房地產(chǎn)投資分析第2章房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)投資分析第2章房地產(chǎn)市場分析第2章房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法市場分析應(yīng)用舉例3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．1房地產(chǎn)市場的特征1．房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題3．房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。

3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題4．地產(chǎn)市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題5．房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題6．房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．2房地產(chǎn)市場的效率

市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題1．房地產(chǎn)市場低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．市場的低效率與投資機(jī)會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機(jī)會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．1．3房地產(chǎn)市場的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。

3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。

房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。3/19/20232．1房地產(chǎn)市場的一般問題3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．2．1房地產(chǎn)市場分析的必要性

房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機(jī)會的過程。

市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．2．2房地產(chǎn)市場分析的限度1．市場分析的限制由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。1）費用的限制2）時間的限制3）技能的限制4）偏好的限制市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．市場分析的程度進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。3/19/2023收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2市場分析的成本、效益示意圖3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．2．3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測

投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測：1）政治環(huán)境2）法律環(huán)境3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境4）文化環(huán)境5）自然環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行。如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當(dāng)然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到——這既不太可能，有時也沒有必要。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析3．房地產(chǎn)項目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點1）房地產(chǎn)項目定位階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標(biāo)消費者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析3）房地產(chǎn)銷售階段該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機(jī)以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．2．4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型1．從投資者的角度看，分為三個類型。1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。3）是與投資項目直接相關(guān)的信息。3/19/20232．2房地產(chǎn)市場分析2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。1）房地產(chǎn)需求方面的信息。2）房地產(chǎn)供給方面的信息。3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。4）其他信息。3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序2．3．1房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法

房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務(wù)的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1．普查法2．抽樣調(diào)查法3．直接調(diào)查法4．間接調(diào)查法上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序2．3．2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序1．提出問題，確定調(diào)查的目的這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序2．決定收集資料的方法資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序3．設(shè)計調(diào)查表設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下：1）決定調(diào)查方式2）決定采用哪一種類型的問題3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項3/19/20232．3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序4．選樣5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋6．提出調(diào)查報告需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2．4．1房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類

房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法1．定性預(yù)測

定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2．定量預(yù)測

定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。

3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2．4．2房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：1．直觀判斷法這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2．歷史引伸法這是定量預(yù)測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法1）簡單平均數(shù)法簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。其計算公式如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時的預(yù)測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2）移動平均法移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為：

加權(quán)移動平均法的計算公式為：

從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法3）趨勢預(yù)測法這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。在這里，我們只介紹直線趨勢方程。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法求趨勢直線的方程式是：

式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法4）指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其計算公式為：本期預(yù)測值=a×上期實際發(fā)生值+（1-a）×上期預(yù)測值式中：a為平滑系數(shù)，且0≤≤1當(dāng)a=1時，預(yù)測值=上期實際發(fā)生值當(dāng)a=0時，預(yù)測值=上期預(yù)測值一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當(dāng)差異較大時，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)差異較小時，a取0.2～0.3為宜。

3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法5）季節(jié)指數(shù)法季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其預(yù)測步驟為：第1步：求出歷年各季的平均銷售量。第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預(yù)測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法3．因果預(yù)測法

因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法1）回歸分析法

回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測時，預(yù)測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其計算公式如下：

式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法2）相關(guān)分析法

相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。3/19/20232．4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其計算公式是：

3/19/20232．5市場分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2．5．1摘要1．市場分析的目的。2．分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素。3．建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。3/19/20232．5市場分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2．5．2概述1．國家或整體社會經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2．地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對比分析）。

3/19/20232．5市場分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱3．城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4．市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。3/19/20232．5市場分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2．5．3需求分析1．預(yù)計的總需求（詳細(xì)分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。3/19/202