既有住宅適老化改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

既有住宅適老化改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告既有住宅適老化改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 BEP=年固定成本÷(銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加)×100%=30.4%經(jīng)計(jì)算，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的30.4%時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)即可保本，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)一般，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但在以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中也要制定科學(xué)的規(guī)模效應(yīng)，加大企業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品的宣傳，提高入住率，才能保證企業(yè)最大化的獲利。敏感性分析考慮到該項(xiàng)目在實(shí)施中有一些不確定因素的變化，就建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷售價(jià)格三個(gè)主要因素，對(duì)內(nèi)部收益率進(jìn)行敏感性分析，取變化率為±5%計(jì)算結(jié)果如下：敏感性分析表序序號(hào)項(xiàng)目不確定因素變化率（%）全部投資內(nèi)部收益率（稅前）敏感度系數(shù)全部投資內(nèi)部收益率（稅后）敏感度系數(shù)備注基本情況16.9210.191建設(shè)投資增加5%15.57-1.609.22-1.902建設(shè)投資減少5%18.431.7811.272.123服務(wù)價(jià)格提高%518.652.0411.843.244服務(wù)價(jià)格降低5%15.20-2.038.55-3.225經(jīng)營(yíng)成本增加5%16.63-0.349.89-0.596經(jīng)營(yíng)成本降低5%17.210.3410.500.61經(jīng)以上分析可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中服務(wù)價(jià)格最為敏感，其次是經(jīng)營(yíng)成本，建設(shè)投資影響較小。因此，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，在經(jīng)營(yíng)工作中應(yīng)制定先進(jìn)的營(yíng)銷策略，科學(xué)制定服務(wù)價(jià)格，保證各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，盡量降低運(yùn)營(yíng)成本；采取科學(xué)的成本管理辦法，認(rèn)真推行成本控制制度，嚴(yán)格控制成本增加。為了達(dá)到降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)基建管理，杜絕浪費(fèi)，減少基建開(kāi)支。

第十五章經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析15.1經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)收入8418.0萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用3107.2萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本1835.3萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額5310.8萬(wàn)元，所得稅1327.7萬(wàn)元，年稅后利潤(rùn)3983.1萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率10.6%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）10.19%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=8%）5447萬(wàn)元，稅后投資回收期10.76年（含建設(shè)期2年）。以上數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的同時(shí)，還可為國(guó)家上繳可觀的稅收，并且具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)護(hù)理技術(shù)、方案以及設(shè)備設(shè)施，輻射宣城市及周邊縣、市，能極大地減輕政府養(yǎng)老床位不足的壓力，緩解安徽省日益緊張的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源需求。綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)安徽省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量和水平、提高社會(huì)公共養(yǎng)老服務(wù)體系做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于安徽省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。從財(cái)務(wù)評(píng)估來(lái)看，本項(xiàng)目是可行的。15.2社會(huì)效益目前，宣城市社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求量也日益增大。截至2013年末，全市戶籍人口228.7萬(wàn)人（不含廣德縣）。其中：60周歲以上戶籍人口41萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?7.9%（全省的比例為15.9%）。全市共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)123所，床位13773張（不含廣德縣）。其中：社會(huì)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)18所，床位1210張。全市每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到34張。目前，全省共有養(yǎng)老床位35余萬(wàn)張。按省政府皖政[2014]60號(hào)文件要求，到2020年，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位不少于45張目標(biāo)任務(wù)，我市還需新增床位4677張。本項(xiàng)目建成后能提供在提供完善的適老化住宅的同時(shí)，面向社會(huì)提供養(yǎng)老床位1600張，集“居家養(yǎng)老”和社會(huì)服務(wù)為一體，起居生活完全是家庭式的，享受的各種服務(wù)是社會(huì)化的，將成為本區(qū)域老年人所喜愛(ài)和要求的老年人樂(lè)園，能夠緩解本區(qū)域老年居住難及老年人無(wú)人照顧的問(wèn)題，更好地為老人的生活和健康保駕護(hù)航，老人的子女也可以進(jìn)一步減輕負(fù)擔(dān)，減少家庭矛盾，解除其后顧之憂，以便把更多的精力投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的偉大事業(yè)中。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后還可以安置部分下崗職工，為他們提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，為政府和企業(yè)分憂，有利于社會(huì)穩(wěn)定，為進(jìn)一步提升居民整體生活質(zhì)量和水平做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目將以“區(qū)域示范項(xiàng)目、國(guó)內(nèi)優(yōu)秀項(xiàng)目”為發(fā)展目標(biāo)，對(duì)本區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)起到帶頭作用，進(jìn)一步提升本區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平，為安徽省老齡工作的順利開(kāi)展與深入推行做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。第十六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施16.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)分析貫穿于項(xiàng)目的可行性研究，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目建成后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，著重研究和識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)包括：16.1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然不是競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的項(xiàng)目，但是它還是具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，它主要表現(xiàn)在籌建項(xiàng)目服務(wù)范圍、宣城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)測(cè)，以及對(duì)入住人數(shù)、收費(fèi)水平以及苑內(nèi)消費(fèi)水平的預(yù)測(cè)與實(shí)際情況發(fā)生較大偏離。16.1.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 籌建項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是省內(nèi)示范項(xiàng)目，特別是高級(jí)護(hù)理及技術(shù)人才的配置，如達(dá)不到預(yù)期要求，而導(dǎo)致護(hù)理水平的整體下降，入苑人員資源的減少，而造成營(yíng)業(yè)收入達(dá)不到預(yù)期效果的風(fēng)險(xiǎn)。16.1.3工程風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期延長(zhǎng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。16.1.4資金風(fēng)險(xiǎn)投資者因故不能資金到位，或者因利率、匯率變化而導(dǎo)致融資成本升高，給建設(shè)和護(hù)理運(yùn)營(yíng)造成損失。16.1.5外部協(xié)作條件 風(fēng)險(xiǎn)如外部配套設(shè)施中交通運(yùn)輸條件、供水、供電、供氣、通訊等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和醫(yī)療運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。16.1.6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 原來(lái)設(shè)想的社會(huì)條件、社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，給項(xiàng)目帶來(lái)的損失。如政策風(fēng)險(xiǎn)。1.7其他風(fēng)險(xiǎn) 如國(guó)內(nèi)、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)條件及政策發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目帶來(lái)的損失等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施擬建項(xiàng)目7種主要風(fēng)險(xiǎn)程度均表現(xiàn)為一般，但為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，本項(xiàng)目在可行性研究階段的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策主要包括：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、后備措施等四種。16.2.1風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避即本項(xiàng)目在建成運(yùn)營(yíng)后，不做重大對(duì)外投資，不對(duì)外擔(dān)保，不進(jìn)行期貨和股票二級(jí)市場(chǎng)投資，從投資源頭回避風(fēng)險(xiǎn)。16.2.2風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制主要指本項(xiàng)目法人單位除制定嚴(yán)格的管理制度、投資決策規(guī)定等規(guī)章制度外，今后主要從事于養(yǎng)老相關(guān)事業(yè)投資，并且不做多元化投資，只圍繞老齡化產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的有關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資。16.2.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將項(xiàng)目投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可分為保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目法人單位對(duì)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)，都要進(jìn)行投保，對(duì)國(guó)家規(guī)定的應(yīng)保盡保的財(cái)產(chǎn)都進(jìn)行保險(xiǎn)，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目承包方，如項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可在合同談判中增加索賠條款，將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給合同對(duì)方承擔(dān)。16.2.4后備措施 有些風(fēng)險(xiǎn)要求事先制訂好后備措施，一旦項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與計(jì)劃不同，就需動(dòng)用后備措施，主要有費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)三種后備措施。預(yù)算應(yīng)急費(fèi)：是一筆事先準(zhǔn)備好的資金，用于補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏及其他不確定性對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響。預(yù)算應(yīng)急費(fèi)在項(xiàng)目預(yù)算中應(yīng)單獨(dú)列出，不能分散到其他費(fèi)用的項(xiàng)目之下，否則，項(xiàng)目建設(shè)班子就會(huì)失去對(duì)支出的控制。如項(xiàng)目對(duì)投資概算中的基本預(yù)備費(fèi)，就屬于預(yù)算應(yīng)急費(fèi)。進(jìn)度后備措施：對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度上，如有不確定性的因素，項(xiàng)目各方一般不希望延長(zhǎng)時(shí)間的方式來(lái)解決。因此，就要設(shè)法制訂出一個(gè)較緊湊的進(jìn)度計(jì)劃，爭(zhēng)取項(xiàng)目各方要求完成的日期前完成。從網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的觀點(diǎn)來(lái)看，進(jìn)度后備措施就是在關(guān)鍵路線上設(shè)置一段時(shí)差或浮動(dòng)時(shí)間。技術(shù)后備措施。技術(shù)后備措施專門用于應(yīng)付項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，它可以是一段時(shí)間或是一筆資金。一般情況下，預(yù)算和進(jìn)度后備措施可能用上，而技術(shù)后備措施很可能用不上。只有當(dāng)不大可能發(fā)生的事件發(fā)生，需要采取補(bǔ)償行動(dòng)時(shí)，才動(dòng)用技術(shù)后備措施。第十七章結(jié)論與建議17.1結(jié)論皖南上河國(guó)際養(yǎng)老中心在國(guó)家、省、市的政策支持下，從實(shí)際出發(fā)，多方籌集資金，對(duì)**地產(chǎn)發(fā)展有限公司績(jī)溪分公司既有住宅進(jìn)行適老化改造，這是落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院有關(guān)文件精神的實(shí)際舉措，符合國(guó)家有關(guān)政策。本項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老齡事業(yè)發(fā)展，推進(jìn)小康社會(huì)和諧社會(huì)建設(shè)。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案總體布局分區(qū)合理，功能設(shè)施齊全，配套合理，符合城市發(fā)展的規(guī)劃要求。項(xiàng)目建設(shè)方案籌措考慮環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、節(jié)水措施，并且能夠有效地提升項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境水平，促進(jìn)自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目在合理收費(fèi)前提下，項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)生存能力。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。17.2建議建議