年成都住宅市場報告

2007年成都住宅市場研究報告HYPERLINK\l"_Toc184182723"一、城市概況33HYPERLINK\l"_Toc184182724"1、地理位置和和自然資源33HYPERLINK\l"_Toc184182725"2、行政區(qū)劃33HYPERLINK\l"_Toc184182726"3、歷史文化33HYPERLINK\l"_Toc184182727"4、生活特色33HYPERLINK\l"_Toc184182728"二、宏觀經(jīng)濟(jì)44HYPERLINK\l"_Toc184182729"1、成都與寧波波主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對比分析析4HYPERLINK\l"_Toc184182730"1.1、兩地GGDP增長趨趨勢對比：44HYPERLINK\l"_Toc184182731"1.2、兩地人人均GDP增長趨趨勢對比：44HYPERLINK\l"_Toc184182732"1.3、兩地財財政收入增長長趨勢對比：：5HYPERLINK\l"_Toc184182733"1.4、兩地城城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入對比：5HYPERLINK\l"_Toc184182734"2、社會消費55HYPERLINK\l"_Toc184182735"3、人口增長66HYPERLINK\l"_Toc184182736"三、城市規(guī)劃66HYPERLINK\l"_Toc184182737"1、成都城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略6HYPERLINK\l"_Toc184182738"2、成都市都市市區(qū)總體規(guī)劃劃：6HYPERLINK\l"_Toc184182739"2.1、區(qū)域定定位：7HYPERLINK\l"_Toc184182740"2.2、城市發(fā)發(fā)展方向：77HYPERLINK\l"_Toc184182741"四、房地產(chǎn)市場場分析8HYPERLINK\l"_Toc184182742"1、房地產(chǎn)與固固定資產(chǎn)投資資增長情況對對比分析8HYPERLINK\l"_Toc184182743"2、商品住宅供供應(yīng)及去化統(tǒng)統(tǒng)計9HYPERLINK\l"_Toc184182744"3、二手房成交交情況統(tǒng)計99HYPERLINK\l"_Toc184182745"4、歷年商品房房價格趨勢分分析9HYPERLINK\l"_Toc184182746"5、近七年來土土地出讓統(tǒng)計計9HYPERLINK\l"_Toc184182747"5.1、主城區(qū)區(qū)（五城區(qū)加加高新區(qū)）歷歷年統(tǒng)計圖表表：10HYPERLINK\l"_Toc184182748"5.2、20006年土地市市場掃描：110HYPERLINK\l"_Toc184182749"6、消費者行為為分析10HYPERLINK\l"_Toc184182750"6.1、購房者者對房屋單價價的耐受分區(qū)區(qū)圖：10HYPERLINK\l"_Toc184182751"6.2、購房者者對房屋總價價的耐受分區(qū)區(qū)圖：11HYPERLINK\l"_Toc184182752"6.3、購房者者對房屋面積積的偏好分區(qū)區(qū)圖：11HYPERLINK\l"_Toc184182753"6.4、購房者者樓層偏好分分區(qū)圖：122HYPERLINK\l"_Toc184182754"6.5、購房者者住房按揭貸貸款月供耐受受分區(qū)圖：112HYPERLINK\l"_Toc184182755"6.6、購房者者關(guān)注因素分分區(qū)圖：122HYPERLINK\l"_Toc184182756"五、2007年年住宅新盤研研究13HYPERLINK\l"_Toc184182757"1、新盤整體概概況13HYPERLINK\l"_Toc184182758"1.1、區(qū)位：：城東已是華華燈初上、繁繁華勝景144HYPERLINK\l"_Toc184182759"1.2、規(guī)模：：中小樓盤更更加活躍144HYPERLINK\l"_Toc184182760"1.3、推盤：：分批次/分棟推出產(chǎn)產(chǎn)品15HYPERLINK\l"_Toc184182761"1.4、產(chǎn)品類類型：電梯公公寓成為絕對對主導(dǎo)15HYPERLINK\l"_Toc184182762"1.5、戶型：：80-1220㎡仍然是是需求主力115HYPERLINK\l"_Toc184182763"2、住宅市場分分析15HYPERLINK\l"_Toc184182764"2.1、供應(yīng)量量：15HYPERLINK\l"_Toc184182765"2.2、交易情情況：15HYPERLINK\l"_Toc184182766"2.3、供應(yīng)特特征：16HYPERLINK\l"_Toc184182767"2.4、需求特特征：16HYPERLINK\l"_Toc184182768"2.5、07年年1-6月住宅宅市場熱點分分析：16HYPERLINK\l"_Toc184182769"六、主要研究結(jié)結(jié)論18HYPERLINK\l"_Toc184182770"1、成都概覽118HYPERLINK\l"_Toc184182771"2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)118HYPERLINK\l"_Toc184182772"3、城市魅力118HYPERLINK\l"_Toc184182773"4、發(fā)展?jié)摿?18HYPERLINK\l"_Toc184182774"5、房地產(chǎn)市場場供求19一、城市概況1、地理位置和和自然資源成都市位于四川川省中部，四四川盆地西部部，總土地面面積12390平方公里。市市區(qū)包括兩部部分，一部分分是市中心區(qū)區(qū)，現(xiàn)為錦江江、青羊、金金牛、成華、武武侯五個行政政區(qū)及成都高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)共有土地地面積4300.16平方方公里，是成成都市區(qū)的主主體。另有兩兩個郊區(qū)：龍龍泉驛區(qū)和青青白江區(qū)，有有土地面積9948.155平方公里。合合計市區(qū)面積積1381..31平方公公里。全市地地勢差異顯著著，西北高，東東南低。氣候候資源獨特，年年平均氣溫在在16.4℃左右，晴天天少，日照率率在24～32%之間；水資資源、生物礦礦產(chǎn)資源、旅旅游資源、勞勞動力資源豐豐富。2、行政區(qū)劃目前，成都市轄轄8區(qū)4市（縣級市市）8縣，即錦江區(qū)區(qū)、青羊區(qū)、成成華區(qū)、金牛牛區(qū)、武侯區(qū)區(qū)、青白江區(qū)區(qū)、龍泉驛區(qū)區(qū)、尚新區(qū)，都都江堰市、彭彭州市、崇州州市、邛崍市市，溫江縣、郫郫縣、新都縣縣、大邑縣、新新津縣、雙流流縣、金堂縣縣、蒲江縣。3、歷史文化成都是四川省省省會，是一座座有2300多年悠久歷歷史的古城，秦秦漢以后一直直為西南的政政治、經(jīng)濟(jì)、文文化中心，軍軍事重鎮(zhèn)。世世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。武武侯祠、杜甫甫草堂等名勝勝古跡千百年年來向人們講講述著成都的的重要地位。成成都是國務(wù)院院首批公布的的24個歷史文化化名城之一。隨隨著西部大開開發(fā)的推行，成成都憑借GDP及科技人員員擁有量名列列西部城市第第一的實力，理理所當(dāng)然地成成為西部大開開發(fā)的戰(zhàn)略高高地。4、生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬冬無嚴(yán)寒，夏夏無酷暑，適適合居住。成成都人喜歡飲飲茶，大街小小巷的茶館、茶茶樓成為蓉城城一景，且茶茶樓設(shè)施、服服務(wù)俱佳。成成都人閑暇舒舒緩的生活心心情與清茶一一起飄香。成成都被稱作“最適合居住住的城市”，大部分原原因也許就歸歸功于成都的的氣候、人文文及閑適的生生活習(xí)慣。二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、成都與寧波波主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對比分析析1.1、兩地GGDP增長趨勢對對比：1.2、兩地人人均GDP增長趨勢對對比：1.3、兩地財財政收入增長長趨勢對比：：1.4、兩地城城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入對比：2、社會消費3、人口增長三、城市規(guī)劃1、成都城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)態(tài)逐步由現(xiàn)在在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密密結(jié)合的“扇葉式”布局；優(yōu)化化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和用地布布局，采取有有效措施，引引導(dǎo)城市向東東部、南部發(fā)發(fā)展；優(yōu)化城城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)構(gòu)與布局，重重點建設(shè)中心心城周邊七個個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：：大彎、龍泉泉、柳城、桂桂湖、郫筒、東東升、華陽。2、成都市都市市區(qū)總體規(guī)劃劃都市區(qū)是由大彎彎、龍泉、柳柳城、桂湖、郫郫筒、東升、華華陽等七個衛(wèi)衛(wèi)星城與中心心城共同構(gòu)成成的高度城市市化和現(xiàn)代化化的城市群，是是形成成都現(xiàn)現(xiàn)代化都市的的主體，都市市區(qū)幅員面積積3260平方公里、也也是中心城規(guī)規(guī)劃區(qū)范圍，各各衛(wèi)星城按照照各自的職能能分工，優(yōu)勢勢互補(bǔ)，共同同發(fā)揮都市區(qū)區(qū)的整體功能能。2.1、區(qū)域定定位：隨著3260平平方公里的大大成都概念提提出后，初步步擬定將一環(huán)環(huán)路作為城市市中心區(qū)，重重點發(fā)展商務(wù)務(wù)、文化功能能；一環(huán)路至至三環(huán)路以內(nèi)內(nèi)，作為主城城區(qū)，主要作作生活區(qū)；三三環(huán)路至外環(huán)環(huán)路之間，作作為環(huán)城區(qū)，重重點發(fā)展各類類產(chǎn)業(yè)；溫江江、郫縣、華華陽、龍泉等等周邊城市屆屆時作為“大成都”的外圍功能能片區(qū)，將形形成產(chǎn)業(yè)跟生生活配套的格格局。2.2、城市發(fā)發(fā)展方向：成都市位于四川川盆地的西部部，西北高東東南低的特征征決定了城市市要向更容易易開發(fā)、開闊闊平坦的東、南南方向發(fā)展；；而西、北方方向由于海拔拔高、開發(fā)難難度大的因素素，同時又多多自然風(fēng)景區(qū)區(qū)，因此不適適合進(jìn)行大規(guī)規(guī)模城市開發(fā)發(fā)。從將來將將成都與周邊邊城市共同發(fā)發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈圈的角度來說說，城市也應(yīng)應(yīng)該向東、南南方向發(fā)展。向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府府審議通過的的《成都市向向東向南發(fā)展展規(guī)劃》，以以市中心城東東地區(qū)、西臨臨外環(huán)路、南南至成龍路及及成仁路，范范圍約76平方公里，總總體結(jié)構(gòu)為1個副中心，1個片區(qū)中心心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四四縱五橫的干干道系統(tǒng)。該該規(guī)劃區(qū)是以以生活居住功功能為主的生生態(tài)型新城區(qū)區(qū)，是城市副副中心。向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成成都市向東向向南發(fā)展規(guī)劃劃》，成都市市南部副中心心是以人民南南路南延線（火火車南站外環(huán)環(huán)路）周邊為為核心的34平方公里地地區(qū)，重點以以發(fā)展科研、教教育、文化及及高科技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等功能的的，以高新技技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向向的綜合性城城市科技產(chǎn)業(yè)業(yè)文化區(qū)；人人南延線和火火車南站立交交橋有機(jī)地連連接了舊城區(qū)區(qū)與城南副中中心，未來地地鐵線穿越人人民南路主干干道使城南副副中心暢通無無阻。四、房地產(chǎn)市場場分析1、房地產(chǎn)與固固定資產(chǎn)投資資增長情況對對比分析2、商品住宅供供應(yīng)及去化統(tǒng)統(tǒng)計3、二手房成交交情況統(tǒng)計4、歷年商品房房價格趨勢分分析5、近七年來土土地出讓統(tǒng)計計5.1、主城區(qū)區(qū)（五城區(qū)加加高新區(qū)）歷歷年統(tǒng)計圖表表：5.2、20006年土地市場場掃描：（1）區(qū)域成成交量分析-主城區(qū)土地地成交量占主主要地位；（2）99月與10月土地成交交量波動幅度度大；（3）土土地規(guī)劃用途途中商住用地成成交面積占四四分之三；（4）成交價價格以10月土地單價價最高；主城城區(qū)單價超過1000萬元/畝；（5）“國賓賓－營門口－交大板塊”土地大規(guī)模模放量，成為為市場焦點；；（6）雙流、龍龍泉、溫江成成交土地均超超過2000畝，近郊土土地成為市場場熱點；（7）外資熱熱錢紛紛涌入入成都。土地市場小結(jié)：：總體來看，2006年成都土地地市場發(fā)展形形勢良好，雖雖然由于兩個個超大規(guī)模宗宗地的出現(xiàn)在在市場上引起起了一些波動動，但是并沒沒有影響到成成都房地產(chǎn)市市場發(fā)展的總總體趨勢。不僅兩宗超超大規(guī)模宗地地順利成交，還還有多宗土地地的成交單價價突破了千萬萬，土地市場場呈現(xiàn)出蓬勃勃發(fā)展的形勢勢。6、消費者行為為分析根據(jù)2007年年11月11日成都房管管局公布的《第30屆成都房地地產(chǎn)交易會（2007秋季）置業(yè)業(yè)需求綠皮書書》，以下對對成都購房者者主要消費行行為加以圖解解：6.1、購房者者對房屋單價價的耐受分區(qū)區(qū)圖：6.2、購房者者對房屋總價價的耐受分區(qū)區(qū)圖：6.3、購房者者對房屋面積積的偏好分區(qū)區(qū)圖：6.4、購房者者樓層偏好分分區(qū)圖：6.5、購房者者住房按揭貸貸款月供耐受受分區(qū)圖：6.6、購房者者關(guān)注因素分分區(qū)圖：五、2007年年住宅新盤研研究1、新盤整體概概況2007年1--6月，較06年上半年在在產(chǎn)品供應(yīng)量量出現(xiàn)大幅增長長。通過對07年上半年成成都樓市的回回顧，不難發(fā)現(xiàn)如下特征：1.1、區(qū)位：：城東已是華華燈初上、繁繁華勝景城東——起步較較晚，起點較較高、底蘊(yùn)強(qiáng)強(qiáng)勁。老城東東的改造，讓讓很多人的目目光都聚焦在在了這片區(qū)域域上?！膀v籠換鳥”后的城東開開始容光煥發(fā)發(fā)、魅力四射。建建設(shè)路區(qū)域樓樓市的崛起與與爆發(fā)，無疑疑為老城東工工業(yè)區(qū)的發(fā)展展和二次騰飛飛奏響了時代代最強(qiáng)音。2007年，城東東東調(diào)置換出的的大量土地已已全面進(jìn)入開開發(fā)階段：淺淺水半島、萬萬科·金域藍(lán)灣、龍龍湖三千里、首首創(chuàng)·愛這城、中中房紅楓嶺、華華裕高地、頤頤和家園、華華潤24城、陽光100等數(shù)個高品品質(zhì)樓盤都集集中在此區(qū)域域兩公里半徑徑內(nèi)，目前該該區(qū)域在售供供應(yīng)量已達(dá)120余萬方，后后期的供應(yīng)量量更加巨大。實實力品牌開發(fā)發(fā)商的相繼進(jìn)進(jìn)駐、相互競競爭，使得片片區(qū)的老舊形形象徹底顛覆覆，區(qū)域價值值迅速得到提提升。城中——物以稀稀為貴。城中中土地一直都都炙手可熱。但但是今夏的城城中樓市似乎乎有些不同，房房價并沒有如如傳言中預(yù)測測的那么“高”。近期亮相相的樓盤似乎乎是“高貴不貴”，大多在七七八千價位徘徘徊。對于城城市中心位置置，這樣的價價格還是充滿滿了誘惑力。目目前城中房源源充足，曦城城、皇后國際際公寓、CLUB雕墅、錦天天國際、78號觀邸高調(diào)調(diào)亮相，引得得購房投資者者翹首企盼；；集英嶺、西西錦國際等備備受關(guān)注的樓樓盤也將在下下半年陸續(xù)推推出。城南——國際城城南經(jīng)過近幾幾年的高速發(fā)發(fā)展，如今，世世紀(jì)城、新國際會展展中心、成都都高新科技商商務(wù)廣場、天天府軟件園、高高新技術(shù)孵化化區(qū)的建成使使用，高新區(qū)區(qū)管委會的南南遷、政府新新辦公區(qū)及新新領(lǐng)事館的即即將落戶以及及地鐵的催化化作用，為城城南樓市帶來來了一大批城城市新貴人群群。城西——“西貴貴之地”。隨著浣花花溪風(fēng)景區(qū)、光光華片區(qū)和羊羊西線片區(qū)的的強(qiáng)力帶動，城城西的土地和和居住價值近近年來也持續(xù)續(xù)得以回歸。在在城區(qū)拓展方方面，明顯呈呈現(xiàn)出沿光華華大道向溫江江發(fā)展以及沿沿羊西線向郫郫縣發(fā)展的雙雙向發(fā)展趨勢勢。城北——已進(jìn)入入品質(zhì)時代。多多年來交通問問題一直困擾擾著城北，使使它成為成都都東、西、南南、北四大區(qū)區(qū)域板塊中，相相對滯后的區(qū)區(qū)域，今年北北新干線的通通車，將讓城城北迎來一次次質(zhì)的飛躍。隨隨著成都城北北交通環(huán)境的的改善、大型型項目的上馬馬、土地供應(yīng)應(yīng)的放大，成成都樓市向北北擴(kuò)展的步伐伐越來越快。特特別是交通瓶瓶頸的打破使使得城北的居居家環(huán)境得到到了極大的提提升。種種跡跡象顯示，成成都北部已開開始升溫。1.2、規(guī)模：：中小樓盤更更加活躍如果說066年出現(xiàn)了大大盤、小盤齊齊上陣的局面面，那么07上半年中小小樓盤則表現(xiàn)現(xiàn)得更加活躍躍。相對于06年不斷被刷刷新的土地拍拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤盤在逐漸淡出出，這意味著著成都樓市的的發(fā)展越來越越理性，開發(fā)發(fā)商拿地的機(jī)機(jī)會越來越均均等，中小開開發(fā)商也有了了更多的機(jī)會會。事實上，本本土企業(yè)雙盤盤齊開，多項項目齊動的情情況在07上半年并不不罕見。1.3、推盤：：分批次/分棟推出產(chǎn)產(chǎn)品多數(shù)06年年駐足觀望的的開發(fā)商都在在07年推出了自自己的項目。07年上半年樓樓盤仍然延續(xù)續(xù)06年分期分批批次或者是分分棟的模式推推出產(chǎn)品；在在開盤時間的的選擇上開發(fā)發(fā)商還是延續(xù)續(xù)以往以周末末、節(jié)假日為為主的戰(zhàn)略，在在時間上配合合消費者。1.4、產(chǎn)品類類型：電梯公公寓成為絕對對主導(dǎo)電梯公寓已已經(jīng)不僅僅限限于主城區(qū)內(nèi)內(nèi)，三環(huán)外和和郊區(qū)也不斷斷涌現(xiàn)大批的的電梯公寓項項目，特別是是城南三環(huán)外外和城西三環(huán)環(huán)外的區(qū)域；；郊區(qū)則以華華陽和郫縣較較為明顯。由由于主城區(qū)內(nèi)內(nèi)多層住宅的的建設(shè)受到限限制，因此多多層住宅都集集中到了郊區(qū)區(qū)。而電梯公公寓則向著越越來越高的方方向發(fā)展。1.5、戶型：：80-1220㎡仍然是需需求主力07年1--6月，全市商商品房住宅項項目戶型供應(yīng)應(yīng)面積仍然以以80-1220㎡為主，各各樓盤的銷售售主力產(chǎn)品同同樣以80-1220㎡的套2套3戶型為主。80-1220㎡的套2、套3戶型是目前前主力購房群群體最需要的的。2、住宅市場分分析2.1、供應(yīng)應(yīng)量：(1)供供應(yīng)總況2007年年1-6月，成都市市新開住宅樓樓盤178個，新增供供應(yīng)面積1023..02萬㎡。其中中，主城區(qū)新新增樓盤108個，新增供供應(yīng)面積568.1萬㎡，占到到總體供應(yīng)量量的56%；郊區(qū)住宅宅供應(yīng)量略少少于主城區(qū)。隨隨著主城區(qū)土土地的稀缺，郊郊區(qū)市場所占占比例份額將將越來越重。(2)月月度走勢———出現(xiàn)了兩次次較大的波折折(3)主主城區(qū)供應(yīng)分分布——集中于城城西和城東(4)環(huán)環(huán)線分布———新增供應(yīng)整整體外移小結(jié)：2007年年是政策執(zhí)行行年。2006年國家一系系列舉措頻繁繁而深入，原原本計劃在2006年入市的樓樓盤都推遲了了自己的銷售售計劃，2007年1-6月出現(xiàn)產(chǎn)品品集中放量的的局面，加劇劇了開發(fā)商之之間的競爭。僅07年1-6月成都市主城區(qū)的新增住宅供應(yīng)量就有568.1萬㎡，較06年同期的299.9萬㎡增加了約268.2萬㎡。2.2、交易情情況：今年上半年年，主城區(qū)住住宅市場共銷銷售43771套，面積為461.444萬㎡。成華區(qū)共成交99504套，交易面面積高達(dá)93.76萬㎡，占到到總交易量的的20.322%；金牛區(qū)雖然交易易量比成華區(qū)區(qū)多了65套，但交易易面積相對較較少，共成交交87.61萬㎡；接下來依次次是武侯區(qū)、青羊區(qū)和高新區(qū)，它們們之間的成交交面積相差不不大，都在70-80萬㎡之間；錦江區(qū)的交易面面積最低，共共成交了62.56萬㎡，6199套。2.3、供應(yīng)特特征：(1)規(guī)規(guī)?！紖^(qū)平均均規(guī)模最大(2)價價格分析2007年年1-6月，成都市市新開住宅的的整體均價為為4431..1元/㎡。A、區(qū)域域均價——郊區(qū)價格格向城區(qū)價格格靠近；B、環(huán)域域價格比較———市場均價價比較平穩(wěn)。(3)建建筑類別———高層占據(jù)半半壁江山。(4)住住宅類型———電梯公寓占占有市場的主主導(dǎo)地位：電梯公寓已已經(jīng)完全占據(jù)據(jù)了主城區(qū)市市場的主力。而而且電梯公寓寓正以飛快的的速度向郊區(qū)區(qū)市場擴(kuò)散。07年1-6月成都主城城區(qū)住宅新增增住宅項目共共108個，其中電電梯公寓項目目就有101個，占到了93.5%。這也反映映出主城區(qū)土土地的缺乏。另另外在價格上上，隨著郊區(qū)區(qū)與市區(qū)的價價格差距的逐逐漸縮小，郊郊區(qū)的價格優(yōu)優(yōu)勢越來越不不明顯。2.4、需求特特征征：（1）購房決策策趨于理性性；（2）自住需求求占主體；；（3）觀望后真真實需求集集中釋放；（4）住房需求求面積———進(jìn)一步轉(zhuǎn)向向緊湊、精精致致、適用的的中中小戶型；（5）城東成為為07年成成都房地產(chǎn)產(chǎn)市市場最為耀耀眼眼的區(qū)域；（6）銷售價格格——期望望值4300元/㎡。2.5、07年年11-6月住宅市場場熱點分析析：：（1）三環(huán)沿線線正式升升級A、供應(yīng)狀狀況及特征征07年上半半年，成都市市市新開樓盤盤集集中于3環(huán)沿線區(qū)域域，2-外環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)新開樓盤盤總總供應(yīng)量遙遙遙遙領(lǐng)先。數(shù)量比較：：22-3環(huán)區(qū)域仍然然較多；類型：電梯梯公公寓一支獨獨秀秀；戶型：傳統(tǒng)統(tǒng)戶戶型仍是主主力力；價格：三環(huán)環(huán)外外區(qū)域價格格接接近二環(huán)區(qū)區(qū)域域。B、三環(huán)沿沿線的居住住價值體現(xiàn)交通：路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)、通達(dá)達(dá)度度高；自然環(huán)境：：理理想的生活活居居住區(qū)域；配套：公共共配配套欠佳；開發(fā)商：品品牌牌開發(fā)商集集體體亮相；品質(zhì)：大盤盤林林立，整體體品品質(zhì)提升；價格：優(yōu)勢勢略略顯微弱。發(fā)展?jié)摿Γ海禾嫣娲h(huán)成成為為成都樓市市新新主角。小結(jié)：07年1--6月三環(huán)外區(qū)區(qū)域的供應(yīng)應(yīng)量量僅低于二-三環(huán)區(qū)域，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二二環(huán)環(huán)內(nèi)的供應(yīng)應(yīng)量量，而其新新盤盤均價也和和二二-三環(huán)區(qū)域差差距不大。也也也就是說，三三三環(huán)外區(qū)域域已已經(jīng)逐漸取取代代了二環(huán)區(qū)區(qū)域域成為了成成都都樓市的主主角角。（2）郊區(qū)板塊塊逐漸都市市化經(jīng)過近幾年年房房地產(chǎn)的飛飛速速發(fā)展，市市區(qū)區(qū)可開發(fā)土土地地越來越少少，大大量的外來來人人口擁入成成都都，加劇城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化和和城城市的擴(kuò)張張，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的的重心已由由市市區(qū)轉(zhuǎn)向郊郊區(qū)區(qū)。A、郊區(qū)優(yōu)優(yōu)勢依然地鐵優(yōu)勢、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢、戶型與價格格優(yōu)勢。B、郊區(qū)也也受政策影影響06年的“90/700”同樣給郊區(qū)區(qū)市場帶來來了了翻天覆地地的的變化，但但各各郊縣房地地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展的的差異性使使其其受“90/700”政策實施的的影響程度度不不同：以滿滿足足區(qū)域內(nèi)居居民民自住需求求為為主的區(qū)縣縣，受受影響較小??；；而對滿足足區(qū)區(qū)域外以改改善善居住環(huán)境境購購房者需求求為為主的區(qū)縣縣，將將產(chǎn)生較明明顯顯的影響。因因因此，“90/700”政策在各郊郊縣的執(zhí)行行，應(yīng)應(yīng)視不同情情況況而制定相相應(yīng)應(yīng)的細(xì)則。以大戶型為為主主的郊區(qū)市市場場面臨全新新的的市場環(huán)境境。其其在戶型方方面面的優(yōu)勢將將大大大減小甚甚至至不復(fù)存在在。（3）住房投資資已成為成成都市民的的投投資熱點；（4）沙河源、駟駟馬橋、新新都，三大大板板塊值得關(guān)關(guān)注注。六、主要研究結(jié)結(jié)論論1、成都概覽無論從地緣角度度，還還是歷史淵淵源源，抑或經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位，成成都都都是西南南的的絕對中心心：：西南地區(qū)交交通樞紐，是是是中國公路路密密度最大地地區(qū)區(qū)之一，中中國國城市高速速公公路第一密密集集城市，成成都都是進(jìn)入西西藏藏的必經(jīng)之之地地，成都機(jī)機(jī)場場吞吐量全全國國第五。國務(wù)院確定成都都是是“三