房地產(chǎn)投資估算及運營成本精講圖表豐富

第二章投資、成本、收入和利潤第一節(jié)工程項目投資及構(gòu)成第二節(jié)工程項目運營期成本費用第三節(jié)稅收的概念及財務(wù)評價涉及的稅種及其計算第四節(jié)利潤第一節(jié)工程項目投資及構(gòu)成一、投資的基本概念投資：是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的經(jīng)濟資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金、人力、技術(shù)或其他經(jīng)濟資源。投資：為實現(xiàn)預(yù)定生產(chǎn)經(jīng)營計劃而預(yù)先墊付的資金。包括：1）固定資產(chǎn)投資2）無形資產(chǎn)投資3）遞延資產(chǎn)投資4）預(yù)備費用（基本預(yù)備、漲價預(yù)備）5）建設(shè)期利息及匯兌損益6）流動資金投資固定資產(chǎn)投資建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費工具及生產(chǎn)家具購置費其它費用（土地補償費、管理費等）固定資產(chǎn)：是指使用期限較長（一年以上），單位價值在規(guī)定的標準以上，在生產(chǎn)過程中為多個生產(chǎn)周期服務(wù)，在使用過程中保持原來的物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)；固定資產(chǎn)投資（續(xù)）固定資產(chǎn)原值：建設(shè)項目建成或投產(chǎn)時核定的價值折舊：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移價值的補償，一種會計手段；在投資項目壽命期（或計算期）內(nèi)，折舊和攤銷不是項目的現(xiàn)金流出，但是，是成本的一部分。固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-累計折舊額期末殘（余）值：壽命期末的固定資產(chǎn)殘余價值，現(xiàn)金流入無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)無形資產(chǎn)：能為企業(yè)長期提供某種權(quán)利或利益但不具有實物形態(tài)的資產(chǎn)。包括專利、著作權(quán)、版權(quán)、商標、專有技術(shù)等其價值在服務(wù)期內(nèi)逐年攤銷，攤銷費計入成本遞延資產(chǎn)：項目籌建期內(nèi)，集中發(fā)生除固定資產(chǎn)投資和無形資產(chǎn)投資以外的各項費用所形成的資產(chǎn)。包括開辦費、租賃固定資產(chǎn)改良費、固定資產(chǎn)裝璜、裝修費等在規(guī)定年限內(nèi)平均攤銷，攤銷費計入成本流動資金投資

流動資產(chǎn)：指可以在一個生產(chǎn)經(jīng)營周期（對象不同，長短不同）內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。儲備資金（原材料、燃料等）生產(chǎn)資金（在制品、半成品、待攤費用）成品資金（產(chǎn)成品、外購品等）結(jié)算資金（應(yīng)收、預(yù)付帳款等）貨幣資金（備用金、現(xiàn)金、銀行存款等）二、工程項目總投資1.總投資：一個項目或方案從它的籌建到全部竣工投產(chǎn)的全部費用。由建設(shè)投資和流動資金兩大部分組成。一、設(shè)備及工器具投資設(shè)備工器具投資由設(shè)備購置費和工器具、生產(chǎn)家具購置費組成。設(shè)備購置費是指為工程建設(shè)項目購置或自制的達到固定資產(chǎn)標準的設(shè)備、工器具的費用。工器具及生產(chǎn)家具購置費是指新建項目可擴建項目初步設(shè)計規(guī)定所必須購置的不夠固定資產(chǎn)標準的設(shè)備，儀器，工卡模具，器具，生產(chǎn)家具和備品備件的費用。進口設(shè)備的購購置費與交貨貨類方式有關(guān)關(guān)國際上常見的的交貨類方式式裝運港類進口口設(shè)備的原價價二、建筑安裝裝工程費建筑安裝工程程費=直接費費+間接費+利潤+稅金金直接費=直接接工程費+措措施費間接費=規(guī)費費+企業(yè)管理理費三、工程建設(shè)設(shè)其他投資是指從工程程籌建到工工程竣工驗驗收交付使使用止的整整個建設(shè)期期間，為保保證工程建建設(shè)順利完完成和交付付使用后能能夠正常發(fā)發(fā)揮效用而而發(fā)生的各各項費用。。大致可以分分三類：第第一類為土土地費用，，第二類為為與項目建建設(shè)有關(guān)的的其他費用用，第三類類為與未來來生產(chǎn)經(jīng)營營有關(guān)的費費用。四、預(yù)備費費包括基本預(yù)預(yù)備費和漲漲價預(yù)備費費基本預(yù)備費費是指在項項目實施中中可能發(fā)生生的難以預(yù)預(yù)料的支出出。包括：在批批準的初步步設(shè)計范圍圍內(nèi)，技術(shù)術(shù)設(shè)計施工工圖設(shè)計及及施工過程程中所增加加的工程和和費用；設(shè)設(shè)計變更、、局部地基基處理等所所增加的費費用；一般般自然災(zāi)害害所造成的的損失和預(yù)預(yù)防自然災(zāi)災(zāi)害所采取取措施的費費用；竣工工驗收時為為鑒定工程程質(zhì)量對隱隱蔽工程進進行必要的的挖掘和修修復(fù)的費用用。公式：（設(shè)設(shè)備及工器器具購置費費+建筑安安裝工程費費+工程建建設(shè)其他費費用）×基基本預(yù)備費費費率公式：（設(shè)設(shè)備及工器器具購置費費+建筑安安裝工程費費+工程建建設(shè)其他費費用）×基基本預(yù)備費費費率漲價預(yù)備費費漲價預(yù)備費費是指對建建設(shè)工期較較長的項目目，由于在在建設(shè)期內(nèi)內(nèi)可能發(fā)生生材料、設(shè)設(shè)備、人工工等價格上上漲引起的的投資增加加，工程建建設(shè)其他費費用調(diào)整、、利率、匯匯率調(diào)整等等，需要事事先預(yù)留的的費用。五、投資估估算1.5.1投資估算算概述1、投資資估算是指指在對項目目的建設(shè)規(guī)規(guī)模在、技技術(shù)方案、、設(shè)備方案案、工程方方案以及項項目進度計計劃等進行行研究并初初步確定的的基礎(chǔ)上，，估算項目目投入總資資金（包括括建設(shè)投資資和流動資資金），并并測算建設(shè)設(shè)期內(nèi)分年年資金需要要量的工作作。在建設(shè)設(shè)項目的投投資這前，，必須對項項目投資進進行充分估估算，確定定適度的投投資規(guī)模。。2、投資估估算的主要要目標是使使我國投資資規(guī)模保持持在比較適適度的水平平上，對項項目所需要要的投資總總額進行充充分的估算算，既滿足足一定時期期經(jīng)濟、科科技和社會會事業(yè)的發(fā)發(fā)展需要，，又為國力力所能承受受。3、投資估估算的階段段劃分與精精度要求1.項目規(guī)劃階階段的投資估算算允許誤差大大于±30%。2.項目建議書書階段的投資估算算誤差控制在在±30%以內(nèi)。3.初步可行性性研究階段段的投資估算算誤差控制在在±20%以內(nèi)。4.詳細可行性性研究階段段的投資估算算。誤差控制在在±10%以內(nèi)。4、投資估估算編制的的內(nèi)容根據(jù)國家規(guī)規(guī)定，從滿滿足建設(shè)項項目投資設(shè)設(shè)計和投資資規(guī)模的角角度，建設(shè)設(shè)項目投資資的估算包包括固定資產(chǎn)投投資估算和流動資金估估算兩部分。固定資產(chǎn)投投資估算的內(nèi)容按照照費用的性性質(zhì)劃分，，包括建筑筑安裝工程程費、設(shè)備備及工器具具購置費、、工程建設(shè)設(shè)其他費用用、基本預(yù)預(yù)備費、漲漲價預(yù)備費費、建設(shè)期期利息、固固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅構(gòu)成成。流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營性項目目投產(chǎn)后，，用于購買買原材料、、燃料、支支付工資及及其他經(jīng)營營費用等所所需的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金。流動資金=流動資產(chǎn)產(chǎn)－流動負負債。其中，流動動資產(chǎn)主要要考慮現(xiàn)金金、應(yīng)收賬賬款和存貨貨；流動負負債主要考考慮應(yīng)付賬賬款。5、投資估估算的步驟驟（1）分別別估算各單單項工程所所需的建筑筑工程費、、設(shè)備及工工器具購置置費、安裝裝工程費；；（2）在匯匯總各單項項工程費用用的基礎(chǔ)上上，估算工工程建設(shè)其其他費用和和基本預(yù)備備費；（3）估算算漲價預(yù)備備費和建設(shè)設(shè)期利息；；（4）估算算流動資金金。1.5.2投資估算算方法一、固定資資產(chǎn)投資的的估算方法法（一）固定定資產(chǎn)投資資靜態(tài)投資資部分的估估算不同階段的的投資估算算，其方法法和允許誤誤差都是不不同的。項目規(guī)劃和和項目建議議書階段，，投資估算算的精度低低，可采取取簡單的匡匡算法，如如單位生產(chǎn)能能力法、生產(chǎn)能力指指數(shù)法、系數(shù)法、比例法等。在可行性研研究階段尤尤其是詳細細可行性研研究階段，，投資估算算精度要求求高，需采采用相對詳詳細的投資資估算方法法，即指標估算法法。（一）固定定資產(chǎn)投資資靜態(tài)投資資部分的估估算1.單位生產(chǎn)能能力估算法法依據(jù)調(diào)查的的統(tǒng)計資料料，利用相相近規(guī)模的的單位生產(chǎn)產(chǎn)能力投資資乘以建設(shè)設(shè)規(guī)模，即即得擬建項項目投資。。其計算公公式為：式中C1—已建類似似項目的靜靜態(tài)投資額額C2—擬建項目目靜態(tài)投資資額Q1—已建類似似項目的生生產(chǎn)能力Q2—擬建項目目的生產(chǎn)能能力f——不同同時期、不不同地點的的定額、單單價、費用用變更等的的綜合調(diào)整整系數(shù)【例】假定某地擬擬建一座200套客客房的豪華華賓館，另另有一座豪豪華賓館最最近在該地地竣工，且且掌握了以以下資料：：它有250套客房房，有門廳廳、餐廳、、會議室、、游泳池、、夜總會、、網(wǎng)球場等等設(shè)施?？偪傇靸r為10250萬美元。。估算新建建項目的總總投資?！窘狻扛鶕?jù)以上資料，，可首先推算出出折算為每套客客房的造價：據(jù)此，即可很迅迅速地計算出在在同一個地方，，且各方面有可可比性的具有200套客房的的豪華旅館造價價估算值為：41萬美元×200=8200萬美元2.生產(chǎn)能力指數(shù)法法又稱指數(shù)估算法法，它是根據(jù)已已建成的類似項項目生產(chǎn)能力和和投資額來粗略略估算擬建項目目投資額的方法法，是對單位生生產(chǎn)能力估算法法的改進。其計計算公式為：式中x———生產(chǎn)能力指數(shù)數(shù)，其他符號含含義同前。計算公式表明造造價與規(guī)模(或或容量)呈非線線性關(guān)系，且單單位造價隨工程程規(guī)模〔或容量量〕的增大而減減小。在正常情情況下，0≤x≤1。（一）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資靜態(tài)投資資部分的估算2.生產(chǎn)能力指數(shù)法法【例】1972年在某某地興建一座30萬噸合成氨氨的化肥廠，總總投資位28000萬元，假假如1994年年在該地開工興興建45萬噸合合成氨的工廠，，合成氨的生產(chǎn)產(chǎn)能力指數(shù)為0.81，則所所需靜態(tài)投資為為多少？（假假定從1972年到1994年每年年平均均工程造價綜合合調(diào)整指數(shù)為1.10）【解】3.系數(shù)估算法郎格系數(shù)法這種方法是以設(shè)設(shè)備費為基數(shù)，，乘以適當(dāng)系數(shù)數(shù)來推算項目的的建設(shè)費用。這這種方法在國內(nèi)內(nèi)不常見，是世世行項目投資估估算常采用的方方法。該方法的的基本原理是將將總成本費用中中的直接成本和和間接成本分別別計算，再合為為項目建設(shè)的總總成本費用。其其計算公式為：：式中C——總建設(shè)費費用E——主要設(shè)備備費Ki——管線、儀表表、建筑物等項項費用的估算系系數(shù)Kc——管理費、合合同費、應(yīng)急費費等項費用的估估算系數(shù)總建設(shè)費用與設(shè)設(shè)備費用之比為為郎格系數(shù)KL。即郎格系數(shù)法總建設(shè)費用與設(shè)設(shè)備費用之比為為郎格系數(shù)KL。即：表朗格系數(shù)數(shù)包含的內(nèi)容【例】在北非某地建設(shè)設(shè)一座年產(chǎn)30萬套汽車輪胎胎的工廠，已知知該工廠的設(shè)備備到達工地的費費用為2204萬美元。試估估算該工廠的投投資?！窘狻枯喬スS的生產(chǎn)產(chǎn)流程基本上屬屬于固體流程，，因此在采用朗朗格系數(shù)法時，，全部數(shù)據(jù)應(yīng)采采用固體流程的的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)計算算如下：（1）設(shè)備到達達現(xiàn)場的費用2204萬美元元。（2）根據(jù)前表表計算費用（a）（a）=E×1.43=2204×1.43=3151.72（萬美美元）則設(shè)備基礎(chǔ)、絕絕熱、刷油及安安裝費用為：3151.72－2204＝＝947.72（萬美元）（3）計算費用用（b）（b）=E×1.43×1.1=2204×1.43××1.1=3466.89（（萬美元）則其中配管（管管道工程）費用用為：3466.89－3151.72=315.17（萬美元）（4）計算費用用（c）即裝置置直接費（c）＝E×1.43×1.1×1.5＝＝5200.34（萬美元））則電氣、儀表、、建筑等工程費費用為：5200.34－3466.89＝1733.45（萬美元元）（5）計算投資資CC＝E×1.43×1.1××1.5×l.3l＝6812.45（萬萬美元）則間接費用為：：6812.45－5200.34＝1612.11(萬美元)由此估算出該工工廠的總投資為為6812.45萬美元，其其中間接費用為為1612.11萬美元4.比例估算法式中I———擬建項目的的建設(shè)投資K——已建項目目主要設(shè)備投資資占擬建項目投投資的比例n——設(shè)備種類類數(shù)Qi——第i種種設(shè)備的數(shù)量Pi——第i種種設(shè)備的單價（（到廠價格）5.指標估算法這種方法是把建建設(shè)項目劃分為為建筑工程、設(shè)設(shè)備安裝工程、、設(shè)備及工器具具購置費及其他他基本建設(shè)費等等費用項目或單單位工程，再根根據(jù)各種具體的的投資估算指標標，進行各項費費用項目或單位位工程投資的估估算，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可匯總成成每一單項工程程的投資。另外外再估算工程建建設(shè)其他費用及及預(yù)備費，即求求得建設(shè)項目總總投資。（二）建設(shè)投資資動態(tài)部分的估估算（1）漲價預(yù)備備費的估算：式中：PF———漲價預(yù)備費估估算額IT——建設(shè)設(shè)期中第t年的的投資計劃額n——建設(shè)期期年份數(shù)F——年平均均價格預(yù)計上漲漲率例：某建設(shè)項目目的靜態(tài)投資為為70000萬元，按該項項目的計劃要求求，項目建設(shè)期期為3年，3年年的投資分年使使用比例為第1年35%，第第2年35%，，第3年30%，項目建設(shè)期期內(nèi)平均價格變變動率預(yù)測為5%，估計該項項目建設(shè)期的漲漲價預(yù)備費。（（7046.375）（2）建設(shè)期貸貸款利息的估算算建設(shè)期貸款利息息是指項目借款款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)發(fā)生并計入固定定資產(chǎn)原值的利利息。式中qj——建設(shè)期期貸款利息估算算額P——上一年年年末借款本息息和Aj——本年年借款額I——年利率率例:某新建項目目，建設(shè)期為3年，共向銀行行貸款1300萬元，貸款方方式為：第1年年300萬元，，第2年600萬，第3年400萬元，年年利率為6%。。計算建設(shè)期利利息。（114.27萬元））1、擴大指標估估算法也稱類比估算法法、比率估算法法，是按照同類類企業(yè)流動資金金占某種基數(shù)的的比率來估算流流動資金。一般般常用基數(shù)有：：銷售收入、經(jīng)經(jīng)營成本、總成成本費用、固定定資產(chǎn)投資、單單位產(chǎn)量等。其公式為：流動資金額=使使用基數(shù)額×該該基數(shù)流動資金金率二、鋪底流動資資金的估算2、分項詳細估估算法該法是國際上通通行的流動資金金估算方法。準準確度較高。流動資金=流動動資產(chǎn)－流動負負債流動負債=應(yīng)付付賬款+預(yù)收賬賬款流動資產(chǎn)=應(yīng)收收賬款+預(yù)付賬賬款+存貨+現(xiàn)現(xiàn)金流動資金本年增增加額=本年流流動資金－上年年流動資金流動資金的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)次數(shù)=360÷最低周轉(zhuǎn)天天數(shù)（1）存貨估算算存貨指企業(yè)在生生產(chǎn)經(jīng)營過程中中為銷售、生產(chǎn)產(chǎn)或耗用而儲備備的物質(zhì)。存貨=外購原材材料+外購燃料料+在產(chǎn)品+產(chǎn)產(chǎn)成品1）外購原材料料、燃料外購原材料=年外購原材材料費用÷外外購原材料年年周轉(zhuǎn)次數(shù)外購燃料=年年外購燃料÷÷外購燃料年年周轉(zhuǎn)次數(shù)2）在產(chǎn)品在產(chǎn)品=（年年外購原材料料、燃料、動動力費+年工工資福利費+年修理費+年其他制造造費用）÷在在產(chǎn)品年周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)次數(shù)3）產(chǎn)成品產(chǎn)成品=（年年經(jīng)營成本－－年其他營業(yè)業(yè)費用）÷產(chǎn)產(chǎn)成品年周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)次數(shù)（2）應(yīng)收賬賬款指企業(yè)因銷售售商品、提供供勞務(wù)以及辦辦理工程結(jié)算算等業(yè)務(wù)，應(yīng)應(yīng)向購貨單位位、接受勞務(wù)務(wù)的單位收取取的賬款。應(yīng)收賬款=年年經(jīng)營成本÷÷應(yīng)收賬款周周轉(zhuǎn)次數(shù)（3）預(yù)付賬賬款預(yù)付賬款=預(yù)預(yù)付的外購原原材料、燃料料或服務(wù)年費費用÷預(yù)付賬賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)數(shù)（4）現(xiàn)金包包括庫庫存現(xiàn)金和銀銀行存款?，F(xiàn)金需要量=（年工資及及福利費+年年其他費用））÷現(xiàn)金年周周轉(zhuǎn)次數(shù)（5）應(yīng)付賬賬款應(yīng)付賬款=（（年外購原材材料+燃料及及動力費）÷÷應(yīng)付賬款周周轉(zhuǎn)次數(shù)（6）預(yù)收賬賬款預(yù)收賬款=預(yù)收的營業(yè)收收入年金額÷預(yù)收賬款周周轉(zhuǎn)次數(shù)不等于營業(yè)收收入例6【解】：問題題1：建設(shè)期期貸款利息計計算：1人民幣貸款款實際利率計計算：人民幣幣實際利率=(1+6%÷4)^4－1=6.14%2、每年投資資的貸款部分分本金數(shù)額計計算：人民幣部分：：貸款總額為為：40000－2300×6.6=24820萬元第1年為：24820××20%=4964萬元元第2年為：24820××55%=13651萬萬元第3年為：24820××25%=6205萬元元美元部分：貸貸款總額為：：2300萬萬美元第1年為：2300×20%=460萬美元第2年為：2300×55%=1265萬美元元第3年為：2300×25%=575萬美元3、每年應(yīng)計計利息計算：：（1）人民幣幣貸款利息計計算：第1年貸款利利息=(0+4964÷2)×6.14%=152.39萬元第2年貸款利利息=(4964+152.39+13651÷2)××6.14%=733.23萬元第3年貸款利利息=(4964+152.39+13651+733.23+6205÷÷2)×6.14%=1387.83萬元元人民幣貸款利利息合計=152.39+733.23+1387.83=2273.45萬元問題3:根據(jù)建設(shè)項目目總投資的構(gòu)構(gòu)成內(nèi)容,計計算擬建項目目的總投資:總投資=建設(shè)設(shè)投資+建設(shè)設(shè)期貸款利息息+流動資金金=52180+5000+276.85×6.6+2273.45+8878.89=70159.55萬元例：某新建項項目，建設(shè)期期為3年，在在建設(shè)期第一一年借款300萬元，第第二年借款400萬元，，第三年300萬元，每每年借款平均均支用，年利利率為5.6%，用復(fù)利利法計算建設(shè)設(shè)期借款利息息。第一年：利息息＝300÷÷2×5.6%＝8.4萬元第二年：利息息＝（300＋8.4＋＋0.5×400）×5.6%＝28.47萬萬元第三年：利息息＝（300＋8.4＋＋400＋28.47＋＋0.5×300）×5.6%＝49.66萬萬元所以建設(shè)期末末累計借款利利本和為8.4＋300＋400＋＋28.47＋300＋＋49.66＝1086.53萬元元，其中借款款利息為86.53萬元元。第二節(jié)工程項目目運營期成本費用用總成本：生產(chǎn)經(jīng)營活動中，，活勞動與物化勞勞動消耗的貨幣表表現(xiàn)?；顒趧樱簞趧恿ψ饔糜谏a(chǎn)資料，創(chuàng)造出出使用價值的勞動動（包括腦力勞動動和體力勞動）。。物化勞動：由物資形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)的勞動。工程經(jīng)濟分析中不不嚴格區(qū)分費用與與成本，均視為現(xiàn)現(xiàn)金流出。1、成本費用的分分類總成本費用期間費用財務(wù)費用管理費用銷售費用生產(chǎn)成本直接費用直接人工直接材料其它直接費用（含折舊）間接費用間接人工間接材料其它間接費用（含折舊）1）按成本中心分分類為組織和管理生產(chǎn)產(chǎn)所發(fā)生的銷售商品過程中發(fā)發(fā)生的費用企業(yè)行政管理部門門為管理和組織經(jīng)經(jīng)營活動所發(fā)生的的各項費用總成本（費用）=生產(chǎn)成本＋財財務(wù)費用＋管理費費用＋銷售費用2）按經(jīng)濟性質(zhì)分為九類：①外購材料；②外外購燃料；③外購購動力；④工資及及福利費；⑤折舊舊費；⑥攤銷費；；⑦利息支出；⑧⑧修理費；⑨其他他費用。2、經(jīng)營成本：工程技術(shù)項目在在生產(chǎn)經(jīng)營期間的的經(jīng)常性實際支出。經(jīng)營成本＝總成本本費用－（折舊＋攤銷費＋利利息）總成本（費用）＝＝①＋②＋…＋＋⑨1、外購原材料成成本計算原材料成本＝年產(chǎn)產(chǎn)量×單位產(chǎn)品原原材料成本2、外購燃料動力力成本計算外購燃料動力＝年年產(chǎn)量×單位產(chǎn)品品燃料和動力成本本3、工資及福利費費計算工資：一是按整個個企業(yè)的職工定員員數(shù)和人均年工資資額計算年工資總總額。二是按不同的工資資級別對職工進行行劃分，分別估算算同一級別職工的的工資，然后再加加匯總。福利費：一般可可以按職工工資總總額的一定比例提提取4、折舊費折舊是指在固定資資產(chǎn)的使用過程中中，隨著資產(chǎn)損耗耗而逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)產(chǎn)品成本費用中的的那部分價值。企企業(yè)把已發(fā)生的資資本性支出轉(zhuǎn)移到到產(chǎn)品成本費用中中去，然后通過產(chǎn)產(chǎn)品銷售，逐步回回收初始的投資費費用。將折舊費計計入成本費用是企企業(yè)回收固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的一種手段段。計提折舊應(yīng)考慮的的因素1）應(yīng)計折舊總額額2）預(yù)計使用年限限或預(yù)計工作總量量固定資產(chǎn)折舊方法法，一般采用直線線折舊法，工作量量法或加速折舊法法?！龉潭ㄙY產(chǎn)折舊方方法企業(yè)有權(quán)選擇具體體折舊方法和折舊舊年限（折舊政策策）。在開始實行年度前前報主管財政機關(guān)關(guān)備案。折舊方法法和折舊年限一經(jīng)經(jīng)確定，不得隨意變更更。需變更的，由企業(yè)業(yè)提出申請，并在在變更年度前報主主管財政機關(guān)批準準1、平均年限法將固定資產(chǎn)的折舊舊均衡地分攤到各各期。每期折舊額額均是等額的年折舊率=月折舊率=月折舊額=年折舊額=（直線法、使用年年限法）1–預(yù)計凈殘殘值率預(yù)計折舊年限×100%預(yù)計凈殘值÷固定定資產(chǎn)原值年折舊率÷12固定資產(chǎn)原值×月月折舊率固定資產(chǎn)原值×年年折舊率例1：某企業(yè)一臺臺專項設(shè)備賬面原原價為160000元，預(yù)計折折舊年限為5年，，預(yù)計凈殘值為5000元。按平均均年限法計算折舊舊解：年折舊率=年折舊額=160000×19.375%=3100（（元）1–5000/1600005×100%=19.375%2、工作量法每一工作量折舊額額=某項固定資產(chǎn)月折折舊額=該項項固定資產(chǎn)當(dāng)月工工作量×每一工作作量折舊額考慮了固定資產(chǎn)的的使用強度適用于各種時期使使用程度不同的專專業(yè)大型機械、設(shè)設(shè)備例2：某企業(yè)的的一輛運貨卡車的的原價為6萬元，，預(yù)計總行駛里程程為50萬千米，其報廢時的殘殘值率為5%，，本月行駛里程4000千米。試試計算該輛汽車在本月的折舊額。。解：單位里程折舊額=本月折舊額=固定資產(chǎn)原價×(1–殘值率率)預(yù)計總工作量×100%60000×(1-5%)500000=0.114（（元/米）4000×0.114=456（元））3、加速折舊法☆快速折舊法、遞減減折舊法在固定資產(chǎn)有效使使用年限的前期多多折舊，后期少折折舊，相對加快折折舊的速度，以使得固定定資產(chǎn)成本在有效效使用年限中加快快得到補償雙倍余額遞減法計算年折舊率時不不考慮預(yù)計凈殘值值率年折舊率=月折舊率=月折舊額=年折舊額=預(yù)計折舊年限×100%年折舊率÷12固定資產(chǎn)賬面凈值值×月折舊率固定資產(chǎn)賬面凈值值×年折舊率2☆利用雙倍余額遞減減法時，為了避免免出現(xiàn)最后一年的的固定資產(chǎn)賬面凈凈值低于其預(yù)計殘值的情情形出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)在在其固定資產(chǎn)折舊舊年限到期前兩年年內(nèi)，將固定資產(chǎn)凈值扣除除預(yù)計凈殘值后的的余額平均分攤例3：某企業(yè)一臺臺專項設(shè)備賬面原原價為160000元，預(yù)計折折舊年限為5年，，預(yù)計凈殘值為5000元。按雙倍倍余額遞減法計算算各年的折舊額。。解：年折舊率=2/5=40%第一年折舊額=第二年折舊額=第三年折舊額=第四年折舊額=第五年折舊額=160000××40%=64000(元元)(160000–64000)×40%=38400(元)(160000–64000–38400)×40%=23040(元)(160000–64000–38400–23040––5000)/2=14780(元)(160000–64000–38400–23040––5000)/2=14780(元)▲年數(shù)總和法年折舊率=年折舊額=例3：某企業(yè)一臺臺專項設(shè)備賬面原原價為160000元，預(yù)計折折舊年限為5年，，預(yù)計凈殘值為5000元。按年數(shù)數(shù)總和法計算各年年的折舊額。解：折舊的基數(shù)=160000–5000=155000(元)年數(shù)總和=5+4+3+2+1=15(年)第一年年折舊率=5/15第二年年折舊率=4/15第三年年折舊率=3/15第四年年折舊率=2/15第五年年折舊率=1/15尚可使用年數(shù)預(yù)計折舊年限的年年數(shù)總和×100%（合計年限法、年年限總和法）預(yù)計折舊年限×(預(yù)計折舊年限+1)÷2（固定資產(chǎn)原值––預(yù)計凈殘值值）×年折舊率；第一年折舊額=155000×5/15=51666.67(元)；第二年折舊額=155000×4/15=93000.00(元)；第三年折舊額=155000×3/15=31000.00(元)；第四年折舊額=155000×2/15=20666.67(元)；第五年折舊額=155000×1/15=10333.33(元)■折耗1、概念指像礦山、油田、、森林等這一類自自然蘊藏的資源經(jīng)經(jīng)過開采、砍伐、、提取而逐漸減少少的價值2、折耗與與折舊的區(qū)區(qū)別：折舊針對對固定資產(chǎn)產(chǎn)；折耗針針對自然資資源而言：遞耗資產(chǎn)產(chǎn)只有在被被開采、砍砍伐才會發(fā)發(fā)生折耗；；固定資產(chǎn)產(chǎn)即使閑置不不用也會發(fā)發(fā)生折舊：遞耗資產(chǎn)產(chǎn)因生產(chǎn)而而蘊藏量日日漸減少，，終至耗竭竭；固定資產(chǎn)的價價值雖因使使用等原因因而減少，，但其實物物形態(tài)并不不變：遞耗資產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品往往為為可直接銷銷售的商品；固定資資產(chǎn)則在形形成可供銷銷售的商品品過程中期期間接地作作用：遞耗資產(chǎn)產(chǎn)一般不能能重置；固固定資產(chǎn)大大多可以重重置（遞耗）①對象不同同②發(fā)生條件件不同③實物形態(tài)態(tài)變化不同同④在生產(chǎn)中中起的作用用不同⑤重置性不不同3、折耗的的方法▲成本折耗法法單位成本折折耗=成本折耗=單位位成本折耗耗×開采量量例4：WGS鋅公司司最近用2000000美元買下下一塊出產(chǎn)產(chǎn)礦石的土土地，該礦礦藏可回收的資資源預(yù)計達達到500000噸。（1）若在在第一年有有75000噸礦礦石被開采采，其中50000噸被賣賣掉了。問問：第一年的折耗耗額為多少少？解:(1)單位成本本折耗為:2000000/500000=4(美美元/噸)則，第一年年的折耗額額為：50000×4=200000(美元)資源原值––預(yù)計計凈殘值估計總儲藏藏量調(diào)整的成本本計價基礎(chǔ)礎(chǔ)仍可開采的的儲藏量中國會計理理論國外實務(wù)（出售量）例4：WGS鋅公司司最近用2000000美元買下下一塊出產(chǎn)產(chǎn)礦石的土土地，該礦礦藏可回收的資資源預(yù)計達達到500000噸。（2）假設(shè)設(shè)在年底該該儲備重新新估價后只只有400000噸的儲量量。若第二二年又有50000噸出售售，則第二二年的折耗耗額為多少少？解：由于第第一年的折折耗額為：：50000×4=200000(美美元)第二年年初初調(diào)整的成成本計價基基礎(chǔ):2000000–200000=1800000(美美元)單位成本折折耗為：1800000/400000=4.5(美美元/噸)第二年的折折耗額為:50000××4.5=225000(美元元)5、修理費費計算與折舊費類類似，也包包括在制造造費用，管管理費用和和銷售費用用，可將以以上各項成成本中的修修理費單獨獨計算。修修理費包括括大修理費費和小修理理費。修理費的估估算，一般般無法確定定修理費發(fā)發(fā)生的具體體時間和金金額，可按按照折舊費費的一定百百分比計算算。6、維簡費費的計算是指采掘、、采伐工業(yè)業(yè)按生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量提提取的固定定資產(chǎn)更新和技技術(shù)改造資資金，即維維持簡單再再生產(chǎn)的資資金，它是直接計計入成本的的，其計算算方法與折折舊費相同同，這類采掘、采采伐企業(yè)不不計提固定定資產(chǎn)折舊舊。7、攤銷費費計算無形資產(chǎn)和和遞延資產(chǎn)產(chǎn)均是以攤攤銷的方式式補償和回回收的。攤銷：無形形資產(chǎn)和遞遞延資產(chǎn)的的原始價值值要在規(guī)定定的年限內(nèi)內(nèi)，按年度度或產(chǎn)量的的成品之中中，這一部部分被轉(zhuǎn)移移的無形資資產(chǎn)和遞延延資產(chǎn)的原原始價值，，稱為攤銷銷。攤銷費：是是指無形資資產(chǎn)和遞延延資產(chǎn)在一一定期限內(nèi)內(nèi)分期攤銷銷的費用。。計算攤銷費費采用直線線法，并且且不留殘值值。無形資產(chǎn)規(guī)規(guī)定了法定定有效期和和收益年限限的，按照照法定有效效期或合同同、協(xié)議規(guī)規(guī)定收益年年限孰短的的原則確定定；沒有規(guī)規(guī)定期限的的，按不少少于10年年的期限分分期攤銷。。按規(guī)定遞遞延資產(chǎn)產(chǎn)從投產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)年起起不少于于5年的的期限分分期攤銷銷。8、運營營期利息息計算利息支出出是指為為籌集資資金而發(fā)發(fā)生的各各項費用用。包括：在在運營期期所發(fā)生生的建設(shè)設(shè)投資借借款利息息和流動動資金借借款利息息。建設(shè)投資資借款在在生產(chǎn)期期發(fā)生利利息的計計算公式式為：每年支付付利息=年初本本金累計計額×年年利率流動資金金借款利利息計算算公式為為：流動資金金利息=流動資資金借款款累計額額×年利利率9、其他他費用計計算其他費用用＝制造造費用+管理費費用+財財務(wù)費用用+營業(yè)業(yè)費用－－工資及及福利費費－折舊舊費－修修理費－－攤銷費費用－利利息支出出10、經(jīng)經(jīng)營成本本是項目評評價中專專用的，，指不包包括折舊舊費用（（或維簡簡費用））、攤銷銷費用、、利息支支出的成成本。經(jīng)營成本本＝總成成本費用用－折舊舊費（維維簡費用用）－攤攤銷費用用－利息支支出11、固固定成本本和可變變成本按成本與與產(chǎn)量關(guān)關(guān)系，年年成本費費用分：：固定成成本、變變動成本本和混合合成本。。在總成成本費用用中，隨隨產(chǎn)量的的增減而而成正比比例增減減的成本本項目為為可變成成本，反反之，則則為不可可變成本本。固定成本本如職工工工資及及福利費費、固定定資產(chǎn)折折舊費、、房屋租租金、保保險費等等。變動成本本如原材材料、輔輔助材料料、燃料料和動力力費。工程經(jīng)濟濟分析中中的費用用與成本本不同于于會計中中的費用用與成本本1）會計計中的費費用和成成本是企企業(yè)經(jīng)營營活動和和產(chǎn)品生生產(chǎn)過程程中已經(jīng)發(fā)生生的各項耗耗費的真真實記錄錄，數(shù)據(jù)據(jù)是唯一一；工程程經(jīng)濟分分析中的的費用和和成本是是對未來的預(yù)預(yù)測結(jié)果，有有不確定定性。2）會計計中對費費用和成成本的計計量是分分別針對對特定會會計期間間，企業(yè)業(yè)經(jīng)營活活動和特特定產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)過程的的；工程程經(jīng)濟分分析中，，對費用用和成本本的計量量則一般般針對某某一投資資項目或或技術(shù)方方案的實實施結(jié)果果。3）工程程經(jīng)濟分分析強調(diào)調(diào)對現(xiàn)金金流量的的分析，，費用和和成本具具有相同同的本質(zhì)質(zhì)（現(xiàn)金金流出）），一般般不嚴格格區(qū)分，，此外，，工程經(jīng)經(jīng)濟分析析引入了了一些會會計中不不常使用用概念（（如經(jīng)營營成本））；會計計中，費費用與成成本是不不同的概概念。第三節(jié)稅稅收的的概念及及財務(wù)評評價涉及及的稅種種及其計計算1）稅收收的概念念稅收是國國家憑借借政治權(quán)權(quán)力，以以法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定的標標準，強強制地、、無償?shù)氐厝〉秘斬斦杖肴氲囊环N種手段，，是國家家參與部部分社會會產(chǎn)品和和國民收收入分配配和再分分配的一一種方式式。稅收收有如下下三個基基本特征征：（1）強強制性（2）無償性性（3）固定性性2）建筑工程程財務(wù)評價涉涉及的稅種及及計算(1)流轉(zhuǎn)稅稅流轉(zhuǎn)稅是對商商品生產(chǎn)、商商品流通和擔(dān)擔(dān)供勞務(wù)銷售售額或營業(yè)額額征稅的各個個稅種的統(tǒng)稱稱。增值稅：是以以商品流通或或勞務(wù)服務(wù)中中各個環(huán)節(jié)的的增值額為為征稅對象征征收的一種流流轉(zhuǎn)稅。應(yīng)納稅額=當(dāng)當(dāng)期銷項稅額額-當(dāng)期進項項稅額銷項稅額=銷銷售額x適用用稅率（17%）營業(yè)稅：是對對在我國境內(nèi)內(nèi)提供應(yīng)稅勞勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或者者銷售不動產(chǎn)產(chǎn)的單位和個個人就其營業(yè)業(yè)額為征稅對對象的一種流流轉(zhuǎn)稅。其計計算公式為：：建筑業(yè)應(yīng)納稅稅額=計稅營營業(yè)稅x適用用稅率（2）所得稅稅所得稅是以單單位或個人在在一定時期內(nèi)內(nèi)的純收入額額為征稅對象象的各個稅種種的總稱。企業(yè)所得稅：：是以企業(yè)的的生產(chǎn)、經(jīng)營營所得為征稅稅對象。企業(yè)業(yè)所得稅的納納稅人，是實實行獨立經(jīng)濟濟核算的企業(yè)業(yè)或組織。計計算收式為：：應(yīng)納所得額=收入總額-準予扣除項項目金額（企業(yè)所得稅稅實行33%的比例稅率率）(3)土地增增值稅應(yīng)納稅額＝增增值額×適用用稅率－扣除除項目金額××速算扣除系系數(shù)土土地增值稅稅是以轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取得的的收入，減除除法定扣除項項目金額后的的增值額作為為計稅依據(jù)，，并按照四級級超率累進稅稅率進行征收收。(1)增值值額未超過扣扣除項目金額額50%部分分，稅率為30%；(2)增值額超過過扣除項目金金額50%，，未超過扣除除項目金額100%的部部分，稅率為為40%；速速算扣除系數(shù)數(shù)為5%；(3)增值額超超過扣除項目目金額100%，未超過過扣除項目金金額200