年北京通州某住宅及商業(yè)用地項(xiàng)目年初步可行性報(bào)告

通洲**鎮(zhèn)**項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告項(xiàng)目概況：標(biāo)的位置：北京市通州區(qū)***鎮(zhèn)**，東至群芳芳六路，西至至規(guī)劃后場西西路，北至公公莊大街，南南至規(guī)劃群芳芳南大街。規(guī)劃條件：規(guī)劃用途：住宅宅可兼容商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)劃用地面積：：1334220平方米其他代征公共用用地：79230平方米（道道路531800/綠化26050）容積率：≤1..5綠化率：≥30%周邊環(huán)境：交通環(huán)境：距首都機(jī)場約330公里距CBD國貿(mào)橋橋約20公里（京通通快速路車程程約20分鐘）距馬駒橋15公公里/距亦莊經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)約20公里距京通快速路66公里距京沈高速公路路約6公里公共交通：9338、327等公交線路路（其中938經(jīng)京通快速速路直達(dá)CBD）、城鐵（距距城鐵**站約2公里）市政條件：與本項(xiàng)目相鄰的的天地美墅附附近已完成市市政道路鋪設(shè)設(shè)，有上下水水管線；承擔(dān)擔(dān)**及周邊開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的供電電所開閉站及及煤氣干線均均距本項(xiàng)目約約800米（中介公公司介紹）。土地現(xiàn)狀：本項(xiàng)目用地為“L”型三塊土地地組成，各塊塊土地之間被被規(guī)劃道路分分割。目前位位于南部的D-2地塊現(xiàn)狀為為小樹林及小小部分村民住住宅，其他兩兩塊用地現(xiàn)狀狀為村民住宅宅（約300多戶）小商商鋪及企業(yè)。參見下圖：項(xiàng)目用地示意圖D-3配套公建建用用地D-2（住宅用用地地）限高18M后4.萬m2(D-2/D--3))農(nóng)民拆遷用房（即即農(nóng)民上樓項(xiàng)項(xiàng)目）合60畝限高30M公共綠地規(guī)場現(xiàn)狀：樹林及小小部部分村民住宅劃路西C-1住宅用地地B-1住宅用地地4.6萬m2合69畝限高18M4.7萬m2合70畝限高18M路現(xiàn)狀：村民住宅宅、小小門面及企企業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：村民住宅宅、小小門面及企企業(yè)業(yè)群芳南大街招標(biāo)條件（要點(diǎn)點(diǎn)）：出讓方式：公開開招標(biāo)（暗標(biāo)標(biāo)形式）供地程度：三通通一平（不含含樹木伐移）用地性質(zhì)：住宅宅、商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)出讓年限：住宅宅70年、商業(yè)40年建筑控制規(guī)模：：2001330平方米建筑控制高度：：D-2限高30米，D-3/CC-1/B--1限高18米。出讓底價(jià)的構(gòu)成成：土地出讓讓金+開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（暫按全部部地上建筑面面積2001330平方米均為為住宅計(jì)算）出讓金付款方式式：簽訂出讓合同當(dāng)當(dāng)日，支付出出讓金總額的的15%作為定金；；其余部分在6個(gè)個(gè)月內(nèi)全部付付清自簽訂出讓合同同第61日起，除支支付土地出讓讓金外，須按按月息0.2%的比例支付付未付款的資資金占用費(fèi)。開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)付款款方式：2004年122月12日15：00前投標(biāo)保證證金1500萬元；簽訂《土地開發(fā)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》5個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)，支付開發(fā)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)總額額的40%（已付保證證金轉(zhuǎn)為補(bǔ)償償費(fèi)）；協(xié)議簽訂后2個(gè)個(gè)月支付20%；協(xié)議簽訂后4個(gè)個(gè)月支付20%協(xié)議簽訂后6個(gè)個(gè)月付清（20%）土地交付時(shí)間：：《土地開發(fā)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》簽簽訂之日起112個(gè)月內(nèi)，儲(chǔ)備備分中心將宗宗地交付中標(biāo)標(biāo)人。其他要求：項(xiàng)目目建設(shè)期限為為2年（自土地地交付之日開開始計(jì)算）。周邊市場概況：：總體發(fā)展情況：：近年來，隨著CCBD的開發(fā)建設(shè)設(shè)、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的改善善，尤其是城城市鐵路八通通線的通車，大大大便利了通通州地區(qū)與城城市中心區(qū)的的聯(lián)系，給通通州房地產(chǎn)帶帶來了空前的的發(fā)展機(jī)會(huì)，通通州已成為北北京房地產(chǎn)開開發(fā)的熱點(diǎn)地地區(qū)之一。周邊住宅供應(yīng)情情況：本項(xiàng)目周邊目前前在售住宅項(xiàng)項(xiàng)目較多，在在售住宅產(chǎn)品品大多為多層層板樓和板式式小高層，售售價(jià)在3500元/平方米~4300元/平方米之間間，單套總價(jià)價(jià)多在30~40萬。本項(xiàng)目目東側(cè)緊鄰的的“天地美墅”是該地區(qū)唯唯一的聯(lián)排別別墅項(xiàng)目，目目前銷售單價(jià)價(jià)疊拼6300元/平方米、聯(lián)聯(lián)排7000~~8000元/平方米，雙雙拼9000元/平方米。主要案例：天地美墅開發(fā)進(jìn)度：天地美墅是幾年年前即開始運(yùn)運(yùn)做的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，但運(yùn)運(yùn)做速度很慢慢，今年8月正式開盤盤進(jìn)入市場銷銷售。今年年年底部分入住住。施工進(jìn)度度大半已經(jīng)封封頂進(jìn)入內(nèi)外外裝修及室外外工程階段，基基本為準(zhǔn)現(xiàn)房房-現(xiàn)房階段。建筑形式：該項(xiàng)目定位是目目前周邊項(xiàng)目目中唯一的別別墅類項(xiàng)目，以以疊拼/聯(lián)排別墅為為主。該項(xiàng)目目用地為被規(guī)規(guī)劃市政路分分割開來的4塊組成（與與本項(xiàng)目類似似），每塊用用地四周為大大型底商+疊拼組成；；用地內(nèi)部為為4層聯(lián)排別墅墅（四聯(lián)排和和五聯(lián)排）；；用地核心區(qū)區(qū)域?yàn)樯倭?層雙拼別墅墅。售價(jià)：：疊拼6300元元/平方米、聯(lián)聯(lián)排7000~~8000元/平方米、雙雙拼9000元/平方米、底底商14000元/平方米。單單套總價(jià)240萬左右?？傄?guī)模：占地32萬平方方米，總建面面積30萬平方米，容容積率0.8。共562套開盤時(shí)間：20004年8月入住時(shí)間：20004年12月底（部分分）銷售情況：目前已售出700套住宅及5套底商。銷銷售率約為15%。底商大部部分（項(xiàng)目主主干路中心位位置）的商業(yè)業(yè)均由開發(fā)商商自己經(jīng)營。主要賣點(diǎn)：“雙城別墅生活活”周邊唯一別別墅類項(xiàng)目。旗艦凱旋開發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房房/準(zhǔn)現(xiàn)房/期房建筑形式：3~5層板式洋洋房，6層板樓。以60~90平方米小戶戶型為主。售價(jià)：：多層板樓均價(jià)33400元/平方米，洋洋房4000元/平方米左右右。單套總價(jià)價(jià)20~30萬元?？傄?guī)模：占地面積9.88萬平方米，總總建筑面積13萬平方米，容容積率1.3。共約800套住宅。開盤時(shí)間：一期期03年8月入住時(shí)間：20005年10月銷售情況：目前前已售出約540套，銷售率率約70%主要賣點(diǎn)：“浪漫法蘭西、咖咖啡文化”。園林設(shè)計(jì)計(jì)以“梧桐街”為中心突出出賣點(diǎn)。目標(biāo)標(biāo)客戶為CBD外企年輕職職員。世紀(jì)龍鼎開發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房房建筑形式：板式式多層、小高高層。戶型為為2~4居復(fù)式住宅宅。售價(jià)：：均價(jià)3400元/平方米。單單套總價(jià)30~40萬元?？傄?guī)模：項(xiàng)目占地面積88萬平方米，總總建筑面積18萬平方米，容容積率為2.3。一期400套，二期約700套，共1100套。開盤時(shí)間：入住時(shí)間：已入入住銷售情況：一期期銷售完畢，二二期售出約250套，約35%主要賣點(diǎn)：北鄰鄰翠景公園瑞都公園世家（瑞瑞都國際）開發(fā)進(jìn)度：期房房建筑形式：板式多層、小高高層。戶型設(shè)設(shè)計(jì)以150平方米左右3居戶型為主主。售價(jià)：：均價(jià)3900元/平方米左右右。單套總價(jià)價(jià)約為50~60萬元。總規(guī)模：該項(xiàng)目是**鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊目前在在售的大型項(xiàng)項(xiàng)目，占地面面積60萬平方米，總總建筑面積在在80~1000萬平方米，容容積率約1.6。一期推出516套住宅。開盤時(shí)間：20004年9月入住時(shí)間：20005年4月銷售情況：目前前尚未有銷售售登記，銷售售情況尚不明明晰。主要賣點(diǎn)：大型社區(qū)公園（**文化公園、體體育公園），運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)區(qū)。繡江南開發(fā)進(jìn)度：期房房建筑形式：6層層板樓。主力力戶型為100平方米。售價(jià)：：3200元/平方米，單單套總價(jià)30~35萬元。總規(guī)模：占地面積15萬萬平方米，總總建筑面積21.7萬平方米，容容積率1.4。約1800套住宅。開盤時(shí)間：20004年10月入住時(shí)間：20005年6月銷售情況：尚處處于開盤推廣廣期，未有銷銷售登記。主要賣點(diǎn)：“江江南境界，錦錦繡人家”。市場調(diào)研（初步步）小結(jié)：本項(xiàng)目周邊住宅宅項(xiàng)目眾多，15~20萬平方米的的中小型項(xiàng)目目占有相當(dāng)比比例。目標(biāo)客戶基本上上均定位為CBD公司年輕職職員；建筑形形式雷同；產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)質(zhì)化突出。項(xiàng)目開發(fā)方案（擬擬）及經(jīng)濟(jì)分分析： 根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃要求求，參照周邊邊住宅市場的的銷售情況，提提出以下兩開開發(fā)方案，即即4層疊拼和4層舒適洋房房方案。方案一、4層疊疊拼別墅類住住宅主要指標(biāo)：總建筑面積188.08萬平方米其中：住宅：17.115萬平方米（地地上13.72萬平方米、地地下3.43萬平方米）公建：70000平方米（地地上5000平方米、地地下2000平方米）會(huì)所：22500平方米容積率：1.007（參見附表“項(xiàng)項(xiàng)目面積表”）產(chǎn)品定位（初步步）：4層住宅分為上上、下兩戶。下戶型為3000平方米（地地上200平方米+贈(zèng)送地下100平方米），上上戶型為（200平方米+可局部擴(kuò)展展頂層/閣樓）售價(jià)：單方售價(jià)價(jià)5800元/平方米，單單套總價(jià)120萬元。開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：：前期進(jìn)度計(jì)劃：：2005年初簽簽訂《土地開開發(fā)協(xié)議》及及《土地出讓讓合同》；3月~6月進(jìn)行項(xiàng)目目方案設(shè)計(jì)；；7~9月完成項(xiàng)目目設(shè)計(jì)方案報(bào)報(bào)批；10月開始施工工圖設(shè)計(jì)，12月完成施工工圖。工程進(jìn)度計(jì)劃：：2006年初土土地交接，開開始工程招投投標(biāo)，3月進(jìn)場開工工；4~6月進(jìn)行地下下工程施工；；7~9月結(jié)構(gòu)封頂頂、粗裝及外外裝；10~12月完成室外外管線、園林林、道路施工工。2007年初交付入入住。銷售進(jìn)度計(jì)劃：：2006年8月月結(jié)構(gòu)封頂時(shí)時(shí)開盤，開盤盤售價(jià)5300元/平方米；2007年1月竣工入住住累計(jì)完成銷銷售40%（5.488萬平方米，約約270套），售價(jià)價(jià)調(diào)整至5600元/平方米，銷銷售回款2.99億元；2007年底累計(jì)銷銷售70%（9.6萬平方米），售售價(jià)調(diào)整至6000元/平方米，累累計(jì)銷售回款款5.42億元；2008年9月完成項(xiàng)目目銷售，最高高售價(jià)調(diào)整至至6200元/平方米。全全程銷售均價(jià)價(jià)5800元/平方米，銷銷售期2年3個(gè)月。公建建計(jì)劃2006年10月開盤，售售價(jià)9500元/平方米；2007年底完成公公建銷售，最最高售價(jià)10200元/平方米；公公建全程銷售售均價(jià)9800元/平方米，銷銷售期1年3個(gè)月。住宅宅及公建銷售售總收入8.45億元。經(jīng)濟(jì)分析：成本：項(xiàng)目取得費(fèi)：11.6億元（三通通一平含出讓讓金，擬以1.6億元投標(biāo)）建安工程費(fèi)：22.72億元市政工程費(fèi)：11.29億元（紅線線內(nèi)外）前期費(fèi)：0.2217億元小計(jì)：5.833億元不可預(yù)見費(fèi)：11361萬元管理費(fèi)：4088萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：36675萬元小計(jì)：54444萬元銷售費(fèi)用：29957萬元兩稅一費(fèi)：46646萬元小計(jì)：76033萬元成本合計(jì)：7..14億元銷售總收入：88.45億元開發(fā)利潤：1..331億元按建設(shè)期2.55年年計(jì)算，年年投投資回報(bào)率19.200%（參見附表“項(xiàng)項(xiàng)目目成本初步步測測算”）資金計(jì)劃：項(xiàng)目開工前需公公司司投資約1.7億元（取得得土地1.6億元及部分分前期費(fèi)用用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用等等）；2005年10月項(xiàng)目取得得《土地證》，以以《土地證》抵抵押可取得部部分銀行貸款款；隨著工程程施工展開，資資金需要量加加大，2006年10月，公司資資金需要量達(dá)達(dá)到最高2.7億元；隨著著銷售回款的的實(shí)現(xiàn)，2007年1月項(xiàng)目進(jìn)入入還款期，2007年底，項(xiàng)目目投資及銀行行借款基本回回收；2008年4月項(xiàng)目資金金進(jìn)入盈余期期，7月項(xiàng)目資金金盈余達(dá)到1.3億元（利潤潤），可對其其他項(xiàng)目提供供資金支持。（參見附表“工工程程付款計(jì)劃劃表表”、“銷售收入計(jì)計(jì)劃表”及“資金計(jì)劃表”）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：項(xiàng)目內(nèi)部收益率率：：16.122%動(dòng)態(tài)投資回收期期：：42個(gè)月（3年6個(gè)月）（參見附表“現(xiàn)現(xiàn)金金流量表”）基本評價(jià)：開發(fā)周期較長：：中標(biāo)后12個(gè)月月交交付土地、地地地下3萬平方米的的工程施工工及及別墅類住住宅宅銷售進(jìn)度度較較慢等多方方原原因，造成成該該方案整個(gè)個(gè)開開發(fā)周期較較長長，開發(fā)、銷銷銷售完成時(shí)時(shí)間間為2008年9月。占用資金量較大大且且周期較長長：：土地費(fèi)用支付方方式式的不利及及土土地拖后交交付付是本項(xiàng)目目資資金占用周周期期長的主要要原原因。自2005年4月~2007年9月的2.5年內(nèi)，資金金占用量均均在在1.5億元~3億元之間。高于周邊項(xiàng)目的的市市場定位能能否否與本地區(qū)區(qū)市市場需求高高度度契合，即即能能否迅速銷銷售售是本項(xiàng)目目成成功的關(guān)鍵鍵。方案二：4層洋洋房房住宅主要指標(biāo)：總建筑面積166..04萬平方米其中：住宅：15.3344萬平方米（全全全部地上，無無無地下）公建：70000平平方米（地地上上5000平方米、地地下2000平方米）會(huì)所：無（利用用公公建提供基基本本生活配套套）容積率：1.1199產(chǎn)品定位：4層住宅每層一一戶。戶型為100平平方方米左右售價(jià)：單方售價(jià)價(jià)44200元/平方米，單單套總價(jià)40~45萬元。開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：：前期進(jìn)度計(jì)劃：：2005年初簽簽訂訂《土地開開發(fā)發(fā)協(xié)議》及及《土土地出讓合合同同》；3月~6月進(jìn)行項(xiàng)目目方案設(shè)計(jì)計(jì)；；7~9月完成項(xiàng)目目設(shè)計(jì)方案案報(bào)報(bào)批；10月開始施工工圖設(shè)計(jì)，12月完成施工工圖。工程進(jìn)度計(jì)劃：：2006年初土土地地交接，開開始始工程招投投標(biāo)標(biāo)，3月進(jìn)場開工工；4~6月結(jié)構(gòu)封頂頂、粗裝及及外外裝；7~9月完成室外外管線、園園林林、道路施施工工。11月交付入住住。銷售進(jìn)度計(jì)劃：：2006年6月月結(jié)結(jié)構(gòu)封頂時(shí)時(shí)開開盤，開盤盤售售價(jià)3900元/平方米；2006年11月竣工累計(jì)計(jì)完成銷售45%（6.9萬平方米），售售價(jià)調(diào)整至4100元/平方米，銷銷售回款2.7億元；2007年底完成銷銷售（15.34萬平方米），售售價(jià)調(diào)整至4600元/平方米，累累計(jì)銷售回款款6.4億元。全程程銷售均價(jià)4200元/平方米，銷銷售期1年9個(gè)月。公建建計(jì)劃2006年8月開盤，售售價(jià)9280元/平方米；2007年底完成公公建銷售，最最高售價(jià)10000元/平方米；公公建全程銷售售均價(jià)9800元/平方米，銷銷售期1年6個(gè)月。住宅宅及公建銷售售總收入6.3億元。4、經(jīng)濟(jì)分析：：（1）成本：項(xiàng)目取得費(fèi)：11..6億元（三通通一平含出出讓讓金，擬以1.6億元投標(biāo)）建安工程費(fèi)：22..02億元市政工程費(fèi)：11..28億元（紅線線內(nèi)外）前期費(fèi)：0.11995億元小計(jì)：5.500億億元不可預(yù)見費(fèi)：110013萬元管理費(fèi)：3044萬萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：266228萬元小計(jì)：39455萬萬元銷售費(fèi)用：244227萬元兩稅一費(fèi)：388114萬元小計(jì)：62411萬萬元成本合計(jì)：6..113億元銷售總收入：66..93億元開發(fā)利潤：0..88億元按建設(shè)期2.年年計(jì)計(jì)算，年投投資資回報(bào)率17.599%（參見附表“項(xiàng)項(xiàng)目目成本初步步測測算”）（2）資金計(jì)劃劃：項(xiàng)目開工前需公公司司投資約1.7億元（取得得土地1.6億元及部分分前期費(fèi)用用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用等等）；2005年10月項(xiàng)目取得得《土地證》，以以《土地證》抵抵押可取得部部分銀行貸款款；隨著工程程施工展開，資資金需要量加加大，2006年4月，公司資資金需要量達(dá)達(dá)到最高2.28億元；隨著著銷售回款的的實(shí)現(xiàn)，2006年10月項(xiàng)目進(jìn)入入還款期，2007年3月，項(xiàng)目投投資及銀行借借款基本回收收；2007年7月項(xiàng)目資金金進(jìn)入盈余期期，資金盈余余達(dá)到6500~~8000萬元（利潤潤），可對其其他項(xiàng)目提供供資金支持。（參見附表“工工程付付款計(jì)劃表”、“銷售收入計(jì)計(jì)劃表”及“資金計(jì)劃表”）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：項(xiàng)目內(nèi)部收益率率：：15.2%%動(dòng)態(tài)投資回收期期：：30個(gè)月（2年6個(gè)月）（參見附表“現(xiàn)現(xiàn)金金流量表”）5、基本評價(jià)：：項(xiàng)目開發(fā)周期比比疊疊拼方案縮縮短短9個(gè)月項(xiàng)目占用資金量量較較小（2.28億元）周期期較短周邊同質(zhì)產(chǎn)品較較多多（戶型100平方米、單單價(jià)4200元/平方米、單單套總價(jià)40~45萬元），市市場競爭激激烈烈。如何使使產(chǎn)產(chǎn)品在同類類項(xiàng)項(xiàng)目中突出出個(gè)個(gè)性、脫穎穎而而出，贏得得目目標(biāo)客戶的的認(rèn)認(rèn)可是項(xiàng)目目營營銷的難點(diǎn)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析：法律風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為進(jìn)入土土地地市場的公公開開招標(biāo)項(xiàng)目目，合合同對方均均為為政府機(jī)構(gòu)構(gòu)，法法律關(guān)系明明晰晰。對策：加強(qiáng)強(qiáng)與政府主主管部門的的聯(lián)聯(lián)系，建立立良良好的合作作關(guān)關(guān)系，求得得地地方政府的的扶扶持。政策風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為中低檔檔住住宅項(xiàng)目，符符符合區(qū)域發(fā)發(fā)展展方向，不不在在政策控制制、限限制發(fā)展的的范范疇。其可可能能受到的政政策策影響將來來自自于金融政政策策的調(diào)整（貸貸貸款政策的的變變化、貸款款利利息的調(diào)整整等等）。對策：隨時(shí)時(shí)關(guān)注政策策的調(diào)整，隨隨隨政策變化化及及時(shí)研究應(yīng)應(yīng)對對措施調(diào)整整開開發(fā)策略；；加加強(qiáng)金融工工具具的拓展，開開開辟多元資資金金渠道）市場風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場商品房房銷銷售：疊拼方案是在小小區(qū)區(qū)域市場主主流流產(chǎn)品上的的升升級產(chǎn)品，贏贏贏得市場認(rèn)認(rèn)可可度成為項(xiàng)項(xiàng)目目營銷的關(guān)關(guān)鍵鍵；洋房方方案案為目前區(qū)區(qū)域域市場主流流產(chǎn)產(chǎn)品，與同同類類項(xiàng)目的競競爭爭是項(xiàng)目營營銷銷的重點(diǎn)。對策：進(jìn)行行深入的市市場調(diào)研和和項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的多多方案對比比，選選擇推敲項(xiàng)項(xiàng)目目定位；運(yùn)運(yùn)用用新穎的營營銷銷推廣策略略，突突出本項(xiàng)目目的的個(gè)性和可可識識別性。區(qū)域市場的土地地供供應(yīng)：因本項(xiàng)目前期拆拆遷遷時(shí)間限制制，項(xiàng)項(xiàng)目開工正正式式啟動(dòng)在2005年3~4月，而本項(xiàng)項(xiàng)目向南區(qū)區(qū)域域尚有較大大面面積的開發(fā)發(fā)用用地（現(xiàn)狀狀為為空地，無無地地上建筑物物），該該土地存量量如如在近期釋釋放放，本項(xiàng)目目將將面臨大量量資資金（約1.7億元）占壓壓、喪失市市場場先機(jī)的不不利利局面。對策：爭取取通過與通通州土地分分中中心的洽談?wù)劊瑢笃诖罅苛客镣恋厝胧羞M(jìn)進(jìn)行行必要的限限制制，保護(hù)我我方方利益；同同時(shí)時(shí)對可能面面臨臨的不利局局面面給予高度度重重視，進(jìn)行行多多種開發(fā)方方案案的準(zhǔn)備，使使使項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)方方案具有一一定定的靈活調(diào)調(diào)整整空間。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：金融政策的調(diào)整整、銷銷售市場的的變變化等對資資金金占用有重重大大影響。對策：在合合同談判中中，盡可能能減減少資金占占用用總量、延延緩緩資金支出出時(shí)時(shí)間，降低低前前期資金風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。主要結(jié)論及建議議：：主要優(yōu)勢：處于北京房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一一交通便利，城市市鐵鐵路等直達(dá)達(dá)城城市中心規(guī)模適當(dāng)隨著市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的進(jìn)一步步改改善，具有有一一定的升值潛潛力主要劣勢：付款方式不利：：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)定的的付付款方式為為短短期6個(gè)月內(nèi)付清清，前期資資金金占用量大大土地交付周期長長：：土地交付付時(shí)時(shí)間滯后，拆拆拆遷周期較較長長，項(xiàng)目啟啟動(dòng)動(dòng)前資金占占用用周期長；；拆拆遷及土地地交交付期內(nèi)土土地地及房產(chǎn)市市場場均存在不不確確定因素；；市市場風(fēng)險(xiǎn)不不易易把握。市政條件尚未落落實(shí)實(shí)：市政管管線線接口位置置、容容量及相關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用需進(jìn)一一步步落實(shí)主要威脅：周邊住宅市場競競爭爭激烈：早期期以較低成成本本取得土地地的的項(xiàng)目在價(jià)價(jià)格格上比本項(xiàng)項(xiàng)目目更具競爭爭力力和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力，一旦旦市市場需求不不足足，該類項(xiàng)項(xiàng)目目競相降價(jià)價(jià)，對對本項(xiàng)目銷銷售售威脅較大大區(qū)域土地市場供供應(yīng)應(yīng)大幅放量：：本項(xiàng)目周周邊邊較大存量量的的空置待開開發(fā)發(fā)用地是本本項(xiàng)項(xiàng)目的潛在在威威脅東四環(huán)~東五環(huán)環(huán)姚姚家園、青青年年路一帶國國美美、復(fù)地等等若若干大盤有有可可能分流本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶未來發(fā)展?jié)摿ΓC(jī)機(jī)會(huì)）北京市經(jīng)濟(jì)及規(guī)規(guī)劃劃發(fā)展重心心的的東移隨著CBD開發(fā)發(fā)進(jìn)度，以以央視為代代表表的極具行行業(yè)業(yè)聚集力的的公公司入住、寫寫寫字樓內(nèi)外外資資機(jī)構(gòu)的入入住住、商業(yè)及及酒酒店人流的的增增加，對通通州州住宅類產(chǎn)產(chǎn)品品的需求將持持續(xù)增長京哈高速、京沈沈高高速的拓寬寬改改造（參見附附件：“京通高速公公路將直通通京京哈高速通州段將拓拓寬10米”）等交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)進(jìn)一一步完善，通通通州作為北北京京與東部周周邊邊省市的紐紐帶帶作用加強(qiáng)強(qiáng)，對對通州住宅宅需需求圈的擴(kuò)擴(kuò)大大有積極影影響響（如，隨隨著著上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)展及與與周周邊城市高高速速公路的連連通通，上海房房地地產(chǎn)的需求求范范圍已擴(kuò)大大至至整個(gè)江浙浙范范圍，目前前經(jīng)經(jīng)常往返于于上上海與周邊邊地地區(qū)的江浙浙商商人在上海海中中高檔住宅的的購房客戶戶中中占70%