房地產產品概念講解

房地產產品概念第一節(jié)房地產產品體系及其策劃一、房地產產品體系二、房地產產品策劃一、房地產產品體系（一）房地產產品體系的概念房地產產品體系是指構成房地產產品的組成元素。不論是描述還是策劃一個房地產產品都會涉及這些元素。在房地產營銷中，產品是重要的基礎，營銷是一種手段和市場理念。研究和理解產品的完整概念體系，是房地產營銷的重要基礎。（二）房地產產品體系的內容可視部分可感受部分建筑物本身建筑物所在環(huán)境居住功能、審美功能、社交功能、娛樂活動功能、入住人群等建筑外立面、景觀小品、入口大門、會所、房型、圍墻和建筑細部（窗、檐、柱、花紋圖案）等配套設施：醫(yī)療、教育、商務辦公、安全保障位置環(huán)境：所處地段位置、所在城市區(qū)位經濟環(huán)境：周邊商業(yè)設施、娛樂設施自然環(huán)境：綠化、水景、植被等文化環(huán)境：學校、歷史文化遺跡等二、房地產產品策劃（一）房地產產品策劃的概念（二）房地產產品策劃的內容（三）房地產產品策劃的過程性（四）房地產產品策劃的作用（一）房地產產品策劃的概念房地產產品策劃是指在項目建設的各個階段，根據其所處環(huán)境條件、相關規(guī)定、市場現狀及變化趨勢，對該項目整個產品體系中各部分內容提出實施建議，為項目的設計、改動提供建議，以便進一步明確方向。（二）房地產產品策劃的內容在項目建設前期的策劃內容是項目整體產品定位。初步確定建筑物的主要功能、形態(tài)、規(guī)模和風格等內容。在項目建設過程中的策劃內容是對產品進行優(yōu)化,修改。在根據市場的變化及其對需求的進一步預測分析的基礎上，在條件允許的情況下，對建筑物不適合市場情況的部位進行修改。

目錄前言市場篇一、大市場分析二、項目資源分析三、別墅產品情況分析四、個案分析五、別墅市場結論消費者篇一、目標人群論證二、目標人群定位理念篇一、目標人群訴求理念建立二、產品理念構建三、核心理念訴求產品篇一、總平規(guī)劃建議二、產品規(guī)劃建議三、配套建議銷售篇一、銷售核心策略二、本案的特殊性對營銷執(zhí)行的要求三、本案的各階段銷售、工程及推廣關系四、本案的營銷執(zhí)行階段化策略客戶定位價格方案營銷全攻略銷售前提項目核心價值賣給誰？賣什么價錢？怎么賣？做什么準備？賣什么？營銷執(zhí)行策略方案營銷執(zhí)行策策略方案賣給誰？賣什么價錢錢？怎么賣？做什么準備備？賣什么？項目分析區(qū)域競爭比較市場分析小結賣什么？項目核心價值營銷執(zhí)行策策略方案賣給誰？賣什么價錢錢？怎么賣？做什么準備備？賣什么？目標客戶群客戶購買特征分析客戶購買原動力賣給誰？客戶定位營銷執(zhí)行策策略方案賣給誰？賣什么價錢錢？怎么賣？做什么準備備？賣什么？賣什么價錢？價格方案營銷執(zhí)行策策略方案賣給誰？賣什么價錢錢？怎么賣？做什么準備備？賣什么？怎么賣？推廣策略宣傳主題項目命名營銷全攻略渠道為先項目包裝活動營銷銷售安排銷控策略形象定位展示體驗營銷執(zhí)行策策略方案賣給誰？賣什么價錢錢？怎么賣？做什么準備備？賣什么？公開發(fā)售期內部認購期做什么準備？銷售前提（三）房地地產產品策策劃的過程程性房地產產品品策劃伴隨隨項目開發(fā)發(fā)的全過程程，即從項項目開發(fā)前前的定位到到項目建設設過程中的的修改、變變動，都需需要策劃工工作的參與與。（四）房地地產產品策策劃的作用用產品策劃工工作確立具具體建筑設設計的方向向，使得市市場的需求求得以體現現，達到開開發(fā)商、居居住者、社社會多方面面共贏的目目標。房地產產品品策劃的概概念、內容容和作用之之間的關系系概念內容作用環(huán)境約束、規(guī)定控制、市場需求實施建設、明確方向前期定位建設過程中對已有產品的修改確定具體建筑設計方向發(fā)商、居住者、社會多方面共贏第二節(jié)建建筑類型與與風格一、住宅產產品的主要要類型（一）公寓寓1、多層公寓寓4~7層2、小高層公公寓7~12層3、高層公寓寓13層以上（二）別墅墅1、獨棟別墅墅2、雙拼別墅墅3.聯排別墅二、建筑風風格的類型型（一）歐洲洲風格1、希臘風格格2.羅馬風格3.哥特式風格格德國科隆大大教堂意意大利米蘭蘭大教堂4.巴洛克式風風格（二）北美美風格1、殖民復興興風格2.南加州風格格（三）中式式風格1、海派風格格上海海派2.江南園林風風格3、京派傳統統庭院風格格第三節(jié)景景觀類型與與風格一、水主題題景觀（一）引入入自然水（二）設置置人工水景景小品二、體育文文化主題景景觀三、原生態(tài)態(tài)主題景觀觀四、參與式式主題園林林景觀五、綜合型型景觀第四節(jié)戶戶型一、平層戶戶型與立體體戶型二、優(yōu)秀戶戶型遵循的的準則三、戶型變變化新趨勢勢一、平層戶戶型與立體體戶型（一)平層戶型一般是指戶戶內房間的的地面標高高相同的戶戶型。一般以一室室戶、二室室戶和三室室戶為主。。經典房型解解讀（二）立體體戶型是指戶型內內房間標高高不同的戶戶型。1、復式戶型型（上下兩兩層，由室室內樓梯相相連通）2、錯層式戶戶型（常見見的是在廳廳與房間的的空間通過過錯層設計計，實現動動靜兩空間間的分離））3、躍層式戶戶型（住宅宅占有上下下兩層）4、疊加別墅墅戶型（一一般為4層公寓房設設置，1、2層和3、4層分布為兩兩套復式結結構）5、聯排別墅墅戶型6、獨立別墅墅戶型復式戶型1復式戶型2錯層戶型1錯層戶型2躍式戶型1躍式戶型2疊加別墅戶戶型1疊加別墅戶戶型2疊加別墅戶戶型3疊加別墅戶戶型4疊加別墅戶戶型5聯排別墅戶戶型1聯排別墅戶戶型2聯排別墅戶戶型3獨立別墅戶戶型1獨立別墅戶戶型2二、優(yōu)秀戶戶型遵循的的準則（一）空間間有效分離離1、生理分區(qū)區(qū)（子女分分室居?。?、功能分區(qū)區(qū)3、動靜分區(qū)區(qū)4、公私分區(qū)區(qū)5、主次分區(qū)區(qū)6、干濕分區(qū)區(qū)（二）戶型型設置多樣樣化其特點包括括以下幾個個方面：戶型需求的的多樣化源源自市場消消費層次的的多樣化購買群體年年輕化后需需求的多樣樣化不同地域群群體需求的的區(qū)域化差差異（三）面積積恰當、尺尺度適宜（四）廳、、臥面積比比例協調三、戶型變變化新趨勢勢（一）戶型型面積去想想使用化（二）功能能配置更趨趨完善（三）客廳廳功能重新新定位（四）陽臺臺功能多元元化區(qū)分雙陽臺、內內陽臺、觀觀景陽臺、、觀景裝飾飾陽臺、家家政陽臺（五）廚房房空間的再再塑造位置、面面積、舒舒適性、、創(chuàng)新性性（六）衛(wèi)衛(wèi)生間空空間改革革面積、通通風采光光、功能能布局（七）窗窗、門、、間隔第五節(jié)小小區(qū)會會所一、會所所的類型型（一）主主題式會會所（二）綜綜合型會會所（三）非非常利型型會所（四）連連鎖型會會所（五）多多功能、、全天候候的新型型會所二、優(yōu)秀秀會所所所應具備備的要素素（一）準準確的定定位第一，會會所定位位應結合合業(yè)主的的定位第二，堅堅持服務務至上的的原則第三，達達到最佳佳使用效效果，注注重會所所設施和和項目的的配套（二）良良好的經經營策略略第一，充充分利用用自己的的資源對對市場進進行滲透透，提高高市場占占有率。。第二，利利用已有有項目開開發(fā)新市市場，爭爭取新的的消費群群。第三，開開發(fā)新項項目。小區(qū)會所所1小區(qū)會所所2小區(qū)會所所3小區(qū)會所所4小區(qū)會所所5小區(qū)會所所6第六節(jié)產產品定定位的步步驟及定定位報告告的撰寫寫一、產品品定位的的步驟第一，項項目整體體定位研研究第二，項項目初期期建筑方方案研究究第三，針針對個組組成部分分剔除策策劃建議議，包括括以下幾幾個方面面：景觀觀策劃，，建筑風風格策劃劃，入口口、會所所策劃，，道路交交通系統統策劃第四，完完成產品品策劃報報告二、產品品定位報報告的撰撰寫（一）項項目概況況研究1，項目定定位研究究2，市場流流行的產產品設計計趨勢研研究3，項目所所處環(huán)境境調研4，周邊競競爭性樓樓盤調查查（周邊邊樓盤項項目內部部規(guī)劃，，建筑風風格，樓樓盤戶型型對比，，已入住住客戶及及潛在客客戶的類類型）（二）項項目策劃劃具體建建議1、建筑策策劃（1）項目整整體定位位研究——結合項目目總體精精神（2）項目目目標客戶戶群研究究——充分考慮慮目標客客戶審美美取向（3）項目所所處周邊邊環(huán)境研研究——與所處環(huán)環(huán)境協調調（4）項目周周邊樓盤盤建筑風風格調查查——差異化產產品，提提升競爭爭力（5）項目所所在市場場流行趨趨勢研究究——把握趨勢勢，超前前策劃（6）在以上上五步基基礎上提提出建筑筑風格策策劃建議議2、戶型比比配置首先確定定各類戶戶型在項項目中的的比重及及項目主主力戶型型。此外外，還應應考慮以以下因素素：（1）首期戶戶型的市市場反應應對后