某地產(chǎn)公司產(chǎn)品策劃書(shū)

千里之行，始于腳下。第2頁(yè)/共2頁(yè)精品文檔推薦某地產(chǎn)公司產(chǎn)品策劃書(shū)

編號(hào)：時(shí)間：2023年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第83頁(yè)共84頁(yè)西子玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書(shū)浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)有限公司***月目錄第一章項(xiàng)目概況

一、地理位置5

二、地塊概況5

三、基地涉及將來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題7

四、區(qū)域環(huán)境8

五、交通狀況13

六、公建配套16

七、城市規(guī)劃要求17其次章項(xiàng)目定位

一、開(kāi)發(fā)定位20

二、項(xiàng)目檔次20

三、項(xiàng)目規(guī)模20

四、產(chǎn)品類(lèi)型21

五、目標(biāo)客戶22

六、價(jià)格分析23第三章項(xiàng)目案名建議

一、案名取向原則24

二、案名建議24第四章項(xiàng)目核心概念

一、游艇主題概念26

二、景觀分區(qū)概念26

三、產(chǎn)品分級(jí)概念27

四、核心別墅概念28

第五章項(xiàng)目總體規(guī)劃

一、規(guī)劃理念29

二、規(guī)劃原則29

三、規(guī)劃定位30

四、功能布局30

五、空間結(jié)構(gòu)31

六、交通結(jié)構(gòu)32

七、綠化系統(tǒng)34

八、豎向設(shè)計(jì)34

九、項(xiàng)目規(guī)劃需留意的若干問(wèn)題35第六章項(xiàng)目建筑單體

一、建筑單體設(shè)計(jì)原則37

二、建筑風(fēng)格37

三、建筑體型37

四、建筑顏色38

五、外立面用材39

六、建筑結(jié)構(gòu)形式39

七、住宅戶型39

八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)46

九、項(xiàng)目戶型配比47第七章項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

一、景觀營(yíng)造的總體思路49

二、景觀風(fēng)格49

三、景觀布局結(jié)構(gòu)50

四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì)51

五、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)52

六、照明設(shè)計(jì)54

七、景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)留意的問(wèn)題55第八章基礎(chǔ)設(shè)施

一、給排水系統(tǒng)58

二、電氣系統(tǒng)59

三、弱電系統(tǒng)62

四、供氣系統(tǒng)67

五、空調(diào)系統(tǒng)67

六、消防系統(tǒng)67

七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施68

八、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)69第九章會(huì)所設(shè)計(jì)

一、會(huì)所設(shè)置原則71

二、會(huì)所應(yīng)有功能72

三、建議規(guī)模及設(shè)施72第十章物業(yè)管理

一、托付物業(yè)管理74

二、管理服務(wù)及要求74

三、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容75

四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目76

五、物管費(fèi)收取原則及支出范圍78第一章項(xiàng)目概況

一、地理位置項(xiàng)目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對(duì)青山湖湖，水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個(gè)自然?水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有自然?水塘若干處。

臨安青

山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)***，北緯3014，總面積4

3.38平方公里。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽大路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處在我國(guó)東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點(diǎn)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。

二、地塊概況

1、土地面積及紅線圖項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1461畝，綜合容積率以0.4為計(jì)，規(guī)劃建筑面積為***平方米，建筑密度

5.7%，綠化率高達(dá)70%。

目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個(gè)村莊，東南面沖溝地帶民居相對(duì)集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大，3號(hào)沖溝地帶還有民居一處，整個(gè)基地共有30戶人家，拆遷量不大。

2、

地形地貌u項(xiàng)目的地貌地形屬于低山丘陵河谷型地貌類(lèi)型，由低山丘陵、水體形成自然山水環(huán)境。

地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。

植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類(lèi)非常豐富。

整個(gè)項(xiàng)目的邊際線和天際線變化簡(jiǎn)單，是一處營(yíng)造低密度住宅的自然?美地。u項(xiàng)目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。

3、氣候狀況u氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候暖和潮濕、光照充分、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長(zhǎng)，季節(jié)特征明顯。

u氣溫：青山湖旅游度假區(qū)年平均氣溫1

5.8，海拔250米以下為1615，***米

為1514，30年中，年平均氣溫變化范圍為1

6.8（1961年）到1

5.3（1980年），極端最高氣溫曾達(dá)4

1.2（1996年8月4日），最低氣溫達(dá)1

3.11（1977年1月31日）u全年最冷月為1月，月平均氣溫為

3.4，最熱月為7月，月平均氣溫為28.1。u降水：年降水量為142

6.4毫米，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季安排不勻稱(chēng)，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠，平均6月雨量21

4.4毫米。最多曾達(dá)50

5.5毫米（1978年）。

7、8月為相對(duì)平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月削減，12月最少，平均4

2.3毫米。

u光照：全年日照時(shí)數(shù)1920

.0小時(shí)，

7、8月最長(zhǎng)，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在220小時(shí)以上。u據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（928年）至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數(shù)次（1974年和1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)難。

三、基地涉及將來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題u本案為二級(jí)愛(ài)護(hù)區(qū)嚴(yán)格掌握用地地區(qū)。

u愛(ài)護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被掩蓋率高、植被生長(zhǎng)良好的部分山體、沖溝。u規(guī)劃擬訂對(duì)坡度超過(guò)25%的山地、主要沖溝及山脊、樹(shù)林密集區(qū)加以愛(ài)護(hù)、掌握建設(shè)。

u為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格掌握周邊坡地的開(kāi)發(fā)，景觀建筑應(yīng)建于水位線高程3

1.18米（吳淞高程33米）以上，高程3

1.18米以下禁止建設(shè)人工建筑設(shè)施，對(duì)一些

大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對(duì)建筑的顏色、外立面、屋頂?shù)龋?/p>

此外，高程2

5.18米（吳淞高程27米）至高程3

1.18米（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。

u石臨大路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在45米（吳淞高程4

6.82米）以上的山體禁止開(kāi)發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開(kāi)發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)掌握。u本案可供直接營(yíng)造住宅的山間平地不足總面積的30%，主要分布在本案北面由北向南的五個(gè)帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過(guò)25的山地或零星水體，經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，丘陵地帶利用率相對(duì)抱負(fù)，但由于受到青山湖旅

游度假區(qū)掌握性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將面臨地塊總體利用率和局部容積率掌握、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的諸多問(wèn)題。

四、區(qū)域環(huán)境

1、地塊周邊的建筑物u本案處于西面太陽(yáng)灣方位有錦湖大酒店和高陽(yáng)山莊兩個(gè)旅游度假項(xiàng)目，原有建筑體量大，特殊是錦湖度假村有很大一部分位于3

1.18米線以下,在汛期可能會(huì)被沉沒(méi)，故規(guī)劃中將其拆除,進(jìn)行規(guī)劃掌握。

u項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對(duì)岸泥山灣一帶可以觀察水緣山莊的建筑群。

2、綠化景觀植被為自然?植被和人工植被并重。

主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。

另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨(dú)特的水上森林池杉林。

3、自然景觀u

項(xiàng)目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化許多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清亮的三級(jí)水質(zhì)，比西湖（按

5.68平方公里計(jì)算）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國(guó)內(nèi)獨(dú)有。u但整個(gè)景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。

植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。

4、歷史人文景觀u臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱(chēng)“衣錦城”，是吳越國(guó)國(guó)王錢(qián)謬的故里。

文風(fēng)鼎盛，代出名賢，素有江南名郡之稱(chēng)。u青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門(mén)戶站點(diǎn)”，剛要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點(diǎn)：玲瓏山、錢(qián)

王陵園、西徑山、功臣山等。

5、環(huán)境污染狀況現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過(guò)大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。

據(jù)調(diào)查，在泥山灣、太陽(yáng)灣等地高程29.88米（吳淞高程3

1.7米）以下的庫(kù)區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建筑房屋等設(shè)施，建設(shè)單位還向庫(kù)區(qū)傾倒9.6萬(wàn)立方米土石，以致水庫(kù)的興利庫(kù)容削減，防洪調(diào)蓄力量下降。由于庫(kù)區(qū)內(nèi)人們活動(dòng)增加，生活污水排入水庫(kù)，嚴(yán)峻影響青山水庫(kù)的水質(zhì)和下游供水。

另?yè)?jù)調(diào)查，目前庫(kù)區(qū)內(nèi)高程29.36米（吳淞高程3

1.18米）以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。

6、周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目u周邊已有8家房地產(chǎn)公司和1家旅游項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，

由東向西分布，分別為義烏富都（1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（700畝）、三晶房產(chǎn)（700畝）、省直房產(chǎn)（1200畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽(yáng)山莊和八百里養(yǎng)生園，整個(gè)周邊樓盤(pán)圈地面積特別大，超過(guò)萬(wàn)畝，其中生態(tài)園為原有項(xiàng)目，其他項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃階段。u周邊樓盤(pán)基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。

青山湖的規(guī)劃及定位，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。

代表項(xiàng)目資料如下：

D、樓盤(pán)名：錦繡錢(qián)塘開(kāi)發(fā)商：浙江錦繡錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港都市建筑設(shè)計(jì)詢問(wèn)有限公司/DDB上海秉仁建筑事務(wù)所方位：位于青山湖石

臨大路北側(cè)占地面積：1150畝總建筑面積：22萬(wàn)平方米中心會(huì)所：5000平方米健身會(huì)所：3000平方米容積率：0.28建筑密度：11%綠地率：65%車(chē)位：每戶12個(gè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，一個(gè)室外車(chē)庫(kù)戶數(shù)：741個(gè)建筑類(lèi)型：別墅主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積320平方米以上，花園500平方米左右項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期131套別墅估計(jì)今年8月開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)展現(xiàn)中心：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)B座1樓詢問(wèn)

電話：******

B、樓盤(pán)名：青山翠湖進(jìn)展商：浙江中都集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司方位；位于青山湖西側(cè)，距離臨安市

1.5公里，距離杭州約40公里用地面積：約3500畝，環(huán)湖線

長(zhǎng)約1700米。

規(guī)劃狀況：將匯合一處會(huì)議度假型五星級(jí)酒店、一條省重點(diǎn)培育國(guó)際農(nóng)夫旅館街阿西街、一個(gè)國(guó)際茶文化美食村雅莊、一個(gè)杭州青少年野外拓展基地、一家汽車(chē)旅游集散中心為一體。

配套：項(xiàng)目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。

同時(shí)區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。

五星級(jí)酒店已于03年底奠基，將于2023年3月完成主體工程，2023年初試營(yíng)業(yè)，2023年6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

首發(fā)項(xiàng)目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計(jì)圍合式院落。

該項(xiàng)目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

銷(xiāo)售展現(xiàn)中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）詢問(wèn)

電話：******現(xiàn)有項(xiàng)目綜合評(píng)判開(kāi)發(fā)

物業(yè)相像：以排屋、別墅為主。

開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒(méi)有品牌企業(yè)介入，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)基本處于相同層面。

個(gè)案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定，各項(xiàng)目容積率基本在0.25左右的較低指標(biāo)內(nèi)。

開(kāi)發(fā)地貌環(huán)境相像：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵谷地和水體為主要特征。

客戶目標(biāo)全都：各項(xiàng)目都在杭州黃龍商圈等中心商務(wù)區(qū)域選擇寫(xiě)字樓做售樓中心，直接針對(duì)杭州市客戶及利用省會(huì)城市的信息傳播優(yōu)勢(shì)。

推廣核心內(nèi)容全都：青山湖、西線交通樞紐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。

面臨困難點(diǎn)相像：城市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場(chǎng)影響力和認(rèn)知度。

五、交通狀況

1、地

塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀u對(duì)外交通主要由北側(cè)石臨大路與外界聯(lián)系，對(duì)外交通便捷，并有一班公交與其聯(lián)系，但石臨大路道路級(jí)別較低，路面狀況差。u對(duì)內(nèi)交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級(jí)道路到達(dá)各端點(diǎn)，缺乏環(huán)區(qū)道路系統(tǒng)，區(qū)塊間的通達(dá)性、聯(lián)系性差，已建道路級(jí)別低、路況差。u水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無(wú)法完整領(lǐng)會(huì)湖光山色。

u出入口標(biāo)志性不足，公共停車(chē)位在將來(lái)的進(jìn)展中面臨面積不足的問(wèn)題。

規(guī)劃掌握5400平方米左右的機(jī)動(dòng)車(chē)公共停車(chē)場(chǎng)，共布點(diǎn)4處，泥山灣入口、太陽(yáng)灣入口、泥山灣湖邊和太陽(yáng)灣湖邊。

2、相關(guān)市政路網(wǎng)的遠(yuǎn)景規(guī)劃u青山湖旅游區(qū)內(nèi)道路遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

u“兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨大路和南部的02省道。

u“多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹(shù)枝狀自然道路骨架。與本案將來(lái)交通狀況改善相關(guān)的市政路網(wǎng)有三條：

D、石臨大路：性質(zhì)屬于縣道，起止點(diǎn)是臨安到石亭子，里程為1

2.18公里，建筑標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)，材質(zhì)水泥8.18、瀝青

4.0，寬度12米。

石臨大路規(guī)劃方案（一級(jí)大路）方案A：道路紅線寬60米，中間車(chē)行道寬20米，兩側(cè)各

2.5米綠化帶和4米非機(jī)動(dòng)車(chē)道及左側(cè)12米綠化帶、右側(cè)15米高架輕軌備用地。

方案B：道路紅線寬60米，中間8米綠化帶，兩側(cè)各8米車(chē)行道和

4.5米非機(jī)動(dòng)車(chē)道及

3.5米綠化帶。

方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地，兩側(cè)各8米

車(chē)行道和

2.5米綠化帶及6米非機(jī)動(dòng)車(chē)道，外側(cè)

5.5米綠化帶。

目前規(guī)劃傾向于A方案。

B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進(jìn)的首要工程之一，北接余杭104國(guó)道，南至富陽(yáng)連302國(guó)道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對(duì)臨安市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、青山湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的將來(lái)進(jìn)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。

東線方案彭樟線一級(jí)大路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥山灣、城門(mén)口等地，其中泥山灣與青山水庫(kù)交界處架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽(yáng)交界，全長(zhǎng)28.65公里。

西

線方案該線路東起余杭市長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽(yáng)的320國(guó)道。

該路線基本上以現(xiàn)狀大路進(jìn)行改擴(kuò)建，比東線方案長(zhǎng)約10多公里。

從各自優(yōu)劣勢(shì)分析來(lái)看，規(guī)劃認(rèn)為東線方案比較合理。

C、杭昱高速大路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。

原道路線形方案以02省道為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。

該走線優(yōu)點(diǎn)是工程地質(zhì)條件較好，改造長(zhǎng)度最短，工程造價(jià)最低；但其緊鄰錦城南部城市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對(duì)城市用地的影響較大，進(jìn)一步限制了城市南向進(jìn)展。

南移方案從原02省道南側(cè)選線，避開(kāi)對(duì)城市的干擾。

臨安段東起汪家埠，

在青山和錦城段均南移，從規(guī)劃的玲瓏工業(yè)園區(qū)的南側(cè)穿過(guò)，在玲瓏的徐家塢四周接原02省道。

該項(xiàng)目需新建大橋和480米隧道，線路長(zhǎng)，故工程造價(jià)較大。南移方案得到確定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)進(jìn)展與交通組織。

原02省道錦城段改造作為城市交通干道，紅線掌握寬度60米。

六、公建配套本案規(guī)劃用地屬于二級(jí)愛(ài)護(hù)區(qū)，為度假消遣會(huì)議用地和高檔別墅用地的綜合開(kāi)發(fā)性質(zhì)。

包括石臨大路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會(huì)議消遣區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。七通一平狀況規(guī)劃供水量掌握為2023年人均居民生活用水量為300升/人日，不行預(yù)見(jiàn)用水量為預(yù)見(jiàn)用水量之和的10%，由青山水廠和其次水廠供

水。

排水分為雨、污分流制。

生活污水量經(jīng)過(guò)測(cè)算，為3300立方米/日。污水分區(qū)排放，東區(qū)經(jīng)城市主干管排入青山鎮(zhèn)污水處理廠，雨水結(jié)合地形利用雨水管渠重力管就近排入水體。

用電總負(fù)荷為***KW。

新增35KV變電站和10KV變電站。

臨安變電站及青山湖旅游區(qū)供電電源，區(qū)內(nèi)10KV以下線路用交聯(lián)聚乙烯絕緣電纜或電纜溝敷設(shè)。

別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=

1.84萬(wàn)千瓦。

七、度假旅游區(qū)規(guī)劃要求

1、建筑后退道路紅線距離當(dāng)建筑物或道路掌握線寬度25米（主干道）時(shí)，建筑物需后退道路掌握線5米；11米時(shí)（次干道），后退

3.5；7米以下（一般道路），不要求后退，但須滿意各種地下管線埋設(shè)

通過(guò)的要求。

2、建筑高度建筑物一層檐高不超過(guò)4米；二層檐高不超過(guò)7米；三層不超過(guò)10米；四層不超過(guò)13米，五層不超過(guò)16米；如有半地下層，增加高度不應(yīng)大于

1.5；坡頂建筑的屋脊高度為檐高加2至3米。

3、建筑密度與容積率對(duì)于別墅用地，原則要求二層高級(jí)別墅建筑密度為7%以下，容積率為0.14以下；二三層一般別墅建筑密度為13%以下，容積率0.36以下。

4、建筑限定建筑不得破壞原有地形地貌，其形式、體量、高度及顏色應(yīng)融于風(fēng)景環(huán)境，成為風(fēng)景有機(jī)組成部分，其設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)。

1.規(guī)劃建筑物建設(shè)標(biāo)高掌握在3

1.18米（吳淞高程33米）以上。

2.2518米至29.18米之間禁止建設(shè)建筑設(shè)施

。

3.2918米至3

1.18米間可建設(shè)部分景觀臨時(shí)建筑和親水構(gòu)筑物。

5、綠地率高檔別墅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于72%,中檔別墅區(qū)的綠地率不低于40%。

6、程高及坡度依據(jù)高程建設(shè)要求，50米以上（吳淞高程5

1.82米）為不行建用地；結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度25%）和可修建用地（坡度25%）不宜修建用地由于地形坡度較大，并且山頭自然植被生長(zhǎng)良好，應(yīng)考慮作為自然資源保留起來(lái)，滿意生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)；可適當(dāng)點(diǎn)綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開(kāi)展游憩等休閑項(xiàng)目?？尚藿▍^(qū)內(nèi)，依據(jù)規(guī)劃要求，按不同功能分區(qū)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行建設(shè)，維護(hù)生態(tài)資源和可持續(xù)進(jìn)展。

7、大氣、水體和噪音規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量

達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境掌握晝間50分貝，夜間40分貝以下。

8、岸線愛(ài)護(hù)岸線主要作為生態(tài)濕地、公共休閑景觀岸線而存在。

岸線除必需的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無(wú)關(guān)的設(shè)施。

對(duì)現(xiàn)狀已存在的影響景觀效果的建筑應(yīng)依據(jù)景觀效果、視線、空間等要求，進(jìn)行拆遷或改造，詳細(xì)方案應(yīng)由專(zhuān)家委員會(huì)嚴(yán)格審查通過(guò)后方可實(shí)施。其次章項(xiàng)目定位

一、開(kāi)發(fā)定位結(jié)合大杭州別墅開(kāi)發(fā)不斷西進(jìn)的進(jìn)展格局，項(xiàng)目將建設(shè)成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱(chēng)的又一低密度別墅類(lèi)大型高尚居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的新生活抱負(fù)，在硬件資源

上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級(jí)游船商務(wù)會(huì)所等設(shè)施，將國(guó)際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、制造獨(dú)特濃郁的新勝利社區(qū)文化。

包括：健康和運(yùn)動(dòng)文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級(jí)商務(wù)文化；私密平安的富人區(qū)文化。

二、項(xiàng)目檔次青山湖項(xiàng)目是西子房產(chǎn)集團(tuán)全力開(kāi)發(fā)的一個(gè)集游艇消遣、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。

三、項(xiàng)目規(guī)模

1、項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)土地參數(shù)土地參數(shù)1461面積（畝）75單價(jià)（萬(wàn)元/畝）9745面積（萬(wàn)平米）***地款（萬(wàn)元）

2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)57%建筑密度0。

4容積率70%綠地率主要為24層，有部分6層建筑層數(shù)東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車(chē)輛出入口方位別墅每戶至

少一個(gè)車(chē)位商業(yè)服務(wù)設(shè)施按1輛/200平方米建筑面積配置公寓按1輛/1戶訪客車(chē)位按1輛/10戶停車(chē)位

四、產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，還有一部分類(lèi)別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。

1、建筑參數(shù)指標(biāo)建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加電梯公寓合計(jì)單位建筑面積***萬(wàn)平方米容積率0***用地面積68224871949***萬(wàn)平方米用地比率70%5%20%5%100%

2、單套平均面積平均面積物業(yè)類(lèi)型單套平均面積350平方米/套獨(dú)立別墅250平方米/套雙拼別墅200平方米/套聯(lián)排別墅140平方米/套電梯公寓

五、目標(biāo)客戶u為項(xiàng)目“山地水岸別墅，游艇

主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；u注意生活品質(zhì)，追求奢華時(shí)尚生活，欲購(gòu)置其次或第三處居所者；u為項(xiàng)目形象或者開(kāi)發(fā)商實(shí)力所吸引，其次次或第三次購(gòu)房以改善住房條件者；u喜愛(ài)登山、游艇、游泳、垂釣等體育運(yùn)動(dòng)的高收入者；欲購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者；u尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育精神和運(yùn)動(dòng)的中青年，有肯定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)來(lái)源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡也許在3050歲之間，事業(yè)穩(wěn)定，寵愛(ài)運(yùn)動(dòng)，憧憬自然休閑生活，情愿轉(zhuǎn)變生活環(huán)境、特別注意生活品質(zhì)的城市精英階層人士。

u別墅的目標(biāo)消費(fèi)群以富豪階層、三資及民營(yíng)企業(yè)家、高收入私營(yíng)主為主力，聯(lián)

排別墅以三資、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人員、高收入專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士為消費(fèi)群。u電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、高校教授、中收入專(zhuān)業(yè)人員為主體對(duì)象。

六、價(jià)格分析依據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級(jí)、區(qū)塊內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)普遍的定價(jià)水準(zhǔn)，以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況，暫定獨(dú)棟別墅一期起步售價(jià)在6000元/平方米，雙拼別墅在5000元/平方米，聯(lián)體別墅在4500元/平方米，低層電梯公寓在3500元/平方米左右。詳細(xì)定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行討論。第三章項(xiàng)目案名建議

一、案名取向原則深化討論青山湖項(xiàng)目文化內(nèi)涵及項(xiàng)目定位的特點(diǎn)，力求在案名上體現(xiàn)三個(gè)原則特性：u自然性：自然性包含

基地所在區(qū)位不行再生的珍罕自然資源，突出青山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有元素；u人文性：案名需要體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格的文化傳承和開(kāi)發(fā)基調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)造理念；u美麗性：案名必需字形美麗、讀音美麗，易讀易記，能產(chǎn)生肯定的意境美。

二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：西子湖光山舍釋意：“湖光山舍”諧音“湖光山色”，展現(xiàn)了項(xiàng)目所具有的湖和山兩大自然元素及生活場(chǎng)景，充分體現(xiàn)湖之光影與山之顏色的意境美。

“山舍”意即隱立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、顏色、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面美麗。案名二：西子翡翠灣（私人官邸）釋意：“翡翠”的上品，被稱(chēng)為帝王玉。

這類(lèi)翡翠均為純正濃艷

的翠綠色，并且顏色勻稱(chēng)、透亮?????度等其他指標(biāo)也都很高，產(chǎn)量極低，是無(wú)價(jià)之寶。

翡翠一可喻青山湖湖水之純潔、美妙與寶貴；二是隱喻項(xiàng)目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進(jìn)一步突出別墅項(xiàng)目的稀缺性?！盀场贝砘貏e墅生活的基本地貌特征，同時(shí)表示港灣的含義，布滿優(yōu)游、從容和愉悅的意味。案名三：西子湖山勝境釋意：“湖”和“山”這兩大自然元素構(gòu)成項(xiàng)目清凈悠遠(yuǎn)的居住意向和社區(qū)特質(zhì)，形成西子別墅最大的特點(diǎn)就是“實(shí)現(xiàn)建筑與山水的和諧交融”：包括敬重自然，敬重歷史文化，敬重現(xiàn)代科技，敬重藝術(shù)等等理念的詳細(xì)表現(xiàn)。

案名清爽淡雅，令人憧憬。

案名四：西子在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩(shī)，“在水

”點(diǎn)明項(xiàng)目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項(xiàng)目臨水美麗的地貌特征。原詩(shī)中對(duì)“在河之洲”的摯愛(ài)追求也成為項(xiàng)目營(yíng)造的最終抱負(fù)和目標(biāo)，讓項(xiàng)目成為人人所憧憬的人居美地。第四章項(xiàng)目核心概念

一、游艇主題概念以復(fù)合旅游房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、垂釣、拓展運(yùn)動(dòng)）、商業(yè)、旅游及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，制造一種“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社區(qū)，山水高尚別墅”的最新形象，制造出有別于大杭州區(qū)域內(nèi)簡(jiǎn)潔運(yùn)用自然資源、雷同推行生態(tài)主題的其他別墅項(xiàng)目，高生活起點(diǎn)、高健康時(shí)尚的全新游艇社區(qū)生活。

二、景觀分

區(qū)概念根據(jù)現(xiàn)基地地貌可將項(xiàng)目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成了不同的生活界面和營(yíng)造理念，即山地和水岸生活的劃分。在詳細(xì)的規(guī)劃和營(yíng)造中既要留意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間的關(guān)系處理，因地制宜的支配低層電梯公寓、排屋和獨(dú)棟別墅，又要留意兩大區(qū)塊之間的自然連接和景觀均好性問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目里形成不同環(huán)境層面和活動(dòng)內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一大特征。

三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類(lèi)產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置肯定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。

本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場(chǎng)差異化，設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)如下特征：大杭州別

墅市場(chǎng)領(lǐng)域的產(chǎn)品差異化青山湖板塊旗艦項(xiàng)目的核心差異化

1、獨(dú)立別墅產(chǎn)品定位：u核心產(chǎn)品：游艇主題的山頂、水岸浪費(fèi)型超低密度別墅。

u主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。

u持續(xù)進(jìn)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢(shì)的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。

2、聯(lián)排（雙拼）別墅定位：u主力產(chǎn)品：具全面差異化優(yōu)勢(shì)的山水景觀的舒適型別墅。

u持續(xù)進(jìn)展產(chǎn)品：具高性價(jià)比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)型別墅。

3、電梯公寓定位：類(lèi)別墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。

四、核心別墅概念本案以中高檔舒適型別墅類(lèi)產(chǎn)品為主體，但可考慮在項(xiàng)目景觀價(jià)值最高的區(qū)位建筑少量核心別墅，做為項(xiàng)目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。

核心別墅將以其特別的占地面積（7

8畝/戶）、戶型面積（600平方米以上/戶）、景觀區(qū)位和相關(guān)配置成為私人官邸化的旗艦產(chǎn)品，價(jià)格待定，但肯定要具有區(qū)域代表性。

第五章項(xiàng)目總體規(guī)劃

一、規(guī)劃理念

1.項(xiàng)目要對(duì)“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”的生活方式內(nèi)涵進(jìn)行深度演繹。

2.設(shè)計(jì)要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢(shì)，突出“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的新生活抱負(fù)，涵蓋游艇商務(wù)、景觀、度假及生活的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。

3.設(shè)計(jì)注意運(yùn)動(dòng)與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間自然狀態(tài)下的和諧與優(yōu)雅，“以人為本”，從而滿意人們對(duì)高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。

4.規(guī)劃應(yīng)綜合考慮周邊項(xiàng)目各期開(kāi)發(fā)狀況，尋求差異，精確?????定

位。

二、規(guī)劃原則

1.充分敬重項(xiàng)目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。在規(guī)劃中留意協(xié)調(diào)建筑與基地自然環(huán)境的關(guān)系，合理地將建筑融于自然之中。

結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個(gè)重要因素。

2.實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧。

通過(guò)合理地組織室內(nèi)功能、室外空間，滿意人性化的生活需求和現(xiàn)代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家理念。

3.體現(xiàn)“超前意識(shí)”。

考慮到核心別墅產(chǎn)品奢華的風(fēng)格特點(diǎn)及主力產(chǎn)品的差異化，規(guī)劃設(shè)計(jì)要注意建筑語(yǔ)言的表達(dá)與建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新奇獨(dú)特性和單體建筑的長(zhǎng)久性。

4.貫徹組團(tuán)概念。依據(jù)項(xiàng)目的

自然地形，規(guī)劃中應(yīng)著重對(duì)建筑進(jìn)行組團(tuán)劃分，每個(gè)組團(tuán)各具特色，豐富社區(qū)的空間形態(tài)。

三、規(guī)劃定位依據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位條件以及自然地外形況，規(guī)劃設(shè)想將本項(xiàng)目規(guī)劃成為一個(gè)以獨(dú)立式別墅為主、聯(lián)排式別墅為輔、同時(shí)有少量多層公寓的居家及度假兼?zhèn)涞母邫n自然生態(tài)居住社區(qū)。

四、功能布局在項(xiàng)目的居住建筑類(lèi)型上，設(shè)想獨(dú)立式別墅、排屋、多層公寓的占地比例分別為70%、25%和5%。在功能布局上，主要分為以下幾個(gè)功能區(qū)：

1.獨(dú)立式別墅區(qū)：分布在基地的中部及南部臨湖區(qū)域，可以享有良好的青山湖景觀以及居住與自然的充分結(jié)合，作為整個(gè)高檔社區(qū)的引領(lǐng)，體現(xiàn)社區(qū)的檔次。

2.排屋區(qū)：依據(jù)基地的地形狀況，設(shè)想將排屋區(qū)主要沿基地的北部布

局，結(jié)合幾條南北走向的谷地進(jìn)行排布。

3.多層公寓區(qū)：主要分布在基地的北部，與排屋區(qū)相對(duì)獨(dú)立布置。

4.社區(qū)服務(wù)中心：主要是指為社區(qū)居民配套的服務(wù)會(huì)所，布置在靠近臨石路一側(cè)，為社區(qū)居民供應(yīng)必要的日常生活服務(wù)，其位置的設(shè)置與臨石路的社區(qū)主出入口結(jié)合，便于居民就近享受各種配套設(shè)施。

5.社區(qū)休閑中心：在基地的青山湖湖濱，設(shè)置一社區(qū)休閑會(huì)所，體現(xiàn)濱水休閑的概念，可以考慮引入游艇俱樂(lè)部的形式，為本社區(qū)以及外來(lái)人員供應(yīng)濱水休閑場(chǎng)所。

6.核心景觀休閑軸：在基地的北部，結(jié)合谷地的地形條件，通過(guò)水面、綠帶、休閑廣場(chǎng)等元素，形成一個(gè)南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民供應(yīng)頗具人性化的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。

五、空間結(jié)構(gòu)鑒

于項(xiàng)目的地形條件，最高的山脊線將社區(qū)劃分為南北兩個(gè)區(qū)域。在社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對(duì)南北兩區(qū)采納不同的組織方式：u南區(qū)：處在山的南坡，南臨青山湖，可以俯瞰湖面。該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)主要通過(guò)若干個(gè)別墅組團(tuán)空間來(lái)組織，形成若干個(gè)組團(tuán)空間。

同時(shí)，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間與山地自然景觀的滲透，并通過(guò)獨(dú)立的步行系統(tǒng)來(lái)聯(lián)