標(biāo)應(yīng)應(yīng)具備如下條條件：1）所選指標(biāo)必必須在房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上有重重要性，能代代表房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主主要方面，并并且所選指標(biāo)標(biāo)在一段時(shí)期期內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的。452）、先行性或或一致性。即即與房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)環(huán)變動(dòng)大體一一致或略有超超前（或滯后后），能敏感感地反映景氣氣動(dòng)向。3）、統(tǒng)計(jì)上的的迅速性和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。2、預(yù)警界限的的確定我國(guó)的預(yù)警界界限是四個(gè)數(shù)數(shù)值，稱為““檢查值”。。以這四個(gè)檢檢查值為界限限，確定“紅紅燈”、“黃黃燈”、“綠綠燈”、“淺淺藍(lán)燈”、““藍(lán)燈”等五五種信號(hào)。當(dāng)當(dāng)指標(biāo)的數(shù)值值超過某一檢檢查值時(shí)，就就亮出相應(yīng)的的信號(hào)，同時(shí)時(shí)，每一種信信號(hào)給定不同同的分值。設(shè)設(shè)選擇了m個(gè)預(yù)警指標(biāo)，，每月將m個(gè)指標(biāo)所示的的信號(hào)分?jǐn)?shù)合合計(jì)得到綜合合指數(shù)。當(dāng)全全部指標(biāo)為紅紅燈時(shí)，綜合合指數(shù)最高；；全部為藍(lán)燈燈時(shí)，綜合指指數(shù)最低。然然后，用綜合合指數(shù)的檢查查值判斷當(dāng)月月應(yīng)亮何種燈燈。46國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號(hào)圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標(biāo)名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預(yù)算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會(huì)消費(fèi)品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關(guān)進(jìn)口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟(jì)景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍(lán)燈（偏冷，20-25分）△藍(lán)燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出信號(hào)圖圖系統(tǒng)以景氣信信號(hào)圖為輸出出結(jié)果。我們們以國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信信號(hào)圖為例來來看：47若信號(hào)亮出綠燈，則表示當(dāng)時(shí)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展很穩(wěn)定，政府可采取取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的調(diào)調(diào)控措施；若信號(hào)亮出紅燈，就表明景氣氣出現(xiàn)“過熱”，此時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策應(yīng)采用用緊縮措施，，使得經(jīng)濟(jì)逐逐漸恢復(fù)正常常狀況；黃燈則表示景氣尚尚穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)“稍熱””，在短期內(nèi)內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨趨穩(wěn)的可能。。由紅燈轉(zhuǎn)變變?yōu)辄S燈時(shí)，，不宜繼續(xù)緊緊縮；由綠燈燈轉(zhuǎn)為黃燈時(shí)時(shí)，原有政策策可以持續(xù)，，但不宜進(jìn)一一步采取促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的措施，以免免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過過熱。若信號(hào)出現(xiàn)淺藍(lán)燈，則表示經(jīng)濟(jì)濟(jì)短期內(nèi)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰衰退的可能。。此時(shí)宜密切切注意今后的的景氣動(dòng)向，，適當(dāng)采取調(diào)調(diào)控措施，以以使經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)穩(wěn)。若信號(hào)從淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)燈，則表示經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)衰退，政府應(yīng)采取取強(qiáng)有力的措措施來刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。48（二）、預(yù)警界界限的具體確確定預(yù)警界限確定定得是否合適適，對(duì)于準(zhǔn)確確地監(jiān)測(cè)房地地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)動(dòng)情況，從而而對(duì)整個(gè)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀況作出正正確的判斷影影響很大。在確定我國(guó)預(yù)預(yù)警指標(biāo)的預(yù)預(yù)警界限值（（即檢查值））時(shí)，就要根根據(jù)過去經(jīng)濟(jì)濟(jì)變動(dòng)或房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期期循環(huán)的情況況，各變量在在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中的作作用和性質(zhì)，，以及各個(gè)時(shí)時(shí)期所采取的的宏觀調(diào)控政政策，并參考考未來經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃目標(biāo)來綜綜合考慮。需要指出的是是，確定預(yù)警警界限都是根根據(jù)各指標(biāo)與與前年同月比比的增長(zhǎng)率序序列，再經(jīng)過過季節(jié)調(diào)整后后的值來計(jì)算算的。設(shè)預(yù)警警指標(biāo)用Xi（i=1，2，3，…，m）來表示，m為指標(biāo)個(gè)數(shù)。。491、首先考慮指指標(biāo)