房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可研報(bào)告模板

XX市XX區(qū)XX項(xiàng)目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號(hào)21.8加粗撰寫說明：報(bào)告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號(hào)18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號(hào)14加粗居中，重點(diǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號(hào)升級(jí)2號(hào)數(shù)據(jù)表格：字號(hào)根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點(diǎn)信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號(hào)14，重點(diǎn)數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號(hào)加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號(hào)，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會(huì)人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項(xiàng)目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)）XXXXXX收并購(gòu)封頂價(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時(shí)間經(jīng)過XX會(huì)議審議通過61.項(xiàng)目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項(xiàng)目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況；2、項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目取證情況；開發(fā)進(jìn)度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購(gòu)建面_其中回購(gòu)住宅回購(gòu)價(jià)格銷售價(jià)*90%回購(gòu)商業(yè)回購(gòu)價(jià)格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價(jià)（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價(jià)（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽(yáng)湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽(yáng)湖綠地塞納公館西村寨項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽(yáng)湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場(chǎng)山西體育中心泰禾晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價(jià)

（萬元/㎡）套總價(jià)段

（萬元）保本售價(jià)（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價(jià)及應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價(jià)使用面積單價(jià)疊拼

洋房

……

總計(jì)投資測(cè)算關(guān)鍵指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱總價(jià)（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計(jì)三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤(rùn)率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號(hào)/70號(hào)/71號(hào)成交日期：2017年2月樓面價(jià)：12000元/㎡溢價(jià)50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價(jià)：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價(jià)：7148元/㎡項(xiàng)目津武（掛）2016-036號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價(jià)：13393元/㎡津武（掛）2016-037號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價(jià)：12817元/㎡土地市場(chǎng)萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價(jià)12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價(jià)20339元/平獨(dú)立開間均價(jià)28992元/平怡佳天一城（本項(xiàng)目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價(jià)1.2-1.4萬元/平毛坯房均價(jià)9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價(jià)13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價(jià)18000元/平毛坯房均價(jià)10000元/平項(xiàng)目房產(chǎn)市場(chǎng)2.市場(chǎng)價(jià)值示意示意事項(xiàng)時(shí)間資金情況（萬元）競(jìng)買報(bào)名土拍時(shí)間剩余尾款拿地特殊要求競(jìng)拍時(shí)間表后續(xù)工作計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)交易方案（核心商務(wù)條款）……（不利因素及應(yīng)對(duì)策略）；項(xiàng)目總結(jié)及意見：8序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)位及交通地塊指標(biāo)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場(chǎng)分析城市分析土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)趨勢(shì)板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃方案銷售價(jià)格PART2項(xiàng)目介紹PART4可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計(jì)劃工期排布及銷售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析敏感性分析擬審議事項(xiàng)9房地產(chǎn)市場(chǎng)1234土地市場(chǎng)城市分析市場(chǎng)趨勢(shì)10PART1市場(chǎng)分析四川地級(jí)級(jí)市，面面積7186平方公里里，位于于四川盆盆地成都都平原西西南部，，岷江中中游和青青衣江下下游的扇扇形平原原地帶，，東鄰內(nèi)內(nèi)江、自自貢、資資陽(yáng)，南南連樂山山，西接接雅安，，北接成成都。。距成都60KM，離成都市市區(qū)最近近的地級(jí)級(jí)市，位于成成都半小小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，是是“成成都平原原經(jīng)濟(jì)圈圈”的重重要組成成部分，，距成都都60KM，成都都都市圈發(fā)發(fā)展主軸軸上的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。成都平原原西南部部，岷江江中游，，成樂黃黃金走廊廊中段節(jié)節(jié)點(diǎn)位置置成都都市市圈發(fā)展展主軸節(jié)節(jié)點(diǎn)60㎞雙流機(jī)場(chǎng)50㎞簡(jiǎn)陽(yáng)機(jī)場(chǎng)70㎞成都樂山55㎞1.城市分析析|區(qū)位及交交通11示意總體布局局：十字帶動(dòng)動(dòng)、兩翼翼齊飛、、全域共共進(jìn)2000年，國(guó)國(guó)務(wù)院同同意撤銷銷眉山地地區(qū)和縣縣級(jí)眉山山縣，設(shè)設(shè)立地級(jí)級(jí)眉山市市，轄原原眉山地地區(qū)的仁仁壽縣、、彭山縣縣、洪雅雅縣、丹丹棱縣、、青神縣縣和新設(shè)設(shè)立的東東坡區(qū)。。2014年，，國(guó)務(wù)院院同意撤撤銷彭山山縣，設(shè)設(shè)立眉山山市彭山山區(qū)。“十字帶帶動(dòng)”是是指打造造南北向向沿成樂樂高速公公路和東東西向沿沿省道106線線兩條城城鎮(zhèn)發(fā)展展主軸線線，是市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)業(yè)的隆起起帶；“兩翼齊齊飛”是是指東西西兩翼的的兩條南南北向城城鎮(zhèn)發(fā)展展副軸；；“全域共共進(jìn)”指指的是自自東向西西形成北北環(huán)線，，將市域域北部城城鎮(zhèn)聯(lián)系系起來，，構(gòu)成市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)實(shí)現(xiàn)全域域整體發(fā)發(fā)展。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過城城市規(guī)劃劃解讀說說明城市市未來發(fā)發(fā)展方向向，本項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域的的發(fā)展?jié)摑摿Α?.城市分析析|城市規(guī)劃劃12示意空間結(jié)構(gòu)構(gòu)：一環(huán)、兩兩心，三三片，四四軸，多多組團(tuán)“一環(huán)””：繞城快速速環(huán)路及及綠化帶帶，作為為城市生生長(zhǎng)邊界界并疏解解過境交交通壓力力?！皟尚摹薄保耗喜坷铣浅莻鹘y(tǒng)商商業(yè)文化化中心和和北部新新區(qū)現(xiàn)代代商務(wù)商商業(yè)中心心?！叭薄保阂猿衫ヨF鐵路交通通走廊、、岷江生生態(tài)走廊廊為分隔隔，形成成東部文文化旅游游片區(qū)、、中部城城市綜合合功能片片區(qū)、西西部工業(yè)業(yè)物流片片區(qū)?！八妮S””：東西向橫橫貫三片片區(qū)的城城市發(fā)展展主軸和和各片區(qū)區(qū)內(nèi)南北北向三條條發(fā)展軸軸?！岸嘟M團(tuán)團(tuán)”：三大片區(qū)區(qū)內(nèi)結(jié)合合生態(tài)廊廊道建設(shè)設(shè)，將城城市分隔隔成若干干功能組組團(tuán)。1.城市分析析|城市規(guī)劃劃13示意眉山市2016年GDP為1117.23億元，在在四川省省21市州中排名12位，處于中中等水平平，但整整體增速速較快，，發(fā)展勢(shì)頭頭向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽(yáng)1830.428.33德陽(yáng)1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽(yáng)943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來源源：眉山山市政府府TIPs：通過對(duì)對(duì)省內(nèi)城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平對(duì)比和和本城市市近5年的增長(zhǎng)長(zhǎng)率水平平，分析析城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平。。1.城市分析析|經(jīng)濟(jì)水平平及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)14示意全市第三三產(chǎn)業(yè)占占比逐年年增高，，發(fā)展良良好，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)占比逐逐漸下降降，向現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)發(fā)展，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化調(diào)整，，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境境運(yùn)行較較為平穩(wěn)穩(wěn)；隨著市市域內(nèi)城城鎮(zhèn)化率率提高，，以及工工業(yè)和服服務(wù)業(yè)吸吸納導(dǎo)入入，城市吸附附能力將將得到提提升，一一定程度度上有利利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境。2016年地區(qū)生生產(chǎn)總值值（GDP）1117.23億元，增增長(zhǎng)8.4%。其中，，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值169.45億元，增增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值620.45億元，增增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值327.33億元，增增長(zhǎng)9.3%。資料來源源：眉山山市政府府TIPs：通過分分析三產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展水水平，說說明該城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展活力及及對(duì)房地地產(chǎn)的預(yù)預(yù)期影響響。1.城市分析析|經(jīng)濟(jì)水平平及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)15示意眉山全市市常住人口口基本保保持恒定定，無較大大人口流流入流出出波動(dòng)，，而城鎮(zhèn)鎮(zhèn)常住人人口逐年年增加，，城鎮(zhèn)化率率處于從從低水平平高速增增長(zhǎng)的階階段。TIPs：分析常常住人口口及城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率的的變化情情況，判判斷市場(chǎng)場(chǎng)的潛在在容量指指標(biāo)。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平16示意從近五年省、市居居民可支配收入對(duì)對(duì)比情況看，眉山山市城鎮(zhèn)居民收入入水平處于全省平平均線，農(nóng)村居民民收入水平高于全全省平均線，居民民收入情況屬于中等水平。TIPs：分析居民的人均均可支配收入情況況，體現(xiàn)城市居民民的購(gòu)買力水平。。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平17示意TIPs：包括但不限于土土地出讓政策、土地稅收政策、土土地使用稅政策等等對(duì)項(xiàng)目的獲取和和測(cè)算有重要影響響的政策1.城市分析|土地政策18示意2017年上半年徐州市宅宅地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)價(jià)齊升，半年成交交量已經(jīng)超過2016年全年，價(jià)格漲幅幅明顯，為近五年年來最高值；2017年5月為全年成交樓板板價(jià)峰值，主要因因?yàn)槿A潤(rùn)拿下欣欣欣路總價(jià)單價(jià)雙料料地王；2017年上半年銅山區(qū)成成為宅地成交熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，云龍區(qū)和和鼓樓區(qū)因供應(yīng)量量少導(dǎo)致樓板價(jià)明明顯高于其他區(qū)域域，市區(qū)內(nèi)的泉山山區(qū)地價(jià)也達(dá)到高高位TIPs：分析土地市場(chǎng)整整體的量?jī)r(jià)趨勢(shì)以以及成交的水平，，著重關(guān)注溢價(jià)率率情況和流標(biāo)情況況等反應(yīng)房地產(chǎn)商商投資熱情的指標(biāo)標(biāo)2.土地市場(chǎng)分析|土地供求情況19示意TIPs：對(duì)照供地計(jì)劃和和區(qū)域控規(guī)推斷未未來競(jìng)爭(zhēng)激烈程度度并適當(dāng)調(diào)整銷售售節(jié)奏2.土地市場(chǎng)分析|供地計(jì)劃20示意TIPs：對(duì)限售、限購(gòu)、、限貸、限價(jià)等政政策進(jìn)行分析，得得出政策影響對(duì)未未來市場(chǎng)的走向判判斷。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|市場(chǎng)政策21示意?普通住宅市場(chǎng)2015年之前供大于求，，近兩年政策利好好，市場(chǎng)逐步走高高，2016年量?jī)r(jià)齊升，成交交量突破500萬㎡，價(jià)格穩(wěn)定上上漲；?別墅市場(chǎng)2015年前呈供大于求的的現(xiàn)象，體量較小小；近兩年成交量量上漲，市場(chǎng)需求求擴(kuò)大，2016年成交均價(jià)有所下下降3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|供求狀況及量?jī)r(jià)走走勢(shì)22示意?近三年以來徐州商商品住宅庫(kù)存量逐逐年下降，2016年庫(kù)存降幅最為明明顯，去化周期明明顯下降，市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入存貨緊缺狀態(tài)態(tài)?2017年以來，徐州市市市場(chǎng)持續(xù)走高，庫(kù)庫(kù)存和去化周期進(jìn)進(jìn)一步下降TIPs：通過去化周期分分析城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況，并對(duì)后后期銷售計(jì)劃進(jìn)行行調(diào)整3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|去化周期23示意3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成交情況況24TIPs：以表格形式1、可選取近兩年做做面積段對(duì)比分析析，得出城市主力力面積區(qū)間和房型型特征；2、選取近兩年做總總價(jià)段對(duì)比分析，，得出城市主力總總價(jià)區(qū)間和需求趨趨勢(shì)。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總總結(jié)251、城市宏觀環(huán)境總總結(jié)2、城市政策總結(jié)3、城市土地市場(chǎng)總總結(jié)4、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)區(qū)域規(guī)劃1234地塊指標(biāo)區(qū)位及交通周邊配套5交易方式PART2項(xiàng)目介紹周邊配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作要點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值分析：分析項(xiàng)目的區(qū)域?qū)賹傩?，現(xiàn)狀屬于老老城核心區(qū)/新城核心區(qū)，以及及未來在城市空間間發(fā)展格局中，所所在區(qū)域的城市空空間占位。周邊配套分析：重點(diǎn)的配套進(jìn)行分分析，如學(xué)校的級(jí)級(jí)別、商圈的級(jí)別別，公園的規(guī)模、、省市級(jí)重要公共共建筑的檔次等。。周邊配套晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽(yáng)湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽(yáng)湖綠地塞納公館本項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽(yáng)湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場(chǎng)山西體育中心我司項(xiàng)目本項(xiàng)目1.區(qū)位及交交通|項(xiàng)目概況況27示意28文字描述述：大交通：：高速、、環(huán)線、、軌道；；中交通通：市政政道路；；微交通：：地塊周周圍及內(nèi)內(nèi)部。此處用區(qū)區(qū)域地圖圖，標(biāo)明明城市與與項(xiàng)目之之間交通通環(huán)線和和主干道道。項(xiàng)目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽(yáng)區(qū)高速出口深圳地鐵3號(hào)線東延線六聯(lián)雙龍道路交通通：西距惠惠鹽高速速出口3公里，與與深圳核核心區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)60分鐘通達(dá)達(dá)，但與與項(xiàng)目的的交通連連接道路路較差；；軌道交通通：西距深深圳地鐵鐵3號(hào)線東延延線（規(guī)規(guī)劃）六六聯(lián)站3公里，地地鐵開通通運(yùn)營(yíng)后后，30分鐘直達(dá)達(dá)深圳市市區(qū)，但但地鐵站站與項(xiàng)目目的交通通連接道道路較差差；1.區(qū)位及交交通|交通條件件示意29用地編號(hào)08-0309-09合計(jì)用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級(jí)開發(fā)費(fèi)/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價(jià)/商務(wù)交易對(duì)價(jià)（萬元）107000109000216000競(jìng)買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價(jià)（元/㎡）51556048

其他

五星級(jí)酒店

設(shè)地價(jià)合理上限，轉(zhuǎn)競(jìng)公租房，4000元/平米回購(gòu)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)08-03地塊長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊指標(biāo)標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)紅線圖（（含周邊邊市政配配套、退退線、標(biāo)標(biāo)高等））寫作要求求：紅線圖（（含周邊邊市政配配套、退退線、標(biāo)標(biāo)高等））；標(biāo)注市政政配套接接口與地地塊的距距離；標(biāo)注地塊塊的坡度度、落差差等其他他要；特殊事事項(xiàng)。302.地塊指標(biāo)標(biāo)|規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)示意31TIPs：項(xiàng)目所所在區(qū)域域規(guī)劃圖圖。說明區(qū)域域區(qū)域發(fā)發(fā)展歷程程——區(qū)域當(dāng)前前現(xiàn)狀以以及未來來發(fā)展目目標(biāo)的描描述，突突出區(qū)域域的價(jià)值值潛力和和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)勢(shì)。文字描述述：3.區(qū)域規(guī)劃劃示意北京市豐臺(tái)區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺(tái)區(qū)石榴莊小學(xué)國(guó)韻村幼兒園北京市豐臺(tái)區(qū)時(shí)光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購(gòu)物中心方莊購(gòu)物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊配套套示意【商業(yè)配套套】地塊周邊邊2公里范圍圍內(nèi)無商商業(yè)配套套等，5公里范圍圍商業(yè)配配套較少少，檔次次中偏高高?！窘逃涮滋住坎叫谐叨榷葍?nèi)教育育設(shè)施稀稀少，缺缺乏重點(diǎn)點(diǎn)教育機(jī)機(jī)構(gòu)支撐撐，階梯梯式教育育不足。?！踞t(yī)療配套套】地塊周邊邊2公里范圍圍內(nèi)缺乏乏醫(yī)療配配套，5公里內(nèi)醫(yī)醫(yī)療資源源稀少，，醫(yī)療設(shè)設(shè)施規(guī)模模不大，，缺乏國(guó)國(guó)家級(jí)權(quán)權(quán)威醫(yī)療療機(jī)構(gòu)。。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價(jià)萬元333100——銷售均價(jià)元/㎡68924——最高銷售單價(jià)元/㎡72370——起始價(jià)樓面價(jià)元/㎡56575——競(jìng)買申請(qǐng)、保證金截止時(shí)間2018/1/16——交易時(shí)間2018/1/17剩余地價(jià)款繳納時(shí)間2018/3/17——其他要求求：1、宗地限定定商品房房銷售價(jià)價(jià)格、并并設(shè)定土土地上限限價(jià)格，，達(dá)到上限限價(jià)格后后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)報(bào)企業(yè)自自持商品品住房面面積比例例程序。。同時(shí)，，宗地設(shè)設(shè)定有企企業(yè)自持持商品住住房面積積預(yù)設(shè)比比例，達(dá)達(dá)到設(shè)定定的預(yù)設(shè)設(shè)比例時(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)入入高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)商品住住宅建設(shè)設(shè)方案投投報(bào)程序序；3、商品住房房銷售均均價(jià)不超超過68924元/平方米，，且最高高銷售單單價(jià)不得得超過72370元/平方米；4、商品住住房銷售售時(shí)不得得強(qiáng)制搭搭配其他他服務(wù)、、產(chǎn)品，，不得捆捆綁精裝裝修；5、商品住住房取得得分戶不不動(dòng)產(chǎn)登登記證書書或者契契稅完稅稅憑證后后五年內(nèi)內(nèi)不得出出售；5.交易方式式（招拍拍掛）TIPs：列表闡闡述出讓讓宗地基基本情況況及各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)，，說明基基本要求求33示意34商務(wù)條件件（收并并購(gòu)類））股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖交易路徑徑說明：：…………TIPs：1、現(xiàn)有股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖，交交易的股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖2、項(xiàng)目來來源、賣賣方出售售原因、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手（項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓補(bǔ)充信信息）3、商務(wù)條條件（根根據(jù)下一一步工作作計(jì)劃、、付款節(jié)節(jié)奏等））；4、項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及解解決方案案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易前股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)交易后股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.交易方式式（收并并購(gòu)）示意35交易背景景介紹：：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓原因；；項(xiàng)目來來源；特殊需要要說明事事項(xiàng)（居居間費(fèi)等等）；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況；；核心商務(wù)務(wù)條件（（含付款款節(jié)奏））：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及解決決方案：：5.交易方式式（收并并購(gòu)）35規(guī)劃方案案1234項(xiàng)目定位位板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析銷售價(jià)價(jià)格PART3項(xiàng)目定定位1.板塊市市場(chǎng)分分析|可比地地價(jià)TIPs：1、價(jià)格格由供供求決決定，，著重重分析析土地地市場(chǎng)場(chǎng)存量量，如如住宅宅、其其他用用地存存量等等；2、重點(diǎn)點(diǎn)地塊塊成交交價(jià)格格，作作為衡衡量我我目標(biāo)標(biāo)地塊塊價(jià)格格高低低的的重要要參考考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)37示意1.板塊市市場(chǎng)分分析|整體供求TIPs：對(duì)板塊內(nèi)內(nèi)住宅的整整體供求和和量?jī)r(jià)趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)行分析析，若項(xiàng)目目涉及商業(yè)業(yè)和辦公也也需做分析析381.板塊市場(chǎng)分分析|競(jìng)品地圖TIPs：1、項(xiàng)目周邊邊區(qū)域地圖圖（項(xiàng)目位位置、5-10KM內(nèi)主要競(jìng)品品/可參考3-5個(gè)項(xiàng)目）2、區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存量量和潛在供供應(yīng)情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表39示意區(qū)域成交客客戶特征說說明項(xiàng)目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營(yíng)業(yè)主總價(jià)、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價(jià)，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國(guó)風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營(yíng)業(yè)主價(jià)格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊市場(chǎng)分分析|客群分析TIPs：文字描述述客戶區(qū)域來來源分析：：工作區(qū)域域、生活區(qū)區(qū)域；客戶特征分分析：年齡齡、職業(yè)、、置業(yè)目的的、置業(yè)次次數(shù)、收入入水平、愛愛好等。40示意1.板塊市場(chǎng)分分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分分析TIPs：文字描述述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分分析：板塊塊內(nèi)主要成成交產(chǎn)品的的面積段、、總價(jià)段。。41示意1.板塊市場(chǎng)分分析|產(chǎn)品價(jià)格分分析422.項(xiàng)目定位TIPs：根據(jù)客群群分析和產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分分析，確定定物業(yè)配比比及戶型大大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計(jì)957327283.規(guī)劃方案44示意4.銷售價(jià)格TIPs：通過對(duì)板板塊內(nèi)產(chǎn)品品價(jià)格進(jìn)行行分析，推推導(dǎo)設(shè)計(jì)方方案所涉及及的物業(yè)類類型的銷售售價(jià)格45工期排布及及銷售進(jìn)度度1234開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益分分析5現(xiàn)金流量分分析6敏感性分析析PART4可行性研究究467擬審議事項(xiàng)項(xiàng)1序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)計(jì)劃節(jié)節(jié)點(diǎn)TIPs：文字描述述：根據(jù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理中中心對(duì)項(xiàng)目目要求填寫寫開發(fā)計(jì)劃劃表471TIPs：文字描述述：各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的支付付時(shí)間及比比例情況3.工程排期48項(xiàng)目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價(jià)（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----簽約額（萬元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商業(yè)街比例100%---20%20%20%20%20%----面積（平米）17,844---3,5693,569