房地產(chǎn)營銷渠道策略四

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)的定義及特征房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識目錄房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Part1房地產(chǎn)的定義及特征

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。又被稱為不動產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)的特征：PART

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房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識Part2房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)多層——4-6層為多層住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。高層——10層以上為高層住宅中高層——7-9層為中高層住宅超高層——高度超過100米的住宅低層——1-3層為低層住宅有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)高檔住宅高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)獨(dú)立式別墅該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時期，歐美普及。。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)獨(dú)門獨(dú)院。它是由由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組組成，每個單元與共鄰單單元之間共用一道建筑分割割墻。疊拼別墅有關(guān)房屋產(chǎn)品類型型的名詞——居住類地產(chǎn)該類別墅是由兩組類似復(fù)式的住住宅上下疊加而成成，高高度為四四層或四層半，上上面兩戶，下面兩兩戶，每一套戶型型或有天（疊上有有露臺）或有地（（疊下有花園）。。Part3房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知知識有關(guān)建筑類型的名名詞——塔樓塔樓主要是指以共用樓樓梯、電梯為核心心布置多層住房的的高層住宅。通俗的說，塔樓以以電梯、樓梯為布布局核心，上到樓樓層之后，向四面面走可以直接進(jìn)入入戶內(nèi)。塔樓的基本形式：：傳統(tǒng)的塔樓形式有有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔塔樓形式為蝶型塔樓。板樓是指由多個住宅單單元組合而成，每每單元均設(shè)有樓梯梯或樓梯、電梯均均有的住宅每個單元用自己單單獨(dú)的樓梯、電梯梯。板樓又稱排樓樓，是并排興建而而成的建筑體，一一般為多層或者小小高層。有關(guān)建筑類型的名名詞——板樓建筑基本分類及基基本建筑術(shù)語——建筑結(jié)構(gòu)分類剪力墻結(jié)構(gòu)——在框架結(jié)構(gòu)體系中中適當(dāng)布置剪力墻墻，組成框架與剪剪力墻協(xié)同工作的的結(jié)構(gòu)體系。在框框架結(jié)構(gòu)體系中適適當(dāng)布置剪力墻，，組成框架與剪力墻墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。筒體結(jié)構(gòu)——將建筑物內(nèi)的墻體體圍成筒構(gòu)形成空空間薄壁筒體，采用一個或多個個這類的筒體做為為結(jié)構(gòu)的主要抗側(cè)側(cè)力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體體系稱為筒體結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。板柱結(jié)構(gòu)——由樓（屋面）板、、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水水平荷載的空間結(jié)結(jié)構(gòu)體系,常用于醫(yī)藥、食品、冷庫庫、商場及醫(yī)院等等建筑框架結(jié)構(gòu)——框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。。廣泛用于多層廠廠房、旅館、科研研樓、辦公樓、醫(yī)醫(yī)院、商場、學(xué)校校等多、高層建筑。砌體結(jié)構(gòu)——內(nèi)外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成成，并用以承重，統(tǒng)統(tǒng)稱砌體結(jié)構(gòu)，常用于單層空曠的的房屋或八層以下下的多層房屋普通鋼結(jié)構(gòu)——鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼鋼材制作為主的結(jié)結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)類型之一。鋼鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建建筑工程中較普通通的結(jié)構(gòu)形式之一一。容積率＝總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積建筑基本分類及基基本建筑術(shù)語——建筑用地及規(guī)劃技技術(shù)指標(biāo)容積率越高，則意意味著建筑面積越越大，單位土地成成本越低，房屋成成本越低。容積率關(guān)系到居住住的舒適程度，容容積率越低，舒適適度相對越高容積率容積率對應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下）0.5以內(nèi)純獨(dú)棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應(yīng)的的產(chǎn)品類型注：本文主要指在在普遍情況下不同同容積率所對應(yīng)的的產(chǎn)品類型建筑基本分類及基基本建筑術(shù)語——建筑用地及規(guī)劃技技術(shù)指標(biāo)綠化率＝綠地面積土地面積建筑基本分類及基基本建筑術(shù)語——建筑用地及規(guī)劃技技術(shù)指標(biāo)綠地率通常以下限限控制。這里的綠綠地包括公共綠地地、宅旁綠地、公公共服務(wù)設(shè)施所屬屬綠地（道路紅線線內(nèi)的綠地），不不包括屋頂、曬臺臺的人工綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設(shè)用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋蓋率，具體指項(xiàng)目目用地范圍內(nèi)所有有建筑的基底總面面積與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比（％％），它可以反映映出一定用地范圍圍內(nèi)的空地率和建建筑密集程度。建筑基本本分類及及基本建建筑術(shù)語語——建筑用地地及規(guī)劃劃技術(shù)指指標(biāo)建筑圖紙紙的基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識——戶型圖建筑立面面圖主要要表示房房屋的外外貌特征征和立面面處理要要求。主主要有正正立面、、背立面面和側(cè)立立面。建建筑立面面圖主要要為室外外裝修所所用。閱讀立面面圖應(yīng)注注意以下下內(nèi)：與平面圖圖對照，，了解房房屋的外外形、屋屋頂形式式以及門門、窗、、陽臺、、臺階和和檐口等等的形狀狀及位置置等；了解立面面各部位位的裝修修做法；；了解建筑筑物的總總高和各各層的標(biāo)標(biāo)高及室室內(nèi)外高高差。建筑圖紙紙的基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識——建筑立面面圖小區(qū)規(guī)劃劃圖主要要說明擬擬建筑物物所在的的地理位位置和周周圍環(huán)境境的平面面布置。。一般在圖圖上應(yīng)標(biāo)標(biāo)出小區(qū)區(qū)內(nèi)各功功能建筑筑物的平平面形狀狀、平面面布置；建筑圖紙紙的基礎(chǔ)礎(chǔ)認(rèn)識——規(guī)劃圖Part4房地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)知識建筑面積積的分類類和技術(shù)術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層使使用面積積系數(shù)——標(biāo)準(zhǔn)層使使用面積積除以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層建建筑面積積套型建筑筑面積——套內(nèi)使用用面積除除以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的使使用面積積系數(shù)住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層建筑筑面積——外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)外表面面及柱外外沿或相相鄰界墻墻軸線所所圍合的的水平投投影面積計(jì)算，，當(dāng)外墻墻設(shè)外保保溫層時時，按保保溫層外外表面計(jì)計(jì)算住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層總使使用面積積——本層各套套型內(nèi)使使用面積積之和套內(nèi)使用用面積——套內(nèi)各功功能空間間使用面面積之和和套型陽臺臺面積——套內(nèi)各陽陽臺結(jié)構(gòu)構(gòu)底板投投影凈面面積之和和套內(nèi)使用用面積包括臥室室、起居居室（廳廳）、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、、餐廳、、過道、、前室、、貯藏室室、壁柜柜等的使使用面積積的總和和：建筑面積積的分類類和技術(shù)術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)煙囪、通通風(fēng)道、、管井等等均不計(jì)計(jì)入使用用面積；利用坡屋屋頂內(nèi)空空間時，，頂板下下表面與與樓面的的凈高低低于1.20m的空間不計(jì)算使使用面積積；凈高在在1.20m~2.10m的空間按按1/2計(jì)算使用用面積；；凈高超過2.10m的空間全部計(jì)入使用用面積；；陽臺面積積應(yīng)按結(jié)結(jié)構(gòu)底板板投影面面積單獨(dú)獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入入每套使使用面積積或建筑筑面積內(nèi)內(nèi)。計(jì)入建筑筑面積的的部分建筑面積積的分類類和技術(shù)術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)單層建筑筑物高度度在2.20米及以上上者應(yīng)計(jì)算算全面積，高度度不足2.20米者應(yīng)計(jì)算算1/2面積。單層建筑筑物內(nèi)設(shè)設(shè)有局部部樓層者者，局部部樓層的的二層及及以上樓樓層，有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的應(yīng)應(yīng)按圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平平面積計(jì)計(jì)算，無無圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的應(yīng)應(yīng)按其結(jié)結(jié)構(gòu)底板板水平面面積計(jì)算算。層高高在2.20米及以上上者應(yīng)計(jì)計(jì)算全面面積，層層高不足足2.20米者應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積。城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范——居住區(qū)分分級控制制規(guī)模居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范——戶型設(shè)計(jì)計(jì)戶型設(shè)計(jì)計(jì)指根據(jù)居居住活動動的基本本要求和和活動規(guī)規(guī)律，來來布局和和確定住住宅功能能空間的的總體關(guān)關(guān)系?？臻g布局局合理，動靜分區(qū)區(qū)，電梯、、樓梯和和排水管管井不鄰鄰近居住住空間布布置，垃圾間位位置避免免串味和和污染環(huán)環(huán)境。單元平面面應(yīng)規(guī)整整，無過分分凹凸現(xiàn)現(xiàn)象，體體形系數(shù)數(shù)不宜過過大，平平面布置置應(yīng)兼顧顧節(jié)能和衛(wèi)生通風(fēng)風(fēng)要求。套內(nèi)功能能空間設(shè)設(shè)置和布布局的內(nèi)內(nèi)容套內(nèi)臥室室、起居居室(廳)、餐廳、、廚房、、衛(wèi)生間間、貯藏藏室、陽陽臺等功功能空間的配配置、布局局和交通通組織；